房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策

與風(fēng)險(xiǎn)管理西安中道財(cái)稅咨詢房地產(chǎn)企業(yè)四種死法房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位二、不標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)1、作為一個(gè)較新的，正在蓬勃開(kāi)展的行業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)度較低；2、行業(yè)布局尚未完全形成；3、行業(yè)開(kāi)展穩(wěn)定性較差；4、高增長(zhǎng)和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)監(jiān)管金融監(jiān)管稅收監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位四、獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式的行業(yè)1、經(jīng)營(yíng)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程建設(shè)、營(yíng)銷籌劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個(gè)獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)鏈條，這個(gè)運(yùn)營(yíng)鏈條的顯著特點(diǎn)是各個(gè)環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營(yíng)體系的所有特點(diǎn)。2、稅務(wù)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)上下的關(guān)鍵點(diǎn)。3、經(jīng)營(yíng)收入的透明性；房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開(kāi)審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入根本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理更加復(fù)雜和困難。房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)循環(huán)現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動(dòng)固定權(quán)益負(fù)債銷售收入銷售本錢運(yùn)營(yíng)費(fèi)用利潤(rùn)建筑商及供給商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)管理核心錢從哪來(lái)錢怎么花錢怎么分預(yù)算核算納稅分紅回饋社會(huì)企業(yè)管理房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)決策目標(biāo)——是利潤(rùn)嗎？問(wèn)題一：利潤(rùn)高的企業(yè)一定比利潤(rùn)低的企業(yè)好嗎？問(wèn)題二：銷售利潤(rùn)率高的企業(yè)一定比銷售利潤(rùn)率低的企業(yè)好嗎？那么，判斷的依據(jù)到底是什么？房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理總資產(chǎn)收益率財(cái)務(wù)杠桿銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率本錢費(fèi)用比率稅負(fù)比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率資金積壓期間應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率速動(dòng)比率利息保障倍數(shù)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價(jià)值最大化

