國美商都工程可行性研究報告北京國美置業(yè)2021年6月

工程鳥瞰圖

目錄一、 工程名稱：國美商都 5二、 工程建設(shè)單位：北京國美置業(yè) 5三、 工程法人：黃光裕 5四、 工程可行性研究的依據(jù)： 5五、 工程區(qū)位狀況 5六、 工程四至 5七、 工程規(guī)劃條件 6八、 工程建設(shè)條件 6九、 工程進(jìn)展情況 6十、 工程建設(shè)內(nèi)容 7十一、 工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7十二、工程所在位置圖示： 8第二章建設(shè)單位介紹 12第三章市場分析 13一、 大區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析 13二、 北京經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r 13三、 豐臺區(qū)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r： 14四、 科技園經(jīng)濟(jì)狀況 141、 中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)開展分析 142、 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園經(jīng)濟(jì)開展分析 15五、區(qū)域交通便利，商業(yè)開展?jié)摿υ龃?17六、工程市場調(diào)查分析 181. 工程周邊住宅市場調(diào)查： 182. 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查 203. 區(qū)域酒店物業(yè)市場調(diào)查 224. 區(qū)域批發(fā)市場市場調(diào)查 24七、工程市場預(yù)測及總體定位 251. 市場預(yù)測： 252. 工程總體定位： 26八、客戶群定位 26第四章工程建設(shè)方案及競爭分析 27一、 工程建設(shè)方案 271. 建造32萬平米的商業(yè)中心： 273.建設(shè)一個5.28萬平米的酒店式公寓 274.打造一個3.8萬平米地標(biāo)性的高層寫字樓 28二、工程競爭分析 281. 32萬平米的商業(yè)中心 282. 酒店式公寓 283. 寫字樓 28第五章環(huán)境保護(hù)與綜合利用 30一、 環(huán)境保護(hù) 30二、 綜合利用及治理方案 30三、 環(huán)境影響評價 30四、 綜合節(jié)能 31五、 消防平安 31第六章工程開發(fā)建設(shè)方案 33一、 前期設(shè)計工作控制點(diǎn)： 33二、 國美商都A區(qū)〔大地塊〕施工控制點(diǎn). 331. A區(qū)7層工程進(jìn)度方案 332. 國美商都工程A區(qū)8-25層工程進(jìn)度方案 34三、 國美商都B區(qū)〔小地塊〕施工控制點(diǎn). 341. B區(qū)7層工程進(jìn)度方案 342. B區(qū)8－25層工程進(jìn)度方案 34第七章投資估算和資金籌措 35一、 投資估算編制依據(jù)： 35二、 投資估算編制范圍： 35三、 用地平衡表及根本規(guī)劃指標(biāo) 35四、 工程靜態(tài)投資估算： 36五、 工程動態(tài)投資估算： 37六、 資金投入方案與資金籌措表： 38第八章工程財務(wù)分析 39一、 國美商都工程經(jīng)營期收益預(yù)測計算系數(shù)表： 39二、 工程損益表： 40三、 自有資金現(xiàn)金流量表 41四、 貸款還本付息計算表 39第九章風(fēng)險分析和控制策略 40一、宏觀系統(tǒng)風(fēng)險 401、 政策風(fēng)險 402、 利率風(fēng)險 403、 不可抗力風(fēng)險 40二、工程經(jīng)營風(fēng)險 41三、市場風(fēng)險 41四、財務(wù)風(fēng)險 42第十章結(jié)論 43

第一章工程概況工程名稱：國美商都工程建設(shè)單位：北京國美置業(yè)工程法人：黃光裕工程可行性研究的依據(jù)：?北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書及附圖?〔2004規(guī)意字0954號〕建筑用地釘樁通知單〔2003撥地0279〕?關(guān)于進(jìn)行中關(guān)村科技園二期產(chǎn)業(yè)根底土地統(tǒng)一開發(fā)工作的批復(fù)?〔京計基字［2000］第1366號〕?北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交通知書?(京土整儲掛函(豐〕[2005]008號)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔2006規(guī)〔豐〕地字0006、0007號〕工程區(qū)位狀況國美商都工程位于豐臺區(qū)科豐橋南，中關(guān)村科技園豐臺園內(nèi)，為相鄰兩幅宗地，地塊標(biāo)號分別為31-A、35-A1，京石、京開，京津塘，京沈四條高速路近在咫尺。根據(jù)北京市總體規(guī)劃，豐臺區(qū)將建設(shè)成為北京的物流中心和長途交通樞紐，這為工程的建設(shè)提供了難得的交通優(yōu)勢。工程四至31-A地塊：東至基地九號路；南至基地環(huán)二路；西至豐葆路；北至南四環(huán)綠化隔離帶。35—A1地塊：東至萬壽路南沿線；南至35-A2地塊北側(cè)紅線；西至基地九號路；北至南四環(huán)路。工程規(guī)劃條件容積率：4.5控高：100綠化率：30%建筑密度：35%用地性質(zhì)：公建用地?？梢越ㄔO(shè)酒店、會展中心、綜合寫字樓、購物中心、高檔休閑娛樂場所等設(shè)施。工程建設(shè)條件工程所在地塊已經(jīng)由北京豐臺科技園區(qū)建設(shè)開展對該宗地進(jìn)行土地一級開發(fā)，根本完成三通一平建設(shè)(交地標(biāo)底為六通一平土地)，可以滿足開工條件。工程周邊大市政配套設(shè)施調(diào)查資料見附件一。注:六通一平是指宗地土地平整,通上水、下水、通路、通電、通電信、通天然氣。工程進(jìn)展情況已于2005年5月18日與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同打造30萬平米的商業(yè)中心。以“訂單商業(yè)地產(chǎn)〞聞名的大連萬達(dá)集團(tuán)，目前在國內(nèi)19個城市建了21個購物中心，總面積到達(dá)300萬平方米，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶資源與世界排名前五名的設(shè)計公司——美國RTKL國際簽署了設(shè)計委托合同，為工程能夠以世界級的水準(zhǔn)運(yùn)作打下堅實(shí)根底。2006年3月份，取得用地規(guī)劃許可證。工程建設(shè)內(nèi)容本工程擬建規(guī)模達(dá)56.12萬平方米，其中地上建筑面積為35.35萬平方米，地下建筑面積為20.77萬平方米。建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓等，見下表。工程商業(yè)酒店式公寓寫字樓其它規(guī)?！踩fm2〕32.855.283.814.2工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)一建設(shè)規(guī)模1工程建設(shè)用地平衡m21.1道路廣場用地m219664.51.2綠化用地m223597.41.3建筑用地m235396.29其中35-A1m224175.0831-Am211221.211.4合計m278658二建設(shè)指標(biāo)綠化率%30%建筑密度%45%容積率%4.5三建設(shè)總投資萬元322,664.71四工程開發(fā)期月34五建設(shè)期月25十二、工程所在位置圖示：中關(guān)村科技園豐臺園位置圖示：科技園區(qū)規(guī)劃圖示：工程周邊交通圖示：四環(huán)科豐橋俯拍北京市地鐵規(guī)劃圖工程及周邊效果圖工程所在位置圖示：

