房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅收制度主講人：劉忠濤我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收概述稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)利，運(yùn)用法律手段，按照預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)償取得財(cái)政收入的一種特定分配關(guān)系。房地產(chǎn)稅收的特征

(1)強(qiáng)制性。國(guó)家以社會(huì)管理者的身份，對(duì)所有的納稅人強(qiáng)制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒?chē)?guó)家稅收。

(2)無(wú)償性。指國(guó)家取得稅收，對(duì)具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直接報(bào)酬。所謂稅收，就是向居民無(wú)償索取。

(3)固定性，也稱(chēng)確定性。指國(guó)家征稅必須通過(guò)法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對(duì)象和課稅額度。這是稅收區(qū)別于其他財(cái)政收入形式的重要特征。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收制度及構(gòu)成要素

(1)納稅人(課稅主體)

納稅人是國(guó)家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。

(2)課稅對(duì)象(課稅客體)

課稅對(duì)象又稱(chēng)征稅對(duì)象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國(guó)家對(duì)什么事物征稅。

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度稅收制度及構(gòu)成要素(3)計(jì)稅依據(jù)即課稅的具體對(duì)象，有實(shí)物量和價(jià)值量?jī)深?lèi)計(jì)稅依據(jù)以土地面積、房地產(chǎn)價(jià)值、房地產(chǎn)收益為計(jì)稅依據(jù)。

(4)稅率

稅率是據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅額的比率，即對(duì)課稅對(duì)象的征收比例，體現(xiàn)征稅的深度。按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三類(lèi)。

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收的種類(lèi)建筑企業(yè)營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的課稅耕地占用稅印花稅

契稅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅房地產(chǎn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的課稅土地增值稅稅收教育費(fèi)附加契稅、印花稅房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)的課稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)收益的課稅所得稅

營(yíng)業(yè)稅

定義

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格

以建筑、修繕和其他工程作業(yè)（不含裝飾勞務(wù)）的營(yíng)業(yè)額，包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備價(jià)款建筑業(yè)稅率3%；營(yíng)業(yè)稅

銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格

單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅依據(jù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅率5%耕地占用稅定義

耕地占用稅是國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依據(jù)實(shí)際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。進(jìn)一步解釋耕地是指種植農(nóng)業(yè)作物的土地，包括菜地、園地。其中園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地。稅率

采用了地區(qū)差別定額稅率。耕地占用稅稅率根據(jù)成府發(fā)〔2009〕第16號(hào)規(guī)定：成都各區(qū)（市）縣耕地占用稅每平方米平均稅額標(biāo)準(zhǔn)：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)為50元；成都高新區(qū)為45元；龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣為32元；新津縣為29元；都江堰市、彭州市、崇州市為26元；邛崍市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣為25元根據(jù)成地稅發(fā)〔2009〕第45號(hào)規(guī)定

文件中所指“平均稅額”，是指按“加權(quán)平均法”計(jì)算所得

印花稅

定義以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。納稅義務(wù)人

1、立合同人，2、立賬簿人3、立據(jù)人，4、領(lǐng)受人

印花稅

主要涉及稅目、計(jì)稅依據(jù)及稅率借款合同：按借款金額的0.05‰計(jì)稅購(gòu)銷(xiāo)合同：按合同記載的購(gòu)銷(xiāo)金額的0.3‰計(jì)稅建筑安裝工程承包合同：按承包金額的0.3‰計(jì)稅加工承攬合同：按合同中的加工或承攬收入的金額0.5‰計(jì)稅建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同：按收取費(fèi)用的0.5‰計(jì)稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)：按所載金額的0.5‰計(jì)稅減免稅房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書(shū)立的書(shū)據(jù)，免納印花稅契稅定義

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征稅對(duì)象具體內(nèi)容：國(guó)有土地權(quán)出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房屋的買(mǎi)賣(mài)房屋贈(zèng)與房屋交換承受?chē)?guó)有土地所有權(quán)支付的土地出讓金契稅稅率根據(jù)成財(cái)稅政[1999]第5號(hào)規(guī)定：成都市契稅的適用稅率調(diào)整為3％，從1999年7月1日起執(zhí)行。計(jì)稅價(jià)格國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額以劃撥方式取得土地使用權(quán)，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益城市維護(hù)建設(shè)稅定義

