中惠〔南京〕房地產開發(fā)管理體系文件運營管理手冊(溝通稿)編號：分發(fā)號：受控狀態(tài)：2003年月日發(fā)布2003年月日實施中惠〔南京〕房地產開發(fā)發(fā)布目錄TOC\h\z\t"表頭,1"第一章中惠(南京)房地產公司運營管理手冊概述 3第二章規(guī)劃設計管理 6第一節(jié)工程籌劃管理 7第二節(jié)?總體規(guī)劃設計方案?報審 11第三節(jié)工程總體方案管理 13第四節(jié)組團設計管理 16第五節(jié)設計變更管理 19第六節(jié)施工圖紙會審和交底 22第七節(jié)工程圖紙資料管理 25第三章工程管理 28第一節(jié)工程招標管理 29第二節(jié)工程前期準備 32第三節(jié)施工過程管理 35第四節(jié)工程簽證管理 37第五節(jié)工程驗收管理 39第四章工程投資管理 42第一節(jié)預、決算管理 43第二節(jié)設計費用付款管理 46第三節(jié)施工付款管理 49第四節(jié)工程變更費用管理 52第五節(jié)材料付款管理 54第五章材料〔設備〕管理 57第一節(jié)材料〔設備〕選型 58第二節(jié)材料采購 61第三節(jié)材料〔設備〕檢驗管理 65第六章營銷籌劃管理 68第一節(jié)工程立項及報批 69第二節(jié)銷售控制管理 72第三節(jié)客戶投訴管理 77

第一章中惠(南京)房地產公司運營管理手冊概述中惠〔南京〕房地產的總體流程描述中惠〔南京〕房地產〔以下稱房地產公司〕的主要營運流程為規(guī)劃設計、工程管理和營銷籌劃管理三個流程；支持流程為招標管理、材料管理、工程投資管理、財務管理、人力資源管理和行政管理。目前集團承當著房地產公司的投資管理，房地產公司的總體流程如下列圖。由于財務管理、人力資源管理和行政管理流程及標準由集團公司統(tǒng)一制定，所以本手冊主要包括規(guī)劃設計管理、工程管理、工程投資管理、材料管理、營銷籌劃管理。這些流程根本包括了房地產公司工程運營管理的所有職能，所以它是房地產公司的運營管理的操作手冊。規(guī)劃設計流程工程籌劃管理流程適用于公司的房地產工程籌劃管理。通過工程籌劃管理,確保工程科學合理的定位，確保提出良好的工程開展方案和營銷策略，并能歸避市場風險，提高公司的經濟效益。工程總體方案管理流程對方案的編制過程，進行標準。確保編制并實施科學、合理、有效的工程總體方案，保證工程按時保質完成。工程總體方案流程包括工程總體方案的編制與評審；工程方案的實施與控制；工程方案的調整和關鍵控制點要求。設計管理流程對設計和開發(fā)的各個階段進行管理，確保設計方案符合公司的設計規(guī)劃要求，確保設計質量得到有效控制,通過對設計變更管理，確保對設計變更進行有效控制和管理。設計管理流程包括規(guī)劃設計、組團設計和施工圖設計等各個階段的管理以及對設計變更的管理和控制。工程管理工程管理的流程主要包括工程招標管理，工程前期準備流程，施工過程管理，工程竣工驗收流程，工程簽證管理。通過對工程管理，確保工程質量、進度和本錢滿足工程要求。工程投資管理工程投資管理是在工程的籌劃、設計、發(fā)包和工程施工階段，將投資控制在預定的目標之內，以保證工程建設過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益；工程投資管理是房地產公司投資管理的一個局部，通過對工程實施過程中資金流進流出的管理控制，確保資金進出平安，確保資金利用的效率。工程投資管理包括預、決算管理，設計費用管理、工程施工付款管理、工程變更費用管理和材料付款管理。材料管理工程材料管理主要包括材料選型、材料采購和材料〔設備〕驗收管理，通過材料管理確保材料的選型符合工程定位并充分表達開發(fā)設計意圖，確保材料的質量、價格和交貨期滿足工程的要求。營銷籌劃管理營銷籌劃管理主要包括工程立項及報批管理，銷售控制管理、客戶投訴管理報批報建管理主要包括施工前的報批和施工圖的審批以及銷售許可證的辦理等有關控制。確保工程實施過程中，及時得到相關部門的審批，以滿足國家的相關法律、法規(guī)的要求。銷售控制流程包括認購，合同管理，款項交納，付款管理房號、退房的辦理、公證的辦理、按揭的辦理、入伙的辦理等流程進行控制和管理。確保對銷售代理公司的銷售活動控制?？蛻敉对V管理包括客戶意見的受理和投訴處理的管理和控制。

第二章規(guī)劃設計管理規(guī)劃設計管理是我們公司的核心業(yè)務流程，它包括的主要流程為：工程籌劃管理、工程總體方案管理、?總體規(guī)劃設計方案?報審、組團設計管理、設計變更管理、施工圖紙會審和交底、工程圖紙資料管理和設計費用付款管理。工程籌劃流程：適用于房地產公司工程工程籌劃管理。通過籌劃確保工程科學合理的定位，確保對籌劃過程科學合理，提出優(yōu)秀的工程開展方案和營銷策略建議，確保工程能夠歸避市場風險，提高公司的經濟效益。?總體規(guī)劃設計方案?報審流程：適用于工程的?總體規(guī)劃設計方案?報審的管理。確保工程科學合理的定位，使工程開發(fā)全過程受控和適應市場能力增強，使工程的整體優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，并到達歸避市場風險，提高公司經濟效益和社會效益的目的。工程總體方案流程：適用于本公司所有工程工程從立項到移交整個過程的進度方案控制工作。確保工程總體方案科學、合理、有效，保證工程按時保質完成。組團設計管理流程：適用于公司工程組團設計管理。確保設計方案符合工程總體規(guī)劃的要求，確保方案設計按時、按質完成，確保各合作方對方案設計的參與。設計變更管理流程：適用于規(guī)劃設計部對公司開發(fā)的所有工程建設工程進行設計變更控制。確保設計變更的合理性、經濟性，消除設計變更對投資和進度帶來的消極影響。施工圖紙會審和技術交底：適用于公司所有工程施工圖紙的會審和交底管理。通過對施工圖紙會審和技術交底管理，確保施工單位和監(jiān)理單位對施工圖紙全面理解；確保施工單位和監(jiān)理單位及時對圖紙?zhí)岢鲂薷囊庖?，設計單位對圖紙及時修改；確保施工過程中的返工減少到最低的限度。工程圖紙資料管理流程：適用于公司工程圖紙資料的收集、分類、編號、發(fā)放、借用、歸檔的管理。確保公司工程圖紙、技術資料得到有效的控制。

