XXX物業(yè)管理有限企業(yè)工程管理服

務原則：品質(zhì)管理手冊序號項目服務要

求服務標準分值1.所有非值班人員非工作人員，未經(jīng)許可嚴

禁進入變配電房。1。.5進入都須登記變配電房內(nèi)地面無雜物堆

放。30.5審批4門窗完整，光潔、明亮、照明、通風良好。

0.52.工作人員進入變變配電5溫濕度正常，雨天無漏雨、積水

現(xiàn)象。0.5配電房應按規(guī)定提醒檢查，嚴6設置防止小動物串入

室內(nèi)日勺設施。0.5房禁穿拖鞋上班7變配電房內(nèi)無明顯灰塵、無

漬，無蜘蛛網(wǎng)。0.53.變配電房內(nèi)嚴禁配置專用滅火器。81.0

吸煙91.0每班須對變配電房巡視不少于1次。4.定期清潔與

通風變變配電房內(nèi)無異常聲響。電壓電流計量表運行101.0指

示正常。除緊急狀況外，未經(jīng)上級同意不得隨意拉閘停11L0

配電突發(fā)性停電，應確定原因或可操作方式后方可121.0復電

平常運電行無違規(guī)違章指揮與操作L513每班抄表不少于1

次。L014系所有操作應填寫工作票與操作票。1.015操作

工具應放在特定日勺位置，標識明顯且便于0.516取用，統(tǒng)合閘、

分閘、啟動、停止及其他詳細指示牌齊0.517全。標識系18

系統(tǒng)圖及設備標識完整清晰明了。0.5統(tǒng)導向及警示標識精確

清晰。0.519每班須對標識系統(tǒng)巡視檢查不少于1次。0.520

21維修保養(yǎng)時，嚴禁設備完好率99%以上1.0維修保帶電工作，并

應做22設備故障維修及時。1.0養(yǎng)好技術與安全措每年進行一

次全面保養(yǎng)1.024施，設專人監(jiān)護。25非工作人員，未經(jīng)許

可嚴禁進入發(fā)電機房。0.51.所有非值班人員進入都須登記機房

內(nèi)嚴禁（除發(fā)電必須用品）寄存易燃、易爆發(fā)0.526物品,發(fā)電機

審批電房2.發(fā)電房內(nèi)嚴禁0.5地面無雜物堆放。27機吸煙，

嚴禁明0.5機房無明顯灰塵、無漬，無蜘蛛網(wǎng)。28火

序號項目服務要求服務標準分值3.定期清潔與通風

機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，保證設施完好、29

0.5有效。30油庫內(nèi)應放置沙桶并配置專用滅火器。

L0每班須對發(fā)電機房巡視不少于1次L031每月試

運行兩次，每次手動啟動機組5--101,配置固定日勺操

作321.0分鐘°人員2.發(fā)電時應親密監(jiān)0.5機油箱

內(nèi)儲備8小時滿負荷用油量33平常運視柴油發(fā)電機

日勺行發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于運

行，并每隔10.534浮充電狀態(tài)，須定期進行充放

電。小時進行一次記1。發(fā)電時每隔1小時進行一次

記錄。35錄1.維修保養(yǎng)時，應1.0設備完好率99%以

上36做好技術與安全371.0設備故障維修及時.

