一、市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國(guó)

內(nèi)外廣泛應(yīng)用的評(píng)估方法。市場(chǎng)法又稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法、交易實(shí)例比

較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。

（一）理論依據(jù)

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是均衡價(jià)值論和價(jià)格形成的替代原理。再以房

地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)的價(jià)值等價(jià)于市場(chǎng)上能帶來(lái)同等效益的房地產(chǎn)的價(jià)

值,估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求

取。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)

格。

（二）基本思路

在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與

類(lèi)I以房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照上瞰,通過(guò)對(duì)交易情況、交易日

期、房地產(chǎn)狀況等囚素進(jìn)行修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)

值。

（三）適用范圍

市場(chǎng)法只要有適合的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。因此在房地

產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū),市場(chǎng)法得到廣泛的應(yīng)用。在同一

地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與被估房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)

交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適

用：

1.沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類(lèi)型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑

等；

3很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；

5.圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。

（四）操作步驟

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：（1）搜集交易實(shí)

例。（2）選取可比實(shí)例。（3）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。

價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整

包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格。

二、收益法

收益法又稱(chēng)為收入資本化法、投資法、收益還原法，在我國(guó)也是

最常用的評(píng)估方法之一。收益法是指將評(píng)估對(duì)象未來(lái)期間的預(yù)期收益

用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)的現(xiàn)值，以此來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)

值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。

（一）理論依據(jù)

收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論和預(yù)期原理。以房地產(chǎn)為例，效

用價(jià)值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它所帶來(lái)的未來(lái)收益的大小，未

來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。預(yù)期原理說(shuō)明房地產(chǎn)當(dāng)前的

價(jià)值是基于市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的最大收益的預(yù)期，歷

史資料的作用主要是利用它們來(lái)推知未來(lái)的趨勢(shì)，解釋預(yù)期的合理

性。在其他條件不變的情況下，僅僅因?yàn)槿藗儗?duì)未來(lái)獲取收益信心的

心理波動(dòng)，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未

來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格。

(二)基本思路

采用折現(xiàn)的方法來(lái)估算資產(chǎn)價(jià)值。利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技

術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來(lái)估測(cè)

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值，是容易被

資產(chǎn)交易各方所接受的。

(三)適用范圍

收益法適用于資產(chǎn)所有者的未來(lái)收益可以用貨幣衡量；為未來(lái)收

益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)收益也是可以衡量的，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓

等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多

用。

(四)操作步驟

(1)搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如

估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；

(2)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)；

(3)求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

(4)選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。

三、成本法

成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)

估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等

效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)

和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。該方法認(rèn)為生產(chǎn)成本與價(jià)格之間

有著密切的聯(lián)系。

（一）理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。以房地產(chǎn)評(píng)估

為例,成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本以及

歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)

求取房地產(chǎn)的價(jià)格，與房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)用效率無(wú)關(guān)。因此，成本法評(píng)估

的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。在此需要注意的是:房地產(chǎn)成本的增加不一定能

增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高,但是在運(yùn)用成

本法估價(jià)時(shí)，投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，其求得的積

算價(jià)格與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定的差距。

（二）基本思路

先計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本，即按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)條件重新購(gòu)建

與被評(píng)估資產(chǎn)功能相同的處于全新?tīng)顟B(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，

然后再減去各項(xiàng)損耗，所得到的差額即為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。因?yàn)?/p>

資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量,影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場(chǎng)價(jià)格以

外還有因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實(shí)體員耗、因技術(shù)進(jìn)步而

產(chǎn)生的功能性損耗、因資產(chǎn)外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性損耗等。

（三）適用范圍

成本法與其他評(píng)估方法相上匕具有特殊用途,T殳特別適用于房地

產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法

進(jìn)行評(píng)｛古的情況。對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的政府為公樓、學(xué)

校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、新開(kāi)發(fā)地等

特殊性房地產(chǎn)評(píng)估比較適用。

但由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)

的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)

值，所以成本法在土地評(píng)估中的應(yīng)用范圍受到一定的限制。

(四)操作步驟

(1)搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；

(2)測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；

(3)測(cè)算折舊；

(4)求取積算價(jià)格。

四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將

被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理

利潤(rùn)后,依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土

地價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用較為廣泛。

(一)基本思路

運(yùn)用該方法評(píng)估地價(jià)時(shí)，首先要估算開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易

的價(jià)值，然后扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)

費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，以價(jià)值余額來(lái)確定被估土地價(jià)值。具

體來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他購(gòu)買(mǎi)這塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的目的是

將其出售賺取利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地，進(jìn)行土地投入，必須有收益，而且

這個(gè)收益是越高越好。因此，開(kāi)發(fā)商就會(huì)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)對(duì)該地塊的限

制條件，如用途、容積率、建筑密度、綠地覆蓋率、建筑物高度、朝

向等，以及有關(guān)法律法規(guī)的現(xiàn)值，來(lái)確定該塊土地的最佳使用狀況。

然后根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，預(yù)測(cè)建筑完成后房地產(chǎn)的售價(jià)，以

及完成這以開(kāi)發(fā)所需花費(fèi)的建筑費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、各類(lèi)預(yù)付資

本的利息和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的正常利潤(rùn)。這樣，開(kāi)發(fā)商就可知道他為取得

這塊土地所愿意支付的最高價(jià)是多少。也就是說(shuō)，這個(gè)最高價(jià)等于開(kāi)

發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本和相應(yīng)利息、利潤(rùn)之后的余額。

（二）適用范圍

假設(shè)開(kāi)發(fā)法只要適用于下列房地產(chǎn)的評(píng)估：1.待開(kāi)發(fā)土地的評(píng)

估。用開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等。2.將生地開(kāi)

發(fā)成熟地的土地評(píng)估。用開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)格減去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

3.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。這時(shí)的建筑費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)

用。

（三）計(jì)算公式

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式表現(xiàn)形式很多，但根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本

思路，其基本公式是：

P=A-（B+C+D+E）

式中：P——土地價(jià)值；

A——開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

B一整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；

C一投資利息；

D——開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)；

E―正常稅費(fèi)。

實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：

土地價(jià)值二房屋的預(yù)期售價(jià)-開(kāi)發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)

在我國(guó)香港特別行政區(qū)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式為：

地價(jià)二樓價(jià)-建筑費(fèi)用-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-發(fā)展商利潤(rùn)

或

地價(jià)二總開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)費(fèi)用-開(kāi)發(fā)者收益-取得土地所需的稅費(fèi)