第一節(jié)工程籌劃管理適用范圍適用于公司的房地產所有工程工程的籌劃管理?？刂颇繕舜_保工程科學合理的定位。確?；I劃過程科學合理，提出優(yōu)秀的工程開展方案和營銷策略建議。確保歸避市場風險，提高公司的經濟效益。關鍵控制點房地產公司總經理負責組建工程籌劃小組并委任組長。集團領導審批?工程籌劃工作方案?，確定是否委托專業(yè)籌劃公司完成籌劃方案。工程籌劃小組組織討論、審核?工程籌劃報告?。集團領導審批?工程籌劃報告?。房地產公司總經理負責領導實施?工程籌劃報告?，工程籌劃小組跟蹤調整。工作程序及內容總經理負責組建成立工程籌劃小組并委任組長。工程籌劃小組由公司總經理按照以下專業(yè)：建筑、土建、經濟、市場營銷、法律、財稅、環(huán)藝和廣告籌劃等組建的對某個具體工程進行定位建議的工作組，該工作組由工程籌劃組長負責。工程籌劃組長擬定?工程籌劃工作方案?，并就是否委托專業(yè)籌劃公司籌劃提出建議，經工程籌劃小組討論通過后，報集團領導審批。集團領導審批?工程籌劃工作方案?，明確自行組織籌劃方案設計還是委托專業(yè)公司設計。自行組織籌劃方案設計。工程籌劃依據包括：?工程評估報告?、?工程可行性分析報告?、?市場預測及分析報告?、?區(qū)域市場調研報告?、?居住實態(tài)及客戶需求調研報告?、?消費市場變化趨勢分析報告?等。工程籌劃小組成員重點研究該地區(qū)房地產市場的開展變化趨勢，完成各專業(yè)調研報告，預測工程完成前后客戶市場變化情況，并做敏感性分析：熟悉國家及該地區(qū)政策法規(guī)，分析政策法規(guī)變化的可能性以及對市場影響程度，了解該地區(qū)重點工程投資和城市建設規(guī)劃、土地供給、工程批建、固定資產投資、原材料供給、價格水平，規(guī)劃、勘察、設計、施工企業(yè)實力等情況。分析該地區(qū)經濟開展規(guī)律與房地產業(yè)開展規(guī)律之間的關系，研究經濟開展各個階段對不同類型房地產的需求走勢。工程籌劃小組成員分專業(yè)完成籌劃報告各模塊，籌劃報告的模塊主要包括：物業(yè)開展定位客戶市場定位工程投資估算和建設方案控制風險和收益分析銷售〔租賃〕策略工程財務收益分析籌劃小組組長對各模塊編寫提供及時指導，及時溝通各模塊的銜接，整合形成工程籌劃報告。委托專業(yè)籌劃公司完成籌劃方案。工程籌劃組長擬定工程籌劃內容和要求，內容包括4.4.3個模塊及工程籌劃報告完成時間、深度要求等。工程籌劃組長聯(lián)系工程籌劃公司，了解各公司實力和特長以及完成時間、所需費用等情況，推薦其中較好的2-3家工程籌劃公司，供總經理參考決策?？偨浝磉x定專業(yè)籌劃公司后與其簽訂委托籌劃合同。工程籌劃組長將設計要求與工程可行性分析報告?zhèn)鬟_給籌劃公司，安排籌劃小組人員針對方案細節(jié)與籌劃公司充分溝通與協(xié)商，催促專業(yè)籌劃公司按合同完成籌劃報告。專業(yè)籌劃公司完成籌劃報告后，提交給工程籌劃小組。工程籌劃報告完成后，籌劃小組主持召開公司領導及地產相關各部門會議評審，提出修改方案，形成?工程籌劃報告評審會議紀要?。工程籌劃小組或專業(yè)籌劃公司根據會議紀要修改工程籌劃報告，再經4.6的評審，直至通過評審為止。公司領導和相關部門討論通過后的工程籌劃報告，經集團領導批準后分發(fā)到相關領導及各部門，由房地產公司總經理負責領導實施。工程籌劃小組須在工程實施期間跟蹤?工程籌劃報告?的執(zhí)行情況，分析偏差原因、提出調整建議。工程結束后，工程籌劃小組根據?工程籌劃報告?比照市場反映和實際成交情況，就產品概念、推廣、效勞等營銷措施進行總結，并提交總結報告，作為以后開發(fā)工作的參考。

第二節(jié)?總體規(guī)劃設計方案?報審適用范圍本流程適用于對?總體規(guī)劃設計方案?報審的管理?？刂颇繕舜_保?總體設計方案規(guī)劃?科學標準。確保?總體設計方案規(guī)劃?通過相關部門審批。確保提高公司經濟效益和社會效益。關鍵控制點規(guī)劃設計部委托設計院進行?總體規(guī)劃設計方案?設計。規(guī)劃設計部組織公司有關人員對?總體規(guī)劃設計方案?評審。規(guī)劃設計部報規(guī)劃局、市政、交通、環(huán)保、電力等部門審批。工作程序及內容規(guī)劃設計部根據公司中長期開展方案、目標市場預測、建設標準、投資估算和工程經濟效益和社會效益分析等向規(guī)劃設計院申請規(guī)劃設計條件。通過規(guī)劃設計院審查后，規(guī)劃設計部委托設計院進行?總體工程規(guī)劃方案?設計，并編寫規(guī)劃設計任務書。設計院根據設計任務書的要求編寫?總體工程規(guī)劃設計方案?。在設計方案編制過程中,規(guī)劃設計部及時與設計院溝通設計的進度和質量。規(guī)劃設計部組織公司總經理、副總經理、有關部門的負責人及有關方面的專家對?總體規(guī)劃設計方案?進行評審。如果評審不能通過，規(guī)劃設計部那么要求設計修改?總體規(guī)劃設計方案?。如果?總體規(guī)劃設計方案?經過評審，那么由規(guī)劃設計部報規(guī)劃局、市政、交通、環(huán)保、電力等部門審批，如不能通過，規(guī)劃設計部要求設計院對?總體規(guī)劃設計方案?進行修改。直至通過，形成公司工程?總體規(guī)劃設計方案?。

