工程部工作標準

一、工程部巡查保養(yǎng)頻率

1、每天兩次巡查變壓器房，并做好巡查記錄；定期清掃設備衛(wèi)生，至少保

證每年清掃兩次。

2、每周一次巡查發(fā)電機房，按照保養(yǎng)手冊要求定期進行保養(yǎng)，并做好巡查、

保養(yǎng)記錄。

3、每班一次巡查生活水泵房、消防泵房、換熱站等設備間，做好巡查、維

修記錄；泵體、地面每周清潔一次，控制柜內每日一次清潔除塵。

4、中央空調運行期間，每小時一次巡查空調系統(tǒng)，并做好巡查記錄；中央

空調停運期間，每周一次巡查、保養(yǎng)空調設備，并做好巡查、保養(yǎng)記錄。

5、每天一次巡查各棟電梯機房，發(fā)現(xiàn)問題通知電梯維保單位及時維修，并

做好詳細記錄。

6、每月按時抄錄有關水、電表實際用量讀數(shù)，按規(guī)定及時上報客服部或公

共事務部。

7、負責日常維修、搶修工作，確保設備的完好率98%,設備的正常率100%。

8、每月兩次發(fā)電機空載試運行工作，并做好詳細記錄。

二、強電運行停、送電操作程序

1、雙回路供電供電方式為一主一備，兩路電源的進線柜即受電柜設電氣聯(lián)

鎖，當主供電停電，只有在主供電源的受電開關分閘后，備用電源的受電開關方

可合閘，并在主供開關上懸掛“嚴禁合閘”警示牌，同時在一次結線圖板上正確

反映供電運行方式。

2、電源轉換停電應先按停低壓后停高壓，送電應按空載先高壓后低壓原則

執(zhí)行，當主供電源停電投入備用電源前，應首先將主供電源退出運行狀態(tài)，掛上

“嚴禁合閘”的警示牌，然后將聯(lián)絡柜進入運行狀態(tài)，并合閘供電，電源轉換的

操作，應在3分鐘內完成。完成后，應在一次結線圖板匕正確反映供電運行方式。

三、衛(wèi)生標準

1、辦公區(qū)衛(wèi)生。按照管理處制定的衛(wèi)生標準和值日表，分別打掃好辦公室、

衛(wèi)生間的衛(wèi)生。值日人員應當按照要求嚴格履行值日的義務，每天擦拭桌面，清

掃并拖干凈地面，個人承包的衛(wèi)生區(qū)也應當按照要求清理好。衛(wèi)生間應當做到地

面、便池、洗手盆光潔如新，無明顯污漬，手紙簍干凈無污。

2、宿舍衛(wèi)生。安排好值日，每天清掃并拖干凈地面，垃圾簍干凈無污，床上、

床下物品擺放整齊有序。

四、公共設施的檢修維護標準

1、路燈應每周檢查一次，如有損壞及時修理。

2、區(qū)域內的給排水管網(wǎng)每周檢查一次，如有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應及時修

理。雨季來臨前，及時清理雨水管網(wǎng)及雨水井；冬季來臨前，對裸露的管網(wǎng)做好

防凍措施。

3、每周檢查一次公共區(qū)域照明系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風系統(tǒng)等，

如有損壞，及時維修。

4、每季度檢查一-次樓頂、雨棚落水管入口，是否有雜物堵塞，雨季應當每

周檢查一次。

5、每季度檢查一次樓頂構筑物、上人孔蓋、太陽能、避雷設施、廣告牌等

設施是否存在安全隱患；大風來臨前，提前做好相關巡查、防范工作。

6、每半年一次對區(qū)域內污水管網(wǎng)進行疏通，每年抽洗一次化糞池。

7、每月檢查一次健身器材，查看是否有銹蝕、損壞、松動、脫落等情況，

保證其使用安全。

1、每年的12月15日之前，由工程部主管或班長組織工程維修人員一起研

究、制定《柴油發(fā)電機年度維修保養(yǎng)計劃》并上農公司工程部。

2、制定《柴油發(fā)電機年度維修保養(yǎng)計劃》的原則：

（1）柴油發(fā)電機使用的頻率；

（2）柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）；

（3）合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。

3、《柴油發(fā)電機年度維修保養(yǎng)計劃》應包括如下內容：

（1）維修保養(yǎng)項目及內容：

（2）具體實施維修保養(yǎng)的時間；

（2）預計費用；

（3）備品、備件計劃。

4、柴油發(fā)電機機的維修保養(yǎng)，由管理處工程維修人員負責，維修保養(yǎng)應按

《柴油發(fā)電機年度維修保養(yǎng)計劃》進行。

5、進行維修保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相走位置及其順序（必要時應作記

號），不可拆零件的結陶特點，并掌握好重新裝回時的用力力度。

6、空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行250小時進行一次:

（1）空氣濾清器顯示器：當顯示的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已

達到使用限度，應立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯

示器復位；

（2）空氣濾清器：

A.松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；

B.濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力不能太大,

噴咀不應太接近濾芯；

C.如果濾芯太臟，應購買專用清潔液清洗，完后用電熱風筒吹干（注意不

能過熱）；

D.清洗完畢，應進行檢查，檢查的方法是月燈泡從內往外照，在濾芯外部

觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔，此時則應更換同型號的濾芯；

E.如果沒有發(fā)現(xiàn)光點出現(xiàn)則表明濾芯末穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾

清器。

7、蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行250小時進行一次：

（1）用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電；

（2）檢查電池液位是否在極板以上15MM左右，如果不夠則加蒸鐳水至上述

位置；

（3）檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應修復處理或更換，

并涂上凡士林油。

8、皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次：

（1）檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應及時更換；

（2）在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12MM左右，太松太緊都應當進

行調整

9、散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行?次：

（1）外部清潔：

A.用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如

從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發(fā)

電機；

B.如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的減水

中約20分鐘，然后用熱水清洗。

（2）內部除垢：

（1）給排水設備沒施使用的頻度；

（2）給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

（3）合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動E等）。

3、《給排水設施設備年度維修保養(yǎng)計戈口應包括如下內容：

（1）維修保養(yǎng)項目及內容；

（2）備品、備件計劃；

（3）具體實施維修保養(yǎng)的時間；

（4）預計費用。

4、維修人員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設施設備年

度維修保養(yǎng)計劃》進行。

5、水泵機組維修保養(yǎng)。每年的4月、10月份應對轄區(qū)所有水泵機組進行一

次清潔、保養(yǎng)。

6、電動機維修保養(yǎng)：

（1）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5歐姆以上,否則應烘

干處理或修復；

（2）檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承;

（3）檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象如有則應修理處理；

（4）清潔電動機外殼；

（5）檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新

油漆.

7、水泵維修保養(yǎng)：

（1）檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常

摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

（2）轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如

果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；

（3）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加加壓盤根；

（4）清潔水泵外表；

（5）如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

8、控制柜維修保養(yǎng)。每年的4月、10月應對轄區(qū)水泵房的控制柜進行一次

清潔、保養(yǎng)。

9、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有器件，清潔控制柜外殼，務必使

柜內無積塵、無污物、

10、交流接觸器維修保養(yǎng)：

（1）清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

（2）清除觸頭表面及四周的污物（但不要修鋅觸頭），燒蝕嚴重不能正常工

作的觸頭應更換；

（3）清潔鐵芯上的油污及臟物；

（4）檢查復位調簧情況；

（5）擰緊所有緊固件。

11、自耦減壓啟動維修保養(yǎng)：

（1）用500V搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5歐姆，否則應進行干燥處理；

（2）外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

12、熱繼電器維修保養(yǎng)：

（1）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

（2）檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，

處理后達不到要求的應更換。

13、自動空氣開關維修保養(yǎng)：

（1）用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100歐姆，否則應烘干處理；

（2）清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

（3）自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無

卡住現(xiàn)象；

（4）檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，

只能輕輕擦拭。

14、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：

對中間繼電器、信號繼電港應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出

信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

15、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

（1）檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；

（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏

差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

16、遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

（2）檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

（2）檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

（3）偏差很大或信號腐爛的遠傳壓力表應拆換。

17、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)：

（1）閘閥維修保養(yǎng)：

A.檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更爽密封膠墊；

B.檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

C.對閘閥閥桿加黃油潤滑；

D.對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

（2）止回閥維修保養(yǎng)：

A.檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

B.檢查浮球閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；

C.檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

（3）浮球閥維修保養(yǎng)：

A.檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

B.檢查浮球閥連桿插銷是否彎曲，如彎曲則應校直；

C.檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨殞嚴重則應更換。

（4）液位控制器維修保養(yǎng)