城市維護(hù)建設(shè)稅，簡(jiǎn)稱(chēng)：城建稅，是我國(guó)為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。計(jì)稅依據(jù)納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。土地增值稅定義

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。征稅范圍轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為投資方或接收方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)交換房地產(chǎn)土地增值稅是否征稅的判斷標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是否取得收入可扣除項(xiàng)目支付的地價(jià)款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地增值稅可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用及舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除費(fèi)用=(土地價(jià)款＋開(kāi)發(fā)成本)×20％與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率表土地增值稅級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率(％)速算扣除系數(shù)(%)1不超過(guò)50％的部分3002超過(guò)50~100％的部分4053超過(guò)100％~200%部分50154超過(guò)200％的部分6035四級(jí)超率累進(jìn)稅率表土地增值稅征收方式收入額減去法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。關(guān)于四川省的土地增值稅預(yù)征率對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅普通住宅預(yù)征率為1%商用房預(yù)征率為2.5%非普通住宅預(yù)征率以其售價(jià)是否超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門(mén)定期公布的住房平均交易價(jià)格的1.4倍）分別確定：未超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的為1.5%；超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不足20%（含20%）的為2%；超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)20%以上的為2.5%.教育費(fèi)附加定義教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。納稅人凡繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，均為教育費(fèi)附加的納費(fèi)義務(wù)人（簡(jiǎn)稱(chēng)納費(fèi)人），但暫不包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。稅率3%

計(jì)算方法應(yīng)納教育費(fèi)附加=（實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三稅稅額）×3%房產(chǎn)稅定義房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。納稅義務(wù)人

在我國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。納稅計(jì)算非出租的房產(chǎn)：依照房產(chǎn)余值計(jì)算

房產(chǎn)原值×1.2％出租的房產(chǎn)：依照房屋租金計(jì)算房產(chǎn)租金收入×12％城鎮(zhèn)土地使用稅定義城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。征稅范圍

城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，農(nóng)村的土地不征稅稅率

實(shí)行分級(jí)幅度稅額城鎮(zhèn)土地使用稅稅率

根據(jù)成府發(fā)[2008]第27號(hào)關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)：中心城區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、成都高新區(qū)）最高一級(jí)為30元，最低一級(jí)為6元。溫江區(qū)、新都區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、都江堰市最高一級(jí)為18元，最低一級(jí)為4元。彭州市、崇州市、邛崍市最高一級(jí)為14元，最低一級(jí)為2元。流縣、郫縣最高一級(jí)為12元，最低一級(jí)為4元。金堂縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣最高一級(jí)為12元，最低一級(jí)為2元。建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)最高一級(jí)為8元，最低一級(jí)為1元。應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額教育費(fèi)附加定義教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)稅率

納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額的3%計(jì)算代扣代繳個(gè)人所得稅扣繳義務(wù)人個(gè)人所得稅是以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人。扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)主要扣繳內(nèi)容工資、薪金所得：是指?jìng)€(gè)人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。

其中不屬于工資、薪金性質(zhì)的補(bǔ)貼、津貼或者收入，不予征稅。如：獨(dú)生子女補(bǔ)貼、公務(wù)員未納入基本工資的補(bǔ)貼、津貼差額和副食品補(bǔ)貼、托兒補(bǔ)助費(fèi)、差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助。

企業(yè)所得稅定義企業(yè)所得稅，是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。征稅對(duì)象

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得、其他所得和清算所得基本稅率25%企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅方式按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的。對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的標(biāo)準(zhǔn)確定

（一）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

1.位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

2.位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%.

3.位于其他地區(qū)的，不得低于10％。（二）經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法>的通知》（建住房[2004]77號(hào)）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。謝謝！9、青少年是一個(gè)美好而又是一去不