第三節(jié)工程總體方案管理適用范圍本程序適用于本公司所有工程工程從立項到移交整個過程的進度方案控制工作?？刂颇繕舜_保編制科學、合理、有效的工程總體方案。確?？傮w方案得到有效地分解和實施。確保工程按時保質完成。關鍵控制點規(guī)劃設計部經理審核?工程方案書草案?。工程副總經理審核?工程方案書草案?。總經理審批?工程方案書草案?。規(guī)劃設計部審核?工程總體方案?。工程副總經理審核?工程總體方案?。總經理審批?工程總體方案?。工程副總經理審核?優(yōu)化的工程方案??？偨浝韺徟?優(yōu)化的工程方案?。工作程序及內容方案編制人員根據?工程籌劃書?和?總體規(guī)劃設計方案?，運用網絡方案技術編制?工程總體方案書草案?。?工程方案書草案?編制完成后，提交規(guī)劃設計部經理審核，規(guī)劃設計部經理提出修改意見，由方案編制人員修改，經過規(guī)劃設計部經理審核后，提交工程副總經理審核。工程副總審核，并提出修改意見，通過后，提交總經理審批。總經理審批，并提出修改意見，如果存在不同意見，與工程副總協(xié)商后，請規(guī)劃設計部經理修改，直到審批通過。工程部根據?工程方案書草案?編制工程招標書，規(guī)劃設計部根據?工程方案書草案?編制設計招標書。設計和施工招標單位根據招標書，編制設計方案書和施工方案書，并提交規(guī)劃設計部。規(guī)劃設計部方案編制人員根據?工程方案草案?、設計方案書和施工方案書編制工程總體方案。完成編制后，交規(guī)劃設計部經理審核。規(guī)劃設計部經理從工程的整體運作要求和公司目前的能力綜合考慮工程方案，并對工程總體方案提出修改意見。方案編制人員根據規(guī)劃設計部經理提出的意見進行修改，直至通過。規(guī)劃設計部經理審核通過后，提交工程副總審核。工程副總審核通過后，提交總經理審批。經過總經理審批后，形成工程總體方案書。規(guī)劃設計部將工程總體方案分發(fā)給相關部門。相關部門根據總體方案每月填寫?月度進度方案表?。規(guī)劃設計部和工程部根據工程總體方案和各部門?月度方案表?尋找關鍵線路，加強對關鍵線路控制，并不斷對關鍵進行優(yōu)化，縮短工期，并形成?優(yōu)化的工程方案?。規(guī)劃設計部將?優(yōu)化的工程方案?提交工程副總審核，經過工程副總審核后，提交總經理審批。經過總經理審批后，規(guī)劃設計部將優(yōu)化的工程方案分發(fā)給相關部門。相關工程部門對月度進度方案表進行優(yōu)化，直至獲得最正確的工程實施方案。

第四節(jié)組團設計管理適用范圍本流程適用于公司工程工程的組團設計管理。控制目標確保設計方案符合工程總體規(guī)劃的要求。確保組團設計能夠按時、按質完成。確保組團設計招標公正、公開、高效。確保組團設計一次通過有關部門的審批。確保設計本錢控制在預算范圍內。確保各合作方對組團設計的有效參與。關鍵控制點工程副總經理審批標書和設計任務書。工程副總審核定標單位?？偨浝韺徟藛挝弧？偨浝韺徟M織設計合同。工程副總審核組團設計方案?？偨浝韺徟M團設計方案。工作程序及內容規(guī)劃設計部根據?總體規(guī)劃設計方案?編制組團設計招標書和設計任務書。規(guī)劃設計部將設計招標書和設計任務書上報工程副總經理，由工程副總經理對其進行審核。工程副總經理簽署意見后，規(guī)劃設計部對其進行修改，修改完再請總經理審批?？偨浝韺徟旰?，規(guī)劃設計部對外界發(fā)布招標信息，設計單位投標。規(guī)劃設計部負責收集投標書，并對招標書進行整理和初選，再組織有關人員進行評標和定標。完成定標后，規(guī)劃設計部負責報工程副總經理審批，如果工程副總經理不同意，那么規(guī)劃設計部重新評標。再報工程副總經理審批。完成工程副總經理審批后，規(guī)劃設計部負責與定標單位簽訂組團設計合同。報總經理審批，總經理簽署意見后，規(guī)劃設計部負責修改合同，直到總經理審批通過。設計單位與房地產公司簽訂設計合同后，進行組團設計。規(guī)劃設計部負責與設計單位溝通協(xié)調，并控制設計進度和設計質量。設計單位完成組團設計后，規(guī)劃設計部組織有關人員對組團設計方案進行評審，并提出修改意見。由規(guī)劃設計部負責編寫設計變更通知書，并與設計單位溝通協(xié)調，完成設計變更。設計單位根據變更通知書修改組團設計方案，并交規(guī)劃設計部組織有關人員進行評審。規(guī)劃設計部評審通過后，報工程副總經理審核，工程副總經理核提出修改意見，按4.8-4.9執(zhí)行，工程副總審核通過后報總經理審批。總經理審批過程中如有意見按4.8-4.9執(zhí)行，審批通過后，規(guī)劃設計部負責上報規(guī)劃局審批，如果規(guī)劃局要求修改，那么按4.8-4.9執(zhí)行，規(guī)劃設計部負責與設計單位溝通，進行修改，直到規(guī)劃局審批通過。經總經理和規(guī)劃局確認后，規(guī)劃設計部向設計單位下達施工圖紙設計任務書。設計單位接到設計任務書后，進行施工圖紙設計。在施工圖紙設計過程中，規(guī)劃設計部跟蹤設計的進度和設計質量。設計單位完成設計后，向規(guī)劃設計部提供施工圖紙。規(guī)劃設計部對施工圖紙設計的質量進行審核。審核結束后，前期開展專員負責報規(guī)劃局。規(guī)劃設計部負責報市建委審圖中心審查。在上報施工圖紙審查的同時，規(guī)劃設計部牽頭組織工程部、監(jiān)理和施工單位進行圖紙會審。會審結束后，進入工程前期準備流程。

