物業(yè)管理基本理論概述第二章物業(yè)管理基本理論第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論第二節(jié)委托-代理理論第三節(jié)公共選擇理論第四節(jié)社區(qū)理論2011年9月20日星期二2第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（一）產(chǎn)權(quán)的定義

產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利的簡稱英文名詞：ＰropertyＲights

四種類型1．將產(chǎn)權(quán)等同于財產(chǎn)所有權(quán)2．認為產(chǎn)權(quán)是形成人們對資產(chǎn)的權(quán)威制度方式3．將產(chǎn)權(quán)歸納為由于物質(zhì)而發(fā)生的人與人之間的社會關系4．認為產(chǎn)權(quán)只能就其某種功能加以解釋，抽象地定義產(chǎn)權(quán)缺乏解釋力

其中第三條認為：產(chǎn)權(quán)不是指人與物的關系，而是指由于物的存在而產(chǎn)生的，關于物的使用所引起的人與人之間相互認可的關系2011年9月20日星期二3產(chǎn)權(quán)定義的一致看法：1.產(chǎn)權(quán)是一種排它的權(quán)利，并且可以進行平等交易；2.產(chǎn)權(quán)是由物的存在及關于它們的使用，所引起的人們之間，相互認可的行為關系的基本規(guī)則；3.產(chǎn)權(quán)不是單一的，而是一組權(quán)利束，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)等等。2011年9月20日星期二4第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（二）產(chǎn)權(quán)的特征1．可分解性2．排他性3．可讓渡性（三）產(chǎn)權(quán)的功能1．資源配置功能2．外部性內(nèi)部化3．約束功能4．激勵功能2011年9月20日星期二5第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論二、產(chǎn)權(quán)理論的主要觀點

（一）主要研究內(nèi)容產(chǎn)權(quán)理論就是以交易費用為媒介，研究產(chǎn)權(quán)制度運行(包括產(chǎn)權(quán)界定、產(chǎn)權(quán)安排等)的一般規(guī)律，通過產(chǎn)權(quán)規(guī)則解決人與人之間的利益沖突，達到資源的有效配置，促進經(jīng)濟增長。

（二）三個代表性分支(奠基人：科斯)

1．以威廉姆森為代表的交易費用經(jīng)濟學（華裔經(jīng)濟學家：楊小凱）2．以德姆塞茨為代表的產(chǎn)權(quán)學派3．以張五常為代表的綜合派，強調(diào)產(chǎn)權(quán)與交易費用密不可分2011年9月20日星期二6第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論三、交易費用理論交易費用指在經(jīng)濟制度的運行過程中，進行交易的當事人所注入的，除價格之外的，時間和精力、致富的信息費用和其他有關交易的一切開支。2011年9月20日星期二7第二節(jié)委托-代理理論一、委托-代理的含義委托指受托人以委托人的名義為委托人辦理委托事務，為此委托人支付約定報酬(或不付報酬)的活動。代理經(jīng)濟學認為是代表他人從事某項活動。委托代理指代理人在被代理人的委托和授權(quán)之下產(chǎn)生的代理行為，委托方處于主體地位，由雙方共同根據(jù)市場規(guī)則形成委托－代理關系。在委托代理關系中含有三方主體：委托人(被代理人)代理人(被委托人)相對人2011年9月20日星期二8第二節(jié)委托-代理理論二、物業(yè)管理的委托-代理關系物業(yè)管理的委托-代理關系是指房屋產(chǎn)權(quán)人為了使自己名下的物業(yè)能正常使用、保值升值，需要在市場中尋找合適的“代理人”，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人行使。兩種模式1.多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式(委托服務型物業(yè)管理)

(下頁)2.單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式(自主經(jīng)營型物業(yè)管理)

(下頁)2011年9月20日星期二92．單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主(獨有)(嚴密組織)物業(yè)管理企業(yè)多指贏利性物業(yè)的1．多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主大會(整體)業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主個體區(qū)分所有建筑物的法定業(yè)主委員會只能執(zhí)行業(yè)主大會的決定，而自己并沒有決策權(quán)2011年9月20日星期二10第二節(jié)委托—代理理論三、物業(yè)管理的委托—代理問題影響管理效率和效益的主要環(huán)節(jié)

