目錄P

1-策劃思路PLANNING

IDEASP

2-規(guī)劃策略PLANNINGANALYSISP

3-產(chǎn)品詳解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社區(qū)INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果圖展示RENDERING目錄P

1-策劃思路PLANNING

IDEASP

2-規(guī)劃策略PLANNINGANALYSISP

3-產(chǎn)品詳解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社區(qū)INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果圖展示RENDERINGSILVERTIME白銀時代深掘資源FOCUS

ONIMPROVEMENTFASTIDIOUSALL

AROUND瞄準客群

融合新生創(chuàng)新產(chǎn)品

傳承文脈LIVING

FIRSTPRODUCTBREAKTHROUGHSILVERTIME白銀時代深掘資源FOCUS

ONIMPROVEMENT宏觀區(qū)位分析兗州區(qū)京杭大運河高新區(qū)任城區(qū)經(jīng)開區(qū)高鐵線太白湖新區(qū)本案位于濟寧市任城區(qū)，濟寧市乃淮海經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)八大城市之一，基地毗鄰的京杭大運河是被聯(lián)合國教科文組織列入世界遺產(chǎn)名錄。交通區(qū)位分析南池公園項目位置：西鄰現(xiàn)狀小區(qū)，南鄰車站西路、東鄰老運河、北鄰越河家園

。周邊配套分析醫(yī)院中學小學中學南池公園中學本案農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院由于項目位于城區(qū)，周邊醫(yī)院，學校，農(nóng)貿(mào)市場等配套較為豐富，乃此地一大優(yōu)勢。景觀資源分析南池公園本案老運河景觀資源：東側(cè)有老運河，西北側(cè)有湖景和綠化公園，景觀資源優(yōu)異，環(huán)境優(yōu)美。基地西北側(cè)有南池公園,東側(cè)緊臨老運河，景觀資源較好基地周邊主要競品魯商.運河公館本案任城區(qū)水韻城南池御都鳳凰城春曉合水韻城院南池春曉魯商.運河公館水韻城西雅圖產(chǎn)品構(gòu)成：運河上的中國院子高層（65-173㎡）（6200）太白湖新區(qū)運河上的中國院子魯商·運河公館西雅圖運河上的中國院子產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成：高層（107-137㎡）（7200）洋房（120-170㎡）（待定）聯(lián)排（190-264㎡）（待定）高層（100-129㎡）（6700）洋房（120-160）（9000-12000）聯(lián)排（160-230㎡）（14500-17800）高層（84-138㎡）（7200）洋房（119-167㎡）（9500）聯(lián)排（186-219㎡）（15000）南池春曉西雅圖南池御都基地周邊分析3基地北側(cè)小區(qū)現(xiàn)狀1基地南側(cè)沿車站西路現(xiàn)狀2基地西側(cè)小區(qū)現(xiàn)狀34本案214基地東側(cè)沿老運河現(xiàn)狀項目所具備優(yōu)勢

項目所需要克服問題1.景觀資源豐富，緊鄰南池公園，老運河擁有河景和綠地視野。1.周邊建筑景觀性較差。2.高端配套較少。2.位于主城區(qū)，交通可達性強。3.周邊同品質(zhì)競品少。域基地周邊主要競品魯商.運河公館水韻城產(chǎn)品構(gòu)成：高層（65-173㎡）任城區(qū)本案水韻城南池御都鳳凰城運河上的中國院子春曉合院水韻城產(chǎn)品構(gòu)成：高層（107-137㎡）洋房（120-170㎡）聯(lián)排（190-264㎡）魯商.運河公館南池春曉西雅圖運河上的中國院子太白湖新區(qū)

