零售商圈分析與商店選址零售基礎(chǔ)項(xiàng)目四CONTENTS目錄分析零售商圈任務(wù)一為零售商店選址任務(wù)二為新超市分析商圈并選址綜合實(shí)訓(xùn)任務(wù)描述Taskdescription通過(guò)對(duì)盒馬鮮生的商圈分析，老李和部門同事對(duì)零售商圈的分析有了一定的思路，接下來(lái)，老李安排部門人員分析商圈，劃定商圈范圍，并考察商圈的人口、經(jīng)濟(jì)等情況。本次任務(wù)的具體情況如右表所示一、商圈的含義商圈，也稱為商業(yè)圈或商勢(shì)圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引消費(fèi)者的輻射范圍。簡(jiǎn)單地說(shuō)，商圈就是來(lái)店消費(fèi)者所居住的地理范圍。商圈的大小與商業(yè)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的種類和商店的經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)水平及周圍環(huán)境等有密切關(guān)系。二、商圈的類型按照地理位置的不同，商圈可以分為以下4種。（一）按地理位置劃分（1）城市中心商圈（2）區(qū)域商圈（3）社區(qū)商圈（4）郊區(qū)商圈二、商圈的類型按照功能特性的不同，商圈可以分為以下4種。（二）按功能特性劃分01商業(yè)零售型商圈02商務(wù)辦公型商圈03文化旅游型商圈04交通樞紐型商圈二、商圈的類型按照規(guī)模大小的不同，商圈可以分為以下3種。（三）按規(guī)模大小劃分020103大型商圈中型商圈小型商圈二、商圈的類型按商圈消費(fèi)者群體特征的不同，可將商圈分為以下3種。（四）按消費(fèi)者群體特征劃分高端商圈中端商圈低端商圈010203三、商圈形成的因素商圈形成的外部因素主要包括以下4種。（一）外部因素（1）交通地理?xiàng)l件（3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置（2）家庭和人口因素（4）政策與規(guī)劃三、商圈形成的因素商圈形成的內(nèi)部因素主要包括以下3種。（二）內(nèi)部因素（1）商店規(guī)模（2）經(jīng)營(yíng)商品種類（3）商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)四、商圈分析通過(guò)科學(xué)的問(wèn)卷調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，零售企業(yè)可以準(zhǔn)確地了解消費(fèi)者需求和市場(chǎng)環(huán)境，從而精確地劃定商圈，此方法需要投入大量的時(shí)間和精力。使用問(wèn)卷調(diào)查法劃定商圈的主要步驟如下。（一）商圈劃定的方法（1）明確調(diào)查目的與范圍（2）設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷（3）實(shí)施問(wèn)卷調(diào)查（4）收集與分析數(shù)據(jù)（5）確定商圈范圍（6）持續(xù)優(yōu)化與調(diào)整1．問(wèn)卷調(diào)查法四、商圈分析雷利法則也稱為雷利零售引力法則，是由美國(guó)學(xué)者威廉·J·雷利（W.J.Reilly）于1931年根據(jù)牛頓力學(xué)的萬(wàn)有引力理論提出的，該法則解釋了都市人口與零售引力的相互關(guān)系，用以分析城市商圈的吸引力。（一）商圈劃定的方法2．雷利法則與康帕斯商圈界限模型假設(shè)有a、b、c3個(gè)城市，城市c位于城市a和城市b之間，且城市a和城市b的交通便利性相同、零售店的經(jīng)營(yíng)績(jī)效無(wú)顯著差異、人口分布相似，則雷利法則的公式可以表示為上圖所示?？蹬了股倘缦弈Ｐ陀霉奖硎緸椋核摹⑸倘Ψ治龊辗蚍▌t是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授戴維·赫夫（DavidHuff）于20世紀(jì)60年代提出的用于分析商業(yè)區(qū)或商店商圈的數(shù)學(xué)模型。（一）商圈劃定的方法3．赫夫法則該法則主要從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營(yíng)面積、消費(fèi)者從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時(shí)間，以及不同類型消費(fèi)者對(duì)路途時(shí)間不同的重視程度這3個(gè)方面出發(fā)，對(duì)一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。赫夫法則用公式可以表示為：四、商圈分析人口統(tǒng)計(jì)分析是零售企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、商業(yè)選址與布局、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析的重要依據(jù)，其分析要點(diǎn)如下。（二）商圈分析的要點(diǎn)1．人口統(tǒng)計(jì)分析010203人口密度與分布人口構(gòu)成人口流動(dòng)性四、商圈分析經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析不僅能夠幫助零售企業(yè)了解商圈的商業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)趨勢(shì)，還能為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和市場(chǎng)定位提供有力的支持，其分析要點(diǎn)如下。