律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操縱指引

（2013年3月15日經(jīng)山東省律師協(xié)會七屆常務(wù)理事會第八次集會審議通過）

目錄

第一章總則

第二章律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的操縱指引

第一節(jié)一般劃定

第二節(jié)轉(zhuǎn)讓模式

第三節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

第四節(jié)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式

第五節(jié)方案設(shè)計(jì)的原則和注意事項(xiàng)

第三章股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操縱指引

第一節(jié)一般劃定

第二節(jié)律師治理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的執(zhí)法業(yè)務(wù)

第三節(jié)律師在盡職觀察階段提供的執(zhí)法辦事

第一部分盡職觀察根本范例

第二部分盡職觀察前的準(zhǔn)備

第三部分盡職觀察的要領(lǐng)

第四部分盡職觀察內(nèi)容

第五部分盡職觀察陳訴

第六部分律師從事盡職觀察事情應(yīng)注意的事項(xiàng)

第四節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約起草、談判、簽署階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的起草

第二部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的談判

第三部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的簽署

第四部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的政府審批

第五節(jié)律師治理股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約履行階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第四章資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操縱指引

第一節(jié)一般劃定

第二節(jié)律師治理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第三節(jié)律師在盡職觀察階段提供的執(zhí)法辦事

第四節(jié)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約起草、談判、簽署階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第一部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約的起草

第二部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約的談判

第三部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約的簽署

第五節(jié)律師治理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約履行階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第五章律師防備執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的注意事項(xiàng)

第一節(jié)一般劃定

第二節(jié)律師在意向階段的注意事項(xiàng)

第三節(jié)律師在盡職觀察階段的注意事項(xiàng)

第四節(jié)在生意業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的注意事項(xiàng)

第五節(jié)在條約草擬、談判階段的注意事項(xiàng)

第六節(jié)在條約履行、交割階段的注意事項(xiàng)

第六章附則

第一節(jié)聲明

第二節(jié)特別說明事項(xiàng)

第三節(jié)附件

附件一：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職觀察詳細(xì)內(nèi)容

附件二：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職觀察詳細(xì)內(nèi)容

附件三：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明

附件四：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明

附件五：國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓步伐

附件六：外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題

第一章總則

第一條為范例本省律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的辦事行為并提高辦事

質(zhì)量，特別是為年輕律師熟悉、到場該業(yè)務(wù)提供指導(dǎo)，經(jīng)山東省律師協(xié)會授權(quán),

房地產(chǎn)專業(yè)委員會在總結(jié)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的底子上制定本指引，供本省律師在治

理該類業(yè)務(wù)時(shí)參考。

第二條本指引中所涉及的名詞解釋：

（一）“房地產(chǎn)項(xiàng)目”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓得到的土地使用

權(quán)和/或在該土地上開發(fā)建立的住宅、商業(yè)（含辦公）、酒店等物業(yè)及其配套設(shè)

施等。但不包羅劃撥土地使用權(quán)和/或在該等土地上建立的修建物及配套設(shè)施，

亦不包羅公有衡宇、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制生意業(yè)務(wù)的物業(yè)和/或該

等物業(yè)占用的土地。

（二）“房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓其名下的房地產(chǎn)項(xiàng)

目（或直擔(dān)當(dāng)讓其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目）和/或通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)股權(quán)的方法間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓目的的行為。

（三）“目標(biāo)項(xiàng)目”指生意業(yè)務(wù)雙方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（四）“目標(biāo)公司”指擁有目標(biāo)項(xiàng)目的公司。

第三條鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的龐大性和對律師業(yè)務(wù)能力要求較高的

特點(diǎn)，律師治理該類業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

（一）專業(yè)賣力原則：律師應(yīng)刻苦鉆研專業(yè)執(zhí)法問題，熟悉該專業(yè)的執(zhí)法

劃定，具備與該行業(yè)相匹配的能力，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的專業(yè)辦事。

（二）忠誠守信原則：律師應(yīng)對當(dāng)事人盡到忠誠義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓方和受讓方

之間，只擔(dān)當(dāng)其中一方的委托。辦事歷程中，律師不應(yīng)受任何單元及其他組織

和小我私家的非法干涉干與，依法維護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，貫徹落實(shí)國度相關(guān)

執(zhí)法法例。

（三）勤勉盡責(zé)原則：考慮到本業(yè)務(wù)涉及執(zhí)法領(lǐng)域多、情況龐大的特點(diǎn)，

律師應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的要求恪盡職守、勤勉敬業(yè)，在其答應(yīng)的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具

體的執(zhí)法辦事。

第四條律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與當(dāng)事人所簽訂的委托協(xié)

議，在委托權(quán)限內(nèi)依法、依約履行職貢，不得損害當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，并應(yīng)守

舊當(dāng)事人的商業(yè)秘密及小我私家隱私。

第五條本指引主要適用于律師從事房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的非訴訟辦事，重點(diǎn)在

于指導(dǎo)律師向其當(dāng)事人提供盡職觀察、方案設(shè)計(jì)、條約起草、協(xié)商、談判、簽

約以及項(xiàng)目交割等方面的執(zhí)法辦事。律師在治理有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的訴訟案

件時(shí)，也可以有選擇地參考本指引的相關(guān)內(nèi)容。

第二章律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的操縱指引

第一節(jié)一般劃定

第六條律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)時(shí)，主要依據(jù)《土地治理法》、《物

權(quán)法》、《公司法》、《都會房地產(chǎn)治理法》、《都會房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l

例》、《都會房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理劃定》等執(zhí)法、法例。

第七條律師對房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和論證時(shí)可以參考本章

的劃定。

第二節(jié)轉(zhuǎn)讓模式

第八條房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要有兩種模式：一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，另一種是資產(chǎn)

轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方法間接實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的；

而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的方法實(shí)現(xiàn)其目的。

第九條股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種模式相比，雖然目的相同，但涉及的直接

生意業(yè)務(wù)標(biāo)的差別，執(zhí)法二系和生意業(yè)務(wù)本錢也各不相同。因此在生意業(yè)務(wù)模

式的選擇和設(shè)計(jì)上，律師應(yīng)憑據(jù)擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，作出適當(dāng)?shù)倪x

擇，以便盡可能地低落生意業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與生意業(yè)務(wù)本錢，

第三節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

第十條股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式可分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法和增資擴(kuò)股方法。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法是指轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約，完成股權(quán)

交割，并治理工商變動(dòng)登記。

增資擴(kuò)股方法是指增資方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對目標(biāo)公司進(jìn)行增資，從而持

有目標(biāo)公司一定比例的股權(quán)，再進(jìn)一步受讓目標(biāo)公司的股權(quán)。

第十一條股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生意業(yè)務(wù)主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司的股東）和受讓方。

股權(quán)生意業(yè)務(wù)不需要征得目標(biāo)公司的同意。

第十二條股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操縱步調(diào)如下：

（一）接納股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法轉(zhuǎn)讓的，受讓方受讓目標(biāo)公司原股東的全部或部

分股權(quán)，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約，然后到工商部分治理相應(yīng)的變動(dòng)登記，再或

同時(shí)進(jìn)行董事、監(jiān)事改選，并到工商部分治理相應(yīng)的變動(dòng)登記。

（二）接納增資擴(kuò)股方法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，由增資方與目標(biāo)公司原股東簽訂增

資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定，然后由管帳師事務(wù)所

出具《驗(yàn)資陳訴》，并到二商部分治理變動(dòng)登記，再或同時(shí)進(jìn)行董事、監(jiān)事改

選，并到工商部分治理相應(yīng)的變動(dòng)登記。

如果目標(biāo)公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標(biāo)公司由內(nèi)資企業(yè)變動(dòng)為外商

投資企業(yè)，則需要經(jīng)相關(guān)部分批準(zhǔn)，然后再治理工商變動(dòng)登記。

第十三條股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢：

（一）該模式不受《都會房地產(chǎn)治理法》第39條關(guān)于轉(zhuǎn)讓時(shí)必須完成開發(fā)

投資總額25%的條件限制，可以在目標(biāo)公司取得土地使用權(quán)后的任何時(shí)點(diǎn)進(jìn)行。

（-）稅負(fù)本錢相對較低，有利于低落受讓的總體本錢。

接納股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法，在滿足一定條件時(shí)，一般各項(xiàng)資產(chǎn)無須作為銷售處理

懲罰，衡宇、土地等無須治理過戶手續(xù)，制止因資產(chǎn)流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生所得稅、營業(yè)

稅、契稅等稅費(fèi)，從而可得到更為優(yōu)惠的股權(quán)受讓代價(jià)，低落了受讓總體代價(jià)。

受讓前開發(fā)本錢和資金占月利息可以全額計(jì)入今后項(xiàng)目總本錢，對受讓方而言

有利于低落今后項(xiàng)目處理的土地增值稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費(fèi)見本指引附件三。

（三）操縱步伐較簡樸。

第十四條股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的倒霉因素：

（一）目標(biāo)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，往往是在同一地塊上建立多個(gè)項(xiàng)目（如

寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等）。如果無法將盈利前景不佳的項(xiàng)目進(jìn)行剝離，

不但會增加受讓本錢，并且還面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的資金回報(bào)無法得到

保障。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，受讓方在受讓時(shí)對目標(biāo)公司的或有債務(wù)往往難以

預(yù)測。

（三）生意業(yè)務(wù)完成后，轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)及由此產(chǎn)生的執(zhí)法責(zé)任均由受讓方

