招商基礎(chǔ)知識培訓

一、租貨政策

1、租金：承租方使用產(chǎn)權(quán)人的商鋪，予以產(chǎn)權(quán)人約定的場地的使用費用。市場上的一般做法是按照商鋪的建筑面枳去計算租金的多少。

筆者觀點：

全球租金最費的前五條商業(yè)街：紐約第五街的商鋪以年租金每平方米7.4萬元人民幣名

列第一，排名第二的是法國巴黎的香榭麗舍大道，每平方米年租金5.9萬元人民幣。香

港的銅鑼灣以每平方米4.4萬元人民幣列第三位,倫敦的牛津街、澳大利亞的皮特街緊

隨其后。

2、租期：承租方租用產(chǎn)權(quán)人商鋪的年限，標注干￡租賃協(xié)議》中的一項重要的內(nèi)容。承租方的經(jīng)營業(yè)態(tài)、實力大小以及視商場特點和承租商鋪位理而言

有不一樣,一般在2——5年。

筆名觀點：

不要小看租期的重要性，在協(xié)議規(guī)定的租期內(nèi)承租方必須承擔租金的遞增，尚有一種最畝要

的行業(yè)潛規(guī)則，那就是假如承租方在租期內(nèi)經(jīng)營狀況實在不可以承受租金的水平要退租，那

么出租方則會規(guī)定承租方尋找到新的接替者后才可以離開，出租方的經(jīng)營壓力完全轉(zhuǎn)接于承

租方，此前尚有一種做法有助于承租人的，就是與讓商鋪，這可以讓原先的經(jīng)營商家小賺一

筆，但目前的大部分怖議均有規(guī)定，“承租方在租期內(nèi)不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓商鋪二租期與租

金遞煙構(gòu)成了第二級的門援。

3、租金遞增：一般承租方與出租方在簽定《租賃協(xié)議》中約定的按一定期間跨度去計算的租金增長的額度，以比率的形式體現(xiàn).市場上的一般做法是根

據(jù)商場成熟程度的不一樣，遞增有較大差異，一般年遞增率在5%如下，并按照復利計算措施計算。

筆者觀點：

什么是復利?

你投資的資金可以年復?年的獲得利息、股息或者?資本利得。當你將這些收益再次進行

投資，她們還會產(chǎn)生額外的收益。這些額外的收益運會產(chǎn)生更多的收益，如此循環(huán)就稱為狂

利.

例如,假如每年的投資回報率為8%,并且每年將它的收益都進行再投資，那么:

正一年之后,你的總收益率將是8%

正五年之后,你的介計總收益率為47%

在十年之后，你的合計總收益率為“6%

問題：租金上升10%之后再下降10%,與否會叵到本來的水平？

4、保證金：保證金是的束承租方在￡根貨協(xié)雙》期限之內(nèi)，經(jīng)并活動小可以超越協(xié)區(qū)框架所規(guī)定的條款內(nèi)容，需要由承租方式納除租金之外的一項費用。

市場二的一般做法是出租人向承租人收取2一一3個月租金作為保證金數(shù)額“

箔者觀點：

所有的出租方都是小人，在簽定《租賃協(xié)議》的時候口口聲聲說押金在租期結(jié)束后來會全額

退還，但沒有哪個承租方的得到的這個承諾會得到實現(xiàn).押金與結(jié)葬時間構(gòu)成了承租方的第

一種門檻.舉個例子：某商鋪的租金按季度結(jié)以押金為兩個月租金，那么承租人要入場經(jīng)

營就要先交5個月的租金.

1、起租日

起租日是出租方正式計算承租方租金的日期。簽定租金之日并非為起租日，它與開業(yè)時間有著區(qū)別，由于在實際狀況之中全存在若出租方予以租戶

的免租優(yōu)惠期、裝修免租期，同步由于不可估計狀況的存在，實際上即定的開業(yè)時間有不可以到達的也許，則必須規(guī)定工作中的程方認真的細致的充足

考慮到阻礙開業(yè)時間的原因，并做合適的延遲.因而，起租日確實定可以減輕招商「?作中的租金計算「?作的困難程度與復雜程度。

2、交納租金時間

商鋪租賃經(jīng)營根據(jù)的是先交租后經(jīng)營的原則.￡租賃協(xié)議》內(nèi)一般規(guī)定有第一次交納租金的時間和數(shù)額，實際上就是起租之日的規(guī)定，但并不明確有