第五節(jié)設計變更管理適用范圍本程序適用于規(guī)劃設計部對公司開發(fā)的工程建設工程進行設計變更和施工單位提出的技術變更的控制。控制目標確保施工單位提供的技術變更得到及時的審核。確保設計變更的合理性、經濟性。確保消除或減弱設計變更對投資和進度帶來的負面影響。關鍵控制點監(jiān)理在職權范圍內審核施工單位技術變更報告?，F(xiàn)場指揮部審查施工單位提出的技術變更報告。規(guī)劃設計部經理審核專業(yè)規(guī)劃設計師提出的設計變更報告和施工單位提出的技術變更報告。工程副總經理審批設計變更報告?？偨浝碓跈嘞薹秶鷥葘徟O計變更報告。集團總經理審批設計變更報告。工作程序及內容在施工過程中，施工單位因工程需要或其它原因提出技術變更，并編制?技術變更報告?。施工監(jiān)理單位在職權范圍內對?技術變更報告?進行審核，審核技術變更是否會影響工程質量和工程進度，并批準其能否變更，如不能變更那么要求施工單位修改?設計變更報告?或中止技術變更。監(jiān)理單位批準?設計變更報告?后，施工單位交現(xiàn)場指揮部主管審核。審核其變更對工程質量、進度和預算的影響，并簽署是否同意或提出更改意見。施工單位根據現(xiàn)場指揮部主管意見修改?技術變更報告??，F(xiàn)場指揮部主管審核同意后，施工單位將?技術變更報告?交規(guī)劃設計部經理審查，規(guī)劃設計部經理審查技術變更報告對工程質量的影響，以及設計變更的必要性。審查不能通過的，那么施工單位重新修改。審核通過后形成?設計變更報告?。專業(yè)規(guī)劃設計師根據工程實際要求提出設計修改，經規(guī)劃設計部經理審核后形成設計變更報告。施工設計變更由規(guī)劃設計部扎口管理，房地產公司相關部門提出的設計變更要求，也交規(guī)劃設計部審核，規(guī)劃設計部審核不能通過的要求施工單位或相關部門修改設計變更報告。規(guī)劃設計部審核通過后，交工程副總經理審核，工程副總審核提出修改意見，規(guī)劃設計部按修改意見修改，直到工程副總經理審核通過?？偨浝碓诩瘓F公司授予的權限范圍內審批設計變更報告。超出總經理審批權限的，規(guī)劃設計部提交集團總經理審批。經過總經理和集團總經理審批后，規(guī)劃設計部根據工程的規(guī)模、難易程度和重要程度決定是否組織公司人員進行變更設計，還是委托設計院進行設計。如由設計院編制變更設計，規(guī)劃設計部負責對設計變更過程的進度和質量控制，并對最終變更設計進行評審。如由公司組織人員編制設計變更，那么由規(guī)劃設計部提出設計方案，組織人員編制，控制設計的質量和進度，并對最終形成的變更設計方案和變更設計圖紙進行審核。規(guī)劃設計部將變更設計方案和圖紙交工程資料管理員存檔。工程檔案室負責將變更的圖紙分發(fā)至工程部、預算部、材料部；工程部負責將施工圖紙發(fā)至施工單位、監(jiān)理單位。

第六節(jié)施工圖紙會審和交底適用范圍適用于公司所有工程施工圖紙技術交底和圖紙會審管理?？刂颇繕舜_保施工單位和監(jiān)理單位對施工圖紙全面理解。確保施工單位和監(jiān)理單位及時對圖紙?zhí)岢鲂薷囊庖姡O計單位對圖紙及時修改。確保施工過程中的返工減少到最低的限度。確保工程圖紙和工程資料能得到及時發(fā)放。關鍵控制點規(guī)劃設計部負責施工圖紙技術交底圖紙會審的組織工作。施工單位和監(jiān)理單位做好施工圖紙會審紀要。規(guī)劃設計部審核設計院正式簽署的修改圖紙。工程資料管理員負責及時發(fā)放工程圖紙。工作程序及內容由規(guī)劃設計部牽頭組織工程部、施工單位和監(jiān)理單位成立施工圖紙技術交底和圖紙會審小組，小組成員由各部門〔單位〕的技術人員組成。設計院完成施工圖紙后，蓋上設計院的公章后，交公司規(guī)劃設計部。規(guī)劃設計部負責發(fā)放圖紙，各專業(yè)工程師和技術員閱讀圖紙，全面理解各專業(yè)施工圖紙。規(guī)劃設計部在適當?shù)臅r間內安排設計院設計員對施工圖紙講解，圖紙會審小組向設計人員提問，并結合工程現(xiàn)場提出修改意見。施工單位和監(jiān)理單位做好技術交底和圖紙會審的會議記錄。根據各專業(yè)工程師和技術人員對每一專業(yè)提出的意見和?圖紙會審紀要?,規(guī)劃設計部經理要求設計院修改施工圖紙，并在修改正程中負責同設計院溝通設圖紙設計的質量和進度。設計院負責進行修改，修改完成后，設計院負責將經過正式簽署意見的圖紙交中惠公司規(guī)劃設計部。規(guī)劃設計部經理負責組織人員對修改的圖紙進行評審，并提出修改意見，設計單位負責對修改意見落實。經過規(guī)劃設計部審核后，工程資料管理員及時將圖紙歸檔，并做好圖紙發(fā)放工作。工程資料管理員根據各部門的需要，做好工程資料發(fā)放工作。工程資料的發(fā)放對象是工程部、預算部和材料部。施工單位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標后，由工程部發(fā)放。

第七節(jié)工程圖紙資料管理適用范圍適用于公司工程圖紙和工程資料的收集、接收、分類、編號、發(fā)放、借用、歸檔的管理。控制目標確保公司工程圖紙、工程資料能得到及時收集、整理。確保公司工程圖紙和工程資料能得到及時編制。確保公司工程圖紙和工程資料能得到及時發(fā)放、更改、存檔和在權限范圍內借用。關鍵控制點相關部門及時整理工程圖紙和資料,并交工程檔案室。工程資料管理員及時接收工程圖紙和資料，并對其進行分類、編號，并制定工程圖紙的密級。規(guī)劃設計部經理負責對工程資料管理員的工作審核。工程資料管理員負責工程資料的發(fā)放。規(guī)劃設計部經理在權限范圍內審批工程圖紙的借用。工作程序及內容工程部、規(guī)劃設計部、預算部、材料部、施工單位和監(jiān)理單位及時整理與工程有關的圖紙和資料,并交工程檔案室。工程資料管理員根據?工程圖紙管理標準?接收工程資料和圖紙。工程資料管理員對工程資料和圖紙進行分類、編號，根據資料的重要程度對資料制定保密級別，并報規(guī)劃設計部經理審核。如不符合標準，工程資料管理員重新整理。如符合標準，那么由工程資料管理員對資料進行存檔管理。工程資料管理員根據各部門的需要，做好工程資料發(fā)放和記錄工作。工程資料的發(fā)放對象是工程部、預算部和材料部。施工單位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標時，由工程部發(fā)放。其它部門需要，那么需辦理借用手續(xù)。工程管理員做好工程資料借用工作。工程資料借用人必須填寫好資料借閱單，交經理在借閱權限范圍內審批，如超越借閱權限，經理不予批準。借閱者使用完后應立即歸還，工程資料管理員做好借還記錄工作。工程資料管理員及時做好工程資料歸檔工作，并每三個月做好一次工程資料清理工作，對沒有保存價值的資料經經理同意后可以銷毀，對竣工的工程資料應及時歸檔，并做好事標識。