包袱。受讓方面臨轉(zhuǎn)讓方未盡信息披露義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

第四節(jié)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式

第十五條資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的生意業(yè)務(wù)主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）和受讓方。

第十六條資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操縱步調(diào)為：生意業(yè)務(wù)雙方簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》

后，到領(lǐng)土資源和衡宇治理局治理土地使用權(quán)變動(dòng)登記，并治理《建立用地籌

劃許可證》、《建立工程籌劃許可證》、《建立工程施工許可證》等項(xiàng)目有關(guān)

籌劃建立手續(xù)的更名。

第十七條資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢：

（一）項(xiàng)目權(quán)屬清晰，可操縱性較強(qiáng)，執(zhí)法劃定明確，只要切正當(dāng)定條件，

即可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

（二）受讓方無需考慮目標(biāo)公司的或有欠債風(fēng)險(xiǎn)C因受讓的僅為目標(biāo)項(xiàng)目，

不涉及公司債權(quán)債務(wù)，對受讓方而言生意業(yè)務(wù)較為輕便、透明。

（三）需要繳納的稅費(fèi)種類清晰，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，

第十八條資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的倒霉因素?：

（一）憑據(jù)《都會房地產(chǎn)治理法》第39條的劃定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須

完成開發(fā)投資總額的25%。若接納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，項(xiàng)目權(quán)屬變動(dòng)登記手續(xù)必須

在目標(biāo)項(xiàng)目投資總額到達(dá)25%后方可治理。

（二）在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，如有專屬于轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的稅收優(yōu)惠，

受讓方在受讓目標(biāo)項(xiàng)目后無法繼承享有。但是如果接納股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法，由于

變動(dòng)的只是轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的股東，則稅收優(yōu)惠將會得到保存。

（三）稅費(fèi)較高。通營情況下，接納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式需繳納的稅費(fèi)包羅：契

稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、都會維護(hù)建立稅和教誨費(fèi)附加等，

相對付股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式而言稅費(fèi)較高。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費(fèi)見本指引附件四。

第五節(jié)方案設(shè)計(jì)的原則和注意事項(xiàng)

第十九條方案設(shè)計(jì)的原則：

（一）以目標(biāo)項(xiàng)目和目標(biāo)公司的具體情況為底子，以執(zhí)法為依據(jù)。

（二）尊重當(dāng)事人意愿、維護(hù)當(dāng)事人利益。

（三）保障生意業(yè)務(wù)寧靜，盡量使操縱路徑簡便易行。

（四）盡量低落生意業(yè)務(wù)本錢。

第二十條方案設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)：

（一）方案設(shè)計(jì)與當(dāng)事人的商業(yè)目的息息相關(guān)，涉及到行業(yè)、治理、商務(wù)、

財(cái)稅、執(zhí)法等多方面知識，需要具備一定的統(tǒng)籌能力。律師應(yīng)謹(jǐn)慎地?fù)?dān)當(dāng)總協(xié)

調(diào)人。

（二）律師擔(dān)當(dāng)方案設(shè)計(jì)的總協(xié)調(diào)人時(shí)應(yīng)充實(shí)發(fā)揮各專業(yè)團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)專長,

注意整合各方力量，為當(dāng)事人樨供多個(gè)方案供其詵擇，并闡發(fā)利弊。單一方案

的提交更須慎重。

（三）律師可以與相關(guān)專業(yè)人員聯(lián)合提供方案設(shè)計(jì)辦事，在聯(lián)合辦事時(shí)應(yīng)

注意適當(dāng)分別事情界限，區(qū)分事情責(zé)任。

第三章股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操縱指引

第一節(jié)一般劃定

第二十一條律師就股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供執(zhí)法辦事，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)《公司法》、

《公司登記治理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干

問題的劃定（一）、（二）》等執(zhí)法法例和司法解釋，

第二十二條律師以股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式提供執(zhí)法辦事可以參考本章的劃定。

第二十三條本章涉及的名詞解釋：

（-）“受讓方”指擬受讓目標(biāo)公司股權(quán)的自然人或法人。

（二）“轉(zhuǎn)讓方”指持有目標(biāo)公司股權(quán)并擬轉(zhuǎn)讓給受讓方的自然人或法人。

（三）“意向書”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜開端告竣的

轉(zhuǎn)讓意向仿或框架協(xié)議。

（四）“股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事宜告竣

的正式條約。

（五）”股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”指由受讓方與轉(zhuǎn)讓方為治理股權(quán)的工商登記變動(dòng)

而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

第二十四條股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的根本步伐：

（一）了解目標(biāo)公司、目標(biāo)項(xiàng)目的情況。

（二）告竣開端轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書，由受讓偏向轉(zhuǎn)讓方支付一定命額

的定金（視情況而定）。

（三）受讓方對目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行盡職觀察。

（四）受讓方憑據(jù)觀系情況決定是否繼承受讓。若決定繼承受讓，則需設(shè)

計(jì)并論證受讓方案。

（五）起草股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約，就條約內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、談判。

（六）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約。

（七）履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約（不分先后順序）：

1.受讓方按約定向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；

2.按約定調(diào)換公司法定代表人、簞事、監(jiān)事、總經(jīng)理及其他高級治理人員；

3.按約定進(jìn)行公司印鑒、財(cái)務(wù)賬冊、賬戶、資料等的交代；

4.按劃定治理完稅手續(xù)；

5.治理工商變動(dòng)登記手續(xù)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成。

第二節(jié)律師治理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的執(zhí)法業(yè)務(wù)

第二十五條意向書告竣前，受讓方應(yīng)與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標(biāo)公司的設(shè)立

時(shí)間、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)欠債狀況、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營范疇，公司除目

標(biāo)項(xiàng)目外是否另有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，公司有無債權(quán)債務(wù)糾紛，有無已產(chǎn)生的或

潛在的訴訟、仲裁或行政處理懲罰案件，擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是否有權(quán)利包袱等情況。

別的，受讓方還應(yīng)了解目標(biāo)項(xiàng)目的來源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況、籌劃情況、

開發(fā)進(jìn)展情況、己取得的開發(fā)建立手續(xù)、就該項(xiàng)目已簽訂的條約及履行情況、

項(xiàng)目（實(shí)物或權(quán)利）有無瑕疵等。

第二十六條憑據(jù)了解到的情況，對可能存在的執(zhí)法問題、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，

并書面提示當(dāng)事人，發(fā)起轉(zhuǎn)讓操縱方案，憑據(jù)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的具體情況

設(shè)計(jì)、起草意向書。

第二十七條意向書旨在為整個(gè)生意業(yè)務(wù)做出大綱性的籌劃和擺設(shè)，為轉(zhuǎn)讓

方配合受讓方進(jìn)行盡職觀察提出要求，為受讓方憑據(jù)盡職觀察結(jié)果決定是否繼

承進(jìn)行受讓設(shè)定條件，也為受讓方憑據(jù)轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供條約依據(jù)。

第二十八條意向書所包羅的主要內(nèi)容有:

5.進(jìn)度擺設(shè)條款（事情步調(diào)、時(shí)間表等事項(xiàng)）

6.報(bào)告包管條款（主體資格、項(xiàng)目根本情況等）

7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供須要資料信息的義務(wù)、各方賣力

事項(xiàng)的分別等）

8.排他協(xié)商條款（獨(dú)家談判權(quán)）

10.意向書終止（解除）條款

14.執(zhí)法適用條款（適用于涉外的情形）

15.其他條款（用度包袱條款、彈性條款等）

16.生效條款

第二十九條意向書的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問題：

（-）受讓時(shí)，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義

去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓項(xiàng)目公司。所

以，發(fā)起意向書中為受讓方未來可能以其指定的其他公司進(jìn)行受讓做好鋪墊。

（二）意向書是否設(shè)計(jì)誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方

的意愿而定。該條款主要是為低落受讓方惡意商量或其他不誠信行為的風(fēng)險(xiǎn),

并包管下列事項(xiàng)：

1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職觀察，提供目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目詳實(shí)的資

料；

2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際情況一致；

3.受讓方能夠定期完成盡職觀察并按意向書約定條件做出是否繼承受讓的

決定；

4.轉(zhuǎn)讓方遵守對其在排他期內(nèi)的限制性約定；

5.雙方均對轉(zhuǎn)讓事宜以及獲取的對方資料、信息、商業(yè)秘密進(jìn)行保密，并

在終止轉(zhuǎn)讓時(shí)返還從對方獲取的全部資料等。

（三）受詁方有權(quán)憑據(jù)盡職觀察情況，提出修改受讓方案、調(diào)解生意業(yè)務(wù)

價(jià)款、要求轉(zhuǎn)讓方處理懲罰倒霉事項(xiàng)等公道要求；亦可決定終止或繼承生意業(yè)

務(wù)。但為防備受讓方濫用其權(quán)利，發(fā)起在意向書中設(shè)置繼承受讓或不再受讓的

條件。

（四）盡職觀察結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當(dāng)繼承受讓，進(jìn)

入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼承受讓的，定金不予返還。

若觀察結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致（細(xì)微不一致在所難免，一般指重

大不一致，但對何謂“重大不一致”，應(yīng)當(dāng)憑據(jù)雙方意思在意向書中明確約定）,

受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。

第三節(jié)律師在盡職觀察階段提供的執(zhí)法辦事

第一部分盡職觀察根本范例

第三十條律師應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)法、法例及范例性文件的劃定，遵守律師職業(yè)

