房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格

全國(guó)統(tǒng)一考試大綱

（2021）

考試大綱說(shuō)明

一、根據(jù)《國(guó)家職業(yè)資格目錄》和《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師

職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，本考試大綱是屬于準(zhǔn)入類國(guó)家職業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格

全國(guó)統(tǒng)一考試大綱，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同自然資源部編制，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)

經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)同中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)編寫，全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考

試辦公室公布。

二、本考試大綱是為了適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，提高房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員的

素質(zhì)，充分發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用，評(píng)價(jià)具有中國(guó)特色

的房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)人才，以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，從我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具

備的基本專業(yè)能力出發(fā)，并著眼與國(guó)際估價(jià)行業(yè)銜接，主要考核參加房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格

全國(guó)統(tǒng)一考試的人員（以下稱應(yīng)試人員）是否具備相關(guān)估價(jià)專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和能力。

三、本考試大綱規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試的《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》4個(gè)科目的考

試目的、考試內(nèi)容、考試要求以及題型，是應(yīng)試人員復(fù)習(xí)備考的依據(jù)，是考試命題審題的依

據(jù)。

四、本考試大綱中的《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》科目主要考核應(yīng)試人員對(duì)與房地產(chǎn)估價(jià)、

土地估價(jià)相關(guān)的主要制度、法律、法規(guī)和政策的理解與掌握程度；《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》

科目主要考核應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)的基本概念、估價(jià)需要、價(jià)格和價(jià)值理論、

估價(jià)方法及其運(yùn)用的掌握程度；《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》科目主要考核應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)

估價(jià)涉及的房屋建筑、房地產(chǎn)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度，以及是否具備從

事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)、撰寫相關(guān)估價(jià)報(bào)告的基本能力；《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》主要考核應(yīng)試

人員對(duì)土地估價(jià)基礎(chǔ)、宗地估價(jià)、土地分等定級(jí)、公示地價(jià)評(píng)估、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等方面基礎(chǔ)

知識(shí)的掌握程度，以及是否具備從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)、撰寫相關(guān)估價(jià)報(bào)告的基本能力。

五、本考試大綱中各科目的考試要求將考試內(nèi)容分為掌握、熟悉、了解三個(gè)層次。在考

試內(nèi)容中，掌握的部分約占60%，熟悉的部分約占30%，了解的部分約占10%。

六、本考試大綱對(duì)各科目的題型作出了具體說(shuō)明。所有考試科目均采用閉卷、紙筆考試。

其中，《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》2個(gè)科目，以填涂答題卡的方式作

答；《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》2個(gè)科目，以填涂答題卡和在答題紙

上書(shū)寫2種方式作答。

2

目錄

《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》科目.........................................................................................................10

第一章房地產(chǎn)及相關(guān)制度法規(guī)政策概述.....................................................................................11

第一節(jié)房地產(chǎn)..........................................................................................................................11

第二節(jié)土地管理制度概述......................................................................................................11

第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述......................................................................................................12

第四節(jié)房地產(chǎn)法律法規(guī)制度體系.........................................................................................12

第二章國(guó)土空間規(guī)劃與土地用途管制.........................................................................................13

第一節(jié)國(guó)土空間規(guī)劃..............................................................................................................13

第二節(jié)土地用途管制..............................................................................................................13

第三節(jié)耕地保護(hù)......................................................................................................................14

第三章土地與房屋征收..................................................................................................................14

第一節(jié)集體土地征收..............................................................................................................15

第二節(jié)國(guó)有土地上房屋征收.................................................................................................15

第四章建設(shè)用地供應(yīng)與土地市場(chǎng)管理.........................................................................................16

第一節(jié)建設(shè)用地概述..............................................................................................................16

第二節(jié)國(guó)有建設(shè)用地..............................................................................................................17

第三節(jié)集體建設(shè)用地管理......................................................................................................17

第四節(jié)土地市場(chǎng)交易監(jiān)管......................................................................................................18

第五節(jié)地價(jià)管理......................................................................................................................18

第五章建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理.............................................................................................20

第一節(jié)城市及居住區(qū)建設(shè)管理.............................................................................................20

第二節(jié)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)與監(jiān)理.............................................................................20

第三節(jié)建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理.........................................................................................20

第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理.............................................................................21

第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理.........................................................................................21

第六節(jié)物業(yè)管理......................................................................................................................22

第六章房地產(chǎn)交易管理..................................................................................................................23

第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述.................................................................................................23

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理..........................................................................................................23

第三節(jié)商品房銷售管理..........................................................................................................24

第四節(jié)房屋租賃管理..............................................................................................................24

第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理..........................................................................................................25

第七章房地產(chǎn)中介服務(wù)..................................................................................................................26

第一節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述.................................................................................26

第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理.................................................................................................26

第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度.....................................................................................26