第二章建設(shè)單位介紹北京國美置業(yè)，成立于2005年6月24日，是由北京國美置業(yè)和北京鵬潤投資共同出資成立的有限責(zé)任公司。屬于黃光裕先生名下之產(chǎn)業(yè)。黃光裕先生被稱為"中國的山姆.沃爾頓"，是2004、2005年胡潤富豪榜首富。公司貫徹"產(chǎn)業(yè)投資為根底，資本運(yùn)營為手段，提升行業(yè)競爭優(yōu)勢"的開展策略，整合資源，傳承"構(gòu)筑極致風(fēng)景，創(chuàng)造美好生活"的理念。起始北京進(jìn)而對全國的房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行全面拓展，力爭在開發(fā)規(guī)模、開發(fā)品質(zhì)、經(jīng)營理念、開發(fā)效勞等方面，做國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)營的楷模，與世界品牌企業(yè)接軌，實(shí)現(xiàn)知識資本與金融資本的完美結(jié)合。2005年4月18日，國美置業(yè)在北京市土地整理儲藏中心競價摘牌獲得北京市2005年最大的招拍掛工程--科技總部新區(qū)核心商務(wù)區(qū)35.39萬平方米公建用地的土地使用權(quán)，即"國美商都"工程的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，北京國美商都建設(shè)開發(fā)的名稱也因此而來，"國美商都"工程將由該公司全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)與建設(shè)。國美商都公司注冊情況如下：成立時間：2005年6月24日注冊地點(diǎn)：北京市豐臺區(qū)科學(xué)城海鷹路9號2號樓468室〔園區(qū)〕注冊資本：1000萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法人代表：黃光裕經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)出資方式：全部現(xiàn)金出資股權(quán)結(jié)構(gòu)：北京國美置業(yè)占80%；北京鵬潤投資占20%。

第三章市場分析大區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析隨著中國改革開放進(jìn)程的加速，沿海經(jīng)濟(jì)帶,長江經(jīng)濟(jì)帶,陸橋經(jīng)濟(jì)帶及京九經(jīng)濟(jì)帶的形成和以廣州為龍頭的珠三角城市群,以上海為龍頭的長三角城市群和以北京,天津?yàn)辇堫^的京津唐城市群正悄然浮出水面,中國城市化開展戰(zhàn)略大格局根本形成,標(biāo)志著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展進(jìn)入了一個新的階段.京津唐城市群,是京九經(jīng)濟(jì)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶的交匯地區(qū),中心城市是北京和天津,還包括唐山,秦皇島和廊坊等城市,是我國北方最大的城市群,也是我國集資源,地緣,政治,經(jīng)濟(jì)四方面優(yōu)勢于一體的重要經(jīng)濟(jì)核心區(qū)。北京扮演的是中華人民共和國政治、文化的權(quán)威,首腦決策的中樞，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，未來的開展不可限量。北京經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r國美商都工程地處的北京南城，是未來北京經(jīng)濟(jì)開展延伸的重點(diǎn)，具有明顯的地域和區(qū)位優(yōu)勢。2005年，北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6814.5億元，比上年增長11.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值97.7億元，下降1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2100.5億元，增長11.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4616.3億元，增長11.2%。按常住人口計算，當(dāng)年人均GDP到達(dá)44969元〔折合5457美元〕，比上年增長8.1%，是2000年的1.9倍。北京市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值見下列圖。北京市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長速度2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1525億元，比上年增長3.5％，低于04年19個百分點(diǎn)；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為53.9％，低于04年4.4個百分點(diǎn)。其中，商品住宅開發(fā)投資完成779.5億元，比上年增長0.5％；2005年，全市商品住宅期房預(yù)售平均價格6725元/平方米，比上年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增長10.9％。?北京市“十五〞期間商業(yè)開展規(guī)劃?，提出要適應(yīng)國際化大都市的需要，大力提高城市中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)的現(xiàn)代化水平。通過?北京市“十五〞期間商業(yè)開展規(guī)劃?來看，北京市的商業(yè)規(guī)劃主要還是以2021年奧運(yùn)會為契機(jī)，整體商業(yè)格局還是以高端、精品定位為主，集中商業(yè)區(qū)域，重點(diǎn)效勞于城市形象的建設(shè)。豐臺區(qū)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r：豐臺區(qū)“十五〞方案明確提出了“一五五〞總體開展思路，即“全力構(gòu)筑一個中心〞、“重點(diǎn)建設(shè)五個區(qū)域〞、“培育引導(dǎo)五個產(chǎn)業(yè)〞?！耙粋€中心〞，就是把豐臺開展成為“首都西南物流中心〞?！拔鍌€區(qū)域〞包括北京麗澤商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園、大紅門服裝商業(yè)街、綠色生態(tài)居住區(qū)、特色文化旅游區(qū)。“五個產(chǎn)業(yè)〞包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)、物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。因此，從“一五五〞總體開展思路看，豐臺區(qū)的未來經(jīng)濟(jì)開展，在很大程度上將繼續(xù)發(fā)揮目前已經(jīng)形成的傳統(tǒng)貿(mào)易和物流業(yè)優(yōu)勢。因此豐臺區(qū)商業(yè)在未來開展過程中，其原有的貿(mào)易、批發(fā)特色將更加明顯?？