物業(yè)租賃管理7．1物業(yè)租賃程序

7．1．1物業(yè)租賃關(guān)系的建立1．物業(yè)租賃的含義物業(yè)所有者或經(jīng)營者作為出租人，將物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費(fèi)者的承租人，并向承租人定期收取一定數(shù)額的租金，從而使物業(yè)價值得以實現(xiàn)的一種經(jīng)營活動。2．物業(yè)租賃的特征〔1〕物業(yè)租賃的標(biāo)的物：特定物的房屋?！?〕物業(yè)租賃關(guān)系：一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系?！?〕租賃雙方：符合法律規(guī)定的責(zé)任人。3．物業(yè)租賃關(guān)系建立的程序〔1〕出租方申報領(lǐng)取?房屋租賃許可證?〔2〕雙方洽談，達(dá)成租賃意向，協(xié)議租金?！?〕雙方訂立契約，申請辦理租賃審核手續(xù)?！?〕房地產(chǎn)交易管理部門受理申請?！?〕租賃審核經(jīng)辦人員查驗有關(guān)證件，現(xiàn)場查勘〔6〕經(jīng)辦人員填寫?房屋租賃審核登記表?，并簽名蓋章，由有關(guān)負(fù)責(zé)人或?qū)Ｈ藦?fù)核、審批?！?〕雙方應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納手續(xù)費(fèi)，并到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋租賃登記?！?〕出租方將房屋交給承租人使用，承租人按規(guī)定向出租人交納租金。7．1．2物業(yè)租賃關(guān)系的終止1．物業(yè)租賃關(guān)系終止的條件2．房屋租賃關(guān)系終止的幾種情況3．房屋租賃關(guān)系終止程序

1．物業(yè)租賃關(guān)系終止的條件〔1〕出租人終止租賃關(guān)系的條件1〕承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借2〕承租人用承租的房屋進(jìn)行非法活動3〕承租人不按合同規(guī)定的期限交納租金到達(dá)一定期限的；4〕承租人全家遷離本市或去國外定居的；5〕承租人違反合同規(guī)定擅自改變房屋用途的；6〕出租人因不可預(yù)見的原因需要收回房屋的?！?〕承租人終止租賃關(guān)系的條件1〕承租人已經(jīng)有了房屋，不需要再租房的；2〕承租全家遷離本市或承租人出國定居的、留學(xué)、探親；3〕出租房屋發(fā)生重大損壞，有倒塌危險，出租人拒不進(jìn)行修繕的。2．租賃關(guān)系終止的幾種情況〔1〕房屋租賃期限屆滿；〔2〕房屋拆遷；〔3〕出租房屋毀損；〔4〕在房屋租賃期限內(nèi)，一方當(dāng)事人依據(jù)法律的規(guī)定強(qiáng)制解除合同；〔5〕房屋承租人死亡；〔6〕當(dāng)事人一方違約。3．房屋租賃關(guān)系終止程序〔1〕要求終止的一方提出書面建議;〔2〕租賃雙方經(jīng)過磋商，取得一致意見，形成書面協(xié)議;〔3〕持協(xié)議書到房管行政管理部門批準(zhǔn)，并到簽證機(jī)關(guān)備案。7．2．1租賃物業(yè)的管理內(nèi)容1．物業(yè)租賃主體、客體的資質(zhì)管理2．租金的管理3．租賃關(guān)系的管理4．衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)1．物業(yè)租賃主體、客體的資質(zhì)管理〔1〕物業(yè)出租人必須具備的條件〔2〕物業(yè)承租人必須具備的條件〔3〕出租的房屋必須具備的條件〔1〕物業(yè)出租人必須具備的條件1〕出租人是物業(yè)所有權(quán)人或是受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件。2〕出租人假設(shè)為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。3〕出租人對所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理和修繕的能力?！?〕物業(yè)承租人必須具備的條件1〕城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口那么必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證。2〕單位承租公房，必須具有區(qū)、縣級或市級政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。3〕承租人承租物業(yè)應(yīng)以自住自用為主。4〕承租人必須是具有民事行為能力的人。5〕承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力?！?〕出租的房屋必須具備的條件1〕經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋；2〕自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住、自用有余的房屋。3〕結(jié)構(gòu)平安，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋。4〕能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋。2．租金的管理〔1〕做好租金的評定工作〔2〕建立租金底帳〔3〕按時收取租金〔4〕堅持?？顚Ｓ?．租賃關(guān)系的管理〔1〕按規(guī)定的條件和程序組織簽訂租賃契約，建立租賃關(guān)系?！?〕組織落實租賃契約中應(yīng)有出租方享有的權(quán)利和履行的義務(wù)?！?〕監(jiān)督檢查承租者行使租賃契約中規(guī)定的權(quán)利和履行應(yīng)盡的義務(wù)?！?〕處理租賃雙方在履行租賃契約過程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛以及其他意外情況。〔5〕審核租賃關(guān)系的變更與終止?！?〕租賃契約終止時，組織辦理停、退租手續(xù)。4．衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)〔1〕租賃房屋總量〔2