第八章房地產(chǎn)稅收..........................................................................................................................27

第一節(jié)稅收征管制度概述......................................................................................................28

第二節(jié)房產(chǎn)稅..........................................................................................................................28

第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅.................................................................................28

第四節(jié)土地增值稅..................................................................................................................28

第五節(jié)契稅...............................................................................................................................29

3

第六節(jié)相關(guān)稅收......................................................................................................................29

第七節(jié)有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策.....................................................................................29

第九章不動(dòng)產(chǎn)登記..........................................................................................................................30

第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記概述..........................................................................................................30

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢.................................................................................................31

《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》科目題型.................................................................................................32

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》科目.....................................................................................................33

第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論..................................................................................................................34

第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí).........................................................................................34

第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的深入了解.........................................................................................34

第三節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的更深理解.........................................................................................34

第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德.............................................................................................35

第五節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況.................................................................................35

第二章房地產(chǎn)估價(jià)需要與目的......................................................................................................35

第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的估價(jià).............................................................................................36

第二節(jié)房地產(chǎn)租賃需要的估價(jià).............................................................................................36

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押需要的估價(jià).............................................................................................36

第四節(jié)房地產(chǎn)征收和征用需要的估價(jià).................................................................................36

第五節(jié)房地產(chǎn)稅收需要的估價(jià).............................................................................................36

第六節(jié)房地產(chǎn)司法處置需要的估價(jià).....................................................................................36

第七節(jié)房地產(chǎn)分割需要的估價(jià).............................................................................................36

第八節(jié)房地產(chǎn)損害賠償需要的估價(jià).....................................................................................36

第九節(jié)土地使用制度改革需要的估價(jià).................................................................................36

第十節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的其他需要.............................................................................................36

第三章房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象及其描述.................................................................................................37

第一節(jié)房地產(chǎn)的含義..............................................................................................................37

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性..............................................................................................................37

第三節(jié)房地產(chǎn)的種類..............................................................................................................38

第四節(jié)房地產(chǎn)狀況的描述......................................................................................................38

第四章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值概述......................................................................................................39

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的含義.........................................................................................39

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)......................................................................................................39

第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類.........................................................................................39

第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理.....................................................................................40

第五章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素.............................................................................................41

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素概述.............................................................................41

第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素..........................................................................................................42

第三節(jié)制度政策因素..............................................................................................................42

第四節(jié)人口因素......................................................................................................................42

第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素......................................................................................................................42

第六節(jié)社會(huì)因素......................................................................................................................42

第七節(jié)國(guó)際因素......................................................................................................................42

第八節(jié)心理因素......................................................................................................................43

第九節(jié)其他因素......................................................................................................................43

4

第六章房地產(chǎn)估價(jià)原則..................................................................................................................43

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述.................................................................................................44

第二節(jié)獨(dú)立客觀公正原則......................................................................................................44

第三節(jié)合法原則......................................................................................................................44

第四節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則..............................................................................................................44

第五節(jié)替代原則......................................................................................................................44

第六節(jié)最高最佳利用原則（最有效利用原則）................................................................44

第七節(jié)其他估價(jià)原則..............................................................................................................44

第七章市場(chǎng)比較法（比較法）及其運(yùn)用.....................................................................................45

第一節(jié)市場(chǎng)比較法概述..........................................................................................................45

第二節(jié)搜集交易實(shí)例..............................................................................................................45

第三節(jié)選取可比實(shí)例..............................................................................................................45

第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)..............................................................................................................45

第五節(jié)交易情況修正..............................................................................................................45

第六節(jié)市場(chǎng)狀況調(diào)整..............................................................................................................45

第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整..........................................................................................................46

第八節(jié)計(jì)算比較價(jià)值..............................................................................................................46

第八章收益法（收益還原法）及其運(yùn)用.....................................................................................47

第一節(jié)收益法概述..................................................................................................................47

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式.................................................................................................47

第三節(jié)收益期和持有期的測(cè)算.............................................................................................47

第四節(jié)凈收益的測(cè)算..............................................................................................................47

第五節(jié)報(bào)酬率的求取..............................................................................................................48

第六節(jié)直接資本化法..............................................................................................................48

第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù).........................................................................................48

第九章成本法（成本逼近法）及其運(yùn)用.....................................................................................49

第一節(jié)成本法概述..................................................................................................................49

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成..........................................................................................................49

第三節(jié)成本法的基本公式......................................................................................................50

第四節(jié)重新購(gòu)建成本的測(cè)算.................................................................................................50

第五節(jié)建筑物折舊的測(cè)算......................................................................................................50

第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定....................................................................51

第十章假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）及其運(yùn)用.....................................................................................51

第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述..........................................................................................................51

第二節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法.........................................................................................51

第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提.............................................................................................51

第四節(jié)最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇.........................................................................................51

