城中村改造調(diào)研報(bào)告城中村改造調(diào)研報(bào)告「篇一」所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，“城中村”仍保留農(nóng)村體制，使用集體土地，并以村民委員會(huì)為組織形式，具有農(nóng)村和城市雙重特征?！俺侵写濉笔俏覈?guó)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結(jié)果。城市化發(fā)展的同時(shí)，一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊逐步融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)。這些村莊在城市化發(fā)展的進(jìn)程中做出重大貢獻(xiàn)甚至犧牲的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的負(fù)面問(wèn)題。比如，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)變過(guò)程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒(méi)有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等各方面仍保留濃厚的農(nóng)民特征，因而影響了城市基礎(chǔ)設(shè)施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實(shí)施。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國(guó)有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農(nóng)民身份，“城中村”問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)很多城市發(fā)展面臨的一個(gè)大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來(lái)很大的負(fù)面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國(guó)各大城市都正在面臨的重大課題。一、我市城中村的現(xiàn)狀原來(lái)處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設(shè)而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質(zhì)、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統(tǒng)的農(nóng)村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長(zhǎng)壽、西長(zhǎng)壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。（1）、村落規(guī)劃落后，問(wèn)題明顯，居民住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，多為平房或獨(dú)院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。（2）、基礎(chǔ)設(shè)施不完備，影響居民的生活質(zhì)量。首先，供暖及供水設(shè)施不完善，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設(shè)施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周?chē)逊e，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設(shè)施少。二、“城中村”改造所面臨的問(wèn)題（1）由于村里土地大部分為農(nóng)民宅基地，耕地也因城市化進(jìn)程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續(xù)收益的情況下，村民對(duì)改造積極性不高，甚至有對(duì)立情緒；（2）“城中村”現(xiàn)有集體所有制土地向國(guó)有土地轉(zhuǎn)變存在操作上相關(guān)環(huán)節(jié)與現(xiàn)行法律、法規(guī)如何配套實(shí)施的問(wèn)題；（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤(pán)活土地資源方面缺乏成熟、配套的運(yùn)作機(jī)制和措施；（4）村民對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)把握，擔(dān)心項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中擱淺，造成損失；（5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)方面難以保障。三、“城中村”改造中解決土地問(wèn)題的途徑“城中村”改造的根本目的是通過(guò)各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過(guò)開(kāi)發(fā)、招商引資的形式轉(zhuǎn)化成可進(jìn)入市場(chǎng)交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價(jià)值進(jìn)行城市建設(shè)。因此，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化利用是“城中村”改造的核心問(wèn)題，也是解決“城中村”改造中土地轉(zhuǎn)化首先關(guān)注的問(wèn)題。（一）集體土地轉(zhuǎn)換作價(jià)出資的法律可行性及操作我國(guó)實(shí)行土地公有制，具體包括國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有兩種形式。對(duì)于國(guó)有土地可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而對(duì)于農(nóng)村集體所有土地有一定限制?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！备鶕?jù)該法第2條和第8條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。