房地產(chǎn)評估師考試練習(xí)題有參考答案1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米，土地單價為1500元/平方米，建筑物單價為1200元/平方米，該房地產(chǎn)的價值為多少？土地價值=土地面積×土地單價=1000×1500=1500000（元）建筑物價值=建筑面積×建筑物單價=1500×1200=1800000（元）房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=1500000+1800000=3300000（元）2.已知某可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交價格為2000元/平方米，成交日期為2018年10月1日，該類房地產(chǎn)自2018年6月1日至2019年3月1日平均每月比上月上漲1%，2019年3月1日至2019年9月1日平均每月比上月下降0.2%，則對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2019年9月1日的價格為多少？2018年10月1日到2019年3月1日共5個月，價格變?yōu)?2000×(1+1\%)^5$。2019年3月1日到2019年9月1日共6個月，價格變?yōu)?2000×(1+1\%)^5×(10.2\%)^6$。先計(jì)算$(1+1\%)^5=1.01^5\approx1.05101$，$(10.2\%)^6=0.998^6\approx0.98807$。修正后價格=$2000×1.05101×0.98807\approx2070.72$（元/平方米）3.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？根據(jù)收益法公式，對于無限年期的房地產(chǎn)，收益價格$V=\frac{A}{Y}$（其中$A$為凈收益，$Y$為報(bào)酬率）。已知$A=8$萬元，$Y=8.5\%$，則$V=\frac{8}{8.5\%}\approx94.12$（萬元）4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？先計(jì)算前3年凈收益的現(xiàn)值：$V_1=\frac{20}{(1+10\%)}+\frac{22}{(1+10\%)^2}+\frac{25}{(1+10\%)^3}$$\frac{20}{1.1}+\frac{22}{1.21}+\frac{25}{1.331}\approx18.18+18.18+18.78=55.14$（萬元）設(shè)從第4年起每年凈收益為$A$，用等比數(shù)列平均數(shù)公式求$A$：$A=\frac{20×1.1^2+22×1.1+25}{1.1^2+1.1+1}\approx22.37$（萬元）從第4年起的收益在第3年末的價值$V_2=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n3}}]$，其中$A=22.37$萬元，$Y=10\%$，$n=30$年。$V_2=\frac{22.37}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{27}}]\approx223.7×(10.0789)\approx206.19$（萬元）$V_2$在現(xiàn)在的價值$V_3=\frac{V_2}{(1+10\%)^3}=\frac{206.19}{1.331}\approx154.91$（萬元）房地產(chǎn)收益價格$V=V_1+V_3=55.14+154.91=210.05$（萬元）5.某宗房地產(chǎn)2019年2月25日的價格為1000美元/平方米，匯率為1美元=6.7元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月遞增0.5%，人民幣匯率月遞增0.2%。則該宗房地產(chǎn)在2019年10月25日的價格為多少人民幣/平方米？從2019年2月25日到2019年10月25日共8個月。以美元為基準(zhǔn)，2019年10月25日的美元價格$P_{美元}=1000×(1+0.5\%)^8$。$(1+0.5\%)^8=1.005^8\approx1.0407$，所以$P_{美元}=1000×1.0407=1040.7$（美元/平方米）2019年10月25日的匯率$1$美元$=6.7×(1+0.2\%)^8$元人民幣。$(1+0.2\%)^8=1.002^8\approx1.0161$，匯率為$6.7×1.0161=6.8079$元人民幣/美元。該宗房地產(chǎn)在2019年10月25日的人民幣價格$P=1040.7×6.8079\approx7084.15$（元人民幣/平方米）6.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時每畝花費(fèi)18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要620元，地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。土地重新取得成本=土地面積×現(xiàn)時土地單價=1000×620=620000（元）建筑物重新購建價格=建筑面積×現(xiàn)時建筑造價=2000×1200=2400000（元）建筑物折舊后的價值=建筑物重新購建價格×成新率=2400000×80%=1920000（元）房地產(chǎn)現(xiàn)時總價=土地重新取得成本+建筑物折舊后的價值=620000+1920000=2540000（元）房地產(chǎn)單價=房地產(chǎn)總價÷建筑面積=2540000÷2000=1270（元/平方米）7.