22招商管理、談判技巧以及報(bào)批流程培訓(xùn)招商管理、談判技巧及報(bào)批流程培訓(xùn)商務(wù)條件及租賃合同審批流程概述一、最終談判條件梳理四、網(wǎng)批單填報(bào)三、審批單填報(bào)二、審批流程及文件選擇一、最終談判條件梳理通過(guò)與商戶的來(lái)回談判，最終形成相關(guān)商務(wù)條件并準(zhǔn)備報(bào)批給排水、天然氣、排油、排風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備機(jī)房、隔油池消防報(bào)驗(yàn)、裝修、配電、用電量等2、工程條件業(yè)態(tài)、租賃區(qū)域、計(jì)租面積、租期、交付時(shí)間、開(kāi)業(yè)時(shí)間租金、遞增率、物業(yè)管理費(fèi)、綜合管理費(fèi)、裝修期、免租期租賃保證金、違約金、廣告位、停車(chē)位等1、商務(wù)條件注意事項(xiàng)：1、保留洽談?dòng)涗洝?、談判會(huì)議紀(jì)要要保存。3、報(bào)價(jià)確認(rèn)單要簽批保存。4、位置區(qū)域圖要確認(rèn)。5、工程條件上報(bào)前必須與地產(chǎn)公司進(jìn)行相關(guān)溝通。二、審批流程及文件選擇1、審批流程依附于權(quán)責(zé)手冊(cè)1.1、總部發(fā)起的商務(wù)審批權(quán)責(zé)明細(xì)1.2、商業(yè)公司發(fā)起的商務(wù)審批權(quán)責(zé)明細(xì)1.3、租賃合同審批權(quán)責(zé)明細(xì)內(nèi)容分類(lèi)權(quán)限描述商業(yè)公司寶龍商業(yè)總部地產(chǎn)公司寶龍地產(chǎn)總部決策層決策委員會(huì)行政人事部法務(wù)財(cái)務(wù)部營(yíng)運(yùn)中心總工辦招商中心招商副總經(jīng)理營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理總經(jīng)理執(zhí)行董事行政管理中心法務(wù)部設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目管理中心執(zhí)行總裁商業(yè)決策小組產(chǎn)品決策小組總部

發(fā)起的

商務(wù)審批面積＜2000平方米，政策內(nèi)全部滿足政策，或僅品牌變更△

●▲

如品牌變更△

●▲

如業(yè)態(tài)變更，工程不變△

●1

▲▲○

如業(yè)態(tài)變更，涉及工程變更△

1●2

332

22▲

面積＜2000平方米，政策外

△

1●2

332

22▲

面積≥2000平方米

△

○●○

○○○

○○

▲

1.1、總部發(fā)起的商務(wù)審批權(quán)責(zé)明細(xì)內(nèi)容分類(lèi)權(quán)限描述商業(yè)公司寶龍商業(yè)總部地產(chǎn)公司寶龍地產(chǎn)總部決策層決策委員會(huì)行政人事部法務(wù)財(cái)務(wù)部營(yíng)運(yùn)中心總工辦招商中心招商副總經(jīng)理營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理總經(jīng)理執(zhí)行董事行政管理中心法務(wù)部設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目管理中心執(zhí)行總裁商業(yè)決策小組產(chǎn)品決策小組商業(yè)公司

發(fā)起的

商務(wù)審批面積＜2000平方米，政策內(nèi)全部滿足政策●

▲

如品牌變更●

1▲

如業(yè)態(tài)變更，工程不變●

12

▲▲○

如業(yè)態(tài)變更，涉及工程變更●

112

332

22▲

面積＜2000平方米，政策外

●

112

332

22▲

面積≥2000平方米

●

○

○

○○○

○○

▲

1.2、商業(yè)公司發(fā)起的商務(wù)審批權(quán)責(zé)明細(xì)內(nèi)容分類(lèi)權(quán)限描述商業(yè)公司寶龍商業(yè)總部地產(chǎn)公司寶龍地產(chǎn)總部決策層決策委員會(huì)行政人事部法務(wù)財(cái)務(wù)部營(yíng)運(yùn)中心總工辦招商中心招商副總經(jīng)理營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理總經(jīng)理執(zhí)行董事行政管理中心法務(wù)部設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目管理中心執(zhí)行總裁商業(yè)決策小組產(chǎn)品決策小組租賃合同標(biāo)準(zhǔn)租賃合同總部發(fā)起的標(biāo)準(zhǔn)合同審批

●▲

商業(yè)公司發(fā)起的標(biāo)準(zhǔn)合同審批●

▲

非標(biāo)準(zhǔn)租賃合同（標(biāo)準(zhǔn)文本有調(diào)整或?qū)Ψ教峁┑陌姹?，面積＜2000平方米)總部發(fā)起的非標(biāo)準(zhǔn)合同審批

211

●33▲▲

3

商業(yè)公司發(fā)起的非標(biāo)準(zhǔn)合同審批●2

13

▲▲

3

非標(biāo)準(zhǔn)租賃合同（標(biāo)準(zhǔn)文本有調(diào)整或?qū)Ψ教峁┑陌姹?，面積≥2000平方米)總部發(fā)起的非標(biāo)準(zhǔn)合同審批