萍紙@經(jīng)濟(jì)狀況中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)開展分析中關(guān)村科技園連續(xù)十幾年保持30%以上的開展速度，占北京地區(qū)生產(chǎn)總值17.8%，成為北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)。中關(guān)村科技園區(qū)是1988年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域；現(xiàn)已形成一區(qū)七園的開展格局，包括海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園、亦莊科技園、德勝園和健翔園。在過去的十幾年里，中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)開展始終保持30%的增長速度。2005年，中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速增長，總收入4578億元，比2004年增長30%；新認(rèn)定企業(yè)數(shù)4390家，比2004年增長3%；工業(yè)總產(chǎn)值為2440億元，比2004年增長30%；上繳稅費(fèi)170億元，比2004年增長20%；出口創(chuàng)匯85億美元，比2004年增長60%，成為北京市經(jīng)濟(jì)開展的重要增長源。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園經(jīng)濟(jì)開展分析豐臺園是中關(guān)村村科技園區(qū)里增長最快的園區(qū)，是豐臺區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的動力源。2005年，豐臺園經(jīng)濟(jì)指標(biāo)健康開展，實(shí)現(xiàn)了歷史新高，名列中關(guān)村科技園區(qū)之首。入園企業(yè)研發(fā)投入達(dá)30億元，占技工貿(mào)總收入的5%，同比增長87.5%；自主創(chuàng)新工程2000多項(xiàng)，獲得火炬方案、科學(xué)進(jìn)步獎、重點(diǎn)新產(chǎn)品的69項(xiàng)。一批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的企業(yè)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、先進(jìn)制造四大產(chǎn)業(yè)格局，并構(gòu)建了物流科技、國家金融平安、航天、鐵路等特色產(chǎn)業(yè)集群。豐臺園企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入600億元，同比增長32.2%；工業(yè)總產(chǎn)值148億元，同比增長14.4%；出口創(chuàng)匯3.78億美元，同比增長57.6%；上繳稅費(fèi)15億元，同比增長24.4%。。園區(qū)分三期開發(fā)建設(shè)，首期1.24平方公里已開發(fā)完畢，產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，形成了生物醫(yī)藥、IT和光機(jī)電一體化三大產(chǎn)業(yè)；二期1.65平方公里，已以全新模式開始啟動，成功推出總部基地工程?？偛炕噩F(xiàn)在已建成總部樓170棟，吸引了100多家總部企業(yè)入駐，其中絕大多數(shù)是國資委控股企業(yè)和外地進(jìn)京的大型企業(yè)集團(tuán)。建成后的500多座總部樓，將吸納500余家大型企業(yè)和2000家左右的中小企業(yè)入駐辦公。工程周邊地帶的商業(yè)氣氛已經(jīng)聚集，本工程建成后將使該區(qū)域有望成為北京新的商圈，成為拉動南城經(jīng)濟(jì)飛躍的一個新的增長極。豐臺區(qū)1992年—2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表。1992年—2004年豐臺園主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總部基地現(xiàn)狀俯瞰：南面科技大道南延長為世界公園，北京國際花園，富錦嘉園等，西臨科技園一期，東邊緊臨科技大道和本工程，北靠南四環(huán)科豐橋。入駐總部基地局部企業(yè)照片〔4〕科技園區(qū)一期內(nèi)局部企業(yè)照片五、區(qū)域交通便利，商業(yè)開展?jié)摿υ龃笾袊♀n總公司工商聯(lián)大廈工程緊臨四環(huán)，規(guī)劃中的地鐵九號線和萬壽路南延線穿過工程。同時，京沈、京開、京石、京津塘等高速路圍繞四周，交通極為方便。周邊住宅升值潛力巨大，以距工程50米的怡?；▓@為例，2000年開盤均價3980元/平米，現(xiàn)預(yù)售均價6600元/中國印鈔總公司工商聯(lián)大廈交通的便利將促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，超市、建材、家具、玩具、音像、娛樂等需求加大，商業(yè)潛力增大，這些都為本工程的誕生與開展創(chuàng)造了有利條件。六、工程市場調(diào)查分析“國美商都〞工程周邊2公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)45萬，中高端人口正在呈現(xiàn)逐漸上升趨勢，消費(fèi)潛力巨大；且工程臨近四環(huán)與規(guī)劃中的地鐵9號線，區(qū)域交通方便；區(qū)域效勞型商業(yè)奇缺，不能滿足市場需要，存在巨大市場空缺。市場調(diào)查數(shù)據(jù)如下：工程周邊住宅市場調(diào)查：工程周邊2公里人口人口構(gòu)成為：園區(qū)企業(yè)白領(lǐng)職員15萬，常住居民30萬。擁有怡海花園、萬年花城、寶隆公寓、帝京花園別墅、南極星、未來城等為主體組成的總面積500多萬平米的成熟中高檔大型生活社區(qū)。本工程周邊住宅情況調(diào)查表工程名稱位置規(guī)劃面積〔m2〕套數(shù)〔套〕可居住人口〔人〕怡海花園南四環(huán)花鄉(xiāng)出口1000000800030000未來城南四環(huán)花鄉(xiāng)橋100000030000萬年花城

豐臺花鄉(xiāng)20000001100040000怡錦園豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)16000012004000吉利雙星豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)3200013004000南極星豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)21000600豐澤居豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)1100003000陽光四季豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)600005001600恒富花園豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)500005001600寶隆溫泉公寓豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)560001600帝京花園別墅豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)1300050200看丹苑小區(qū)豐臺南路1700004001200華林家園豐臺南路27000160500京鐵小區(qū)二期北側(cè)3201000恒富小區(qū)豐臺園產(chǎn)業(yè)基地一期內(nèi)4100015005000北京國際花園世界公園東側(cè)1000棉花城世界公園東北側(cè)5500002651000富錦嘉園豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期南側(cè)400000400020000合計

