房地產(chǎn)行業(yè)銷售項(xiàng)目管理一、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理主講:朱明高級技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師高級技能專業(yè)教師汽車維修高級考評員授人以魚不如授人以漁前言項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)，項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。授人以魚不如授人以漁建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護(hù)，購房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無上”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個生命周期的項(xiàng)目管理,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。

授人以魚不如授人以漁概述房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)可分為：

(1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。

授人以魚不如授人以漁(2)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。授人以魚不如授人以漁(3)三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動營銷。授人以魚不如授人以漁第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論授人以魚不如授人以漁什么是項(xiàng)目什么是項(xiàng)目管理開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容項(xiàng)目的生命周期項(xiàng)目資源國際項(xiàng)目管理發(fā)展中國項(xiàng)目管理狀況項(xiàng)目管理知識體系授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目的含義對確定性對象按限定時間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目的特征項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性；項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；項(xiàng)目對象具有確定性；授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目管理定義:項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動中運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對項(xiàng)目的需求和期望?！?xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。授人以魚不如授人以漁

開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容三大階段1，前期的準(zhǔn)備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營階段授人以魚不如授人以漁前期的準(zhǔn)備階段主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。授人以魚不如授人以漁建筑施工階段工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。授人以魚不如授人以漁經(jīng)營階段房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目的生命周期概念階段規(guī)劃階段實(shí)施階段結(jié)束階段授人以魚不如授人以漁概念階段主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行授人以魚不如授人以漁1．

根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。

2．

請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。

3．

通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。

本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。

授人以魚不如授人以漁規(guī)劃階段對可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備授人以魚不如授人以漁1．

確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。

2．

確定項(xiàng)目經(jīng)理。

3．

確定項(xiàng)目組主要成員。

4．

確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）

授人以魚不如授人以漁5．

提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。6．

通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。

本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。

授人以魚不如授人以漁實(shí)施階段按計(jì)劃啟動實(shí)施項(xiàng)目工作授人以魚不如授人以漁1．

建立項(xiàng)目組織。

2．

取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。

3．

制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。

4．

通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。

5．

通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項(xiàng)目實(shí)施過程）。

6．

合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。

授人以魚不如授人以漁7．

項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。

8．

水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。

本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。

授人以魚不如授人以漁結(jié)束階段項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作授人以魚不如授人以漁1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。

2．物業(yè)公司對項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。

3．配合物業(yè)公司交房。

4．項(xiàng)目清算。

5．資產(chǎn)清理。

6．文檔總結(jié)。

7．對整個項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

8．

解散項(xiàng)目組。

授人以魚不如授人以漁本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備.授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目資源資源:一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價值的東西自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源人力和人才(man)、材料(material)、機(jī)械(machine)、資金(money)、信息(message)、科學(xué)技術(shù)(methodofS&T)及市場(market)等.<7M>項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。30項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在和未來全球化的市場競爭中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵！授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展古代:追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠…近代項(xiàng)目管理的萌芽:工人為20世紀(jì)40年代，‘曼哈頓計(jì)劃’。近代項(xiàng)目管理的成熟:

關(guān)鍵路線法（CPM）和計(jì)劃評審技術(shù)(PERT）阿波羅登月計(jì)劃現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展:

面向市場和競爭.項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。注重人的因素注重顧客注重柔性管理注重管理工具美國項(xiàng)目管理狀況（1）IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀1994年，StandishGroup對于IT8400個項(xiàng)目（投資250億美圓）的研究結(jié)果：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)16%項(xiàng)目需要補(bǔ)救50%徹底失敗34%授人以魚不如授人以漁美國項(xiàng)目管理狀況（2）項(xiàng)目平均預(yù)算超出90%，進(jìn)度超出120%項(xiàng)目總數(shù)33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲52.7%的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的189%以上.只有16.2%項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成平均時間超出量是原估算的222%-在大公司，只有9%的項(xiàng)目按預(yù)算，按進(jìn)度完成授人以魚不如授人以漁美國項(xiàng)目管理狀況(3)按三個項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查調(diào)查者：Dr.Frame美國項(xiàng)目管理協(xié)會成員時間：1997調(diào)查范圍：438位項(xiàng)目工作人員授人以魚不如授人以漁美國項(xiàng)目管理狀況(4)最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況：嚴(yán)重費(fèi)用超支17%一定程度費(fèi)用超支38%完全按預(yù)算執(zhí)行27%一定程度費(fèi)用節(jié)余12%大量費(fèi)用節(jié)余6%授人以魚不如授人以漁美國項(xiàng)目管理狀況(5)最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度相差甚遠(yuǎn)者29%完全達(dá)到規(guī)范要求51%實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求20%授人以魚不如授人以漁美國項(xiàng)目管理狀況(6)最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度嚴(yán)重拖期35%一定程度拖期34%按時完成22%一定程度提前8%大量提前1%授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目出現(xiàn)問題的常見原因組織方面出現(xiàn)問題對需求缺乏管理缺乏計(jì)劃和控制估算錯誤授人以魚不如授人以漁國際項(xiàng)目管理組織1美國項(xiàng)目管理協(xié)會PMI（ProjectManagementInstitute)創(chuàng)建：60年代，性質(zhì)：國際性組織分會：245個成員：企業(yè)、高校、研究單位職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展國際項(xiàng)目管理組織2國際項(xiàng)目管理協(xié)會IPMA(InternationalProjectManagementAssociation）創(chuàng)建：1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織成員：國家級項(xiàng)目管理協(xié)會職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證國際項(xiàng)目管理知識體系美國PMI——項(xiàng)目管理的知識體系PMBOK(ProjectManagementBodyofKnowledge)九個知識領(lǐng)域歐洲IPMA——項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ)ICB(IPMACompetenceBaseline)42個知識和實(shí)踐元素，其中核心元素28個，增加元素14個。PMBOK項(xiàng)目管理知識體系項(xiàng)目過程和整體化項(xiàng)目管理基本概念內(nèi)外環(huán)境項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項(xiàng)目范圍管理

項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險管理風(fēng)險鑒別風(fēng)險估量風(fēng)險對策風(fēng)險控制項(xiàng)目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度控制項(xiàng)目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購管理采購規(guī)劃詢價與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收報(bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營流程改造主要的一般管理技能金融和會計(jì)、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；通過激勵、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；通過個人時間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系一般管理知識和實(shí)踐.項(xiàng)目管理知識體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念,搭接的范圍并非按比例的.授人以魚不如授人以漁

國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證

PMI項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證ProjectManagementProfessional---PMPIPMA四級證書認(rèn)證CertificatedProgramDirector---CPD

工程主任認(rèn)證總經(jīng)理級CertificatedProjectManager---CPM項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證RegisteredProjectManagementProfessional---PMP注冊項(xiàng)目管理工程師ProjectManagementFachmann---PMF項(xiàng)目管理技術(shù)員授人以魚不如授人以漁ISO10006第一版頒布時間:1997-12-15文件名稱:Qualitymanagement--Guidelinestoqualityinprojectmanagement中國項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理；90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項(xiàng)目管理知識推廣；2001開始建立《中國項(xiàng)目管理知識體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》工作。授人以魚不如授人以漁面臨加入WTO挑戰(zhàn)的中國企業(yè)中國在今年加入WTO已無大障礙；中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；中國市場將失去高關(guān)稅的保護(hù)；市場競爭的激烈殘酷，適應(yīng)期1--3年；中國項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的重要因素。授人以魚不如授人以漁第二章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)授人以魚不如授人以漁開發(fā)商的管理模式房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織授人以魚不如授人以漁開發(fā)商的管理模式

現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為：部門制公司制事業(yè)部制專業(yè)管理制授人以魚不如授人以漁部門制項(xiàng)目管理模式根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。工程和造價部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。銷售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。授人以魚不如授人以漁公司制項(xiàng)目管理模式公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。授人以魚不如授人以漁事業(yè)部制項(xiàng)目管理模式事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對外委托。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)。授人以魚不如授人以漁專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項(xiàng)目和工作分解為若干個包，其目的是便于項(xiàng)目承包。

授人以魚不如授人以漁分標(biāo)的重要性通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。通過分標(biāo)可以明確地，靈活地對項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。通過分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。授人以魚不如授人以漁分標(biāo)的方式分階段分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中長期被采用；總承包（統(tǒng)包），即‘設(shè)計(jì)-建造-交鑰匙’項(xiàng)目，由一個承包商來承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目管理的工作班子。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理部授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部的作用1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖；授人以魚不如授人以漁3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時要協(xié)調(diào)各個部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體；2，使各個成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開始推進(jìn)工作。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理（1）