A.檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

B.清除壓力室內污物，疏通控制水道；

C.檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

D.緊固所有螺母。

18、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)：

（1）用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25歐姆以上，否

則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

（2）檢查密封圈是否已老化，如己老化則應更換。

（3）檢查軸承磨殞情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應

更換同型號同規(guī)格的軸承。

（4）清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一

遍。

（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰

緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

19、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）：

（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

（2）檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

（3）檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

（4）檢查各連接待室處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

20、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允超過8小時，如必須超過

8小時，則應由主管或班長申請延時維修保養(yǎng)情況說明，經工程部經理批準后方

可延時。

21、對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設施設

備維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后將記錄交管理處存檔，長期保存。

七、供配電設施設備維修保養(yǎng)標準

1、每年的12月15日之前，由工程部主管或班長組織工程維修人員一起研

究、制定《供配電設施設備年度維修保養(yǎng)計劃》并上報總公司工程部。

2、制定《供配電沒施設備年度維修保養(yǎng)計劃》時需考慮的問題。

（1）供配電設備沒施使用的頻度。

（2）供配電設備設施運行狀況（故障隱患）。

（3）合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。

3、《供配電設施設備年度維修保養(yǎng)計戈I》應包括以下內容。

（1）維修保養(yǎng)項目及內容。

（2）備品、備件計劃。

（3）具體實施維修保養(yǎng)的時間。

（4）預計費用。

4、維修人員對供配電設備設施維修保養(yǎng)時，應按《供配電設施設備年度維

修保養(yǎng)計劃》進行。

5、變壓器的維修保養(yǎng)：

（1）測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上一次測定的數(shù)值降

3%—5%時，應做絕緣油試驗（對外委托試驗），如絕緣油不合格則應全部換掉；

換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻值還低于120兆歐，則應對

變壓器線圈進行處理。

（2）清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應擰緊螺母或更換密封膠墊。

（3）擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修

處理并重新接好。

(4)變壓器油位處于指示器下限時，應補同型號絕緣油，并清理油枕集油

器中的水和污垢。

(5)檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換

地線。

6、高壓配電柜的保養(yǎng)：

每年的12月份委壬供電公司對轄區(qū)的所有高壓開關柜進行一次維修保養(yǎng)，

此項工作由管理處維修人員負責監(jiān)督進行并記錄在《設施設備維修保養(yǎng)表》內。

7、低壓配電柜的保養(yǎng)：

每年的4月、10月份對轄區(qū)所有低壓配電柜內外部進行一次清潔和線路清

掃，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。

8、刀開關維修保養(yǎng)：

(1)檢查安裝螺栓是否緊因，如松馳則擰緊；

(2)檢查刀開關轉動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應對轉動部位加潤滑油；

(3)檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，

如有問題則進行機械調整或整修處理；

(4)用500伏搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MQ則應進行烘

干處理，烘干達不到要求的則應更換。

9、熔斷器維修保養(yǎng)：

(1)新熔體的規(guī)格和形狀應與更換的熔體一致；

(2)檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則

應進行修整，修整達不到要求的則應更換。嚴禁用鐵絲、銅絲代替熔體。

10、交流接觸器維修保養(yǎng)：

(1)清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

(2)清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

(3)清除觸頭表面及四周的污物，但不要修鏗觸頭，燒蝕嚴重不能正常工

作的觸頭應更換；

(4)清潔鐵芯表面的油污及臟物；

(5)擰緊所有緊固件。

11、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

(1)用500伏搖表測表絕緣電阻，應不低于0.5歐姆，否則應進行干燥處

理;