5690000146300另：1.豐臺鎮(zhèn)派出所轄區(qū)內(nèi)管轄常住人口約17萬。2.看丹派出所轄區(qū)內(nèi)管轄常住人口約10萬人。3.樊家村派出所轄區(qū)內(nèi)管轄常住人口約10萬人。工程周邊小區(qū)俯拍〔距工程50米，怡景園一號樓頂層俯拍〕區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查經(jīng)市場調(diào)研得知，豐臺區(qū)域內(nèi)寫字樓大多為乙級、丙級寫字樓，70%以上的寫字樓建成于上個世紀(jì)八九十年代的小型辦公樓，外觀陳舊，單體建筑規(guī)模大多在20000平方米以下，是過去傳統(tǒng)的辦公樓，與人們俗稱的“寫字樓〞標(biāo)準(zhǔn)尚有一定距離，軟、硬件設(shè)施極為落后，也因此租售價格較低，市場租金價格一般為1.7-4元/天/平方米之間；售價水平在5000-8500元/平方米之間。這與豐臺科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)高速開展的需要極不相稱。詳見下表。樓盤名稱區(qū)域類型租售價格南方證券大廈方莊寫字樓出租2.3元/天/㎡安富大廈方莊寫字樓出租2.8元/天/㎡金城中心方莊寫字樓出售5500元/㎡嘉業(yè)大廈〔飯店〕方莊普通住宅出租5600元/㎡凱宏寫字樓方莊寫字樓出租2.3元/天/㎡大陸寫字樓方莊寫字樓出租3.0元/天/㎡日月會館方莊寫字樓出租4.0元/天/㎡總部基地豐臺科技園寫字樓出售7150元/平方米；全鑫達(dá)科技孵化器豐臺科技園寫字樓出租1.8元/天/㎡豪力大廈豐臺科技園寫字樓出租2元/天/㎡寫字公園豐臺科技園寫字樓出租2.3/天/㎡工商聯(lián)大廈豐臺科技園寫字樓出售6700元/㎡創(chuàng)新大廈豐臺科技園寫字樓出租辦公2.6元/天/㎡；孵化樓1.8海順德大廈豐臺科技園寫字樓出租2元/天/㎡海鷹科技產(chǎn)業(yè)大樓豐臺科技園寫字樓租售2元/天/㎡鼎恒新星豐臺鎮(zhèn)商住樓租2.68/天望園大廈豐臺鎮(zhèn)寫字樓出售8500元/㎡；2.5元國豐寫字樓豐臺鎮(zhèn)寫字樓出租3元/天/㎡鵬潤豪苑大廈麗澤橋?qū)懽謽浅鲎?.4--2.8元/天/㎡華勝寫字樓麗澤橋?qū)懽謽浅鲎?.2元/天/㎡翔峰云大廈麗澤橋?qū)懽謽浅鲎?.8元/天/㎡公交大廈六里橋?qū)懽謽浅鲎?.4元/天/㎡盛今大廈六里橋公寓出租4.2元/天/㎡全鑫商務(wù)大廈六里橋?qū)懽謽浅鲎?.2元/天/㎡振龍大廈木樨園寫字樓出租1.7元/天/㎡豪森大廈西客站寫字樓出租1.7-2.0元/天/㎡亞視大廈西客站純辦公用房

出租3.2元/天/㎡北恒大廈西客站寫字樓出租2.2-2.8元/天/㎡建設(shè)大廈西客站商務(wù)酒店出租3元/天/㎡京鐵寫字樓西客站寫字樓出租2.6元/天/㎡中色建設(shè)大廈西客站寫字樓出租3.0元/天/㎡愛華大廈西客站寫字樓4元/天/㎡立業(yè)大廈洋橋商住出租1.7-2.0元/天/㎡正旗大廈洋橋?qū)懽謽浅鲎?出售1.8--2.0元/天/㎡；6200元萬芳亭商務(wù)花園洋橋商務(wù)別墅出租3元/天/㎡多多星寫字樓洋橋?qū)懽謽浅鲎?.7元/天/㎡春嵐大廈玉泉營寫字樓出租3.8元/天/㎡安美爾寫字樓鄭常莊寫字樓出租2元/天/㎡區(qū)域酒店物業(yè)市場調(diào)查豐臺區(qū)的星級酒店主要分布在北京西站、六里橋、麗澤橋、大紅門以及京開高速公路與二環(huán)、三環(huán)交匯處等交通樞紐地帶。豐臺區(qū)域星級酒店具有如下特征：酒店規(guī)模普遍較小。數(shù)量較少，僅為34家；檔次不高，區(qū)域內(nèi)沒有一家五星級酒店。客戶來源主要為商務(wù)、旅游的團(tuán)體客戶，靠近交通樞紐的酒店散客量較多。日均房價不高，在200-300元左右浮動。各酒店經(jīng)營狀況懸殊。大多為國有性質(zhì)、單店經(jīng)營，很少外包給酒店管理公司進(jìn)行管理。而隨著規(guī)劃中豐臺區(qū)物流基地的逐步完善，工程所在周邊區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┤肆髁孔顬榧械牡貛В笊虡I(yè)、大物流的開展?jié)摿Σ豢晒懒浚虼?，對目前現(xiàn)有的接待設(shè)施提出了更高的要求。豐臺區(qū)星級酒店市場調(diào)查資料詳見下表。酒店名稱位置星級客房套數(shù)標(biāo)間價格(元)中鹽飯店豐臺西客站南廣場3160600*0.8北京商務(wù)會館豐臺右外玉林里１號3275——京蒙蒙電大廈北京市豐臺區(qū)駱駝灣188號3125——金三環(huán)賓館豐臺南木樨園18號3214380*0.8章丘大廈豐臺區(qū)西客站南廣場西側(cè)3122460/480*0.7建銀大廈北京西站南路2號3275580*0.6冠京飯店豐臺區(qū)豐北路79號290330/270海興大酒店豐臺永定門外海戶屯293——華苑飯店豐臺區(qū)南苑路三營門2100160京華飯店豐臺區(qū)西羅園南里2168——麗華飯店豐臺馬家堡東路71號2120198龍源賓館豐臺菜戶營東街甲34282330元*0.8聚豐賓館豐臺區(qū)西四環(huán)南路61號1122180信通匯源賓館西局西街甲25號2228錦繡宮酒店豐臺區(qū)小井路1034號213200-298南宮賓館豐臺云崗鎮(zhèn)南宮292180鼎馨緣賓館豐臺北路73號260320*0.7鞍鋼玉蜓賓館黃埔榆二里11號樓276288*0.8南粵苑賓館豐臺區(qū)南三環(huán)西路86號4166864*0.8〔協(xié)議價0.5折〕僑園飯店豐臺右外東濱河1352320——華辰飯店豐臺區(qū)西局南街甲153108——長征賓館豐臺區(qū)南大紅門路1號271230/280/360大江山飯店北京市廣安門外太平橋西里甲1號3153——北京京鐵大酒店豐臺廣蓮路13號3188——華夏明珠賓館豐臺蓮花池120-13238680悅都大酒店豐臺六里橋甲1號3180480稻花香大酒店豐臺區(qū)小井街甲288號2————石家莊賓館豐東路樊家村1號2————云翔賓館豐臺馬家堡路12號2————宇翔賓館豐臺南苑機(jī)場2————朝歌大酒店豐臺豐北路甲29號2104——安陽大酒店豐臺區(qū)廣安路558號2————洋橋大廈豐臺區(qū)馬家堡東路883180——北京中肯飯店豐臺區(qū)豐臺路34號2————總計3895區(qū)域批發(fā)市場市場調(diào)查豐臺區(qū)域內(nèi)分布著幾大商圈，主要以批發(fā)市場為主，分別為：木樨園服裝批發(fā)市場、玉泉營家具花卉批發(fā)市場、馬連道茶葉批發(fā)市場、麗澤橋建材批發(fā)市場/