（二）商圈分析的要點(diǎn)2．經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析020103經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)購(gòu)買力分析消費(fèi)習(xí)慣四、商圈分析競(jìng)爭(zhēng)狀況分析有助于零售企業(yè)明確市場(chǎng)定位、評(píng)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度、制訂競(jìng)爭(zhēng)策略，也能幫助零售企業(yè)預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)、把握市場(chǎng)機(jī)遇，其分析要點(diǎn)如下。（二）商圈分析的要點(diǎn)3．競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量與分布競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)策略商圈飽和度010203四、商圈分析經(jīng)濟(jì)設(shè)施狀況分析可以幫助零售企業(yè)認(rèn)識(shí)商圈的繁榮程度、商業(yè)活動(dòng)的效率，其分析要點(diǎn)如下。（二）商圈分析的要點(diǎn)4．經(jīng)濟(jì)設(shè)施狀況分析（1）交通設(shè)施（2）商業(yè)設(shè)施（3）基礎(chǔ)設(shè)施【任務(wù)目標(biāo)】以城市新區(qū)為分析區(qū)域，劃定該區(qū)域未來(lái)商圈的大致范圍，并對(duì)商圈的核心要素進(jìn)行調(diào)查分析，確定便利店是否可以在該商圈開(kāi)設(shè)?！救蝿?wù)要求】任務(wù)編號(hào)任務(wù)名稱任務(wù)指導(dǎo)（1）劃定商圈范圍使用康帕斯商圈界限模型劃定商圈范圍（2）分析商圈核心要素分析商圈的人口、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、購(gòu)買力、競(jìng)爭(zhēng)狀況、經(jīng)濟(jì)設(shè)施狀況等要素任務(wù)演練：為新設(shè)便利店進(jìn)行商圈分析1．劃定商圈范圍城市新區(qū)包含A、B、C3個(gè)住宅區(qū)，且其中有一處政府重點(diǎn)打造的商業(yè)配套設(shè)施，小張與部門同事決定以該商業(yè)配套設(shè)施為商圈核心，用康帕斯商圈界限模型來(lái)劃定具體的商圈范圍。（1）計(jì)算商圈限度。根據(jù)城市新區(qū)內(nèi)各住宅區(qū)的人口數(shù)量，以及與商業(yè)配套設(shè)施的距離，利用康帕斯商圈界限模型計(jì)算商業(yè)配套設(shè)施對(duì)各住宅區(qū)的中介點(diǎn)。（2）劃定商圈范圍。根據(jù)各住宅區(qū)與商業(yè)配套設(shè)施的位置、距離，以及商業(yè)輻射距離，劃定出以商業(yè)配套設(shè)施為核心的商圈范圍，如右圖所示。2．分析商圈核心要素劃定商圈范圍后，小張他們又進(jìn)一步對(duì)商圈以及各住宅區(qū)的人口情況、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、購(gòu)買力、競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)濟(jì)設(shè)施狀況做了調(diào)查和分析，并得到統(tǒng)計(jì)結(jié)果，具體情況如下圖所示。商圈核心要素分析情況CONTENTS目錄分析零售商圈任務(wù)一為零售商店選址任務(wù)二為新超市分析商圈并選址綜合實(shí)訓(xùn)任務(wù)描述Taskdescription本次任務(wù)的具體情況如右表所示確定商圈后，小張和同事們將進(jìn)一步分析商圈中的理想位置，為集團(tuán)將要新設(shè)的便利店選址。一、選址的意義與原則（一）選址的意義選址對(duì)于零售企業(yè)的意義主要表現(xiàn)為以下4個(gè)方面。長(zhǎng)期性投資影響經(jīng)濟(jì)效益制訂經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和策略的依據(jù)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)01020403一、選址的意義與原則（二）選址的原則為順利實(shí)施并完成選址任務(wù)，需要遵循以下原則。有利于消費(fèi)者購(gòu)買0102030405有利于適應(yīng)市場(chǎng)需求有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充有利于商品運(yùn)送有利于競(jìng)爭(zhēng)二、選址的類型（一）孤立店孤立店也稱為孤立商店或獨(dú)立店區(qū)，是指鄰近沒(méi)有同類型商店的地理區(qū)位，一般位于公路旁或街道旁，不直接與同類型商店相接。這種類型在其周邊沒(méi)有直接的同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間。