我們現(xiàn)在進(jìn)行的“城中村”改造就屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地的改造。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和其它相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)作價(jià)入股必須滿足下列條件：1、必須是依法取得土地使用權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）；2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權(quán)作價(jià)入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續(xù)，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后以國(guó)有土地使用權(quán)的方式作價(jià)入股；3、土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行價(jià)格評(píng)估后作價(jià)入股；4、辦理變更登記手續(xù)。以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋氐怯浌芾聿块T(mén)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，將原本屬于出資人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至企業(yè)名下；5、土地使用權(quán)作價(jià)入股，該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無(wú)負(fù)擔(dān)。也就是說(shuō)該土地使用權(quán)作價(jià)入股后仍然沒(méi)有受到如抵押或其他形式的限制。解決方案：村民不以集體土地使用權(quán)直接出資，而是以通過(guò)有關(guān)征地手續(xù)及費(fèi)用作程序性處理，實(shí)現(xiàn)集體土地向國(guó)有土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國(guó)有土地，國(guó)家按政策應(yīng)支付補(bǔ)償安置金；第二步將應(yīng)補(bǔ)償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責(zé)任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應(yīng)補(bǔ)償安置金全額）辦理該國(guó)有土地（原村集體土地）的征用手續(xù)；第四步按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行征收補(bǔ)償。（二）資金投入與收益分配的可行性及操作為了確保村民的長(zhǎng)期利益，將村民利益和有限責(zé)任公司掛鉤，可以采取補(bǔ)償金入股的方法，將屬于個(gè)人所有的附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給個(gè)人，屬于集體所有的征地補(bǔ)償金由村民大會(huì)決定，公司不實(shí)際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤(rùn)按村人口平均分配給各村民。如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時(shí)，村民直接貨幣出資成為股東。因?yàn)橛邢挢?zé)任公司的股東最多不得超過(guò)50人，建議公司成立時(shí)可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權(quán)該名股東代表行使權(quán)利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊(cè)，實(shí)質(zhì)上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應(yīng)均分給全小組村民、在公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)由全小組村民分擔(dān)。第二步是征地時(shí)，村組織以征地補(bǔ)償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財(cái)產(chǎn)，按人口平分給村民。這樣，當(dāng)公司開(kāi)始房地產(chǎn)建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)時(shí)，村民實(shí)際有雙重保障：村民即通過(guò)股東代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股東可直接享受權(quán)益），又通過(guò)村組織分享公司利潤(rùn)。第三步，村組織將作為村民的入股征地補(bǔ)償金用于向國(guó)家支付土地出讓金以取得國(guó)有土地使用權(quán)?！俺侵写濉备脑烀阑顺鞘协h(huán)境，改善了農(nóng)民居住條件，是利國(guó)利民的。同時(shí)因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源，通過(guò)改造可以節(jié)約大量土地，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。四、“城中村”項(xiàng)目建設(shè)中招商引資的模式“城中村”地理位置優(yōu)越，其市政基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完備，再加上省去了土地使用權(quán)出讓手續(xù)繁瑣、周期漫長(zhǎng)的過(guò)程，以及城市改造中政府提供的優(yōu)惠扶植政策都為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障?！俺侵写濉备脑鞛榇寮w組織和合作開(kāi)發(fā)方帶來(lái)的利益回報(bào)空間是極其廣闊的。