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地面積10000平方米，容積率為2.5，土地單價為3000元/平方米，建筑安裝工程費(fèi)為1500元/平方米，開發(fā)管理費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，預(yù)期成本利潤率為30%。試估算該項(xiàng)目的銷售均價。土地成本=土地面積×土地單價=10000×3000=30000000（元）建筑面積=土地面積×容積率=10000×2.5=25000（平方米）建安工程費(fèi)=建筑面積×建安工程費(fèi)單價=25000×1500=37500000（元）開發(fā)管理費(fèi)=建安工程費(fèi)×3%=37500000×3%=1125000（元）總成本=土地成本+建安工程費(fèi)+開發(fā)管理費(fèi)=30000000+37500000+1125000=68625000（元）設(shè)銷售均價為$P$元/平方米，銷售收入=建筑面積×銷售均價=25000$P$。銷售稅費(fèi)=銷售收入×5.5%=25000$P$×5.5%=1375$P$。利潤=總成本×成本利潤率=68625000×30%=20587500（元）根據(jù)公式：銷售收入=總成本+銷售稅費(fèi)+利潤，即$25000P=68625000+1375P+20587500$。移項(xiàng)可得：$25000P1375P=68625000+20587500$。$23625P=89212500$，解得$P=\frac{89212500}{23625}=3776$（元/平方米）8.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。設(shè)該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為$P$元/平方米。則賣方實(shí)際得到的價格為$P(17\%)$，買方實(shí)際付出的價格為$P(1+5\%)$。已知買方付給賣方2325元/平方米，即賣方實(shí)際得到2325元/平方米，所以$P(17\%)=2325$。解得$P=\frac{2325}{17\%}=\frac{2325}{0.93}=2500$（元/平方米）9.某建筑物的建筑面積為100平方米，重置價格為1000元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10000元；裝飾裝修的重置價格為200元/平方米，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為30000元，平均壽命為15年，已使用10年。試求該建筑物的折舊總額。門窗等損壞的折舊額=10000元。裝飾裝修的重置價格=建筑面積×裝飾裝修重置單價=100×200=20000（元），裝飾裝修的折舊額$D_1=\frac{20000}{5}×3=12000$（元）。設(shè)備的折舊額$D_2=\frac{30000}{15}×10=20000$（元）。建筑物主體的重置價格=建筑面積×重置單價裝飾裝修重置價格設(shè)備重置價格=100×10002000030000=50000（元）。建筑物主體的折舊額$D_3=\frac{50000}{40}×10=12500$（元）。折舊總額=10000+12000+20000+12500=54500（元）10.某宗房地產(chǎn)的土地面積為2000平方米，建筑面積為5000平方米，建筑物的重置價格為1200元/平方米，成新率為80%。土地的市場價格為3000元/平方米。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價值。建筑物價值=建筑面積×重置價格×成新率=5000×1200×80%=4800000（元）土地價值=土地面積×土地市場價格=2000×3000=6000000（元）房地產(chǎn)價值=建筑物價值+土地價值=4800000+6000000=10800000（元）11.已知某可比實(shí)例的成交價格為3000元/平方米，成交日期為2018年8月1日。經(jīng)調(diào)查得知，該類房地產(chǎn)價格自2018年1月1日至2019年7月1日平均每月比上月上漲1%，2019年7月1日至2019年12月1日平均每月比上月下降0.2%。則對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2019年12月1日的價格為多少？2018年8月1日到2019年7月1日共11個月，價格變?yōu)?3000×(1+1\%)^{11}$。2019年7月1日到2019年12月1日共5個月，價格變?yōu)?3000×(1+1\%)^{11}×(10.2\%)^5$。先計(jì)算$(1+1\%)^{11}=1.01^{11}\approx1.1157$，$(10.2\%)^5=0.998^5\approx0.99$。修正后價格=$3000×1.1157×0.99\approx3316.63$（元/平方米）12.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？根據(jù)公式$V=\frac{A}{Yg}$（其中$A$為第一年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$g$為凈收益增長率）。已知$A=20$萬元，$Y=8\%$，$g=2\%$，則$V=\frac{20}{8\%2\%}=\frac{20}{0.06}\approx333.33$（萬元）13.某宗房地產(chǎn)的收益期限為20年，未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，報(bào)酬率為9%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？