1．產(chǎn)權(quán)利益(下頁)2．監(jiān)督距離(下頁)3．激勵手段(下頁)4．行為能力(下頁)2011年9月20日星期二11現(xiàn)在不可行：業(yè)主沒法行使權(quán)利——由開發(fā)商行使行使企業(yè)也不干——幾個企業(yè)同時管理一個小區(qū)1．產(chǎn)權(quán)利益2．監(jiān)督距離3．激勵手段4．行為能力1．產(chǎn)權(quán)利益為什么要委托為了少投入多產(chǎn)出區(qū)分利益（少數(shù)人）搭便車2．監(jiān)督距離服務質(zhì)量難以明確界定監(jiān)督的中間環(huán)節(jié)太多3．激勵手段正強化業(yè)主：留用物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)：提高服務質(zhì)量負強化3．激勵手段負強化業(yè)主：替換物業(yè)管理企業(yè)；否則，不交費物業(yè)管理企業(yè)：回避（不干了）4．行為能力業(yè)主大會——業(yè)主委員會業(yè)主委員會成員能力有限：激勵手段不力——組織不嚴密2011年9月20日星期二12第二節(jié)委托—代理理論四、物業(yè)管理委托—代理問題的解決1．業(yè)主權(quán)力問題需要在法律上確立業(yè)主代表大會“法人社團”的地位，從而保證有效運行，最大限度地代表廣大業(yè)主的利益，并行使委托人權(quán)利。2．市場成分問題應當堅持的做法是：由政府或其授權(quán)部門充當組織者。在市場方面，形成“替代威脅”的環(huán)境。3．激勵機制問題在業(yè)主與管理者之間引入激勵機制，讓代理人積極采取行動以最大限度地使委托人的利益增值保值，將雙方關系扭轉(zhuǎn)到合理的地位上。

主要表現(xiàn)為委托代理雙方使合同談判最優(yōu)化以及委托人對代理人進行定期業(yè)績評價這兩種形式。

2011年9月20日星期二13第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（一）非市場決策下的公共選擇

公共選擇理論定義為研究非市場決策的理論，是對政府決策過程的經(jīng)濟分析。

公共選擇理論的切入口是將決策環(huán)境劃分為市場環(huán)境和非市場環(huán)境，由此證明了經(jīng)濟學工具在政治現(xiàn)象上的適用性。

2011年9月20日星期二14第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（二）公共選擇理論的基本觀點公共選擇理論認為，政府官員與廠商和消費者一樣，也是具有理性和私利的“經(jīng)濟人”。在交易過程中他們也同樣追求自己利益的最大化，這個利益不一定完全是經(jīng)濟利益，也有政治利益、社會利益等。

2011年9月20日星期二15第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（一）公共物品公共物品

供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用的一種物品兩種特性：1．公共物品的排他性2．非競爭性2011年9月20日星期二16第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（二）公共選擇屬于共同利益的愿望表達和權(quán)利確認，通常都采取“公共決策”的方式來實現(xiàn)。

（三）公共機構(gòu)1．具有權(quán)威性2．公共機構(gòu)成員必須經(jīng)過選舉產(chǎn)生，具有代表性3．“公共機構(gòu)”作出的決定必須執(zhí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則2011年9月20日星期二17第四節(jié)社區(qū)理論一、社區(qū)的概念從英文Community翻譯過來的，其含義是共同體和親密的伙伴。

社區(qū)是由生活在一定的地域范圍內(nèi)的、擁有某種互動關系、地方特征的生活方式和共同的文化心理，且彼此依存的社會群體和社會組織所形成的社會生活共同體。

2011年9月20日星期二18第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（一）社區(qū)的要素1．地域要素

2．人口要素3．區(qū)位要素4．結(jié)構(gòu)要素5．社會心理要素2011年9月20日星期二19第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（二）社區(qū)的類型

1．按照社區(qū)的空間特征來劃分（1）法定社區(qū)（2）自然社區(qū)（3）專能社區(qū)2．按照農(nóng)村—城市邊疆理論的標準劃分（1）城市社區(qū)（2）小城鎮(zhèn)社區(qū)（3）農(nóng)村社區(qū)

2011年9月20日星期二20第四節(jié)社區(qū)理論三、社區(qū)的功能（一）穩(wěn)定功能（二）維系功能（三）整合功能（四）凝聚功能（五）服務功能2011年9月20日星期二21第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設新形勢下建設以和諧為內(nèi)在要求的社區(qū)，能夠更好地適應社會和諧發(fā)展的趨勢和要求。

（一）和諧社區(qū)建設的基本內(nèi)涵1．主體和諧2．秩序和諧3．生態(tài)和諧

2011年9月20日星期二22第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設（二）和諧社會建設的基本原則1．以人為本，服務群眾原則

2．圍繞大局，著眼發(fā)展原則3．有序改革，逐步推進原則4．整合資源，共建共享原則5．注重公平，相互兼顧原則6．發(fā)揚民主，健全法制原則2011年9月20日星期二23第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設（三）和諧社區(qū)建設的主要內(nèi)容1．以文化為載體，促人際和諧2．以自治為方向，促管理和諧3．以服務為重點，促愿景和諧4．以建設為支撐，促環(huán)境和諧5．以穩(wěn)定為關鍵，促安定和諧2011年9月20日星期二24第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系1．物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導思想一致2．物業(yè)管理和社區(qū)管理目標一致3．物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)4．物業(yè)管理和社區(qū)管理互為影響2011年9月20日星期二25第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別