房地產(chǎn)預(yù)算管理

(BudgetManagement)集團預(yù)算成本部2007年9月一、造價控制的理念“事前”：在投資發(fā)生前的控制[以前期(設(shè)計)階段為主]“事中”：在投資發(fā)生時的控制[以項目實施(施工)階段為主]“事后”：在投資發(fā)生后的控制[以項目實施(施工)及竣工決算階段為主]“事前、事中、事后”控制的理念“動態(tài)的”：是在節(jié)點控制(如概算、預(yù)算)的基礎(chǔ)上， 進行連續(xù)的控制，并對控制目標(biāo)進行完 善、補充、修正“全方位的”：是各工種、各子項的全局控制“全過程的”：在已定的控制目標(biāo)下，全責(zé)、全方面、 全過程的跟蹤控制

“動態(tài)的、全方位、全過程”的控制二、造價控制的內(nèi)容1.項目前期階段可行性研究(經(jīng)濟角度)全投資測算全投資現(xiàn)金流量預(yù)測設(shè)計方案的估算及經(jīng)濟比選2.設(shè)計階段編制目標(biāo)成本估算書(包括盈利預(yù)測估算)鋼筋限額控制設(shè)計文件的經(jīng)濟優(yōu)化及限額設(shè)計如:建筑外立面設(shè)計選型、空調(diào)設(shè)備選型、智能化限額設(shè)計等3.招投標(biāo)及合同定價階段招標(biāo)策劃及進度安排—合同版本建議與分包方式的確定編制招標(biāo)文件及工程量清單編制標(biāo)底文件編制商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)評標(biāo)報告編制承發(fā)包合同主要合同定價形式單價合同暫定工程量單價合同（如裝修工程）單純單價合同（如設(shè)計、防雷工程）單價與包干混合(對不易計算工程量的分項單項包干)總價合同固定總價合同(不隨環(huán)境及工程量的變化而變化，一般情況，圖紙和工程技術(shù)要求不變，工期不變，總價不變，適用于工程要求明細(xì)，有詳細(xì)設(shè)計圖紙，工期較短，施工難度小且條件變化不大的工程，風(fēng)險由承包商承擔(dān))調(diào)價總價合同（如高低壓供電合同的電纜調(diào)價）固定工程量總價合同（根據(jù)提供的工程量清單包干總價）設(shè)計-施工（D+B）合同（智能化、基坑支護等工程）成本加酬金合同關(guān)于合同版本建筑工程施工合同示范文本FIDIC：國際咨詢工程師聯(lián)合會的簡稱，包括施工合同條件（紅皮）、生產(chǎn)設(shè)備與設(shè)計（黃皮）、設(shè)計采購施工(EPC（銀皮）)、簡明合同形式（綠皮）四部分，最新版為99年第5版。即單價合同代表。ICE：《土木工程格式合同》，是英國土木工程師協(xié)會的英文縮寫。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一個按實際工程量和事先商定的工程量單價計付工程款的合同。即單價合同代表。JCT：英國合同審定聯(lián)合會的簡稱，最新版為98年第6版，由英國皇家建筑師學(xué)會編寫，第5版稱<JCT80>，第6版稱<JCT98>。即總價合同的代表。發(fā)包工程必須注意的三個問題慎選承包主體認(rèn)真審查承包方的資質(zhì)廣泛采用招投標(biāo)形式選擇承包單位注重承包方的信譽，施工業(yè)績等審查簽好建設(shè)工程施工合同合同造價的確定明確承包范圍及界面劃分強化履約管理注重工程質(zhì)量、工期管理加強簽證管理（杜絕低中標(biāo)、勤簽證、高結(jié)算）竣工驗收的嚴(yán)格把關(guān)4.施工階段工程預(yù)算的編制預(yù)算指導(dǎo)設(shè)計預(yù)算指導(dǎo)成本預(yù)算指導(dǎo)施工預(yù)算指導(dǎo)進度造價預(yù)算指導(dǎo)結(jié)算工程進度款的計量與審核工程變更的計量與審核動態(tài)成本控制5.結(jié)算階段各承包合同竣工結(jié)算審價編制結(jié)算報告項目造價指數(shù)及指標(biāo)的匯總分析竣工結(jié)算相關(guān)資料工程承發(fā)包合同是結(jié)算編制最直接的依據(jù)其中：工期、質(zhì)量、取費、保修等條款竣工圖紙、圖紙會審記錄投標(biāo)報價、合同價格或原始預(yù)算是調(diào)整費用的依據(jù)變更通知單、開停工報告施工組織設(shè)計、施工原始記錄、原始票據(jù)、形象進度及現(xiàn)場照片等有關(guān)定額、費用調(diào)整的文件規(guī)定工程竣工驗收單、竣工報告等竣工結(jié)算審核要點利用合同開口或漏洞多算隱蔽工程沒有驗收，無簽證無記錄設(shè)計變更事后簽證工程計量未按定額規(guī)定計量或按合同約定結(jié)算單價隨意高套取費計算多加少扣6.保修期階段保修期工程費用的計量審核編制保修期結(jié)算清單三、造價控制的三個主要環(huán)節(jié)

