深圳市眾廈地產(chǎn)參謀用心創(chuàng)造價(jià)值Bringaboutvalue.Bediligent.4/21/2025版權(quán)聲明：本工程是深圳市眾廈地產(chǎn)參謀共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部內(nèi)容。目錄第一局部致客戶函第二局部根本結(jié)論第三局部區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場第四局部工程解析第五局部工程定位第六局部工程財(cái)務(wù)分析第七局部眾廈建議第一局部致客戶函第二局部根本結(jié)論布吉房地產(chǎn)市場開展平穩(wěn)，客戶認(rèn)同度高；而市場供給量的萎縮，推動(dòng)市場價(jià)格進(jìn)一步上漲；區(qū)域價(jià)值研究工程地段優(yōu)越，處于布吉新城市中心，核心商圈內(nèi)，交通便捷，生活配套齊全，典型的地鐵物業(yè)，未來利于工程樹立高端市場形象；工程資源挖掘在深入挖掘工程區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合片區(qū)市場分析后，工程得出以打造“新城市中央·地鐵生活館〞為整體工程的定位，以吸引本地和羅湖高級白領(lǐng)人士為主；工程市場定位區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場第三局部區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展特征區(qū)域功能規(guī)劃分析區(qū)域城市建設(shè)開展利好區(qū)域房地產(chǎn)開展階段分析區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié)布吉城市化開展特征：正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)工業(yè)化向新型工業(yè)化轉(zhuǎn)型階段開展階段：1992－1997產(chǎn)業(yè)規(guī)?；苿?dòng)特征：以三資企業(yè)為主的制造業(yè)的規(guī)?；?jīng)濟(jì)開展階段：1998年以后外源經(jīng)濟(jì)內(nèi)源化特征：以IT產(chǎn)業(yè)為主的新型工業(yè)化階段“布吉模式〞以新型工業(yè)化帶動(dòng)城市化實(shí)現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變：實(shí)現(xiàn)了由低附加值向高附加值產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)了以外資企業(yè)為主向民營與外資并重的轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)了以工業(yè)化帶動(dòng)農(nóng)村向城市化的轉(zhuǎn)變布吉鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例由1978年的84.8：15：0.2，到1988年的25.1：74.2：0.7，再到1998年的0.6：78.6：20.8，二十年間農(nóng)業(yè)比重大幅下降，工業(yè)比重明顯上升，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的工業(yè)化。2003年布吉鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例進(jìn)一步優(yōu)化，已到達(dá)0.12：69.76：30.12，農(nóng)業(yè)只占到0.12%，工業(yè)比重也開始下降，效勞業(yè)比重顯著上升，城市化特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。開展階段：1978－1992簡單加工推動(dòng)的工業(yè)化特征：以吸收粗放式、勞動(dòng)密集型的簡單加工工業(yè)為主“布吉模式”“傳統(tǒng)模式”基本特征借助電子化交易平臺，以企業(yè)化運(yùn)作為基礎(chǔ)的超市型運(yùn)營模式圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商販自由交易收租的運(yùn)營模式精髓借助先進(jìn)的企業(yè)化、電子化運(yùn)營模式，在主動(dòng)提升產(chǎn)業(yè)鏈、客戶價(jià)值鏈的過程中，提升、體現(xiàn)自身的價(jià)值借助場地資源，簡單分享產(chǎn)業(yè)鏈、客戶的利益布吉作為羅湖的后花園地理位置優(yōu)越,且承載著區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心的地位30分鐘1小時(shí)1小時(shí)09年開通的地鐵3號線將大大提升本工程的地段價(jià)值，本工程面市時(shí)正值地鐵開通前期。