詳解商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差異性一、價(jià)值層面差異1．物業(yè)價(jià)值商業(yè)物業(yè)價(jià)值在于經(jīng)營(yíng),經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)發(fā)明高于價(jià)格價(jià)值（銀子賣(mài)到金子價(jià),也可能黃金變糞土）。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必需要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng),才能實(shí)現(xiàn)高水平商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā),達(dá)成預(yù)期贏利目標(biāo)。而住宅價(jià)值在于居住,保值升值。其關(guān)鍵是正確產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位,最終經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。從投資角度來(lái)看,住宅能夠買(mǎi)來(lái)自用,是保值投資,風(fēng)險(xiǎn)性極小,而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺,其價(jià)值就極低,甚至一文不值,風(fēng)險(xiǎn)性極大。2．利益關(guān)系從主體上說(shuō),住宅地產(chǎn)價(jià)值鏈顯然單一得多,即“開(kāi)發(fā)商——終端消費(fèi)者”。商業(yè)地產(chǎn)利益參與者更為復(fù)雜,它價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開(kāi)發(fā)商——營(yíng)運(yùn)商——經(jīng)營(yíng)者——終端消費(fèi)者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系,開(kāi)發(fā)者權(quán)益、全部者權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者權(quán)益、管理者,權(quán)益,它們與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式密不可分。開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;全部者是商鋪真正擁有者;第三是經(jīng)營(yíng)者,就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者;大型與中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一管理者實(shí)施有效管理。開(kāi)發(fā)者經(jīng)過(guò)項(xiàng)目取得利益;全部者經(jīng)過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益;管理者經(jīng)過(guò)管理獲取管理利益。與住宅開(kāi)發(fā)相比,住宅僅僅經(jīng)過(guò)發(fā)展商和購(gòu)置者兩個(gè)步驟就能夠組成單一價(jià)值鏈,而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商,還包含消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者,每個(gè)參與者都有自己利益出發(fā)點(diǎn),所以不可避免地存在著很多矛盾,像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣(mài)而經(jīng)營(yíng)者要求好用,投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng),以及商鋪?zhàn)馀c售矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛(ài)”利益關(guān)系。所以,為了平衡不一樣主體利益,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要考慮地段,更要考慮市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功效布局、管理模式、銷(xiāo)售策略、投資回報(bào)等原因。3．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)同時(shí),也存在著一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及部分稅費(fèi)管理等原因比住宅用地高外,通常投資商業(yè)人群相對(duì)較少,加之現(xiàn)今大家理智投資理念加強(qiáng),所以為降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必需含有有前瞻眼光開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富物業(yè)管理企業(yè)三大要素,以有場(chǎng)有市為開(kāi)發(fā)目,這么才能增強(qiáng)投資者信心,降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提升開(kāi)發(fā)價(jià)值。而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小,因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣,住宅業(yè)態(tài)既含有居住功效,也含有投資功效,其雙重作用為銷(xiāo)售提供了更寬廣購(gòu)置群體。二、開(kāi)發(fā)層面差異1．產(chǎn)品屬性住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅是終端消費(fèi)品,關(guān)鍵功效是用來(lái)滿足消費(fèi)者居住要求。