物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理與養(yǎng)護金碧物業(yè)有限公司南昌分公司監(jiān)制主講人：呂傳真2

一、設(shè)備設(shè)施簡介二、設(shè)備設(shè)施運行管理（巡檢方式、內(nèi)容、要點、異常情況的處理）三、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護（管理要求、目標、各系統(tǒng)保養(yǎng)的注意事項）四、突發(fā)事件應(yīng)急處理五、總結(jié)語目錄物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備管理與養(yǎng)護課程編號：GC-06開發(fā)時間：2014.04.16管控單位：南昌物業(yè)公司培訓(xùn)管理部適用范圍：南昌物業(yè)公司內(nèi)訓(xùn)供配電公區(qū)設(shè)施空調(diào)及通風(fēng)給排水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)一、物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施簡介七大類器官法1.巡檢方法儀器測量二、設(shè)備設(shè)施運行管理望（眼）：異常變化聞（耳、鼻）：異常氣味問（嘴）：異常聲響切（手）：觸摸，溫點溫搶：檢測接點、設(shè)備表面溫度萬用表：電器電壓電流，電氣回路短路搖表：回路絕緣，漏電情況

運行是否正常、安全，有無隱患與異常安全用具（高壓驗電棒）是否齊全有效標識、運行記錄是否完整、符合要求，有無代簽、提前簽名2.巡視內(nèi)容二、設(shè)備設(shè)施運行管理二、設(shè)備設(shè)施運行管理3.設(shè)備房的巡查要點1、墻、地面有無滲漏水，排水設(shè)施2、門口、窗戶有無擋鼠板（網(wǎng)），墻面地面有無損壞3、必要的制度（安全操作規(guī)程等）是否上墻，安全標識4、通風(fēng)，照明，環(huán)境溫度5、滅火器等消防設(shè)施齊全、有效6、指示燈、標識顯示正常2025/5/25二、設(shè)備設(shè)施運行管理2025/5/25二、設(shè)備設(shè)施運行管理2025/5/25制度上墻二、設(shè)備設(shè)施運行管理2025/5/25二、設(shè)備設(shè)施運行管理2025/5/25二、設(shè)備設(shè)施運行管理2025/5/25二、設(shè)備設(shè)施運行管理2025/5/25二、設(shè)備設(shè)施運行管理4.交接班管理（三問）何時接班？提前

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分鐘接班交接什么？工作內(nèi)容、物品、工具，簽名等哪四種情況不得交接班？交接不清、接班人未到、衛(wèi)生未打掃、事故處理中2025/5/25二、設(shè)備設(shè)施運行管理5.異常情況處理觸電鎮(zhèn)靜，脫離電源，搶救就醫(yī)停電、跳閘找原因（過載、短路）排查故障，恢復(fù)機房著火按火災(zāi)、火警應(yīng)急處理程序》處理1232025/5/25

二、設(shè)備設(shè)施運行管理浸水?dāng)嚯?關(guān)水-排水-除濕、烘干-檢查設(shè)備-恢復(fù)供水制冷劑泄露關(guān)主機、相關(guān)閥門-通風(fēng)或噴水淋澆-穿防毒衣、戴防毒面具-二人一組進現(xiàn)場排查，恢復(fù)運行-傷者就醫(yī)水管爆裂關(guān)閉閥門，停泵-組織搶修，試壓檢查-恢復(fù)供水5.異常情況處理4562025/5/25

困人電梯故障停梯停電是否有人盤車救人修復(fù)N聯(lián)系、穩(wěn)定情緒Y三人同時進行，切斷電源二、設(shè)備設(shè)施運行管理7電梯困人救援流程2025/5/25切斷油路：油門開關(guān)至停機，或拆掉油泵油管切斷氣路：包住濾清器或拆下，塞住進氣口（壓力，注意安全）減少或去掉負載查找原因，排除故障，試運行二、設(shè)備設(shè)施運行管理柴油發(fā)電機“飛車”82025/5/251、門口貼有“機房重地閑人免入”牌配電房應(yīng)有警示標志2、無關(guān)人員（非當(dāng)班運行人員）未經(jīng)批準不得進入3、嚴禁存入易燃、易爆、危險物品；禁止吸煙，消防設(shè)施齊全、有效4、定期清掃，清潔設(shè)備設(shè)施，要求地面、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵無蜘蛛、無油漬、無銹蝕、無污物、油漆完好，整潔光亮二、設(shè)備設(shè)施運行管理6.設(shè)備房管理2025/5/25

5、通風(fēng)良好，光線充足，門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好6、隨時上鎖，專人保管，使用有登記7、設(shè)備編號，設(shè)備卡、完好率統(tǒng)計分析

二、設(shè)備設(shè)施運行管理2025/5/25（一）管理要求：以養(yǎng)護為主，維修為輔，重點在定期養(yǎng)護（二）管理目標：正常、安全運行，無安全隱患，維護保養(yǎng)一般性工作