其中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用包含拆遷費(fèi)和對(duì)現(xiàn)有承租者的補(bǔ)償、基建費(fèi)、業(yè)

務(wù)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)、代理及法律事務(wù)費(fèi)用等。

目前，現(xiàn)實(shí)評(píng)估中假設(shè)開(kāi)發(fā)法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：

地價(jià)二預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)■利潤(rùn)

(四)操作步驟

根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的基本思路，假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋赫{(diào)

查房地產(chǎn)的基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益，測(cè)算開(kāi)發(fā)總投資，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，測(cè)算投資

利息和稅費(fèi)，估算待估對(duì)象價(jià)值。

1.調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

(1)調(diào)查土地的限制條件，如土地政策的限制及城市規(guī)劃、土

地^用規(guī)劃的制約等。

(2)調(diào)查土地位置，掌握土地所在城市的性質(zhì)及其在城市中的

具體坐落，以及周邊的土地條件和利用現(xiàn)狀。

(3)調(diào)查土地面積大小和土地形狀、地質(zhì)狀況、地形地貌、基

礎(chǔ)設(shè)施狀況和生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)狀況等。

(4)調(diào)查房地產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對(duì)此宗土地的規(guī)劃用

途、容積率、綠地覆蓋率、建筑物高度的限制等。

(5)調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否

用弊、是否已設(shè)定抵押權(quán)等。這些權(quán)利狀況對(duì)確定開(kāi)發(fā)完成后的房地

產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平有著非常密切的關(guān)系。

2,確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式

根據(jù)調(diào)查的土地狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)條件等,在城市規(guī)劃及法律法

規(guī)等限制所允許的范圍內(nèi)，確定地塊的最佳利用方式，包括確定用途、

容積率、綠地覆蓋率、建筑物高度、建筑物裝修檔次等。在選擇最佳

的開(kāi)發(fā)利用方式時(shí),最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選

擇，要與房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求相結(jié)合，并且需要進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。最佳

的開(kāi)發(fā)利用方式?jīng)Q定開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售時(shí)能獲得最高的收益。

3.預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)

根據(jù)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的類(lèi)型，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià),可通過(guò)

兩個(gè)途徑獲得：

(1)對(duì)于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采

用市場(chǎng)比較法去頂開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

(2)對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓和商業(yè)樓宇等，其開(kāi)發(fā)完成

后房地產(chǎn)總價(jià)的確定，首先采用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈

收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。具體確定時(shí)需

要顧及以下幾個(gè)要點(diǎn)：1）單位建筑面積月租金或年租金；2）房地

產(chǎn)出租費(fèi)用水平；3）房地產(chǎn)還原利率；4）可出租的凈面積。其中，

租金水平可依據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)確定。

例：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類(lèi)似的房

地產(chǎn)未來(lái)租金凈收益為每建筑平方米300元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化

率為8%，總建筑面積為5000平方米,出租率為80%，則所開(kāi)發(fā)房

地產(chǎn)的總價(jià)可確定為（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：

300x12x5000x80%x_L=1.8

8%

4.估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

（1）估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用。開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用（包括直接工

程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)等）可采用比較法來(lái)測(cè)算，即通

過(guò)當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑物當(dāng)前平均的或一般建造費(fèi)用來(lái)測(cè)算，也可通過(guò)建筑

工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。

（2）估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)

用等，一般采用建造費(fèi)用的一定比率估算。

（3）確定開(kāi)發(fā)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。開(kāi)發(fā)建設(shè)工期，

是指從取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的這一段

時(shí)期。根據(jù)等量資本要獲得等量利潤(rùn)的原理，利息應(yīng)為開(kāi)發(fā)全部預(yù)付

資本的融資成本，不僅是建造工程費(fèi)用的利息，還應(yīng)包括土地資本的

利息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建造費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不

可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，即使這些費(fèi)用是自有資金，也要計(jì)算利息、。這些費(fèi)用在

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)見(jiàn)者工程中投入的時(shí)間是不同的。在確定利息額時(shí)，必須

根據(jù)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所

占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。例如，預(yù)付地價(jià)款

的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價(jià)款在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工期計(jì)算；開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)

業(yè)費(fèi)假設(shè)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)為基

數(shù)，按建造期的一半計(jì)算。若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進(jìn)一步細(xì)化。

例如，建造期為兩年，第一年投入部分計(jì)息期為一年半，第二年投入

部分計(jì)息期為半年等。開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)竣工后的空置及銷(xiāo)售期

內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。

(4)估算稅金。稅金主要是指建成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅、印

花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣亩愂照吖浪?，一半以建成后房?/p>

產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。

(5)估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用。租售費(fèi)用是指用于建

成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售或出租的中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)

費(fèi)等，一般以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。

5,確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)

開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以房地產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例

計(jì)算。投資回報(bào)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)三項(xiàng)，銷(xiāo)

售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價(jià)。

6.估算待估對(duì)象價(jià)值

在運(yùn)用公式求取待估對(duì)象價(jià)值時(shí)，需注意待估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的時(shí)

7.應(yīng)用舉例：

有一宗〃七通一平〃的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方

米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，假設(shè)期為2年，建筑費(fèi)

為3000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%,建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建

設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平

方米，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%,當(dāng)?shù)劂y行

年貸款利率為6%,開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。

試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。

(1)確定評(píng)估方法?，F(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)

用，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為：

地價(jià)二樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn)

(2)計(jì)算樓價(jià)。

樓價(jià)阮)

=2000x2.5x9000=45000000

(3)計(jì)算建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)

建筑費(fèi)=阮)

3000x2000x2.5=15000000

專(zhuān)業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)xlO%

=15000000xlO%

=1500000(元)

(4)計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi)

銷(xiāo)售費(fèi)用=45000000x2.5%=1125000(元)

銷(xiāo)售稅費(fèi)=45000000￡5%=2925000(元)

(5)計(jì)算利潤(rùn)

利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)）xlO%

=（地價(jià)xl6500000）xlO%

（6）計(jì)算利息

利息二地價(jià)

x[（1+6%）2-1]+（15000000+1500000）x[（1+6%）i-l]

=0.1236x地價(jià)+990000

（7）求取地價(jià)

地價(jià)二45000000-16500000?1125000-2925000

-0.1x地價(jià)-1650000-0.1236乂地價(jià)-990000

地價(jià)=21810000+1.2236=17824452（元）

（8）評(píng)價(jià)結(jié)果

單位地價(jià)=1782445+2000=8912（元/平方米）

樓面地價(jià)=8912+2.5=3565（元/平方米）

五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

（一）基準(zhǔn)地價(jià)法的含義

基準(zhǔn)地價(jià)，是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住

宅、M等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)^的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。從其