由此“城中村”項(xiàng)目建設(shè)中招商引資的模式從建設(shè)資金來(lái)源上可采用以下兩種方式：一是采用聯(lián)建方式聯(lián)合外部資金，即公司出地、合作方出錢(qián)，共同開(kāi)發(fā)，按約定比例分享利益、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；二是采取貸款等方式籌集資金、以發(fā)包方式委托建筑商建設(shè)，自行承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)、享受所有利益。城中村改造調(diào)研報(bào)告「篇二」一、全區(qū)城中村征遷改建進(jìn)展情況(一)市定征遷目標(biāo)完成情況20年度市下達(dá)xx區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)改建工作目標(biāo)任務(wù)為：完成征遷面積230萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積170萬(wàn)平方米，投資90億元。截止目前，全區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)共完成征遷面積141.01萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積107.44萬(wàn)平方米，投資78.476億元。其中，城中村改造完成征遷126萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積56萬(wàn)平方米，完成投資42億元。(二)全區(qū)城中村改造進(jìn)展情況全區(qū)18個(gè)村莊改建立項(xiàng)工作已全部完成，開(kāi)發(fā)商全部確定。(1)興隆寨村改建項(xiàng)目。涉及1684戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：興隆寨村占地135.08畝，安置面積49萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)14棟高層，共分三個(gè)地塊進(jìn)行安置房建設(shè)。(2)南村改建項(xiàng)目。涉及1018戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：南村安置房占地91畝，安置面積40.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)10棟高層，現(xiàn)已全部開(kāi)工建設(shè)。(3)淺井頭改建項(xiàng)目。涉及1092戶，目前已完成征收741戶。安置房建設(shè)情況：淺井頭村共需安置房45萬(wàn)平方米。規(guī)劃淺井南路以西安置地塊占地72畝，規(guī)劃建8棟安置房。(4)遇駕溝、小所村改建項(xiàng)目。立項(xiàng)、控規(guī)已完成，征收工作已開(kāi)展，目前正在根據(jù)公示情況進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，同時(shí)對(duì)兩村安置量審核，安置區(qū)場(chǎng)地完成三通一平，已完成地質(zhì)勘探文物勘探工作，近期安置房即將開(kāi)工建設(shè)。(5)七里河村銅鑼灣廣場(chǎng)改建項(xiàng)目。立項(xiàng)已批復(fù)，土地掛牌進(jìn)入程序，膠鞋廠地塊已拆遷完畢，文物勘探已完成，安置房即將開(kāi)工建設(shè)。(6)王府莊改建項(xiàng)目。涉及198戶，目前王府莊村已簽訂協(xié)議124戶。(7)符家屯村改建項(xiàng)目。該村占地面積441畝，1300戶，4000人，現(xiàn)有建筑面積約86萬(wàn)平方米。2xxx年12月6日，區(qū)政府與升龍公司簽訂開(kāi)發(fā)改造意向協(xié)議。今年7月該區(qū)域的控規(guī)，經(jīng)市規(guī)委會(huì)討論通過(guò)。目前，該村與開(kāi)發(fā)企業(yè)已完成洽談，安置區(qū)域已確定，同時(shí)安置量審核正在進(jìn)行。(8)同樂(lè)寨村改建項(xiàng)目。該村占地面積349畝，726戶，2200人，現(xiàn)有建筑面積約42萬(wàn)平方米。今年7月該區(qū)域的控規(guī)經(jīng)市規(guī)委會(huì)討論通過(guò)，目前，工作重點(diǎn)為加快安置量審核、制定詳細(xì)開(kāi)發(fā)改造安置方案。(9)唐村改建項(xiàng)目。該村占地面積451.77畝，1215戶，4865人，需安置面積52萬(wàn)平方米。2xxx年11月編制完成的控規(guī)評(píng)審稿中，本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施及規(guī)劃道路占用該村175.74畝土地，可用于開(kāi)發(fā)和安置用地276.03畝。按照控規(guī)中的容積率，可建設(shè)總建筑面積(含安置和開(kāi)發(fā))僅為101.65萬(wàn)平方米，安置開(kāi)發(fā)比不足1:1。根據(jù)控規(guī)所設(shè)置的容積率必須有350畝土地才能滿足唐村改建需要。(10)西馬溝、三岔口、大所三村改建項(xiàng)目(洛陽(yáng)西部生態(tài)城)。對(duì)西馬溝村的所有企業(yè)、民宅、無(wú)證戶逐一進(jìn)行排查并核實(shí)情況，開(kāi)發(fā)成本估算工作已完成，已與規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)接，正在對(duì)該項(xiàng)目?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)用進(jìn)行估算。(11)谷東、谷西、尤東、尤西、王灣五村改建項(xiàng)目(洛陽(yáng)西部科技城)。五村總占地面積7263.2畝，5638戶，16575人，現(xiàn)有建筑面積約236萬(wàn)平方米。2xxx年4月16日，區(qū)政府與金運(yùn)佳集團(tuán)簽訂開(kāi)發(fā)建設(shè)洛陽(yáng)西部科技城項(xiàng)目合作協(xié)議。目前，五村地面附屬物丈量已基本完成，人口、戶籍、宅基地已完成鎖定，土地測(cè)繪成果已出，正在與開(kāi)發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制優(yōu)化開(kāi)發(fā)安置方案。谷東、谷西兩村審核安置量的資料已準(zhǔn)備完畢，待上報(bào)市舊改辦進(jìn)行審核。二、城中村改造的主要做法(一)堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè)。一是實(shí)現(xiàn)控規(guī)編制全覆蓋。