眾廈模型工程所處階段軌道交通對工程的價(jià)值提升呈現(xiàn)三個(gè)特征〔時(shí)間階段的影響〕眾廈經(jīng)驗(yàn)：軌道交通對物業(yè)價(jià)值通常會(huì)發(fā)生以下影響工程價(jià)格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長軌道交通對工程價(jià)值的影響將從單一因素轉(zhuǎn)向復(fù)合因素深惠路改造工程的加速將從根本上改善布吉的交通狀況,同時(shí)更有利于本工程整體價(jià)值的提升深惠路深圳段改建工程南起布吉聯(lián)檢站，北至惠州市與深圳市交界處，沿線經(jīng)過龍崗區(qū)的布吉街道、橫崗街道、龍城街道、龍崗街道、坪地街道。改造后的深惠公路將設(shè)計(jì)成雙向8快車道、2慢車道，整個(gè)道路設(shè)計(jì)有機(jī)動(dòng)車快速車道、人行道、輔道、兩側(cè)分隔帶和中央分隔帶深惠公路全線將設(shè)計(jì)建造布龍立交、丹竹頭立交、李朗大道立交、荷坳立交、排鹽立交、橫坪立交、雙龍立交等7座互通式立交，16座大、中橋梁。四條復(fù)合通道的建設(shè)，將改變布吉及其周邊的交通布局，使龍崗、寶安與特區(qū)三地的人流和物流得到合理的組織，從根本上改善布吉的交通狀況

工程所在地木棉灣村的改造將有助于提升工程在區(qū)域的檔次和形象工程所在地木棉灣村已列入2006年深圳市重點(diǎn)改造區(qū)域,改造進(jìn)程已進(jìn)入實(shí)施階段規(guī)劃中明確指出：完成軌道3號線及沿線軌道站、布吉鐵路客站、深惠公路改造等設(shè)施工程。將鐵路西側(cè)的舊村逐步改造成商業(yè)區(qū)，啟動(dòng)木棉灣舊工業(yè)區(qū)改造，以城市公園的標(biāo)準(zhǔn)整治布吉公園。龍崗軌道3號線沿線節(jié)點(diǎn)地區(qū)深圳市近期建設(shè)規(guī)劃〔2006--2021〕重點(diǎn)改造區(qū)域規(guī)劃指引圖工程周邊木棉灣村現(xiàn)狀居住條件較差,“握手樓〞現(xiàn)象嚴(yán)重,建筑工程質(zhì)量，環(huán)境衛(wèi)生條件相對較差城市化水平10%20%30%70%城市化加速期城市化后期奠定了國家城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的根本輪廓城市化初期城市化加速開展階段，城市化水平快速提高城市化水平放緩城市化速度城市化曲線城市化水平為40％~60%時(shí)，城市化速度最快城市化特征城市化曲線城市化水平與房地產(chǎn)市場開展房地產(chǎn)穩(wěn)定開展房地產(chǎn)快速開展房地產(chǎn)市場起步布吉進(jìn)入城市化開展加速期，房地產(chǎn)市場步入快速開展階段目前布吉城市化率為67％處于城市化開展速度最快的階段經(jīng)過多年的開展，布吉樓市出現(xiàn)四大熱點(diǎn)板塊，本工程位于深惠路北片區(qū)板塊布吉板塊近年來推出的樓盤很多，是關(guān)內(nèi)居民向關(guān)外購房的重要選擇。周邊按照半寬劃分可以分成：石芽嶺生態(tài)片區(qū)，布吉中心區(qū)，羅崗求水山片區(qū)、深惠路北片區(qū)四個(gè)典型居住區(qū)。羅崗-求水山片區(qū)石芽嶺生態(tài)片區(qū)布吉中心區(qū)海辰時(shí)代深惠路北片區(qū)羅崗—求水山片區(qū)為工業(yè)區(qū)改造后形成的住宅區(qū)，片區(qū)形象檔次較差，但地段和交通優(yōu)勢明顯，均價(jià)水平較高開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模戶型面積；配比均價(jià)（元/m2）銷售情況客戶來源核心賣點(diǎn)可園六期占地面積：30000建筑面積：110000容積率：3.55綠化率：40％兩房：70-79三房：85-123兩房三房為主，少量四房住宅：9000總戶數(shù)：900銷售率：60％羅湖客戶為主，福田、布吉、香港客戶也較多大社區(qū)、配套成熟、山景、公園中旅·80后街占地面積：5911建筑面積：44322容積率：7.49一房：34-42兩房：53-67住宅：6200商鋪：——總戶數(shù)：579銷售率：100％羅湖、布吉年輕白領(lǐng)，部分投資客周邊商業(yè)配套成熟、總價(jià)較低，品牌物管信義假日名城5期占地面積：23285建筑面積：72815容積率：3.05綠化率：45%兩房：67-71三房88-100四房：120兩房、三房為主住宅：8700商鋪：租金100以上總戶數(shù)：580銷售率：剩余少量，六期將推出布吉本地、關(guān)內(nèi)其它區(qū)域客戶復(fù)合型社區(qū)。