資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程（第三版）

練習(xí)題

第一章導(dǎo)論

1、術(shù)語(yǔ)解釋

（1）資產(chǎn)評(píng)估（2）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性（3）市場(chǎng)價(jià)值（4）非

市場(chǎng)價(jià)值

2、單項(xiàng)選擇題

（1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)

值進(jìn)行的評(píng)定估算。

a、評(píng)估日期b、評(píng)估工作日期c、評(píng)估基準(zhǔn)日d、過(guò)去、現(xiàn)在及未

（2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（）。

a、沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認(rèn)的資產(chǎn)

b、因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨(dú)出售的資產(chǎn)

c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)

d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)

（3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（）0

a、原先的購(gòu)買價(jià)格b、生產(chǎn)成本c、預(yù)期效用d、評(píng)估基準(zhǔn)日為利

用現(xiàn)狀

（4）正常情況下，一棟別鱉在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)

一同等效用別墅的成本（包括利潤(rùn)）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（）。

a、貢獻(xiàn)原則b、客觀原則c、預(yù)期原則d、替代原則

（5）下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（）

a、獨(dú)立性b、客觀性c、替代性d、科學(xué)性

（6）在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是（）。

a、清算假設(shè)b、公開市場(chǎng)假設(shè)c、繼續(xù)使用假設(shè)d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)

（7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押

房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于（）o

a、清算假設(shè)b、公開市場(chǎng)假設(shè)c、繼續(xù)使用假設(shè)d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假

設(shè)

（8）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（）

a、前者必須高于后者b、前者必須低于后者

c、前者必須等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者

（9）資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具

有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有（）

a、市場(chǎng)性b、公正性c、咨詢性d、預(yù)測(cè)性

（10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)

值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可

用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）萬(wàn)元

a、500b、300c、280d、360

3、多項(xiàng)選擇題

（1）資產(chǎn)評(píng)估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（）

a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓b、企業(yè)重組c、資產(chǎn)抵押d、資產(chǎn)納稅e、停業(yè)

整頓

（2）資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指（）

a、選擇適用的價(jià)值類型和方法b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍

c、制定科學(xué)的評(píng)估方案d、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù)e、遵循科學(xué)的

評(píng)估程序

（3）資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為（）

a、資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循正確適用的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)

估方法。

b、資產(chǎn)評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系。

c,資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價(jià)值。

d、資產(chǎn)評(píng)估需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。

e評(píng)估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)

當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力。

（4）在估價(jià)對(duì)象己經(jīng)處于使用狀態(tài)，運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有（）

a、保持利用現(xiàn)狀前提b、轉(zhuǎn)換用途前提c、投資改造前提

d、新利用前提e、上述四種情形的某種組合

（5）適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（）

a、繼續(xù)使用假設(shè)b、公開市場(chǎng)假設(shè)

c、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)d、清算假設(shè)e、交易假設(shè)

（6）確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是（

a、確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間b、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)

c、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期d、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日

遵循科學(xué)的評(píng)估程序

4、問(wèn)答題

（1）資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？

（2）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？

（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？

為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為（）年。

a、6b、7c、8d、7.5

（11）待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置

成本為1600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3

米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值

為（）元。

a、160000b、150000c、10000d、40000

（12）現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺(tái)，

估算其總重置成木為25萬(wàn)元，從會(huì)計(jì)記錄中查得這6臺(tái)設(shè)備的歷史總成木為

30萬(wàn)元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為￡00萬(wàn)元，則該類通用設(shè)備的總

重置成本為（）萬(wàn)元。

a、357b、448c、400d、417

（13）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來(lái)5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、12

萬(wàn)元、14萬(wàn)元、15萬(wàn)元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，且從第6年起

以后各年收益均為15萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%,確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)

值為（）萬(wàn)元。

a、136b、219c、127d、145

（14）某類設(shè)備的價(jià)值和生產(chǎn)能力之間成非線性美系，市場(chǎng)上年加工1600件產(chǎn)

品的該類全新設(shè)備價(jià)值為10萬(wàn)元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評(píng)估

設(shè)備的價(jià)值為（）萬(wàn)元。規(guī)模效益指數(shù)為0.5。

a^5.6b、4.5c^7.5d、6

（15）某評(píng)估參照物價(jià)格為10萬(wàn)元,成新率為0.5,被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為0.75,