第三章工程管理中惠(南京)房地產工程管理的主要流程如下列圖,主要包括工程招標、工程前期準備、施工管理、工程簽證管理和工程驗收管理五個流程。工程招標管理流程：適用于公司開發(fā)的所有工程工程。通過對招標流程的標準，用適宜的投入，選定具有一定資質、信譽較好的施工單位。工程前期準備流程：工程部管理的所有非零星工程施工前準備階段。確保各項準備工作有序進行，保證工程如期開工。施工管理流程：適用于公司所有在建的工程管理。確保施工質量，確保施工進度符合方案要求，確保對施工的全過程進行控制。工程簽證流程：適用于在建工程變更簽證的管理，通過工程簽證管理確保工程變更的合理性、經濟性，確保變更能得到及時、準確的記錄，確保工程變更處于受控狀態(tài)。工程驗收流程：適用于公司開發(fā)建設的工程工程驗收，確保工程如期驗收,到達國家驗收標準要求。

第一節(jié)工程招標管理適用范圍適用于公司工程工程開發(fā)過程所涉及的設計單位、監(jiān)理單位和施工單位的招標管理。控制目標確保招標過程標準、公正、公平。確保用合理的投入，選定具有一定資信等級、施工質量較好的施工單位。確保招標過程得到有效地控制。關鍵控制點招標委員會負責做好招標前期工作。招標委員會確定招標代理機構、并簽訂招標代理合同。招標委員會與招標代理機構負責篩選投標單位。招標委員會負責監(jiān)督開標過程。區(qū)招標辦組織招標小組評標，并確定中標人。工作程序及內容經總經理批準成立房地產公司臨時招標委員會，負責房地產公司的設計招標、施工招標和監(jiān)理招標工作，招標委員會統(tǒng)籌房地產公司的招標方案、組織、領導和實施。招標委員會由總經理、副總經理、相關部門經理以及總經理認為有必要參加的人員構成。由招標委員會做好工程招標前期的準備工作。招標委員會確定代理機構，并與代理機構簽訂代理合同。招標委員會根據工程特征、設計特征、現(xiàn)場管理的需要進行標段的劃分。招標代理機構根據國家和地方有關法規(guī)，公開工程招標的有關流程。招標委員會負責向投標人發(fā)放有關招標文件，并辦理有關招標手續(xù)。招標委員會與招標代理機構共同篩選投標單位。招標委員會監(jiān)督代理機構按時開標，并監(jiān)督整個開標過程。開標后，由區(qū)招標辦組織有關人員對投標單位進行評標，并確定中標單位，簽發(fā)中標通知書。招標委員會負責擬定設計合同、監(jiān)理合同或施工合同，并辦理相關合同簽訂手續(xù)。招標委員會將施工合同文本一份交工程資料管理員存檔、到區(qū)建工局備案。公司相關部門及設計單位、施工單位和監(jiān)理單位分別辦理設計、施工、監(jiān)理的開工手續(xù)。

第二節(jié)工程前期準備適用范圍工程部管理的所有非零星工程的施工前準備階段的管理?？刂颇繕舜_保各項準備工作有序進行。確保工程如期開工。關鍵控制點工程副總審批?工程開工前期準備工作方案?。工程部經理審核現(xiàn)場指揮部主管編制的?工程管理方法?。工程副總審批?工程管理方法?。工程部經理審批監(jiān)理單位編制的?監(jiān)理大綱?。現(xiàn)場指揮部組織有關人員對?施工組織設計?進行評審。工程副總審批?施工組織設計?。工作程序及內容工程部根據?工程總體規(guī)劃設計方案?編制?工程開工前期準備工作方案?，并交工程副總審批，未能通過審批的，工程部負責修改，通過審批的，交現(xiàn)場指揮主管?，F(xiàn)場指揮部主管根據?工程開工前期準備工作方案?，編制?工程管理方法?，并交工程部經理審核，再交工程副總審批，不能通過審批的現(xiàn)場指揮部主管負責修改?工程管理方法?，直到通過審批。監(jiān)理單位按照?工程開工前期準備工作方案?，編制?監(jiān)理大綱?并交工程部經理審批。不能通過審批的監(jiān)理單位進行修改，直到通過審批?，F(xiàn)場指揮部主管根據?工程開工前期準備工作方案?、?工程管理方法?和?監(jiān)理監(jiān)理大綱?填寫?預算通知書?和?工程預、決算資料交結清單?交預算室。預算室根據上述材料編制?施工圖預算書?。工程前期準備進入?招標流程?。監(jiān)理單位按監(jiān)理程序監(jiān)理三通一平，負責施工環(huán)境調查，審核施工圖及施工組織設計，監(jiān)理施工單位做好施工準備工作。工程部負責辦理?建設工程開工許可證?。監(jiān)理單位負責到質檢站辦理見證送檢手續(xù)。規(guī)劃設計部按照?工程開工前期準備工作方案?召集工程部、設計單位、施工單位各專業(yè)設計人員進行圖紙會審，設計院各專業(yè)設計人員負責設計交底，并形成施工圖會審紀要?，F(xiàn)場指揮部主管組織有關人員對?施工組織設計?進行評審，評審通過后交工程副總審核。如不能通過，那么應對施工組織設計進行修改，直到通過審核。工程副總審核通過后，交總經理審批。監(jiān)理人員監(jiān)督施工單位按進度方案做好施工準備工作。?施工組織設計?經過總經理審批后，總經理下達?開工通知書?，進入施工管理流程。