區(qū)政府結(jié)合城中村、舊城改造，科學(xué)編制全區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，使城市建設(shè)在規(guī)劃的指導(dǎo)下科學(xué)、有序、健康進(jìn)行。二是堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)。按照區(qū)委、區(qū)政府確定的龍形經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃引導(dǎo)，在龍頭經(jīng)濟(jì)板塊，規(guī)劃建設(shè)一棟369米的超高層地標(biāo)性建筑；在龍身經(jīng)濟(jì)板塊，重點(diǎn)打造澗西工業(yè)歷史文化街區(qū)；在龍尾經(jīng)濟(jì)板塊，重點(diǎn)打造的洛陽(yáng)大學(xué)科技城。三是城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相統(tǒng)一。結(jié)合商業(yè)區(qū)域設(shè)置，在城市建設(shè)中科學(xué)規(guī)劃商業(yè)和商務(wù)設(shè)施，通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)城區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，加快城區(qū)可持續(xù)發(fā)展。(二)突出和諧征遷，多層面保障群眾利益。一是注重政策宣傳引導(dǎo)。科學(xué)制定征收補(bǔ)償安置方案，耐心細(xì)致地做好群眾的宣傳發(fā)動(dòng)工作，通過(guò)外出參觀、環(huán)境對(duì)比等形式，使群眾明白征遷改造帶來(lái)的好處，積極支持、參與城市更新改造。二是積極發(fā)揮基層組織和專業(yè)隊(duì)伍的作用。抽調(diào)近200名機(jī)關(guān)干部組成征遷工作隊(duì)員，會(huì)同各村兩委做好群眾思想工作。為調(diào)動(dòng)征遷干部的積極性，區(qū)委在去年提拔任用18名表現(xiàn)突出的征遷一線隊(duì)員基礎(chǔ)上，今年又?jǐn)M拿出20個(gè)科級(jí)崗位，用于提拔在征遷改建過(guò)程中表現(xiàn)突出的工作隊(duì)員。同時(shí)對(duì)各辦事處、項(xiàng)目指揮部相關(guān)工作人員進(jìn)行法律、法規(guī)、政策等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為完成兩整三新四清查工作奠定了基礎(chǔ)。三是依法陽(yáng)光操作。按照征遷工作零違規(guī)、零強(qiáng)拆、零事故的原則和依法、陽(yáng)光、和諧、安全的八字方針，嚴(yán)把征收過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，將征遷安置公開(kāi)公示制度落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)征遷工作的公開(kāi)、公平、陽(yáng)光、和諧，維護(hù)了全區(qū)征遷工作的穩(wěn)定。(三)強(qiáng)化招商引資，確保群眾妥善安置。一是招大引強(qiáng)。加大招商引資力度，在大招商、招大商、選大商上下真功夫，打破固有模式，采取規(guī)劃、土地手續(xù)同時(shí)進(jìn)行的推進(jìn)模式，服務(wù)招商引資，提高改建工作的效率。目前，全區(qū)18個(gè)城中村、城郊村、城邊村全部完成招商引資工作，并全部完成改建立項(xiàng)工作。二是優(yōu)先安排安置房建設(shè)。將安置房建設(shè)作為城中村改建的重中之重，優(yōu)先安置地塊的征遷工作，優(yōu)先上報(bào)安置區(qū)域規(guī)劃，在資金、人員等方面大力支持。積極籌措資金，先后與農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)銀行、洛陽(yáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，落實(shí)融資計(jì)劃，優(yōu)先安置地塊的征遷。三、存在的問(wèn)題(一)城郊(邊)村改建安開(kāi)比的確認(rèn)問(wèn)題。一是城郊村按照村民人口數(shù)確定安置量，如按1:2.3安開(kāi)比推算開(kāi)發(fā)房數(shù)量，將使經(jīng)濟(jì)測(cè)算無(wú)法平衡，因此需確定城郊村的安開(kāi)比認(rèn)定辦法。二是城郊(邊)村貨幣補(bǔ)償資金量大，主要是：農(nóng)用地征收過(guò)程中繳納的耕地占用稅、土地報(bào)批等費(fèi)用高；拆遷企業(yè)量大，補(bǔ)償資金大；安置面積外，一、二層住宅需貨幣補(bǔ)償?shù)拿娣e大；基礎(chǔ)設(shè)施投入較多。三是城郊村開(kāi)發(fā)的商品房房?jī)r(jià)要低于市區(qū)成熟地段商品房房?jī)r(jià)。(二)安置地塊土地摘牌問(wèn)題。按照市政府要求，我區(qū)城中村改建正全面推進(jìn)，在村民安置房摘地及申請(qǐng)辦理建設(shè)手續(xù)中存在較多問(wèn)題。根據(jù)城中村改建的目的，村民安置房辦理為全產(chǎn)權(quán)房，因此安置地塊需要掛牌或協(xié)議出讓。按我市現(xiàn)有政策，若由村委會(huì)摘得土地，而村委會(huì)又沒(méi)有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能為村民辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；若由引入的開(kāi)發(fā)企業(yè)摘得土地，政府須按政策將企業(yè)代繳的土地出讓金返還給企業(yè)用于安置房建設(shè)，但返還的土地出讓金將被認(rèn)定為收入需繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，同時(shí)以開(kāi)發(fā)企業(yè)名義辦理產(chǎn)權(quán)證需繳納相關(guān)稅費(fèi)。如我區(qū)符家屯村改建需安置面積48.5萬(wàn)平方米，辦證等相關(guān)稅費(fèi)約為1.2億元。城中村改建村民安置實(shí)際為拆舊建新，不應(yīng)交納相關(guān)稅費(fèi)，亟待解決。四、對(duì)下一步工作的建議一要加快房屋征遷進(jìn)展。對(duì)于目前正在積極推進(jìn)的興隆寨、淺井頭、南村等村，加快剩余戶的征遷，確保整體改造全面實(shí)施。