管理者決策的關(guān)鍵指標(biāo)：——自有資金——借入資金——收入——本錢費(fèi)用與稅金——工程開(kāi)發(fā)時(shí)間與進(jìn)度房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理進(jìn)度與周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地取得風(fēng)險(xiǎn)資金流與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本錢與稅收風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是主體問(wèn)題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問(wèn)題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)；二是土地交易本質(zhì)問(wèn)題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購(gòu)置土地收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹介_(kāi)展工程合作城中村改造代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)三：拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲擬購(gòu)置乙企業(yè)一塊土地，土地上有4000平方米辦公樓一棟。請(qǐng)問(wèn)：應(yīng)該簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議？有沒(méi)有區(qū)別?房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析投入新公司投入老公司優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目核算簡(jiǎn)單；不涉及其他項(xiàng)目；如有糾紛處理簡(jiǎn)單。無(wú)資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期短；缺點(diǎn)新公司資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期長(zhǎng)；項(xiàng)目核算復(fù)雜；利益計(jì)算牽涉其他項(xiàng)目；如有糾紛，處理困難。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2006年3月2日前暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅2006年3月2日后征收土地增值稅暫免征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析〔四〕、成立工程部，開(kāi)展工程合作一般的工程合作就是一方出地，一方出錢，出地方將土地過(guò)戶到房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司成立工程部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，或者同出地方共同組建工程部，共同管理。工程合作實(shí)質(zhì)：1、土地轉(zhuǎn)讓2、土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益或者不動(dòng)產(chǎn)等。工程合作風(fēng)險(xiǎn)1、營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)在合同中約定土地支付對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益的，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅根底為現(xiàn)金數(shù)額、固定收益數(shù)額或售房收入乘以固定比例收益數(shù)額。營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間為簽訂合作協(xié)議生效之日。約定以土地?fù)Q房子的，見(jiàn)前款。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析〔四〕、成立工程部，開(kāi)展工程合作2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)土地增值稅依然視同銷售。視同為轉(zhuǎn)讓土地，計(jì)算繳納土地增值稅。但對(duì)于合作建房中的以地易房的情況，分房自用的，可暫不繳納土地增值稅，待以后銷售后在計(jì)算繳納土地增值稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅字［1995］48號(hào)二、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。3、所得稅風(fēng)險(xiǎn)視同銷售，假設(shè)合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益，那么合同簽訂生效即為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。假設(shè)合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為該土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，那么需要等到首次分到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)公允價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算該土地使用權(quán)收益，合作方的房地產(chǎn)公司也在此時(shí)方可以此價(jià)格計(jì)算該土地本錢。詳見(jiàn)31號(hào)文。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析〔五〕、城中村改造1、什么是城中村改造？2、城中村改造的本質(zhì)是什么？——城中村以集體土地交換房產(chǎn)3、城中村改造稅收風(fēng)險(xiǎn)——拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷售房地產(chǎn)公司80畝地村民20畝地工程主體拆遷補(bǔ)償計(jì)入土地成本房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析〔六〕、代建日常所稱的代建有兩種含義，一種是土地過(guò)戶至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下，由房地產(chǎn)公司定向開(kāi)發(fā)；另一種是土地不過(guò)戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是代為建設(shè)和管理，收取管理費(fèi)。第一種模式同前面所述工程合作模式。第二種模式是真正意義的代建模式。有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是土地是否過(guò)戶；第二個(gè)是所有建設(shè)費(fèi)用、工程費(fèi)用誰(shuí)來(lái)支付，是否存在墊付狀況。標(biāo)準(zhǔn)代建模式下土地仍屬于原委托方所有，各種工程費(fèi)用均由委托方支付。代建方僅就其提供的管理效勞收取管理費(fèi)或效勞費(fèi)，開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。代建風(fēng)險(xiǎn)：1、土地是否過(guò)戶？2、是否墊付資金？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)工程工程A區(qū)工程B區(qū)工程C區(qū)房地產(chǎn)公司乙房地產(chǎn)公司丙房地產(chǎn)公司丁房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析我們的觀點(diǎn)：1、土地取得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有七種常見(jiàn)的取得土地方式；2、每種取得土地方式所預(yù)示的開(kāi)發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的根底上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以防止給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)新工程一新工程二新工程三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組合并資產(chǎn)收購(gòu)企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)避稅目的平安目的某集團(tuán)公司生物制藥酒店餐飲房地產(chǎn)商業(yè)超市長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和記黃埔長(zhǎng)江基建香港電燈長(zhǎng)江生命科技TOM.COM36.53%49.90%84.60%38.90%22.00%44.00%14.60%29.35%——多元戰(zhàn)略架構(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)未來(lái)開(kāi)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的互補(bǔ)性

和記黃埔港口及相關(guān)效勞和記黃埔地產(chǎn)與酒店和記黃埔海逸國(guó)際酒店零售屈臣氏百佳TASTEGREAT能源與基建長(zhǎng)江電燈長(zhǎng)江基建電訊和記電訊國(guó)際和記電訊香港

1998——2001年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長(zhǎng)圖黃實(shí)線：零售藍(lán)實(shí)線：電訊紅實(shí)線：基建黑虛線：港口綠虛線：能源黑實(shí)線：地產(chǎn)及酒店黑粗線：整體表現(xiàn)

250%200%150%100%50%0-50%-100%25%20%15%10%5%0-5%-10%各行業(yè)增長(zhǎng)百分比整體增長(zhǎng)百分比1998199920002001產(chǎn)品設(shè)計(jì)原料采購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸訂單處理批發(fā)經(jīng)營(yíng)終端零售產(chǎn)品制造1、企業(yè)群架構(gòu)〔3〕業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)——專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu)

購(gòu)置土地拆遷補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)土建銷售裝修股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)1、單一企業(yè)架構(gòu)〔1〕資產(chǎn)架構(gòu)