在經(jīng)營(yíng)上，孤立店可以根據(jù)自身需求和市場(chǎng)需求靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。由于位置相對(duì)獨(dú)立，孤立店的租金成本通常較低，有利于成本控制。二、選址的類型（二）自然形成的商業(yè)中心1．中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)（CentralBusinessDistrict，CBD）是一個(gè)城市或大都市中商業(yè)活動(dòng)比較集中的地區(qū)，通常位于城市的中心地帶，是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心，也是城市現(xiàn)代化、國(guó)際化、商業(yè)化發(fā)展的重要標(biāo)志，如右圖所示。作為城市的經(jīng)濟(jì)中心，中心商業(yè)區(qū)對(duì)周邊地區(qū)乃至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有強(qiáng)大的輻射和帶動(dòng)作用。二、選址的類型次級(jí)商業(yè)區(qū)（SecondaryBusinessDistrict，SBD）是一座城市或城鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)規(guī)劃的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉處，且處于中心商業(yè)區(qū)的外圍或邊緣地帶。每個(gè)次級(jí)商業(yè)區(qū)至少有一家小型百貨商店、幾家專業(yè)店和多家便利店或雜貨店，這些商店與中心商業(yè)區(qū)的商店相比，往往規(guī)模更小、經(jīng)營(yíng)商品的品種更少，以便利商品為主。次級(jí)商業(yè)區(qū)提供的商品和服務(wù)雖然不如中心商業(yè)區(qū)豐富，但基本能滿足周邊居民的日常需求，是城市商業(yè)活動(dòng)的重要組成部分。（二）自然形成的商業(yè)中心2．次級(jí)商業(yè)區(qū)二、選址的類型鄰里商業(yè)區(qū)是指位于住宅區(qū)周邊，主要為周邊居民提供日常購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)的商業(yè)區(qū)域。鄰里商業(yè)區(qū)通常位于住宅區(qū)的主要街道上，一家超市或雜貨店為核心，由若干小店組成，其零售業(yè)態(tài)包括干洗店、美容店、理發(fā)店、小型飯店等，可以滿足居民多樣化的生活需求。有的鄰里商業(yè)區(qū)還涵蓋商業(yè)、休閑、醫(yī)療、圖書館等公共機(jī)構(gòu)，形成綜合服務(wù)中心。（二）自然形成的商業(yè)中心3．鄰里商業(yè)區(qū)二、選址的類型鄰里商業(yè)區(qū)是指位于住宅區(qū)周邊，主要為周邊居民提供日常購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)的商業(yè)區(qū)域。鄰里商業(yè)區(qū)通常位于住宅區(qū)的主要街道上，以一家超市或雜貨店為核心，由若干小店組成，零售業(yè)態(tài)包括干洗店、美容店、理發(fā)店、小型飯店等，可以滿足居民多樣化的生活需求。有的鄰里商業(yè)區(qū)還涵蓋商業(yè)、休閑、醫(yī)療、圖書館等公共機(jī)構(gòu)，形成綜合服務(wù)中心。（二）自然形成的商業(yè)中心4．商業(yè)街二、選址的類型人為規(guī)劃的商業(yè)中心是指通過(guò)政府或開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃和建設(shè)，集中了多種商業(yè)業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施和公共空間的商業(yè)區(qū)域。這些區(qū)域通常位于城市或片區(qū)的核心位置，具有顯著的商業(yè)聚集效應(yīng)和輻射能力。（三）人為規(guī)劃的商業(yè)中心隨著城市化進(jìn)程的加快，人為規(guī)劃的商業(yè)中心內(nèi)業(yè)態(tài)眾多、人流密集，管理難度增大，需要相關(guān)部門建立完善的管理制度和監(jiān)管機(jī)制，確保商業(yè)中心的正常運(yùn)營(yíng)和秩序穩(wěn)定。同時(shí)，除追求經(jīng)濟(jì)效益外，商業(yè)中心還需要注重環(huán)境保護(hù)和社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。三、選址的考慮因素（一）客流規(guī)律客流規(guī)律指的是消費(fèi)者流動(dòng)的時(shí)間、空間、數(shù)量及其購(gòu)買行為等方面的規(guī)律和特點(diǎn)。在選址時(shí)，了解并遵循客流規(guī)律，有助于零售企業(yè)精準(zhǔn)定位目標(biāo)消費(fèi)者群體，優(yōu)化商店布局和制訂營(yíng)銷策略，從而提高銷售業(yè)績(jī)和消費(fèi)者滿意度?？土饕?guī)律需要考慮時(shí)間規(guī)律、空間規(guī)律、數(shù)量規(guī)律和購(gòu)買行為規(guī)律，具體如右表所示。三、選址的考慮因素（二）交通狀況交通狀況的好壞直接關(guān)系到人流、物流的順暢程度，進(jìn)而影響商業(yè)活動(dòng)的客流量、物流成本和運(yùn)營(yíng)效率。