注明后來租金交納的時間，行業(yè)內(nèi)的一般做法是在本期租金到期后的月末或當期期末的最終三天為下期租金交納的時間。一般出租方為了減輕交納租金

過程中的宓雜程度，都從每月的1I」作為衡量交相跨度的原則，即選擇「上述兩種方式的后者。

3、裝修免租期

合理的《租賃協(xié)議》中，都將會預留出?段時間為新的承租商家場所進行的裝修活動，由于在這段時間內(nèi)，經(jīng)營商家不可以正常經(jīng)營以產(chǎn)生利潤,

因而，這段時間內(nèi)的承租方承受租金免除，免和裝修期的長短視商鋪的成熟程度，市場上?般為半個月至?種月左右。

4.免租優(yōu)惠期

他租優(yōu)惠期與免租裝修期在概念上不一樣，但在實際操作上卻可以融合為一體。免租優(yōu)惠的做法一般為新的商場大規(guī)模吸引目彷意向租戶進駐所運

用的工具e

免租期的氏短一段等于租金支付周期跨度時間，這是從減輕租金結(jié)算的基礎(chǔ)上出發(fā)考思的。例如，租金的支付周期為三個月，貝!免租期選擇為三個

月或六個月.實際上,免租期的存在.使得初次承租成為先交租金后經(jīng)營的形式.

5、裝修時間

完整的《租賃協(xié)議》中，雙方對裝修有一定程度上的約定，尤其是對裝修時間上的約定，這是為防止承租方對商鋪進行短期的投機活動。

市場一般的做法是承租方在簽定正式的《租賃協(xié)議》后的一段時間內(nèi)，與管理企業(yè)簽定正式的6裝修協(xié)議》，交納裝修押金，提交對應材料，并在名裝修

協(xié)議*中約定投入裝修費用，進駐工作人員，以及其他有關(guān)細節(jié)問題。（目前新的仃關(guān)法規(guī)出臺，嚴禁了對裝修押金的收取，但可以在以保證金的形式收

取，在規(guī)定范圍內(nèi)完畢裝修后，部分退還保證金于承租方。）

6.6新裝修

有部分《租賃協(xié)議》中考慮規(guī)定商家在經(jīng)營校長的一段時間后，重新對經(jīng)營商鋪進行部分或整體的裝修，尤其是項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)輕易導致項目陳舊,

以此保證整體項目的更長的商業(yè)生命力。

7、租期結(jié)束后的裝修問題

一般中租賃協(xié)議》注明租期結(jié)束之后,租戶可搬離可移動物品和裝修,但對不可移動部分則必須餡于項目,嚴格規(guī)定租戶不可以對商鋪內(nèi)不可移動

部分進行損壞。假如租期結(jié)束后，租戶尚未搬走規(guī)定搬走的物品，。租賃協(xié)議3則約定按一定的計算.原則計算商鋪場地占用費用.

8、承租費用構(gòu)成

完善的《租賃協(xié)議3中包括租金、物業(yè)管理責用、租戶所承擔的稅金、工商管理費，以及廣告費用、商業(yè)活動等一系列費用都直接進行了細化。而

水電也用、維修基金等則體現(xiàn)于名物業(yè)管理協(xié)議》中。（維修基金?般由業(yè)主交納。）

9.轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租問題的規(guī)定

對需要進行轉(zhuǎn)租的商家，6租賃協(xié)議》中將會予以其一定的招商時間，并規(guī)定其明確較精確的開業(yè)經(jīng)營時間。轉(zhuǎn)租問題需要寫明于協(xié)議的補充條款之

中，如未到達協(xié)議的約定，則可根據(jù)實際狀況扣除保證金。

對短期投機的商家，是必須嚴格的嚴禁。而對后期如為經(jīng)營不善不得不進行轉(zhuǎn)讓的租戶，協(xié)議中必須規(guī)定其需要找到此外的承租人之后方可獲得保

證金的退還.但項目不承擔為其招商的「?作.