樓盤(pán)除了消極被動(dòng)隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外,無(wú)法帶來(lái)額外利潤(rùn),所以增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從嚴(yán)格意義上說(shuō)不僅僅是產(chǎn)品,更是資本,它經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)能不停衍生出新價(jià)值,增值空間很大。但應(yīng)該同時(shí)看到,商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也要更大,所以商業(yè)地產(chǎn)成功需要含有前瞻眼光開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富物業(yè)管理企業(yè)。其次,商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)形式也更多,有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、shopping摩購(gòu)物中心、專(zhuān)題商場(chǎng)、商業(yè)街、小區(qū)街鋪等。商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵是要搞活商業(yè),而住宅地產(chǎn)追求是居住舒適度,也有些人說(shuō)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“城”,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“市”,這是二者之間本質(zhì)區(qū)分。所以,商業(yè)地產(chǎn)可連續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵條件,它更著眼于一個(gè)長(zhǎng)久效益。而住宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單多,房子只要賣(mài)出,投資價(jià)值就能夠?qū)崿F(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵決定了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性,所以商業(yè)地產(chǎn)更重視項(xiàng)目可行性調(diào)研、分析,更要充足利用swot分析法,發(fā)覺(jué)商機(jī),發(fā)揮優(yōu)勢(shì),填補(bǔ)不足,降低風(fēng)險(xiǎn)。2．開(kāi)發(fā)技術(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要考慮到不一樣業(yè)態(tài)具體要求。在建筑設(shè)計(jì)方面,戶型、景觀不再是關(guān)鍵,配套設(shè)施會(huì)更多,計(jì)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面,商業(yè)物業(yè)功效增加,管理成本增加,對(duì)人員提出更高要求;在銷(xiāo)售方面,商業(yè)針對(duì)目標(biāo)群體投資、專(zhuān)業(yè)理財(cái)行為,而住宅關(guān)鍵是一個(gè)功效需求消費(fèi)行為,所以對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售手法展現(xiàn)多樣性,如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面,住宅開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)預(yù)售融資來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā),很快實(shí)現(xiàn)資金回籠,而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來(lái)自租金。商業(yè)地產(chǎn)依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不一樣步驟有不一樣用戶群,如在招商階段用戶是商家,而且尤其重視主力店作用;在銷(xiāo)售階段用戶關(guān)鍵是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者;在經(jīng)營(yíng)階段用戶群則是終端消費(fèi)群?？偠灾?商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)千差萬(wàn)別,肯定要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)調(diào)整。期望中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專(zhuān)業(yè)、更合理、也更繁榮方向發(fā)展,在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。3.計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初,根本就沒(méi)有考慮過(guò)“做什么”問(wèn)題,她們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái),最終到了商業(yè)定位時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了,要么就是結(jié)構(gòu)不合理,要么就是布局不規(guī)范,從而造成招商異常困難,往往出現(xiàn)“理想商家不愿進(jìn),進(jìn)駐商家不理想”結(jié)果。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槎喾N業(yè)態(tài)對(duì)商鋪要求含有特殊性,而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功效均比住宅復(fù)雜,人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車(chē)等很多方面相當(dāng)繁瑣,在滿足功效要求前提下,怎樣滿足未來(lái)大量商家以及消費(fèi)者需求,這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷(xiāo)售、招商和做旺關(guān)鍵。