二者在新舊程度方面的差異為（）萬(wàn)元。

a^2.5b、5c^7.5d、10

（16）通常情況下，又以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（)

a、專利權(quán)b、專用機(jī)器設(shè)備c、通用設(shè)備d、專有技術(shù)

（17）在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（）參照物進(jìn)行比較。

a、3個(gè)或3個(gè)以上b、2個(gè)或2個(gè)以上c、1個(gè)或1個(gè)以上d、4個(gè)或4

個(gè)以上

3、多項(xiàng)選擇題

（1）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（）o

a、評(píng)估范圍b、評(píng)估目的c、評(píng)估假設(shè)d、評(píng)估基準(zhǔn)日e、評(píng)估工

作日期

（2）重置成本的估算方法有（）

a、物價(jià)指數(shù)法b、功能價(jià)值法c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

d、重置核算法。、觀察法

（3）實(shí)體性貶值的估算方法有（）

a、觀察法b、經(jīng)濟(jì)使用年限法c、使用年限法d、修復(fù)費(fèi)用法e、成

新率法

（4）功能性貶值包括（）

a、超額投資性功能性貶值b、超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值

c、復(fù)原重置成本的功能性貶值d、更新重置成本的功能性貶值

e、修復(fù)性功能性貶值

（5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本包括資產(chǎn)（)

a、維修費(fèi)用b、保險(xiǎn)費(fèi)用c、折舊費(fèi)用d、資金成本e、管理費(fèi)

用

（6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。

a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后b、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少

c、社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高d、自然力作用加劇

政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表

（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）

a、相同的功能效用b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格

d、相同的設(shè)計(jì)。、相同的材料

4、問(wèn)答題

（1）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照葉么樣的步驟進(jìn)行？

（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？

（3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益？

（4）如何確定折現(xiàn)率？

5、計(jì)算題

某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為

1.5元，而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評(píng)

估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，待評(píng)估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，

所得稅稅率為33%,適用折現(xiàn)率為10機(jī)根據(jù)上述調(diào)查及料，求待評(píng)估及產(chǎn)相對(duì)

于同類新設(shè)備的功能性貶值。

第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估

1、單項(xiàng)選擇題

（1）機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類，不包括（）

a.專用設(shè)備b.通用設(shè)備c.生產(chǎn)性設(shè)備d.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備

（2）成本法主要適用于評(píng)估（）

a.可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備b,可正常變現(xiàn)的設(shè)備

c.可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備d.續(xù)用、但無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益為設(shè)

備

（3）機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費(fèi)用包括（）

a.各種管理費(fèi)用b.安裝調(diào)試費(fèi)用c.人員培訓(xùn)費(fèi)用d.總體設(shè)計(jì)

賞用

（4）計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（）

a.購(gòu)建費(fèi)用b.維修費(fèi)用c.安裝費(fèi)用d.總調(diào)試費(fèi)用

（5）估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是（）

a.利用價(jià)格指數(shù)法b.利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其他費(fèi)用

c.利用重置核算法d.利用功能價(jià)值法

（6）物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的（）o

a.復(fù)原重量成本b.更新重置成本c.實(shí)體貶值d.功能性貶

值

（7）采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評(píng)估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指數(shù)是（）

a.設(shè)備進(jìn)口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)b.設(shè)備出口國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)

c.設(shè)備出口國(guó)綜合價(jià)格指數(shù)d.設(shè)備出口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)

（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指（）。

a.機(jī)器設(shè)備從使用到求廢為止的時(shí)間

b.機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高而被淘汰的時(shí)間

c.從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間

d.機(jī)潛設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間

（9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實(shí)際已使用年限，不需考慮的因素是（）o

a.技術(shù)進(jìn)步因素b.設(shè)備使用的日歷天數(shù)

c.設(shè)備使用強(qiáng)度d.設(shè)備的維修保養(yǎng)水平

（10）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于（）。

a.所有機(jī)器設(shè)備

b.具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備

c.具有特殊結(jié)構(gòu)及在咬術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備

d.具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備

（11）設(shè)備的技術(shù)壽命與（）有關(guān)。

a.使用強(qiáng)度b.使用時(shí)間c.技術(shù)更新速度d.維修保養(yǎng)水平

（12）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了（）因素。

a.技術(shù)因素b.功能因素c.地域因素d.時(shí)間因素

（13）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1985年，賬面價(jià)值為30000元，1990、1993年進(jìn)行兩