筆者觀點：

轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租是兩個不一樣的概念：

I、轉(zhuǎn)租：

轉(zhuǎn)租是承租商家根據(jù)其經(jīng)營的特點，在其已經(jīng)承租下的商鋪重新進行招商活動，其招商的目

的一段是其針刻的供貨商.承租方商鋪進行的裝修.是以柜臺或者賣場的形式出現(xiàn)。國美家

電、夢之島、搜品廊等商場都波及到J'轉(zhuǎn)租的操作方式，一般業(yè)內(nèi)都將進行轉(zhuǎn)租的大型商家

稱為商場運行商。

2、轉(zhuǎn)讓：

轉(zhuǎn)讓是商鋪的第一手承租方在￡租賃協(xié)議》約定的期限內(nèi),由于其自身的原因，退出承租商

鋪,并為業(yè)主尋找到另一位接手繼續(xù)租賃的商家,轉(zhuǎn)讓成功后,第二手承租方可以選擇與業(yè)

主重新簽定新的《租賃協(xié)議凱也可以維續(xù)履行第一手商家與業(yè)主簽定的協(xié)議。第一手承租

方可以向第二手承租方收取?定的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，而不必與業(yè)主分享。裕豐商場內(nèi)的個別商鋪

的轉(zhuǎn)讓費用高達7萬元。

10、其他與￡租貫協(xié)識》有關(guān)的問超

I、商業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)

商業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)是兩個不一樣的管理部門。商業(yè)管理企業(yè)形使的職我是怎樣保證所管理的商場以及商鋪可以經(jīng)營良好。而物業(yè)管理企

業(yè)的職貢在于保證商場硬件條件的運轉(zhuǎn)良好，盡量的延長商場的使用壽命.￡租賃協(xié)議》中會有部分條款規(guī)定承租方與對應的管理企業(yè)簽定有關(guān)的協(xié)議和

協(xié)議，并交納費用。

'邕者觀點,

1、商業(yè)管理企業(yè)：

商業(yè)管理企業(yè)的工作包括J'收取租金、后期招商、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)組合、統(tǒng)一市場推廣、平常

商務根務等一系列軟件的工作,商管能力卓越的商業(yè)管理企業(yè)會根據(jù)對商場整體狀況的把

握,規(guī)定承租方統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一進行收銀I:作、統(tǒng)一營業(yè)人員管理等注至擁有末位淘汰、

參與定價等權(quán)利。商業(yè)管理企業(yè)收取費用的方式多樣，但在進場管理前會收取業(yè)主以月租金

計算的費用，后期收取經(jīng)營商家的管理費用。

2、物業(yè)管理企業(yè)：

商場物業(yè)管理企業(yè)的工作范用與管理住宅相差不大。?般包括r八大項內(nèi)容。其收費方式與

管理住宅收洸方式相似.

商業(yè)管理企業(yè)是?種綜合能力規(guī)定非常高的機構(gòu),在諸多時候，商管企業(yè)完全可以行使物業(yè)

管理企業(yè)的工作，兩者諸多時候都融合到了?起,金裕豐物業(yè)管理企業(yè)、夢之島物業(yè)管理企

業(yè)、南百集團這三者是南寧市商管能力非常卓越的商業(yè)管理企業(yè)，因而成為了優(yōu)秀的商場運

行商（諸多時候可以成為運用轉(zhuǎn)租的方式盈利），進而做到品牌輸出。

2、開業(yè)與試營業(yè)

￡租賃辦議》中對開業(yè)時間的設(shè)置很冠活.正如同購置住宅的《商品房買賣協(xié)議》對交房的口期規(guī)定同樣,開業(yè)時間總是設(shè)置J'一種操作空間比較

大的范圍，這就衍生出了?種概念——試苜業(yè)，?般￡租賃協(xié)議》中對其沒有嚴格的規(guī)定,試營業(yè)時間可以設(shè)置于免租期所有時間內(nèi)或是部分時間內(nèi)。

需要浩晰的是開業(yè)時間并未必等于起租日.

箔者觀點：

1、開業(yè)

一般所的商場開業(yè)原則是承租率抵達80%之后即可選擇開業(yè)，這是由于假如商場沒有可以

到達一定數(shù)量的經(jīng)營商家進駐，那么規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢無法體現(xiàn)（市場上的經(jīng)營戶都非常重視新

商場的第一次開業(yè)），而最為匝要的是假如未可以到達一定的承租規(guī)模而開業(yè)經(jīng)營，那么商

場內(nèi)的設(shè)備，包括電梯、中央空調(diào)、公用照明等設(shè)備產(chǎn)生的成本耨極大的增長了已承租商家

的壓力（或者是未出租商鋪業(yè)主的壓力）.