汽配基地。以上幾大商圈具有如下特征：各市場物流特色經(jīng)營鮮明。各市場經(jīng)營效益旱澇不均。周邊駐京機(jī)構(gòu)較多，人員流動性大。經(jīng)營主體以外地人為主。周邊地帶外地游客較多，具有消費(fèi)水平不高的特征。交通不興旺，主干道之間聯(lián)系不夠便捷，商圈之間互動能力差。工程周邊已經(jīng)形成了北京市乃至國內(nèi)頗具知名度的物流批發(fā)商圈，并且隨著豐臺區(qū)物流基地的建成和配套設(shè)施的不斷完善，物流批發(fā)將逐漸形成聚合效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢，市場租金會逐步逐年提高，為投資者帶來超額利潤。豐臺區(qū)域各大商圈統(tǒng)計數(shù)據(jù)見下表：典型區(qū)域典型工程規(guī)模(萬m2)租金(元/天/m2)入住率經(jīng)營狀況木樨園大紅門服裝商貿(mào)城18.00首層/50滿租旺二層/85三層/25～35四、五層/27京溫5.20首層/50滿租旺2層/25新世紀(jì)2.00首層/50滿租經(jīng)營尚可2層/25天雅5.20共8層，平均27滿租人氣很旺百榮世貿(mào)46.00首層/1595%經(jīng)營不好，零售，批發(fā)都不好二層/17三層/12四、五層/10幸福家庭窗簾布藝5.00首層8/二層7/三層6正在招商玉泉營花鄉(xiāng)花卉市場1.006.67滿租旺三興家具城1.508～1295%一般東方家園2.308元尚可居然之家4.00首層12，二層8滿租旺馬連道馬連道茶城2.406-8元95%不佳中家紡1.103層5.5正在建設(shè)麗澤橋天蘭天2.004～8滿租不佳麗澤建材城1.408.7～12滿租好東方家園2.60提點(diǎn)10～15滿租好Automall汽配基地20.00售價〔元/建筑平米〕：首層16000～18000；2層9000～10000；3層10000～11500剛開業(yè)以租代售租金〔元/天.建筑平米.兩年優(yōu)惠期間〕：首層2.8；二層2.6；三層1.5總計100〔不含汽配基地〕4—50元/天/平米注：以上租金價格如不說明，一律按照使用面積計算。七、工程市場預(yù)測及總體定位市場預(yù)測：區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展迅猛，商業(yè)根底設(shè)施與氣氛已然形成；區(qū)域交通便捷，能夠支持大物流開展需求；地區(qū)人口類型與分布造成區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的依賴需求加大；北京整個西南地區(qū)需要出現(xiàn)大型商業(yè)效勞中心；本工程的建立符合市場規(guī)律，將極大填補(bǔ)區(qū)域物業(yè)空白，從而拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展。同時，本工程將在豐臺西南這塊區(qū)域形成新的商業(yè)中心，開展前景良好。工程總體定位：京南第一商都，國美形象建筑傾力打造北京南城最具有現(xiàn)代感的商業(yè)廣場，國美商都建筑控高100米，在物理形態(tài)上樹立形象影響力。同時在經(jīng)濟(jì)影響力上也將成為北京南城獨(dú)一無二的商業(yè)中心。中心聚合點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)隨著北京城市的不斷擴(kuò)張和新總規(guī)的出臺，北京出現(xiàn)了由多中心網(wǎng)格經(jīng)濟(jì)格局。中關(guān)村豐臺園整合橋南經(jīng)濟(jì)和花鄉(xiāng)商圈，成為北京西南地區(qū)的強(qiáng)有力的聚合點(diǎn)，越來越突顯它的經(jīng)濟(jì)地位，特別是總部基地和科技總部新區(qū)的建成更加速了這一地區(qū)的開展。國美商都恰恰是這一聚合點(diǎn)的核心，不僅在物理形態(tài)上具有標(biāo)志性價值，在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展具有補(bǔ)充價值。八、客戶群定位有雄厚資金實(shí)力想經(jīng)營炒賣兼顧的投機(jī)商；想以此為契機(jī)進(jìn)入北京拓展的外地生意人；外地欲來京創(chuàng)業(yè)以經(jīng)營商品買賣為主的生意人；缺乏投資渠道和知識以此作為投資轉(zhuǎn)租的人群；不滿于現(xiàn)狀想嘗試自己經(jīng)營的白領(lǐng)；第四章工程建設(shè)方案及競爭分析工程建設(shè)方案據(jù)權(quán)威調(diào)查機(jī)構(gòu)最近發(fā)布的報告說明：由于我國正處于體制轉(zhuǎn)軌的特殊時期，當(dāng)前房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險越來越大。因此，研究人員建議地產(chǎn)投資商最好采用投資組合策略，即通過多種投資組合來降低投資風(fēng)險。研究人員建議的投資組合包括高端寫字樓、賓館商場等商業(yè)用房、涉外高檔住宅工程、社區(qū)的學(xué)校及老年公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店等房地產(chǎn)投資類型。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，并結(jié)合工程特點(diǎn)和市場供需狀況，經(jīng)過審慎論證，擬建工程建設(shè)內(nèi)容如下：建造32萬平米的商業(yè)中心：國美商都工程將考慮會聚國內(nèi)強(qiáng)勢企業(yè)名牌產(chǎn)品，提供一個展示展覽銷售流通的理想平臺。市場調(diào)研得知，擬建工程周邊商業(yè)設(shè)施缺乏，商業(yè)開展空間潛力巨大。而該地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展迅猛，對周邊地區(qū)輻射效應(yīng)較強(qiáng)，又形成了巨大市場需求。購物休閑中心將為來此消費(fèi)的龐大客群提供一個購物、休閑、娛樂的綜合場所。使消費(fèi)者得到一個全新的體驗(yàn)。工程將積極與如萬達(dá)等知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作，引進(jìn)數(shù)家諸如銅羅灣、百盛、太平洋、梅西等世界一流商業(yè)旗艦主力入駐。同時采用多業(yè)態(tài)品牌組合經(jīng)營戰(zhàn)略，引入如華納、星光等影院品牌；沃爾瑪、家樂福等連鎖超市品牌；百安居、宜家等家居建材品牌；再輔以會聚世界各地風(fēng)味品牌的美食天地，娛樂設(shè)施。力求使本工程不光為周邊所缺的商業(yè)配套，還將成為北京一個新的商業(yè)中心；以工程為中心，以點(diǎn)帶面，全面帶動區(qū)域的商業(yè)氣氛，形成工程獨(dú)特的魅力。3.建設(shè)一個5.28萬平米的酒店式公寓未來的科技總部新區(qū)將高速開展，將形成北京市非常重要的商務(wù)新區(qū)。根據(jù)市場調(diào)查，目前周邊的酒店年代久遠(yuǎn)，檔次較低，功能設(shè)備不全，設(shè)備老化，管理落后，市場意識不強(qiáng)，這些已經(jīng)完全不能適應(yīng)現(xiàn)代酒店業(yè)開展的需求；同時豐臺科技園的快速開展以及北京旅游業(yè)的迅猛增長，也為本區(qū)域酒店業(yè)的開展提供了契機(jī)。國美商都開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)立足于區(qū)域市場，在充分的市場論證的根底上，規(guī)劃建設(shè)5萬平米的酒店式公寓，并引入國際頂級酒店管理公司進(jìn)行管理。與其它業(yè)態(tài)配合，能夠形成工程內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)，同時也可以形成工程的獨(dú)特競爭力。4.打造一個3.8萬平米地標(biāo)性的高層寫字樓擬建工程規(guī)劃中的寫字樓兼具傳統(tǒng)與現(xiàn)代美感，與商業(yè)中心和酒店式公寓相互搭配，是本工程中處于最高點(diǎn)的建筑物，是國美商都工程的標(biāo)志。二、工程競爭分析32萬平米的商業(yè)中心由于國美低價銷售模式已經(jīng)得到國內(nèi)外市場的廣泛認(rèn)同，因此該物業(yè)依托國美電器集團(tuán)，會聚國內(nèi)外知名品牌并采取低價銷售策略，具有絕對優(yōu)勢的行業(yè)實(shí)力和號召力，因此很難出現(xiàn)第二個競爭對手。酒店式公寓市場調(diào)查得知，本工程酒店物業(yè)除了總部基地工程的方案開發(fā)的酒店外，在本區(qū)域內(nèi)幾乎不存在同業(yè)競爭。目前整個豐臺區(qū)都缺乏高品質(zhì)酒店和公寓，而該物業(yè)位置獨(dú)特，處于豐臺商務(wù)中心地區(qū)，加上工程整體規(guī)劃特點(diǎn)其必然成為該區(qū)域甚至是南城少有的酒店式公寓。寫字樓本工程寫字樓物業(yè)局部是作為商業(yè)中心、酒店、會展會議中心、物流匯展中心等功能的配套設(shè)施存在，是整個工程點(diǎn)睛之筆，所占開發(fā)比例較小，擬定位于更高端客戶，與周邊總部基地的競爭性不大。而且，擬建工程從規(guī)劃設(shè)計開始，在產(chǎn)品定位上就本著防止與總部基地重復(fù)的思路考慮。“國美商都〞工程將是豐臺國際化的標(biāo)志，是北京的經(jīng)典建筑之一，而寫字樓將位于建筑的最高幾層，猶如皇冠上的明珠一般榮耀。它的客戶，將是國際上最成功的企業(yè)，這里為他們在中國的代表處或地區(qū)總部提供了最正確選擇。