1.項(xiàng)目經(jīng)理的地位：項(xiàng)目委托人的代表，項(xiàng)目全過程管理的核心，項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（2）1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作3)要善于應(yīng)變4)如實(shí)反映情況5)及時收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng)授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（3）項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。選人要慎重，用人要信任?！耙扇瞬挥?，用人不疑”。項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選?！鞍l(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人?！笔谌艘贼~不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理的基本工作（4）1，規(guī)劃項(xiàng)目管理目標(biāo)；2，制定職工行為準(zhǔn)則；3，選用人才；授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（5）1，決策；2，深入實(shí)際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實(shí)合同；授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目班子項(xiàng)目班子共同點(diǎn)：1.職責(zé)是對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。2.項(xiàng)目班子一般都是臨時性組織，3.項(xiàng)目班子一定要以一定的結(jié)構(gòu)形式組織起來。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：1、尊重和關(guān)懷所有員工2、讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則3、員工既是單個成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流4、為個體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo)5、對團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎勵6、表現(xiàn)出對團(tuán)隊(duì)的忠誠授人以魚不如授人以漁營造班子激勵機(jī)制激勵理論馬斯洛(Maslow)層次需求論：

一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。荷茲伯格(Herzberg)雙因素論

體能因素：

使人滿足

帶來積極因素

成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔

保健因素：

減少不滿和消極因素

工作條件、薪水、上級關(guān)系、

公司制度、考勤等授人以魚不如授人以漁＃獎勵基金＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎勵和表彰。＃對表現(xiàn)好的成員指派使他們滿意的工作＃在安排任務(wù)進(jìn)度時照顧表現(xiàn)突出的成員，＃把新購置的電腦、分配給工作表現(xiàn)好的成員＃給有才能、有成績的班子成員提供在眾人面前或上級領(lǐng)導(dǎo)面前亮相的機(jī)會＃在決策之前征求有能力、有主見，對項(xiàng)目有熱情、有責(zé)任心的成員意見，以示對他們的器重和賞識激勵措施授人以魚不如授人以漁有成效項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)對項(xiàng)目目標(biāo)的清晰理解對每位成員角色和職責(zé)的明確期望目標(biāo)導(dǎo)向高度的合作互助高度信任授人以魚不如授人以漁提高效率—胡蘿卜加大棒不明智第一時間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項(xiàng)目之中）設(shè)定現(xiàn)實(shí)目標(biāo)（問題：計(jì)劃制定與項(xiàng)目經(jīng)理被任命之前）選用技術(shù)水平高的人員（請專家顧問的開支比起生手長時間工作的開支要少的多）授人以魚不如授人以漁有效地管理時間1、每個周末，找出幾個（2-5個）下周要完成的目標(biāo)。2、每天結(jié)束時，列出第2天要做的事情。3、早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。4、控制干擾，不要讓、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。5、學(xué)會說“不”。6、有效利用時間（零碎時間）7、盡量一次性處理大部分時間8、周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎賞你自己。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目會議的類型情況評審會議解決問題會議技術(shù)設(shè)計(jì)評審會議授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目情況評審會議日程項(xiàng)目情況評審——團(tuán)隊(duì)會議議程8：00AM自上次會議以來的成績硬件張強(qiáng)軟件李麗文件劉偉8：30成本、進(jìn)度計(jì)劃和工作范圍王磊進(jìn)展情況趨勢預(yù)測預(yù)測差異8：45必要的糾正措施相關(guān)人員9：15改進(jìn)的機(jī)會所有人員9：30討論所有人員9：50行動細(xì)目分配所有人員10：00劉霞休會授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績效評估書項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果如何擴(kuò)展他的知識需要進(jìn)一步提高的地方授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目后的評估團(tuán)隊(duì)會議1、技術(shù)績效工作范圍質(zhì)量管理變更2、成本績效3、進(jìn)度計(jì)劃績效4、項(xiàng)目計(jì)劃與控制5、客戶聯(lián)系6、團(tuán)隊(duì)7、交流8、識別問題與解決問題9、對未來項(xiàng)目的建議授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目后客戶評價調(diào)查表請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項(xiàng)目管理績效。如需更多的空間回答，請另附幾頁。項(xiàng)目名稱：——————————————————————低