魯商·運河公館西雅圖運河上的中國院子產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成：高層（100-129㎡）聯(lián)排（160-230㎡）高層（84-138㎡）洋房（119-167㎡）聯(lián)排（186-219㎡）南池春曉西雅圖南池御都基地周邊主要競品122㎡134㎡172㎡三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)綠地國際城三面寬三面寬四面寬113㎡137㎡159㎡三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)魯商·運河公館三面寬三面寬三面寬115㎡139㎡156㎡三室兩廳一衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三面寬三面寬四面寬瑞馬意墅333㎡428㎡163㎡六室三廳五衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)兩面寬兩面寬三面寬競品總結(jié)定位產(chǎn)品不清晰戶型結(jié)構(gòu)不合理面寬資源利用不完美設計相對保守、無品質(zhì)感需要設計需要創(chuàng)造需要最大差異競爭貨值兼顧產(chǎn)品創(chuàng)新EXCELLENTDIFFERENTGREATFASTIDIOUS瞄準客群定義豪宅LIVING

FIRSTALL

AROUND融合新生傳承文脈PRODUCTBREAKTHROUGH豪宅關鍵屬性隱秘性和奢享性的建筑空間小型化和精致化社區(qū)形態(tài)極致化的建筑審美傾向藝術性與文化性的建筑氣質(zhì)酒店化與定制化的配套服務稀缺的資源占有和獨享性富人圈層的區(qū)域聚集性獨創(chuàng)性與唯一性的大師級設計優(yōu)質(zhì)化與復雜化的建筑工藝非標準與定制化的建筑材料宏觀區(qū)位分析項目有什么？濟寧地區(qū)歷史文化悠久，是東夷文化、華夏文明、儒家文化、水滸文化、運河文化的重要發(fā)祥地之一。濟寧大悲庵為千年古剎，歷史悠久，始建于明朝洪武18年（公元1385年），屬禪宗臨濟派。

大悲庵歷經(jīng)多個朝代。在漫長的歲月里，這里每一寸土都留下了歷代僧人的弘法足跡和塵世景觀資源分析公園滄桑。本案老運河濟寧南池公園是濟寧市級的綜合性水景公園，位于現(xiàn)在濟寧市城南王母閣路西側(cè)，任城路南側(cè)，規(guī)劃總面積達34.3公頃，由唐代南池王母閣重修并擴大而成的公園。宏觀區(qū)位分析項目有什么？濟寧是運河之鄉(xiāng)，老運河由西而東進入濟寧城,在繁華的市中心向南折起一個大彎,入夜時分,滿城燈火映入水中,流光溢彩,璨若星河。古運河流過的地名是不可磨滅的城市印記。在有著七千年悠久歷史和燦爛文化的濟寧，深厚的文明積淀，各種文化的交相輝映造就了這座城市獨具魅力的地名文化。運河文化的醇厚正是發(fā)源于此。以河和閘壩得名的街巷大都是商貿(mào)集散地，如壩口街、順河門外街、南安街、河灣街、小閘口上河西街、下河西街、大閘口河南街等。正是“運河興、濟寧興”。民俗風情文化得到進一步繁榮濟寧城區(qū)老運河北岸的商業(yè)街，是從金天德二年隨著濟州城的成形逐漸興建的。.深厚的人文底蘊便捷的居住環(huán)境古老歷史的文化復興現(xiàn)代生活的居住訴求材料記憶場所精神人文底蘊現(xiàn)代商業(yè)豐富業(yè)態(tài)動感街區(qū)優(yōu)EXCELLENT品質(zhì)為王貨值兼顧GREAT大目錄P

1-策劃思路PLANNING

IDEASP

2-規(guī)劃策略PLANNINGANALYSISP

3-產(chǎn)品詳解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社區(qū)INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果圖展示RENDERING地塊基本條件總用地紅線可建設范圍線指

