房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)考點(diǎn)摘要

第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)與投資知識(shí)

****1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念*

從營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購(gòu)買(mǎi)者的需求總和。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括買(mǎi)賣(mài)、互換、租賃、抵

押等。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的

房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。

****2、有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)的區(qū)分*

市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，

反之則稱為無(wú)形市場(chǎng)。一個(gè)市場(chǎng)至少要具備3個(gè)要素：

1、賣(mài)方；2、買(mǎi)方；3、可供交易的商品。

賣(mài)方和買(mǎi)方又被稱為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱為市場(chǎng)客體。

****3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)*

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值大、壽命長(zhǎng)久、相互影響、數(shù)量有限、

保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多特點(diǎn)，其中主要的是：

1、交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。

2、交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。

3、供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。

4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。5、較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；

6、一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)歷。

7、交易的金額較大，依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。

8、廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

****4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)*

1、按用途（功能）劃分?？煞譃榫幼》康禺a(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)。

2、按檔次劃分。可分為高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、按區(qū)域范圍劃分。可分為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)。

4、接交易方式劃分。可分為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)兩大類(lèi)。

5、接交易目的劃分。可分為房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)兩大類(lèi)。

6、按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分?？煞譃榉康禺a(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（具體新開(kāi)發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（具體為

商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購(gòu)公有住房等的再次交易市場(chǎng)）。

7、按時(shí)間劃分。可分為過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)

市場(chǎng)。

**5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的概念*

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的最大化而進(jìn)行的努

力。具體有賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，賣(mài)方與賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的

競(jìng)爭(zhēng)。

*****6、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)種類(lèi)及各自的特征*

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的

不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷、完全壟斷四種類(lèi)型。

1、完全競(jìng)爭(zhēng)

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：

(1)所買(mǎi)賣(mài)的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買(mǎi)者不在乎從哪個(gè)賣(mài)者手

里購(gòu)買(mǎi)商品，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣(mài)者產(chǎn)生偏好，任何賣(mài)者也無(wú)法通過(guò)自己的商品來(lái)壟斷市場(chǎng);

(2)有相當(dāng)多的買(mǎi)者和賣(mài)者，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者所買(mǎi)賣(mài)的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微

小的份額，因而單個(gè)買(mǎi)者或賣(mài)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；

(3)市場(chǎng)信息完全，買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)

格；

(4)買(mǎi)者和賣(mài)者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；

(5)買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)有政府干預(yù)。

2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

(1)賣(mài)者和買(mǎi)者都比較多；

(2)產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；

(3)市場(chǎng)信息比較完全。

3、寡頭壟斷

寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部

的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭(zhēng)?，但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)

中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)

品價(jià)格下降，從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易

達(dá)成某種妥協(xié)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無(wú)多大差異

的情況下，非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。

4、完全壟斷

一般所講的完全壟斷，多指賣(mài)方壟斷。賣(mài)方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

(1)只有一個(gè)賣(mài)者，而買(mǎi)者很多；

(2)產(chǎn)品無(wú)相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；

(3)新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。

造成賣(mài)方壟斷的原因有資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可

造成壟斷)、專(zhuān)利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。

*7、賣(mài)方市場(chǎng)和買(mǎi)方市場(chǎng)的含義

在賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，賣(mài)方為貴賣(mài)，會(huì)極力謀求抬高價(jià)格；買(mǎi)方為賤買(mǎi)，

會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競(jìng)爭(zhēng)中哪一方對(duì)價(jià)格的

影響力較強(qiáng)。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為賣(mài)方市

場(chǎng)和買(mǎi)方市場(chǎng)。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣(mài)方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場(chǎng)。買(mǎi)方市

場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不僅反映為買(mǎi)賣(mài)雙方之間的競(jìng)爭(zhēng)，還包括賣(mài)方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)和買(mǎi)

方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)。賣(mài)方本來(lái)是要貴賣(mài)，但是賣(mài)方與賣(mài)方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)降