措施，設專人監(jiān)護。維修保養(yǎng)2.電機檢查時須將39每

年進行一次全面保養(yǎng)1.0主令開關擲于停止檔。40每

班須對發(fā)電機房巡視不少于1次。1.。巡視檢查41發(fā)電

時每小時巡視一次。0.5421.所有非值班人保持良好

日勺通風及照明狀況，門窗啟動靈活。0.5員進入都須

登記不得私自改動機房線路、器材01.043審批44

消防設施應保持完好1.02.若需改動機房45保持機

房潔凈整潔，無積塵，不得堆放雜物。0.5線路、器

材，須水泵房水池觀測孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員

經(jīng)工程主管同意461.0專人管理；透氣管（孔）應用

不銹鋼網(wǎng)包扎后方可進行。3.定期清潔與通47每

班須對水泵房巡視不少于1次。L0風雷雨天氣加強對

排排污泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關，應打在“自動”給0.548

污泵、污水井日勺巡視位置，排污泵每月轉(zhuǎn)換一次排排

污泵檢查，保證其正常運水每月應手動點動操作一

次。。.549行。501.5下水池及屋頂水箱應每年清

洗消毒二次，清洗單位應持有《二水池次供水設施清

洗消清洗后取水樣送市衛(wèi)生防疫檢測站化聆取51

（箱）1.5毒許可證》證。泵房的機電設備由運行人

員負責操作，其他1.設備運行正常，無521.0泛水、

跑水。人不得私自操作運行2.閥門、管網(wǎng)無跑冒控制

柜上轉(zhuǎn)換開關，無特殊狀況應打在“自0.553滴漏、

銹蝕，閥門動”位置。

轉(zhuǎn)動靈活。機房、生活水泵每隔2天進行輪換。0.5

54無積水、浸泡.生活水55每季進行一次保養(yǎng)，每

年進行一次全面保養(yǎng)。1.0泵保養(yǎng)排水泵、56潛水

泵排水泵、潛水泵每六個月進行一次全面保養(yǎng)。1.0保

養(yǎng)57每季度進行一次除主機操作系統(tǒng)的各項操作功能

正常1.0塵處理，打掃玻璃上錄像回放清晰，圖像資料

保留時間合理并滿攝像機581.0日勺灰塵，并用鏡頭紙足

物業(yè)管理規(guī)定。鏡頭擦拭潔凈鏡頭，清理閉59系統(tǒng)各

設備日勺機殼潔凈。0.5降溫風扇。路不定期進行調(diào)試與

60監(jiān)系統(tǒng)設備日勺各調(diào)整旋鈕能正常進行調(diào)整。0.5保

養(yǎng)，保證各項監(jiān)控控攝像機日勺安裝立桿穩(wěn)固，立桿表面

無銹跡，設備24小時正常610.5系并進行防腐處理

（如刷防銹油漆等）后端設運行，能清晰顯示出統(tǒng)攝

像機護罩緊固且保持密封，護罩內(nèi)、外殼入人員日勺面部

特性62備0.5及玻璃上無灰塵，且潔凈清潔。和車輛

日勺車牌號，錄系統(tǒng)設備巡視、維保記錄等清晰詳細，記

錄像功能正常。630.5保留完全1.不定期進行調(diào)試主

機報警精確及時01.064與保養(yǎng)，周主機內(nèi)外，控制

鍵盤清潔潔凈0.5652.中心控制室能通界過顯示屏、

報警系統(tǒng)能進行正常布防、撤防、消除聲、光報防

1.066警等功能操作?？刂破骰螂娮拥胤秷D精確地

識別報報報警探頭安裝精確且緊固牢固，密封程度良

670.5警區(qū)域，收到警警好，能及時精確報警。情

時，能同步發(fā)系68探頭內(nèi)外殼及鏡面無灰塵，潔凈清

潔。0.5出聲光報警信統(tǒng)系統(tǒng)設備巡視、維保記錄等清

晰詳細，記錄0.569號。保留完全。主機、解碼器

等內(nèi)外無灰塵，潔凈清潔。0.5701.不定期進行調(diào)試監(jiān)

控中心管理機及住戶家分機能正常振鈴、與保養(yǎng)，選呼

功能、門0.571對講通話、開鎖及可視畫面清晰。

對講（可視）功能禁72正常，語音（圖像）主機操作

系統(tǒng)日勺各項操作功能正常L0、清晰，開鎖功能、門

禁讀卡器能正常讀卡，控制器開鎖及時無樓731.0閉

門器自動閉門功誤。宇能正常。對74閉門器或地

彈閉門靈活精確，力度合適。0.52.控制主機應能準講

門禁系統(tǒng)日勺機械部分靈活輕便，外觀清潔無確顯示報警

或故系750.5污跡、銹斑等，清潔潔凈。障發(fā)生，并

同步發(fā)統(tǒng)系統(tǒng)設備巡視、維保記錄等清晰詳細，記錄

出聲光報警信號。0.576保留完全。771.。主機操

作系統(tǒng)的各項操作功能正常并穩(wěn)定。電根據(jù)需要設定

子巡更路線、時780.5系統(tǒng)主機與數(shù)據(jù)采集器能正常

通訊。

巡間，不定期地進現(xiàn)場日勺巡更信息點安裝穩(wěn)固，無破

損、松脫等。0.579更行調(diào)試與保養(yǎng)。系統(tǒng)設備外

觀清潔潔凈。0.580系統(tǒng)系統(tǒng)設備巡視、維保記錄

等清晰詳細，記錄保留完810.5全。系統(tǒng)主機與控制

器能正常通訊0.582發(fā)卡器、讀卡器能正常工作，讀

卡、發(fā)卡精確無誤。1.083車84閘機及控制器內(nèi)外

無灰塵及油污等，潔凈清潔。1.。輛85出電動閘桿

啟閉正常，機械部分潤滑加油并靈活。。.5入不定期進

行調(diào)86主機操作系統(tǒng)日勺各項操作功能正常。1。管

試與保養(yǎng)車輛視頻監(jiān)視鏡頭的焦距調(diào)整精確，視頻信

號能正理87L0常傳播給電腦控制主機。系88監(jiān)