同時(shí)，依托各城中村改造項(xiàng)目指揮部和村兩委的力量，做好政策宣傳和解釋工作，使群眾理解、支持并積極參與城中村改造，加快推進(jìn)小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂(lè)寨等城中村改造征遷，并把以上項(xiàng)目的安置房建設(shè)區(qū)域作為征遷重點(diǎn)，確保這些村的改造正式啟動(dòng)。二要全力推進(jìn)安置房建設(shè)進(jìn)度。確保今年新實(shí)施的舊城城中村棚戶區(qū)改建項(xiàng)目，在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上完成目標(biāo)任務(wù)，確保小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂(lè)寨項(xiàng)目安置房開(kāi)工建設(shè)。通過(guò)安置房的開(kāi)工建設(shè)，打消群眾疑慮，促進(jìn)征遷工作。三要多方聯(lián)動(dòng)，解決歷史遺留問(wèn)題。進(jìn)一步梳理改建項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題，積極向市里反映，加強(qiáng)與市規(guī)劃、土地、舊改、財(cái)政等部門(mén)溝通，逐步解決存在的困難和問(wèn)題，促進(jìn)城中村改造順利實(shí)施。城中村改造調(diào)研報(bào)告「篇三」城中村是指在城市發(fā)展過(guò)積中。因?yàn)榉N種原因沒(méi)有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。現(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的，是一個(gè)世界性的難題。現(xiàn)在全世界都沒(méi)有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法。我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)系統(tǒng)的政策來(lái)指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個(gè)特殊性極強(qiáng)的問(wèn)越。我們?cè)凇俺侵写濉备脑爝^(guò)程中必須堅(jiān)持從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際出發(fā)。因地制宜。找出問(wèn)匙的特殊規(guī)律所在。一、現(xiàn)狀。梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個(gè)村民小組，在冊(cè)戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟(jì)收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入為754.萬(wàn)元。近年來(lái)，我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果：1、筑水泥路約2.公里；2、路燈3公里；3、勝利小學(xué)球場(chǎng)。對(duì)“城中村改造的意見(jiàn):1、過(guò)程中讓村民自主開(kāi)發(fā)。政府提供政策和資金支持。2、改造過(guò)程中相關(guān)手續(xù)能更快辦理。且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。4、支持“城中村”改造。二、“城中村”改造是什么。(一)是以村民自愿開(kāi)展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對(duì)所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡(jiǎn)陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對(duì)比，所以居民強(qiáng)烈的要求政府對(duì)其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過(guò)程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變?！俺侵写濉案脑鞂?shí)際上是政府讓利于民的一個(gè)方式。通過(guò)城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運(yùn)作、開(kāi)發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢(qián)返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展月地。通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。這也是后面提到的廉租屋。(三)是對(duì)村集體土地自主開(kāi)發(fā)的一個(gè)探索?！俺侵写濉备脑觳豢杀苊獾纳婕暗酱寮w土地的開(kāi)發(fā)和使用問(wèn)題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個(gè)不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對(duì)村集體土地的開(kāi)發(fā)路了。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對(duì)的問(wèn)越，也是必須解決的問(wèn)題。(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來(lái)務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個(gè)少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無(wú)安置r人的住宿地，可以預(yù)見(jiàn)，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近工業(yè)園，所帶來(lái)的低成本務(wù)工人的安置問(wèn)題，必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過(guò)30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問(wèn)題，更能通過(guò)村集體對(duì)其加以管理和約束。