4.開(kāi)發(fā)步驟商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟更為嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研在住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上,增加了區(qū)域結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)發(fā)展計(jì)劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營(yíng)情況、未來(lái)供給量、地塊交通、自然、社會(huì)條件、商圈等方面分析商業(yè)地產(chǎn)選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn):通常情況下,不管是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步市場(chǎng)調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者利益,還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者利益,所需平衡地方很多,所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。商業(yè)地產(chǎn)定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化:商業(yè)地產(chǎn)定位來(lái)自廣泛而細(xì)致調(diào)研,包含城市商業(yè)發(fā)展計(jì)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供給量、消費(fèi)力需求、租售目標(biāo)用戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面分析。商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性:商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵?與住宅推廣相比,其推廣關(guān)鍵是投資價(jià)值和投資潛力,側(cè)重于商鋪回報(bào)率和回報(bào)周期,以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理,確保市場(chǎng)能夠連續(xù)經(jīng)營(yíng)。5．招商與經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)行、管理三個(gè)步驟:在住宅開(kāi)發(fā)中,開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)“甩手掌柜”,開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)、交樓后就結(jié)束。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)假如想連續(xù)盈利,必需在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場(chǎng)后自營(yíng),所以,開(kāi)發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”心態(tài)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),而必需抓好運(yùn)行、管理兩個(gè)后續(xù)步驟,這么才能降低糾紛,獲取最大化利潤(rùn)。招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,如百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)中心等,通常都實(shí)施“招商先行”營(yíng)銷(xiāo)策略,以招商來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售?！坝兄髁Φ甑胤?就有沒(méi)有窮商業(yè)機(jī)會(huì)”,以招入主力店作為吸引其它商家手段。其實(shí)主力店周?chē)啼伣?jīng)營(yíng)關(guān)鍵是“寄生”業(yè)態(tài),它本身不含有“聚客”能力,所以也不含有使商鋪升值潛力,只有借助主力作用才能充足挖掘其商業(yè)價(jià)值,使商鋪?zhàn)魍⒉煌Ｉ?。統(tǒng)一銷(xiāo)售,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一管理,使全部權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項(xiàng)目要充足發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)作用,盡早介入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā),為招商及后期經(jīng)營(yíng)管理作好準(zhǔn)備。而住宅通常不存在招商問(wèn)題,帶底商住宅,具體銷(xiāo)售依住宅定位而定,是以招品牌連鎖店為主,或是通常經(jīng)營(yíng)戶,但通常前者居多,以品牌店來(lái)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售,提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及計(jì)劃百分比,這點(diǎn)也非常關(guān)鍵。三、營(yíng)銷(xiāo)層面差異1．