低價(jià)格。買(mǎi)方本來(lái)是要賤買(mǎi)，但是買(mǎi)方與買(mǎi)方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。

****8、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期劃分的階段及各階段的特征*

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有以下幾個(gè)階段：

1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加

主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增

加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售

價(jià)不斷上升；隨著租金和售價(jià)的上升，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開(kāi)始增加。因此，這一

時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金

和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略

高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房

屋空置率下降到正常水平。

2、高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段

的后期，需求開(kāi)始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿足，

所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征

有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工；

房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開(kāi)始上升的過(guò)程。

3、衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通

過(guò)租金回收投資并獲取利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開(kāi)工

的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的

主要特征有：新房銷(xiāo)售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量

大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特

征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，

租金下降。

****9、房地產(chǎn)“泡沫"的含義及其形成原因*

“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種

資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生

價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買(mǎi)者一這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟

利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。

歷史上曾出現(xiàn)過(guò)多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀(jì)30年代

發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。

房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房?jī)r(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)

遠(yuǎn)超過(guò)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，

其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。

房地產(chǎn)“泡沫”形成原因歸結(jié)起來(lái)有兩個(gè)：一是群體的非理性預(yù)期，二是過(guò)度的

投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)

“泡沫”的基礎(chǔ)。

可將房地產(chǎn)需求歸納為4類(lèi)：

1、消費(fèi)性需求。它是購(gòu)買(mǎi)或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。

2、投資性需求。它多是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后用于出租。

3、投機(jī)性需求。投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售（或再購(gòu)買(mǎi)）而暫時(shí)購(gòu)

買(mǎi)（或出售）商品，利用商品價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。

4、盲目性需求。這是購(gòu)買(mǎi)者自己都不清楚是為了何種目的而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，大多

是出于一種沖動(dòng)，看到別人在紛紛購(gòu)買(mǎi)，自己也“跟風(fēng)”購(gòu)買(mǎi)。

房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：

1、與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會(huì)腐蝕人們的創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于

正業(yè)，夢(mèng)想不勞而獲的暴富。

2、形成過(guò)程中造成的高房?jī)r(jià)，會(huì)使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購(gòu)買(mǎi)

住房的夢(mèng)想破滅，從而會(huì)對(duì)政府產(chǎn)生不滿情緒，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定不利。

3、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮小”，大量的房地產(chǎn)抵押貸款

得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危

機(jī)，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國(guó)家面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)蕭條。

4、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損

失慘重，特別是使廣大中低收入的抵押貸款購(gòu)房者成為“負(fù)資產(chǎn)者”，苦不堪言。

5、地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利。

一是會(huì)降低對(duì)外來(lái)投資的吸引力，二是會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，三是會(huì)使現(xiàn)

有的投資者外遷。

**10、房地產(chǎn)的需求*

某種房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者（買(mǎi)者）在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能

力購(gòu)買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)。如果僅有

第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個(gè)條件，不能命名購(gòu)買(mǎi)行為實(shí)

際發(fā)生。所以，在確定需求時(shí)，只考試有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，

人們的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。

****11、影響房地產(chǎn)需求的主要方面*

對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)

減少；價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物

品。

2、消費(fèi)者的收入水平。3、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

4、消費(fèi)者的偏好。5、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

*12、房地產(chǎn)的需求曲線

房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系。在下圖（a）中，橫

軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下

方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動(dòng)，

而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。如下圖（b）,以Do為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因

素不變的前提下，如果消費(fèi)者的收入水平提高，整個(gè)需求曲線將由Do向右位移到D1；

如果消費(fèi)者的收入水平下降，整個(gè)需求曲線將由Do向左位移到D2。

價(jià)

格

數(shù)量

*13、房地產(chǎn)的供給

是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者（賣(mài)者）在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售

的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

形成供給有兩個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開(kāi)發(fā)商或擁有者有能

力供給。

**14、影響房地產(chǎn)供給的主要方面***

對(duì)某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。2、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。