固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想成認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債：近期需要?dú)w還的債務(wù)長(zhǎng)期負(fù)債：一年內(nèi)不需要?dú)w還的債務(wù)股本公司登記時(shí)投入的資本額未分配利潤(rùn)以前的稅后利潤(rùn)，未拿走公積金以前的稅后利潤(rùn)，不能拿走1、單一企業(yè)架構(gòu)〔1〕資產(chǎn)架構(gòu)a、非流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的架構(gòu)——流動(dòng)資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型——非流動(dòng)資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型——流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)并重

萬(wàn)科天地源金融街流動(dòng)資產(chǎn)1526億65.4億383.24億——存貨1115億35.75億276.55億非流動(dòng)資產(chǎn)79.5億4.32億87.55億——投資性房地產(chǎn)1.24億1.43億56.9億〔3〕組織架構(gòu)a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構(gòu)方案預(yù)算系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)內(nèi)部控制系統(tǒng)關(guān)鍵點(diǎn)上的內(nèi)部監(jiān)控采購(gòu)部門工程部門營(yíng)銷部門行政、人力資源等支持部門決策部門財(cái)務(wù)部門開(kāi)發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用實(shí)際銷售收入視同銷售收入代收款項(xiàng)收入3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)〔2〕財(cái)務(wù)核算架構(gòu)“二加二法那么〞本錢核算〔核算層次〕經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生與會(huì)計(jì)核算的差異

本錢結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇——完工標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇

房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心——資金流

取得土地審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建安施工銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2010.1季度2010.2季度2010.3季度2010.4季度2011.1季度2011.2季度2011.3季度2011.4季度2012.1季度2012.2季度2012.3季度2012.4季度可行性研究預(yù)計(jì)流入預(yù)計(jì)流出土地取得審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建設(shè)施工銷售移交入駐項(xiàng)目清算房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心——資金流一、房地產(chǎn)企業(yè)資金流的特點(diǎn)1、資金需求量大2、資金占用周期長(zhǎng)3、前期與后期資金流不平衡我們的觀點(diǎn)：資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的命脈。資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，也就是債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來(lái)備注：1、國(guó)內(nèi)貸款主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程貸款

2、其他來(lái)源主要為：定金、預(yù)收款和應(yīng)付工程款房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心——資金流二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？1、自有資金〔1〕注冊(cè)資本〔所有者權(quán)益〕——房地產(chǎn)公司如何設(shè)計(jì)公司注冊(cè)資本？股本結(jié)構(gòu)？——虛假出資與抽逃注冊(cè)資金企業(yè)真實(shí)資金來(lái)源企業(yè)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)企業(yè)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心——資金流二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？1、自有資金〔2〕股東及關(guān)聯(lián)公司借入資金——借入資金的途徑與方式——借入資金同注冊(cè)資本的優(yōu)劣比較——借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn)