三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)2025/5/25

1、計劃編制年度計劃：年底制訂，維修主管編制，部門經(jīng)理核準，中心負責(zé)人批準月度計劃：月底制定，審批同上大中修、更新計劃：依據(jù)設(shè)備設(shè)施運行使用情況、使用年限制訂2、計劃制訂原則使用頻度、年限運行狀況（故障隱患）時間合理（避開節(jié)假日，特殊活動日）三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)（三）維護保養(yǎng)計劃2025/5/25

3、計劃應(yīng)包括內(nèi)容保養(yǎng)項目及內(nèi)容：潤滑、緊固測試、調(diào)整、清潔審批手續(xù)物品、備件、工具具體實施保養(yǎng)時間必要的安全防護措施（含安全技術(shù)交底、注意事項）預(yù)計費用三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)2025/5/25三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)（四）各系統(tǒng)保養(yǎng)的注意事項1）倒閘操作須有操作票，須有審批手續(xù)，且嚴格執(zhí)行，應(yīng)先現(xiàn)場模擬操作（尤其是第一次保養(yǎng)），如有變更，重新制定和審批2）倒閘操作，持證上崗，須有二人配合，一人驗票一人操作，嚴禁中途換人3）保養(yǎng)過程，統(tǒng)一指揮，協(xié)作配合斷電后，每次操作須驗電，防止感應(yīng)和“串電”，以免發(fā)生事故

4）與帶電區(qū)域隔離，掛“有人操作嚴禁合閘”警示牌5）清點工具，數(shù)量須前后一致，防止短路事故供配電機備用發(fā)電機組2025/5/25三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)6）完工后，詳細檢查，尤其零線和接地線，避免漏接、虛接，造成由220?變成380?，燒毀電視機、電腦等7）蓄電池組：

嚴禁用打火機看；檢修老化電池；漏出的電解液處理，連接端子涂凡士林；充放電；充放電解液，注意比重、液面2025/5/25

2、二次供水系統(tǒng)1）水箱清洗人員須“健康證”、“培訓(xùn)證”2）提前發(fā)出計劃停水通知，預(yù)留一定的意外事故處理時間3）根據(jù)用水情況，控制水池蓄水量4）安全防患措施，36V照明、鼓風(fēng)（蠟燭試驗），身體不適及時送醫(yī)5）水樣取水位置三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)2025/5/253、電梯系統(tǒng)1）首層（基站層）放置“檢修停用”提示牌2）層門打開時，設(shè)置安全圍擋，懸掛“危險切勿靠近”4、中央空調(diào)系統(tǒng)1）開機：冷卻泵冷卻風(fēng)機冷凍泵壓縮機觀察各運行參數(shù)2）關(guān)機：與開機相反三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)2025/5/25

5、消防系統(tǒng)1）日常巡視，定時、全面2）點動與盤車、手動模擬3）二次回路測試4）現(xiàn)場設(shè)備須在自動位置，消防中心須隨時切換，且方便5）消火栓、噴淋壓力開關(guān)可直接啟動泵三、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)2025/5/25常見突發(fā)事故：觸電、停電、爆主管、冷媒泄漏、浸水（臺風(fēng)、地震）突發(fā)事故按相關(guān)流程處置通知相關(guān)部門業(yè)主解釋主管、部門經(jīng)理分析檢查，處理總結(jié)、上報公司咨詢市政部門四、突發(fā)事故應(yīng)急處理2025/5/25目的：避免和減少事故對顧客損失、造成人員傷亡和經(jīng)濟損失，高應(yīng)急處理能力原則：快速報警快速反應(yīng)通訊暢通統(tǒng)一指揮服從命令堅決執(zhí)行緊密配合團結(jié)協(xié)作保護生命財產(chǎn)減少損失和影響必要器材：對講機手電筒救護箱應(yīng)急燈四、突發(fā)事故應(yīng)急處理2025/5/25其他應(yīng)急流程：、盜竊、兇殺；醉酒滋事；高空拋物；強人帶風(fēng)暴；食物中毒；地震；客戶受傷；顧客過激投訴；打架斗毆；中毒（煤氣、食物）；交通意外等2025/5/25常用電話：供電95598，119，120制定：專項突發(fā)事故處理流程定期演練：定期，全員參加，相關(guān)部門培訓(xùn)：現(xiàn)場設(shè)備設(shè)施分布，設(shè)備操作流程，“五會"（原理、構(gòu)造、性能、使用、維護）"四不放過”（事故原因不清、責(zé)任不清、整改措施未有、責(zé)任人未處理）完善：應(yīng)急處理預(yù)案2025/5/25五、總結(jié)語總之，設(shè)備設(shè)施管理應(yīng)定責(zé)定人，責(zé)任到人，維護保