3、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。4、開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)該種房地

產(chǎn)就越有利可圖，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就

會(huì)越少。

2、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開(kāi)發(fā)

成本上升會(huì)減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)

的供給增加。

3、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。在-?般情況下，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低

開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

4、開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，如開(kāi)發(fā)商預(yù)期該種房

地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲，則在制定投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增

加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣(mài)，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期

供給；如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。

*15、房地產(chǎn)的供給曲線

房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系。在下圖(a)中，橫

軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上

方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動(dòng)，

而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。如下圖(b),以So為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因

素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升，整個(gè)供給曲線將由So向左位移到S1；

如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本下降，整個(gè)供給曲線將由So向右位移到S2。

**16、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格*

房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是指房地產(chǎn)的需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地

產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。

當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)一，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀

態(tài)。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離

的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，供給不變，當(dāng)需求增加時(shí)，將

引起均衡數(shù)量增加，均衡價(jià)格上升。

均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或某些因素的影響

而脫離了均衡價(jià)格，就必然會(huì)形成短缺或過(guò)剩，導(dǎo)致買(mǎi)方之間或賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)

生價(jià)格上升或下降的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。

***17、房地產(chǎn)的需求彈性*

彈性是對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的一種度量。具體地說(shuō)，它告訴人們

一個(gè)變量發(fā)生1%的變化，將會(huì)引起的另一個(gè)變量的百分比變化。

房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價(jià)格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和

需求的交叉價(jià)格彈性。其中，需求的價(jià)格彈性通常簡(jiǎn)稱需求彈性。

房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性，用來(lái)表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)

對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。即：

房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

通常情況下，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)數(shù)。

房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費(fèi)者收入量變化的百分

比

房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比

**18、房地產(chǎn)的供求狀況的四種類(lèi)型*

可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類(lèi)型：

1、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；2、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；

3、全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況；4、本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的

供求狀況的，主要是本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

*19、房地產(chǎn)的供給彈性

房地產(chǎn)的供給彈性主要有供給的價(jià)格彈性和供給的要素成本彈性。其中，供給的

價(jià)格彈性通常簡(jiǎn)稱供給彈性。

房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性，用來(lái)表示在一定暑期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)

于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其

價(jià)格變化的百分比之比，即：

房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

*****20、彈性數(shù)值的類(lèi)型*

彈性較大的數(shù)值說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值

說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類(lèi)型：

1、彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。

2、彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

3、彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。

4、彈性數(shù)值為無(wú)窮大的情況，稱為完全彈性。

5、彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無(wú)彈性。

需求富有價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價(jià)格彈性的需求

曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價(jià)格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求

完全富有價(jià)格彈性，價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一

條與橫軸平等的直線；需求完全無(wú)價(jià)格彈性，不管價(jià)格如何變化，需求量都將保持不

變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

供給富有價(jià)格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線與橫軸

相交；供給單一價(jià)格彈性的供給曲線與原點(diǎn)相交；供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任

何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完

全無(wú)價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲

線是一條與縱軸平等的直線。

就開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來(lái)看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開(kāi)

發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，

開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

****21、資金存在時(shí)間價(jià)值的原因*

從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)：

1、通貨膨脹。通貨膨脹會(huì)降低未來(lái)資金相對(duì)于現(xiàn)在資金的購(gòu)買(mǎi)力，即錢(qián)不值錢(qián)

了。

2、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性隨著時(shí)間的推移而增加，即將來(lái)得到的錢(qián)不

如現(xiàn)在就立即得到錢(qián)保險(xiǎn)，俗話說(shuō)“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

3、資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增

值。

4、機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本(其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力)是指在互斥的選擇中，

選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的

概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。所以，占用資金時(shí)要考慮資金獲

得其他收益的可能，顯而易見(jiàn)的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

*22、利息和利率的概念

資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利

息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利息率”(通常簡(jiǎn)稱利率)。利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是

貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人

的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：

利方單位時(shí)間內(nèi)的利息

計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天

等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日

利率等。年利率一般按本金的百分之幾來(lái)表示，月利率一般按本金的千分之幾來(lái)表示,

日利率一般按本金的萬(wàn)分之幾來(lái)表示。計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。

*23、單利

單利是指每期均按本金計(jì)算利息、，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)

算計(jì)息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。

如果用原示本金，，.表示利率，A表示計(jì)息的周期數(shù)，,表示總利息，b表示計(jì)算

期末的本利和，則：

I=PXiXnF=P(l+iXn)

式中I-■-利息；P■-本金；i—利率；n--計(jì)算期；F■-第〃期期末的本利和。

*24、復(fù)利

復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情

況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說(shuō)的“利滾利”。

復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F=P(l+i)n

復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：/=凡（/+/一1]

*25、單利和復(fù)利的換算（單利和復(fù)利的可比性）

在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)息的周期

數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不

吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。

假設(shè)];為單利利率，芯為復(fù)利利率，并令〃期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，

即通過(guò)

n

產(chǎn)（1+jxn）=P（l+z2）

可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：

?一（1+，2）“-1

1-n或者h(yuǎn)=（1+?!XH）l/n-1

由于通常情況下單利存款（定期）在存款期間不能隨意提取，流動(dòng)性相對(duì)較差，因

此，為支付流動(dòng)性補(bǔ)償，實(shí)際上的單利利率還應(yīng)比上述計(jì)算出的單利利率高一些。

弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上

的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利（否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取

出后再存入），采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。

*26、名義利率

以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。

它是采用單利的計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算為一年為計(jì)息期的利率。名

義利率是指在一個(gè)度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計(jì)算公式為：

F=P（1+r/m'）nXm

式中--第〃期期末的本利和；P-本金；尸-名義年利率；獷-計(jì)息用次；止-計(jì)

算期。

*****27名義利率與實(shí)際利率的換算*

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，可以通過(guò)下列公式換算：

7=（1+r/m）1

式中i實(shí)際利率；r―名義利率；m計(jì)息成欠。

**28、資金時(shí)間價(jià)值換算中的基本關(guān)系*

1、現(xiàn)值+復(fù)利利息=將來(lái)值2、將來(lái)值一復(fù)利利息=現(xiàn)值

3、將來(lái)值一現(xiàn)值=復(fù)利利息

**29、資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件*

1、資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。

2、利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致，為年。

3、本年的年末為下一后的年初。

4、現(xiàn)值能在當(dāng)前年度開(kāi)始時(shí)發(fā)生的。

5、將來(lái)值分是在當(dāng)前以后的第〃年年末發(fā)生的。

6、年金4是在每年年末發(fā)生的。

7、第一個(gè)等差額辟口增長(zhǎng)率s是在第二年年末發(fā)生的。

*30、現(xiàn)值與將來(lái)值的換算

式中的（1+”’稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用（勿尸，i,A）來(lái)表示。

*31、將將來(lái)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的公式

P=FI

Q+i）"

1

上式中的律w稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”，通常用（7人/，〃）來(lái)表示。

**32、將等額年金轉(zhuǎn)換成將來(lái)值的公式*

一機(jī)如

i

上式中的（1+1T稱為”等額序列終值系數(shù)”，通常用（〃力，工由來(lái)表示。

I

*33、將來(lái)值與等額年金換算

A^F——-——

（l+on-1

式中的＜+；）"_］稱為"償債基金系數(shù)”，通常用a/尸，，，〃）來(lái)表示。

*34、將將來(lái)值轉(zhuǎn)換成等額年金的公式

A=F-----!-----

上式中的（+）_1稱為“償債基金系數(shù)”，通常用（4萬(wàn)，九〃）來(lái)表示。

**35、現(xiàn)值與等額年金換算*

p4+i)"

A

d+O"-1

式中的（I+‘?）”_1稱為“資金回收系數(shù)”，通常用a/R1，〃）來(lái)表示。

****36、投資風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系*

任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過(guò)3個(gè)階段：

1、投資機(jī)會(huì)尋找；

2、投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（又稱投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資方案評(píng)價(jià)）；