次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000

元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985—1995年價(jià)格上升率為10%,該設(shè)

備尚可使用年限為8年。評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資年限為（）年

a.10.5b.9.5c.8d.8.5

（14）對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材

料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（）

a.更新重置成本b.復(fù)原重置成本c.完全重復(fù)成本d.實(shí)際重

置成本

（15）某臺(tái)被估資產(chǎn)1978年購(gòu)建，其賬面原值為10萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物

價(jià)指數(shù)為120%,1990年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為180%,則該

臺(tái)設(shè)備的重置全價(jià)為（）萬(wàn)元。

a.10b.18c.12d.15

（16）某設(shè)備的原始價(jià)值為5萬(wàn)元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來(lái)

的收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為1萬(wàn)元，重置成本為4萬(wàn)元，則其成新

率不會(huì)超過(guò)（）

a.25%b.80%c.75%d.20%

2、多項(xiàng)選擇題

（1）在設(shè)備評(píng)估中，重置核算法主要適用于（）設(shè)備重置成本的估算。

a.通用b.進(jìn)口c.非標(biāo)d.自制e.了解市場(chǎng)行情

（2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括（

a.指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格b.分析委吒方的各種評(píng)估表格

c.對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定d.查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評(píng)估對(duì)象

e.確定設(shè)備的成新率

（3）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（

a.機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用b.機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用

c.設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用d.設(shè)備的大修費(fèi)用

c.設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用

（4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要（）

a.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用b.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用

c.購(gòu)建設(shè)備所占用的資金成本d.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用

e.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用

（5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有（）

a.機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度b.機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平

c.同類設(shè)備的使用強(qiáng)度d.機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途

e.設(shè)備的自身質(zhì)量

（6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括（）

a.設(shè)備購(gòu)置價(jià)格b.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用

c.設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳d.銀行手續(xù)費(fèi)用

e.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用

（7）運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)（）

a.設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命b.設(shè)備的技術(shù)水平

c.設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間d.設(shè)備的負(fù)荷程度

e.設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限

（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響（）

a.物理性能b.技術(shù)進(jìn)步速度c.設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況

d.設(shè)備使用人員的技術(shù)水平e.設(shè)備配套情況

（9）設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用（）進(jìn)行。

a.使用年限法b.修復(fù)費(fèi)用法c.觀測(cè)分析法d.功能價(jià)值法

e.統(tǒng)計(jì)分析法

（10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括（）

a.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)b.運(yùn)輸費(fèi)用c.利息費(fèi)用d.安裝費(fèi)用

（11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為（）

a.超額重置成本b.超額投資成本c.超額運(yùn)營(yíng)成本d.超額更新成

木

（12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為（）

a.法定壽命b.市場(chǎng)壽命c(diǎn).物理壽命d.經(jīng)濟(jì)壽命e.技術(shù)

壽命

3、計(jì)算題

（1）某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于1985年，原始價(jià)值100萬(wàn)元，1990年和

1993年分別投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，1995年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)

行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1985年、1990年、

199R年、1995年分別為110隊(duì)125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6年。

另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝

置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操

作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，所得稅稅率為25樂(lè)適用折現(xiàn)率為10機(jī)

根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

（2）某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年6月，賬面原值100萬(wàn)元，1998年6月對(duì)該

設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元，1999年6月

對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995

年至1999年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；

②被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的

正常投資報(bào)酬率為10肌規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納中兌企業(yè)；④經(jīng)過(guò)

了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用

率的60隊(duì)經(jīng)過(guò)評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基

準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%o根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)

經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。

（3）評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國(guó)產(chǎn)I型機(jī)組，該機(jī)組于1996年5

月20日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬(wàn)件賬面原值為150

萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于2001年5月20日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)

查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①?gòu)?996年5月至2001年5月，該類設(shè)備

的環(huán)比價(jià)格指數(shù)1997年為102%,1998年為101樂(lè)1999年為99臨2000年為100%,

2001年為102%；②I型機(jī)組在2001年的出廠價(jià)格為100萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)

試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)格的25%；③被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的60%,估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)

要求；④該機(jī)組經(jīng)過(guò)檢測(cè)尚可以使用7年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的H型機(jī)組相

比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在4萬(wàn)元左右；⑥折現(xiàn)率為10%。試評(píng)估確