第五章環(huán)境保護(hù)與綜合利用環(huán)境保護(hù)本工程主要污染來自生活污水、噪聲、鍋爐及汽車廢氣及垃圾。建立一座污水處理站，污水經(jīng)處理到達(dá)北京市及國家排放標(biāo)準(zhǔn)后排放。對較高噪聲污染源采取隔聲降噪措施。建筑材料采用隔音、吸音材料，并采取消音和減振措施。建立綠色植物降低汽車尾氣污染，對冬季采暖及熱水供給選用新型天燃?xì)忮仩t，將大大降低鍋爐煙氣對環(huán)境的污染。生產(chǎn)垃圾日產(chǎn)日清，及時清運(yùn)。綜合利用及治理方案本工程采用滿足環(huán)保要求的制冷劑及載冷劑。衛(wèi)生間及設(shè)備用房等設(shè)排風(fēng)扇或排風(fēng)機(jī)，以豎井高空排放。廚房排煙經(jīng)過油煙過濾器過濾后高空排放。室內(nèi)機(jī)房采用建筑消聲、隔振、防振措施，符合環(huán)保要求，空調(diào)設(shè)備采用優(yōu)質(zhì)低噪設(shè)備，室外噪音白天不大于60dB(A)，晚間到達(dá)50dB(A)的環(huán)保要求。污水經(jīng)污水處理站，進(jìn)行二級生物處理，到達(dá)國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后再排放。洗浴水、盥洗用水等單獨(dú)排入中水系統(tǒng)。環(huán)境影響評價通過對主要污染源及污染物采取的綜合治理方案，能夠保證對環(huán)境不產(chǎn)生有害的影響，但是環(huán)境保護(hù)是長期的艱苦工作，需要在經(jīng)營過程中引起高度重視，善始善終地將環(huán)保工作進(jìn)行下去。綜合節(jié)能本工程對各項(xiàng)設(shè)施將充分考慮節(jié)水、節(jié)電，選擇耗能低、性能可靠的設(shè)備和電機(jī)節(jié)約能源。安裝電力電容器應(yīng)進(jìn)行功率因數(shù)補(bǔ)償，使功率因數(shù)大于0.9，用水、電、熱、氣加計量裝置，以加強(qiáng)防控。消防平安作為大型商業(yè)綜合體，本工程充分考慮了消防平安問題。消防系統(tǒng)設(shè)計消防設(shè)計嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定以及消防部門的要求進(jìn)行。按?高層民用建筑防火標(biāo)準(zhǔn)?(GB50045.95)進(jìn)行防排煙設(shè)計?？照{(diào)系統(tǒng)制冷劑及載冷劑均滿足消防要求。空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)均按?高規(guī)?要求執(zhí)行。直燃機(jī)及鍋爐用地下設(shè)備間按鍋爐房設(shè)計要求執(zhí)行。火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。消防控制系統(tǒng)地面一層設(shè)立消防控制中心，選用總線制報警與總線聯(lián)動，此外另設(shè)手動報警裝置。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，建筑物每層均要設(shè)置感煙、感溫、紅外及線性探測器；每層設(shè)有手動報警按鈕、緊急播送警鈴、火警通訊及管道壓力信號。總體上設(shè)消防監(jiān)控中心。消防給水系統(tǒng)本工程按一類高層建筑的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行消防給水設(shè)計。設(shè)計消防用水量：室外消防用水量：40升/秒設(shè)計滅火時間3小時室內(nèi)消火栓用水量：50升/秒設(shè)計滅火時間3小時自動噴水滅火用水量：35升/秒設(shè)計滅火時間1小時水噴霧滅火用水量：30升/秒設(shè)計滅火時間1小時消防泵房：在消防水池旁設(shè)消防泵房，泵房內(nèi)分別設(shè)有室外、室內(nèi)消火栓泵、自動噴淋泵、水噴霧泵，并均按主泵設(shè)1：1的備用用泵，每臺水泵均采用灌入式吸水，分別接入各自的環(huán)狀管網(wǎng)。

第六章工程開發(fā)建設(shè)方案國美商都工程方案開發(fā)周期34個月(從2005年9月工程啟動起算)，其中前期準(zhǔn)備9個月，建設(shè)期25個月，2021年6月工程竣工驗(yàn)收。工程建設(shè)方案如下所示：前期設(shè)計工作控制點(diǎn)：2005年8月31日已完成市發(fā)改委立項(xiàng)審批2005年10月20日報集團(tuán)概念設(shè)計方案2005年11月01日集團(tuán)評審確定概念設(shè)計方案 2005年11月12日開始申報?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?2005年11月29日正式方案設(shè)計完成2005年11月29日～30日集團(tuán)評審確定設(shè)計方案2006年取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?2006年8取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?開工證?、?土地使用權(quán)證?國美商都A區(qū)〔大地塊〕施工控制點(diǎn).A區(qū)7層工程進(jìn)度方案200施工隊(duì)伍進(jìn)場臨建，臨水、電接通圍墻施工開始2006年開始土方開挖2006年土方開挖完成2006年±0.000完成2007年裙房工程結(jié)構(gòu)封頂2007年主體結(jié)構(gòu)封頂2007年二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修完成2007年外裝修完成200機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成200市政工程、園林工程施工完成2008年工程竣工驗(yàn)收、備案國美商都工程A區(qū)8-25層工程進(jìn)度方案2007年10月29日主體結(jié)構(gòu)竣工200二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修完成200外裝修完成200機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成200工程竣工驗(yàn)收、備案國美商都B區(qū)〔小地塊〕施工控制點(diǎn).B區(qū)7層工程進(jìn)度方案200施工隊(duì)伍進(jìn)場臨建，臨水、電接通圍墻施工開始2006年開始土方開挖2006年土方開挖完成200±0.000完成2006年裙房工程結(jié)構(gòu)封頂2007年主體結(jié)構(gòu)竣工2007年二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修完成2007年外裝修完成2007年機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成200市政工程、園林工程施工完成200工程竣工驗(yàn)收、備案B區(qū)8－25層工程進(jìn)度方案2007年主體結(jié)構(gòu)竣工2008年二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修完成2005年4月5日外裝修完成2008年6月1機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成2008年6月2工程竣工驗(yàn)收、備案