3、投資機(jī)會(huì)選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。

其中，投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。

投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指投資收益的不確定性，即投

資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項(xiàng)投資都包含著收

益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面：

1、預(yù)期收益的大?。?、預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間；

3、預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。

風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來(lái)說(shuō)，如

果風(fēng)險(xiǎn)一定，投資者會(huì)選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。

高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益一投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以將投資者分為3類(lèi)：

1、投機(jī)型的投資者，如通常所說(shuō)的冒險(xiǎn)家、賭徒。

2、保守型的投資者，如通常所說(shuō)的膽小鬼。

3、普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類(lèi)。

*37、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟

不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可能不同，但其基本原理是相同

的，通常包含下列3個(gè)步驟：

1、估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量；2、計(jì)算有關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)；

3、將評(píng)價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。

*38、現(xiàn)金流量的概念

現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度來(lái)看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支

的改變量。

現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量

是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量

***39、現(xiàn)金流量圖*

為直觀地反映現(xiàn)金流量與時(shí)間的關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金

流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來(lái)，該圖即是現(xiàn)金流量圖。

現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

1、用一水平線表示時(shí)間，將該水平線劃分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一

個(gè)時(shí)間單位，即計(jì)息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；

2、劃分了時(shí)間間隔后的水平線，表示一個(gè)從0開(kāi)始到〃結(jié)束的時(shí)間序列，在該線

的左端，以0表示時(shí)間序列的起點(diǎn)，同時(shí)它也是第一個(gè)計(jì)息周期的起始點(diǎn)，依次向右

延伸，從1到〃分別代表各計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計(jì)

息周期的起點(diǎn)。

3、用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示

現(xiàn)金流出，以垂直線的長(zhǎng)短來(lái)表示現(xiàn)金流量的絕對(duì)值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線

越長(zhǎng)。

綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點(diǎn)：

1、時(shí)間段的總長(zhǎng)度：時(shí)間段從何時(shí)開(kāi)始至何時(shí)結(jié)束。

2、時(shí)間段的指向：時(shí)間的推移是自右向左，即右邊為過(guò)去，左邊為未來(lái)。

3、時(shí)間段的劃分：根據(jù)實(shí)際需要，按年、半年、季、月等，對(duì)時(shí)間段進(jìn)行劃分。

4、現(xiàn)金流量在時(shí)間段上發(fā)生的具體時(shí)點(diǎn)。

5、現(xiàn)金流量在該時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的具體數(shù)額。

6、現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。

***40、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及如何判斷項(xiàng)目可行*

凈現(xiàn)值（.AW又稱財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)目各

期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈

利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

NPV=Y（ci-co\x（i+icy'

t=0

式中順片-項(xiàng)目在起始點(diǎn)時(shí)的凈現(xiàn)值；以一現(xiàn)金流入量；紙-現(xiàn)金流出量；

（以一切，一項(xiàng)目在第￡期（通常為年）的凈現(xiàn)金流量；

1=0一項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)；計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期；

九一投資者可接受的最低收益率。

計(jì)算出了凈現(xiàn)值八燈后，判斷項(xiàng)目是否可行如下：

當(dāng)川叩＞0,則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了所要求的收益率，可以接受。

當(dāng)MWV0,則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，不可以接受。

當(dāng)A7W=0,則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

****41、內(nèi)部收益率*

內(nèi)部收益率（/解）稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之

和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式為：

汽(C7-CO),x(l+1RRy'=0

f=0

求出內(nèi)部收益率(/必?)后，將其與基準(zhǔn)收益率A相比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下:

當(dāng)/必?＞小，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以

接受的。

當(dāng)IRRVic，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受

的。

當(dāng)IRR=ic，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接

受。

內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

1、凈現(xiàn)值是一個(gè)數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個(gè)比率。

2、凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個(gè)折

現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率法存在的問(wèn)題：

內(nèi)部收益率的一些問(wèn)題可能使得該方法得出的決策信號(hào)與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方