(五)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性改造工積，不是點(diǎn)利性質(zhì)工積。“城中村“改造是一項(xiàng)政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程，所以無(wú)論是41民自主開(kāi)發(fā)還是引進(jìn)開(kāi)發(fā)商都必須堅(jiān)持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來(lái)源得到解決。開(kāi)發(fā)A贏在一定的利潤(rùn)的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。三、為什么要開(kāi)展“城中村”改造。(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對(duì)城中村進(jìn)行改造。(二)城中村是和諧社會(huì)裕建的蘋(píng)本前提。解決三農(nóng)問(wèn)題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進(jìn)城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ)，城中村改造就是一個(gè)契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對(duì)待。是和諧社會(huì)的基本判據(jù)。(三)龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動(dòng)人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會(huì)大量的涌入到江，如果勝利沒(méi)有足夠合適的房源來(lái)安置他們，因素激增，報(bào)告中說(shuō):他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體。在杜會(huì)生活中處于“失語(yǔ)狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會(huì)的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢(shì)在必行。(四)對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費(fèi)使用，通過(guò)城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益。(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。發(fā)展的問(wèn)題。歸根結(jié)底就是人的問(wèn)題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過(guò)上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會(huì)外，仍然以強(qiáng)大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過(guò)城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開(kāi)發(fā)。該種模式是指由政府牽頭，多個(gè)職能部門(mén)共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個(gè)集休土地征收為有建設(shè)用地。對(duì)農(nóng)民采取補(bǔ)償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行整體規(guī)劃后。將土地通過(guò)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來(lái)。利：1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無(wú)疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞?。上有政策可依，有?shí)踐經(jīng)驗(yàn)可用，無(wú)論如何都不會(huì)出現(xiàn)原則性錯(cuò)誤。2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。3、土地通過(guò)招面掛，政府從中獲利。弊:1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見(jiàn)大，工作非常困難。勝利村多次征地，農(nóng)民對(duì)政策法規(guī)熟悉，對(duì)征地工作作經(jīng)驗(yàn)豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。2、政府而要投入的資金多。若通過(guò)該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬(wàn)元，僅前其一次性投入就達(dá)萬(wàn)元。3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過(guò)正規(guī)手段開(kāi)發(fā)的“城中村土地，仍然會(huì)受到市場(chǎng)的影響，較過(guò)高的開(kāi)發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無(wú)法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門(mén)。(二)采取村民自建、自主開(kāi)發(fā)，政府提供政策支持。該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開(kāi)發(fā)公司，對(duì)集體土地進(jìn)行4體開(kāi)發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進(jìn)行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開(kāi)，政府加以規(guī)劃和控制。利:1、村民自主開(kāi)發(fā)，積極性高，群眾阻力小。2、村民通過(guò)自主開(kāi)發(fā)獲利。且能通過(guò)開(kāi)發(fā)過(guò)程解決日后的生活來(lái)源問(wèn)跌，甚至，可以找到一條致富之路。3、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。