交通便捷，配套完善，環(huán)境優(yōu)越（山景），特色風(fēng)情園林東方盛世一期占地面積：43881建筑面積：87786容積率：3.4綠化率：45%兩房：65-72三房：90-115兩房三房為主，少量一房和四房7600總戶數(shù)：289銷售率：100%開盤當(dāng)天即售磬羅湖白領(lǐng)、布吉和關(guān)內(nèi)投資客戶為主最靠近布吉關(guān)口，戶型贈(zèng)送面積，深惠路改造及地鐵三號線建設(shè)深惠路北片區(qū)交通和商業(yè)配套設(shè)施較為完善，以品牌開發(fā)商開發(fā)的大盤居多，社區(qū)居住氣氛較濃開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模戶型面積；配比均價(jià)（元/m2）銷售情況客戶來源核心賣點(diǎn)桂芳園八期占地面積：26718建筑面積：77125容積率：3.36單身公寓兩房：68-72三房：94.5-97兩房、三房為主，少量四房住宅：6500商鋪：售：1.2-3萬租：110-160總戶數(shù)：903銷售率：100％羅湖、福田自住，少量布吉本地和香港人大社區(qū)，大配套，品牌開發(fā)商，物管，交通便利，私密性較好左庭右院占地面積：53830建筑面積：109283容積率：1.58綠化率：50％兩房：74-79三房112-119四房：238兩房、三房為主住宅：7000商鋪：1.3萬總戶數(shù)：783銷售率：100％布吉本地、羅湖福田自住地鐵沿線物業(yè)；嶺南風(fēng)格園林和戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用；送裝修；怡康家園占地面積：9592建筑面積：74605容積率：6.6綠化率：30％一房：37-40兩房：37-53三房：65-82四房：94兩房、三房為主6500總戶數(shù)：938銷售率：100％關(guān)內(nèi)客戶超過50%建筑風(fēng)格較具時(shí)代感，交通便利康橋·紫郡占地面積：33700建筑面積：89729容積率：2.46綠化率：50%兩房：67-69三房：94-996000總戶數(shù)：896銷售率：一批已售80%以上，二批未開盤羅湖、福田客戶，布吉本地自住高綠化率，贈(zèng)送面積，性價(jià)比高3號地鐵線建設(shè)、深惠路改造等利好，品牌企業(yè)開發(fā)工程市場認(rèn)知度提升，吸引大量關(guān)內(nèi)高端人群選擇布吉置業(yè)，片區(qū)市場前景廣闊結(jié)論一：隨著國家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，2021—2021年區(qū)域房地產(chǎn)市場開展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源稀缺，這將在一定程度上緩解供求不平衡的市場狀態(tài)。結(jié)論二：結(jié)論三：隨著郊區(qū)城市化進(jìn)程的加速，關(guān)外房地產(chǎn)得到極大的開展。同時(shí)隨著關(guān)外交通、居住環(huán)境的不斷改善，越來越多在關(guān)內(nèi)工作的人士選擇在關(guān)外購置物業(yè)居住。片區(qū)內(nèi)可園、桂芳園、80后街等品牌開發(fā)商開發(fā)的高品質(zhì)樓盤極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)配套的成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定根底。結(jié)論四：第四局部工程解析地塊四至工程SWOT分析工程開展戰(zhàn)略選擇工程北側(cè)緊鄰布吉沃爾瑪，西靠深惠路和地鐵三號線匯?；▓@站，地理位置極其優(yōu)越工程緊靠布吉沃爾瑪，位于即將建成的地鐵3號線匯?；▓@站，距離布吉關(guān)口15分鐘車程。工程地塊北側(cè)和東側(cè)均與住宅小區(qū)相鄰，而西側(cè)緊鄰深惠路，南側(cè)正對沃爾瑪購物廣場北類別名稱總量總用地面積（㎡）13709容積率<5.3總建筑面積（㎡）72659其中：住宅48118商業(yè)23841配套建筑700覆蓋率<48％綠地率》20％規(guī)劃停車位462怡芬花園南側(cè)西側(cè)盈翠家園永隆汽車行大芬沃爾瑪SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak1）臨近地鐵站，屬于地鐵物業(yè)；2）毗鄰布吉沃爾瑪，商業(yè)旺地，生活配套齊全，商業(yè)氛圍好；3）靠近深惠路，改造后通達(dá)性好；4）地塊方正，平整度好，利于建筑排布1）靠近深惠路，有噪音影響；2）西面大部分被永隆行汽車服務(wù)商行擋住臨街面，商業(yè)昭示性差；機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢1）臨近地鐵3號線出口（09年通車）2）深惠路改造（雙向8車道）3）木棉灣村改造（06年列入政府舊城改造實(shí)施階段）4）片區(qū)供應(yīng)量的減少，為項