定義可以看出，基準(zhǔn)地價(jià)不同于宗地地價(jià)，它有一個(gè)重要特點(diǎn)，是特

定區(qū)域的平均價(jià)格，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式有區(qū)片價(jià)和路段價(jià)。

（二）基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路

基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、

出租和房屋出租、買(mǎi)賣(mài)等材料，分別采用多種方法試算樣點(diǎn)地價(jià)，對(duì)

樣點(diǎn)地價(jià)經(jīng)過(guò)年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)

宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)求取基準(zhǔn)地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)確定后，還要評(píng)估標(biāo)定地價(jià)。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根

據(jù)需要評(píng)估的宗地在正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理的條件下，在

一定使用年限內(nèi)的價(jià)值。標(biāo)定地價(jià)評(píng)估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)

±i也使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過(guò)系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)

估,也可以利用房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，采用宗地評(píng)估的T殳方法評(píng)估。

因此，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，

以滿足評(píng)估標(biāo)的地價(jià)的需要。

(三)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

1.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)

基準(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)：

(1)基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格。這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可

以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者

結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。

(2)基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。

(3)因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格，因而必定是平均價(jià)格。

(4)基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。

(5)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。

(6)基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

2.基準(zhǔn)地價(jià)的作用

(1)具有政府公告作用；

(2)是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；

(3)是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

(5)是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；

(6)引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。

(四)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路

基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等

評(píng)估結(jié)果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其

所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)

對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。

在我國(guó)許多城市，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)不太發(fā)達(dá)的城市，基準(zhǔn)地價(jià)修正

法也是常用的方法。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場(chǎng)條件

下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，

應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是某級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地

使用權(quán)平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件，是土地級(jí)別或均質(zhì)地

域內(nèi)該類(lèi)用途土地的平均條件。因此，通過(guò)被估宗地條件與級(jí)別或區(qū)

域內(nèi)同類(lèi)用地平均條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、

使用年期、容積率和價(jià)格期日等方面的差異,對(duì)照因素修正系數(shù)表選

取適宜的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，即可得到被估宗地地價(jià)。

(五)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)土地評(píng)估，即該城市具備基準(zhǔn)

地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果。

2.基準(zhǔn)地價(jià)修正法可在短時(shí)間內(nèi)大批量的進(jìn)行宗地價(jià)格的評(píng)估，

因此，可快速方便地進(jìn)行大面積的、數(shù)量眾多的土地價(jià)值評(píng)估。

3.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的

精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，

而作為一種輔助方法。

（六）基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序

L收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料

定級(jí)估價(jià)資料是采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地地價(jià)必不可少的

基礎(chǔ)性資料。因此在評(píng)估前必須收集當(dāng)?shù)囟?jí)估價(jià)的成果資料，主要

包括土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)

地價(jià)修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表等，并歸納、整理和分析，

作為宗地評(píng)估的基礎(chǔ)資料。

2.確定修正系數(shù)表

根據(jù)被估宗地的位置、用途、所處的土地級(jí)別、所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地

價(jià)，確定相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表和因素修正系數(shù)表，以確定地價(jià)修正

的基礎(chǔ)和需要調(diào)查的影響因素項(xiàng)目。

3.調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件

按照與被估宗地所處級(jí)別和用途相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

和因素條件說(shuō)明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調(diào)查項(xiàng)目，

調(diào)查項(xiàng)目應(yīng)與修正系數(shù)表中的因素一致。

宗地因素指標(biāo)的調(diào)查，應(yīng)充分利用已收集的資料和土地登記資料

及有關(guān)圖件，不能滿足需要的，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查采樣，在調(diào)查基礎(chǔ)上,

整理歸納宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。

4.制定被估宗地因素修正系數(shù)

根據(jù)每個(gè)因素的指標(biāo)值，查對(duì)相對(duì)應(yīng)用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)影響因

素指標(biāo)說(shuō)明表，確定因素指標(biāo)對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣狀況；按優(yōu)劣狀況再查對(duì)基

準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，得到該因素的修正系數(shù)。對(duì)所有影響宗地地價(jià)的

因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數(shù)。

5.確定被估宗地使用年限修正系數(shù)

基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限，是個(gè)用途土地使用權(quán)的最高出讓年

期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。

土地使用年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算：

式中：y一宗地使用年期修正系數(shù)；

r——土地資本化率；

m一被估宗地可使用年期；

n一該用途土地法定最高出讓年期。

6.確定期日修正系數(shù)

基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日的地價(jià)水平，隨著時(shí)間的

遷移，土地市場(chǎng)的地價(jià)水平會(huì)有所變化，因此必須進(jìn)行期日修正，把

基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的地價(jià)水平。

期日修正一般可以根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行。

7.確定容積率修正系數(shù)

這是一個(gè)非常重要的修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)用的是該用途土地在

該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，

同時(shí)容積率對(duì)地價(jià)的影響也非常大，并且在同一個(gè)級(jí)別區(qū)域內(nèi)，各宗

地的容積率的差別甚至很大，因此，一定要重視容積率的修正。也就

是說(shuō)，必須將趨于平均容積率下的地價(jià)水平修正到宗地實(shí)際容積率水

平下的價(jià)格。

8.評(píng)估宗地地價(jià)

依據(jù)前面的分析和計(jì)算得到的修正系數(shù)，按下式求算待估宗地的

價(jià)水平。

待估宗地地價(jià)二待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)x年期修正系數(shù)

期日修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x其他因素修正系數(shù)

六、路線價(jià)法

（一）路線價(jià)法的含義

路線價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在

特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依次單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率

表,用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨街同一街道的宗地地價(jià)的一種評(píng)估方法。與

市場(chǎng)法、收益法等對(duì)個(gè)別宗地地價(jià)評(píng)估方法相比，這種方法能對(duì)大量

土地迅速進(jìn)行評(píng)估，是評(píng)估大量土地的一種常用方法。

所謂路線價(jià),是指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地,

設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。路線價(jià)法

在英美早已施行，應(yīng)用于課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定。1923年，日本采用

這種方法，在關(guān)東大地震后為復(fù)興城市辦理市地重劃事業(yè)時(shí)，用于確

定補(bǔ)償金額標(biāo)準(zhǔn),以后在課稅方面也采用這種方法評(píng)估。

（二）路線價(jià)法的理論依據(jù)