標

控

制總用地面積：6.32公頃容積率：1

.2建筑密度：28%綠地率：大于等于30%商業(yè)面積占比：3%

-5%住宅面積（計容部分占總建筑面積）：基地范圍95%

-97%建筑高度：小于等于24米建筑退線地塊價值分析居住價值低居住價值高中心區(qū)域和靠河區(qū)域居住價值較高，沿路區(qū)域居住家住較低。2.0

規(guī)劃推導思考從本地塊的先天條件來說，1.2的容積率做足并不困，我們要思考的是，如何容積率一定的前提下實現(xiàn)貨值、產(chǎn)品、市場銷售的平衡點。貨值

產(chǎn)品

市場銷售2.0

規(guī)劃推導需要設計?容積率建筑密度結(jié)論：必須完美利用兩個最大：即容積率最大和建筑密度最大2.0

規(guī)劃推導洋房布置洋房布置在北側(cè)洋房布置在西側(cè)洋房布置在東側(cè)北側(cè)有現(xiàn)狀住宅，但布置在北側(cè)對地塊的形態(tài)及利用率有利西側(cè)有現(xiàn)狀住宅，但布置在西側(cè)可成分利用河景資源1.

阻擋河景資源2.

對區(qū)內(nèi)日照不利?

?綜合景觀的高利用性和地塊的利用率，選擇洋房布置在西側(cè)或北側(cè)2.0

規(guī)劃推導別墅布置別墅布置在南側(cè)別墅布置在用地南側(cè)，臨路別墅朝向平行于城市道路，西側(cè)別墅與現(xiàn)狀住宅朝向一致。對河景和用地的利用及小區(qū)形態(tài)較好。別墅布置在東南別墅朝向都與現(xiàn)狀住宅一致別墅布置在用地南側(cè)，朝向與現(xiàn)狀用房保持一致，但小區(qū)入口及與用地紅線的關系不理想。別墅布置在東南，別墅朝向平行于城市道路。對河景和用地利用較好。對用地利用率較低。?

?綜合景觀的高利用性和地和城市肌理的關系選擇別墅布置在南側(cè)或東南側(cè)，且南側(cè)臨路別墅朝向與城市道路平行，西側(cè)靠近現(xiàn)狀住宅的朝向與現(xiàn)狀住宅保持一致。2.0

規(guī)劃推導方案一洋房聯(lián)排商業(yè)方案一項目聯(lián)排疊拼洋房商鋪面積（㎡）358460單價（萬元/㎡）貨值（萬元）60938.00成本（萬元/㎡）45972.4950利潤（萬元）14965.7050成本利潤率銷售利潤率1.71.51.31.493615622743842467427647002.03183.034562214116794.042483.02706.05291.03098.099552.04519.0477.0-1835.0-884.017242.0人防車庫（個）非人防車庫（個）合計917.3%6.5%2.0

規(guī)劃推導方案二洋房聯(lián)排商業(yè)項目聯(lián)排面積（㎡）353460單價（萬元/㎡）貨值（萬元）60088.00成本（萬元/㎡）45331.2450利潤（萬元）14756.00利潤率銷售利潤率1.71.51.31.49疊拼洋房36656227447652.03183.0345643070.02706.04582商鋪477.0人防車庫（個）非人防車庫（個）合計3845291.0-1835.0-884.017096.0246922143098.074276116594.099498.017.18%6.81%2.0

規(guī)劃推導方案三洋房聯(lián)排商業(yè)疊拼方案三項目聯(lián)排疊拼洋房商鋪面積（㎡）1295241200178502274單價（萬元/㎡）貨值（萬元）22018.461800成本（萬元/㎡）16610.051125.020973.02706.0利潤（萬元）5407.0成本利潤率銷售利潤率1.71.51.31.4910674.02231.0477.0-1835.0-884.016070.0232053183.03456.02214.0人防車庫（個）非人防車庫（個）合計384246742765291.03098.099806.09115877.016.10%7.2%2.0