自然人股東法人股東公司高管關(guān)聯(lián)公司非關(guān)聯(lián)公司或個(gè)人房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心——資金流二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn)〔1〕關(guān)聯(lián)方借款的稅收規(guī)定〔2〕是否違反公平交易原那么〔3〕是否存在稅收差異〔4〕是否超出比例限制〔5〕是否超出利率限制借入資金的籌劃思路——化整為零法——關(guān)聯(lián)與非關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)化法——金融機(jī)構(gòu)委托貸款房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？2、金融機(jī)構(gòu)借入資金〔2〕信托資金——一種新的模式——根本門檻四證齊全自有資金35%以上提供抵押物或擔(dān)保方——信托資金本錢——資金使用周期房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析購(gòu)置土地收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹介_(kāi)展工程合作城中村改造代建房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)香港資本市場(chǎng)新加坡資本市場(chǎng)美國(guó)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？合景泰富(1813.HK:行情)15.3億港元發(fā)行新股上置集團(tuán)(1207.HK:行情)9.73億港元發(fā)行新股及可換股債券遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK:行情)26億元人民幣通過(guò)內(nèi)地子公司發(fā)行人民幣公司債券百仕達(dá)控股(1168.HK:行情)5億港元發(fā)行三年期港元零息可換股債券仁恒置地(YNLG.SI:行情)3.46億美元發(fā)行新股及可換股債券瑞安房地產(chǎn)(0272.HK:行情)20.4億港元發(fā)行新股合生創(chuàng)展(0754.HK:行情)16億港元發(fā)行新股保利香港(0119.HK:行情)7.9億港元發(fā)行新股華潤(rùn)置地(1109.HK:行情)43億港元發(fā)行新股五礦建設(shè)(0230.HK:行情)5.2億港元進(jìn)行2:1供股SOHO中國(guó)(0410.HK:行情)28億港元發(fā)行2021年到期年利率3.75%可換股債券世茂房地產(chǎn)(0813.HK:行情)19.6億港元發(fā)行新股方興地產(chǎn)(0817.HK:行情)27.2億港元進(jìn)行100:23供股廣州富力地產(chǎn)(2777.HK:行情)60億港元首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK:行情)18億港元復(fù)地集團(tuán)(2337.HK:行情)19億港元房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？4、工程預(yù)售款預(yù)售款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源16250億元。其中，定金及預(yù)收款3749億元，個(gè)人按揭貸款2193億元，兩者合計(jì)5942億元，占房企整體資金來(lái)源的比例達(dá)36.6％。問(wèn)題在于：房地產(chǎn)企業(yè)多將預(yù)售款項(xiàng)用于其他工程前期拿地資金，而不是真正用于本工程后續(xù)資金。住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等其他相關(guān)部門方案對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售工程的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會(huì)按照工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“?？顚Ｓ猫?。已實(shí)施地區(qū)：天津、廣州、湖北。。。擬實(shí)施地區(qū)：陜西、深圳、北京。。。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心——資金流三、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理1、企業(yè)資金管理常見(jiàn)問(wèn)題〔1〕賭博型資金管理現(xiàn)金持有量缺乏拆東墻補(bǔ)西墻持有現(xiàn)金為什么？某房地產(chǎn)工程失敗的案例預(yù)防動(dòng)機(jī)現(xiàn)金管理交易動(dòng)機(jī)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析某房地產(chǎn)工程失敗的案例現(xiàn)金流入朋友借款銀行個(gè)人貸款高息拆借假按揭銷售現(xiàn)金流出土地施工費(fèi)用還款其他工程房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析〔2〕粗放型資金管理——資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降錢去哪里了？固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想成認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債：近期需要?dú)w還的債務(wù)長(zhǎng)期負(fù)債：一年內(nèi)不需要?dú)w還的債務(wù)股本公司登記時(shí)投入的資本額未分配利潤(rùn)以前的稅后利潤(rùn)，未拿走公積金以前的稅后利潤(rùn)，不能拿走房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析〔2〕粗放型資金管理——資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降錢去哪里了？固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想成認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn)現(xiàn)金、銀行存款應(yīng)收賬款其它應(yīng)收款預(yù)付賬款開(kāi)發(fā)本錢存貨房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析〔3〕家庭型資金管理——個(gè)人資金同企業(yè)資金混淆企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)客戶分紅個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬現(xiàn)金房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析子公司1子公司1子公司1子公司1子公司1集團(tuán)自然人房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析〔5〕失控型資金管理——資金支出缺乏監(jiān)控——付出后發(fā)現(xiàn)超出預(yù)算預(yù)算形