道德和執(zhí)業(yè)范例，老實(shí)守信、勤勉盡職、審慎嚴(yán)謹(jǐn)。

第三十一條律師應(yīng)嚴(yán)守所知悉的當(dāng)事人、目標(biāo)公司及其他相關(guān)方的商業(yè)秘

密，不得利用所知悉的商業(yè)秘密為律師本人、律師事務(wù)所及其他人謀取利益。

第三十二條律師應(yīng)在當(dāng)事人授權(quán)范疇內(nèi)從事盡職觀察執(zhí)法業(yè)務(wù)；律師在授

權(quán)范疇內(nèi)的事情，不受其他單元或小我私家的影響和干涉，獨(dú)立事情，維護(hù)當(dāng)

事人的正當(dāng)權(quán)益。

第三十三條律師事務(wù)所擔(dān)當(dāng)委托后應(yīng)指派具備相應(yīng)專業(yè)能力的律師承辦，

實(shí)習(xí)律師（含律師助理或其他幫助人員）不得獨(dú)立承辦，只能協(xié)助律師完成相

關(guān)事情。

第三十四條律師從事盡職觀察執(zhí)法業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁下列行為：

（-）嚴(yán)禁發(fā)起或協(xié)助當(dāng)事人或目標(biāo)公司從事違法運(yùn)動(dòng)。律師只能對當(dāng)事

人要求解決的執(zhí)法問題進(jìn)行闡發(fā)和評估，并提出正當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。

（二）嚴(yán)禁弄虛作假，偽造、變造文件、資料、證明等質(zhì)料或協(xié)助、誘導(dǎo)

當(dāng)事人弄虛作假，偽造、變造文件、資料、證明等質(zhì)料。

（三）若律師經(jīng)公道謹(jǐn)慎判斷，猜疑委托人提供的文件、資料、證明等質(zhì)

料是偽造或虛假的，則嚴(yán)禁向?qū)Ψ疆?dāng)事人或其他相關(guān)方提供。

第三十五條若當(dāng)事人要求律師提供違反執(zhí)法、法例、范例性文件及律師執(zhí)

業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)律的辦事，律師事務(wù)所及律師應(yīng)當(dāng)拒絕并向當(dāng)事人說明情況。

第三十六條律師事務(wù)所和律師應(yīng)如實(shí)、準(zhǔn)確、完整地向當(dāng)事人披露盡職觀

察所獲信息，并作出適當(dāng)?shù)膱?zhí)法闡發(fā)與評估，不得存心隱瞞、遺漏影響當(dāng)事人

決策的重要信息或做虛假報(bào)告。

第三十七條律師應(yīng)與注冊管帳師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士密切配合，通過

專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)相同，配合保障受托觀察業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。

第三十八條提倡律師事務(wù)所創(chuàng)建健全項(xiàng)目治理制度，對觀察取得的文件、

資料、證明等質(zhì)料可創(chuàng)建分類歸檔及查閱制度，對盡職觀察陳訴、執(zhí)法意見書

等執(zhí)法文件創(chuàng)建內(nèi)部審核制度及內(nèi)部質(zhì)量保障制度。

第三十九條發(fā)起律師實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)、完整地就事情歷程中形成的事情

紀(jì)錄、事情中得到的相關(guān)文件、集會紀(jì)要、談話等資料制作事情稿本（或保存

相關(guān)紀(jì)錄文件）。

第四十條發(fā)起律師對承辦盡職觀察業(yè)務(wù)歷程中重要的往來電子郵件和電

子版式的執(zhí)法文件進(jìn)行備份。

第二部分盡職觀察前的準(zhǔn)備

第四十一條律師事務(wù)所擔(dān)當(dāng)委托后實(shí)時(shí)組成盡職觀察事情小組，明確分工

和責(zé)任，包管在委托條約約定的時(shí)間內(nèi)展開事情。

第四十二條律師憑據(jù)委托條約的約定、目標(biāo)公司的具體情況制定事情方

案，并實(shí)時(shí)向當(dāng)事人通報(bào)。

第四十三條在正式開始事情前憑據(jù)委托條約的約定及目標(biāo)公司的具體情

況擬定觀察清單。

第四十四條了解生意業(yè)務(wù)目的、根本要求、目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓的原因及根本情

況。

第三部分盡職觀察的要領(lǐng)

第四十五條取得目標(biāo)公司的配合，調(diào)閱目標(biāo)公司的檔案資料及其他文件、

文字質(zhì)料。

第四十六條約見目標(biāo)公司的治理層或業(yè)務(wù)人員配合觀察有關(guān)情況，并制作

談話筆錄。

第四十七條通過互聯(lián)網(wǎng)、紙質(zhì)媒介等公然披露目標(biāo)公司信息的渠道進(jìn)行了

解。

第四十八條向目標(biāo)公司提交適宜的《盡職觀察清單》或《問卷清單》。

第四十九條憑據(jù)目標(biāo)公司提供的線索、信息以及其他渠道進(jìn)行觀察。

第五十條通過目標(biāo)公司注冊登記構(gòu)造觀察目標(biāo)公司的創(chuàng)建、變動(dòng)、年檢、

注銷、吊銷等情況。

第五十一條通過相應(yīng)的主管登記構(gòu)造觀察不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓、抵押等情

況。

第五十二條通過目標(biāo)公司所在地政府及所屬相關(guān)職能部分觀察相關(guān)信息。

第五十三條通過目標(biāo)公司的債權(quán)人、債務(wù)人觀察有關(guān)情況。

第五十四條可依法通過收集文字資料、約談、紀(jì)錄、走訪等方法查閱政府

相關(guān)職能部分的檔案。

第五十五條與其他中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)方查對事實(shí)。

第五十六條實(shí)地考察并核實(shí)目標(biāo)公司資產(chǎn)及經(jīng)營狀況，對與項(xiàng)目有關(guān)的土

地、地上修建物等資產(chǎn)情況，可接納拍照等方法取得證據(jù)。

第五十七條委托其他律師事務(wù)所、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行觀察。

第四部分盡職觀察內(nèi)容

第五十八條對受讓方而言，盡職觀察的目的是充實(shí)了解和掌握目標(biāo)公司和

目標(biāo)項(xiàng)目的狀況，以便綜?合考慮是否繼承進(jìn)行受讓。鑒丁此，律師起草盡職觀

察提綱、實(shí)際進(jìn)行盡職觀察應(yīng)存眷以下方面：

1.目標(biāo)公司股東持有、處分目標(biāo)公司股權(quán)的正當(dāng)性和完全性；

2.目標(biāo)公司設(shè)立、存續(xù)的正當(dāng)性和從事經(jīng)營運(yùn)動(dòng)的有效性；

3.目標(biāo)公司目前資產(chǎn)、欠債和或有債務(wù)的真實(shí)狀況，包羅一般債權(quán)債務(wù)、

包管責(zé)任、欠繳稅費(fèi)、社會保險(xiǎn)等；

4.目標(biāo)公司已經(jīng)簽訂但尚未履行完畢的條約及其履行情況；

5.目標(biāo)公司涉及的尚未執(zhí)行終結(jié)的行政處罰和訴訟、仲裁案件；

6.目標(biāo)公司目前已經(jīng)取得和正在開發(fā)、經(jīng)營的項(xiàng)目，項(xiàng)目具體情況以及正

在經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)的真實(shí)情況。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職觀察詳細(xì)內(nèi)容見本指引附件一。

第五部分盡職觀察陳訴

第五十九條盡職觀察陳訴的范疇及深度應(yīng)滿足受讓方據(jù)以判斷目標(biāo)公司

股權(quán)、目標(biāo)項(xiàng)目有無瑕疵、繼承受讓有無執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)之需要。這意味著盡職觀察

陳訴應(yīng)對目標(biāo)公司的表面及歷史沿革、股東及各自持股比例、公司治理結(jié)構(gòu)及

有關(guān)情況、主要資產(chǎn)及重大債權(quán)債務(wù)情況、公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰

情況等進(jìn)行詳細(xì)報(bào)告，并對盡職觀察中發(fā)明的可能影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓、影響目標(biāo)項(xiàng)

目的取得、開發(fā)、建立或銷售等的問題進(jìn)行執(zhí)法闡發(fā)和論證、提示執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

第六十條盡職觀察陳訴應(yīng)當(dāng)包羅四個(gè)部分，每剖分具體內(nèi)容如下：

（一）引言。該部分報(bào)告律師盡職觀察權(quán)利來源、盡職觀察的任務(wù)與目的、

觀察獲取文件資料的采信原則和觀察陳訴的事實(shí)報(bào)告方法。

（二）界說。該部分就盡職觀察陳訴中所提到的有關(guān)主體、客體、簡稱及

其他詞語的寄義進(jìn)行界說，以使后文中有關(guān)詞語指代清楚。

（三）正文。主要報(bào)名盡職觀察了解到的事實(shí)情況，可對以下內(nèi)容逐一報(bào)