第三節(jié)施工過程管理適用范圍適用于公司所有在建工程的施工過程管理。控制目標確保施工進度符合方案要求。確保施工質量。確保施工平安。關鍵控制點監(jiān)理單位審核?工程施工方案?。工程部經理審核?工程施工方案?。工程副總審批?工程施工方案?。工作程序及內容施工單位編制?工程施工方案?，并交監(jiān)理單位審核。監(jiān)理單位審核?工程施工方案?，不能通過，那么施工單位修改?工程施工方案?，直到通過審核。監(jiān)理審核通過后，再交工程部審核。工程部審核通過后，交工程副總審批。通過工程副總審批后，工程部下發(fā)開工通知書，施工單位開始施工，監(jiān)理單位對施工質量和進度進行監(jiān)督檢查，工程部和監(jiān)理單位對施工全過程實施監(jiān)控，確保工程質量，這些工作包括：對施工方案的控制、組織圖紙會審、施工組織設計的評審、施工設備的監(jiān)控、對甲方和乙方提供的原材料質量的控制、對施工單位的勞動力組織實施監(jiān)控等。在施工過程中如發(fā)現(xiàn)問題，工程部或現(xiàn)場指揮部責令施工單位整改，直至監(jiān)理單位驗收通過。工程部監(jiān)督施工資料的完善和質量記錄的標準。當工程施工結束后，進入工程驗收管理流程。

第四節(jié)工程簽證管理適用范圍適用于公司在施工過程中對零星工程量的簽證管理。控制目標確保工程變更的合理性、經濟性。確保工程變更處于受控狀態(tài)。確保工程變更能得到及時、準確記錄。關鍵控制點監(jiān)理單位審核施工單位提出的?工程簽證單??，F(xiàn)場指揮部各專業(yè)人員現(xiàn)場測量工程量。預算室對工程變更量進行復審，審核工程量是否超出工程預算。工程副總審核工程量和?工程簽證單??？偨浝韺徟?工程簽證單?。工作程序及內容施工單位提出書面工程變更簽證單。監(jiān)理單位審核變更簽證是否屬實，工程變更是否對工程質量有影響，施工單位對變更的工程完成情況等，對工程變更過程全過程進行監(jiān)控。如果不準確，那么要求施工單位重新修改工程簽證單?，F(xiàn)場指揮部主管組織有關人員現(xiàn)場測量工程量以及對變更工程完成的質量情況進行考察，并予以簽證。如果不準確，那么要求施工單位修改工程簽證單，直到甲、乙雙方對變更的工程量都確認。現(xiàn)場指揮部對工程變更簽證后交預算室，預算室對工程變更量進行復審，審核工程量是否超出工程預算。如果預算室予以簽證，那么交工程副總審核；如果沒有確認，那么要求施工單位修正工程變更簽證單，直到預算室確認為止。工程部經理審核工程量和變更簽證單,不能通過那么要求施工單位重新編寫工程變更簽證單。經工程副總審核后，交總經理審批。經總經理審批后的?工程變更簽證單?交現(xiàn)場指揮部主管?，F(xiàn)場指揮部主管交一份施工單位，一份交由工程資料管理員存檔。

第五節(jié)工程驗收管理適用范圍適用于公司開發(fā)建設的工程工程驗收管理?？刂颇繕舜_保工程如期驗收,到達國家驗收標準要求。關鍵控制點監(jiān)理單位組織對工程進行先期驗收。工程部請求政府部門對主體工程驗收。甲方、乙方、監(jiān)理、設計院和質檢站五方聯(lián)合驗收。工作程序及內容監(jiān)理單位組織三方〔甲方、乙方、監(jiān)理〕，提前一個月召開主體驗收會議，了解相關驗收標準和流程。施工單位收集、整理相關材料，并報工程部和監(jiān)理單位。監(jiān)理單位組織施工單位、工程部對工程進行驗收，并形成先期驗收報告。如先期驗收沒有通過，那么要求施工單位進行整改，直到通過為止。在主體竣工前，工程部請求政府職能部門〔質檢站〕對工程質量進行驗收。驗收不合格的，政府職能部門提出整改意見，施工單位根據政府部門的整改意見對工程進行整改，整改完工后，重新申請政府職能部門進行驗收，直到主體驗收合格。質檢站驗收合格后，工程部催促施工單位填寫?竣工驗收申請表?，并完成工程資料、圖紙的收集、整理工作。工程部和施工單位共同研究確定工程竣工驗收日期，并提前三天與相關單位聯(lián)系。甲方、乙方、監(jiān)理單位、設計院和質檢站五方聯(lián)合組織對工程進行竣工驗收，驗收沒有通過的，形成整改意見。施工單位按照整改意見對工程進行整改，整改完工后，請求質檢站對工程重新進行核驗。工程通過五方驗收，那么形成?工程竣工報告?。資料管理員提出歸檔、備案的文件清單和文件提交時間，工程部按照要求，收集相關文件、圖紙和資料。施工單位將工程和工程所有的圖紙資料向甲方移交，并形成移交清單。資料管理員根據檔案管理標準要求對工程部和施工單位移交的檔案、圖紙及其它資料進行備案，并將資料向物業(yè)管理部門移交。工程部負責將工程移交給物業(yè)管理單位。物業(yè)管理部門接收工程和工程資料，并由專門的部門和人員對其進行管理。

第四章工程投資管理工程投資管理就是在工程的籌劃、設計、發(fā)包和工程施工階段，將投資控制在預定的目標之內，以保證工程建設過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。根據房地產公司的運作特點，我們將工程投資管理的幾個關鍵點：預、決算管理、設計付款管理、施工付款管理、工程變更費用管理和材料付款管理等關鍵環(huán)節(jié)進行了標準。以下所包含的流程為：預、決算控制流程：適用于本公司預決算室的預決算工作。保證工程預、決算階段投資控制的有效實施，提高預、決算工作效率。設計付款流程：適用于公司工程設計費用付款的管理。確保設計費用付款處于控制狀態(tài)。工程施工付款流程：適用于公司工程施工費用付款的管理。確保工程施工費用付款處于受控狀態(tài)。工程變更費用付款流程：適用于公司在建工程變更費用的管理。確保工程變更的嚴肅性和標準性，確保工程變更費用處于受控狀態(tài)。材料付款流程：適用于公司材料費用付款的管理。確保建筑材料〔設備〕檢驗合格后才能付款，確保建筑材料〔設備〕付款處于控制狀態(tài)。