滿意度高1、工作范圍的完成12345678910評價———————————————————————————————————————————2、工作質(zhì)量12345678910評價———————————————————————————————————————————3、進(jìn)度計(jì)劃績效12345678910評價———————————————————————————————————————————4、預(yù)算績效12345678910評價———————————————————————————————————————————5、交流12345678910評價———————————————————————————————————————————6、客戶聯(lián)系12345678910評價———————————————————————————————————————————7、總體績效12345678910評價———————————————————————————————————————————你意識到實(shí)際收獲了什么——————或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有——————收益？A、數(shù)量收益——————————————B、質(zhì)量收益————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻?xiàng)目中改善我們的工作？請寫下你的有關(guān)建議授人以魚不如授人以漁問題一：如果你是一個房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？授人以魚不如授人以漁問題二：結(jié)合實(shí)際工程，來說明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門及其工作要點(diǎn)？授人以魚不如授人以漁問題三：您認(rèn)為一個合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？授人以魚不如授人以漁第三章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查；3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)測和控制分析；授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項(xiàng)目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；授人以魚不如授人以漁二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。授人以魚不如授人以漁三，市場性1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。授人以魚不如授人以漁四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。概念要新，主題要新。授人以魚不如授人以漁五，可操作性1，在實(shí)際市場環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場條件的可操作性；2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為“紙上談兵”授人以魚不如授人以漁六，多樣性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。授人以魚不如授人以漁市場調(diào)查的類型1，探測性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題；2，描述性調(diào)查：對具體的問題作如實(shí)反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預(yù)測性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來的一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法1，訪問法：面談?wù){(diào)查，調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實(shí)驗(yàn)法授人以魚不如授人以漁市場調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識的調(diào)查人員；2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問卷；現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對所有的信息進(jìn)行歸檔儲存。授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項(xiàng)目的市場定位；4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。授人以魚不如授人以漁其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。3，可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。授人以魚不如授人以漁4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。5，可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。授人以魚不如授人以漁可行性研究(FeasibilityStudy)對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（Scenarios)。產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（FunctionalSpecification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問題。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作方法。授人以魚不如授人以漁可行性研究要素1）技術(shù)可行性；2）組織體制可行性;3）財(cái)務(wù)可行性；4）經(jīng)濟(jì)可行性;5）生態(tài)和社會可行性;6)風(fēng)險和不確定性。授人以魚不如授人以漁評估一項(xiàng)方案的可行性需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素--“硬”的可以計(jì)量的方面,也要注重其他“軟”的因素.軟性系統(tǒng)分析(SoftSystemsAnalysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實(shí)的“硬”信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法.SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用.SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法(RICHPictureAnalysis),這是對一種形式展開的完整分析:它識別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會因素。授人以魚不如授人以漁技術(shù)可行性評價技術(shù)是否成熟；-有利部件分析法（FeatureAnalysis)是對用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。有利部件（Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。分析步驟：1、識別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；2、計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（FigureofMerit簡稱FOM);3、比較FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。授人以魚不如授人以漁財(cái)務(wù)可行性對一個特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？如果投資資源有幾種備選的機(jī)會，那一種會帶來最佳回報(bào)？授人以魚不如授人以漁

成本—收益分析

成本—收益分析：該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識別、詳述和評估建議的成本，包括采購、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役；在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識別、詳述和評估建議的收益。無形成本—收益分析：某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語。

一次成本—收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。授人以魚不如授人以漁相關(guān)概念和信息1資本成本[CapitalCost]包括：對一項(xiàng)資產(chǎn)的基本收購價格；在安裝和使用一項(xiàng)使用資產(chǎn)時以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本。收入成本[RevenueCost]:在一個項(xiàng)目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本。收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。授人以魚不如授人以漁相關(guān)概念和信息2管理費(fèi)包括：行政費(fèi)用，如租金和費(fèi)用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險、文具等等；普通管理人員的薪水和費(fèi)用；行政機(jī)構(gòu)、機(jī)器和家具上的折舊。融資成本：財(cái)務(wù)資源的使用本身所花費(fèi)的金錢。它們通常是對項(xiàng)目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項(xiàng)目收益把這些余額還清。為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏利能力的計(jì)算值相比較。授人以魚不如授人以漁相關(guān)概念和信息3報(bào)酬率[RateofReturn]—項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。融資成本率—取下列最高的成本率：對借來的資金所要支付的利息；如果投在其他具有最佳優(yōu)勢的地方，該資金所獲得的利率；企業(yè)當(dāng)前投資匯報(bào)率。如果一個建議的評估顯示潛在的報(bào)酬率超過了所選擇的融資成本率，從財(cái)務(wù)角度看，其可行性不會有什么疑問。授人以魚不如授人以漁生態(tài)和社會因素生態(tài)方面：一個組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購買對環(huán)境無害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強(qiáng)制人們考慮生態(tài)問題。社會因素：項(xiàng)目、過程或產(chǎn)品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。授人以魚不如授人以漁高風(fēng)險建議書如果新奇要素在一個項(xiàng)目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險。存在三方面的風(fēng)險：1、規(guī)模；2、技術(shù)的成熟；3、結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。項(xiàng)目越大，風(fēng)險也越大。規(guī)模的增長往往意味著復(fù)雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復(fù)雜性。授人以魚不如授人以漁