定該機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。

第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

1、術(shù)語(yǔ)解釋

（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動(dòng)產(chǎn)（4）基準(zhǔn)地價(jià)（5）標(biāo)定地價(jià)（6）樓

面地價(jià)

2、單項(xiàng)選擇題

（1）最佳使用是（）必須考慮的評(píng)估前提。

a.地產(chǎn)b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d.資產(chǎn)

（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是（）o

a.地理位置和交通條件b.個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件

c.容積率和覆蓋率d.特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)

（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種（）o

a.加和法b.積算法c.類比法d.倒算法

（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為1。％,

其評(píng)估價(jià)值最有可能為（）元。

a.85000b.12631c.72369d.12369

（5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按（）計(jì)算。

a.合同工期b.額定工期c.協(xié)商工期d.實(shí)

際工期

（6）待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指

數(shù)為100%,從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7%、17%、

30.5%、6.9%、4.8%,則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）

兀O

a.1048000b.1910000c.1480000cl.19100000

（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方

米，月租金3000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%,評(píng)估時(shí)，建

筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另

用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到

建筑物的價(jià)值最有可能是（）元。

a.61667b.925000c.789950d.58041

（8）殘余估價(jià)法屬于：）中的一種具體方法。

a.收益法b.成本法c.市場(chǎng)法d.功能價(jià)值法

（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7,

容積率為2.0,土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為（）元/平方米。

a.1000b.1500c.2100d.2800

（10）若反映宗地地價(jià)水平，（）指標(biāo)更具說(shuō)服力。

」建筑總價(jià)格°土地總價(jià)格

土地總面積.土地總面積

房地總價(jià)格土地總價(jià)格

.土地總面積.建筑總面積

（11）某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期,

預(yù)計(jì)未來(lái)每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元。資本化率為7%,則

該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（）萬(wàn)元。

a.205b.429c.633d.690

（12）待估地產(chǎn)年總收入18萬(wàn)元，年總費(fèi)用10萬(wàn)元，剩余使用年限10年，折

現(xiàn)率為10隊(duì)則其評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。

a.110b.61c.80cl.49

（13）待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每

層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%,土地還原率為8能建筑物還

原率為10%,評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，建

筑物的年純收益為（）元。

a.1000b.12000c.4000d.2000

（14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物,

并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、151萬(wàn)元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、

40%、35%,則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。

a.140b.157c.141d.148

（15）如果房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為3000萬(wàn)元，地價(jià)為

2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%,

那么土地的資本化率最接近于（）o

a.9%b.12.5%c.7.5%d.5%

（16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為80萬(wàn)元，1997年建成，要求評(píng)估該建筑物

2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指

數(shù)分別為103%、103%、102%,該建筑物的重置成本最接近于（）萬(wàn)元。

a.86b.87c.90cl.85

（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬(wàn)元，月費(fèi)用總額為5萬(wàn)元，建筑物價(jià)格

為1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%,該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于

（）萬(wàn)元。

a.50b.60c.80cl.100

（18）假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前3年的純租金收入分別為3萬(wàn)元、

2萬(wàn)元、1萬(wàn)元，從第4年開始年純收益保持在3萬(wàn)元水平上，折現(xiàn)率為10%,

該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（）萬(wàn)元。

a.28b.32c.25d.30

（19）被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年，

假定折現(xiàn)率為8%,被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于（）

a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054

（20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是；）o

a.土地的非冉生性b.土地位置固定性

c.土地用途廣泛性d.土地利用永續(xù)性

（21）某宗地取得費(fèi)用為每平方米100元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y

行一年期貸款利率為9%,二年期貸款利率為10%,三年期貸款利率為11%,

開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2,第二、三年投資各占總投資的1/4,

問(wèn)該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為（）元。

a.51.75b.30.75c.89d.71.25

（22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金

3000元，土地還原利玄8%,取得租金收入的年總成本為8000元，評(píng)估人員另

用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為1200元/立方米，建筑物的年純收益為

（）元。

a.8600b.8800c.9000d.12000

（23）某一宗2000平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000

平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為3000元/平方米，估計(jì)

該建筑物的建筑費(fèi)用為1400元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6%,利息利

潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的15%,銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的

10%,該土地的價(jià)值接近于（）元/平方米。

a.1728b.1900c.1500d.1000元

（24）在用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，總費(fèi)用不包括（）。

a.房地產(chǎn)稅金b.管理費(fèi)c.利息d.保險(xiǎn)費(fèi)