(xiàng)目提供機(jī)遇1)利用地鐵站物業(yè)優(yōu)勢，高調(diào)演繹區(qū)位投資價(jià)值；2)制造鮮明的形象個(gè)性特征；3)通過鮮明的營銷手段市場造勢；4)充分利用優(yōu)勢條件,打造頂級精品公寓,搶占市場先機(jī)；強(qiáng)化項(xiàng)目地段價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙；通過產(chǎn)品形象打造，高品質(zhì)物業(yè)管理等手段，打造布吉新城市高檔地鐵社區(qū)威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅1）國家宏觀市場調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響2）深圳市政府制定具體措施平抑房價(jià)，加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度1)充分發(fā)揮項(xiàng)目地段價(jià)值,打造新城中央頂級公寓物業(yè),提前占領(lǐng)市場;2)通過出色的形象塑造,凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競爭力；3)借助地段和產(chǎn)品優(yōu)勢，從形象上引爆樓市4)客戶市場細(xì)分；5)高端形象提升項(xiàng)目競爭力；1)營銷方式創(chuàng)新，轉(zhuǎn)化威脅；2)充分包裝產(chǎn)品的核心價(jià)值；3)通過高端形象支撐項(xiàng)目價(jià)格，提升項(xiàng)目的競爭力；地段價(jià)值形象突破營銷創(chuàng)新第五局部工程定位工程整體定位工程形象定位工程客戶定位工程產(chǎn)品定位新城中央·地鐵生活館本工程整體定位－－形象定位及推廣主題語

—新城市中心優(yōu)尚生活區(qū)新城市中心?生活領(lǐng)先一步推薦案名〔推廣名〕海辰?巴黎時(shí)代海辰時(shí)代HaichenTIMES備選案名海辰名居目標(biāo)客戶群描述游離客戶重要客戶目標(biāo)客戶重要客戶：福田、南山等地白領(lǐng)客戶定位住宅定位-----

新城市，中央地鐵生活館住宅戶型面積及配比建議

以二房和小三房為主力戶型，大三房和四房為輔占30%

戶型類型面積范圍（㎡）面積比例二房一廳50-6030％二房二廳65-7520％小三房80-9020％大三房110-13020％四房二廳135-15010％產(chǎn)品定位工程戶型配比表商業(yè)定位------

新城中央，時(shí)尚生活地帶商業(yè)業(yè)態(tài)：與沃爾瑪形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，以集中和街鋪相結(jié)合的形態(tài)。商業(yè)業(yè)種：業(yè)種選擇以生活百貨、餐飲、娛樂休閑等為主。商業(yè)定位第六局部工程財(cái)務(wù)分析工程時(shí)間進(jìn)度方案－工程開工時(shí)間為2007年第四季度，竣工時(shí)間為2021年第四季度，2021年第二季度銷售完畢6銷售102竣工驗(yàn)收93公建配套工程83紅線內(nèi)外工程73室內(nèi)外裝修工程64設(shè)備安裝工程59主體結(jié)構(gòu)工程46根底及地下室工程3前期工程26土地獲取112108642121086421210864202120212007進(jìn)度安排〔按雙月計(jì)〕持續(xù)時(shí)間(月)工程量工程名稱序號工程總體進(jìn)度橫道圖經(jīng)濟(jì)測算前提

—現(xiàn)狀規(guī)模及建設(shè)物業(yè)面積配比經(jīng)濟(jì)測算前提一工程地塊規(guī)模與指標(biāo)經(jīng)濟(jì)測算前提二物業(yè)類型及規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量單位備注用地面積13709平方米根據(jù)查丈報(bào)告建筑容積率5.3總建筑面積88129平方米項(xiàng)目數(shù)量單位備注住宅面積48118平方米商業(yè)面積23841車庫面積16170平方米地下二層，共462個(gè)車位工程物業(yè)類型及面積表根據(jù)市場比較法，本工程2021年底入市，住宅局部可實(shí)現(xiàn)價(jià)格10000元/㎡.項(xiàng)目價(jià)格（元/米2）權(quán)重參考價(jià)格怡康家園700040%2800信和愛琴居750040%3000桂芳園820020%1640海辰時(shí)代100％7440工程溢價(jià)局部：市場自然增長率每年按10％；海辰及眾廈的品牌溢價(jià)按10％；09年工程入市均價(jià)＝8556×110％×〔1+10％〕2=11388元/㎡住宅局部市場比較價(jià)格經(jīng)濟(jì)測算前提三物業(yè)市場價(jià)格比較目前周邊工程市場成交價(jià)格得出：工程市場基準(zhǔn)價(jià)格為7440X115%=8556元/㎡一般而言，同區(qū)域同品質(zhì)的新樓價(jià)格高出二手樓價(jià)格12~20%；本區(qū)域的臨街商鋪?zhàn)饨鸺s為160元/米2；本工程商業(yè)局部均價(jià)為：30000元/米2。經(jīng)濟(jì)測算前提