營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題消費(fèi)者在購(gòu)置任何一個(gè)商品時(shí)候,購(gòu)置實(shí)際上都是一個(gè)夢(mèng)想,這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿足了她們需求,所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō),消費(fèi)者購(gòu)置是一個(gè)她們需要“生活方法”,因?yàn)椴还茉鯓又v,房子本身沒(méi)有尤其大差異,不一樣只是給予房子內(nèi)涵,所以宣傳專(zhuān)題往往側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境憧憬和提前寫(xiě)真。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多是一個(gè)投資概念。作為投資而言,回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。2．推廣對(duì)象住宅房地產(chǎn)面對(duì)消費(fèi)群體關(guān)鍵分兩種:用于自住購(gòu)房者和用于投資購(gòu)房者。用于自住購(gòu)房者又分為首次購(gòu)房自住和二次及數(shù)次購(gòu)房者,她們心態(tài)是完全不一樣。住宅地產(chǎn)純投資在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多,但有快速增加趨勢(shì),她們關(guān)心是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及以后出租前景問(wèn)題。在商業(yè)地產(chǎn)上,推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣目標(biāo)也分兩類(lèi):用于自己經(jīng)營(yíng)業(yè)主和用于投資業(yè)主。自營(yíng)用戶關(guān)心是商圈成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資用戶則更重視該地段發(fā)展前景和投資回報(bào)周期。在整體交房、商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作后,推廣對(duì)象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,關(guān)鍵是怎樣吸引更多消費(fèi)者光顧商場(chǎng),從而提升整個(gè)商場(chǎng)人氣和形象,這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理面前一個(gè)迫切問(wèn)題。3．營(yíng)銷(xiāo)周期營(yíng)銷(xiāo)周期和市場(chǎng)供給量是密不可分?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,住宅地產(chǎn)提供量遠(yuǎn)超出商業(yè)地產(chǎn),所以消費(fèi)者可選擇機(jī)會(huì)就多,考慮周期也長(zhǎng),加上住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)向規(guī)模化、集約化發(fā)展,所以住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)周期相對(duì)就很長(zhǎng),在具體作業(yè)方法上,通常分成多個(gè)大階段來(lái)實(shí)施。商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不一樣,商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在前提是需要足夠市場(chǎng)支撐和足夠人群消費(fèi),所以商業(yè)地產(chǎn)通常都是在一個(gè)相對(duì)成熟區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā),這么投資總額相對(duì)很高,不過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)面積相對(duì)小,吸收用戶也少,所以營(yíng)銷(xiāo)周期要求盡可能短,不然戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng),市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度那就困難得多。4．消費(fèi)者關(guān)心問(wèn)題住宅消費(fèi)者關(guān)心多個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是:價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。商業(yè)地產(chǎn)用戶關(guān)心問(wèn)題是:地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必需有足夠人氣才能支撐,所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功,很大程度上是由地段等先天原因決定。5．推廣節(jié)奏房地產(chǎn)推廣一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期通常由多個(gè)遞進(jìn)階段組成:預(yù)熱期（市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期）、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、連續(xù)期和清盤(pán)期。作為住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō),因?yàn)橐殖啥鄠€(gè)營(yíng)銷(xiāo)階段推廣,所以它是由多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期組合而成,每一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期基礎(chǔ)上都要完整包含上述階段;不然市場(chǎng)引導(dǎo)不夠,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不全、消費(fèi)者對(duì)以后生活了解不夠,市場(chǎng)接收就有限。