靜安區(qū)域市場分析首席分析師：張明2023年10月目錄區(qū)域與人口區(qū)域概況、行政區(qū)劃、人口結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)、創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)與配套住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)、生活配套政策、趨勢與案例政策環(huán)境、發(fā)展趨勢、標(biāo)桿項目區(qū)域概況地理位置位于上海市中心總面積37平方公里管轄街道10個街道南京西路、靜安寺核心商圈區(qū)域關(guān)系東接黃浦區(qū)西連普陀、長寧區(qū)北鄰閘北區(qū)行政區(qū)劃沿革11993年成立原靜安區(qū)22015年與閘北區(qū)合并重組32016年至今形成現(xiàn)今區(qū)域格局靜安區(qū)人口總覽年齡結(jié)構(gòu)分布0-14歲占比12%15-59歲占比63%60歲以上占比25%老齡化趨勢明顯居民教育水平48%本科及以上遠(yuǎn)高于全市平均水平32%大專學(xué)歷職業(yè)技術(shù)人才儲備20%高中及以下主要為老年人口居民收入水平主要產(chǎn)業(yè)分布金融服務(wù)業(yè)占GDP38%商貿(mào)服務(wù)業(yè)占GDP27%科技信息業(yè)占GDP18%房地產(chǎn)業(yè)占GDP12%其他產(chǎn)業(yè)占GDP5%重點(diǎn)企業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)體量與發(fā)展速度GDP(億元)增速(%)就業(yè)結(jié)構(gòu)金融服務(wù)從業(yè)人員48萬占比36%信息技術(shù)從業(yè)人員31萬占比23%商貿(mào)零售從業(yè)人員29萬占比22%其他行業(yè)從業(yè)人員25萬占比19%創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)特征科創(chuàng)企業(yè)增速年均增長18%風(fēng)投規(guī)模年均120億元研發(fā)投入占GDP3.8%專利申請量年均增長22%區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)218棟高端寫字樓甲級及以上2800億樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值占區(qū)GDP67%85%平均出租率高于全市平均住宅市場概覽成交均價(萬元/平)成交量(套)不同板塊房價對比板塊均價(萬/㎡)環(huán)比同比南京西路15.8↑2.1%↑8.3%靜安寺13.5↑1.8%↑7.2%彭浦新村8.2↑0.9%↑4.5%大寧9.5↑1.2%↑5.8%高端住宅項目案例靜安壹號均價18萬/㎡住宅+商業(yè)綜合體晶苑大廈均價16.5萬/㎡城市精品公寓嘉里華庭均價14.8萬/㎡國際品質(zhì)大宅商業(yè)地產(chǎn)市場甲級乙級丙級特級商鋪市場12.8萬商鋪存量(㎡)大型商圈聚集5.2%投資回報率高于住宅物業(yè)28元/日一線商圈租金每平米每天區(qū)域零售功能商業(yè)氛圍與消費(fèi)升級消費(fèi)人群高收入白領(lǐng)為主25-45歲占比68%女性消費(fèi)者占比56%消費(fèi)特征注重體驗與品質(zhì)高頻次小額消費(fèi)品牌忠誠度高新興業(yè)態(tài)精品咖啡店增長35%體驗式零售占比28%首店經(jīng)濟(jì)活躍教育配套資源基礎(chǔ)教育市重點(diǎn)中學(xué)8所優(yōu)質(zhì)小學(xué)12所高等教育知名高校分校區(qū)3個職業(yè)院校2所國際教育國際學(xué)校4所雙語實驗班覆蓋率高醫(yī)療衛(wèi)生體系綜合醫(yī)院三級甲等2家?？漆t(yī)院知名?？?家社區(qū)醫(yī)療社區(qū)醫(yī)院18家醫(yī)保覆蓋覆蓋率98%公共交通網(wǎng)絡(luò)地鐵線路7條地鐵線交匯公交線路覆蓋率95%以上出行便利度15分鐘交通圈生活配套設(shè)施公園綠地公園16座綠地率18.2%文化設(shè)施圖書館8座博物館5座劇院3座體育設(shè)施體育中心2座游泳館5座健身步道25公里區(qū)域競爭格局分析區(qū)域戰(zhàn)略定位核心優(yōu)勢發(fā)展階段靜安區(qū)商貿(mào)金融中心歷史底蘊(yùn)、商業(yè)資源成熟穩(wěn)定型黃浦區(qū)行政文化中心政務(wù)資源、旅游資源轉(zhuǎn)型升級型徐匯區(qū)科教創(chuàng)新中心教育資源、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新引領(lǐng)型浦東新區(qū)金融貿(mào)易樞紐政策支持、空間資源快速擴(kuò)張型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢傳統(tǒng)制造逐步外遷商貿(mào)服