規(guī)劃推導方案貨值比較方案一方案一項目聯(lián)排疊拼洋房商鋪面積（㎡）

單價（萬元/㎡）

貨值（萬元）

成本（萬元/㎡）

利潤（萬元）成本利潤率銷售利潤率3584603615622743841.71.51.31.4960938.0047002.03183.0345645972.495014965.70504519.0477.0-1835.0-884.017242.042483.02706.05291.03098.099552.0人防車庫（個）非人防車庫（個）合計2469221474276116794.017.3%6.5%方案二方案三項目聯(lián)排面積（㎡）單價（萬元/㎡）貨值（萬元）成本（萬元/㎡）45331.2450利潤（萬元）14756.00利潤率銷售利潤率3534601.71.51.31.4960088.00疊拼洋房36656227438447652.03183.0345643070.02706.04582商鋪477.0人防車庫（個）非人防車庫（個）合計5291.0-1835.0-884.017096.0246922143098.074276116594.099498.017.18%6.81%方案三項目聯(lián)排疊拼洋房商鋪面積（㎡）1295241200178502274單價（萬元/㎡）

貨值（萬元）成本（萬元/㎡）16610.051125.020973.02706.0利潤（萬元）5407.0成本利潤率銷售利潤率1.71.51.31.4922018.461800232053183.03456.02214.0115877.010674.02231.0477.0-1835.0-884.016070.0人防車庫（個）非人防車庫（個）合計384246742765291.03098.099806.0916.10%7.2%目錄P

1-策劃思路PLANNING

IDEASP

2-規(guī)劃策略PLANNINGANALYSISP

3-產(chǎn)品詳解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社區(qū)INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果圖展示RENDERING通過規(guī)劃設計創(chuàng)造獨一無二的稀缺性以此獲得定價權(quán)，并使客戶愿意為此買單氣質(zhì)大宅文脈傳承CULTURE運河文化

氣質(zhì)大宅

品質(zhì)豪宅【方案一】EXCELLENT品質(zhì)為王貨值最大方案一總平面彩平+指標方案一鳥瞰圖功能分析彩平+指標洋房別墅商業(yè)景觀分析中心景觀入口景觀組團景觀景觀綠地主要景觀軸線次要景觀軸線交通分析彩平+指標城市道路車行道路人行道路日照分析建前日照分析圖建后日照分析圖【方案二】EXCELLENT品質(zhì)為王資源最大方案二鳥瞰圖方案二總平面彩平+指標功能分析洋房別墅商業(yè)景觀分析中心景觀入口景觀組團景觀景觀綠地主要景觀軸線次要景觀軸線交通分析彩平+指標城市道路車行道路人行道路日照分析建前日照分析圖建后日照分析圖【方案三】EXCELLENT品質(zhì)為王配置最大方案三鳥瞰圖彩平+指標功能分析洋房別墅商業(yè)景觀分析中心景觀入口景觀組團景觀景觀綠地主要景觀軸線次要景觀軸線交通分析彩平+指標城市道路車行道路人行道路日照分析建前日照分析圖建后日照分析圖示范區(qū)戶型設計聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型花園洋房戶型花園洋房戶型花園洋房戶型？高端改善住宅是什么樣的基于案例分析的高端改善特征總結(jié)外部--便利完善的城市精彩內(nèi)部--寧靜悠閑的精品居?。咳绾巫畲罄猛恋刭Y源優(yōu)先需要解決的日照條件

→

產(chǎn)品類型

→

資源分配高端產(chǎn)品用地盡量方正高端產(chǎn)品用地面積必須最大？底TOWN能帶來哪些突破？底TOWN戶型的優(yōu)點一戶兩層，節(jié)約用地首層直接入戶，不占用電梯資源帶有別墅屬性，產(chǎn)品附加值高，溢價空間大贈送庭院，增加專屬私人空間設計思路DesignIdea通過頂部局部退臺，屋頂贈送花園，將土地利用到極致！8+1底TOWN頂復產(chǎn)品不僅對間距及日照有利33m而且豐富產(chǎn)品線，擴大產(chǎn)品競爭力。設計思路DesignI