—物業(yè)市場價(jià)格及銷售率假定經(jīng)濟(jì)測算前提四銷售率假設(shè)項(xiàng)目銷售價(jià)格(元/米2)銷售率備注住宅部分1000095％設(shè)定項(xiàng)目6個(gè)月銷售期商業(yè)部分一樓3500090％二樓3000080％三樓2500070％工程擬入市時(shí)間為2021年第四季度，工程銷售周期為6個(gè)月，完成住宅95％和商業(yè)整體80％的銷售率。工程建設(shè)進(jìn)度工程方案于2007年下半年開工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2021底推出市場，2021年初完成銷售，2021年底竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2年。序號項(xiàng)目單方成本（元/米2）面積總量(米2)概算金額（萬元）1土地成本306488129270002前期工程費(fèi)用1538812913443建安工程費(fèi)總額27165地下工程部分4200161706791住宅部分25004811812030商業(yè)部分3500238418344開發(fā)成本555094不可預(yù)見費(fèi)2～3和的2％5705管理費(fèi)用1～3和的3％16656財(cái)務(wù)費(fèi)用54297銷售費(fèi)用銷售收入3.5％3589合計(jì)66764注：依照2007年3月18日央行最新公布的3年以內(nèi)商業(yè)貸款利率，利率水平每年為6.57％。序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年一二三四一二三四一二1投資總額6676427000134442006828420042005396819753991.1建設(shè)投資1.1.1土地成本27000270001.1.2前期工程134413441.1.3建安工程2716538813881388138813881388138811.1.4不可預(yù)見費(fèi)570818181818181841.1.5管理費(fèi)用16652382382382382382382371.1.6銷售費(fèi)用35891196119611971.2貸款利息5429262828012資金籌措6676427000134442006828420042005396819753992.1自有資金24000262894442002632819753992.2銀行貸款400002700013444200420032562.3銷售收入再投入27642764序號項(xiàng)目資金（萬元）比例1自有資金2400035.9%2銀行貸款4000059.9%3銷售收入再投資27644.2%4總投資66764100%工程資金來源表根據(jù)工程規(guī)劃指標(biāo)及前述工程與市場分析，預(yù)計(jì)工程銷售收入為10.37億元項(xiàng)目描述銷售單價(jià)（元/米2）面積（米2）銷售率總額（萬元）普通住宅毛坯交付100004811895％45712裙樓商業(yè)一層35000794790％25034二層30000794780％19073三層25000794770％13908車庫地下二層16170總體收入103726商業(yè)局部：商業(yè)售價(jià)按照3萬元/米2的價(jià)格，整體銷售；銷售總額：住宅按照95％的銷售率，商業(yè)按照80％銷售率，工程能夠?qū)崿F(xiàn)總收益10.37億元工程銷售收入測算表工程銷售稅金及附加按銷售額的5.1％，合計(jì)5290萬元序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）（1）銷售收入103726（2）開發(fā)成本55509（3）銷售費(fèi)用3589（4）銷售稅金及附加5290（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用5429（6）利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)33909（7）增值率61%（8）增值稅10788（9）所得額(6)-(8)23121（10）所得稅所得額×15％3468（11）凈利潤(9)-(11)19653（12）投資利潤率利潤總額/總投資50.79%（13）投資凈利潤率凈利潤總額/總投資29.44%工程利潤核算表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期121現(xiàn)金