告：

1.目標(biāo)公司的設(shè)立及歷史沿革、股東和股權(quán)架構(gòu)；

2.目標(biāo)公司的公司治理及董事、監(jiān)事、高級治理人員；

3.目標(biāo)公司員工及各項(xiàng)保險(xiǎn)的治理；

4.目標(biāo)公司擁有的主要財(cái)產(chǎn)；

5.目標(biāo)公司的重大債權(quán)、債務(wù)：

6.目標(biāo)公司的對外投資情況；

7.目標(biāo)項(xiàng)目的情況；

8.目標(biāo)公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況。

（四）律師就重要執(zhí)法問題頒發(fā)的執(zhí)法意見。該部分主要為律師依據(jù)執(zhí)法

法例的劃定就盡職觀察歷程中發(fā)明的問題（如股權(quán)權(quán)利瑕疵、目標(biāo)項(xiàng)目權(quán)利瑕

疵、目標(biāo)公?司已簽訂未履行完畢的條約履約風(fēng)險(xiǎn)等）進(jìn)行執(zhí)法闡發(fā)，就其對股

權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響頒發(fā)執(zhí)法意見、提示執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，并憑據(jù)委托廿的要求提出解決方

案或發(fā)起等。

第六部分律師從事盡職觀察事情應(yīng)注意的事項(xiàng)

第六十一條盡職觀察應(yīng)注意的事項(xiàng)：

（一）觀察應(yīng)盡可能獲取質(zhì)料的原件、正本。不是原件或正本的，應(yīng)核實(shí)

原件，由目標(biāo)公司在復(fù)印件上蓋印，確認(rèn)其內(nèi)容與原件一致。不能提供原件或

正本的文件，由目標(biāo)公司出具所提供文件真實(shí)、準(zhǔn)確，與原件一致的書面聲明。

（二）對付重要但缺少有效證據(jù)支持的信息、、報(bào)告、事實(shí)，應(yīng)取得目標(biāo)公

司或其他相關(guān)單元/人員對該信息、報(bào)告、事實(shí)的書面確認(rèn)。

（三）創(chuàng)建文件資料、證明等的交代清單，做好簽收事情。嚴(yán)格遵守交代

要求，并保管好所收到的文件資料、證明等。

（四）對以電子文本、電子郵件等形式提供應(yīng)律師的文件資料、證明等，

律師應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備份歸檔，并轉(zhuǎn)換成紙面形式，由提供人或相關(guān)人員簽字或蓋印

確認(rèn)。

（五）開端完成對目標(biāo)公司的觀察后應(yīng)實(shí)時(shí)進(jìn)行歸納總結(jié)，并盡可能將觀

察情況匯總、分類、統(tǒng)計(jì)建檔。

第六十二條盡職觀察陳訴應(yīng)注意的事項(xiàng)：

（一）盡職觀察陳訴應(yīng)明確出具目的，并聲明不得為其他目的使用該觀察

陳訴。例：“本盡職觀察陳訴僅為A公司受讓B公司控股股權(quán)之目的而出具，

未經(jīng)某某律師事務(wù)所書面同意，本盡職觀察陳訴不得為其他人的利益或其他目

的而使用，執(zhí)法法例另有劃定的除外”。

（-）應(yīng)明確盡職觀緩陳訴的限制性條件。受觀察資料是否真實(shí)、有效、

全面的限制，受觀察東西是否配合的限制，以及受相關(guān)執(zhí)法及劃定的限制，律

師觀察不可能窮盡了解所有的客觀真實(shí)情況。因此，在起草盡職觀察陳訴時(shí)，

發(fā)起就該等情況附相關(guān)免責(zé)聲明。

（三）盡職觀察陳訴應(yīng)明確其范疇僅限于對執(zhí)法方面的觀察、闡發(fā)。公司

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的順利完成除執(zhí)法方面的觀察外，另有賴于財(cái)務(wù)、管帳專業(yè)的支持，

因此，觀察陳訴中應(yīng)當(dāng)有關(guān)于“該陳訴不對有關(guān)管帳、審計(jì)及資產(chǎn)評估等專業(yè)

事項(xiàng)進(jìn)行評判，該相關(guān)問題和數(shù)據(jù)需具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)做出判斷等”的

聲明。

第四節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約起草、談判、簽署階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的起草

第六十三條股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約除將受讓方和轉(zhuǎn)讓方歹J為當(dāng)事人外，還應(yīng)將目標(biāo)

公司列為一方當(dāng)事人。

因?yàn)橛嘘P(guān)公司信息披露需要目標(biāo)公司和轉(zhuǎn)讓方作為配合披露義務(wù)人，且股

權(quán)工商變動(dòng)登記一般需要目標(biāo)公司賣力治理、轉(zhuǎn)讓方與受讓方配合。若憑據(jù)轉(zhuǎn)

讓擺設(shè)，股權(quán)工商變動(dòng)登記的治理晚于受讓方支付第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的時(shí)間好

久，則需要目標(biāo)公司以目標(biāo)項(xiàng)目為其和轉(zhuǎn)讓方提供履約包管。

第六十四條須明確約定轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例。目標(biāo)公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，還須

說明股權(quán)對應(yīng)的公司資產(chǎn)、債務(wù)的范疇。如有需要?jiǎng)冸x的資產(chǎn)和/或債務(wù)，應(yīng)明

確約定剝離的時(shí)間和措施以及剝離前如何治理等事項(xiàng)，

第六十五條股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款和支付方法均可由當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約中

約定（涉及到國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的除外）。注意受讓方付款和轉(zhuǎn)讓方履行相關(guān)義務(wù)

的對應(yīng)干系，盡量接納分階段支付的方法，以占據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓歷程中的主動(dòng)權(quán)。

國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)，需經(jīng)國度認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)清查及現(xiàn)值估

價(jià)，并且國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓要委托產(chǎn)權(quán)生意業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行通告，通告后產(chǎn)生兩個(gè)及

以上競買者的，還需接納拍賣或招投標(biāo)的形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)生意業(yè)務(wù)。

第六十六條工商變動(dòng)登記一般由目標(biāo)公司賣力治理，轉(zhuǎn)讓方與受讓方予以

配合。固然亦可約定由轉(zhuǎn)讓方賣力治理，目標(biāo)公司與受讓方予以配合。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約可憑據(jù)當(dāng)事人的要求約定治理股權(quán)工商變動(dòng)登記手續(xù)的條

件。例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約已生效、股權(quán)轉(zhuǎn)讓已得到有關(guān)主管部分的審批、受讓方

已按約定支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。

第六十七條治理工商變動(dòng)登記手續(xù)一般需要受讓方與轉(zhuǎn)讓方簽訂簡樸的、

切合工商行政主管部分要求的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約應(yīng)當(dāng)明確：用于治

理工商變動(dòng)登記的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約不一致的，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約為

準(zhǔn)。

第六十八條條約中可約定：轉(zhuǎn)讓方和目標(biāo)公司在治理股權(quán)工商變動(dòng)登記手

續(xù)的同時(shí)，治理如下事項(xiàng):

（一）治理公司章程修改、董事會、監(jiān)事會和董事長變動(dòng)登記手續(xù)；

（二）向受讓方移交公司印鑒、財(cái)務(wù)印鑒及法定代表人印鑒的時(shí)間、步伐

等；

（三）向受讓方移交全部賬務(wù)賬冊、檔案的時(shí)間、步伐等；

（四）對公司原有職二保存與否、由公司解除勞動(dòng)條約時(shí)違約責(zé)任、賠償

金的包袱等做出約定。

第六十九條受讓方與轉(zhuǎn)讓方均需包管：我方已經(jīng)憑據(jù)公司章程及有關(guān)執(zhí)法

法例的劃定就簽訂和履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約，得到正當(dāng)授權(quán)。

轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)就其披露信息的全面性、真實(shí)性做出答應(yīng)，并答應(yīng)對信息披露

不實(shí)的情況包袱違約責(zé)任。

重點(diǎn)注意轉(zhuǎn)讓方對目標(biāo)公司所欠債務(wù)未如實(shí)披露的處理懲罰，一般有須要

要求轉(zhuǎn)讓方就其對該情況提供包管（一定命額的包管金或銀行保函）。

第七十條條約應(yīng)當(dāng)約定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的稅、費(fèi)雙

方如何包袱。

第七十一條條約應(yīng)就各方當(dāng)事人違反條約約定的具體情形設(shè)定違約責(zé)任，

為一方當(dāng)事人憑據(jù)條約約定或執(zhí)法劃定行使條約解除權(quán)的情況如那邊理懲罰做

出擺設(shè)，并為一方當(dāng)事人非按條約約定和執(zhí)法劃定解除條約的行為設(shè)定違約責(zé)

任。

第七十二條涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，發(fā)起在股權(quán)轉(zhuǎn)讓條

約中附生效條件。如完成前期的審批、評估各項(xiàng)事情，待取得了相關(guān)主管部分

的批準(zhǔn)后方能生效。

如受讓方為外資，或涉及外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法需經(jīng)主管部分批準(zhǔn)后，股

權(quán)轉(zhuǎn)讓條約方可生效。

第七十三條條約還應(yīng)包羅股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約適用的執(zhí)法和統(tǒng)領(lǐng)、不可抗力、通

知等條款，該等條款屬于條約通用條款，這里不再贅述。

第二部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的談判

第七十四條發(fā)起律師到場當(dāng)事人談判，協(xié)助當(dāng)事人就條約文本中的有關(guān)執(zhí)

法問題與對方解釋、相同和協(xié)商，最大限度維護(hù)當(dāng)事人的利益，并憑據(jù)談判情

況適當(dāng)修改、調(diào)解條約文本，直至當(dāng)事人最終確認(rèn)文本內(nèi)容。

談判歷程中，每一輪談判結(jié)束時(shí)，發(fā)起由雙方到場談判人員對該次談判已

告竣共鳴的條款或條件簽字確認(rèn)，制止今后談判歷程中出現(xiàn)重復(fù)，并且有利于

在下一輪談判中判斷對方改變了之前已商定的哪些內(nèi)容，掌握談判中的主動(dòng)權(quán)。

第三部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的簽署

第七十五條股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約應(yīng)由各方當(dāng)事人依法簽署，一般為法定代表人簽

