我國物業(yè)管理法的法律體系物業(yè)管理法規(guī)一、課程的性質(zhì)和任務《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)開設的一門重要的必修課。這是一門理論性、應用性較強的課程，它主要為培養(yǎng)適應現(xiàn)代社會生活，符合社會主義市場經(jīng)濟要求的具有大專水平的應用型物業(yè)管理人才服務的。通過學習本課程，要使學生能夠掌握物業(yè)管理法規(guī)的基礎知識；加強對我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的認識和理解；增強法制觀念并使其初步具有運用自己掌握的法律知識觀察、分析、處理有關物業(yè)管理法規(guī)問題的能力。緒論學習目的與要求了解：1、狹義物業(yè)的三個特征；2、物業(yè)管理立法原則；3、物業(yè)管理法效力等級應遵循的原則；4、法、日、德、美、港、臺物業(yè)管理立法概況掌握：1、物業(yè)管理的概念；2、物業(yè)管理的特點；3、物業(yè)管理立法的概念；4、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容；5、物業(yè)管理法的地位和作用重點掌握：1、物業(yè)管理法概念；2、物業(yè)管理的法律體系；3、物業(yè)管理立法效力等級和效力范圍物業(yè)管理與物業(yè)管理法一、“物業(yè)管理”的詞義分析：（一）“物業(yè)”的含義：“物業(yè)管理”中的“物業(yè)”一詞源自英語realproperty和realestate，是指包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的不動產(chǎn)權益或不動產(chǎn)。漢語“物業(yè)”一詞，其廣義是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)；狹義僅指不動產(chǎn)。廣義：是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)狹義：“物業(yè)”是指一定建設用地范圍內(nèi)已建成并投入使用、已確定業(yè)主權益的各類房屋及與之相配套的附屬設施和相關的場地。狹義的“物業(yè)”獨特屬性：1、“物業(yè)”是不動產(chǎn)2、“物業(yè)”具有單元性3、“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性

（二）“管理”的含義（三）“物業(yè)管理”的含義：“物業(yè)管理”是指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

二、物業(yè)管理法的概念是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟法規(guī)制的法律規(guī)范的總稱。物業(yè)管理立法一、物業(yè)管理立法的概念廣義：對物業(yè)管理關系進行調(diào)整的所有法律規(guī)范狹義：物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理和服務二、物業(yè)管理立法的原則指在物業(yè)管理法律、法規(guī)創(chuàng)制過程中必須堅持的指導方針和工作準則

在我國，現(xiàn)階段的物業(yè)管理立法具體應包括以下幾項原則：（一）實事求是，因地制宜（二）科學的創(chuàng)見性（三）協(xié)調(diào)配套（四）保障物業(yè)合理使用（五）依法維權，自治自律三、物業(yè)管理的立法體制及其法律體系立法體制：是指按照憲法和法律的規(guī)定，國家機關立法權限劃分的情形和狀態(tài)。法律體系：指一國由其不同部門法所構成的現(xiàn)行法整體我國物業(yè)管理立法體制是以憲法為根本大法、以法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)為不同層級規(guī)范的一元化的立法體制。而我國物業(yè)管理法律體系則是由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等構成的有機整體。（一）憲法對物業(yè)管理的立法、司法均有最高指導作用。

（二）法律包含了調(diào)整一般民事、經(jīng)濟關系的基本法律和調(diào)整具體民事、經(jīng)濟關系的專門法律。

（三）行政法規(guī)（四）地方性法規(guī)（五）規(guī)章（六）司法文件（七）政策文件（八）其他規(guī)范性文件四、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容（1）明確政府主管部門的職責（2）對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求

（3）明確業(yè)主的權利和義務（4）明確業(yè)主大會的職權（5）明確業(yè)主委員會的職責

五、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀評析（1）物業(yè)管理實踐先行，物業(yè)管理立法跟進較慢（2）立法沖突問題有待妥善解決（3）立法創(chuàng)新，亟待努力六、物業(yè)管理立法的效力等級和物業(yè)管理法的效力范圍物業(yè)管理法的效力等級也稱物業(yè)管理法的效力層次，是指我國物業(yè)管理法的的體系中不同表現(xiàn)形式的物業(yè)管理法律規(guī)范在效力方面的等級差別。