法的結(jié)果相矛盾。這些問(wèn)題出自下列兩個(gè)方面的原因：一是該方法本身所固有的再投

資假設(shè)；二是多重根的問(wèn)題。

投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

***42、動(dòng)態(tài)投資回收期及如何判斷項(xiàng)目可行*

動(dòng)態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。計(jì)算投資

回收期的起始時(shí)間有2種：一種是從投資開(kāi)始時(shí)算起，另一種是從項(xiàng)目建成計(jì)算起，

計(jì)算時(shí)應(yīng)予以說(shuō)明。

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式為：

p,

￡(C7-CO),X(1+/；)-^0

1=0

己-電資回收期。

動(dòng)態(tài)投資回收期通常以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

動(dòng)態(tài)投資回收期日累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年數(shù)T］+［上年累計(jì)凈

現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值+當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值］

求出投資回收期后，判斷項(xiàng)目是否可以接受的標(biāo)準(zhǔn)通常有下列3種：1.認(rèn)為投資

回收期越短越好；2.投資回收期短于項(xiàng)目的壽命期即可以接受；3.投資回收期短于

基準(zhǔn)投資回收期即可以接受。

求出動(dòng)態(tài)投資回收期(尸口后，將其與基準(zhǔn)投資回收期尸c相比較，判斷項(xiàng)目是否可

行。

當(dāng)々＜生，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了所要求的收益率，可以接受。

當(dāng)則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，不可以接受。

當(dāng)Pt=Pc，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接

受。

****43、使用價(jià)值和交換價(jià)值*

“價(jià)值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價(jià)值

是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。一種商品的使用

價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商

品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣

或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，是指交換價(jià)值。

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒(méi)有用的東西不會(huì)被交換對(duì)方所接

受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。所以，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值,

但反過(guò)來(lái)不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定就沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的

房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

*44、投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系

某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該

投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，

是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上

的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。例

如，都可以采用收益法一價(jià)值是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，但在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益

法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評(píng)估投資價(jià)值

時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者可以接受的最低收益率。這個(gè)投資者可以接受的最

低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。其

中的一個(gè)重要因素是該投資者的機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本越大者，要求的收益率會(huì)越高。

投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該

房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)

價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi)；反之，說(shuō)明不值得投資購(gòu)買(mǎi)。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地

產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)

格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去所投資

的房地產(chǎn)。

*45、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格含義及其相互聯(lián)系

成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。

理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解:

1、賣(mài)價(jià)是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。

2、買(mǎi)價(jià)是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。

3、賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成

交價(jià)格的抽象結(jié)果。

理論價(jià)格是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論

價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需

求，可能使市場(chǎng)價(jià)格脫離理論價(jià)格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價(jià)格。

*46、原始價(jià)值和賬面價(jià)值

原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)

置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。

賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。

原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨時(shí)間的推移而減少的。市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的

推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值

增值性，通常雖然經(jīng)過(guò)了若干年的使用，但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過(guò)去的購(gòu)置價(jià)格高出

很多。

***47、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)*

從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來(lái)看，價(jià)格有市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定

價(jià)。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)

定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定

的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

****48、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)*

總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的

總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，是指單位土地面

積的土地價(jià)格；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)于房地來(lái)說(shuō),

是指單位面積的房地價(jià)格。

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系是：

樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積

樓面地價(jià)=土地總價(jià)/容積率

認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反

映土地價(jià)格的高低。

*****49、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格*

是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折

現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

**50、現(xiàn)貨價(jià)格和期房?jī)r(jià)格*

現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商

品交割的價(jià)格。

期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

期房?jī)r(jià)格通常低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)

險(xiǎn)補(bǔ)償

上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服

務(wù)等）卜的關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高的相反現(xiàn)象，這

主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。

*51、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

1、土地價(jià)格

土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指土地的價(jià)格；如果

是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指土地部分的價(jià)格，不包含建筑物的價(jià)格。