字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。

第四部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的政府審批

第七十六條對付不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)、外資股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，受讓

方非外資受讓的，無須審批。

對付涉及國有股權(quán)的，審批部分包羅賣力國有股權(quán)治理的部分及其地方授

權(quán)部分，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)是否公正、國有資產(chǎn)是否流失。

對付涉及上市公司股權(quán)的，審批部分還包羅中國證券監(jiān)視治理委員會，審

批要點(diǎn)是上市公司是否仍切合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信

息披露義務(wù)等。

對付受讓方為外資，或擬受讓的股權(quán)為外資股權(quán)的，需要經(jīng)商務(wù)主管等部

分批準(zhǔn)。

第五節(jié)律師治理股權(quán)轉(zhuǎn)讓條約履行階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第七十七條以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，對付先行支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓

款的受讓方大概先行治理股權(quán)變動(dòng)登記的轉(zhuǎn)讓方而言具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)起律

師提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付的執(zhí)法辦事，從而使轉(zhuǎn)讓方、受讓方的利益均能得到

一定的保障。

律師在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款環(huán)節(jié)上的辦事主要體現(xiàn)在資金羈系和價(jià)款驗(yàn)證兩個(gè)環(huán)

節(jié)。律師事務(wù)所從事股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金羈系的歷程中應(yīng)對峙?？顚Ｓ玫脑瓌t。

第七十八條受讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，律師應(yīng)提示轉(zhuǎn)讓方和受讓方配合

申請治理股東名冊變動(dòng)登記。申請變動(dòng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供全體股東過半數(shù)同意

的證明和其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東名冊變動(dòng)登記

申請。股東名冊變動(dòng)登記完成后，公司應(yīng)向受讓方重新出具出資證明書。

第七十九條董事、監(jiān)事和高級治理人員的任免步伐通常由公司章程予以劃

定，因此如股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及上述人員的任免，應(yīng)當(dāng)遵循公司章程的劃定。

但應(yīng)注意的是，公司法定代表人的調(diào)換，應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓卫順?gòu)造治理變

動(dòng)登記，董事、監(jiān)事、總經(jīng)理等產(chǎn)生變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向原登記構(gòu)造存案。

股權(quán)變動(dòng)之后，重新選任董事、監(jiān)事、高級治理人等的時(shí)候，應(yīng)注意《公

司法》第147條的有關(guān)禁止性劃定，以免出現(xiàn)任免無效之情形。

第八十條公司股東產(chǎn)生變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)對公司章程進(jìn)行相應(yīng)的修改。治理股

東變動(dòng)受記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交修改后的公司章程或章程修正案。

有限責(zé)任公司有權(quán)修改公司章程的機(jī)構(gòu)是股東會，股東會集會作出修改公

司章程的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。

股份有限公司有權(quán)修改公司章程的機(jī)構(gòu)是股東大會，股東大會作出修改公

司章程的決議，必須經(jīng)出席集會的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過。

第八十一條公司股東產(chǎn)生變動(dòng)，應(yīng)憑據(jù)《公司法》、《公司登記治理?xiàng)l例》

及公司章程的劃定到工商行政治理構(gòu)造治理變動(dòng)登記，不然不能反抗第三人。

第八十二條股東變動(dòng)登記完成后，受讓方成為公司新股東，依法行使股東

權(quán)利，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將公司經(jīng)營治理所需要的物品和文件交付給受讓方，所交付的

物品和文件主要有公司登記證照、印章、賬簿憑證、資產(chǎn)權(quán)屬證書、項(xiàng)目開發(fā)

批準(zhǔn)文件、重大條約、流動(dòng)資產(chǎn)等。

第四章資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操縱指引

第一節(jié)一般劃定

第八十三條律師就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供執(zhí)法辦事，主要依據(jù)《土地治理法》、

《物權(quán)法》、《都會房地產(chǎn)治理法》、《城鎮(zhèn)國有建立用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

暫行條例》、《都會房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例》、《都會房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理劃定》、

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣條約糾紛案件適用執(zhí)法若干問題的解釋》、

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有建立用地使用權(quán)條約糾紛案件適用執(zhí)法問題

的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建立工程施工條約糾紛案件適用執(zhí)法問題

的解釋》等。

第八十四條本章的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，分為建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)

讓兩種。律師為上述兩種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式提供執(zhí)法辦事可以參考本章的劃定。

第八十五條本章所涉及的名詞解釋：

（一）“受讓方”指擬受讓目標(biāo)項(xiàng)目的法人。

（二）“轉(zhuǎn)讓方”指取得目標(biāo)項(xiàng)目并擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給受讓方的法人。

（三）“意向書”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項(xiàng)目事宜開端告竣的轉(zhuǎn)讓

意向書或框架協(xié)議。

（四）“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項(xiàng)目事宜告竣的正

式條約。

第八十六條資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的根本步伐：

1.了解目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目情況；

2.告竣開端轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書，視情況由受讓偏向轉(zhuǎn)讓方支付一定命

額的定金；

3.受讓方對目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行盡職觀察；

4.受讓方憑據(jù)觀察情況決定是否繼承受讓，若決定繼承受讓，則設(shè)計(jì)、論

證受讓方案;

5.起草資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約，就條約內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、談判;

6.簽署資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約；

7.履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約。

第二節(jié)律師治理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第八十七條受讓方與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標(biāo)公司的設(shè)立時(shí)間、注冊資本、

股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)欠債狀況、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營范疇，公司除目標(biāo)項(xiàng)目外是否另有

其他經(jīng)營性資產(chǎn)，公司有無債權(quán)債務(wù)糾紛，有無已產(chǎn)生的或潛在的訴訟、仲裁

或行政處理懲罰案件，股權(quán)是否有權(quán)利包袱等情況。

另的，受讓方還應(yīng)了解目標(biāo)項(xiàng)目的來源、上地性質(zhì)、權(quán)屬情況、籌劃情況、

開發(fā)進(jìn)展情況、已取得的開發(fā)建立手續(xù)、就該項(xiàng)目已簽訂的條約及履行情況、

項(xiàng)目（實(shí)物或權(quán)利）有無瑕疵等。

第八十八條憑據(jù)了解到的情況，對可能存在的執(zhí)法問題、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，

并書面提示當(dāng)事人，發(fā)起轉(zhuǎn)讓操縱方案，憑據(jù)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的具體情況

設(shè)計(jì)、起草意向書。

第八十九條意向書旨在為整個(gè)生意業(yè)務(wù)做出大綱性的籌劃和擺設(shè)，為轉(zhuǎn)讓

方配合受讓方進(jìn)行盡職觀察提出要求，為受讓方憑據(jù)盡職觀察結(jié)果決定是否繼

承進(jìn)行受讓設(shè)定條件，為受讓方憑據(jù)轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供條約依據(jù)。

第九十條意向書所包羅的主要內(nèi)容有：

5.進(jìn)度擺設(shè)條款（事情步調(diào)、時(shí)間表等事項(xiàng)）

6.報(bào)告包管條款（主體資格、項(xiàng)目根本情況等）

7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供須要資料信息的義務(wù)、各方賣力

事項(xiàng)的分別等）

8.排他協(xié)商條款（獨(dú)家談判權(quán)）

10.意向書終止（解除）條款

14.執(zhí)法適用條款（適用于涉外的情形）

15.其他條款（用度包袱條款、彈性條款等）

第九十一條意向書的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問題：

（一）受讓時(shí)，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義

去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓目標(biāo)項(xiàng)目。所

以，發(fā)起意向書中為受讓方未來可能以其指定的其他公司進(jìn)行受讓做好鋪墊。

（-）意向書是否設(shè)訐誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方

的意愿而定。該條款主要是為低落受讓方惡意商量或其他不誠信行為的風(fēng)險(xiǎn)，

并包管下列事項(xiàng)：

1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職觀察，提供目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目詳實(shí)的資

料；

2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際情況一致；

3.受讓方能夠定期完成盡職觀察并按意向書約定條件做出是否繼承受讓的

決定;

4.轉(zhuǎn)讓方遵守對其在排他期內(nèi)的限制性約定;

5.雙方均對轉(zhuǎn)讓事宜以及其獲取的對方的資料、信息、商業(yè)秘密進(jìn)行保密,

并在終止轉(zhuǎn)讓時(shí)返還從對方獲取的全部資料等。

（三）受讓方有權(quán)憑據(jù)盡職觀察情況，提出修改受讓方案、調(diào)解生意業(yè)務(wù)

價(jià)款、要求轉(zhuǎn)讓方處理懲罰倒霉事項(xiàng)等公道要求；亦可決定終止或繼承生意業(yè)

務(wù)。但為防備受讓方濫用其權(quán)利，發(fā)起在意向書中設(shè)置繼承受讓或不再受讓的

條件。

（四）盡職觀察結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當(dāng)繼承受讓，進(jìn)

入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段：受讓方拒絕繼承受讓的，定金不予返還。

若觀察結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致的（細(xì)微不一致在所難免，一般指

重大不一致，但對何謂“直大不一致”，應(yīng)當(dāng)憑據(jù)雙方意思在意向書中明確約

定），受讓方有權(quán)放棄受讓，旦轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。

第三節(jié)律師在盡職觀察階段提供的執(zhí)法辦事

第九十二條律師在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下提供的盡職觀察階段的執(zhí)法辦事，除本