此外，業(yè)內(nèi)對開業(yè)一般的操作方式是.完畢80%的承租率之后開業(yè),刺余20%的商鋪等待

商場的整體租金上漲后選擇時機再進行招商，但這也僅限于商場產(chǎn)權(quán)沒有被零碎分割銷偉的

狀況下.

2、試管業(yè)

商場的管理企業(yè)在未到達開業(yè)原則時候,容許已完畢裝修I：作的商家先進行營業(yè)，但商場會

嚴格計算設(shè)備產(chǎn)生的成本,部分的使用“試營業(yè)可以在商場招商進程受到阻礙的時候發(fā)揮重

要的經(jīng)營示范作用，靈活的運用試落業(yè)已成為r商場運行階段中的不可或缺的構(gòu)成部分.

3、稅金問題

這是一種非常敏感的問題.實際上，g租賃冰議》中規(guī)定的費用交納僅針對于承租商家平常經(jīng)營產(chǎn)生的有關(guān)稹游支出，￡租賃蘇議》中并未可以體現(xiàn)

出的是一一業(yè)主也需要針對出租商鋪產(chǎn)生的租金收益交納的稅金。

花商鋪出租前，業(yè)主必須辦理一種獲取出租商鋪資格的流程手續(xù)：業(yè)主必須憑借著房產(chǎn)證或￡商品房買賣協(xié)議》到房產(chǎn)局辦理￡租賃證。房產(chǎn)局則

為業(yè)主辦理立案登記，業(yè)主即可獲得租賃商鋪資格；完畢租賃事務之后，業(yè)主持《租賃協(xié)議》分別到房產(chǎn)局與稅務機關(guān)辦理立案登記，則夕租賃協(xié)議》

即產(chǎn)生法律效力,而稅務機關(guān)后來則按月對業(yè)主獲得的租金征收近20%的稅收.

此外，另一種稅收方式是業(yè)主申請稅收定額。

冬者觀點:

避稅

必須清晰的是.沒有什么避彳兌的行為是可以滿足合法和安全兩個基本陵則的。

也不要認為用“把商鋪租給自己的親戚”的借口業(yè)主就可以逃過交稅,只要《營業(yè)執(zhí)照》上不

是業(yè)主的名字,業(yè)主就得交稅，償如業(yè)主一定要在營業(yè)執(zhí)照上寫上自己的名字.那他就得祈禱

他的經(jīng)營戶在后來經(jīng)營中別干什么壞勾當，否則業(yè)主就得承擔對應的貢任。

當然，市場上的商鋪業(yè)主也仃常常使用的避稅措施：

1、虛報租金數(shù)額。稅金是按照租金數(shù)額為基礎(chǔ)計算的，只要?萬元的租金體目前《租賃協(xié)議》

為千元,那么業(yè)主就可以逃避廣大部分的稅金，那雙方就需要準備兩份協(xié)議,?份專門是J應

付的.但稅務機關(guān)也不是臼癡.他們會調(diào)查周圍商鋪的租金.假如打?間體FI前4和餞協(xié)議》

中的租金非常低,他們就會認定業(yè)主在避稅，同步業(yè)主也要承擔被承租方耍的風險：此外，法

律只保護上報的業(yè)主的租金收益。

2,借助物業(yè)管理企業(yè)。此方式是減少租金，提高物業(yè)管理費用。這一方式對業(yè)主的風除較，.、，

但物業(yè)管理企業(yè)的風險就很大了，物業(yè)管理企業(yè)肯定憑借著手中的權(quán)利向業(yè)主收點安家費用，

否則打死都不會干。

3、合作經(jīng)營避稅。業(yè)主出場地，經(jīng)營商家出產(chǎn)品大家共同經(jīng)營，租賃交納的稅金所有防止，

但產(chǎn)生的另一種稅金是增值桎，這部分稅收由經(jīng)苜商家用其他的途徑?jīng)_減。做這種避稅措施還

不如業(yè)主自己經(jīng)營商鋪，只要合作方出現(xiàn)什么經(jīng)昔問題產(chǎn)生的法律和債務糾紛，無辜的業(yè)主肯

定會受到牽連。

尚有諸多種避稅的措施不能盡錄.如有愛好可大家共同探討。但T?萬不要忘掉r這個世界i-.M

聰穎的可以算得上是那些稅局的工作人員「?對避稅”業(yè)主一思索，稅局就發(fā)笑”。懲罰的程

度是合計避稅的款項的1一一5倍,直至強行拍賣商鋪。欲擒故縱是稅同常用的手段。

隹租賃協(xié)議》在招商工作環(huán)節(jié)中是一種十分地要的構(gòu)成部分，可以深入的掌握了《租賃協(xié)議3,實際上就可以掌握了招前工作的二分之一認識.