物業(yè)管理法的效力范圍指物業(yè)管理法律規(guī)范的約束力所及的范圍，即所謂物業(yè)管理法的生效范圍或適用范圍，包括物業(yè)管理法律規(guī)范的空間效力范圍、時間效力范圍和對人的效力范圍三個方面。1、物業(yè)管理法的空間效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范生效的地域范圍，包括域內(nèi)效力和域外效力兩個方面。2、物業(yè)管理法的時間效力指物業(yè)管理法律規(guī)范的有效期間，包括何時開始生效、何時終止生效和有無溯及力的問題。3、物業(yè)管理法對人的效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范可以適用的主體范圍，即對哪些主體有效。第一章物業(yè)管理法律規(guī)范基礎知識物業(yè)管理法律規(guī)范1.物管法律規(guī)范的一般含義2.物管法規(guī)的構成（1）假定（2）處理（3）制裁物管法規(guī)的依據(jù)1.憲法2.法律3.行政法規(guī)4.行政規(guī)章5.地方性法規(guī)6.地方性規(guī)章7.其他物管規(guī)范性文件物管法規(guī)與其他部門法的關系1.物管法規(guī)和憲法2.物管法規(guī)和民法3.物管法規(guī)和經(jīng)濟法4.物管法規(guī)和行政法1.2物業(yè)管理法律關系物管法律關系的構成1.物管法律關系的概念2.物管法律關系的構成要素（1）主體（2）客體（3）內(nèi)容3.物管法律關系的種類（1）平等主體之間的平權關系（2）不平等主體之間的隸屬關系物業(yè)管理法律事實1.概念2.分類（1）行為（2）事件1.3物業(yè)管理法律責任一般含義構成要件1.違法性2.危害性3.可罰性物管法律責任的種類1.物管民事法律責任（1）違約責任（2）侵權責任（3）無過錯責任2.物管行政法律責任3.物管刑事法律責任1.4我國物業(yè)管理法規(guī)的建設我國物管法規(guī)現(xiàn)狀1.物管部門規(guī)章豐富，地方性法規(guī)規(guī)章豐富，但缺乏國家級法律規(guī)范2.立法涵蓋性和濃度不夠，層次較低3.缺乏科學的物管理論體系，立法要領不清，指導思想混亂物管立法的重要性1.只有通過立法，才能夠強化開發(fā)商承擔的物管責任2.只有通過立法，才能規(guī)范物管行業(yè)的行為3.只有通過立法，才能從根本上保證業(yè)主利益4.只有通過立法，才能管理好物管市場案例一2004年5月，陳先生與物業(yè)公司簽訂了新房入住協(xié)議書。6月18日，陳下班后將摩托車未加防盜裝置就停放在小區(qū)內(nèi)。第二天上班時，突然發(fā)現(xiàn)摩托車不翼而飛，便立即報警，此事至今未破案。10月，陳請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失?！睹穹ㄍ▌t》106條規(guī)定：公民、法人違反合同或者不履行其他義務的；由于過錯侵害國家集體財產(chǎn)以及他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任。另外即使沒有過錯，但法律規(guī)定應當承擔民事責任的，也應當承擔民事責任。陳先生與物業(yè)公司簽訂入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳提供物業(yè)管理服務的承諾以及陳愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就陳的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無保管陳摩托車的義務。因此，盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務。當前，由家庭財產(chǎn)失竊而引起的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛越來越多。由于上海屬于一個特大型城市，外來流動人口激增，業(yè)主財產(chǎn)被盜事件時有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把業(yè)公司理解為“第二警力”，這是片面的。業(yè)主財產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應當承擔什么責任，這個問題需要具體事情具體分析。

案例二2003年8月，虹橋開發(fā)區(qū)一廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂一份《物業(yè)管理服務合同》。雙方約定：業(yè)委會將廣場全權委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司可按市場有關規(guī)定提12%的管理酬金，費用若有剩余則歸業(yè)委會所有。一年合同期滿后，物業(yè)公司拒絕將多余的費用歸還業(yè)委會，于是，業(yè)委會訴諸法院。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)公司開展物業(yè)管理服務可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務報酬。采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費應歸業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。