第一節(jié)預、決算管理適用范圍適用于公司預〔決〕算室在工程籌劃時的概算、施工過程中核算、竣工時對工程進行決算的管理?？刂颇繕吮ＷC工程預、決算階段的有效控制，提高預〔決〕算工作效率。關鍵控制點工程副總組織相關部門對預算室編制的?工程投資概算書?進行會審?？偨浝碡撠煂徍?工程投資概算書?。集團領導負責審批房地產公司的?工程投資預算書?。監(jiān)理單位審核施工單位編制的?工程決算書?。預算室審核?工程決算書?。造價咨詢單位對?工程決算書?進行審計。總經理負責審核?工程決算書?。集團領導負責審批房地產公司的?工程決算書?。工作程序及內容預算室根據?工程工程總體規(guī)劃?和?工程詳細總體規(guī)劃?編制?工程投資概算書?。工程副總組織相關部門包括計財部、規(guī)劃設計部、工程部、營銷籌劃部，對?工程投資概算書?進行評審，提出評審意見，預〔決〕算室根據修改意見進行修改，評審通過后提交總經理審批。總經理根據權限審批，超出審批權限的交集團領導審批，審批通過后形成?工程投資概算書?。規(guī)劃設計部根據?工程投資概算書?編制設計招標書。設計院根據設計招標書提供施工圖紙。預〔決〕算室根據?工程施工圖?編制工程預算。預〔決〕算室根據工程進度進行預算控制。預〔決〕算室審核設計付款申請，進入設計付款流程。預〔決〕算室審核設計變更費用申請，進入設計變更工程費用批準流程。預〔決〕算室審核工程施工付款申請，進入工程施工付款管理流程。預〔決〕算室審核工程材料付款申請，進入材料付款流程。預〔決〕算室審核變更簽證付款申請，進入工程變更簽證付款流程。施工單位竣工驗收結束后，按照合同規(guī)定的時間編制施工單位工程決算書，工程施工負責人簽字或蓋章認可的竣工圖，竣工圖與原施工圖有差異處需附相應的設計變更單，并將有效變更通知、變更簽證單附后。工程竣工決算要求由工程施工負責人報送完整、有效、真實的決算資料，對不符合要求的資料，預〔決〕算人員有權拒絕接收。監(jiān)理公司專業(yè)技術人員對施工單位的決算書進行審核，經過監(jiān)理審核通過后，將施工單位工程決算書提交給預〔決〕算室審核。經過預〔決〕算室審核后，形成工程決算書。如預〔決〕算室存在異議，那么請施工單位修改，直到預〔決〕室審核通過后，如與施工單位的決算存在較大分歧時，報預算室主管處理。預〔決〕算編制人員將決算書交由造價咨詢單位審計，并跟蹤審計過程，直至取得工程三算審查單?？偨浝韺徍送ㄟ^審計決算書。集團領導審批房地產公司的決算書。決算書獲審批后一周內，預算室主管負責組織對每個單項工程結果進行經濟技術指標分析。計財部根據決算數(shù)據轉入本錢。

第二節(jié)設計費用付款管理適用范圍適用于公司對工程設計費用付款的管理?？刂颇繕舜_保工程設計成果符合設計任務要求后才能付款。確保設計費用付款處于控制狀態(tài)。確保設計付款按照合同進行，不影響設計的質量和進度。關鍵控制點規(guī)劃設計部根據設計合同審核?付款申請報告?。工程副總審核?付款申請報告?計財部對付款申請報告進行審核，是否符合公司的財務制度?？偨浝韺Ω犊钌暾垐蟾孢M行審核或審批。集團領導對付款申請報告進行審批。工作程序及內容設計單位根據設計完成情況和委托設計合同，提出書面付款申請報告。規(guī)劃設計部對設計方案和設計圖紙進行審核，審核其是否實現(xiàn)合同書的要求，申請的款項是否符合合同的規(guī)定。如不符合，那么要求施工單位重新填寫付款申請報告；如果都滿足上面的要求，那么交工程副總經理審核。工程副總對設計付款申請進行審核，如審核不能通過，那么提出處理意見，如審核通過，那么交計財部審核。計財部審核付款報告是否符合合同書的要求，是否滿財務制度要求。如不符合，那么要求設計單位重新編寫付款申請報告；如符合上面的要求，簽署意見后交總經理審核?？偨浝韺徍艘?guī)劃設計部和計財部是否按照公司設計費用付款流程操作，是否滿足付款條件，并在集團公司授予的權限范圍內審批，對超出審批權限的付款申請報告，進行審核，同意后，交集團領導批準；凡總經理不同意的，那么交計財部重新審核?？偨浝頇嘞薹秶鷥葘徟母犊顖蟾婧涂偨浝頇嘞尥鈱徍说母犊顖蟾娼浖瘓F領導批準后交計財部，計財部收到經過審批的付款申請報告后，做好付款準備，并付款。在各級審核過程中，如不同意付款，那么統(tǒng)一由規(guī)劃設計部經理與設計單位進行溝通，就不付款的原因進行解釋，并與設計單位溝通解決方法。雙方協(xié)調一致解決方法后，報工程副總審核，經過工程副總審核后，報總經理在權限范圍內審批，超出總經理審批權限的交集團總經理審批。如不能通過任何一位領導審批，那么由規(guī)劃設計部經理與設計單位溝通。經過審批后，按協(xié)商解決方法實行。