211

●3344

5

3▲

商業(yè)公司發(fā)起的非標(biāo)準(zhǔn)合同審批●2

13

44

5

3▲

1.3、租賃合同審批權(quán)責(zé)明細(xì)2、審批文件選擇2.1、商務(wù)條件審批表《商務(wù)條件審批表(項(xiàng)目發(fā)起≥2000政策外)》《商務(wù)條件審批表(項(xiàng)目發(fā)起＜2000政策外)》《商務(wù)條件審批表(總部發(fā)起≥2000政策外)》《商務(wù)條件審批表(總部發(fā)起＜2000政策外)》2.2、商務(wù)合同審批表《商務(wù)合同審批表（項(xiàng)目發(fā)起≥2000）》《商務(wù)合同審批表（項(xiàng)目發(fā)起＜2000）》《商務(wù)合同審批表（總部發(fā)起≥2000）》《商務(wù)合同審批表（總部發(fā)起＜2000）》三、審批單填報(bào)1、商務(wù)條件審批表的填寫(xiě)（書(shū)面版）例：《商務(wù)條件審批表(項(xiàng)目發(fā)起＜2000政策外)》《商務(wù)條件對(duì)比表》《租賃區(qū)域圖》《商家品牌介紹》2、商務(wù)合同審批表的填寫(xiě)（書(shū)面版）例：《商務(wù)合同審批表（項(xiàng)目發(fā)起＜2000）》《商務(wù)條件審批表》獲批文件附后注意事項(xiàng)：

1、業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)最后一次簽批版執(zhí)行；

2、店鋪號(hào)填寫(xiě)簡(jiǎn)潔明了；

3、租期標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《招商指引手冊(cè)》執(zhí)行；

4、租金或扣點(diǎn)條款填寫(xiě)清晰明了。1、商務(wù)條件審批表的填寫(xiě)（書(shū)面版）注意事項(xiàng)：

1、遞增率填寫(xiě)清晰明了；

2、管理費(fèi)、裝修期、免租期、租賃保證金依據(jù)簽批政策執(zhí)行；

3、注意違約金與租賃保證金的區(qū)別；

4、一般商戶原則上沒(méi)有的廣告位及停車(chē)位；

5、工程條款如有變更，請(qǐng)先與地產(chǎn)確認(rèn)其變更的可行性、周期性及預(yù)估費(fèi)用，再確認(rèn)其變更費(fèi)用的投入方。

注意事項(xiàng)：

1、店鋪號(hào)填寫(xiě)簡(jiǎn)潔明了；

2、自持物業(yè)總價(jià)、平均單價(jià)留空，對(duì)比時(shí)與一鋪一價(jià)對(duì)比；

3、月平方租金保留一位小數(shù)，月租金、年租金保留整數(shù)，回報(bào)率折扣保留2位小數(shù)；

4、免租不影響回報(bào)率；

5、折扣以年租金為基數(shù)。注意事項(xiàng)：

1、采用完整的樓層圖并注明樓層；

2、區(qū)域標(biāo)注清晰明了。品牌起源地：中國(guó)香港，2002目標(biāo)客群：廣大兒童群體品類(lèi)：兒童－童裝客單消費(fèi)：300-2000元在華總店數(shù)：800余家標(biāo)準(zhǔn)店面積:50-400平方米常規(guī)坪效：2000-2500/平方米/月注意事項(xiàng)：

1、《商務(wù)條件審批表》審批通過(guò)的條件作為標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)；

2、填寫(xiě)注意事項(xiàng)參照《商務(wù)條件審批表》填寫(xiě)。2、商務(wù)合同審批表的填寫(xiě)（書(shū)面版）注意事項(xiàng)：

1、填寫(xiě)完畢后附上獲批的《商務(wù)條件審批表》的全部?jī)?nèi)容作為附件。四、網(wǎng)批單填報(bào)1、由商業(yè)公司發(fā)起的商務(wù)條件審批(網(wǎng)批版)2、由商業(yè)公司發(fā)起的租賃合同審批(網(wǎng)批版)

3、由商業(yè)公司發(fā)起的租賃合同條款審批表(網(wǎng)批版)

1、由商業(yè)公司發(fā)起的商務(wù)條件審批(網(wǎng)批版)1.1、進(jìn)入網(wǎng)批：PD→網(wǎng)上審批→完整系統(tǒng)→表單模板→商業(yè)→商業(yè)公司→招商管理→商務(wù)審批→由商業(yè)公司發(fā)起的商務(wù)條件→新建審批

1.2、填寫(xiě)網(wǎng)批（參照書(shū)面版填寫(xiě)）2、由商業(yè)公司發(fā)起的租賃合同審批(網(wǎng)批版)

2.1、進(jìn)入網(wǎng)批：PD→網(wǎng)上審批→完整系統(tǒng)→表單模板→商業(yè)→商業(yè)公司→招商管理→租賃合同→由商業(yè)公司發(fā)起的租賃合同→新建審批→合同文本庫(kù)→租賃合同→租賃→小商鋪→租賃合同（扣點(diǎn)租金）→創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)合同并按要求填寫(xiě)→填寫(xiě)范本見(jiàn)附件1——由商業(yè)公司發(fā)起的租賃合同審批(網(wǎng)批版)

3、由商業(yè)公司發(fā)起的租賃合同條款審批表(網(wǎng)批版