可行性研究工作程序授人以魚不如授人以漁可行性研究報(bào)告的內(nèi)容：1）實(shí)施要點(diǎn)；2）項(xiàng)目背景和歷史；3）市場和生產(chǎn)能力；4）原材料投入；5）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；6）項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；7）人力；8）項(xiàng)目執(zhí)行；9）財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價。授人以魚不如授人以漁國家計(jì)委：工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1、總論2、需求預(yù)測和擬建規(guī)模3、資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況4、設(shè)計(jì)方案5、建廠條件與廠址方案6、環(huán)境保護(hù)7、企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)8、實(shí)施進(jìn)度建議9、投資估算和資金籌措10、社會及經(jīng)濟(jì)效果評價授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目選定

1.機(jī)會研究:進(jìn)行具體可行性研究前的預(yù)備性調(diào)查研究。

2.項(xiàng)目選定社會的某種需要可以通過多種不同的項(xiàng)目來滿足。個人和組織可能會同時識別出多個項(xiàng)目，需對這些項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行篩選――項(xiàng)目選定。授人以魚不如授人以漁決策者的思考授人以魚不如授人以漁規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系項(xiàng)目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復(fù)進(jìn)行）活動排列活動時間估計(jì)費(fèi)用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項(xiàng)目分解制定進(jìn)度計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對措施風(fēng)險量化風(fēng)險識別交流溝通規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行保證性過程信息分發(fā)團(tuán)隊(duì)建設(shè)詢價和招標(biāo)資源選擇合同管理質(zhì)量保證范圍核實(shí)執(zhí)行過程控制過程計(jì)劃過程控制過程授人以魚不如授人以漁控制過程進(jìn)展報(bào)告整體控制保證性過程范圍變更控制進(jìn)度控制成本控制質(zhì)量控制風(fēng)險控制計(jì)劃過程收尾過程執(zhí)行過程授人以魚不如授人以漁結(jié)過程范圍核實(shí)行政收尾合同收尾控制過程授人以魚不如授人以漁第四章項(xiàng)目整體管理項(xiàng)目計(jì)劃制定1、輸入其他計(jì)劃編制的輸出歷史信息組織方針約束條件假定2、工具和技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃編制的方法項(xiàng)目干系人的技能和知識項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃詳細(xì)依據(jù)授人以魚不如授人以漁組織方針任何與項(xiàng)目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于：質(zhì)量管理—過程審計(jì)，不斷改進(jìn)的目標(biāo)。人事管理—雇傭和解雇的指導(dǎo)方針、雇員表現(xiàn)評審。財(cái)務(wù)控制—報(bào)告時間、規(guī)定的花費(fèi)和支出審查、會計(jì)準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃1項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計(jì)劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。應(yīng)該明確區(qū)分項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃是一個文件或文件集，隨著有關(guān)項(xiàng)目信息的獲得而不斷改變。而項(xiàng)目執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃2項(xiàng)目計(jì)劃通常包括如下內(nèi)容：項(xiàng)目章程項(xiàng)目管理方法和策略描述范圍說明執(zhí)行控制工作分解結(jié)構(gòu)的人費(fèi)用估算、計(jì)劃開始時間和職責(zé)進(jìn)度和成本執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃主要里程碑和每個目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)日期關(guān)鍵的或所需人員主要風(fēng)險，包括約束條件和假定，以及各自計(jì)劃的應(yīng)對措施。輔助管理計(jì)劃未解決事宜和未定的決策組織結(jié)構(gòu)圖授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目章程項(xiàng)目章程是正式確認(rèn)項(xiàng)目存在的文檔，它應(yīng)該直接或參見其它文件以包括以下文件：項(xiàng)目要滿足的商業(yè)需求.產(chǎn)品或服務(wù)描述.項(xiàng)目章程應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位根據(jù)項(xiàng)目的需要而定。項(xiàng)目章程授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目活動使用組織資源的權(quán)利。當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項(xiàng)目章程。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃詳細(xì)依據(jù)組織的方針糾正措施2、工具和技術(shù)一般管理技術(shù)產(chǎn)品所需的技能和知識工作授權(quán)體系執(zhí)行情況檢查例會項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)組織程序2、輸出工作結(jié)果變更申請授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)11、一般管理技術(shù)。諸如領(lǐng)導(dǎo)、溝通和談判等一般管理技術(shù)對有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來說是必不可少的。2、產(chǎn)品所需的技能和知識。3、工作授權(quán)體系。工作授權(quán)體系是批準(zhǔn)項(xiàng)目工作的一個正式程序，用來確保按著恰當(dāng)?shù)臅r間、合適的順序完成工作。典型的授權(quán)形式是開始某具體活動或工作包的書面授權(quán)。授權(quán)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。例如，對許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)24、執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)24、執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。