土建部分的維修

土建維修制度

1、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)

加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊構(gòu)造、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用H勺，大修時(shí)應(yīng)整修

改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損日勺應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生

裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重日勺，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采用加固或替

代措施。

2、裝修工程

a.門(mén)窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門(mén)窗開(kāi)關(guān)

不靈活、松動(dòng)、脫樺、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí),

內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門(mén)窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)日勺，應(yīng)更換，更換的

門(mén)窗應(yīng)與原門(mén)窗一致。

b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等時(shí)裝修，屬一般損壞日勺，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p

壞的J,應(yīng)更新或在不減少原則、不影響使用日勺條件下，用其他材料代用更新。

c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。

3、樓地面工程

a.木地板的損壞占自然間地面面積25%如下日勺，可修復(fù)；損壞超過(guò)25%以上

或缺乏材料時(shí)，可改做對(duì)應(yīng)原則H勺高級(jí)地坪。

b.一般水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地

面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無(wú)法修夏日勺，應(yīng)改做對(duì)應(yīng)原則樓地面。

c.面磚地面損壞、破碎、高下不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重日勺，可

增設(shè)防潮層或做塊料地面。

4、屋面工程

a.屋面構(gòu)造有損壞口勺，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如由于原構(gòu)造自身

H勺原因?qū)е挛菝鏉B水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏時(shí)應(yīng)翻修改建。

b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞

嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。

c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的I,在不影響使用和市容日勺條作下,

可改修或拆除。

d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損狀況采用防水材料嵌補(bǔ)或

做防水層；

構(gòu)造損壞的，應(yīng)加固重做。

e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重日勺可翻修，但一般不新做。

f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

5、飾面工程

a.外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落時(shí)，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大日勺，可所有

鏟除重做，重做時(shí)，在不減少用料原則、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。

b.外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。

c.內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落H勺，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)二分之一以上時(shí),

可鏟除重抹；原無(wú)踢腳線H勺，可加做踢腳線；多種墻裙損壞H勺狀況應(yīng)根據(jù)墻身的

需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防

水層。

d.天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)時(shí)，須鏟除重抹；原線腳損壞日勺，按

原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)所有鏟除后，原樣修復(fù)或合適簡(jiǎn)略。

6、油漆粉飾工程

a.木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用【付，應(yīng)周期性地進(jìn)

行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。

b.鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄

鐵污水管或其他各類(lèi)鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防

銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門(mén)或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2—3

年。

c.木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。

d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采用新型涂料，如膠白等；高

級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。

e.高層建筑外墻原油漆損壞日勺，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

土建維修基本措施：

（一）、墻和頂棚維修（石膏板基層）

1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫

a.沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)?，用砂紙打磨并清理潔凈，露出基層?/p>

b.用蟲(chóng)膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層涂料。

2、修補(bǔ)一般裂絳（剛性基層，非沉降裂縫）

.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見(jiàn)原裂縫，清除粉敦顆

（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片

1、剔除損壞日勺瓷磚，鑿掉結(jié)合層，打掃殘?jiān)瑖姙⑺疂駶?rùn)。

2、涂抹水泥結(jié)合層。

3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹

在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多出泥漿。

4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片，留縫后不得高出瓷片周

圍弧形角。

5、修補(bǔ)工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹潔凈。

6、對(duì)于外門(mén)窗周?chē)纱u口勺修補(bǔ)，把需要更換W、J瓷磚進(jìn)行鑿除（含結(jié)合層），

在門(mén)窗口或接觸處基層，為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補(bǔ)程序同

1.2.3.4.5.）o

（三）、更換外墻面、地面馬賽克

1、清除破損、脫落H勺馬塞克及其結(jié)合層。

2、將塵土沖洗潔凈，修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層（水泥加107膠）。

3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。

4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整，與原

墻、地面平直。

5、粘貼約4小時(shí)后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透，并揭去紙，用棉紗

把馬賽克表面擦潔凈。

（四）、地下室墻體堵漏

1、堵塞不漏水的孔洞

超過(guò)1/8英寸日勺裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必

須清除潔凈。

b.將裂縫用水浸濕。

c.用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時(shí)，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。

d.彌補(bǔ)材料要保持濕潤(rùn)，并養(yǎng)護(hù)三天。

e.以上彌補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹(shù)脂，其效果比灰漿好;拌和后抹在需

要修補(bǔ)日勺部位（半小時(shí)要用完），半小時(shí)用濕手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞

a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。

b.例如：用北京產(chǎn)東海牌水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí)，按生產(chǎn)廠家

的技術(shù)闡明配料，并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料，在這種材料剛開(kāi)始硬化時(shí)（一般

在搓成后的幾分鐘內(nèi)），作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。

（五）、修補(bǔ)損壞的人行道和車(chē)道

1、假如損壞面積不大,可以用107膠拌水泥，按照附帶日勺闡明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ);

對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ)，采用用1:2:2硅酸鹽干硬性混凝土。

a.將人行道或車(chē)道表面松散或破碎H勺佐鑿掉，鑿除深度約1英寸。

b.用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的碎邊緣要向里

掏鑿成凹齒形，再用鋼吆刷將破壞面上口勺一切散粒刷除潔凈。

c.將要修補(bǔ)的碎表面浸濕（但不能太濕）。

d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿，并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用佐拌和