該物業(yè)公司之舉顯然與雙方的約定相悖。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費等官司越來越多，說明業(yè)主的維權意識普遍增強。案例三有一家小區(qū)業(yè)委會2004年打了五起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房。而輸?shù)氖乔趾α宋飿I(yè)公司的名譽，須賠償幾萬元。對此業(yè)委會要求每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這五起官司中沒有一起征得業(yè)主大會的表決通過。于是業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭。

國務院〈物業(yè)管理條例〉規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權證誰就是業(yè)主。業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權利機構，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，因此無權作出任何重大決議。包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照規(guī)定，即得到小區(qū)有投票權的三分之二以上業(yè)主通過并明確授權才能生效。

目前，一些小區(qū)業(yè)委會越俎代庖現(xiàn)象比較嚴重，動輒提起訴訟；有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而在征詢意見時往往寫上：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會的，則視作你同意訴訟。這種做法是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有三種，即同意、反對、棄權。因此既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。第二章業(yè)主大會與業(yè)主委員會學習目的與要求：了解：1.業(yè)主委員會章程的主要內(nèi)容；2.業(yè)主公約的主要內(nèi)容；3.住戶手冊的主要內(nèi)容掌握：1.業(yè)主的權利與義務；2.業(yè)主大會的職責；3.業(yè)主委員會的職責2.1業(yè)主的權利與義務業(yè)主的概念業(yè)主的權利與義務2.2業(yè)主大會業(yè)主大會的組成首次業(yè)主大會1.前提條件2.籌備條件3.程序業(yè)主大會的職責業(yè)主大會2.3業(yè)主委員會業(yè)主委員會的構成業(yè)主委員會委員1.業(yè)主委員會委員應當符合下列條件2.業(yè)主委員會委員資格終止的幾種情形業(yè)主委員會職責業(yè)主委員會任期業(yè)主委員會章程2.4業(yè)主公約及住戶手冊業(yè)主公約的主要內(nèi)容1.住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)2.公共場所及公共設施狀況3.業(yè)主大會的召集程序及住宅區(qū)重大事項決定方式4.業(yè)主大會決定住宅小區(qū)重大事項的方式5.業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所以及公共設施的權益6.業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利7.業(yè)主對業(yè)主管理委員會及物管公司的監(jiān)督權8.業(yè)主對住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納9.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應遵守的行為準則10.違反業(yè)主公約的責任11.其他事項住戶手冊的主要內(nèi)容1.物業(yè)概況2.物業(yè)的管理3.業(yè)主或住戶須知4.日常管理和維修第三章物業(yè)管理企業(yè)3.1物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和種類物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)1.物業(yè)管理企業(yè)2.物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)（1）物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人（2）物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)（3）物業(yè)管理公司是現(xiàn)代化城市建設和管理的重要組成部分物業(yè)管理企業(yè)的種類1.按投資主體分類2.按股東出資形式分類3.按組建形式分類4.按經(jīng)營服務的方式分類5.按是否具有法人資格分類物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務1.權利2.義務3.2物業(yè)管理企業(yè)的設立及運作物業(yè)管理企業(yè)的設立條件1.有符合法定人數(shù)的股東2.有法定最低限額的注冊資本3.有股東共同制定的公司章程4.有公司名稱5.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的經(jīng)營條件6.其他條件物業(yè)管理公司的設立程序1.向上級主管部門提出設立物業(yè)管理公司的申請2.全體股東共同制定公司章程3.申請驗資4.公司名稱預先核準申請5.物業(yè)管理公司的申報資料6.確立物業(yè)管理公司的組織機構7.物業(yè)管理公司的設立登記3.3物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級和管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的目的1.資質(zhì)的定義2.資質(zhì)等級管理的目的資質(zhì)等級1.資質(zhì)一級企業(yè)2.資質(zhì)二級企業(yè)3.資質(zhì)三級企業(yè)資質(zhì)等級審批1.新設物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批2.資質(zhì)等級審批應提交的材料3.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批日常資質(zhì)管理1.物業(yè)管理企業(yè)承擔業(yè)務的管理2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理3.4物業(yè)管理企業(yè)的組織機構物業(yè)管理公司的組織機構1.有限責任公司2.股份3.監(jiān)事會物業(yè)管理公司內(nèi)部組織機構設置1.總經(jīng)理室2.辦公室3.財務部4.管理部5.服務部6.工程部7.監(jiān)察部8.產(chǎn)業(yè)部9.租賃部第4章物業(yè)產(chǎn)權規(guī)定4.1物業(yè)權屬概述物業(yè)權屬的概念和特征1.物業(yè)權屬的概念2.物業(yè)權屬的特征物權的概念和特征1.物權的概念2.物權的特征3.物權的種類物業(yè)產(chǎn)權的概念特征1.物業(yè)產(chǎn)權的概念2.物也產(chǎn)權的特征3.物業(yè)產(chǎn)權的分類物業(yè)產(chǎn)權的取得、消滅和限制1.物業(yè)產(chǎn)權的取得2.物業(yè)產(chǎn)權的消滅3.物業(yè)產(chǎn)權的限制4.2物業(yè)權屬狀況土地權屬狀況1.土地的概念和特點2.土地所有權3.土地使用權房屋權屬狀況1.房屋的概念和分類2.房屋所有權3.房屋使用權共有1.共有的概念和特征2.共有的分類3.準共有物業(yè)相鄰關系1.物業(yè)相鄰關系的概念和特征2.處理物業(yè)相鄰關系的原則3.幾種物業(yè)相鄰關系4.3物業(yè)權屬等級制度物業(yè)權屬登記的類型1.總登記2.初始登記3.轉移登記4.變更登記5.他項權利登記6.注銷登記物業(yè)權屬登記的程序1.受理登記申請和提交法律文件2.權屬審核3.公告4.核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書物業(yè)權屬證書物業(yè)權屬登記的幾種特殊類型1.直接登記2.暫緩登記3.不予登記4.注銷登記房屋權屬登記的法律責任4.4物業(yè)產(chǎn)籍管理產(chǎn)籍和物業(yè)產(chǎn)籍管理的概念物業(yè)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容1.圖2.檔3.卡4.冊5.表第5章物業(yè)管理服務合同5.1合同與合同法概述合同概述1.合同的概念2.合同的分類合同法概述1.合同法的概念2.合同法的調(diào)整范圍3.合同法的基本原則