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮作用——付出后發(fā)現(xiàn)與合同不符，與事實(shí)不符財(cái)務(wù)審查脫節(jié)甚至完全失效——相關(guān)審批未完成時(shí)就支付盲目追求效率，導(dǎo)致資金管理漏洞房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理進(jìn)度方案資金使用監(jiān)控資金方案實(shí)施資金方案調(diào)控資金方案修改工程進(jìn)度控制房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析工程可行性研究土地取得籌劃設(shè)計(jì)施工銷售交付入駐房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度方案和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn)〔1〕可行性研究階段調(diào)研信息，判斷風(fēng)險(xiǎn)〔2〕取得土地階段注重時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)“三年未拿到的土地〞〔3〕設(shè)計(jì)階段工程細(xì)節(jié)較為準(zhǔn)確，可制定較詳細(xì)的進(jìn)度方案，關(guān)注重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)——里程碑事件，如開(kāi)工、正負(fù)零、主體封頂?shù)取?〕施工階段該階段為進(jìn)度中的主體時(shí)間階段，正常狀況下約占整個(gè)耗時(shí)的70%—80%房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn)〔4〕施工階段——工程承包方式總包和分包；——付款與進(jìn)度——專業(yè)分包的方案性玻璃幕墻、電梯、室內(nèi)裝修、中央空調(diào)、消防、弱電——意外因素的影響政府、施工單位、事故、不可抗力等〔5〕銷售與入駐房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理工程進(jìn)度管理優(yōu)化〔1〕誰(shuí)對(duì)進(jìn)度負(fù)責(zé)？工程經(jīng)理？總經(jīng)理？董事長(zhǎng)？〔2〕進(jìn)度方案數(shù)據(jù)有沒(méi)有？進(jìn)度報(bào)表與進(jìn)度會(huì)議〔3〕進(jìn)度延誤怎么辦？找到原因，拿出解決方案房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系〔1〕監(jiān)控體系構(gòu)成財(cái)務(wù)部門房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控體系業(yè)務(wù)部門審計(jì)部門房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系〔2〕監(jiān)控關(guān)鍵要點(diǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控要點(diǎn)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)審批程序房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系〔3〕監(jiān)控流程工程整體預(yù)算工程年度預(yù)算資金整體預(yù)算資金年度預(yù)算資金月度預(yù)算資金收入方案資金支出方案資金審批權(quán)限審批負(fù)責(zé)人預(yù)算內(nèi)審批預(yù)算外審批業(yè)務(wù)內(nèi)容審核審批程序?qū)徍速Y金支出房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn)——工程本錢一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析開(kāi)發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn)——工程本錢一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析利潤(rùn)＝收入－本錢本錢越低越好嗎？?jī)衾麧?rùn)＝收入－本錢－稅我們的觀點(diǎn)：稅是房地產(chǎn)企業(yè)決策中不能無(wú)視的一個(gè)重要因素，不僅關(guān)系到利潤(rùn)，而且關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn)——工程本錢一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及交稅模式：營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額的5%土地增值稅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增值額繳稅。稅率為30%；40%；50%；60%。所得稅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所得額繳稅。稅率為25%。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析1、土地增值稅土地增值稅關(guān)鍵點(diǎn)在于增值額的計(jì)算。增值額＝收入－扣除工程扣除項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本錢開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地費(fèi)用稅金加計(jì)扣除開(kāi)發(fā)間接費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用利息房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析2、所得稅所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。應(yīng)納稅所得額＝收入－扣除工程扣除項(xiàng)目計(jì)稅本錢期間費(fèi)用稅金開(kāi)發(fā)間接費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析利潤(rùn)＝收入－〔本錢＋稅〕本錢與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng)本錢稅負(fù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)工程總收入2.5億元，開(kāi)發(fā)本錢共計(jì)1億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元〔利息忽略〕。