第五節(jié)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的求取.............................................................................................52

第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式.............................................................................................52

第七節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中各項(xiàng)的求取.................................................................................52

第八節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途.............................................................................................52

第十一章公示地價(jià)（系數(shù)）修正法及其運(yùn)用.............................................................................53

第一節(jié)公示地價(jià)（系數(shù)）修正法概述.................................................................................53

第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法.........................................................................................53

5

第三節(jié)路線價(jià)法......................................................................................................................53

第四節(jié)標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法.................................................................................................54

第十二章土地估價(jià)基本方法的特殊要求.....................................................................................54

第一節(jié)土地估價(jià)中市場(chǎng)比較法的特殊要求........................................................................55

第二節(jié)土地估價(jià)中收益還原法的特殊要求........................................................................55

第三節(jié)土地估價(jià)中成本逼近法的特殊要求........................................................................55

第四節(jié)土地估價(jià)中剩余法的特殊要求.................................................................................56

第十三章其他估價(jià)方法及其運(yùn)用.................................................................................................57

第一節(jié)批量估價(jià)方法..............................................................................................................57

第二節(jié)未來(lái)價(jià)值評(píng)估方法......................................................................................................58

第三節(jié)價(jià)值損失評(píng)估方法......................................................................................................58

第十四章房地產(chǎn)估價(jià)程序..............................................................................................................58

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序概述.................................................................................................58

第二節(jié)受理估價(jià)委托..............................................................................................................59

第三節(jié)確定估價(jià)基本事項(xiàng)......................................................................................................59

第四節(jié)編制估價(jià)作業(yè)方案......................................................................................................59

第五節(jié)搜集估價(jià)所需資料......................................................................................................59

第六節(jié)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象......................................................................................................59

第七節(jié)選用估價(jià)方法測(cè)算......................................................................................................60

第八節(jié)確定估價(jià)結(jié)果..............................................................................................................60

第九節(jié)撰寫估價(jià)報(bào)告..............................................................................................................60

第十節(jié)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告......................................................................................................60

第十一節(jié)交付估價(jià)報(bào)告..........................................................................................................60

第十二節(jié)保存估價(jià)資料..........................................................................................................60

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》科目題型.............................................................................................61

《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》科目.....................................................................................................62

第一編房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)基礎(chǔ).........................................................................................................63

第一章房屋建筑知識(shí)相關(guān)..............................................................................................................63

第一節(jié)建筑構(gòu)造與結(jié)構(gòu)..........................................................................................................63

第二節(jié)建筑設(shè)施設(shè)備..............................................................................................................63

第三節(jié)建筑材料與裝飾裝修.................................................................................................64

第四節(jié)房屋面積測(cè)算..............................................................................................................65

第五節(jié)建設(shè)工程造價(jià)..............................................................................................................65

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程..........................................................................................................66

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序..........................................................................................................66

第二節(jié)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析.........................................................................................66

第三節(jié)前期工作......................................................................................................................66

第四節(jié)建設(shè)階段......................................................................................................................67

第五節(jié)租售階段......................................................................................................................68

第六節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理..............................................................................................................68

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析......................................................................................................69

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述..........................................................................................................69

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo).............................................................................................69

第三節(jié)市場(chǎng)調(diào)查......................................................................................................................70

6

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析..........................................................................................................70

第四章房地產(chǎn)現(xiàn)金流分析與預(yù)測(cè).................................................................................................71

第一節(jié)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)......................................................................................................71

第二節(jié)現(xiàn)金流量......................................................................................................................71

第三節(jié)資金時(shí)間價(jià)值..............................................................................................................72

第四節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算.............................................................................................72

第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性研究.................................................................................73

第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).................................................................................................73

第二節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析.................................................................................74

第三節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選.........................................................................................74

第四節(jié)房地產(chǎn)可行性研究......................................................................................................74

第二編房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)..................................................................................................................76

第六章不同類型房地產(chǎn)估價(jià)..........................................................................................................76

第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價(jià)..........................................................................................................76

第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)..........................................................................................................76

第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià).................................................................................................76

第四節(jié)旅館房地產(chǎn)估價(jià)..........................................................................................................76

第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)估價(jià)..........................................................................................................76

第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)..........................................................................................................76

第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價(jià).................................................................................................77

第七章不同目的房地產(chǎn)估價(jià)..........................................................................................................77

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押估價(jià)..........................................................................................................77

第二節(jié)房屋征收、征用估價(jià).................................................................................................78

第三節(jié)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià).............................................................................................78

第四節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)..........................................................................................................78

第五節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià).................................................................................................78

第六節(jié)房地產(chǎn)稅收估價(jià)..........................................................................................................78

第七節(jié)房地產(chǎn)租賃估價(jià)..........................................................................................................78

第八節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)................................................................