章劃定的內(nèi)容外，發(fā)起參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操縱指引，

第九十三條為確保項(xiàng)目正當(dāng)并滿足受讓方的開發(fā)需要，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓盡職觀察

的重點(diǎn)應(yīng)放在項(xiàng)目的具體情況上，包羅立項(xiàng)到轉(zhuǎn)讓時(shí)的所有情況。除土地狀況、

項(xiàng)目審批/建立手續(xù)、建立施工情況、權(quán)屬狀況等房地產(chǎn)項(xiàng)目一般觀察內(nèi)容外，

差別類別項(xiàng)目有差別的觀察重點(diǎn)。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職觀察詳細(xì)內(nèi)容見本指引附件二。

第四節(jié)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約起草、談判、簽署階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第一部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約的起草

第九十四條建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條約的主要條款有：

2.轉(zhuǎn)讓土地的坐落、證號、性質(zhì)等根本情況

4.土地轉(zhuǎn)讓代價(jià)、支付方法和期限

5.土地交付、驗(yàn)收期限

6.地上修建物、其他附著物及處理懲罰方法

第九十五條草擬或?qū)彶榻⒂玫剞D(zhuǎn)讓條約注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)防備：

（一）建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建立用地使用權(quán)出讓條約和登記文件中所

我明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓方與登記文件登記的主體應(yīng)當(dāng)一致。

（二）建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)實(shí)時(shí)治理與該建立用地使用權(quán)有關(guān)的立

項(xiàng)、籌劃等批準(zhǔn)文件的變動(dòng)手續(xù)。

（三）存眷擬轉(zhuǎn)讓的建立用地使用權(quán)出讓條約劃定的土地用途、籌劃條件。

建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若受讓方改變建立用地使用權(quán)出讓條約劃定的土地用

途、籌劃條件的，應(yīng)征得所在地市、縣人民政府土地治理部分的同意，并憑據(jù)

審批權(quán)限經(jīng)土地治理部分批準(zhǔn)后，依照相關(guān)劃定重新治理土地使用權(quán)出讓條約,

調(diào)解土地出讓金，并治理登記手續(xù)。

（四）作為轉(zhuǎn)讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，盡量要求受讓方一次性支付轉(zhuǎn)讓

款，其包管金盡量不留或少留，并盡量縮短包管期限。作為受讓方的律師應(yīng)提

示當(dāng)事人，憑據(jù)階段向轉(zhuǎn)讓方分期付款，并留取一定款項(xiàng)作為條約履行的包管

金，同時(shí)盡量延長包管期限。雙方律師結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓完成的

周期、當(dāng)事人利益最大化等因素，商定適當(dāng)?shù)闹Ц斗椒ā?/p>

（五）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在轉(zhuǎn)讓款的支付方法上可以與轉(zhuǎn)

讓方配合與第三方（銀行、公證機(jī)構(gòu)）簽訂資金羈系協(xié)議，對轉(zhuǎn)讓款進(jìn)行羈系，

待轉(zhuǎn)讓方按約定全部履行條約義務(wù)后，由資金羈系方憑據(jù)羈系協(xié)議的約定向轉(zhuǎn)

讓方付款，以確保資金的寧靜。

（六）在草擬或?qū)彶橥恋剞D(zhuǎn)讓條約時(shí)應(yīng)注意對條約簽訂人主體資格、署理

人署理權(quán)限的審查。

（七）建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地治理部分治理轉(zhuǎn)移登記，不得反抗第

三人。為防備轉(zhuǎn)讓方“一地多賣”損害受讓方利益的行為，在條約中應(yīng)將治理

轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間盡量縮短。

第九十六條在建工程轉(zhuǎn)讓條約的主要條款有：

4.地上修建物、隸屬物、設(shè)施的處理懲罰

5.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前債權(quán)、債務(wù)的處理懲罰

8.履約包管金、保函的處理懲罰及返還

9.治理項(xiàng)目權(quán)屬變動(dòng)登記的時(shí)間、期限

第九十七條草擬或?qū)徍嗽诮üこ剔D(zhuǎn)讓條約的注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)防備:

（一）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的所有人，其名稱應(yīng)當(dāng)與行政構(gòu)造登記文件上所

載明的權(quán)利人一致。

（二）受讓方應(yīng)為取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)、具有相應(yīng)支付能力的企業(yè)（目

標(biāo)項(xiàng)目非用于開發(fā)經(jīng)營的除外）。

（三）核實(shí)并列明轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的詳細(xì)狀況，包羅：建立用地使用權(quán)的坐落所

在、面積、四至范疇、產(chǎn)權(quán)證號、項(xiàng)目的批復(fù)文號、土地取得方法、籌劃用途

和條件、開發(fā)期限、地上修建物的情況等。

（四）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)及地上修建物是否存在抵押、查封、租賃等

限制項(xiàng)目權(quán)利的事項(xiàng)。作為受讓方的律師應(yīng)當(dāng)提示當(dāng)事人，與轉(zhuǎn)讓方約定消除

上述權(quán)利瑕疵的方法及期限。

（五）核實(shí)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是否具備轉(zhuǎn)讓條件：

1.轉(zhuǎn)讓方是否交清出讓金；

2.屬于衡宇修建工程的項(xiàng)0,轉(zhuǎn)讓方對轉(zhuǎn)讓項(xiàng)0已投入資金是否到達(dá)投資

總額的25%,屬于成片開發(fā)的項(xiàng)目是否到達(dá)產(chǎn)業(yè)用地或建立用地條件；

3.轉(zhuǎn)讓方（非國有企業(yè)）是否經(jīng)過其公司章程劃定的權(quán)力構(gòu)造的通過；轉(zhuǎn)

讓方（國有企業(yè)）是否經(jīng)國有資產(chǎn)治理部分批準(zhǔn)，是否需經(jīng)產(chǎn)權(quán)生意業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)

生意業(yè)務(wù)。

（六）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，如受讓項(xiàng)目存在逾期開發(fā)將有可能

面臨交納土地閑置費(fèi)、土地被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)；建立工程籌劃許可證、建立工

程施工許可證等行政許可文件如凌駕有效期限需要重新治理審批。針對上述情

況應(yīng)約定由轉(zhuǎn)讓方實(shí)力補(bǔ)辦政府部分重新認(rèn)可的手續(xù)，

（七）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在項(xiàng)目受讓后，如受讓方需改變原

建立用地使用權(quán)出讓條約劃定的土地用途及土地籌劃條件的，應(yīng)由原批準(zhǔn)部分

憑據(jù)權(quán)限的重新審批，并依照劃定調(diào)解土地出讓金。

（A）在轉(zhuǎn)讓款的支付節(jié)點(diǎn)上，雙方可將條約的簽訂、工程現(xiàn)場的移交、

工程資料的移交和變動(dòng)登記、審批文件的移交等作為支付轉(zhuǎn)讓款的參照依據(jù)。

（九）雙方應(yīng)對在建或已竣工的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程造價(jià)、需要的

整改用度進(jìn)行驗(yàn)收評估后予以確定。

（十）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在條約中約定轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目交割前轉(zhuǎn)讓

方應(yīng)對完工工程予以妥善掩護(hù)，其施人為料作為本條約的交割資料。

（十一）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，通常情況下轉(zhuǎn)讓方會將轉(zhuǎn)讓項(xiàng)

目的土地使用權(quán)（含在建二程）作為抵押融資手段，如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目被抵押不但難

以治理過戶登記手續(xù)并且抵押權(quán)人對付抵押物可依法申請拍賣并享有優(yōu)先受償

權(quán)。如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目被司法查封，未經(jīng)作出查封的部分解除查封，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也不能

治理轉(zhuǎn)戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)、修建物如被轉(zhuǎn)讓方出租，則可能

會遇到承租人的優(yōu)先購買權(quán)、租賃期限未到期等問題，而影響項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)施。

對付上述情況應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓方賣力在約定的期限內(nèi)解除抵押、查封、租賃等

事宜，如需受讓方預(yù)付轉(zhuǎn)讓款解決上述事宜，受讓方需對轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行物權(quán)預(yù)

告登記，以確保預(yù)付款的寧靜并防備轉(zhuǎn)讓方出現(xiàn)“一地多賣”的情況。

（十二）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，轉(zhuǎn)讓雙方如與原施工承包方就

施工條約的處理懲罰協(xié)商天果，施工企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過戶之前提起工程

款訴訟并對所施工的項(xiàng)目由請?jiān)V訟保全，會因施工企業(yè)對付所施工的建立工程

享有優(yōu)先受償權(quán)而產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目無法過戶或無法實(shí)時(shí)過戶的可能。

（十三）條約應(yīng)約定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)購條約的處理懲罰方法。一般情

況下，在建工程確定轉(zhuǎn)讓之后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)履行書面通知預(yù)購商品房買受人的義

務(wù)，以確定原商品房預(yù)購條約是終止照舊由受讓方繼承履行；對付繼承履行的

預(yù)售條約受讓方需對原件進(jìn)行審核，并由三方簽訂預(yù)售條約的承繼協(xié)議。

（十四）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，將需要交代的文件包羅但不限于

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營所需的行政批文、技能資料、產(chǎn)權(quán)證照、施工檔案等列入擬定交