《租賃協(xié)議》的設(shè)置原則與其他的協(xié)議i股，都是進守著“先小人后君子”的游戲規(guī)則，只要雙方都可以以合作的態(tài)度看待出租與承租，那么后期

的矛盾和糾紛就會減少和防止。（但一般《租餞協(xié)議》都是為業(yè)主有利的

以上未可以詳盡記錄，如有錯漏，望能與各位共同探討。

三、招商工作的一般流程

I、接待、淡到

2、簽定《租賃協(xié)議》

3、審圖紙、報批圖紙

4、簽定《裝修協(xié)議》

5.簽定4物業(yè)管理協(xié)議》

（根據(jù)實際需要，在簽定￡租賃協(xié)議》之前，可以與承租商家簽定￡定金協(xié)議

四、承租商家考慮的問題

1、成行成市

實際上只有規(guī)模性的經(jīng)營，商場才可以獲得更多的市場消費關(guān)注，經(jīng)營才可以獲得更多的商業(yè)機會，承租方的經(jīng)營風險才會得到有效的減少。這是

眾多點向承租商家共同關(guān)注的一種問題：“你這旦是做什么的？”

2、建筑方面

（1）、層高：足夠高的層面才能滿足商家的裝修規(guī)定，發(fā)明寬松的消費空間。

箔者觀點：

市場可以接受的層高在4.2m5.0m以上，但由于商鋪內(nèi)部存在若消防噴淋頭，因此

商鋪f勺凈高會對應減少，承租方也關(guān)注著由消防噴淋頭決定的商鋪的凈高，由于在裝修擦頂

的時候只能迂就著噴淋頭高度，如要修改，則必須通過消防的驗收，這是一種相稱繁瑣的手

續(xù),尤其是針對餐飲行業(yè).

（2）、開間進深比例

市場上對開間進深的比例由于業(yè)態(tài)不一樣而有所差異，但都在1:2一一1:4之間。零售行業(yè)規(guī)定的開間較大，而部分督飲行業(yè)為此沒有很高的規(guī)定。

（3）、過道

有經(jīng)驗的經(jīng)營者卜分重視商場內(nèi)部過道的設(shè)置,他們在評估商場規(guī)劃的優(yōu)劣時，往往都是根據(jù)過道大小，商鋪怎樣在過道上排列，過道的起始,支

干道的配合去衡量商鋪與否可以消費者的消費行進與消費習慣自然融合，進而決定了商場的規(guī)劃價值的大小。并不是過道越寬越好，假如同步考慮消費

氣氛的營造和擁擠程度的控制,那么過道一般在2m左右合適.

箔者觀點：

1、商鋪排列

（I）、沿過道左右兩個方向排列，輕易營造商業(yè)的氣織，大眾型消費水平的商場一般都選擇

這樣的商鋪排列方式.

（2）、沿過道單向排列商鋪,另歷來空余空間可以做出供消費者休息設(shè)施，以及放置特色的

小品，營造舒適的氣氛.

兩種商鋪排列方式一般融合于一種商場內(nèi)部,制造出兩個不一樣的功能區(qū)。

2、消費者行進習慣

（I）、消費購物者只會走選定的某些過道,而不會走遍所有的過道：

（2）、一旦購物者進入一種過道,他們很少能走到過道的另一端。相反地，他們進入過道不

遠就會轉(zhuǎn)彎離開進入另一道,而不是走完整個過道：

（3）,購物者偏好逆時針的購物行走途徑。在靠近結(jié)賬柜臺時，他們的購物速度加緊；

（4）,購物者的集中光頤之處實際上是商店的周闈-----般被稱為“周陽飽道”，而不僅僅

是商店過道所覆鼓的區(qū)域；

（5）、購物者?殷亮右行進，并注視左側(cè)商品.