選址時(shí)，交通狀況因素需要考慮交通網(wǎng)絡(luò)的完善程度、交通擁堵情況、交通便捷性、交通規(guī)劃與未來(lái)發(fā)展，具體如右表所示。三、選址的考慮因素商業(yè)環(huán)境的好壞直接影響零售企業(yè)的客流量、銷售額、品牌形象等多個(gè)方面。選址時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)地點(diǎn)的繁華程度、品牌聚集度、競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)細(xì)分情況、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、商業(yè)設(shè)施以及相關(guān)的政策環(huán)境等。（三）商業(yè)環(huán)境三、選址的考慮因素（四）城市規(guī)劃城市規(guī)劃是一個(gè)至關(guān)重要的考慮因素，選址應(yīng)符合城市的總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃方向，確保商店與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)、相促進(jìn)。城市規(guī)劃需要考慮土地利用總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、歷史文化保護(hù)規(guī)劃、防災(zāi)減災(zāi)規(guī)劃，具體如左表所示。三、選址的考慮因素（五）成本與效益分析成本與效益有助于零售企業(yè)評(píng)估不同選址方案的經(jīng)濟(jì)合理性和可行性，通過(guò)全面評(píng)估不同選址方案的成本和效益因素，零售企業(yè)可做出更加明智和合理的決策以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。成本與效益需要綜合考慮各項(xiàng)成本因素與效益因素，具體如左表所示。四、選址的常用方法（一）需求與供應(yīng)密度分析法需求密度指的是某一地區(qū)或區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對(duì)特定商品或服務(wù)的需求強(qiáng)度。使用該方法進(jìn)行選址的具體過(guò)程如下。1．需求密度分析法區(qū)域劃分與數(shù)據(jù)收集需求密度計(jì)算過(guò)濾低密度區(qū)域高精度位置篩選優(yōu)化與確認(rèn)0102040305四、選址的常用方法（一）需求與供應(yīng)密度分析法需求密度分析可以找出高需求密度的區(qū)域，這些區(qū)域也就是零售企業(yè)可供開(kāi)店的地址，接下來(lái)零售企業(yè)可以進(jìn)一步從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的角度出發(fā)，供應(yīng)密度分析法分析不同區(qū)域的供應(yīng)潛力。2．供應(yīng)密度分析法供應(yīng)密度分析法即把現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)店地址和零售企業(yè)可供開(kāi)店的地址標(biāo)記在相應(yīng)的區(qū)域，從而繪制供應(yīng)密度分布圖，如右圖所示。四、選址的常用方法（二）多因素組合分析法需求密度分析可以找出高需求密度的區(qū)域，這些區(qū)域也是零售企業(yè)可供開(kāi)店的地址，接下來(lái)零售企業(yè)可以進(jìn)一步從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的角度出發(fā)，供應(yīng)密度分析法分析不同區(qū)域的供應(yīng)潛力。（1）確定影響因素設(shè)定權(quán)重（2）（3）數(shù)據(jù)收集與整理評(píng)分與計(jì)算（4）（5）結(jié)果分析與決策【任務(wù)目標(biāo)】綜合使用需求與供應(yīng)密度分析法和多因素組合分析法為新設(shè)的便利店選擇理想的地址?！救蝿?wù)要求】任務(wù)編號(hào)任務(wù)名稱任務(wù)指導(dǎo)（1）使用需求與供應(yīng)密度分析法選址利用需求密度分析法篩選低密度區(qū)域，并結(jié)合供應(yīng)密度分析法進(jìn)一步選出備選地址（2）使用多因素組合分析法選址利用多因素組合分析，綜合計(jì)算多個(gè)重要因素選擇理想地址任務(wù)演練：為新設(shè)便利店選址1．使用需求與供應(yīng)密度分析法選址老李帶領(lǐng)部門人員進(jìn)一步考察商圈，將商圈劃分為36個(gè)區(qū)域，然后利用需求與供應(yīng)密度分析法選出了3個(gè)備選地址。（1）需求密度分析。按劃分出的不同區(qū)域統(tǒng)計(jì)相應(yīng)的購(gòu)物頻率和消費(fèi)金額等指標(biāo)，計(jì)算得出每個(gè)區(qū)域的需求密度。（2）供應(yīng)密度分析。根據(jù)調(diào)查出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)店位置，結(jié)合篩選出的可供開(kāi)店的區(qū)域，選出適合開(kāi)店的備選地址如右圖所示。2．使用多因素組合分析法選址小張他們使用多因素組合分析法對(duì)選出的3個(gè)備選地址進(jìn)行了調(diào)查，各地址的情況分別如下。（1）7號(hào)地址。人口密度每平方千米大約有8000人，交通十分便利，商業(yè)氛圍非常濃厚，商