（2）外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。

12、電容器維修保養(yǎng)：

（1）清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；

（2）檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；

（3）檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；

（4）檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則

更換電容。

13、熱繼電器維修保養(yǎng)：

（1）檢查熱繼電帑上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；

（2）檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整理處理，

處理后達不到要求的應更換。

14、斷路器（自動空氣開關）維修保養(yǎng)：

（1）用500伏搖表測量絕緣電阻，應不低于10歐姆，否則應烘干處理；

（2）清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；

（3）斷路器（自動空氣開關）在閉合與斷開過程中，其可動部分與滅弧室

的零件應無卡住現(xiàn)象；

（4）在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應清潔其工作表面；

（5）各傳動機構應注入潤滑油；

（6）檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修鏗，只能

輕輕擦拭；

（7）檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應修復；

（8）檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱磁脫扣是否可靠，否則應修復；

（9）檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；

（10）檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。

15、二次回路維修保養(yǎng)：

（1）號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；

（2）接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

16、主回路維修保養(yǎng)：

（1）標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

（2）接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；

（3）母線排油漆是否脫落，如是重新油漆。紅、綠、黃必須要分清、分

色。

17、供配電設備的維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，則

應由班長或主管申請延時維修保養(yǎng)情況說明，經工程部經理批準后方可延時。

18、對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設施設

備維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后將記錄交管理處存檔，長期保存。

八、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準

1、每年的12月15日之前，由工程部主管或班長組織工程維修人員一起研

究、制定《消防系統(tǒng)年度維修保養(yǎng)計劃》，并按系統(tǒng)的運行情況擬定小修、中修、

大修計劃，并上報總公司工程部。

2、《消防系統(tǒng)年度維修保養(yǎng)計劃》必須具備下列要求：

（1）有明確安排設備的大、中、小修計劃；

（2）TT具體組織實施維修保養(yǎng)的時間；

（3）有明確的維修保養(yǎng)周期；

（4）有具體的維修經費預算。

3、維修人員對供配電設備設施維修保養(yǎng)時，應按《消防系統(tǒng)年度維修保養(yǎng)

計劃》進行。

4、每班次在班長的指導下由維修人員對火災報警系統(tǒng)進行下列檢查：

（1）每班次均應進行系統(tǒng)設備的外觀檢查；

（2）火警功能。誤報火警應勘察誤報的火災探測器探頭現(xiàn)場有無蒸氣、煙

霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在，如有其他干擾存在，應設法排除。

對于誤報頻繁乂無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收

信號，應及時清洗更換；

（3）自檢功能。按自檢鍵后，進行復位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復位

應查明原因；

（4）故障功能：

A.主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良的情況;