授人以魚不如授人以漁整體變更控制過程1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告變更申請2、工具和技術(shù)變更控制系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況測量補(bǔ)充計(jì)劃編制項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃更新糾正措施教訓(xùn)授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)24、執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。授人以魚不如授人以漁整體變更控制過程1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告變更申請2、工具和技術(shù)變更控制系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況測量補(bǔ)充計(jì)劃編制項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃更新糾正措施教訓(xùn)授人以魚不如授人以漁整體變更控制整體變更控制所關(guān)心的是：對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；當(dāng)變更發(fā)生時對實(shí)際變更進(jìn)行管理。整體變更控制要求：維護(hù)執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性—所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃。確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險、質(zhì)量和人員配置。授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)24、執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。授人以魚不如授人以漁整體變更控制過程1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告變更申請2、工具和技術(shù)變更控制系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況測量補(bǔ)充計(jì)劃編制項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃更新糾正措施教訓(xùn)授人以魚不如授人以漁整體變更控制整體變更控制所關(guān)心的是：對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；當(dāng)變更發(fā)生時對實(shí)際變更進(jìn)行管理。整體變更控制要求：維護(hù)執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性—所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃。確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險、質(zhì)量和人員配置。授人以魚不如授人以漁協(xié)調(diào)涉及整個項(xiàng)目的變更執(zhí)行情況報(bào)告整體變更控制輔助變更控制范圍變更控制進(jìn)度變更控制費(fèi)用變更控制質(zhì)量控制風(fēng)險變更控制合同管理授人以魚不如授人以漁變更控制系統(tǒng)變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項(xiàng)目文檔變更的步驟。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請求。變更控制委員會的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項(xiàng)目干系人的同意。對于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來處理無須審查而批準(zhǔn)的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的“自動”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項(xiàng)目管理中引起麻煩。授人以魚不如授人以漁第四章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制授人以魚不如授人以漁建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)項(xiàng)目進(jìn)度控制成本控制質(zhì)量控制合同管理安全管理組織協(xié)調(diào)授人以魚不如授人以漁進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。通過以下幾個指標(biāo)來衡量：1，持續(xù)時間；2，項(xiàng)目的結(jié)果狀態(tài)；3，已完成工程的價值量；4，資源消耗指標(biāo)；授人以魚不如授人以漁成本控制在各個階段（投資決策，設(shè)計(jì)，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。授人以魚不如授人以漁質(zhì)量控制特點(diǎn)1，全面性2，及時性與主動性3，標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性授人以魚不如授人以漁前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；授人以魚不如授人以漁合同管理選擇合適的合同種類：1，總價合同；2，單價合同；3，成本加酬金合同；授人以魚不如授人以漁決定合適的招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競爭招標(biāo)；授人以魚不如授人以漁確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對承包商的激勵措施；授人以魚不如授人以漁6，設(shè)計(jì)合同條款，通過合同保證對項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個完整的控制體系；7，為了保證雙方的誠實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；授人以魚不如授人以漁安全管理業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。授人以魚不如授人以漁組織協(xié)調(diào)是管理的一項(xiàng)基本職能，是為了實(shí)現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計(jì)劃，對組織內(nèi)外各單位和個人的工作活動和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動。授人以魚不如授人以漁第五章：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理授人以魚不如授人以漁經(jīng)營階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理目標(biāo)市場拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的特點(diǎn)市場要素的多樣性1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內(nèi)容；2，微觀要素：圍繞市場營銷所投入的要素；授人以魚不如授人以漁經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的壁壘高；2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷設(shè)置了障礙，如在交易時需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時間比較長；開展?fàn)I銷活動時，很難把握市場信息；授人以魚不如授人以漁市場效益的綜合性1，經(jīng)濟(jì)效益2，社會效益3，環(huán)境效益授人以魚不如授人以漁