1．1997年8月5日上午，某客運公司的長途客車上的檢票員發(fā)現(xiàn)甲、乙、丙3人沒有買票，于是讓某補票。三人蠻不講理，司機說；"你們沒有買票，我們就可以把你們趕下車，干嘛那么多廢話。"三人聽后，感到害怕，其中甲、乙馬上就補了票，但丙由于身上沒帶錢，央求汽車把他帶到某某站。檢票員不同意，把丙趕下車，當日下午1點，售票員發(fā)現(xiàn)客人太多，已經(jīng)超員5人，于是便拒載后來的客人。丁由于有急事，央求上車，售票員說，"客車運輸不能超載，出了問題，我們要負責任的。"丁說："出了問題，我負責。不管什么問題，我都一人負責。"售票員無奈便讓其上了車，還說："出了問題可由你一個全部負責！"下午3點，售票員發(fā)現(xiàn)戊某攜帶危險品，便隨之把危險品拿到車下銷毀。戊堅決反對。售票員說；"要么你拿著危險品下車，要么讓我銷毀。"后來，由于擁擠，王某把孕婦趙某擠得流產(chǎn)了。根據(jù)上述案情，回答下列問題：（1）乘車人甲、乙、丙3人沒買票，售票員可否把其趕下車？（2）由于丙身上沒帶錢，售票員最終還是把他趕下車？是否合法？為什么？（3）售票員是否有權銷毀旅客攜帶的危險品？為什么？（4）對于趙某的流產(chǎn)，丁是否應負責？為什么？（5）對于趙某的流產(chǎn)，售票員和其運輸公司是否應承擔責任？（6）對于趙某的流產(chǎn)，王某是否應該承擔責任？（7）設檢票員未把丙趕下車，在趕往某某站的途中，由于司機突然剎車致丙倒地重傷，誰應對丙的損失負責？2．甲、乙、丙三人為同胞兄弟。三人父母生前擁有一幢私有樓房，這幢樓房于1996年出租給張某夫婦居住，租期為5年，每年租金為2萬元，年底支付。1999年1-2月，甲、乙、丙父母相繼去世，沒有留下遺囑，于是樓房由三人依法繼承。甲、乙均有房屋居住，而丙暫無自己的房屋，辦理遺產(chǎn)繼承時，把房屋約定由丙管理。1999年10月5日丙將房屋作價給丁，價款為人民幣30萬元，丁以為丙即是房屋的產(chǎn)權所有權，于是二人簽訂了合同，丙將房屋產(chǎn)權證書交由丁，二人一并到房產(chǎn)部門辦理了房屋過戶手續(xù)。同年11月1日，丙告知張某夫婦其已將房屋賣與丁的事實，并要求張某夫婦搬出房屋。張某夫婦不允，要求購買該幢樓房。后甲、乙得知丙賣房一事，向丁提出異議，遂起糾紛。