物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，填入坑內(nèi)的碎要稍稍高出坑面，以便搗實(shí)下沉。

e.用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在碎開(kāi)始硬化時(shí)，還要用抹子再細(xì)抹

一遍。養(yǎng)護(hù)6天。（人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走）。

2、人行道或車(chē)道上裂縫修補(bǔ)

a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。

b.浸濕要澆搗日勺裂縫。

c.澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。

d.養(yǎng)護(hù)3天。

注:假如裂縫太窄不便填塞礫石碎時(shí)，可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ)；

假如裂縫或破損面積較大時(shí)，必須將其所有鑿除,并用新拌碎填實(shí)。

（六）、開(kāi)裂墻體和地面修補(bǔ)

1、用冷鎏將墻體的I松散部分鑿開(kāi)1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用

刷子將松散灰砂刷除潔凈。

2、用水將需要修補(bǔ)日勺部位徹底浸濕。

3、用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護(hù)6天。

4、修補(bǔ)地面同墻體，養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后，用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修

補(bǔ)處研磨成與地面齊平。

（七）、修補(bǔ)損壞的踏步

1、將損壞部分鑿成V形槽，直鑿至堅(jiān)實(shí)的碎層為止。

2、用刷子將其表面的碎散物刷除潔凈。

3、用水將露出部分浸濕。

4、假如踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。

5、用水泥漿涂抹V形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護(hù)6天。

（八）、修補(bǔ)抹灰層

1、修補(bǔ)抹灰層裂縫

a.用小刀或刮刀插入裂縫，以探測(cè)需用灰膏深度。

b.用錘子和冷鎏將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽，以便將新填入的灰膏“固定

住”。

c.刷除潔凈裂縫內(nèi)松散材料，并將裂縫浸濕。

d.用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。

。.假如裂縫通過(guò)抹灰層一直延伸至基層，就要在裂縫處多填入某些灰膏，

待灰膏干燥15分鐘后，再用抹子將其壓成與周?chē)糠窒嗨频钠矫妗?/p>

f.每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水，對(duì)其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù)，持續(xù)

三天。

2、修補(bǔ)大面積的抹灰層

a.將損壞的I抹灰面從墻體上刮除。

b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對(duì)于碗砌體表面,要先從磚縫剔出1/4

英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進(jìn)行全面

沖洗；對(duì)于光滑的碎墻面，要用鑿子將墻面鑿毛。

c.將抹灰基層用水潤(rùn)濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。

d.在第一遍抹灰開(kāi)始凝固，但尚未硬化時(shí)，就要進(jìn)行水平刮毛，以便與

第二層抹灰相結(jié)合。

e.待第一遍抹灰已充足凝固，并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的

重量時(shí)，即可進(jìn)行第二遍抹灰。一般，第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才

能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水，直

到準(zhǔn)備進(jìn)行第二遍抹灰為止；在進(jìn)行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。

f.用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹

灰約1/4英寸厚，在其開(kāi)始硬化時(shí)，再用抹子細(xì)壓一遍，抹灰完后，隔天才進(jìn)行

養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。

（九）、維修滲水外墻

1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水時(shí),應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密

實(shí)，勾成斜縫。

2、窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樟底的

外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。

3、在外墻滲水荒位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一

層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂（或用手工涂

刷）1:0.5水泥砂漿面層。

4、外墻滲水面積較大時(shí)，可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。

5、墻、板接縫處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥條嵌縫。先開(kāi)鑿、清理板縫,

用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱,最終在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

6、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除，范圍比滲水部位

的周?chē)鷶U(kuò)大10T5cm,將墻面和縫隙清理潔凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后

再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最終一度膠未干時(shí)即用

水泥砂漿找平，再粉刷面層。

（+）、維修屋面水池（或水箱）

1、先將水池（或水箱）四壁清洗潔凈。

2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保

護(hù)層。

（十一）、屋面修漏（剛性屋面）

1、用膠泥或油膏修理屋面分倉(cāng)縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分

倉(cāng)縫處漏水。

2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。

3、出屋面管道處漏水，先將管道四面清洗潔凈，再用密封材料嵌縫。密封

材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。

4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，沿溝底部可用兩布四油氯丁

橡膠防水層進(jìn)行修漏，如可用滿涂膠泥或油膏的措施來(lái)修漏。

二、修理門(mén)窗

1、檢查門(mén)窗的附件與否齊全。

2、檢查有無(wú)配件損壞。

3、更換配件。

4、將門(mén)窗反復(fù)啟動(dòng)多次，檢查與否有異聲及不靈活之處，以到達(dá)開(kāi)關(guān)自

如日勺目日勺。

5、提請(qǐng)顧客注意：

a.需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油。

b.如門(mén)窗有損壞，不要輕易動(dòng)，以免發(fā)生不必要的意外。

三、換鎖（木門(mén)、鐵門(mén)）

1、拆下門(mén)鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時(shí)修理，如鎖不能使用即

更換新鎖。

2、鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔與否配合緊密，反復(fù)開(kāi)關(guān)，查看與否靈活。

3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖，防止鎖內(nèi)部件損壞，導(dǎo)致無(wú)法使用。

附表:

裝修登記表

姓名身份證號(hào)碼進(jìn)場(chǎng)時(shí)間離場(chǎng)時(shí)間留宿狀況備注

裝修巡查表

裝修地點(diǎn):

序號(hào)檢查時(shí)間