（4〉、商鋪朝向

商鋪期向可以分為二種：

“7字型”商鋪：有兩面可以開門，利于接受消贊占的關(guān)注，另兩面以便于擺設(shè)陳列產(chǎn)品，此種類至商鋪建筑價值最高。

“U字型商鋪”：三面開門，雖然相對“7字型”商鋪更易吸引消費者,但不利丁?產(chǎn)品的擺設(shè)陳列，商鋪建筑價值一般.

“一字型商鋪”：單面開門，雖然利于內(nèi)部產(chǎn)品的拐設(shè)陳列，但不利于吸引消費者，商侑建筑價值一般，

筆者觀點：

使用中央空調(diào)的商場內(nèi)部，為了以便冷空氣的流通，商鋪一般不隔到頂，這就相對而言商鋪

的店招的制做就受到了一定的影響：而分隔到頂?shù)纳啼?，雖然很好的防止了這一缺陷,但卻

不可享有到中央空調(diào)帶來的好處。

（5）、商鋪形狀

方正的商鋪的商業(yè)價值較大，而內(nèi)部不規(guī)則的商鋪價值自然會有所打折，但經(jīng)營業(yè)態(tài)的不一樣，對不規(guī)則程度的接受程度亦有所不一樣.

箔者觀點:

商鋪的形狀與風水有關(guān)系：

經(jīng)營商家認為，門窄內(nèi)寬的商鋪聚財，因而價值較高：

門寬內(nèi)窄的商鋪散財，因而價值較低。

至于是什么道理，學者也說不上來，反正大家都這樣說，也跟著一起說了。

此外，商鋪與風水的說法尚有：

商鋪不應設(shè)于銀行旁，財會被其所搶：

商鋪門面不應正對著政府機關(guān)，會惹上官司：

商鋪最佳上方有路燈，會比較旺：

商鋪二方不要有天橋或過道，被人踩在腳下不吉利：

3、商場的硬件設(shè)施

（I），電梯：電梯的數(shù)盤決定了一種商場的檔次，其存在帶動了人流往上行進，加大了行進的范圍，提高了首層以上樓層的價值.但也梯是個耗電城大、

故障點多、維修費用昂貴，加大了承租商家的經(jīng)營成本。每疔設(shè)置2臺電梯（上下各?臺〉則是相對較合理的（筆者的經(jīng)臉估計）。

筆者觀點：

電梯的設(shè)置一般不直對著商場入口.否則進入人群會與下樓電梯運送的人群相沖突。

（2）、中央空調(diào)：除了可以提高商場的檔次外，在南方的都市里，商場缺乏中央空峋則直接影響消費者進入購物的愛好。但中央空調(diào)的用電量在商場所

使用的設(shè)施里是坡大的，平均可以到達12元/m,同步冷卻塔占用大量的位置，并導致巨大的嗓音，因而在設(shè)置中央空調(diào)的時候應充足考慮到其所帶來的

不便性

筆者觀點:

裕豐商場是南寧市第一種引進自動扶悌與中央空調(diào)的商場。

商場的硬件設(shè)施還包括r貨梯、公用照明、音響等，在此不詳細進行論述。

4、商場配套

（1）、停乍位數(shù)量：重要性不言而忠，無論對什么類型、什么定位、什么地段的商場而言，那是完畢招商工作中的一種關(guān)鍵原因。

（2）、商鋪通用性

這是商鋪設(shè)置原則的問題，假如商倘的設(shè)置是以黃飲業(yè)原則設(shè)置（起碼做到預留），那么商鋪屬于較高原則的設(shè)置，則例明了商鋪的通用性校高，由

于餐飲行業(yè)的經(jīng)營必須考慮到供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)'供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng).以及空調(diào)安裝、廚房設(shè)置等問題.規(guī)定相對其他行業(yè)而言較高.

通用性大的商鋪一般價值都較高。

笆者觀點:

德克士筏廳進駐規(guī)定：

1、電力進線：4XI20*75mnf銅芯電纜直接放置到逆克士餐廳配電柜匕

2、水力需求：進水主管DN40至餐廳責房附近：

3、化糞池位置：靠近德克士餐廳或附近：

4、財房污水處理后排水至餐廳附近總排水場（或池）：

5、撐油煙系統(tǒng)：排油煙機位置及排煙出口位置為房頂或餐廳附近外墻：

6、空調(diào)系統(tǒng)：室外機組置放位置在餐廳附近墻面；

7、消防系統(tǒng)：噴淋管道、噴淋頭安裝、煙感器等整套系統(tǒng)需由商場設(shè)置完畢方可交付餐廳

使用”

從上述例子則可以大體看到餐飲行業(yè)對陵件的規(guī)定。

此外的綠化配套、休閑設(shè)施配套等方面不再進行詳細論述.