現(xiàn)問：（1）父母去世后，甲、乙、丙對樓房具有什么財產(chǎn)關系？（2）丙、丁之間簽訂的合同有無效力？為什么？（3）現(xiàn)房屋所有權歸誰所有？（4）甲、乙、丙、丁有無權利要求張某夫婦搬出房屋？（5）張某夫婦有哪些權利可以主張？丙應對丁承擔什么責任？為什么？

3.中學生趙某，15周歲，身高175公分，但面貌成熟，像二十七、八歲。趙某為了買一輛摩托車，欲將家中一套閑房賣掉籌購車款。后托人認識李某，與李某簽訂了購房合同，李某支付定金5萬元，雙方遂到房屋管理部門辦理了房屋產(chǎn)權轉讓手續(xù)。趙某父親發(fā)現(xiàn)此事后，起訴到法院。試分析：（1）該房屋買賣合同是否有效？（2）為什么無效？請說明原因。

4、某村民甲與乙簽訂了一買賣合同。合同約定，甲賣給乙4頭牛，款項為8000元。先支付3000元貨款，其余款項在半年內(nèi)付清。在付清剩余款項之前，甲保留對牛的所有權。簽訂合同的第二天，乙將牛牽走。根據(jù)合同法及相關法律討論下列問題：

1．假如在?？罡肚逯芭?被水淹死，損失由誰負責？為什么？

2．假如在?？罡肚逯埃?生下一頭下牛，該小牛的所有權歸誰？為什么？

3．假如在牛款付清之前，牛3踢傷一人，該損害賠償責任由誰承擔？為什么？

4．假如在?？罡肚逯?，村民乙將牛4賣給了丙，該合同是否有效？為什么？

5．當事人在合同中約定，合同成立后，?？钤谖锤肚逯?，牛的所有權并不轉移，是否具有法律效力？為什么？

5、王某承租趙某私房兩間。租期屆滿前，王向趙提出愿以5萬元購買該房，趙表示同意。王當即交給趙4萬元，講好另一萬元于1個月內(nèi)清償，雙方約定3天后共同到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)。第二天王某雇請個體戶李某將事先托其制作的家具搬到家中，并答應兩天后辦理房屋過戶手續(xù)時一并給付加工定作費和搬運費用。不料，當天夜里，該房因受雷電擊而起火，房屋和家具均由此毀損。

事故發(fā)生后，王某向趙某索還自己已交付的4萬元房款；但趙某不僅不返還已收的4萬元，而且要求王某給付所欠的另1萬元；李某聞訊也前來追索其加工費和搬運費用，遭到王某拒絕。三人爭執(zhí)不下，訴至法院。請討論并分析下列問題：