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速崛起創(chuàng)新引領(lǐng)未來主導(dǎo)行業(yè)龍頭企業(yè)競爭力人才吸引與保留人才公寓提供2800套落戶政策積分制優(yōu)先通道租房補(bǔ)貼高層次人才最高3000元/月子女教育優(yōu)質(zhì)學(xué)位定向分配寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭南京西路商務(wù)區(qū)甲級寫字樓集中租金380-450元/㎡/月蘇河灣地區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚租金280-350元/㎡/月大寧商務(wù)區(qū)性價比優(yōu)勢租金220-280元/㎡/月區(qū)域發(fā)展規(guī)劃近期目標(biāo)(1-3年)提升產(chǎn)業(yè)能級優(yōu)化營商環(huán)境中期目標(biāo)(3-5年)完善城區(qū)功能提升居民幸福感遠(yuǎn)期目標(biāo)(5-10年)建成國際一流中央活力區(qū)打造全球城市標(biāo)桿新興產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力人工智能AI企業(yè)58家年增長率22%金融科技金融科技企業(yè)125家交易額1800億元健康醫(yī)療醫(yī)療科技企業(yè)42家專利申請增長30%基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)升級交通樞紐新增地鐵站4個綜合交通中心2個數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施5G基站覆蓋率98%智慧城市試點(diǎn)區(qū)域5個公共空間改造口袋公園新增12個步行友好街區(qū)8個綠色可持續(xù)發(fā)展綠色建筑LEED認(rèn)證項目28個節(jié)能減排能耗降低15%水資源管理雨水收集系統(tǒng)覆蓋率35%垃圾分類分類覆蓋率100%TOD模式與城市更新交通樞紐地鐵上蓋綜合體商業(yè)辦公多功能空間利用居住功能緊湊型社區(qū)發(fā)展公共空間共享綠色環(huán)境政策環(huán)境分析國家級政策金融開放創(chuàng)新試點(diǎn)上海市政策中心城區(qū)功能定位靜安區(qū)政策產(chǎn)業(yè)扶持、稅收優(yōu)惠人才政策落戶政策高端人才直接落戶積分制優(yōu)先通道住房保障人才公寓2800套購房補(bǔ)貼最高100萬創(chuàng)業(yè)支持啟動資金最高500萬創(chuàng)業(yè)空間租金減免生活配套子女入學(xué)綠色通道醫(yī)療服務(wù)一卡通產(chǎn)業(yè)扶持舉措初創(chuàng)期孵化器免租初創(chuàng)資金補(bǔ)貼成長期技術(shù)創(chuàng)新獎勵人才引進(jìn)支持成熟期上市輔導(dǎo)總部經(jīng)濟(jì)獎勵不動產(chǎn)政策發(fā)展2.0倍容積率上限核心區(qū)域限制15%商辦轉(zhuǎn)換比例商業(yè)轉(zhuǎn)辦公限制20%保障房配建比例新建住宅要求企業(yè)服務(wù)與管理創(chuàng)新一網(wǎng)通辦政務(wù)服務(wù)線上化審批提速企業(yè)注冊1個工作日專員服務(wù)重點(diǎn)企業(yè)一對一企業(yè)反饋季度座談會市場存在主要挑戰(zhàn)土地資源稀缺可開發(fā)用地不足地價持續(xù)攀升房價高企超過普通居民承受能力人才引進(jìn)障礙交通壓力通勤高峰擁堵停車難問題競爭加劇與同質(zhì)化區(qū)域競爭黃浦、徐匯強(qiáng)勢競爭虹口、長寧后發(fā)優(yōu)勢商業(yè)同質(zhì)化購物中心業(yè)態(tài)重復(fù)差異化不足產(chǎn)業(yè)鏈競爭金融科技人才爭奪創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群競爭居民需求變化重要性評分滿意度評分區(qū)域發(fā)展機(jī)遇國際化進(jìn)程全球金融中心建設(shè)資源整合跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展科創(chuàng)驅(qū)動科技創(chuàng)新2030計劃文化引領(lǐng)歷史與現(xiàn)代融合未來增長驅(qū)動因素數(shù)字經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)增長核心力量高端服務(wù)業(yè)價值鏈提升關(guān)鍵區(qū)域品牌軟實力提升基礎(chǔ)標(biāo)桿項目案例分析：南京西路商圈形成階段百年商業(yè)街發(fā)展成熟階段高端品牌集聚升級階段數(shù)字化轉(zhuǎn)型未來展望全球時尚地標(biāo)標(biāo)桿項目案例分析：蘇河灣過去老舊工業(yè)區(qū)功能單一轉(zhuǎn)型工業(yè)遺存保護(hù)功能重塑現(xiàn)在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚時尚