路線價(jià)法認(rèn)為，市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很

大，土地價(jià)值隨臨街深度而遞減，一宗土地越接近道路部分的價(jià)值越

高,離開(kāi)街道愈遠(yuǎn)價(jià)值愈低。臨街同一街道的宗地根據(jù)其地價(jià)的相似

性，可劃分為不同的地價(jià)區(qū)段。在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然地

價(jià)基本接近，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差

異，地價(jià)也會(huì)出現(xiàn)差異，所以需制定各種修正率，對(duì)路線價(jià)進(jìn)彳亍調(diào)整。

因此，路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位

地價(jià)，可看做比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。

（三）路線價(jià)法的計(jì)算公式

路線價(jià)法的計(jì)算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)

方式：

宗地總價(jià)二路線價(jià)x深度百分率x臨街寬度

如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、

梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：

宗地總價(jià)二路線價(jià)x深度百分率x臨街寬度x其他條件修正率

或

宗地總價(jià)二路線價(jià)X深度百分率X臨街寬度X其他條件修正額

（四）路線價(jià)的適用范圍

一般的土地評(píng)估方法如收益法、市場(chǎng)法僅適用于對(duì)單個(gè)宗地進(jìn)行

評(píng)估，而路線價(jià)法則適用于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估,特別適用于土

地課稅、±1也重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行兩古

的場(chǎng)合。路線價(jià)法是否運(yùn)用得當(dāng)，還依賴(lài)于較為完整的道路系綺口排

列整齊的宗地，以及完善合理的深度修正率表和其他條件修正率。

（五）路線價(jià)法的程序

路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)

準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的

制作、宗地價(jià)值的計(jì)算。

1.路線價(jià)區(qū)段的劃分

地價(jià)相近、地段相連的地段一般劃分為同一路線價(jià)區(qū)段，路線價(jià)

區(qū)段為帶狀地段。街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長(zhǎng)度稱(chēng)為路線價(jià)區(qū)

段長(zhǎng)度。路線價(jià)區(qū)段T殳以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界。原則上街道

不同的路段，路線價(jià)也不相同，如果街道一側(cè)的繁華狀況與對(duì)側(cè)有顯

著差異，同一路段也可劃分為兩種不同的路線價(jià)。繁華街道有時(shí)需要

附設(shè)不同的路線價(jià)，住宅區(qū)用地區(qū)位差異較小，所以住宅區(qū)的路線價(jià)

區(qū)段較長(zhǎng)，甚至幾個(gè)街道路線價(jià)區(qū)段都相同。

路線價(jià)區(qū)段劃分完畢，對(duì)每一路線價(jià)區(qū)段求取該路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)

準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)，附設(shè)于該路線價(jià)區(qū)段上。

2.標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗

地面積。標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定

的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度，是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨界深

度。臨街深度，是指宗地離開(kāi)街道的垂直距離。標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積大小

隨各國(guó)而異。美國(guó)為使城市土地的面積單位計(jì)算容易，把位于街區(qū)中

間1英尺、深100英尺（30.48米）的細(xì)長(zhǎng)形地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。

日本的標(biāo)準(zhǔn)宗地為寬3.63米、深16.36米的長(zhǎng)方形土地。實(shí)際評(píng)估

中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。

3.路線價(jià)的評(píng)估

路線價(jià)的決定,主要采取兩種方法：第一種是由熟練地評(píng)估員依

買(mǎi)賣(mài)實(shí)例用市場(chǎng)法等基本評(píng)估方法確定；第二種是采用評(píng)分方式，將

形成土地價(jià)格的各種因素分成幾類(lèi)分別加以評(píng)分，然后合計(jì)，換算成

附設(shè)于路線價(jià)上的點(diǎn)數(shù)。

第一種方法是各國(guó)通用的方法。根據(jù)選定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的形狀、大

小，然后評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格水平及街道狀況、公

共設(shè)施的接近情況、土地利用狀況劃分地價(jià)區(qū)段，附設(shè)路線價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)

宗地價(jià)格的計(jì)算適用宗地地價(jià)計(jì)算方法，如收益法、市場(chǎng)法等。在應(yīng)

用市場(chǎng)法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)對(duì)評(píng)價(jià)區(qū)域調(diào)查的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例宗地進(jìn)

行地價(jià)影響因素分析，實(shí)例宗地條件如果與標(biāo)準(zhǔn)宗地條件不同，應(yīng)對(duì)

不同條件部分進(jìn)行因素修正，由此求得標(biāo)準(zhǔn)宗地的正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。不

同地段的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格應(yīng)能反映區(qū)位差異，互相均衡。

4.深度百分率表的制作

深度百分率又稱(chēng)深度指數(shù)，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。

深度百分率表又稱(chēng)深度質(zhì)數(shù)表，深度百分率表的制作是路線價(jià)法的難

點(diǎn)和關(guān)鍵所在。路線價(jià)法在美國(guó)由來(lái)已久，長(zhǎng)久以來(lái)根據(jù)豐富的實(shí)際

資料，制定了各種路線價(jià)法則，如四三二一法則、蘇慕斯法則（克利

夫蘭法則）、霍夫曼法則、哈柏法則、爰迪生法則等。

5.宗地價(jià)值的計(jì)算

依據(jù)路線價(jià)和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)

算公式，則可以計(jì)算得到宗地價(jià)值。

6.深度百分率表

臨街同一街道的土地，路線價(jià)雖然相同，但由于宗地的寬度、深

度、形狀、面積不同，單位面積的價(jià)格也不同。在影響地價(jià)的因素當(dāng)

中，深度對(duì)地價(jià)影響較大。現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米

的長(zhǎng)方形宗地，每平方米平均單價(jià)為A元，則該宗地的總價(jià)格為mnA

元，如下圖所示。

對(duì)上圖所示的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位（在此

設(shè)為1米）區(qū)分成n快細(xì)片土地，從臨街方向起依次每片土地的單

位面積價(jià)格為a,a,a,a，且a>a>a,因?yàn)榈貕K愈接

12n—1n12n

近道路，利用價(jià)值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價(jià)不同，即

a與a之差最大，a與a之差次之，依次縮小，參見(jiàn)上圖土地價(jià)值與

1223

地塊臨街距離關(guān)系曲線。由此土地總價(jià)值為：

mnA=ma+ma+...+ma+ma

12n—1n

從而

A=（a+a+...+a+a）+n

12n-1n

即土地單位面積價(jià)格等于各地塊單位面積價(jià)格的面積加權(quán)平均

值。如將各小地塊單位面積價(jià)格以百分率表示，即為單獨(dú)深度百分率。

深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)