弊:1、村民缺少足夠的知識(shí)和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運(yùn)作?，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無(wú)論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看。他們都很難具備從組建公司，到土地開(kāi)發(fā)，再到后期的市場(chǎng)運(yùn)作的能力。2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無(wú)法獨(dú)立籌集到足夠的資金，即使通過(guò)貸款也不可能達(dá)到。3、大多數(shù)村民對(duì)城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。村民中普遍的存在兩種認(rèn)識(shí)。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。二是認(rèn)為是一個(gè)賺錢(qián)的好機(jī)會(huì)，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報(bào)。4、政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問(wèn)題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見(jiàn)自建過(guò)程決不是一帆風(fēng)順的。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過(guò)程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖的村民。5、背集體土地使用的政策。相關(guān)政策:1、運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策。2、給村民湊集基本資金。3、關(guān)稅費(fèi)的減免。具體步驟:1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司Ae2、上部門(mén)將土地征收。3、A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。4、過(guò)招拍掛讓A公司以接近評(píng)估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。5、A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，并按規(guī)劃部門(mén)要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(三)引進(jìn)開(kāi)發(fā)商。村民入股，共同開(kāi)發(fā)，多方共贏。該模式是指，通過(guò)引入開(kāi)發(fā)商與村集體共同組建開(kāi)發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與管理，對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地?？梢酝ㄟ^(guò)招拍掛的方式以接近評(píng)估的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)作，所得利潤(rùn)需用來(lái)對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利:1、引進(jìn)開(kāi)發(fā)商。解決了資金和開(kāi)發(fā)及后期的商業(yè)運(yùn)作的問(wèn)題。2、村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。3、民不花一分錢(qián)住上新房，整體環(huán)境得到改善。弊:1、違背集體土地使用政策。2、部分村民通過(guò)“城中村改造獲利過(guò)多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來(lái)源并無(wú)保障，所以城中村改造必然要而對(duì)來(lái)自他們的阻力。3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評(píng)估價(jià)位轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商需要打政策的擦邊球。相關(guān)政策:1、征地拆遷政策。2、關(guān)稅費(fèi)的減免。具體步驟:1、引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，與村集體組成開(kāi)發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。2、開(kāi)發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買(mǎi)。即按征地政策對(duì)41民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。3、部門(mén)將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。并通過(guò)招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評(píng)估價(jià)位的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商?；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將土地劃撥給開(kāi)發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度。4、開(kāi)發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補(bǔ)。5、開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。6、村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。我們認(rèn)為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項(xiàng)利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對(duì)集體土地開(kāi)發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒(méi)有得到更為充分的保障。