根據(jù)公式$V=\frac{A}{Yg}[1(\frac{1+g}{1+Y})^n]$（其中$A$為第一年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$g$為凈收益增長率，$n$為收益期限）。已知$A=40$萬元，$Y=9\%$，$g=1\%$，$n=20$年。先計(jì)算$\frac{1+g}{1+Y}=\frac{1+0.01}{1+0.09}\approx0.9266$。$V=\frac{40}{9\%1\%}[1(0.9266)^{20}]$$\frac{40}{0.08}[10.2218]=500×0.7782=389.1$（萬元）14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中約定，買方付給賣方2500元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)由雙方各自負(fù)擔(dān)。已知賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為多少？設(shè)正常成交價格為$P$元/平方米。賣方實(shí)際得到的價格為$P(16\%)$，買方實(shí)際付出的價格為$P(1+3\%)$。已知買方付給賣方2500元/平方米，即$P(16\%)=2500$。解得$P=\frac{2500}{16\%}=\frac{2500}{0.94}\approx2659.57$（元/平方米）15.某建筑物的建筑面積為150平方米，重置價格為1500元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為15年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為15000元；室內(nèi)裝修的重置價格為300元/平方米，平均壽命為8年，已使用5年；設(shè)備的重置價格為40000元，平均壽命為12年，已使用8年。試求該建筑物的折舊總額。門窗等損壞的折舊額=15000元。室內(nèi)裝修的重置價格=建筑面積×室內(nèi)裝修重置單價=150×300=45000（元），室內(nèi)裝修的折舊額$D_1=\frac{45000}{8}×5=28125$（元）。設(shè)備的折舊額$D_2=\frac{40000}{12}×8=\frac{80000}{3}\approx26666.67$（元）。建筑物主體的重置價格=建筑面積×重置單價室內(nèi)裝修重置價格設(shè)備重置價格=150×15004500040000=140000（元）。建筑物主體的折舊額$D_3=\frac{140000}{50}×15=42000$（元）。折舊總額=15000+28125+26666.67+42000=111791.67（元）16.某宗房地產(chǎn)土地面積為3000平方米，建筑面積為6000平方米，土地單價為2500元/平方米，建筑物重置價格為1300元/平方米，成新率為70%。則該宗房地產(chǎn)的價值為多少？土地價值=土地面積×土地單價=3000×2500=7500000（元）建筑物價值=建筑面積×重置價格×成新率=6000×1300×70%=5460000（元）房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=7500000+5460000=12960000（元）17.某可比實(shí)例的成交價格為2800元/平方米，成交日期為2018年12月1日。該類房地產(chǎn)價格自2018年7月1日至2019年5月1日平均每月比上月上漲1.2%，2019年5月1日至2019年11月1日平均每月比上月下降0.3%。則對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2019年11月1日的價格為多少？2018年12月1日到2019年5月1日共5個月，價格變?yōu)?2800×(1+1.2\%)^5$。2019年5月1日到2019年11月1日共6個月，價格變?yōu)?2800×(1+1.2\%)^5×(10.3\%)^6$。先計(jì)算$(1+1.2\%)^5=1.012^5\approx1.0617$，$(10.3\%)^6=0.997^6\approx0.9822$。修正后價格=$2800×1.0617×0.9822\approx2908.74$（元/平方米）18.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年凈收益為30萬元，此后每年凈收益按2%的比率遞減，收益期限為30年，報(bào)酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？根據(jù)公式$V=\frac{A}{Y+g}[1(\frac{1g}{1+Y})^n]$（其中$A$為第一年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$g$為凈收益遞減率，$n$為收益期限）。已知$A=30$萬元，$Y=8\%$，$g=2\%$，$n=30$年。先計(jì)算$\frac{1g}{1+Y}=\frac{10.02}{1+0.08}\approx0.9074$。$V=\frac{30}{8\%+2\%}[1(0.9074)^{30}]$$\frac{30}{0.1}[10.0523]=300×0.9477=284.31$（萬元）19.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地面積8000平方米，容積率為3，土地單價為2800元/平方米，建筑安裝工程費(fèi)為1400元/平方米，開發(fā)管理費(fèi)為建安工程費(fèi)的2.5%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5%，預(yù)期成本利潤率為25%。