（1）本案中房屋滅失的損失由誰承擔？

（2）王趙兩人的房款糾紛應如何解決？

（3）本案中所述的家具滅失的損失應由誰承擔？為什么？5.2合同的訂立、效力與履行合同的訂立1.合同形式2.合同的內(nèi)容3.合同訂立的方式合同的效力1.有效合同2.無效合同3.可撤銷合同4.效力待定合同合同的履行1.合同履行的規(guī)則2.抗辯權的行使5.3合同的變更、轉讓與終止合同的變更合同的轉讓1.合同權利轉讓2.合同義務轉移3.合同權利和義務一并轉讓合同權利義務的終止1.債務已經(jīng)按照約定履行2.合同解除3.債務相互抵消4.債務人依法將標的物提存5.債權人依法免除債務6.債權債務同歸于一人7.法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形5.4違約責任違約責任的概念承擔違約責任的形式1.繼續(xù)履行2.采取補救措施3.賠償損失4.支付違約金違約責任的免除5.5物業(yè)管理服務合同物業(yè)管理服務合同的概念物業(yè)管理服務合同的分類物業(yè)管理服務合同的主要內(nèi)容簽訂物業(yè)管理服務合同的注意事項1.明確委托物業(yè)服務的內(nèi)容、范圍和期限2.明確委托方業(yè)主委員會的權利和義務3.明確被委托方物業(yè)公司的權利和義務4.明確物業(yè)管理收費標準5.對違約責任的約定6.物業(yè)管理服務合同中，不應有不平等的條款第6章房地產(chǎn)管理法6.1城市房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)概述2.城市房地產(chǎn)3.房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)管理法的概念和調(diào)整對象1.房地產(chǎn)開發(fā)關系2.房地產(chǎn)交易關系3.物業(yè)管理關系4.房地產(chǎn)管理關系房地產(chǎn)法與相關法律的關系1.房地產(chǎn)法與民法2.房地產(chǎn)法與土地法的關系房地產(chǎn)法律關系1.房地產(chǎn)法律關系的概念2.房地產(chǎn)法律關系的構成3.房地產(chǎn)法律事實6.2土地使用權的有償出讓和劃撥土地使用權出讓概述1.土地使用權出讓的概念2.土地使用權出讓的程序和方式3.土地使用權出讓合同土地使用權劃撥6.3房地產(chǎn)市場管理房地產(chǎn)市場管理概述1.房地產(chǎn)市場的概念2.房地產(chǎn)市場管理的概念3.房地產(chǎn)市場管理的任務和內(nèi)容房地產(chǎn)市場的計劃調(diào)控1.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的概念2.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的手段3.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控與市場調(diào)控的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)價格管理1.房地產(chǎn)價格管理的概念2.基準地價、標定地價和各類房屋重置價格定期確定并公布制度3.房地產(chǎn)價格評估制度4.房地產(chǎn)成交價格申報制度房地產(chǎn)稅收管理1.耕地占用稅2.城鎮(zhèn)土地使用稅3.與房地產(chǎn)轉讓有關的稅種6.4房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)轉讓1.房地產(chǎn)轉讓的概念和條件2.房地產(chǎn)轉讓合同3.房地產(chǎn)轉讓合同的主要條款4.商品房預售房屋租賃1.房屋租賃概述2.房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押1.房地產(chǎn)抵押概述2.房地產(chǎn)抵押的范圍3.房地產(chǎn)抵押權的設定4.房地產(chǎn)抵押合同5.房地產(chǎn)抵押的效力6.房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)6.5房地產(chǎn)權屬登記房地產(chǎn)權屬登記的概念房地產(chǎn)產(chǎn)權證書1.土地證書2.房屋所有權證書房地產(chǎn)轉讓登記和變更登記房地產(chǎn)抵押登記第7章物業(yè)管理公司前期管理規(guī)定7.1前期物業(yè)管理概述物業(yè)管理的前期介入1.概念2.兩個階段物業(yè)管理前期介入的必要性1.物業(yè)管理前期介入能減少使用中的后遺癥2.物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解3.為后期管理做好準備物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容1.物業(yè)管理企業(yè)是通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務2.建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系3.察看工程建設現(xiàn)場4.設計管理模式，草擬及制定管理制度5.建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡6.辦理移交接管事宜7.2前期物業(yè)管理招標投標管理

暫行辦法簡述1.前期物業(yè)管理的概念2.適用范圍招標1.招標人2.前期物業(yè)管理招標方式3.物業(yè)管理招標文件4.備案5.對招標人的有關規(guī)定投標1.投標人2.物業(yè)管理投標文件3.對投標人的有關規(guī)定開標、評標和中標1.開標的有關規(guī)定2.評標3.中標4.中標后的工作7.3物業(yè)的竣工與接管驗收物業(yè)接管驗收的概念1.物業(yè)接管驗收的定義2.物業(yè)接管驗收與工程竣工驗收的聯(lián)系和區(qū)別3.物業(yè)接管驗收的類型物業(yè)接管驗收的條件和應提交的資料1.接管驗收的條件2.接管驗收應提交的資料物業(yè)接管驗收的程序1.新建房屋接管驗收的程序2.原有房屋接管驗收的程序物業(yè)接管驗收的標準1.新建房屋的接管驗收標準2.原有房屋的接管驗收標準7.4城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收