深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深

度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

單獨(dú)深度百分率的表現(xiàn)為：

a>a>a>…〉a>a

123n—1n

累計(jì)深度百分率變現(xiàn)為：

a<a+a>a+a+a<???<a+a+???+a

11212312n

T殳來(lái)說(shuō)，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%,平均深度

百分率與累計(jì)深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：

平均深度百分率二累計(jì)深度百分率X標(biāo)準(zhǔn)深度一宗地深度

制作深度百分率表，要考慮以下幾個(gè)方面：（1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度;

（2）確定級(jí)距;（3）確定單獨(dú)深度百分率；（4）根據(jù)需要采用累計(jì)

或平均深度百分率。

根據(jù)深度百分率表的制作要求，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均深度百分率

（平均單價(jià)）作為100%,將單獨(dú)深度百分率、平均深度百分率、累

計(jì)深度百分率綜合制成一表，即得到深度百分率表。

下面以四三二一法則為例，說(shuō)明深度百分率的制作方法。

如下圖所示，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺（30.48米）的宗地，每25

英尺（7.62米）其單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、

8%、7%和6%,求出其深度百分率表。

累計(jì)、平均深度百分率的計(jì)算示例如下：

50英尺（15.24米）的累計(jì)深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的單獨(dú)深度百分率加上后25英尺（7.62米）的單獨(dú)深度百分率,

即：40%+30%=70%o

50英尺（15.24米）的平均深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的單獨(dú)深度百分率加上后25英尺（7.62米）的單獨(dú)深度百分率

除以50%,即（40%+30%）x100+50=140%。

75英尺（22.86米）的平均深度百分率為：（40%+30%+20%）

X100+75=120%。

根據(jù)同樣的計(jì)算方法，得到下表。

7,幾個(gè)路線法則介紹

歐美國(guó)家很早就將路線價(jià)法應(yīng)用于課稅之上，下面主要介紹歐美

國(guó)家著名的幾種路線價(jià)法則。

1）四三二一法則

四三二一法則（4-3-2-lRule）,是將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺（30.48

米）的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，即由臨街面算起，第

T25英尺（7.62米）的價(jià)值為路線價(jià)的40%,第二個(gè)25英尺（7.62

米）的價(jià)值為路線價(jià)的30%,第三個(gè)25英尺（7.62米）的價(jià)值為

20%,第四個(gè)25英尺（7.62米）的價(jià)值為10%。如果超過(guò)100英

尺（30.48米），則需用九八七六法則來(lái)補(bǔ)充。即超過(guò)100英尺（30.48

米）的第一個(gè)25英尺（7.62米犯勺價(jià)值為路線價(jià)的9%,第二個(gè)25

英尺（7.62米）的價(jià)值為8%,第三個(gè)25英尺（7.62米）的價(jià)值為

7%,第四個(gè)25英尺（7.62米）的價(jià)值為6%。

應(yīng)用四三二一法則評(píng)估，簡(jiǎn)明易記，但因深度劃分過(guò)于粗略，可

能出現(xiàn)評(píng)估不夠精細(xì)的問(wèn)題。

2）蘇慕斯法則

蘇慕斯法則（SomersRule）,是由蘇慕斯（WiliamA.Somers）

根據(jù)其多年實(shí)踐經(jīng)瞼，并經(jīng)對(duì)眾多的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例價(jià)格調(diào)查比較后創(chuàng)立

的。蘇慕斯經(jīng)過(guò)調(diào)查證明，100英尺（30.48米）深的土地價(jià)值，前

半臨街50英尺（15.24米）部分占全宗地總價(jià)的72.5%,后半50

英尺（15.24米）部分占27.5%,若再深50英尺Q5.24米）,則該

宗地所增的價(jià)值僅為15%。其深度百分率即在這種價(jià)值分配原則下

所擬定。由于蘇慕斯法則在美國(guó)俄亥俄州薪I」夫蘭市應(yīng)用而著名，因

此一般將其稱(chēng)為克利夫蘭法則（ClevelandRule）。

3）霍夫曼法則

霍夫曼法則（HoffmanRule）,是1866年由紐約市法官霍夫曼

（Hoffman）所創(chuàng)造的，是最先被承認(rèn)對(duì)于各種深度的宗地評(píng)估的

法則。霍夫曼法則認(rèn)為：深度為100英尺（30.48米）的宗地，在最

初50英尺Q5.24米）的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的2/3。在此基礎(chǔ)上,

則深度100英尺（30.48米）的宗地,最初的25英尺（7.62米）等

于37.5%;最初的一半，即50英尺（15.24米）等于67%;75英

尺（22.86米）等于87.7%;全體的100英尺（30.48米）等于100%。

在霍夫曼之后，尼爾（Neil）修正了霍夫曼法則，由此創(chuàng)造了所

謂的霍夫曼---尼爾法則（Hoffman-------NeilRule）o

4）哈柏法則

哈柏法則（HarperRule）創(chuàng)設(shè)于英國(guó)，該法則認(rèn)為一宗土地的

價(jià)值與其深度的平方根成正比，即深度百分率為其深度的平方根的

10倍。也即深度百分率二（10x麻1）%o例如，一宗50英尺（15.24

米）深的土地價(jià)值，即相當(dāng)于100英尺（30.48米）深土地價(jià)值的

70%。因?yàn)樯疃劝俜致?（10x%%,約等于70%。但標(biāo)準(zhǔn)深度

不一定為100英尺（30.48米），所以修訂的哈柏法則認(rèn)為：

深度百分率二也給深度x100%

J標(biāo)準(zhǔn)深度

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例

現(xiàn)句缶街宗地A、B、C、D和E,如圖所示，深度分別為25英

尺、50頰、75頰、100期和125頰，簸分別為10頰、

10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路線價(jià)為2000元?dú)洺撸?/p>

設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，試運(yùn)用四三二一法則計(jì)算各宗土地的價(jià)值。

A=2000x0.4x10=8000（元）

B=2000x0.7x10=14000阮）

B=2000x0.9x20=36000阮）

B=2000xl.Ox20=40000（元）

B=2000x（1.0+0.09）x30=65400（元）

七、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（Realestatepriceindex）是反映房地產(chǎn)價(jià)格