土地的生熟程度主要有下列5種：

（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_(kāi)發(fā)的土

地（3）已做“三通一平”或以上開(kāi)發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的

土地；（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。

2、建筑物價(jià)格

建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含建筑物所占土地的價(jià)格。

3、房地價(jià)格

房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于

人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。

第二章房地產(chǎn)價(jià)格和估價(jià)知識(shí)

*1、房地產(chǎn)價(jià)格含義及形成條件

價(jià)格是為商品或服務(wù)所支付的、所要求的或所承諾的貨幣數(shù)量。由于財(cái)力、動(dòng)機(jī)

或交易雙方的特殊利益關(guān)系，商品或服務(wù)的價(jià)格可能與其價(jià)值有關(guān)或無(wú)關(guān)。價(jià)格通常

用貨幣來(lái)表示，但不一定要用貨幣來(lái)支付。

房地產(chǎn)價(jià)格是為房地產(chǎn)所支付的、所要求的或所承諾的貨幣數(shù)量。房地產(chǎn)價(jià)格的

形成條件有3個(gè)：

1、有用性；2、稀缺性；3、有效需求。

****2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征*

房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的特征。房地產(chǎn)價(jià)格

主要有下列5個(gè)特征：

1、房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其價(jià)格與區(qū)位密切

相關(guān)。其中，最簡(jiǎn)單和最常見(jiàn)的是用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞?，F(xiàn)在，人們?cè)絹?lái)越重視

交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。

2、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。

3、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。

4、房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。

5、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別因素的影響。

*3、區(qū)分正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格

成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成

交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等

自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了

解市場(chǎng)行情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

**4、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格*

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提

到的三種價(jià)格。該法第32條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)

定期確定并公布。'‘第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原

則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置

價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！被鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

都是一種評(píng)估出來(lái)的，并經(jīng)政府確定和公布的價(jià)格。

*5、單位價(jià)格的注意事項(xiàng)

認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則只是一個(gè)單純的數(shù)字符號(hào)，無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。

價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：

1、貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，如是人民幣、美元，還是港幣等。

在貨幣單位方面，如是元，還是萬(wàn)元等。

2、面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。在面積內(nèi)涵方面，建筑物通常有建筑面積、

套內(nèi)建筑面積和使用面積之別。

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面

地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積

由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即

樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率

認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。

****6、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、征用

價(jià)值的含義*

買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是以買(mǎi)賣(mài)方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買(mǎi)賣(mài)價(jià)。

租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在房地混合場(chǎng)合稱為房租。中國(guó)大陸

目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金）、商品租金

（是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，共構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款

利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素）、成本租金（是按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)

成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成）、

準(zhǔn)成本租金和福利租金。

抵押價(jià)值是抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。

典價(jià)是在設(shè)定典權(quán)時(shí)，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)

際價(jià)值。

保險(xiǎn)價(jià)值是將房地產(chǎn)投保時(shí)一，為確定其保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。

課稅價(jià)值是為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。

征用價(jià)值是政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。

***7、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、均價(jià)的含義*

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

起價(jià)是指所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)

格水平。

標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、

戶型的商品房的出售價(jià)格。

成交價(jià)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就

是這個(gè)價(jià)格。

均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。

*8、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)的含義

保留價(jià)又稱拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格。在房地產(chǎn)拍

賣(mài)中，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力。

起拍價(jià)又稱開(kāi)叫價(jià)格，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格。

應(yīng)價(jià)是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

*9、補(bǔ)地價(jià)的含義

補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有4種：

1、更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；

2、增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；

3、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；

4、出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

*10、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的關(guān)系

1、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有

的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格，有的因素則提高房地產(chǎn)的價(jià)格。

2、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有

的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大，即隨著這種因素的變化所引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降

幅度較大；有的因素則影響較小。

3、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的；有

的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而會(huì)一直提高房地產(chǎn)