在商業(yè)地產(chǎn),可能只需包含上述部分階段,比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期合并,或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開(kāi)盤(pán)并立刻轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷(xiāo)期;假如先天條件優(yōu)越,不違反當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格體系,可能開(kāi)盤(pán)時(shí)就直接進(jìn)入了清盤(pán)期。6．媒介策略住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L是未來(lái)生活藍(lán)圖,所以宣傳方法幾乎是無(wú)所不用其極:精巧宣傳資料、優(yōu)美電視廣告、直擊人心平面廣告、意在維持長(zhǎng)久影響力提升企業(yè)形象戶外廣告等等。而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?很多媒介都無(wú)法考慮。比如電視廣告,因?yàn)橹谱鞒杀靖?必需長(zhǎng)久播放才有效果,而在較短單位時(shí)間內(nèi)無(wú)法全方面介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),所以使用極少;更多時(shí)候是投入信息量大平面廣告。但這也不是千篇一律,假如一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長(zhǎng),需要分階段推廣,此時(shí)電視廣告因?yàn)楹新?、色、形?yōu)點(diǎn),不管是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購(gòu)置方面,都含有其她媒介無(wú)法比擬優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于大項(xiàng)目而言,能夠在開(kāi)盤(pán)前后進(jìn)行一個(gè)月左右電視廣告輔助。另外,戶外廣告使用也極具針對(duì)性,通常都是意向用戶集中區(qū)域,比如機(jī)場(chǎng)、高速公路和商家集中商業(yè)區(qū),基礎(chǔ)上都是促銷(xiāo)型廣告,因?yàn)橄鄬?duì)很短周期來(lái)說(shuō),這些必需長(zhǎng)時(shí)間才能發(fā)揮影響力廣告是不適合。7．現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目工地包裝已經(jīng)越來(lái)越趨向于高成本,并追求夢(mèng)幻般效果,售樓處富麗堂皇,售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力,售樓處氣氛更象一個(gè)家,即使是工地圍擋也在“造夢(mèng)”標(biāo)準(zhǔn)上吸引消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)通常是“短、平、快”項(xiàng)目,而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中,所以四處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí),工地廣告充滿了濃厚商業(yè)味道,工地施工很快就能完成??每一個(gè)信息都在提醒用戶時(shí)間不多,趁早出手才有機(jī)會(huì)。8．宣傳費(fèi)用分配住宅地產(chǎn)周期長(zhǎng),所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?通常預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適宜,廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月時(shí)間內(nèi)。9．營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為盡可能吸引購(gòu)房者,住宅項(xiàng)目通常都會(huì)推出很多公關(guān)和促銷(xiāo)活動(dòng),比如常常性業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性?xún)?yōu)惠購(gòu)房等等。商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)都是在商場(chǎng)上打拼多年生意人,通常促銷(xiāo)手段之作用微乎其微,所以幾乎極少進(jìn)行專(zhuān)門(mén)性?xún)?yōu)惠活動(dòng),更多是公關(guān)性質(zhì)活動(dòng):比如專(zhuān)業(yè)人士組成“投資匯報(bào)會(huì)”、商家交流會(huì)等。綜合而言,住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)消費(fèi)群體不一樣,所以在營(yíng)銷(xiāo)策略上有很大不一樣,認(rèn)真比較其中差異,對(duì)我們營(yíng)銷(xiāo)推廣將有深遠(yuǎn)指導(dǎo)意義和關(guān)鍵現(xiàn)實(shí)作用。四、商業(yè)地產(chǎn)該怎樣策劃在中中國(guó)地,商業(yè)地產(chǎn)概念頻繁提及應(yīng)該是在以后,商業(yè)地產(chǎn)成為發(fā)展商、投資者焦點(diǎn)話題。然而,商業(yè)地產(chǎn)并不是想象中“香餑餑”,反而成了不少開(kāi)發(fā)商和投資者手中“燙手山芋”。