代清單，并確定進(jìn)行交代的條件、期限等，交代歷程要做好紀(jì)錄并由雙方簽字

確認(rèn)。

第二部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約的談判

第九十八條由于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓歷程較為龐大，為提高談判效率，雙方律

師應(yīng)苜先確定談判的日程表，對談判的時(shí)間、所在、內(nèi)容以義件的形式確定下

來，用以推進(jìn)談判進(jìn)程。

第九十九條在談判之前雙方律師應(yīng)事先相同，相互將需要的文件資料清單

提前送達(dá)給對方并賜與對方充實(shí)的準(zhǔn)備時(shí)間。

第一百條雙方律師在充實(shí)相同的底子上就談判的總體內(nèi)容列出談判提綱，

以指導(dǎo)談判。

第一百零一條對付有可能產(chǎn)生爭議的問題，雙方律師應(yīng)在充實(shí)考慮當(dāng)事人

利益的底子上提供多個(gè)方案供當(dāng)事人選擇。

第一百零二條雙方律師應(yīng)就每次談判形成備忘錄，以牢固談判的結(jié)果，盡

量制止重復(fù)。在備忘錄中雙方認(rèn)可的具有執(zhí)法效力的內(nèi)容可列入條約條款。

第一百零三條雙方律師在談判歷程中對付爭議較大的問題，應(yīng)善于平衡各

方利益，靈活地作出處理懲罰，盡量促成雙方生意業(yè)務(wù)。

第一百零四條雙方律師應(yīng)注意督促其當(dāng)事人憑據(jù)約定完成各自所包袱的

事情。

第三部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約的簽署

第一百零五條資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約應(yīng)由各方當(dāng)事人依法簽署，i般為法定代表人

簽字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。

第五節(jié)律師治理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約履行階段執(zhí)法業(yè)務(wù)的操縱指引

第一百零六條以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，受讓方的主要義務(wù)是

支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款。

第一百零七條憑據(jù)《都會房地產(chǎn)治理法》所劃定的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件，

以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)已經(jīng)取得《國有土地使用

權(quán)證》、《建立用地籌劃許可證》、《建立工程籌劃許可證》、《建立工程施

工許可證》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般處于在建工程狀態(tài)C交代事情的主要內(nèi)容為:

（一）移交財(cái)產(chǎn)及項(xiàng)目現(xiàn)場：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)憑據(jù)條約約定將建立用地移交受讓

方，對付所移交的在建工程，轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間應(yīng)制作財(cái)產(chǎn)移交清單，載明

移交時(shí)在建工程現(xiàn)狀。

（-）移交在建工程證照：轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)將與在建工程開發(fā)、建立有

關(guān)的所有相關(guān)證照登記在刑，治理移比武續(xù)。

（三）移交檔案資料：在建工程檔案資料移交主要包羅以下兩類費(fèi)料，一

是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批歷程中所形成的檔案資料；二是房地產(chǎn)開發(fā)歷程中與相

關(guān)部分、單元所形成的工程技能資料、條約檔案資料，

第一百零八條變動(dòng)轉(zhuǎn)讓方與第三方所簽訂條約的主體，由受讓方取代轉(zhuǎn)讓

方成為條約當(dāng)事人，主要內(nèi)容為：

（一）履行見告義務(wù)：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)向受讓方提供在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交割前所簽訂

的全部條約，并應(yīng)書面通知條約的第三方，見告項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，并提出

將條約中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給受讓方的請求，要求第三方在公道期限內(nèi)予以回復(fù)。

對付轉(zhuǎn)讓方所提供的全部條約，轉(zhuǎn)讓方、受讓方應(yīng)治理交代登記。

（二）簽訂條約權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議：對付第三方在劃定的公道期限內(nèi)回復(fù)

同意條約權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方、受讓方、第三方應(yīng)簽訂條約權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓

協(xié)議，明確由受讓方蒙受條約中的權(quán)利義務(wù)。在條約權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，應(yīng)

明確受讓方、轉(zhuǎn)讓方對付項(xiàng)目交割前所簽訂條約履行情況應(yīng)包袱的責(zé)任。

（三）終止轉(zhuǎn)讓方與第三方條約的履行：對付第三方在劃定的公道期限內(nèi)

回復(fù)差別意條約權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的，大概在劃定的公道期限內(nèi)未作出回復(fù)的，受

讓方應(yīng)當(dāng)要求轉(zhuǎn)讓方憑據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條約的內(nèi)容與第三方協(xié)商終止條約的履行。

第一百零九條房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)治理

部分申請房產(chǎn)變動(dòng)登記，并憑變動(dòng)后的衡宇所有權(quán)證書向同級人民政府土地治

理部分申請土地使用權(quán)變動(dòng)登記，經(jīng)同級人民政府土地治理部分核實(shí)，由同級

人民政府調(diào)換大概變動(dòng)土地使用權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓方利受讓方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變

動(dòng)登記手續(xù)治理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條約到房地產(chǎn)開發(fā)

主管部分存案。

第五章律師防備執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的注意事項(xiàng)

第一節(jié)一般劃定

第一百一十條房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓歷程中涉及到執(zhí)法、政策、市場、財(cái)務(wù)等多

方面風(fēng)險(xiǎn)，需要相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)配合事情。律師在提供執(zhí)法辦事時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)區(qū)分

事情范疇，公道分別責(zé)任界限。

第一百一十一條勉勵(lì)律師構(gòu)建公道的知識結(jié)構(gòu)，組建各專業(yè)領(lǐng)域律師形成

綜合辦事團(tuán)隊(duì)，理解執(zhí)法之外各專業(yè)領(lǐng)域人員對執(zhí)法辦事的支持和銜接，配合

提供條約約定的執(zhí)法辦事，滿足當(dāng)事人的公道商務(wù)需求。

第一百一十二條勉勵(lì)律師盡量理解當(dāng)事人的商務(wù)需求、市園職位、談判能

力，公道分派風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，在披露、評估、防備風(fēng)險(xiǎn)的底子上盡力滿足當(dāng)事人促

成生意業(yè)務(wù)的需求。

第一百一十三條律師的辦事內(nèi)容、辦事深度應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人要求、事情量審

定、律師用度擺設(shè)以及辦事條約的約定相匹配。

第二節(jié)律師在意向階段的注意事項(xiàng)

第一百一十四條律師應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人提示意向書與轉(zhuǎn)讓條約的區(qū)別和聯(lián)系，

提示當(dāng)事人注意意向書的內(nèi)容對其執(zhí)法效力的影響。

第一百一十五條勉勵(lì)律師起草意向書時(shí)為生意業(yè)務(wù)各方留出適當(dāng)?shù)幕ブ?/p>

彈性，允許生意業(yè)務(wù)各方在項(xiàng)目盡職觀察完成后，對意向書的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)解、

修改或重新商量，決定終止或繼承生意業(yè)務(wù)。

第三節(jié)律師在盡職觀察階段的注意事項(xiàng)

第一百一十六條勉勵(lì)律師對房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的經(jīng)營模式、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了

解，并在須要時(shí)請當(dāng)事人提供資助，便于更好地理解當(dāng)事人的商務(wù)需求。

第一百一十七條律師在盡職觀察中應(yīng)當(dāng)盡到審慎注意義務(wù)，并保存相關(guān)證

據(jù)。勉勵(lì)律師就事情歷程口形成的事情紀(jì)錄、集會紀(jì)要、訪談筆錄、電子郵件

等制作事情稿本大概進(jìn)行文件備份。

第一百一十八條如涉及其他司法統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的盡職觀察及執(zhí)法闡發(fā)與評估

等執(zhí)法'業(yè)務(wù)，勉勵(lì)律師發(fā)起當(dāng)事人聘請?jiān)谠撍痉ńy(tǒng)領(lǐng)區(qū)域具備相應(yīng)資格且在特

定業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)和能力的律師事務(wù)所提供辦事。

第一百一十九條律師應(yīng)與管帳師、評估師、稅務(wù)師、工程師、咨詢師等專

業(yè)人士密切配合，通過專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)相同，配合保障受托觀察業(yè)務(wù)的順

利進(jìn)行。

第一百二十條律師不應(yīng)向當(dāng)事人或其他相關(guān)方提供律師經(jīng)公道謹(jǐn)慎判斷

猜疑是偽造或虛假的文件、資料、證明等，不得隱瞞、遺漏主要信息或做虛假

報(bào)告。

第四節(jié)在生意業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的注意事項(xiàng)

第一百二十一條生意業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)事情涉及到當(dāng)事人多方面的商務(wù)需求，

一般由當(dāng)事人完成大概獨(dú)立委托，律師可以憑據(jù)當(dāng)事人要求到場提供相關(guān)辦事。

第一百二十二條勉勵(lì)律師到場生意業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)事情，與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)

同事情勉勵(lì)律師理解當(dāng)事人設(shè)計(jì)的生意業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，從中提煉出相關(guān)執(zhí)法需求。

第一百二十三條律師對付涉稅事項(xiàng)提供執(zhí)法辦事時(shí)，應(yīng)存眷稅收操持事

情，提示當(dāng)事人全面了解生意業(yè)務(wù)主體在差別環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)和生意業(yè)務(wù)后續(xù)

稅負(fù)，提示當(dāng)事人注意存眷稅負(fù)擺設(shè)對生意業(yè)務(wù)代價(jià)的影響。

第?百二十四條律師在生意業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段提供執(zhí)法辦事時(shí)應(yīng)當(dāng)公道