第二種模式對(duì)村民的要求過(guò)商。不符合勝利村實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民的利益也得到更充分的保障。實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新?？傊覀兩羁痰募?xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對(duì)勝利村一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過(guò)程，更是資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車(chē)”理念和郴州市“先行先試"4條政策的一次大膽償試。在改造過(guò)程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī)律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。城中村改造調(diào)研報(bào)告「篇四」城中村改造調(diào)研報(bào)告五、面向建立現(xiàn)代化企業(yè)制度推進(jìn)改制。武漢市在這一點(diǎn)上毫不含糊。集體經(jīng)濟(jì)組織改改制的方向是建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的股份制企業(yè)，告別村企合一、村社合一的集體經(jīng)濟(jì)組織模式。武漢市試點(diǎn)村的集體經(jīng)濟(jì)組織改制有三種形式，一是原有經(jīng)濟(jì)實(shí)體是公司制的，按《公司法》進(jìn)一步明晰權(quán)屬，優(yōu)化調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，即將村委會(huì)所持有的集體股權(quán)量化給具有股民資格的村民;二是對(duì)非公司制企業(yè)，通過(guò)改制，按集體資產(chǎn)處置方案，根據(jù)《公司法》進(jìn)行改造;三是原沒(méi)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的集體經(jīng)濟(jì)組織，要求組建公司制企業(yè)，也可由村民會(huì)議決定選擇適合自己的改制形式。不管采取什么形式改制，都必須引入現(xiàn)代企業(yè)管理制度，建立健全的公司制治理結(jié)構(gòu)，全面進(jìn)入市場(chǎng)，否則，只求形式上改制，本質(zhì)上沒(méi)有多大變化，企業(yè)得不到發(fā)展，股民得不到分紅，最后將難以為繼?；蛘呤墙韪闹浦麑⒓w財(cái)產(chǎn)改進(jìn)了少數(shù)人的“腰包”，老百姓不答應(yīng)。六、強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強(qiáng)監(jiān)督。城中村綜合改造，被稱之為“比搞土改還難”，至今仍然為很多城市大傷腦筋。首先，村班子戰(zhàn)斗力要強(qiáng)，遇到問(wèn)題和矛盾不推諉。其次，政府不能越俎代皰，更不能包辦代替，要放手讓村民自主，政府的職責(zé)是把好“程序關(guān)”、“審批關(guān)”。第三，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。這項(xiàng)工作政策性特別強(qiáng)，涉及到的部門(mén)特別多，需要大力協(xié)調(diào)。第四，加強(qiáng)監(jiān)督。事關(guān)群眾切身經(jīng)濟(jì)利益，事關(guān)集體財(cái)產(chǎn)資金，特別需要加強(qiáng)監(jiān)督。漢陽(yáng)區(qū)紀(jì)委監(jiān)察還有檢察審計(jì)部門(mén)全程參與了城中村的改造，督促陽(yáng)光操作，設(shè)立舉報(bào)熱線，逐項(xiàng)審計(jì)公開(kāi)，這些警示性的工作做在前面了、做到位了，老百姓就放心了。幾點(diǎn)建議武漢市的城中村改造經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑是值得學(xué)習(xí)和借鑒的。從武漢市城中村綜合改造的進(jìn)程看，改制、進(jìn)入社保需要支付大量的改革成本，只有通過(guò)整合土地資源、制定土地效益最大化的村灣改造方案，才能為改造提供財(cái)力保證。由于這項(xiàng)工作涉及的相關(guān)因素眾多，各種矛盾交織，我們?cè)谡{(diào)查中感受到，有必要從以下五個(gè)方面完善政策，強(qiáng)化措施。一、加強(qiáng)工作協(xié)調(diào)，做好政策間的配套和銜接。目前，有幾個(gè)方面需要盡快銜接或協(xié)調(diào)。一是加強(qiáng)改制與改造之間的推進(jìn)銜接。我們?cè)谑镤?、鐵橋、五里墩等村了解到，試點(diǎn)村改制后的改造推進(jìn)不夠理想，卡在土地變性以及規(guī)劃審批環(huán)節(jié)上。改制試點(diǎn)村大都支付了大量改革成本，寄希望村灣改造中通過(guò)土地整合實(shí)現(xiàn)成本置換，改造不啟動(dòng)就成了一個(gè)半拉子工程，甚至有可能前功盡棄，“土地轉(zhuǎn)不靈，股民成災(zāi)民”，改造進(jìn)展不順，有可能引發(fā)大面積社會(huì)矛盾。二是自求平衡的小社保網(wǎng)要?jiǎng)?chuàng)造條件進(jìn)入社保網(wǎng)。村改居過(guò)程中的村民進(jìn)的是武漢市自成體系的小網(wǎng)，不僅保費(fèi)高(人平38000元)，而且運(yùn)轉(zhuǎn)久了，可能出現(xiàn)障礙，留下隱患。三是村改居后村建制要保留一段時(shí)間。與建居同時(shí)撤消村建制，不利于改制與改造之間的銜接。在村灣改造沒(méi)有完成前，已改制的企業(yè)履行拆遷、公共事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)等職能，“名不正，言不順”;與此同時(shí)，改制企業(yè)一旦無(wú)利可圖，極易規(guī)避困難，把矛盾推向政府。二、“扶上馬送一程”，對(duì)城中村改制企業(yè)以扶持過(guò)渡期。相當(dāng)一部分改制企業(yè)還相當(dāng)脆弱，建立現(xiàn)代企業(yè)制度面臨很大困難，政策層面應(yīng)給予一定的扶持和優(yōu)惠，以促進(jìn)其在市場(chǎng)經(jīng)