B.備用電源故障，檢查充電裝置，電池是否?員壞，有無斷線；

C.探測回路故障，檢查該回路至火災探測器的接線是否完好，有無探測器被

取下，終端監(jiān)控器有無損壞。

5、月檢：每月1513,由班組長組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查，并

填寫《設施設備日常檢查記錄》：

（1）日檢全部內容；

（2）測試控制器主要工作電壓是否正常；

（3）火災探測器（溫感、煙感、破波）安裝傾斜度不大于45度，與底座接

觸是否良好,外觀是否潔凈完好,指示燈是否閃亮，隨機取5%的煙感噴煙后，消防

主機是否收到報警信號；

（4）對樓層消防栓泵進行外觀檢查，杳看外接線是否固定良好，油漆脫落

應補刷新漆；

（5）檢查手動按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失；任選兩個

手動報警按鈕進行模擬報警，測試報警功能是否正常；

（6）對消防主機、聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器及其附屬設施進行擦

拭除塵，線路松動應加以緊固；

（7）對主電源和備用電源做自動轉換試驗。

6、每季度檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的系列功能，并填寫《設施設備日常檢

查記錄》：

（1）采用專用檢測儀器分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示；

（2）試驗火災報警的聲光顯示；

（3）實驗水流指示器，壓力開關等報警功能，信號顯示；

（4）對備用電源進行1-2次充放電試瞼，1-3次主要電源和備用電源自動

切換試驗；

（5）用手動或自動檢查防火卷簾門的關閉情況、防火卷簾有無變形、祖曲

情況；

（6）用手動或自動檢查消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設備是否正常；

（7）對固定式氣體滅火系統(tǒng)進行外觀巡視，查看管網(wǎng)系統(tǒng)的密封情況，讀

出壓力表指針數(shù)值（查明具體參數(shù)）,用手動或自動檢查固定滅火系統(tǒng)的控制設

備是否正常；

（8）用手動檢查消防應急廣播、火災應急照明及疏散指示標志燈是否正常；

（9）從消防聯(lián)動柜上按強制“消防電梯”開關鍵，使客貨梯停于首層試驗；

（10）在消防管理中心進行消防通信設備對講通話試驗是否正常；

（11）檢查消防聯(lián)動控制柜所有強切非消防電源功能試驗是否正常。

7、每年12月20日前由班長或主管組織對火災自動報警系統(tǒng)的功能作下列

檢查和試驗，填寫《設施設備日常檢查記錄》：

（1）應用專用檢測儀滯對所安裝的火災探測器探頭（取50%）進行一次實

效模擬試驗，對電纜、接線盒、設備作直觀檢查、清理塵埃；

（2）進行本規(guī)程季檢內容

（3）試驗火災應急廣播設備的功能。

8、對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設施設

備維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后將記錄交管理處存檔，長期保存。

九、中央空調維修保養(yǎng)標準

1、每年的12月15日之前，由工程部主管或班長組織工程維修人員一起研

究、制定《中央空調年度維修保養(yǎng)計劃》并上報總公司工程部。

2、制定《中央空調年度維修保養(yǎng)計戈U》的原則：

（1）中央空調使用的頻度；

（2）中央空調運行狀況（故障隱患）；

（3）合理的時間;避開節(jié)假日、特殊活動日等）。

3、《中央空調年度維修保養(yǎng)計劃》應包括如下內容：

（1）維修保養(yǎng)項目及內容；

（2）具體實施維修保養(yǎng)的時間；

（3）預計費用；

（4）備品、備件計劃。

4、中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調年度維修保養(yǎng)計劃》進行。

5、冷卻塔維修保養(yǎng)：每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

（1）用500伏搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應干燥處理電

機線圈，干燥處理后仍達不到0.5兆歐以上時則應拆修電機線圈。

（2）檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有

異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

（3）檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶

是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動,

如是則應調整。

（4）檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

（5）清洗冷卻塔;包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。

（6）檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。

（7）擰緊所有緊固件。

（8）清潔整個冷卻塔外表。

6、風機盤管維修保養(yǎng)：

（1）每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內的空氣（不定期）。

（2）檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常

摩擦響聲則應更換風機軸承。

（3）用500伏搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5兆歐，否則

應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查

各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

（4）清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

（5）用鹽酸溶液;內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。

（6）擰緊所有緊固件。

（7）清潔風機盤管外殼。

7、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：

（1）柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：

A.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)；

B.清潔蒸發(fā)器散熱片；

C.清潔接水盤。

（2）水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：

A.配制10的鹽酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）。

B.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時

間為24小時。也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時。

C.酸洗完后用居的NaOH溶液或5%的NECOS溶液清洗15分鐘，最后再用清

水沖洗3次以上。

D.全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重

新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。

8、冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：

（1）電動機維修保養(yǎng)：

A.用500伏搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐，以上，否則應進

行干燥處理或修復；

B.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行

則應更換同型號規(guī)格的軸承；

C.檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。

9、水泵維修保養(yǎng)：

（1）轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對

軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

（2）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。

10、閥類維修保養(yǎng)：

（1）節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)：

A.檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

B.檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；

C.如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門；

D.檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

（2）電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：

A.干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干

燥過濾器；

B.電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥：通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作

可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥；對壓差調節(jié)閥間閥桿加

潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

11、檢測、控制部分維修保養(yǎng)：

（1）檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：

A.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆爽；

B.送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

C.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；

D.檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

（2）控制部分維修保養(yǎng)：

A.清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

B.檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

C.交流接觸器維修保養(yǎng)：

D.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

E.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修鋰觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換

同規(guī)格交流接觸器；

F.清潔鐵芯上的灰塵及臟物；

G.擰緊所有緊固螺栓。

H.熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如

有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否

完整，如損壞則應更換。

I.自動空氣開頭維修保養(yǎng)：用500伏搖表測量絕緣電阻應不低于0.5兆歐，

否則應烘干處理；清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；

清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修鋰）O

J.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同

規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調

整后偏差仍較大應更換。

K.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實

驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否止常，否則應更換同型號的中間

繼電器、信號繼電器；

L.中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。

12、壓縮機維修保養(yǎng)：

（1）檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏

油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

（2）檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

（3）具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

A.壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5兆歐以上）；

B.壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）；

C.壓縮機油壓（正