變動(dòng)趨期口變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在

不同時(shí)期的漲跌幅度。

（一）指數(shù)種類(lèi)

1.房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)程度和趨

勢(shì)的相對(duì)數(shù)，它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅

度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類(lèi)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)

情況。

房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的優(yōu)點(diǎn)是〃同質(zhì)可比〃，這種方法反映的是排

除房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)因素影響之后，由于供

求關(guān)系及成本波動(dòng)等因素帶來(lái)的價(jià)格變動(dòng)。

2.房屋租賃價(jià)格指數(shù)

房屋租賃價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房屋租賃價(jià)格總水平變動(dòng)

趨期口變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。

房地產(chǎn)租賃價(jià)格是指房屋所有人出租房屋使用權(quán)所取得租金的

價(jià)格。

房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權(quán)。它包括住宅租賃、

辦公用房租賃、商業(yè)用房租賃、廠房倉(cāng)庫(kù)租賃部分和旅館飯店客房

租賃五部分。

3.土地交易土地交易價(jià)格指數(shù)

土地交易價(jià)格指數(shù)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品

房開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格的變動(dòng)趨期口程度

的相對(duì)數(shù)。

土地交易價(jià)格是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房

開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后繼

開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。它包括居民住宅用地、工

業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂(lè)用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服

務(wù)用房等其他綜合月地四部分。土地交易價(jià)格指數(shù)，就是指反映一定

時(shí)期內(nèi)土地交易價(jià)格變動(dòng)趨期口變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。

土地交易價(jià)格指數(shù)的主要分類(lèi)為住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅

游用地等。

這三套指數(shù)的計(jì)算方法相似，均采用由下到上逐級(jí)匯總的方法。

(二)指數(shù)編制

1.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查的任務(wù)

(1)調(diào)查和搜集全社會(huì)及各類(lèi)房屋銷(xiāo)售與租賃價(jià)格資料，掌握

各種平均價(jià)格。

(2)編制與房屋銷(xiāo)售、租賃以及土地交易等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的各

種價(jià)格指數(shù)，準(zhǔn)確地反映全社會(huì)及各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度和變動(dòng)趨

勢(shì)。

(3)結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的投資規(guī)模、投資效益和投資總額

等主要指^,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)積極開(kāi)展統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)反映新情況和

新問(wèn)題，為國(guó)家宏觀決策服務(wù)。

(4)定期向社會(huì)公布房地產(chǎn)價(jià)格信息，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建

設(shè)服務(wù)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查的內(nèi)容

(1)房屋銷(xiāo)售價(jià)格。從進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道看，房屋銷(xiāo)售價(jià)

格包括商品房銷(xiāo)售價(jià)格、公房銷(xiāo)售價(jià)格和私房銷(xiāo)售價(jià)格三部分。房

地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

(2)房屋租賃價(jià)格。房屋租賃價(jià)格包括住宅、辦公用房、商業(yè)

用房和廠房倉(cāng)庫(kù)四部分。

(3)土地交易價(jià)格。土地交易價(jià)格包括居民住宅用地、工業(yè)用

地、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地和其他用地四部分。

3.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查對(duì)象

涉及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、

有關(guān)企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體及部分居民。

4.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方法

重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合。

5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方式

報(bào)表與走訪相結(jié)合。

6.選擇調(diào)查單位和調(diào)查項(xiàng)目的原則

(1)代表性強(qiáng)。(2)要兼顧各種用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。(3)兼顧

不同地理位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目。(4)兼顧不同經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的調(diào)查單位，

7.保證調(diào)查資料的代表性

各地每月都要調(diào)查一次房地產(chǎn)價(jià)格及數(shù)量、金額。季度數(shù)量、金

額由該季三個(gè)月的實(shí)際交易數(shù)相加求得，季度價(jià)格則由該季三個(gè)月的

調(diào)查樣本價(jià)格算術(shù)平均求得。

8.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查要考慮

房跳型、所處地段、房屋結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的T性，保證基期、

報(bào)告期價(jià)格的可比性。當(dāng)基期價(jià)格沒(méi)有時(shí)，可通過(guò)以下方法推算：

（1）用同類(lèi)房屋、同級(jí)地段（同級(jí)地段內(nèi)繁華位置接近）、同樣

結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷(xiāo)售（租賃）價(jià)格替代。

（2）根據(jù)同類(lèi)房屋、同級(jí)地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷(xiāo)售（租賃）價(jià)

格的變動(dòng)幅度，推算基期價(jià)格。基期價(jià)格二報(bào)告期價(jià)格/（同類(lèi)房屋、

同級(jí)地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均價(jià)格變動(dòng)幅度+1）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

（3）可用當(dāng)?shù)鼗谕?jí)地段、同類(lèi)房屋同樣結(jié)構(gòu)的平均銷(xiāo)售（租

賃）價(jià)格替代。

（4）可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（銷(xiāo)售）商、土地管理局和房管部門(mén)的有

關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行科學(xué)評(píng)估測(cè)算。

（三）國(guó)內(nèi)外指數(shù)編制方法比較

1.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法綜述

目前，世界各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)種類(lèi)很多，其編制方法也多種

多樣。歸結(jié)起來(lái)，這些方法可分為以下五種：

Q）成本投放法（InputCostMethod）

成本投入法是根據(jù)營(yíng)造各項(xiàng)投入成本（包括材料及人工費(fèi)用等）

的變化情況，以算術(shù)平均法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法，是早期的

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的重要編制方法。

（2）中位數(shù)價(jià)格法（MediaSalePrice）

中位數(shù)價(jià)格法是選取地產(chǎn)售價(jià)的中位數(shù)來(lái)編制價(jià)格指數(shù)的方法。

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格易受極端值（即最高、最低價(jià)）影響，而中位數(shù)價(jià)格能

反映市場(chǎng)變動(dòng)的集中趨勢(shì)，代表性比較強(qiáng)。

⑶重復(fù)交易法(RepeatSaleMethod)Baily,Muth和

Noursel963年提出的重復(fù)售出模型。根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)期

售出的價(jià)格來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。該方法的優(yōu)點(diǎn)是基于同一宗房

地產(chǎn)的價(jià)格變化運(yùn)行。在剔除標(biāo)的物折舊的影響后，根據(jù)重復(fù)交易法

編制的指數(shù)可以滿足房地產(chǎn)價(jià)格〃同質(zhì)性”的需要。

(4)特征價(jià)格法(HedonicPriceMethod)特征價(jià)格法，又稱(chēng)

Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，

而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)

量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地

產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)

的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素

拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

(5)混合模型(PooledMethod)鑒于特征價(jià)格模型和重復(fù)售

出模型的缺陷，CaseK.E.和QuigleyJ.M在1991年提出了將二者

混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機(jī)誤差變量方差的方法。該

方法被稱(chēng)為〃混合方法〃，又稱(chēng)PooledGLS模型。1997R.Carter

HilLJ.R.KnightC.F.Sirmans對(duì)PooledGLS模型進(jìn)行了改進(jìn)，

提出基于最大似然估計(jì)法(MLE)的PooledMLE模型。

2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制

以〃中房指數(shù)〃為例我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)育不完善,對(duì)

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制最直接的影響是房地產(chǎn)交易案例少、交易價(jià)格

不公開(kāi)、交易資料不全面。與此相應(yīng)的是目前我國(guó)包括〃中房指數(shù)〃

在內(nèi)的十余種房地產(chǎn)指數(shù)，均存在著編制理論不完善和實(shí)際操作不規(guī)

范等問(wèn)題。

(1)中房指數(shù)的編制方法中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市

場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類(lèi)分析方法，確定樣本，

然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為四

大類(lèi)：以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，各城市的四類(lèi)

物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類(lèi)各檔次物

業(yè)的銷(xiāo)售量為權(quán)計(jì)算四類(lèi)物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這四類(lèi)物業(yè)的平均

價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格。并以此平均價(jià)格作為各城市

的物業(yè)匕蹄交價(jià)格，運(yùn)用下列公式計(jì)算各城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：某時(shí)

期城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)二某時(shí)期該城市物業(yè)比較價(jià)格/1994年11.月

北京物業(yè)比較價(jià)格x100%中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，以基期

商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn),屬于定基指數(shù)；計(jì)

算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時(shí)各類(lèi)物業(yè)的規(guī)模比重?；?/p>

與權(quán)數(shù)在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與

吸

(2)中房指數(shù)編制方法的缺陷中房指數(shù)雖然開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)大陸現(xiàn)

行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但在具體編制

技術(shù)方法仍有不足，需進(jìn)一步完善。

1)指數(shù)測(cè)算方法不完善

現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類(lèi)型的變動(dòng)，公式所選用的權(quán)重

是報(bào)告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定的(即基期)的

物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)

變動(dòng)，使得指數(shù)變動(dòng)完全表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的變化?，F(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則

操作簡(jiǎn)便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方

式，則會(huì)在指數(shù)中包含非價(jià)格變化因素。

為了解決這一問(wèn)題，中房指數(shù)在目前的實(shí)際操作中多先用同一項(xiàng)

目。同一小區(qū)的物業(yè)價(jià)格樣點(diǎn)。這其實(shí)是借鑒了重復(fù)交易法的思想。

但是，由于中國(guó)各地區(qū)的二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)未放開(kāi)，所以采用這種變通的

做法在理論上還存在著很多問(wèn)題，在現(xiàn)實(shí)操作中也是一時(shí)之計(jì)，并未

形成一套規(guī)范的制度。同樣，偉業(yè)指數(shù)、上房50指數(shù)等也都存在著

指數(shù)理論基礎(chǔ)不完善的問(wèn)題。

2）樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，

為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本

區(qū)硼口物業(yè)類(lèi)型分布、樣本轆的及時(shí)更新、樣本轆的真實(shí)性和連

續(xù)性等。目前在房地產(chǎn)指數(shù)編制的樣本數(shù)據(jù)方面存在著樣本規(guī)模小、

樣本區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真

實(shí)性等問(wèn)題。

3）指數(shù)的應(yīng)用受限制目前我國(guó)各類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚

嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動(dòng)與市場(chǎng)的

實(shí)際變化趨勢(shì)可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如，目前我

國(guó)的各類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是

上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的

歷史軌跡的一種描述，而開(kāi)發(fā)商、投資者則往往更加關(guān)心市場(chǎng)的未來(lái)

走勢(shì)。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。

另一方面，囿于國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)

的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)研究工作的輕

視甚至忽視等原因,房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。包括中房

指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報(bào)告、市場(chǎng)分析報(bào)告等也大都

存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只

是進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的說(shuō)明和膚淺的分析等問(wèn)題。

八、需求法

這種估價(jià)方法的誕生過(guò)程是《選房比較表》幫助買(mǎi)房客戶評(píng)選房

產(chǎn)優(yōu)劣的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的——買(mǎi)房人對(duì)某套房產(chǎn)的滿意度的多少，直接

影響成交價(jià)的高低，如果我們能把這種滿意度以價(jià)格的形式量化出

來(lái)，并做適當(dāng)?shù)男拚纯紤]供需平衡等市場(chǎng)調(diào)節(jié)因素），那么這就是

一種新的估價(jià)方法的技術(shù)路線。

既然我們從供方的成本賣(mài)價(jià)入手，可以發(fā)現(xiàn)成本法。那么，市場(chǎng)

成交價(jià)是供需雙方博弈的結(jié)果，我們從需求方的買(mǎi)價(jià)入手，就可以找

得到另一種和成本法可以相互參照的新估價(jià)法。這就是今天我向大家

介紹的一需求法。

成本法是站在供應(yīng)方的角度，將供應(yīng)方的付出（成本）價(jià)格化并

疊加，最后通過(guò)市場(chǎng)供需調(diào)整，得到最終價(jià)格結(jié)果。

那么做為成本法的〃姊妹法〃一需求法，它則是站在需求方的

角度，將某套房產(chǎn)在需求方心中的滿意度價(jià)格化，再通過(guò)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)

供需調(diào)整，得到最終價(jià)格結(jié)果。

我們可以假設(shè)市場(chǎng)上存在一名十分理智的消費(fèi)者，他能代表市場(chǎng)

上絕大多數(shù)需方的客觀購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，他會(huì)對(duì)滿足自己心理需求好的房產(chǎn)

出較高的價(jià)格，而對(duì)滿足自己理需求差的房產(chǎn)出較低的價(jià)格。那么,

將他的〃總滿意度〃量化成價(jià)格后，進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)整，就可以得