（25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)

值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可

用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為300萬(wàn)元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的

（）

a.供求原則b.替代原則c.最佳使用原則d.貢獻(xiàn)原則

（26）某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此

引起待評(píng)估住宅的價(jià)格比參照交易住宅的價(jià)格高15%,室內(nèi)格局因素修正系數(shù)

為（）

a.100/115b.85/100c.115/100d.100/

85

（27）某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率

為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬(wàn)元，2001年1月的評(píng)估值接

近（）萬(wàn)元

a.400b.392c.402d.390

（28）某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬(wàn)元，土地開發(fā)

期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為（）萬(wàn)元

a.120b.80c.60d.100

（29）某宗土地為1000平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為5,建筑密度為0.6,下列

建設(shè)方案中最可行的為（）

a.建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米

b.建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米

c.建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米

d.建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米

（30）某地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按1%的比

率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8%。該地產(chǎn)的評(píng)估值最

接近于（）萬(wàn)元

a.77b.146c.116d.193

3、多項(xiàng)選擇題

（1）影響地價(jià)的一般因素有（）。

a.行政因素b.區(qū)域因素c.社會(huì)因素d.經(jīng)濟(jì)因素e.

人口因素

（2）影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括（）等兒個(gè)方面。

a.政治安定狀況b.社會(huì)治安程度c.稅收政策d.房地產(chǎn)投機(jī)e.

交通管制

⑶影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有（）。

a.商業(yè)繁華程度b.環(huán)境優(yōu)劣度c.規(guī)劃限制

d.公有設(shè)施完善度e.交通便捷度

（4）影響地價(jià)的個(gè)別因索主要有（）。

a.位置因素b.地形地質(zhì)因素c.面積因素

d.地塊形狀因素e.土地利用因素

（5）市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有（）。

a.繁華程度b.交通狀況c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況

d.環(huán)境質(zhì)量0.土地使用年限

（6）評(píng)估建筑物需考慮的因素包括（）。

a.產(chǎn)權(quán)b.用途c.建筑結(jié)構(gòu)d.建成時(shí)間e.裝修質(zhì)

量和水平

（7）建筑物應(yīng)在（）方面符合政府規(guī)定。

a.建筑結(jié)構(gòu)b.建筑用途c.容積率d.覆蓋率e.外形

設(shè)計(jì)

（8）我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)的物一般包括（）o

a.土地使用權(quán)b.土地所有權(quán)c.建筑物及其權(quán)益

d.建筑物中的水暖設(shè)施e.建筑物中的辦公設(shè)備

⑼假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以（）為計(jì)算基礎(chǔ)的。

a.專業(yè)費(fèi)用b.投資利息c.賣樓價(jià)d.地價(jià)e.建筑費(fèi)

用

（10）運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在（）方面與評(píng)估對(duì)

象保持一致。

a.交易類型b.用地性質(zhì)c.交易價(jià)格d.供需圈e.交易時(shí)間

（11）房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有（）

a.最有效使用原則b.合法原則c.替代原則d.供求原則&貢獻(xiàn)原則

4、計(jì)算分析題

（1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住

宅建設(shè)，允許容積率為6,覆蓋率為W50%,土地使用權(quán)年限為70年，要求按

假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，第一

年投人60%的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40%的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000

萬(wàn)元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6%,利息率為10%,利潤(rùn)率為20%,售樓費(fèi)

用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5%,假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)

計(jì)為3000元/平方米,折現(xiàn)率10%。

（2）投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5,單價(jià)為1000元/平方米，

乙地容積率為3,單價(jià)為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)

選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？

（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為970元/平方

米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1%；設(shè)備配置齊全，增加2%；地段、層次、

朝向增加1.5%,其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，該房屋為7成新。根據(jù)

上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。

（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國(guó)家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)

該房屋擬出租，出租期10年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租

金8萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增2%,后5年校每年15萬(wàn)元固定不變。暇定

資本化率為10%,該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少？

（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個(gè)可比較參照交易案例，具］本情況如、.表。

成交價(jià)格

交易情容積剩余使用區(qū)域因個(gè)別因

宗地交易時(shí)間

（元/平方?jīng)r率年限素素

米）

待估地2000/0101.24500

18001998/012%1.3501%0

28501999/011%1.45001%

37601998/0101.1400-2%

47801998/0101.045-1%1%

表H口的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗兒工與待估宗地比較，

負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗

地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積

率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1,宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3%。