1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬(wàn)元2、土地增值稅：增值額為：25000萬(wàn)元－10000萬(wàn)元×130%－1375萬(wàn)元＝10625萬(wàn)元增值率為：10625÷14375＝73.91%增值稅為：10625×40%－14375×5%＝3531.25萬(wàn)元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－10000－2000－4906.25＝8093.75萬(wàn)元所得稅為：8093.75×25%＝2023.44萬(wàn)元4、稅后凈利潤(rùn)為：8093.75－2023.44＝6070.31萬(wàn)元5、繳稅總額為：1375＋3531.25＋2023.44＝6929.69萬(wàn)元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)工程總收入2.5億元，開(kāi)發(fā)本錢共計(jì)1.5億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元〔利息忽略〕。1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬(wàn)元2、土地增值稅：增值額為：25000萬(wàn)元－15000萬(wàn)元×130%－1375萬(wàn)元＝4125萬(wàn)元增值率為：4125÷20875＝19.76%增值稅為：4125×30%＝1237.5萬(wàn)元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－15000－2000－2612.5＝5387.5萬(wàn)元所得稅為：5387.5×25%＝1346.87萬(wàn)元4、稅后凈利潤(rùn)為：5387.5－1346.87＝4040.63萬(wàn)元5、繳稅總額為：1375＋3531.25＋2023.44＝3959.37萬(wàn)元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)工程總收入2.5億元，開(kāi)發(fā)本錢共計(jì)1.3億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元〔利息忽略〕。1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬(wàn)元2、土地增值稅：增值額為：25000萬(wàn)元－13000萬(wàn)元×130%－1375萬(wàn)元＝6725萬(wàn)元增值率為：6725÷18275＝36.8%增值稅為：6725×30%＝2021.5萬(wàn)元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－13000－2000－3392.5＝6607.5萬(wàn)元所得稅為：6607.5×25%＝1651.87萬(wàn)元4、稅后凈利潤(rùn)為：6607.5－1651.87＝4955.63萬(wàn)元5、繳稅總額為：1375＋2021.5＋1651.87＝5044.37萬(wàn)元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)工程總收入2.5億元，開(kāi)發(fā)本錢共計(jì)1.2億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元〔利息忽略〕。1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬(wàn)元2、土地增值稅：增值額為：25000萬(wàn)元－12000萬(wàn)元×130%－1375萬(wàn)元＝8025萬(wàn)元增值率為：8025÷16975＝47.28%增值稅為：8025×30%＝2407.5萬(wàn)元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－12000－2000－3782.5＝7217.5萬(wàn)元所得稅為：7217.5×25%＝1804.38萬(wàn)元4、稅后凈利潤(rùn)為：6607.5－1651.87＝5314.12萬(wàn)元5、繳稅總額為：1375＋2407.5＋1804.38＝5586.88萬(wàn)元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析收入成本費(fèi)用稅負(fù)稅后凈利潤(rùn)2.5億元；1億元；0.2億元6929.69萬(wàn)元6070.31萬(wàn)元1375萬(wàn)元3531.25萬(wàn)元2023.44萬(wàn)元2.5億元；1.2億元；0.2億元5586.885314.1213752407.51804.382.5億元；1.3億元；0.2億元5044.374955.6313752017.51651.872.5億元；1.5億元；0.2億元3959.374040.6313751237.51346.87房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢分析結(jié)論：1、銷售收入不變的情況下，本錢增加那么稅負(fù)下降，本錢下降那么稅負(fù)增加。2、當(dāng)本錢下降時(shí)，稅后凈利潤(rùn)也會(huì)隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。3、各個(gè)稅種中，伴隨著本錢下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的2——3倍。4、本錢每降低一個(gè)單位，大約只有30%——40%局部進(jìn)入凈利潤(rùn)，其他的降低局部都變成稅重新進(jìn)入本錢。這就是房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的兩難境地。5、房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注本錢與稅負(fù)相互消長(zhǎng)的這種變化，并作為工程預(yù)算管理的一個(gè)重要考慮要素。有沒(méi)有方法既降低稅負(fù)又提升利潤(rùn)？房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析問(wèn)題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)局部的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。原土地持有人拆遷補(bǔ)償戶規(guī)劃設(shè)計(jì)單位土建單位銷售代理公司裝飾裝修單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷公司可行性分析與咨詢廣告公司園林綠化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析問(wèn)題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)局部的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)工程總收入2.5億元，開(kāi)發(fā)本錢共計(jì)1.8億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元〔利息忽略〕。1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬(wàn)元2、土地增值稅67.5萬(wàn)元3、所得稅889.375萬(wàn)元4、稅后凈利潤(rùn)為：3557.5－889.375＝2668.125萬(wàn)元5、繳稅總額為：1375＋67.5＋889.375＝2331.875萬(wàn)元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析第一次測(cè)算1.5億元第二次測(cè)算1.8億元本錢預(yù)算調(diào)整0.3億元開(kāi)發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用合同付款發(fā)票工程進(jìn)度結(jié)算報(bào)