試估算該項(xiàng)目的銷售均價。土地成本=土地面積×土地單價=8000×2800=22400000（元）建筑面積=土地面積×容積率=8000×3=24000（平方米）建安工程費(fèi)=建筑面積×建安工程費(fèi)單價=24000×1400=33600000（元）開發(fā)管理費(fèi)=建安工程費(fèi)×2.5%=33600000×2.5%=840000（元）總成本=土地成本+建安工程費(fèi)+開發(fā)管理費(fèi)=22400000+33600000+840000=56840000（元）設(shè)銷售均價為$P$元/平方米，銷售收入=建筑面積×銷售均價=24000$P$。銷售稅費(fèi)=銷售收入×5%=24000$P$×5%=1200$P$。利潤=總成本×成本利潤率=56840000×25%=14210000（元）根據(jù)公式：銷售收入=總成本+銷售稅費(fèi)+利潤，即$24000P=56840000+1200P+14210000$。移項(xiàng)可得：$24000P1200P=56840000+14210000$。$22800P=71050000$，解得$P=\frac{71050000}{22800}\approx3116.23$（元/平方米）20.某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2400元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為多少？設(shè)正常成交價格為$P$元/平方米。買方實(shí)際付出的價格為$P$，賣方實(shí)際得到的價格為$P(18\%4\%)$。已知買方付給賣方2400元/平方米，即$P(112\%)=2400$。解得$P=\frac{2400}{112\%}=\frac{2400}{0.88}\approx2727.27$（元/平方米）21.某建筑物建筑面積為200平方米，重置價格為1600元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為20年。其中，墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為20000元；屋頂?shù)闹刂脙r格為30000元，平均壽命為15年，已使用10年；設(shè)備的重置價格為50000元，平均壽命為10年，已使用6年。試求該建筑物的折舊總額。墻面等損壞的折舊額=20000元。屋頂?shù)恼叟f額$D_1=\frac{30000}{15}×10=20000$（元）。設(shè)備的折舊額$D_2=\frac{50000}{10}×6=30000$（元）。建筑物主體的重置價格=建筑面積×重置單價屋頂重置價格設(shè)備重置價格=200×16003000050000=240000（元）。建筑物主體的折舊額$D_3=\frac{240000}{60}×20=80000$（元）。折舊總額=20000+20000+30000+80000=150000（元）22.某宗房地產(chǎn)土地面積4000平方米，建筑面積8000平方米，土地單價2200元/平方米，建筑物重置價格1400元/平方米，成新率75%。求該宗房地產(chǎn)價值。土地價值=土地面積×土地單價=4000×2200=8800000（元）建筑物價值=建筑面積×重置價格×成新率=8000×1400×75%=8400000（元）房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=8800000+8400000=17200000（元）23.某可比實(shí)例成交價格2600元/平方米，成交日期2019年3月1日。該類房地產(chǎn)價格自2019年1月1日至2019年8月1日平均每月比上月上漲1.1%，2019年8月1日至2019年12月1日平均每月比上月下降0.4%。求交易日期修正后2019年12月1日價格。2019年3月1日到2019年8月1日共5個月，價格變?yōu)?2600×(1+1.1\%)^5$。2019年8月1日到2019年12月1日共4個月，價格變?yōu)?2600×(1+1.1\%)^5×(10.4\%)^4$。先計(jì)算$(1+1.1\%)^5=1.011^5\approx1.0562$，$(10.4\%)^4=0.996^4\approx0.9841$。修正后價格=$2600×1.0562×0.9841\approx2713.77$（元/平方米）24.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年凈收益25萬元，此后每年凈收益按1.5%的比率遞增，收益期限無限年，報(bào)酬率9%。求該宗房地產(chǎn)收益價格。根據(jù)公式$V=\frac{A}{Yg}$（$A$為第一年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$g$為凈收益增長率）。已知$A=25$萬元，$Y=9\%$，$g=1.5\%$，則$V=\frac{25}{9\%1.5\%}=\frac{25}{0.075}\approx333.33$（萬元）25.某宗房地產(chǎn)收益期限25年，未來第一年凈收益35萬元，此后每年凈收益按1%的比率遞增，報(bào)酬率10%。求該宗房地產(chǎn)收益價格。根據(jù)公式$V=\frac{A}{Yg}[1(\frac{1+g}{1+Y})^n]$（$A$為第一年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$g$為凈收益增長率，$n$為收益期限）。已知$A=35$萬元，$Y=10\%$，$g=1\%$，$n=25$年。先計(jì)算$\frac{1+g}{1+Y}=\frac{1+0.01}{1+0