5、證件辦理

中小意向承租商家在租賃談判中會詳細征詢到對應的《營業(yè)執(zhí)照3辦理的問題，一般的流程是，承租方在簽定M租賃協(xié)議》之后，憑借著協(xié)議以及

業(yè)主提供的《房產(chǎn)證》究印件或者￡商品房買賣協(xié)議》到所屬的工商稅務機關(guān)辦理《營業(yè)執(zhí)照瓦這是由承租方自己去辦理，但有部分商場提供這項手續(xù)

的辦理服務。

以上幾種方面是租賃談判過程中常常會碰到的問題，此外仍有諸多細節(jié)之處不可以完全記錄，在后期的工作中還需要各位同事注意枳累。

五、與招商存美的部分商業(yè)地產(chǎn)知識

（一）、商鋪價值的決定原因：

1、從大的方面上看:

（1）、都市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接原因，（2）、都市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響都市總體商鋪價格的關(guān)鍵原因（3）,投資渠道

是決定?種都市商鋪價格水平的重要原因

2、從小的方面上看:

（I）、與否處在關(guān)鍵商圈

商圈有大有小，都市的商業(yè)中心是大商圈，小區(qū)商業(yè)中心是小商圈,在選擇商鋪的時候，處在關(guān)鍵商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪，（2）、商

圈的變動原因在商圈變動過程中投資商鋪.成長性是一種很重要的考慮原因.在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪,其成長空間非常小.而假如選擇正在發(fā)展中

的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，不過，伴隨商圈的迅速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好

（3）,有廣場就存沖天的人氣

什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，因此有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會.大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾

十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。

（4）,立地條件商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的?種要素。立地條件決定「商業(yè)周闈環(huán)境和其自身原因?qū)ι虡I(yè)經(jīng)營的影響。所謂"?步三市二

立地差之老厘，會導致業(yè)績失之千里。

“地段、地段、還是地段”，房地產(chǎn)行業(yè)最為重視的即地段原因，商業(yè)地產(chǎn)也不例外.

股而宮,處在都市交通T道與部市商業(yè)T道圍合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項日的價侑為最用的.它直

接決定了人流他的大小與消費的水平。

此外,人流從哪?種方向來、顧客與否輕易抵達等原因也非常關(guān)鍵。除r道路類別以外.

還要考慮道路與否有障礙物,例如交通欄隔。

(5)、周圍租金水平

假如說以上評怙條件定性的內(nèi)容多,那么周圍的租金水平將直接反應你投資商鋪的租金能否支撐購置價格.前置商鋪的最終目的地通過租賃實現(xiàn)預

期利?潤，再低的回報總應當比銀行利息要存，這是一種原則性的問題。

(6)、主力店效應

在選擇商鋪承租的時候，看與否有這些主力店進來也是一種很重要的參照原因。其重要有兩方面的原因：一是主力店品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格

的商圈評估原則和計算措施，因此他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快管的企業(yè)目前跟著肯德基、麥當勞走就是這個

原因。其二，著名的主力店晶牌客戶它自身就具有聚客能力,會影響商圈的形成.因此，在同一種區(qū)域選擇商鋪的時候.這個項目與否有品牌客戶非常

關(guān)鍵。這基本也能從一種他面反應出項目的優(yōu)劣。

筆者觀點:

大賣場或主力店進駐商場可以帶來大量的人流?并提高周圍業(yè)態(tài)的興旺，但對前鋪投資

者而言卻在經(jīng)歷種痛苦的過程.主力店由于承租規(guī)模龐大,品牌效應高，其對租賃條件的

規(guī)定則十分的苛刻，除了低租金價格、長時間的租期，尚有在租金遞增、租金支付方式上都

很難讓業(yè)主感到滿意。實際匕面對主力店的時城，業(yè)主假如缺乏緊密的聯(lián)合的話,在談判

的時候主線就缺乏選擇的余地,在主力店到達?定規(guī)模的承租面積之后，就無法有相似的經(jīng)