到該房產(chǎn)在市場(chǎng)中的客觀合理價(jià)格。

衡量這名客觀消費(fèi)者心中的〃總滿意度價(jià)格〃可以用累加法和扣

減法，其原理分別如下：

1、需求累加法

成本法是將各項(xiàng)成本量化后累加。

那么，需求累加法就是將需求方設(shè)想該房購(gòu)買(mǎi)后的滿意度，量化

成價(jià)格后累加，公式如下：

該房產(chǎn)需求價(jià)格=底層次的居住滿意度價(jià)格+中層次的居住滿意

度價(jià)格+高層次的居住滿意度價(jià)格

底層次的居住滿意度包括：最原始的遮風(fēng)、擋雨、休息、避獸等

與生存有關(guān)的需求滿意度；

中層次的居住滿意度包括：位置、環(huán)境、樓層、朝向、配套等與

生活有關(guān)的需求滿意度；

高層次的居住滿意度包括：榮譽(yù)感、炫耀感、堪輿等屬于高階精

神層次的需求滿意度；

將上屬三個(gè)層次的居住滿意度量化成價(jià)格后累加，即是該房產(chǎn)的

價(jià)格。

例如，知道客觀消費(fèi)者愿意為某房產(chǎn)帶給他的底層次居住滿意度

（遮風(fēng)、擋雨、休息、避獸等）支付2000元/平米,為其能帶來(lái)的中層

次居住滿M度（位置、環(huán)境、樓層、朝向、配套等）支付1000元/平米，

為其能帶來(lái)的高層次居住滿意度（榮譽(yù)感、炫耀感、堪輿等）支付500

元/平米，那么不考慮市場(chǎng)因素（即賣(mài)方因素）的影響，這套房產(chǎn)的

評(píng)估價(jià)即為2000+1000+500=3500元/平米。

但是,量化這三種層次的滿意度在實(shí)踐操作中難度相當(dāng)大,因此，

我們不推薦采用這種累加方式，而建議采用接下來(lái)談到的扣減法。

2、扣減法

扣減法的思路是當(dāng)為某房產(chǎn)估價(jià)時(shí)，假設(shè)客觀需求者會(huì)為完全滿

意的房產(chǎn)出最高的價(jià)格，那么減去對(duì)該房產(chǎn)的不滿意分項(xiàng)的量化價(jià)

格，即是該房產(chǎn)的需求方價(jià)格，再對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)修正，即得給

房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

扣減法的公式：

客觀需求者所出的最高價(jià)格=該需求者對(duì)某房產(chǎn)完全滿意時(shí)所

出的價(jià)格

估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)的需求價(jià)格二客觀需求者對(duì)該類(lèi)房產(chǎn)最滿意時(shí)的

最高出價(jià)-對(duì)該房不滿意度的量化價(jià)格

舉例來(lái)說(shuō),我們先假想一名需求者，他的出價(jià)水平和技巧最能代

表購(gòu)買(mǎi)該估價(jià)房產(chǎn)的需求群體，而且我們又知道，當(dāng)有一套很完美的

房產(chǎn)（朝南）對(duì)他來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何缺點(diǎn)，他會(huì)出最高價(jià)50萬(wàn)元?，F(xiàn)在

要評(píng)估的房產(chǎn)和那套完美的房產(chǎn)相比，只在朝向上稍差一點(diǎn)（朝東），

對(duì)該需求者來(lái)說(shuō)，他認(rèn)為如果讓其接受朝向上的不滿意的代價(jià)（南朝

向換成東朝向）是1萬(wàn)元，那么，我們就可以得出那套朝東的估價(jià)房

產(chǎn)的需求價(jià)格是50-1=49萬(wàn)。

需求扣減法很象目前拆遷評(píng)估中我們所使用的市場(chǎng)法，都是先求

出最高值（周邊新建商品房均價(jià)），然后扣減。但是需求法的立足點(diǎn)

是需求的滿意度的量化價(jià)格，它是從需方角度去考慮的，和成本法一

樣,需求法首先只站在了市場(chǎng)的一邊，既買(mǎi)方的角度去計(jì)算（成本法

則從賣(mài)方或供方角度入手）；而市場(chǎng)法調(diào)整的立足點(diǎn)是狀況、情況和

時(shí)間三要素，這三點(diǎn)都是從供需雙方的角度去考慮的。

扣減法的具體步驟為：

1）確定待估價(jià)房產(chǎn)的檔次類(lèi)型；

2）分析該類(lèi)房產(chǎn)的主力需求群（更準(zhǔn)確地說(shuō),就是客觀需求群）；

3）核算該需求辭中的最大支付價(jià)格（該需求群對(duì)某房產(chǎn)完全滿意

時(shí)所出的價(jià)格）；

4）分析其購(gòu)房的考慮因素；

5）從該需求群的角度，對(duì)估價(jià)房產(chǎn)的各因素評(píng)分并量化不滿意

度；

6）用〃最大支付價(jià)格〃一〃量化的不滿意度價(jià)格〃=〃需舫

愿意付出的房?jī)r(jià)〃；

7）對(duì)上一步的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)修正，得出最終評(píng)估價(jià)格。

完全滿意時(shí)所出的最高價(jià)格，可以用房?jī)r(jià)收入比等數(shù)據(jù)計(jì)算。

不滿意度的量化價(jià)格，可以用和市場(chǎng)法的狀況調(diào)整相類(lèi)似的方法

如對(duì)需方購(gòu)房消費(fèi)習(xí)慣的調(diào)查統(tǒng)計(jì)來(lái)計(jì)算。

以下我們舉例說(shuō)明需求法的具體計(jì)算過(guò)程：

需求扣減法的實(shí)例

評(píng)估某小區(qū)某套房產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。

一、客觀需求者所出的最高價(jià)格

客觀需求者所出的最高價(jià)格二該需求者對(duì)某房產(chǎn)完全滿意時(shí)所

出的價(jià)格

對(duì)于客觀需求者所出的最高價(jià)格，可以通過(guò)對(duì)同類(lèi)房產(chǎn)消費(fèi)者的

市場(chǎng)調(diào)查分析得出。一般來(lái)說(shuō)，不同的消費(fèi)群體所愿出的最高價(jià)格會(huì)

有所不同。

該小區(qū)屬于A市的中檔類(lèi)型的商品房，主要消費(fèi)群體經(jīng)調(diào)查后,

確認(rèn)為中等收入水平的本市居民。

全固居2009年A市政府部門(mén)公布的市人均收入水平報(bào)告，該市中

等收入水平的居民月收入為3240元/月，戶收入為6500元/月。

綜合分析該群體的房產(chǎn)消費(fèi)水平和A市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，我們

認(rèn)為該消費(fèi)群體能承受的最大購(gòu)房?jī)r(jià)格的房