商業(yè)地產(chǎn)策劃是一個(gè)智慧發(fā)明,它能在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中發(fā)明出新價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)有著本質(zhì)不一樣,不過(guò),目前很多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商卻在用住宅開(kāi)發(fā)思緒和模式來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),而現(xiàn)實(shí)中,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者只看到了這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)鏈中“發(fā)展商”、“投資者”這兩個(gè)元素,把商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)成了簡(jiǎn)單商鋪銷(xiāo)售工作,從而為商業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營(yíng)埋下了深重隱患。這直接造成了大面積商業(yè)地產(chǎn)空置,損害了開(kāi)發(fā)商及投資者利益。其實(shí),商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)課題,它不僅需要專(zhuān)業(yè)計(jì)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位,還需要專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)來(lái)營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣,專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。一樣是做平臺(tái),住宅地產(chǎn)做是居住平臺(tái),而商業(yè)地產(chǎn)做是商業(yè)平臺(tái),交易平臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行模式,不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律,還要對(duì)多種資源進(jìn)行有效整合。創(chuàng)建性、系統(tǒng)性、完整性、可導(dǎo)入性,更關(guān)鍵是能夠?qū)嵤┎攀遣邉澅举|(zhì),它能改變項(xiàng)目,產(chǎn)品形象市場(chǎng)地位,處理或排除一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一些阻礙和難題。商業(yè)地產(chǎn)策劃活動(dòng)沒(méi)有公式（不然就不是策劃了）,但有以下幾條策劃規(guī)律是需要掌據(jù)。一是價(jià)值發(fā)覺(jué),就是要在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值挖掘方面要獨(dú)具慧眼,找出他人沒(méi)有看到價(jià)值;二是以理服人,商業(yè)地產(chǎn)不相信煽情。商業(yè)地產(chǎn)是投資性物業(yè),是固化資本,投資者比消費(fèi)者理性,過(guò)分熱炒概念是沒(méi)有作用,有用是完美演繹盈利模式,合理推導(dǎo)要符合商業(yè)邏輯,這才是商鋪市場(chǎng)樂(lè)于接收引導(dǎo);三是以品牌策劃手法去策劃商業(yè)地產(chǎn);商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程就是這個(gè)項(xiàng)目商業(yè)品牌樹(shù)立過(guò)程,有了市場(chǎng)廣泛認(rèn)可,商業(yè)就會(huì)繁榮,商業(yè)繁榮結(jié)果就是這個(gè)商業(yè)物業(yè)升值或價(jià)值兌現(xiàn)快捷。附錄:商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)分通常,商業(yè)地產(chǎn)就是以商業(yè)功效、商業(yè)需求為導(dǎo)向,對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)需求和功效進(jìn)行科學(xué)計(jì)劃,以使之適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在功效設(shè)計(jì)、地段要求、目標(biāo)用戶等方面均存在較大差異。1、功效區(qū)分住宅功效要求較為單一,關(guān)鍵就是滿足大家居住功效,為大家提供一個(gè)能夠遮風(fēng)檔雨休憩之所。而商業(yè)所要承載功效就較為復(fù)雜,商業(yè)地產(chǎn)最通常功效是作為商品流通基礎(chǔ)設(shè)施,負(fù)擔(dān)商品流通展示功效,對(duì)人而言就是滿足大家購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還能夠承載其她功效,比如餐飲功效、娛樂(lè)功效、休閑功效、商務(wù)功效等等,就因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)功效要求靈活多變,故造成對(duì)其操控也就相對(duì)復(fù)雜。2、地段區(qū)分房地產(chǎn)因其不可移動(dòng)性,所以不管住宅還是商業(yè),對(duì)地段要求都比較高,而商業(yè)更之為甚。相對(duì)而言,住宅選擇地段彈性空間更大,不管城市中心,還是城市郊區(qū),抑或荒郊野嶺,均可開(kāi)發(fā)住宅。而商業(yè)則不一樣,商業(yè)一旦離開(kāi)城區(qū),來(lái)到郊外,就需要對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。比如適應(yīng)于城區(qū)零售百貨假如來(lái)到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)植樹(shù)原理,首先就是立地分析。假如地選錯(cuò)了,那肯定難以生存。商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”要求很高,項(xiàng)目最好處于道路十字路口或緊鄰干道,客流、人流、車(chē)流穿行方便,這么才能增加用戶光顧可能。3、用戶區(qū)分住宅地產(chǎn)包含用戶層面較窄,而商業(yè)地產(chǎn)包含用戶層面較寬。