該城市地價(jià)指數(shù)見下表：

年份199519961997199819992000

指數(shù)100105108110111115

試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地2000年1月20日的價(jià)格。

（6）有一宗己七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容

積率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目

可行性分析?，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后

即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90%,每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年

出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)

的10%,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7%,

不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為8%,開發(fā)商要求的總利澗為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。

試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整）。

（7）房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，月租金為7元/平方米。預(yù)計(jì)年房租

損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5%,房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%,管理費(fèi)、

修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%,房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬(wàn)元/年。預(yù)計(jì)該房

地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。

（8）假定某市政府將于2000年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅,

土地面積5000平方米，容積率限定為4,土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購(gòu)買此

地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成

本為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑成本的6%,開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)為成本的15%,

有關(guān)稅費(fèi)為樓價(jià)的5%,折現(xiàn)率為10%,工程完工后每平方米售價(jià)5500元，估計(jì)

一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。

（9）某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益

仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)比2001年10月上漲10%,

轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%,試測(cè)

算該房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。

（10）某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，實(shí)際已經(jīng)使用8年。經(jīng)

過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬(wàn)元（建設(shè)期

為2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%）,管理費(fèi)

用為建造成本的3%,年利息率為6%,銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。

該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置成本為200萬(wàn)元,

平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的重置成本為110萬(wàn)元，平均壽命為

10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊（貶值）總額。

（11）某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994

年10月1日通過(guò)有償出讓方式以1000元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為50

年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價(jià)為800

元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為

50年的土地的價(jià)格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方

米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%試估算該房地產(chǎn)1999年

10月1日的總價(jià)格。

（12）某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積

率為5.1,用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2001年3月1日起50年。土地取得

費(fèi)為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費(fèi)用為250。元/

建筑平方米，到2001年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45%。估計(jì)該公寓開

發(fā)項(xiàng)目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計(jì)為80元/建筑平方米?月，可出租

面積為總建筑面積的65%,正常出租率為80%,出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的30%o購(gòu)

買該在建工程應(yīng)交納稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的4%o試估算該在建工程2001年9月1日

的價(jià)格。折現(xiàn)率為10%o

（13）某商場(chǎng)的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場(chǎng)共有兩層，每

層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層己經(jīng)于1996年

5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似

商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，

出租費(fèi)用為租金的20%o折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售

時(shí)的總價(jià)格。

（14）某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積

率為5,用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2002年3月1日起50年。土地取得費(fèi)

為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費(fèi)用為2500元/

建筑平方米，到2002年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45機(jī)評(píng)估基準(zhǔn)日相

近地區(qū)類似70年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓（建設(shè)開發(fā)周期為2年）的出

售價(jià)格為3500元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)每年上漲2%,預(yù)計(jì)將繼

續(xù)保持該增長(zhǎng)率。購(gòu)買該在建工程的契本兌不兌率為購(gòu)買價(jià)格的4覽市場(chǎng)利息率為

10%,利潤(rùn)為樓價(jià)的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價(jià)值。若按評(píng)估價(jià)

值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少（不計(jì)利息）？

第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

1、術(shù)語(yǔ)解釋

（1）無(wú)形資產(chǎn)（2）商譽(yù)

2、單項(xiàng)選擇題

（1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為320萬(wàn)元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為

1200萬(wàn)元，其中專利權(quán)價(jià)值為400萬(wàn)元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%,

適用木金化率為10%,其商譽(yù)的評(píng)估值為（）萬(wàn)元。

a、800b、400c、2000d、2400

（2）某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租

金為200元/月，每半年的第1個(gè)月初支付一次，相期為5年，某甲于2000

年1月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋2000年1月的

市場(chǎng)租金為250元/月，折現(xiàn)率為10%。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)接近（）元。

a、1900b、2000c、2400d、12000

（3）下列公式能夠成立的是（）

a、銷售收入分成率二銷售利潤(rùn)分成率/銷售利潤(rùn)率

b、銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率/銷售利澗率

c、銷售利潤(rùn)分成率二銷售收入分成率*銷售利潤(rùn)率

d、銷售收入分成率=1-銷售利潤(rùn)分成率

（4）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為16萬(wàn)元，該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)之和為60萬(wàn)元，企

業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%,以此為適用本金化率計(jì)算出的商譽(yù)價(jià)值為