營業(yè)態(tài)敢與這個龐然大物進行直接的沖突了。（仃時候主力店的部分行為可以用“奸詐”來

形容。）

此外,出租于主力店的另一種風險在于，后期主力店在承租期內(nèi)如經(jīng)營不善撤離，留下

給業(yè)主的將是?種E法挽問的爛攤,也許主力店會畸付諱約金.但對商場K?期而言是無任何

益處的。主力店對協(xié)助商場通過“養(yǎng)鋪”的階段奉獻有限。

（二）、密飲行業(yè)經(jīng)營特點

多種不一樣餐飲行業(yè)承租商鋪的規(guī)定特點

餐飲業(yè)態(tài)承租規(guī)定及存點

商圈選擇立店陌礙面積規(guī)定建筑規(guī)定租金承受租期

連鎖快餐店客流繁忙之處，連鐐怏餐業(yè)也屬200-500平方米框架構(gòu)造，層高大眾化快餐店:60-120元/一般不少于5年

如繁華商業(yè)街餐飲業(yè)，需消防、不低于4.5米。配m*

市、車站、空港環(huán)境俁護、食品、套設(shè)施：電力不消費型快餐店：1807L/m,

碼頭，以及消費衛(wèi)生、治安等行少丁20Tftl/ioo左右

水平中等以上的政管理部門會平方米，有充足

區(qū)域型商業(yè)街市審，高污染源10的自來水供應,

或尤其繁華的小米之內(nèi)不得立有油煙氣排放通

區(qū)型街市。店，相鄰居民、道，有污水排放、

企業(yè)或其他單位生化處理裝置，

提出立店異議而位置在地下室或

無法排除，也會一、二、三樓均

形成立店障咫，可，但忌分布數(shù)

起我國部分省市個樓面，

按&大氣污染防

治法》規(guī)定：產(chǎn)

禁在居住區(qū)或居

住建筑內(nèi)立店.

般餐廳?-般餐廳分為商開設(shè)餐廳須經(jīng)消大眾型餐廳因卷廳為個性化低層為45元/m'以上，視地一般不少于3年。

務型和大眾型兩防、環(huán)境保護、80-200平方米，妝飾、布置，多段、商圈確定租價。樓上

種餐廳類里。商食品工生、治安商務型餐廳種建筑構(gòu)造形式餐廳租金略低。

務型的一般餐廳等行政管理部門150-10000平方均適合開設(shè)餐

以商務酬賓為銷會審后，方可頒米均可。廳，但剪力墻或

生對象，一般選照經(jīng)營，周困鄰承重墻打門、擋

址在商務區(qū)域或居有異議而無法窗除外。餐廳門

繁華街市附近，排除的也能成為前須有對應的停

或其他有著名度立店障礙。依廳車場。黃飲還應

的街市；大眾餐必須離開污染源具有酬房污水排

廳以家庭、個人10米以上，對較放的生化處理裝

消費為主，股大我廳，?消防部置以及油煙氣揖

選址在小區(qū)型或門會提UJ設(shè)置硫放的通道，

便利型商業(yè)街散通道規(guī)定。

市。商鋪門前有封閉

交通隔離欄、高

于1.8米的綠化，

以及宜對大門的

電線立桿均為選

址所忌。

粉店中式?般快餐的與餐尸相似。80~200平方米。同餐廳60-150元阿'2年以上。

經(jīng)營形態(tài),原料

加工半工廠化，

制面、和面、切

面等工序在工廠

里完畢。面館以

切面半成品加工

成商品，大大縮

短了生產(chǎn)時間,

滿足人們速食的

規(guī)定。面館直選

擇交通支道、行

人不少于每分鐘

通過10人次的區(qū)

域

茶坊、酒吧、咖消費者進入茶開設(shè)茶坊、酒吧、茶坊、酒吧、咖50-400平方米90元/月以上2年以上。

叫等坊、酒吧、咖啡咖啡館須經(jīng)消啡館的布置和裝

館的動機是休閑防、治安、食品所有個性化與藝

或是非正式的輕衛(wèi)生等行政管理術(shù)化規(guī)定，但對

松談話，這與進部門會審同意方建筑構(gòu)造形式無

入其他餐飲業(yè)的