管理辦法城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理1.住宅小區(qū)竣工驗收概念2.住宅小區(qū)竣工驗收應符合的條件3.申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收應當提交的資料4.住宅小區(qū)竣工驗收的程序5.法律責任6.住宅區(qū)竣工綜合驗收的其他有關規(guī)定7.5用戶入住和物業(yè)檔案資料用戶入住1.業(yè)主的準備工作2.物業(yè)管理公司的準備工作產(chǎn)權備案物業(yè)檔案資料1.物業(yè)檔案資料的概念2.物業(yè)檔案資料的性質(zhì)3.物業(yè)檔案資料的種類和收集4.物業(yè)檔案資料的作用7.6物業(yè)中介服務物業(yè)中介服務的概念和種類1.房地產(chǎn)咨詢2.房地產(chǎn)價格評估3.房地產(chǎn)經(jīng)紀中介服務人員資格管理中介服務機構管理中介業(yè)務管理7.7裝修及二次裝修的有關法規(guī)物業(yè)裝飾裝修管理法規(guī)概述建筑裝飾裝修管理規(guī)定1.工程的報建與許可2.工程的發(fā)包與承包3.工程的質(zhì)量與安全4.法律責任7.8物業(yè)管理崗位培訓、持證上崗制度7.8.1物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓、持證上崗實施辦法1.培訓目標和內(nèi)容2.崗位合格證書的辦法與管理物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范1.崗位必備知識2.崗位必備能力物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范1.崗位必備知識2.崗位必備能力第8章物業(yè)管理公司日常管理規(guī)定8.1物業(yè)管理的日常運作階段概述物業(yè)管理的日常運作階段1.日常綜合服務與管理2.系統(tǒng)的協(xié)調(diào)圍繞住宅小區(qū)的接管，組成物業(yè)管理公司1.住宅小區(qū)物業(yè)管理模式2.業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司8.2城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的適用范圍城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的內(nèi)容8.3房屋維修養(yǎng)護有關規(guī)定公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法1.適用范圍和作用2.主要內(nèi)容城市公有房屋管理規(guī)定1.簡述2.所有權登記3.公有房屋的使用4.租賃5.公有房屋的買賣6.公有房屋的修繕7.法律責任8.4物業(yè)安全管理有關規(guī)定適用范圍應遵循下列原則其他規(guī)定8.5物業(yè)管理修繕規(guī)定及技術標準城市房屋修繕管理規(guī)定1.簡述2.房屋修繕管理機構的職責3.房屋修繕責任4.房屋修繕計劃管理5.房屋修繕資金管理6.房屋修繕質(zhì)量管理7.房屋修繕定額管理8.房屋修繕企事業(yè)單位管理9.法律責任房屋修繕技術管理規(guī)定1.簡述2.查勘鑒定3.房屋維護4.修繕設計或修繕方案5.工程監(jiān)督6.工程驗收7.技術檔案8.技術責任制房屋修繕范圍和標準1.簡述和適用范圍2.修繕工程分類3.修繕范圍4.修繕標準8.6城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的意義城市住宅小區(qū)收費服務范圍和項目其他內(nèi)容第9章物業(yè)管理糾紛9.1物業(yè)管理糾紛狀況和處理原則物業(yè)管理糾紛狀況分析1.中國物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和分類2.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因3.物業(yè)管理糾紛的特點物業(yè)管理糾紛的處理原則1.嚴格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則2.保護合法產(chǎn)權、債權的原則3.法律政策與實事求是相結合的原則4.及時原則5.便民原則6.合理原則9.2管理糾紛處理的依據(jù)、方式和注意事項糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約糾紛的處理方式1.物業(yè)管理糾紛的調(diào)解2.物業(yè)管理糾紛的仲裁3.物業(yè)管理糾紛的訴訟物業(yè)管理糾紛處理注意事項9.3物業(yè)管理各階段易發(fā)糾紛類型及處理物業(yè)管理前期介入階段前期物業(yè)管理階段1.物業(yè)接管驗收期2.物業(yè)入