1.控制的綱領(lǐng)：概算動態(tài)過程：設(shè)計方案估算(多個)方案比選與經(jīng)濟優(yōu)化初步造價估算設(shè)計方案征集概算及修正造價修正概算確立造價控制目標(biāo)值優(yōu)化方案初步設(shè)計設(shè)計調(diào)整2.控制的基礎(chǔ)：承發(fā)包合同控制過程：確立項目的實施方式選擇合適的招投標(biāo)模式選擇合適的合同形式編制招標(biāo)文件及工程量清單投標(biāo)文件的評審與分析編制承發(fā)包合同3.控制的手段：施工階段的跟蹤控制1)、工程進度款審核支付模式控制流程：預(yù)付款按月進度付款固定分期付款，規(guī)定付款時間與金額最終結(jié)算付款，一般為發(fā)出實際竣工驗收證書后保修期留扣承包商工程費用申請核算結(jié)果與申請額比較？結(jié)果不相符與承包商溝通將審核意見及按審核意見付款工程部對該部分工程進度、質(zhì)量的確認(rèn)預(yù)算工程師的現(xiàn)場收方預(yù)算工程師對工程價格核算業(yè)主結(jié)果相符作出付款意見2)、施工中工程變更價格審核流程：原則:按原合同單價確定參照合同單價及現(xiàn)場情況修訂確立新單價，按市場價的原則流程：設(shè)計修改草圖與估算費用比較討論決定修改內(nèi)容費用測算通知設(shè)計院取消修改突破造價控制目標(biāo)值申報符合造價控制要求通知設(shè)計院出正式修改圖承包單位對修改部分報價比較估算費用與承包單位報價費用與承包單位商付確定修改部分費用討論結(jié)果出具報告確認(rèn)費用調(diào)整額調(diào)整造價控制目標(biāo)值3)、造價索賠處理控制流程：承包商可增加合同外收入的途徑業(yè)主方原因—工程變更/指令/工程聯(lián)系單市場原因——價格調(diào)整（常指物價上漲或法律變化對承包商的補償，可在合同協(xié)議中作出一些預(yù)見性的規(guī)定）承包方原因—施工索賠（簽證等）指完成超出合同規(guī)定的工作-額外工作，或較合同規(guī)定更為惡劣的條件下完成了合同工作，而要求增加的費用或延長工期4)工程竣工結(jié)算階段造價審核控制流程：四、造價控制的內(nèi)部審核流程9、青少年是一個美好而又是一去不可再得的時期，是將來一切光明和幸福的開端。。5月-255月-25Thursday,May8,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。07:41:4707:41:4707:415/8/20257:41:47AM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。5月-2507:41:4707:41May-2508-May-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。07:41:4707:41:4707:41Thursday,May8,202513、志不立，天下無可成之事。5月-255月-2507:41:4707:41:47May8,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅忍不拔之志。08五月20257:41:47上午07:41:475月-2515、會當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小。五月257:41上午5月-2507:41May8,202516、如果一