控日勺鏡頭、防護罩等潔凈清潔，視頻圖像清晰。L0統(tǒng)

系統(tǒng)設備巡視、維保記錄等清晰詳細，記錄保留完89

0.5全。90非工作人員，未經(jīng)許可嚴禁進入變配電

房。0.5911,所有非值班93機房內(nèi)地面無雜物堆

放。。.5人員進入都空調(diào)機94門窗完整，光潔、明

亮、照明、通風良好。。.5須登記審批房2.定期清潔與

溫濕度正常，雨天無漏雨、積水現(xiàn)象。。.595通風

空機房內(nèi)無明顯灰塵、無漬，無蜘蛛網(wǎng)。0.596調(diào)

配置專用滅火器1.097系1.確認狀況正98機房內(nèi)無

異常聲響，電壓電流溫度表指示正常。L0常后方可開

統(tǒng)99無違規(guī)違章指揮與操作L5機空調(diào)運2.按規(guī)定

次序行開機空調(diào)運行時值班員每隔兩小時巡視一次中

央空調(diào)1001.03,按規(guī)定次序機組停機每班須對空調(diào)

機房巡視不少于1次101巡視1。電梯24小時正常運

行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件1020.5委托專業(yè)維修保

持完好，轎廂整潔。保養(yǎng)單位進行電每年進行安全檢

測并持有有效日勺《安全使用許可1031.0定期保養(yǎng)，，

有證》梯專人對電梯保電梯發(fā)生一般故障日勺，專業(yè)

維修人員二小時內(nèi)抵達L0104養(yǎng)進行監(jiān)督，并系現(xiàn)

場修理對電梯運行進發(fā)生電梯困人或其他重大事件

時，管理處人員須在統(tǒng)行管理。2.0五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場

應急處理，專業(yè)技術人員須在半小1。5時內(nèi)到現(xiàn)場進行

救濟。

106各類指示燈（含電源、信號）指示燈指示正常。

0.5各類開關處在啟動或自動狀態(tài)。0.5107消防聯(lián)動

臺1。8各電源、信號線導線無破損、燒焦現(xiàn)象。0.5

109控制臺表面及內(nèi)部無塵。。.5110電源指示燈指示

正常。0.5直流電源電壓指針指示在正常范圍，（如

+24V、±1110.55V等）?；馂膱缶髯詸z功能主機

上所有指示燈閃亮，回路工作電流正1120.5常。113

信號（電源）線導線無破損、老化。0.5114表面及內(nèi)