住宅目標(biāo)用戶通常分為兩類(lèi),一個(gè)是投資型用戶,一個(gè)是自用型用戶。投資性用戶乃是依靠買(mǎi)后出租及房產(chǎn)升值贏利。而自用型用戶乃是買(mǎi)后自用（不管過(guò)渡型居住還是永久性居?。５虡I(yè)地產(chǎn)用戶則包含了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類(lèi)人群。經(jīng)營(yíng)商戶又能夠分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及一般品牌店,下表為某購(gòu)物中心目標(biāo)商戶分類(lèi),能夠看出各類(lèi)商戶對(duì)物業(yè)要求都不盡一致。類(lèi)別描述示例主力店功效:客層范圍廣、吸納能力強(qiáng),是項(xiàng)目龍頭;品牌:含有很強(qiáng)品牌影響力;規(guī)模:含有較大規(guī)模,通常在平米以上;號(hào)召力:市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)。超市、百貨、專(zhuān)業(yè)店、電影院、游戲天地次主力店功效:含有較強(qiáng)輻射力,是關(guān)鍵客源錨固點(diǎn);品牌:含有較強(qiáng)品牌影響力;規(guī)模:通常在300平米以上;號(hào)召力:含有較強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力;桑拿、保齡球、高級(jí)餐飲、咖啡茶藝、數(shù)碼通訊、特色配套/餐飲旗艦品牌店國(guó)外二三線品牌,中國(guó)一線品牌,行業(yè)內(nèi)龍頭商戶,含有較大影響力,能帶動(dòng)大量其她商戶入場(chǎng),規(guī)模通常在80平米以上。品牌男裝、女裝珠寶首飾、中高級(jí)化妝品一般品牌店品牌著名度通常,不含有獨(dú)立吸納客源能力,借助集群效應(yīng)或寄生來(lái)挖掘商業(yè)價(jià)值。男裝、女裝、珠寶首飾、化妝品、箱包、皮具、家居家飾而投資者（買(mǎi)家）又分為自營(yíng)型與純粹投資型用戶兩類(lèi),下表為對(duì)二者描述。自營(yíng)型用戶1、重視運(yùn)行成本,對(duì)價(jià)格較為敏感;2、出于資金周轉(zhuǎn)考慮,不愿支付過(guò)多資金用于購(gòu)置鋪位;3、相對(duì)不輕易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氣氛引導(dǎo)。投資型用戶1、重視未來(lái)前景,關(guān)注租金回報(bào)和物業(yè)升值;2、沒(méi)有時(shí)間管理,喜愛(ài)靈活銷(xiāo)售模式,購(gòu)置面積較小;3、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨大流,喜愛(ài)跟風(fēng);4、輕易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氣氛引導(dǎo)。最終商業(yè)地產(chǎn)還包含到未來(lái)消費(fèi)者定位問(wèn)題,也就是商業(yè)運(yùn)行后,吸引什么樣人群前來(lái)商場(chǎng)消費(fèi)問(wèn)題。總而言之,商業(yè)地產(chǎn)用戶群復(fù)雜性要甚之于住宅。4、操作復(fù)雜性區(qū)分從開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)講,商業(yè)操作復(fù)雜性甚之于住宅。對(duì)于住宅而言,開(kāi)發(fā)商將住宅賣(mài)出后基礎(chǔ)就萬(wàn)事大吉了,住宅使用價(jià)值就開(kāi)始在消費(fèi)者手中表現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)后,是不能直接進(jìn)行消費(fèi),這時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不含有使用價(jià)值,它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)行使用。而招商運(yùn)行乃是商業(yè)地產(chǎn)生死步驟,稍有不甚,便會(huì)將商業(yè)帶入萬(wàn)劫不覆深淵。比如中國(guó)很多商業(yè)就是沒(méi)有處理好招商與銷(xiāo)售之間關(guān)系而造成項(xiàng)目夭折。5、物業(yè)要求區(qū)分住宅對(duì)物業(yè)要求相對(duì)簡(jiǎn)單,只要能滿足居住功效就能夠,對(duì)層高、荷載等要求也不高。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言,對(duì)物業(yè)層高、柱距（網(wǎng)）、荷載、電梯等都有很細(xì)致要求,任何一點(diǎn)差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目生存。不一樣商業(yè)業(yè)態(tài),對(duì)物業(yè)要求不一樣,通常百貨店、酒吧、娛樂(lè)、健身樓板承關(guān)鍵達(dá)成500-600千克,建材超市要求荷載4000千克,一般日用具倉(cāng)儲(chǔ)1000千克,五金工業(yè)品倉(cāng)儲(chǔ)店荷載就要達(dá)成1500千克。不一樣業(yè)態(tài),對(duì)高度要求亦不相同,做生活超市,5米層高就能夠了;假如做建材超市,最少要8米層高;而做倉(cāng)儲(chǔ)話,要9米。假如建電影院,最少要9米層高,因?yàn)槲磥?lái)會(huì)使用大銀幕。而住宅活荷載只要200千克,層高達(dá)成2.8—3米就能夠了,由此可見(jiàn)住宅物業(yè)要求要相對(duì)簡(jiǎn)單多。6、銷(xiāo)售模式區(qū)分住宅銷(xiāo)售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單,通常為直接銷(xiāo)售,買(mǎi)賣(mài)兩清。而商業(yè)銷(xiāo)售則形式多樣,通常而言分為四種模式,直接銷(xiāo)售模式、帶租約模式、返租式銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售模式。而且每種銷(xiāo)售模式還能夠繼續(xù)細(xì)分,比如直接銷(xiāo)售模式還能夠分為有條件和無(wú)條件兩種（是否又經(jīng)營(yíng)管理約束）。