（）萬(wàn)元

a、10b、20c、30d、40

（5）某企業(yè)5年前獲得一項(xiàng)專利，法定壽命為10年，現(xiàn)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。經(jīng)

過(guò)專家估算，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為120萬(wàn)元，尚可使用3年，則該

項(xiàng)專利的評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)元

a、45b、50c>60d、72

（6）用成本法評(píng)估某項(xiàng)專利技術(shù)，已知在開發(fā)該專利的過(guò)程中耗費(fèi)材料費(fèi)用20

萬(wàn)元，工資費(fèi)用30萬(wàn)元，管理費(fèi)用5萬(wàn)元，專用設(shè)備費(fèi)10萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用5

萬(wàn)元，咨詢鑒定費(fèi)5萬(wàn)元，其直接成本為（）萬(wàn)元

a、75b、50c、65d、20

（7）下列闡述中正確的為（）

a、商譽(yù)是能夠離開企業(yè)而單獨(dú)存在的

b、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)

c、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)

d、商譽(yù)是產(chǎn)品的標(biāo)志

（8）對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提條件是無(wú)形資產(chǎn)（）

a、可以確指b、附著于有形資產(chǎn)c、技術(shù)成熟度高d、可帶來(lái)

超額利潤(rùn)

（9）預(yù)期某企業(yè)未來(lái)5年的凈收益分別為13萬(wàn)元、14萬(wàn)元、11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、

15萬(wàn)元，第6年起的凈收益保持在15萬(wàn)元左右。采用對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)

估加總的方式確定企業(yè)價(jià)值為90萬(wàn)元。折現(xiàn)率為10%o該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值為

（）萬(wàn)元

a、100b、142c、52d、130

（10）某企業(yè)一項(xiàng)專利技術(shù)的法律保護(hù)期自1996年1月起20年，2002年1月

預(yù)計(jì)其可帶來(lái)超額利澗的年限尚有10年?，F(xiàn)在該企業(yè)擬將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給另一家

企業(yè)使用5年，并從其年預(yù)期銷售收入8000萬(wàn)元中分成15%作為轉(zhuǎn)讓收益，所

得稅率為33%。折現(xiàn)率為10%。該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為（）萬(wàn)元

a、3048b、4940c、5923d、6845

（ID對(duì)于同一專利權(quán)來(lái)講，其價(jià)值最高許可使用形式為（）

a、普通使用許可b、排他使用許可c、交互使用許可d、獨(dú)占使

用許可

3、多項(xiàng)選擇題

（1）專利權(quán)的許可使用形式有（）

a、普通使用許可b、排他使用許可c、交互使用許可

d、獨(dú)占使用許可e、次級(jí)使用許可

（2）專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有（）

a、普通使用許可b、排他使用許可c、特別使用許可

d、獨(dú)占使用許可e、全權(quán)轉(zhuǎn)讓

（3）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的支付方式有（）

a、總付b、提成支時(shí)c、分期支付d、混合支付e、交互支付

4、問(wèn)答題

（1）影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？

（2）自創(chuàng)型無(wú)形資產(chǎn)的重置成本由哪些要素構(gòu)成？

5、計(jì)算題

（1）甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤(rùn)分成支付的方法，該

專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為80萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升了25%,

該專利保護(hù)期10年，剩余保護(hù)期6年，專業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利

潤(rùn)率為400%,乙企、業(yè)資產(chǎn)的重置成本為4000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為13隊(duì)專業(yè)人

員通過(guò)對(duì)該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限

為4年。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為

20萬(wàn)件，成本費(fèi)為每件400元，未來(lái)4年期間的產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，使

用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來(lái)第一、二年為500

元，第三、四年為450元。折現(xiàn)率為10%,所得稅稅率為25%。試確定該專利的

評(píng)估價(jià)值。

（2）某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來(lái)5年凈利潤(rùn)

分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、15。萬(wàn)元、160萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從第6年起每

年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為160萬(wàn)元。該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債，其有形資

產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為100萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該企業(yè)有

一尚可使用5年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤(rùn)10元，目前該

企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬(wàn)件，經(jīng)過(guò)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，在未來(lái)5年每年

可生產(chǎn)10萬(wàn)件。折現(xiàn)率為6%。試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。

（3）甲企業(yè)將其注冊(cè)商標(biāo)通過(guò)許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使