部無塵。0.5115感煙探測器運行正常,0.5安所有巡火

災探測器檢，工程116感溫探測器運行正常,0.5部維保

117手動報警按鈕運行正常,0.5控制箱內(nèi)部各電器元件

接線端子端子無燒傷或松1180.5動。消119機械部分

(齒輪、鋒條)無銹蝕且表面涂有潤滑油。0.5防火卷

簾門防設120卷簾門門體無銹蝕0.5備121升降按鈕

動作靈活，到位精確0.5設122防火門防火門玻璃完好

無損0.5施123防火門彈簧絞鏈完好，彈性適度0.5

124消防通道、防火門消防通道暢通，防火門開閉自如

0.5125排煙風機表面無塵0.5排煙風機126控制柜

控制啟停正常0.5排127控制柜電源指示燈明亮().5煙

微動開關機內(nèi)部接線端子端子無松動、微動開關固。5

128系定良好統(tǒng)排煙閥復位按鈕、導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸

復位按鈕控制無誤、。.5129排煙口啟動靈活風

機、排煙閥手動、自動功能試驗手動、聯(lián)動功能0.5

130正常131加壓送風機表面除塵無塵0.5132控制柜

控制啟停正常。,5加壓送風系133控制柜電源指示燈

明亮。.5統(tǒng)134送風口百葉位置對日勺0.5

135各消防閥門啟動自如，不漏水0.5各減壓閥、排

氣閥排氣正常、不漏水。減壓閥工作0.5136管道及附

件正常137消防管道管路無滲漏或銹蝕0.5138

疏散指示燈亮、且處在等待狀態(tài)，無松動、損傷0.5應急

照明139應急燈按測試鍵后，應急燈亮，且充放電正

常0.5140表面除塵表面無灰塵0.5141機房衛(wèi)生機房

整潔、潔凈0.5風機房142機房內(nèi)照明、照明完

好、通話正常0.5143滅推車式滅火完好無損，壓

力在正常范圍。,5火器手提式滅火安全器器部巡材檢,

工144壓力正常，指針指在綠色安全區(qū)內(nèi)，配件齊全

0.5程部維保每年進行每半月應手動點動操作一次，保

證消防泵在緊急狀145一次1.0態(tài)下日勺正常使用,轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)

動靈活c全面室保養(yǎng)，內(nèi)根據(jù)0?5外需要146點動

時，漏水在正常范圍內(nèi)。消添加火水泵盤根栓每季

0.5度加系147潤滑水泵運轉(zhuǎn)靈活。統(tǒng)油一次根據(jù)

0.5需要給水148無塵。泵、電機除塵

149消火栓安全消火栓各閥門啟動自如，不漏水0.5

配件水帶、接扣、消火栓按鈕及其他配置齊全,水帶不

0.5部巡150發(fā)霉、水喉不漏水、按鈕盒完好檢，工功能

試驗。.5消火栓泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水

射程部151程達6米以上。維保水泵每年進行一0.5

152次全面保每半月應手動點動操作一次，轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動靈

活。養(yǎng)，根據(jù)需要添153水泵添加盤根點動時，漏水

在正常范圍內(nèi)。0.5加盤根每季度加潤。.5154水泵加

潤滑油水泵運轉(zhuǎn)靈活°滑油一次自根據(jù)需要給0.5動

155噴水泵、電機水泵、電機除塵無塵。淋除塵系閥

門及水自動噴淋各閥門啟動自如，不漏水，壓力指示正

0.5156統(tǒng)流指示器常。157放水閥壓力表指示正

常，啟動自如。0.5158信號閥關閉時有電信號在中控

室顯示。0.5159水流指示器在中控室有電信號顯示。

0.5噴淋頭安所有巡0.5160檢，工程部噴淋頭表面油灰

不可過多維保161各氣瓶氣壓指示正常0.5執(zhí)行元件

電磁閥、放氣閥、瓶頭閥、分派閥氣壓。.5氣體滅火系

162正常，各閥無泄露，放氣閥、瓶頭閥、分派閥能

統(tǒng)正常工作。163氣體控制箱觸點無銹蝕、無松動，

模擬功能正常。0.5164瓶體及管路表面除塵無塵。

0.5

主機各電源、控制信號及音量調(diào)整器信號指示正0.5

165常，音量調(diào)整位置合適消防應急廣安所有巡166各

切換器、控制器轉(zhuǎn)換工作正常0.5播檢,工程部167各

放大器音質(zhì)、音量良好0.5維保168磁帶機、CD機

磁頭表面無粉塵。.5各層揚聲器接線與否牢固、紙盒與

否完好各揚聲0.5169器接線牢固、紙盒無破損170由

安所有巡主機柜內(nèi)除塵無塵0.5對講系主機、固

定、插孔之間通話音質(zhì)清晰、無雜0.5檢,工程部171

音統(tǒng)維保172主機按鍵無阻滯，通斷良好0.5上樓維

修時接到維修規(guī)定,按約定期間上樓維修，緊急維修0.5

上173門限日勺15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。維維修服務態(tài)熱

情、謙虛、使用文明用語c0.5174修度每周一次巡

0.5對損壞日勺面層及時進行修補，屋面無滲漏182上人屋

面視每周一次巡按規(guī)定進行清洗，修補,更換,外墻粉刷

0.5外墻飾面183視每周一次巡按規(guī)定進行（瓷磚）更換,

粉刷。.5184內(nèi)墻飾面視每周一次巡0.5185樓面、地

面按規(guī)定進行（瓷磚）更換，修理公視共每周一次巡按

規(guī)定進行抹灰層空鼓處理，天棚重新粉刷,0.5天棚

186部視裝修吊頂日勺調(diào)平、破損日勺處理位室外道路

（地每周一次巡按規(guī)定進行大理石地面,廣場磚地面及

其他0.5187面）