界定律師的事情腳色、辦事范疇和責(zé)任界限，就非執(zhí)法問題謹(jǐn)慎提供意見。

第五節(jié)在條約草擬、談判階段的注意事項(xiàng)

第一百二十五條律師可發(fā)起當(dāng)事人在談判條約文件前先就主要商務(wù)條件

進(jìn)行討論并形成生意業(yè)務(wù)條款清單，律師在此底子上淮備條約文件。

第一百二十六條律師代表一方起草條約文本時(shí)應(yīng)當(dāng)憑據(jù)業(yè)界通常做法提

供條約文本，在尊重當(dāng)事人要求的底子上，分身平衡各方利益，提高事情效率。

律師在修訂條約時(shí)一般應(yīng)使用修訂模式以方便對方檢索修改內(nèi)容。

第一百二十七條條約文件談判歷程中，各方律師應(yīng)當(dāng)相同配合，提高談判

效率。對付有爭議的執(zhí)法問題，盡量提出多個(gè)解決方案，并尋求各方可以擔(dān)當(dāng)

的配合意見。

第一百二十八條律師應(yīng)提醒當(dāng)事人注意條約性質(zhì)、效力等方面的差別看法

以及司法實(shí)踐中的差別做法，但不宜因此阻擋當(dāng)事人的商務(wù)決策。

第一百二十九條勉勵(lì)律師通過條約闡發(fā)交底的要領(lǐng)對條約文本的重要內(nèi)

容進(jìn)行闡發(fā)評價(jià)，協(xié)助當(dāng)事人準(zhǔn)確理解條約條款的執(zhí)法涵義，并就履行中需要

特別存眷的問題提出執(zhí)法發(fā)起。

第六節(jié)在條約履行、交割階段的注意事項(xiàng)

第一百三十條律師協(xié)助當(dāng)事人履行條約時(shí)，應(yīng)注意指導(dǎo)當(dāng)事人收集、牢固

重要證據(jù)，原則上由當(dāng)事人保管證據(jù)原件，律師留存?zhèn)浞荨?/p>

第一百三十一條律師協(xié)助當(dāng)事人治理有關(guān)登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)與本地有關(guān)機(jī)構(gòu)

實(shí)時(shí)相同，了解事情流程和政策的變革，提高事情效率。

第一百三十二條律師提供資金羈系辦事時(shí)，應(yīng)公道界定辦事身份，約定清

晰、客觀的資金解付條件，制止陷入當(dāng)事人的爭議。須要時(shí)律師可以發(fā)起當(dāng)事

人通過銀行羈系業(yè)務(wù)防備資金交割風(fēng)險(xiǎn)。

第六章附則

第一節(jié)聲明

第一百三十三條本指引受限于編寫人員對執(zhí)法法例的掌握和理解水平、以

往治理該類執(zhí)法業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)水平以及對所涉問題的主觀、本性的認(rèn)識等因素，

不能涵蓋所有房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的具體操縱、不能窮盡房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的所有執(zhí)

法問題，加之目標(biāo)項(xiàng)目和目標(biāo)公司的實(shí)際情況各異，因此，本指引的完整性、

深度、詳盡水平以及對實(shí)際事情的指導(dǎo)意義均有局限性，對律師為房地產(chǎn)項(xiàng)目

轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供執(zhí)法辦事不具有可直接拷貝適用性。律師應(yīng)結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目和目標(biāo)

公司的具體情況，發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，靈活變通處理懲罰相關(guān)業(yè)務(wù)。

第一百三十四條本指引并非強(qiáng)制性或范例性劃定，僅供山東省律師治理房

地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓執(zhí)法業(yè)務(wù)時(shí)參考律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓執(zhí)法業(yè)務(wù)未參考適用

本指引，并不一定得出該律師失職或未履行法定職責(zé)、約定職責(zé)的結(jié)論，但委

托條約約定律師應(yīng)適用本指引提供辦事的除外。

第一百三十五條律師治理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓執(zhí)法業(yè)務(wù)參考本指引的，應(yīng)自行

對所提供的執(zhí)法辦事包袱責(zé)任。本指引的編寫人員或公布機(jī)構(gòu)對律師參考本指

引提供執(zhí)法辦事所產(chǎn)生的任何責(zé)任或結(jié)果不包袱責(zé)任，

第二節(jié)特別說明事項(xiàng)

第一百三十六條本指引是憑據(jù)2011年10月31日前國度和山東省頒布的

執(zhí)法、行政法例、規(guī)章、地方性法例及其它相關(guān)文件的劃定，結(jié)合當(dāng)前律師治

理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)務(wù)操縱經(jīng)驗(yàn)制訂。若執(zhí)法法例及范例性文件產(chǎn)生變革，

應(yīng)以新的劃定為準(zhǔn)。

第一百三十七條本指引由山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會組織起草，經(jīng)

山東省律師協(xié)會____________集會審議通過，自公布之日起施行。

第一百三十八條本指引由山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會賣力解釋。

第三節(jié)附件

附件一：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職觀察詳細(xì)內(nèi)容》

附件二：《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職觀察詳細(xì)內(nèi)容》

附件三：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明》

附件四：《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明》

附件五：《國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓步伐》

附件六：《外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題》

附件一:

股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職觀察詳細(xì)內(nèi)容

一、目標(biāo)公司的設(shè)立及存續(xù)情況

1.目標(biāo)公司的設(shè)立申請/審批文件、設(shè)立目標(biāo)公司的項(xiàng)目批準(zhǔn)

文件、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證及所有登記證照文件（外匯/外債登記證、

財(cái)務(wù)登記證等）；

2.目標(biāo)公司登記事項(xiàng)，包羅歷次變動(dòng)、變動(dòng)情況觀察，并進(jìn)行正當(dāng)合規(guī)性

審查；

3.目標(biāo)公司年審情況，是否存在影響目標(biāo)公司正當(dāng)存續(xù)的重大執(zhí)法障礙,

如吊銷、注銷等；

4.目標(biāo)公司出資情況，驗(yàn)資陳訴及出資證書；

5.目標(biāo)公司經(jīng)批準(zhǔn)的中外合資條約或中外互助條約（如有）、公司章程，

及所有增補(bǔ)、修改文件；

6.目標(biāo)公司創(chuàng)建以來的股東會、董事會決議及集會紀(jì)錄，現(xiàn)有全體董事、

監(jiān)事以及各董事和監(jiān)事的委任方名冊；

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，經(jīng)營范疇內(nèi)所有依法應(yīng)取得的資質(zhì)、許可、

政府批復(fù)等，并審查此等資質(zhì)是否仍正當(dāng)有效；

8.目標(biāo)公司創(chuàng)建以來的歸并、分立、變動(dòng)、重大改組、重大投資，參股其

他企業(yè)等其他對外投資情況；

9.目標(biāo)公司組織結(jié)構(gòu)圖，關(guān)于其設(shè)立的子公司、分公司、營業(yè)部、辦事處

或經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況，以及相關(guān)的設(shè)立批準(zhǔn)文件、登記證、營業(yè)執(zhí)照等。

二、目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東

1.目標(biāo)公司當(dāng)前的股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東名單及其正當(dāng)性，公司各股東、實(shí)際控

制人的營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記證明及公司章程;

2.目標(biāo)公司股東協(xié)議、附件及所有增補(bǔ)、修改文件;

3.公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的歷次變動(dòng)及其正當(dāng)性，有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)批

文（如有）;

4.目標(biāo)公司股權(quán)權(quán)利障礙設(shè)置情況（如股權(quán)是否存在爭議，是否存在股權(quán)

質(zhì)押、查封、第三方權(quán)利設(shè)置等情況，并審查相關(guān)文件）。

三、目標(biāo)公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包羅項(xiàng)目資產(chǎn)或土地）

1.目標(biāo)公司資產(chǎn)（不含知識產(chǎn)權(quán)）

（1）制作除不動(dòng)產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)外的其他所有資產(chǎn)的清單（含生產(chǎn)設(shè)施、呆

板設(shè)備、辦公設(shè)備、運(yùn)輸東西、備品、備件等）并進(jìn)行逐項(xiàng)審查；

（2）重要生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備或辦公設(shè)備的購買條約及付款發(fā)票；

（3）運(yùn)輸東西的購買條約、付款發(fā)票及車輛登記證明；

（4）1=1標(biāo)公司所持證券（包羅股票和債券）的相關(guān)證明文件：

（5）目標(biāo)公司擁有的其它資產(chǎn)的證明文件；

（6）目標(biāo)公司是否在.上述各項(xiàng)資產(chǎn)之上設(shè)置任何形式的包管或他項(xiàng)權(quán)利

（如抵押、質(zhì)押、留置等），審查相應(yīng)的包管條約及主條約協(xié)議，以及設(shè)立包

管所取得的政府批準(zhǔn)文件及登記存案文件（如有）；

（7）目標(biāo)公司租賃的重要資產(chǎn)清單及相關(guān)證明文件，包羅但不限于：租賃

的生產(chǎn)設(shè)施、呆板設(shè)備、辦公設(shè)備清單及租賃條約；租賃運(yùn)輸東西清單及租賃

條約；租賃的其它資產(chǎn)清單及租賃合；

（8）與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目無關(guān)的土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證（如有）。

（1）屬于目標(biāo)公司所有，或目標(biāo)公司正在使用的注冊商標(biāo)、專利權(quán)、著作

權(quán)以及其他知識產(chǎn)權(quán)的有關(guān)文件、證書或批文（如有）；