房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制營銷計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項(xiàng)目營銷活動預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營銷活動的書面表達(dá)。授人以魚不如授人以漁第六章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理竣工驗(yàn)收事后評價物業(yè)管理授人以魚不如授人以漁竣工驗(yàn)收程序根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個房地產(chǎn)項(xiàng)目分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報(bào)告；授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目全部完成后，經(jīng)過各項(xiàng)單驗(yàn)，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項(xiàng)目主管部門或建設(shè)單位想負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位提出竣工驗(yàn)收申請報(bào)告。授人以魚不如授人以漁竣工驗(yàn)收程序流程圖授人以魚不如授人以漁 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗(yàn)（施工單位）結(jié)果竣工初驗(yàn)結(jié)果正式驗(yàn)收結(jié)果工程交接返修，補(bǔ)修授人以魚不如授人以漁物業(yè)公司概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。授人以魚不如授人以漁3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格；屬于服務(wù)性行業(yè)。5，權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：授人以魚不如授人以漁（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際制訂小區(qū)管理辦法。（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理。（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。（5）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理。授人以魚不如授人以漁（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

授人以魚不如授人以漁義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營管理。2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可通過。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。授人以魚不如授人以漁物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件：（1）有合格的管理章程和管理辦法。（2）有20–30萬以上的貨幣注冊資金。（3）有固定的注冊及經(jīng)營地點(diǎn)。（4）擁有或委托管理建筑面積1-5萬m2以上的物業(yè)。（5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。（多層6人，高層大樓配8人）（6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。授人以魚不如授人以漁2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。（1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（2）辦公室（3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場競爭）（4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)）授人以魚不如授人以漁（5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）（7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）授人以魚不如授人以漁規(guī)章制度業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。授人以魚不如授人以漁業(yè)主管理委員會章程：是關(guān)于業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會選舉，產(chǎn)生，活動和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。授人以魚不如授人以漁住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費(fèi)用等。授人以魚不如授人以漁物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；授人以魚不如授人以漁物業(yè)管理的基本程序流程圖：早期介入-物業(yè)管理部門成立-管理人員選拔與培訓(xùn)-制訂規(guī)章制度-物業(yè)的驗(yàn)收與接管-住戶入住-檔案資料的建立-日常管理與維護(hù)-配套設(shè)施的完善-系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。授人以魚不如授人以漁物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。授人以魚不如授人以漁關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；授人以魚不如授人以漁案例分析授人以魚不如授人以漁香榭麗花園（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；授人以魚不如授人以漁營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合營銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會，制定營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。授人以魚不如授人以漁具體的營銷手段單一的行銷手段落后；行銷要重視心理戰(zhàn)；行銷要重視實(shí)效性；授人以魚不如授人以漁

整合傳播廣告?zhèn)鞑サ恼希簣?bào)紙廣告，銷售海報(bào)，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；公關(guān)活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫；授人以魚不如授人以漁銷售地點(diǎn)的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運(yùn)用；SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；授人以魚不如授人以漁二，銷售分期1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期；2，第二階段：開盤及強(qiáng)銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強(qiáng)銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；授人以魚不如授人以漁三，銷售管理1，開盤前確定各項(xiàng)銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理；授人以魚不如授人以漁各項(xiàng)銷售管理制度1，行政管理制度：報(bào)表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度；2，培訓(xùn)制度；3，客戶服務(wù)制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財(cái)務(wù)制度；授人以魚不如授人以漁銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于X月X日之前到位。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識，表達(dá)能力，服務(wù)意識，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。授人以魚不如授人以漁培訓(xùn)計(jì)劃主題內(nèi)容時間培訓(xùn)師房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場及發(fā)展分析3/21XXX建筑基礎(chǔ)知識建筑常識，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21XXX房地產(chǎn)交易合同及補(bǔ)充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等3/22XX業(yè)務(wù)素質(zhì)案場管理，公關(guān)禮儀3/23XX市場調(diào)查周邊項(xiàng)目，區(qū)域市場分析，潛在客戶分析3/24XX業(yè)務(wù)演練3/25XX授人以魚不如授人以漁雅仕軒別墅銷售案例一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法：1，現(xiàn)場接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務(wù)制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；授人以魚不如授人以漁4，周報(bào)，月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度；5，成交登記制度；6，例會，培訓(xùn)及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績歸屬授人以魚不如授人以漁銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競爭機(jī)制；4，銷售部獎懲條例；5，離職人員管理；授人以魚不如授人以漁項(xiàng)目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門科學(xué)和藝術(shù)。授人以魚不如授人以漁二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成主講:朱明高級技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師高級技能專業(yè)教師汽車維修高級考評員授人以魚不如授人以漁房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成一、土地及大配套費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝工程費(fèi)用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見費(fèi)七、貸款利息八、銷售費(fèi)用九、管理費(fèi)用十、營業(yè)稅十一、土地增值稅

授人以魚不如授人以漁一、土地價款及大配套費(fèi)1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價款÷土地上對應(yīng)建筑面積2、城市建設(shè)配套費(fèi)按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110元/平米，各區(qū)縣為80元/平米（經(jīng)開區(qū)優(yōu)惠政策55元/平方米，110-55）

授人以魚不如授人以漁一、土地價款及大配套費(fèi)3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價格×3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額÷對應(yīng)的建筑面積4、土地使用稅：土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級別的增高而增加，我們一期項(xiàng)目的年土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/平方米占地面積。