而返租式銷(xiāo)售更是靈活多樣,能夠年返,也能夠一次性返,或者二者結(jié)合。亦可分為短期返（五年及以?xún)?nèi)）和長(zhǎng)久返(五年以上),更可分為保底或不保底等等。不一而足,每種銷(xiāo)售方法都有其銷(xiāo)售適應(yīng)對(duì)象。7、投資回報(bào)形式對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)形式有三種,一是銷(xiāo)售贏利,二是后期經(jīng)營(yíng)收益,三是物業(yè)升值;而住宅投資回報(bào)形式只能經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷(xiāo)售只能獲取短期資金回籠或者處理開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題,而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)最關(guān)鍵形式。比如北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心,60多萬(wàn)平方米一寸都沒(méi)有賣(mài);上海梅隆購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)時(shí)候投資不到5個(gè)億,后有機(jī)構(gòu)出50億收購(gòu),卻被婉拒,因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每年都在升值,而且經(jīng)營(yíng)收益很高。所以,商業(yè)地產(chǎn)真正價(jià)值并非是銷(xiāo)售,而是獲取長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。8、專(zhuān)業(yè)性程度商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專(zhuān)業(yè)要求程度和關(guān)鍵都是不一樣,商業(yè)地產(chǎn)除了要遵照住宅地產(chǎn)所遵照建筑規(guī)范和消防規(guī)范外,還要遵照第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專(zhuān)業(yè)性要求極高,是多個(gè)商業(yè)微觀問(wèn)題綜合處理結(jié)果,住宅地產(chǎn)運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜商業(yè)設(shè)計(jì)。從過(guò)程上看,住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端,而商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售只是經(jīng)營(yíng)開(kāi)始,還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。所以,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)運(yùn)作對(duì)專(zhuān)業(yè)程度要求是不一樣。紅塵紫陌,有轟轟烈烈昨日,也有平淡如水今天。在生活平平仄仄韻腳中,一直都泛著小說(shuō)清香,我看到每一寸光陰都落在我宣紙上,跌進(jìn)每一個(gè)方方正正小楷里,沉香、迷醉。秋光靜好,窗外陽(yáng)光和細(xì)微風(fēng)都好,我也尚好。不去向秋寒暄,只愿坐在十月門(mén)扉,寫(xiě)一闕清麗小詩(shī),送給秋天;在一杯香茗里欣然,讀一抹秋意闌珊,依著深秋,細(xì)嗅桂花香馥,賞她們淡定從容地綻放。聽(tīng)風(fēng)穿過(guò)幽幽長(zhǎng)廊,在平淡簡(jiǎn)約人生中,把日子過(guò)成云卷云舒,行云流水模樣,過(guò)成一幅畫(huà),一首詩(shī)。有你,有我,有愛(ài),有暖,就好。在平靜恬淡時(shí)光里,勾勒我們最美今天和明天。醉一簾秋之幽夢(mèng),寫(xiě)一行小字,念一個(gè)遠(yuǎn)方,癡一生眷戀。一記流年,一寸相思。不許海誓山盟,只許你在,我就在。你是我前世今生愛(ài),是刻在心頭一枚朱砂。任由塵世千般云煙散盡,任由風(fēng)沙凝固成沙漠墻,你仍然是我生命風(fēng)景。人生苦短,且行且珍愛(ài)。十月如詩(shī),就讓我獨(dú)醉其中吧!行走紅塵,做最簡(jiǎn)單自己。簡(jiǎn)單讓人愉快,愉快人,都是因?yàn)楹?jiǎn)單。心豁達(dá),坦然,不存勾心斗角。從容面對(duì)人生,做最好自己,巧笑嫣然,你若盛開(kāi),蝴蝶自來(lái)。那就做一朵花吧!優(yōu)雅綻放,優(yōu)雅凋謝,不帶憂傷,只記美好。這個(gè)秋日,一切都很美,陽(yáng)光淺淺,云舞蒼穹,閑風(fēng)淡淡。撿拾一片薄如蟬翼枯葉,寫(xiě)著季節(jié)流轉(zhuǎn)小說(shuō),沉淀著歲月風(fēng)華。平靜享受生命路徑上一山一水。執(zhí)筆揮墨,耕耘愛(ài)世界,輕聲吟唱?dú)q月安好,把一縷縷醉人情懷,婉約成小字里風(fēng)月千里,泅成指尖上浪漫和馨香。靜立于秋光瀲滟里,賞碧水云天,攜來(lái)閑云幾片,柔風(fēng)幾縷,縫進(jìn)歲月香囊里,將唯美雅致收藏,醉臥美好時(shí)光。秋,是靜美,是收獲,是滿載期望而歸季節(jié)。秋只因葉落,葳蕤消,花殘瘦影,不免總給人一個(gè)無(wú)邊蕭瑟。然而秋,也有秋美。如黃巢《不第后賦菊》詩(shī)中有句:待到秋來(lái)九月八,我花開(kāi)后百花殺。是不是聽(tīng)起來(lái)尤其霸道有味。誰(shuí)說(shuō)秋實(shí)悲涼,百花殘了何妨？我菊正艷艷,香影欹滿山。還有一句歌詞叫:春游百花,秋有月。秋天月,要比任何季節(jié)都美,都明亮,都讓人迷戀陶然。秋有赤楓把漂亮秋燃燒成通紅火辣,秋有萬(wàn)千銀杏如蝶,秋哪有蕭索？秋一直很美,你可有發(fā)覺(jué)美眼睛呢？每一個(gè)季節(jié),都有著不一樣旖旎。人生何嘗不是如四季,有青春絕艷花季,也有老驥伏櫪暮年。容顏老去,青春不復(fù),全部美好不會(huì)消失,一直珍藏著。即便時(shí)光變得荒涼,而你我一直永如初見(jiàn),相互溫柔以待。走進(jìn)十月,驀然回首,你我都在,惟愿光陰路上,且行且惜,寂靜相伴,無(wú)悔一