第七章投資估算和資金籌措投資估算編制依據(jù)：本工程建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計方案、市場參考案例和北京市建設(shè)工程概算定額及國家、北京市有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。投資估算編制范圍：本估算包括正常的工程報建、規(guī)劃設(shè)計、施工周期內(nèi)，為完成該工程所需投入的工程建筑安裝費(fèi)用，具體包括：土地出讓金、補(bǔ)償款、主體工程、地下工程、裝飾裝修工程、設(shè)備及安裝工程、室外工程、前期工程、開發(fā)期間稅費(fèi)、根本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、開辦費(fèi)等。用地平衡表及根本規(guī)劃指標(biāo)國美商都工程根本用地指標(biāo)指標(biāo)數(shù)額指標(biāo)數(shù)額占地面積(萬m2〕7.8658代征用地面積(萬m2)4.0209規(guī)劃總建筑面積〔萬m2〕56.12建筑高度寫字樓98米，酒店地上建筑面積〔萬m2〕35.35容積率4.5地下建筑面積〔萬m2〕20.77綠化率30%可租售面積〔萬m2〕41.92建筑密度45%地上商業(yè)面積〔萬m2〕26.28建筑基底面積〔萬m2〕3.53963地下商業(yè)面積〔萬m2〕6.57綠化面積2.35975酒店式公寓面積〔萬m2〕5.28地下車位〔萬m2〕14.20會議會展中心面積〔萬m2〕樓面地價(元/m2)1561寫字樓〔萬m2〕3.80可停車位〔個〕3890開發(fā)周期〔月〕34工程靜態(tài)投資估算：本工程方案投資32.27億元，其中土地出讓金3.2億元，土地補(bǔ)償款5.5億元，建安費(fèi)用18億元。如下表所示：國美商都工程投資估算表序號工程內(nèi)容按總建筑面積計算的單方造價〔元/m2)按可租售面積計算的單方造價〔元/m2)預(yù)算總價(萬元)1土地出讓地價款578.52774.4632,467.832拆遷補(bǔ)償982.671,315.4955,149.913建安工程費(fèi)3,195.654,277.99179,347.603.1結(jié)構(gòu)工程1,200.391,606.9567,368.793.2裝修工程860.001,151.2748,265.283.3設(shè)備及安裝工程1,135.261,519.7663,713.544市政及綠化工程200.00267.7411,224.485前期綜合費(fèi)及開發(fā)期間稅費(fèi)129.06172.777,243.066不可預(yù)見費(fèi)152.58204.258,562.997開發(fā)費(fèi)用510.83683.8428,668.847.1財務(wù)費(fèi)用304.42407.5317,085.007.2工程管理費(fèi)78.58105.194,409.947.3銷售費(fèi)用127.83171.127,173.909建設(shè)總投資5,749.307,696.54322,664.71工程動態(tài)投資估算：國美商都工程2005、2006、2007、2021年分別方案投入資金額為1.68億、14.2億、11.4億、6.6億。為保證工程如期高質(zhì)量完成，打造京城第一商都，開辟都市新商圈，國美置業(yè)考慮籌措足額資金，及時支付工程所需工程款、設(shè)備款、勞務(wù)款等費(fèi)用。各年分項(xiàng)投資費(fèi)用如下表所示。序號估算工程方案投資總額20052006200720211工程前期及開發(fā)期間稅費(fèi)7,243.061,448.612,172.922,897.22724.312開發(fā)本錢286,752.8114,513.23119,295.9196,732.4956,211.182.1土地出讓本錢32,467.834,100.0028,367.832.2拆遷補(bǔ)償55,149.918,272.4946,877.422.3建筑安裝工程費(fèi)179,347.6035,869.5289,673.8053,804.282.4市政及綠化11,224.485,612.244,489.791,122.452.5不可預(yù)見費(fèi)8,562.992,140.752,568.902,568.901,284.453開發(fā)費(fèi)用28,668.84881.993,777.7614,854.939,154.163.1管理費(fèi)4,409.94881.991,322.981,322.98881.993.2財務(wù)費(fèi)用17,085.001,020.009,945.006,120.003.3銷售費(fèi)用7,173.901,434.783,586.952,152.174建設(shè)總投資322,664.7116,843.83125,246.59114,484.6566,089.645累計建設(shè)總投資322,664.7116,843.83142,090.42256,575.07322,664.71資金投入方案與資金籌措表：國美商都工程建設(shè)總投資約32.27億元，根據(jù)各年資金需求，方案從兩個渠道籌措資金，即自有資金投入和銀行貸款相結(jié)合。其中12.27億元由企業(yè)自籌，其它20億元考慮以銀行貸款的方式分次籌措資金。序號工程合計20052006200720211資金投入方案322664.7116843.83125246.59114484.6566089.641.1工程前期及開發(fā)期間稅費(fèi)7243.061448.612172.922897.22724.311.2開發(fā)本錢286752.8114513.23119295.9196732.4956211.181.3開發(fā)費(fèi)用28668.84881.993777.7614854.939154.162資金籌措322664.7116843.83125246.59114484.6566089.642.1自有資金投入122664.7116843.8375246.590.0030574.292.2銀行貸款200000.0050000.00114484.6535515.352.3其它0.00