授人以魚不如授人以漁一、土地價款及大配套費(fèi)5、土地出讓金：土地價款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時才按國家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。

拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用6、拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價金中。

授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用1、

三通一平費(fèi)用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。2、

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（1）咨詢費(fèi)專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。

授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用（2）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平方米占地面積。（3）

建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般15-20元/平方米建筑面積。（4）

規(guī)劃證照費(fèi)在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳納，規(guī)劃證照費(fèi)=土建綜合造價×建筑面積（大于1000萬部分）×2‰+土建綜合造價×建筑面積（小于1000萬部分）×1.8‰。授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用3、

施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。4、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)大概可以分為三個檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)）費(fèi)約20－25元/平方米環(huán)境凈面積，中檔15－20元/平方米，低檔10元/平方米。

授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用5、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)6、人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約0.5元/平方米建筑面積。

授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用7、招投標(biāo)費(fèi)（1）、招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi)支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場價合計(jì)按總建筑面積×0.7元/㎡計(jì)算。（2）、勞動定額測定費(fèi)按施工單位中標(biāo)額×1.4‰計(jì)算。8、墻改費(fèi)對在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無該項(xiàng)費(fèi)用。授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用9、地名費(fèi)各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約10000元/項(xiàng)目。10、施工圖審查費(fèi)聘請?jiān)O(shè)計(jì)院對施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場價約0.7元/每平方米建筑面積。11、勘查放線費(fèi)（1）、地質(zhì)勘察費(fèi)對項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計(jì)算具體費(fèi)用。（2）、測繪費(fèi)聘請專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)在平基前對地形進(jìn)行詳細(xì)測量所需要的費(fèi)用，按測繪土地的面積收取，目前市場價約1元/平方米。授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用12、新建登記費(fèi)房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約0.8元/平方米建筑面積。13、面積測量費(fèi)在辦理預(yù)售時和竣工時需進(jìn)行兩次面積測量，目前一般市場價為；兩次共計(jì)1.0元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費(fèi)共計(jì)0.4元/平方米。14、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)國家規(guī)定在商品房轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米。授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用15、地籍地形圖、核地目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖，但出于謹(jǐn)慎，一般情況下還會單獨(dú)聘請專業(yè)公司進(jìn)行測量，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)視測量土地面積不等分為約7000、5000、2000三個檔次，如我們項(xiàng)目三千三百畝的費(fèi)用為7000元。16、合同審查費(fèi)屬于市建委進(jìn)行工程承包合同審查的行政收費(fèi)，其中施工單位和建設(shè)單位各承擔(dān)40%和60%，建設(shè)單位應(yīng)交費(fèi)用按合同金額×0.5‰×60%計(jì)算。17、水泥專項(xiàng)基金屬于國家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費(fèi)，按總建筑面積×0.8元/㎡計(jì)算。授人以魚不如授人以漁二、前期費(fèi)用18、環(huán)境評估費(fèi)聘請專業(yè)環(huán)境評估公司進(jìn)行環(huán)境評估的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)視市場行情和評估對象的規(guī)模而定，如我們整個250萬方項(xiàng)目的環(huán)境評估費(fèi)用為10萬元。19、白蟻防治費(fèi)聘請專業(yè)白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻防治處理的費(fèi)用，目前市場價約元/平方米建筑面積。20、防雷檢測費(fèi)聘請專業(yè)防雷機(jī)構(gòu)---重慶市防雷辦進(jìn)行防雷審查所需要的費(fèi)用，目前費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約1.5元/平方米建筑面積。21、綜合服務(wù)費(fèi)屬于市建筑委行政收費(fèi)，建設(shè)單位按中標(biāo)金額×0.6‰收取，施工單位按中標(biāo)金額×2.2‰收取。授人以魚不如授人以漁三、建筑安裝工程費(fèi)1、住宅土建、安裝成本該費(fèi)用為住宅土建、安裝成本的預(yù)算價格，它隨著住宅結(jié)構(gòu)、形式的變化而變化，但一般情況下同種類型同種結(jié)構(gòu)的住宅土建、安裝成本差異不會很大。比如我們目前一期花園洋房的土建安裝成本為881元/平方米。2、土建監(jiān)理費(fèi)聘請專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費(fèi)用，費(fèi)用市場標(biāo)準(zhǔn)約5元/平方米建筑面積。3、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用國家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用，按建筑安裝造價的2‰收取。授人以魚不如授人以漁三、建筑安裝工程費(fèi)4、變更及簽證由于在工程進(jìn)行過程中發(fā)生工程設(shè)計(jì)變更和工程量簽證與預(yù)算時的差異所引起的因?qū)?/p>