價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況

下卻隨著這種因素的變化而會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)

價(jià)格，而從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由

這兩方面的合力決定的。

4、某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用計(jì)算公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)度量，但列

多的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是無(wú)形的，雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式表

達(dá)出來(lái)。

*****11、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素*

1、自身因素；房地產(chǎn)的自身因素是指那些反映房地產(chǎn)本身的物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益和

區(qū)位狀況的因素。房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。

2、環(huán)境因素；影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房

地產(chǎn)周?chē)奈锢硇誀钜蛩?。這方面的因素主要有聲覺(jué)環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視

覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

3、人口因素；房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)房地

產(chǎn)價(jià)格有很大影響。

4、經(jīng)濟(jì)因素；影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、

投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，物價(jià)（從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要

高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、建筑物

價(jià)格和房地價(jià)格，或者不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步，甚至不

是同方向的。）、建筑人工費(fèi)，居民收入。

5、社會(huì)因素；影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程

度、房地產(chǎn)投機(jī)（房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)下列3種情況：（1）引起

房地產(chǎn)價(jià)格上漲；（2）引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；（3）起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。）

和城市化等。

6、行政因素；影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制定、

政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有：

（1）房地產(chǎn)制度：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大；

（2）房地產(chǎn)價(jià)格政策：抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：①制定最高限價(jià)；②政

府在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)拋出一定量的房地產(chǎn)；③征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅。

（3）行政隸屬變更（4）特殊政策

（5）城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃

（6）稅收政策：房地產(chǎn)課稅分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的、房地

產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的。

（7）交通管制

7、心理因素；心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè)：（1）購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)；（2）個(gè)人

欣賞趣味（偏好）；（3）時(shí)尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究風(fēng)水或吉

祥號(hào)碼，如講究門(mén)牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。

8、國(guó)際因素；現(xiàn)代社會(huì)，國(guó)際交往頻繁，某個(gè)國(guó)家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化

等，常常影響其他國(guó)家和地區(qū)。

*12、比較法

比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這

些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的

方法。

**13、比較法適用的對(duì)象和條件*

比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、住宅、寫(xiě)字樓、

商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。

**14、選取可比實(shí)例的要求*

可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特

別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下要求：

1、是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)；2、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；

3、成交價(jià)格是政黨價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

***15、建立價(jià)格可比的基礎(chǔ)*

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：

1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單價(jià)；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；

4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一?面積單位。

**16、交易情況影響修正*

可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能不是正常的。由于評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的

價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正

常的，如此才可以作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況影響修正。

*17、造成成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值大等特性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全

市場(chǎng)，房地產(chǎn)的成交價(jià)格往往容易受交易中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常

的市場(chǎng)價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來(lái)主要有以下幾方面：

1、有利害關(guān)系人之間的交易。2、急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。

3、交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。

4、交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。

5、特殊交易方式的交易。6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易。8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

*18、交易日期影響修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期的價(jià)格，是在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下

形成的。評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，應(yīng)是在估價(jià)地點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市

場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，

價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期影響修正。

****19、房地產(chǎn)狀況影響修正的含義和內(nèi)容*

如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象本身之間有差異，則還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況影響修

正，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格還反映其本身的狀況。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況影響修正，是將可比實(shí)

例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)

狀況影響修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀

況下的價(jià)格。

房地產(chǎn)狀況影響修正可分為區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和物質(zhì)實(shí)體狀

況影響修正。在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。

區(qū)位狀況影響修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共

設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)

格的因素。

物質(zhì)實(shí)體狀況影響修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、基

礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分）、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況

等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑

結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

房地產(chǎn)狀況影響修正的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的

房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方

面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)

比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度；最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例

的價(jià)格進(jìn)行調(diào)理。總的來(lái)說(shuō)，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比

實(shí)例的價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。

*20、成本法

成本法是求取估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算

估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。它實(shí)際上是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加

為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

****21、成本法適用的對(duì)象和條件*

成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)

館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工

廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