第八章工程財務(wù)分析國美商都工程經(jīng)營期收益預(yù)測計算系數(shù)表：工程系數(shù)工程系數(shù)可租售面積合計(萬㎡)42.32固定資產(chǎn)折舊(20年折舊〕16,133.24地上地下商業(yè)建筑面積〔萬㎡〕32.85商業(yè)租金(元/天.㎡)10.0酒店式公寓建筑面積〔萬m2〕5.28酒店式公寓售價(元/㎡)9500.00寫字樓面積〔萬㎡〕3.80寫字樓售價(元/㎡)9000.00商業(yè)局部出租率95%物業(yè)費(fèi)(元/天/㎡)1.2停車位出租率60%停車位租金〔元/個.月〕500.0停車位數(shù)量(個)3,890營業(yè)稅金及附加5.5%銀行貸款利率6.12%資本化率12%還款期(年)5房產(chǎn)稅(萬元)2,710.38營業(yè)稅退稅率35%所得稅退稅率15%注：由于本工程為北京市重大工程工程，將得到北京市和豐臺區(qū)政府的有關(guān)政策支持。因此，本預(yù)測表保守考慮了財政返還因素。本預(yù)測表采取了靜態(tài)租金的計算方式，未考慮經(jīng)營期內(nèi)的租金年度上漲。工程損益表：序號工程現(xiàn)金流合計2021年2021年2021年2021年2021年1收入690277.02109978.29183011.62132429.04132429.04132429.041.1商業(yè)出租收入505552.2756172.47112344.95112344.95112344.95112344.951.3酒店式公寓銷售收入50135.6920054.2830081.410.001.5寫字樓銷售收入34168.6213667.4520501.170.001.6車位出租收入7002.001400.401400.401400.401400.401400.401.7物業(yè)費(fèi)收入91418.4418283.6918283.6918283.6918283.6918283.691.8樓體/擎天柱廣告收入2000.00400.00400.00400.00400.00400.001.9凈轉(zhuǎn)售收入0.000.000.002總本錢費(fèi)用196827.9949799.3860233.1628931.8228931.8228931.822.1銷售經(jīng)營本錢52168.9020867.5631301.342.2出租經(jīng)營本錢63992.9112798.5812798.5812798.5812798.5812798.582.3固定資產(chǎn)折舊80666.1816133.2416133.2416133.2416133.2416133.243稅金52849.168759.1918173.609993.988638.797283.603.1銷售稅金及附加4636.741854.692782.040.000.000.003.2租賃稅金及附加33328.504194.117283.607283.607283.607283.603.2土地增值稅5397.585397.580.000.003.3房產(chǎn)稅9486.342710.382710.382710.381355.190.004稅前利潤總額440599.8751419.72104604.8693503.2494858.4396213.625所得稅145397.9616968.5134519.6030856.0731303.2831750.506稅后利潤總額295201.9134451.2170085.2662647.1763555.1564463.13注：本損益表時間截至到銀行貸款全部還本付息為止。固定資產(chǎn)按照20年經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。自有資金現(xiàn)金流量表國美商都工程方案分兩次貸款，分別在2006年、2007年借入資金，貸款期限5年，采取逐年付息，期末一次歸還本金的借貸方式。還款資金來源為：稅后利潤、固定資產(chǎn)折舊及攤銷、財政返還資金等。根據(jù)下表可知，工程在2021年前全部歸還銀行貸款的根底上，尚有9.6億元的凈現(xiàn)金流入?！惨娤马摗硣郎潭脊こ套杂匈Y金現(xiàn)金流量表序號估算工程現(xiàn)金流合計2005年2006年2007年2021年2021年2021年2021年2021年折現(xiàn)率6.12%折現(xiàn)期數(shù)01234566.25折現(xiàn)系數(shù)1.000.940.890.840.790.740.700.691現(xiàn)金流入690277.020.000.000.00109978.29183011.62132429.04132429.04132429.041.1商業(yè)出租收入505552.2756172.47112344.95112344.95112344.95112344.951.3酒店式公寓銷售收入50135.6920054.2830081.410.001.5寫字樓銷售收入34168.6213667.4520501.170.001.6車位出租收入7002.001400.401400.401400.401400.401400.401.7物業(yè)費(fèi)收入91418.4418283.6918283.6918283.6918283.6918283.691.8樓體/擎天柱廣告收入2000.00400.00400.00400.00400.00400.001.9凈轉(zhuǎn)售收入0.000.000.002現(xiàn)金流出483621.7816843.8375246.590.0058252.0643212.1835032.5682657.37172377.182.1自有資金122664.7116843.8375246.590.0030574.292.2借款本金返還200000.0050000.00150000.002.3運(yùn)營費(fèi)用63992.9112798.5812798.5812798.5812798.5812798.582.4資金本錢44115.006120.0012240.0012240.0011220.002295.002.5營業(yè)稅金及附加37965.246048.8110065.647283.607283.607283.602.6土地增值稅5397.585397.580.000.002.7房產(chǎn)稅9486.342710.382710.382710.381355.190.003稅前凈現(xiàn)金流量206655.23-16843.83-75246.590.0051726.22139799.4497396.4749771.67-39948.144累計稅前凈現(xiàn)金流量206655.23-16843.83-92090.42-92090.42-40364.2099435.24196831.71246603.38206655.235固定資產(chǎn)折舊80666.1816133.2416133.2416133.2416133.2416133.246所得稅145397.9616968.5134519.6030856.0731303.2831750.507稅后凈現(xiàn)金流量Ⅰ61257.28-16843.83-75246.590.0034757.72105279.8366540.4118468.38-71698.648財政返還35097.530.000.000.004662.368700.917177.677244.757311.839稅后凈現(xiàn)金流量Ⅱ("7"+"8")96354.80-16843.83-75246.590.0039420.08113980.7573718.0725713.14-64386.8010累計稅后凈現(xiàn)金流量Ⅱ96354.80-16843.83-92090.42-92090.42-52670.3561310.40135028.47160741.6196354.8013內(nèi)部收益率28.85%貸款還本付息計算表2006年貸款還本付息工程指標(biāo)/合計貸款歸還期2006年2007年2021年2021年2021年2021年貸款利率6.12%銀行貸款額度50,000.00還款期限〔經(jīng)營期〕5經(jīng)營期年歸還本金利息65,300.001,020.003,060.003,060.003,060.003,060.0052,040.00經(jīng)營期年歸還本金50,000.000.000.000.000.000.0050,000.00經(jīng)營期年歸還利息15,300.001,020.003,060.003,060.003,060.003,060.002,040.002007年貸款還本付息工程指標(biāo)/合計貸款歸還期2007年2021年2021年2021年2021年2021年貸款利率6.12%2006年銀行貸款總額150,000.00還款期限〔經(jīng)營期〕5經(jīng)營期年歸還本金利息195,900.006,885.009,180.009,180.009,180.009,180.00152,295.00經(jīng)營期年歸還本金150,000.000.000.000.000.000.00150,000.00經(jīng)營期年歸還利息45,900.006,885.0