第三節(jié)施工付款管理適用范圍適用于公司工程施工費用付款的管理?？刂颇繕舜_保工程施工質量和進度符合施工合同要求后才能付款。確保工程施工費用付款處于受控狀態(tài)。確保工程施工付款按照合同進行，不影響工程質量和進度。關鍵控制點監(jiān)理單位審核施工單位提交的?付款申請報告?是否符合合同要求?，F(xiàn)場指揮部主管審核監(jiān)理單位通過的?付款申請報告?是否實現(xiàn)工程施工合同書的要求。預算室從預算情況來審核工程部經理批準的?付款申請報告?。工程部經理審核預算室批準的?付款申請報告?和預算室提交的?付款申請表?。工程副總審核工程部經理批準的?付款申請報告?。計財部審核工程副總批準的?付款申請報告?是否符合合同書要求，是否滿足財務制度的要求，是否超出財務預算?？偨浝韺?付款申請報告?進行審核。集團領導對?付款申請報告?進行審批。工作程序及內容施工單位根據工程施工完成情況和工程施工合同書，提出書面付款申請報告。監(jiān)理單位按照工程施工合同書對施工質量和進度進行審核，審核付款是否符合合同要求?，F(xiàn)場指揮部主管對施工質量和進度進行審核，審核其是否實現(xiàn)工程施工合同書的要求，申請的款項是否符合合同的規(guī)定。如不符合，那么要求施工單位重新填寫付款申請報告。如果都滿足上面的要求，那么提交預算室審核。預算室從工程預算情況進行審核，如符合預算條件，那么填寫?付款申請表?交工程部經理審核。如不符合付款條件，那么要求現(xiàn)場指揮部重新審核。工程部經理對施工單位付款申請報告和預算室付款申請表審核把關，審核通過后，交工程副總審批。如不符合付款條件，那么要求預算室重新審核。工程副總對施工單位付款申請報告和預算室付款申請表審核把關，審核通過后，交計財部，審核不能通過的交工程部重新審核。計財部審核付款申請報告是否符合合同書的要求，是否超出財務預算。如不符合，那么要求工程副總重新審核；如符合上面的要求，簽署意見后交總經理審核?？偨浝韺徍斯こ滩亢陀嬝敳渴欠癜凑展竟こ淌┕べM用付款流程操作，是否滿足付款條件?？偨浝韺徍撕蠼患瘓F領導批準。集團領導批準后交計財部，計財部收到經過審批的付款申請報告和申請表后，做好付款準備，并付款。在各級審核過程中，如不同意付款，那么統(tǒng)一由工程部經理與施工單位進行溝通，就不付款的原因進行解釋，并與設計單位溝通解決方法。雙方協(xié)調一致解決方法后，報工程副總審核，經過工程副總審核后，報總經理在權限范圍內審批，超出總經理審批權限的交集團總經理審批。如不能通過任何一位領導審批，那么由工程部經理與設計單位溝通。經過審批后，按協(xié)商解決方法實行。

第四節(jié)工程變更費用管理適用范圍適用于公司在建工程變更費用的管理?？刂颇繕舜_保工程變更的嚴肅性和標準性。確保工程變更費用處于受控狀態(tài)。關鍵控制點現(xiàn)場指揮部負責對施工單位?變更費用申請報告?的審核。預算室對?變更費用申請報告?進行審核，是否超過工程預算。工程部經理對?變更費用申請報告?進行審核。工程副總對?變更費用申請報告?進行審核?？偨浝韺?變更費用申請報告?進行審批。工作程序及內容工程變更費用累計不超過工程總造價的5%，施工單位提出書面?變更費用申請報告?。如果超過5%，那么重新簽訂施工合同。監(jiān)理單位根據工程變更簽證、施工材料和變更工程施工質量審核?變更費用申請報告?。通過監(jiān)理審核后，現(xiàn)場指揮部主管審核?變更費用申請報告?，不能通過審核，那么施工單位重新編寫?變更費用申請報告?；如能通過審核，那么交預算室審核。預算室從工程預算情況進行審核，如符合預算條件，那么簽署意見交工程部經理審核。如不符合預算條件，那么要求施工單位重新編寫。工程部經理對施工單位變更費用申請報告審核，審核通過后，交工程副總審核，如不能通過，返回預算室、現(xiàn)場指揮部。工程副總對施工單位變更費用申請報告把關審核，審核通過后，交總經理審批，如不能通過那么要求工程部重新審核。經過工程副總審核后，交總經理審批，不能通過，那么要求工程部重新審核；如果變更工程費用超過5000元，總經理審批通過后交集團財務領導審批。審批通過后，現(xiàn)場指揮部主管將變更費用報告一份交施工單位，一份交計財部，一份交工程資料管理員，一份留現(xiàn)場指揮部主管保存。

第五節(jié)材料付款管理適用范圍適用于公司材料〔設備〕費用付款的管理?？刂颇繕舜_保建筑材料〔設備〕檢驗合格后才能付款。確保建筑材料〔設備〕付款處于控制狀態(tài)。關鍵控制點材料室根據采購合同和收貨情況審核材料供給商書面付款申請，審核通過后負責填寫?付款申請表?。預算室根據預算審核付款申請。工程部經理審核?付款申請表?。工程副總審核并簽署意見。計財部根據驗收單、采購合同與各部門簽字對?付款申請表?進行審核?？偨浝韺徟?付款申請表?。集團領導審批?付款申請表?。工作程序及內容材料供給商根據供貨情況，提出書面付款申請報告。材料室根據采購合同和收貨情況進行審核，申請的款項是否符合規(guī)定。如不符合，那么要求材料供給商重新提出書面付款申請報告；如果都滿足上面的要求，填寫?付款申請表?交預算室審核。預算室對付款額度進行卡口控制，審核付款額度是否符合工程預算和資金控制的要求。如不符合，那么要求材料室重新根據采購合同和收貨情況進行審核；如符合上面的要求，報工程部經理審核。工程部經理審核?付款申請表?，審核通過后，交工程副總審核。工程副總審核?付款申請表?并簽署意見。通過后，下發(fā)至計財部。計財部收到經過材料室、預算室、工程部經理、工程副總審核通過的?付款申請表?，首先查看上述簽字、手續(xù)是否齊全，然后按照采購合同、材料檢驗合格單據進行再次審核。審核通過后，報公司總經理審批。總經理審核相關部門是否按照公司材料費用付款流程操作，是否滿足付款條件。審批通過后由材料室負責上報集團領導審批。集團領導批準后，計財部到集團取回通過審批的?付款申請表?，做好付款準備，并付款。

第五章材料〔設備〕管理材料〔設備〕管理的目的是確保材料和設備應用符合工程整體的定位和投資控制要求，材料〔設備〕的采購和供給符合公司要求，以保證工程進度方案和工程質量。根據房地產公司的運作特點，我們將材料〔設備〕管理的關鍵流程界定為以下：材料〔設備〕選型流程：適用于公司開發(fā)工程工程所使用的建筑材料〔設備〕的選定。確保所選建筑材料(設備)符合工程定位，并充分表達開發(fā)設計意圖，控制材料(設備)的品質、價格、本錢。材料采購流程：適用于公司房地產開發(fā)所需的由材料室負責采購的材料〔設備〕。保證所采購的材料〔設備〕價格合理并符合規(guī)定的質量要求及工期要求。材料〔設備〕檢驗流程：適用于施工過程中甲供、乙購的材料〔設備〕的檢驗。確保建筑材料〔設備〕經過檢驗或試驗合格后投入使用。

第一節(jié)材料〔設備〕選型適用范圍適用于公司開發(fā)工程工程所使用的建筑材料〔設備〕的選定?？刂颇繕舜_保所選建筑材料(設備)符合工程定位并充分表達開發(fā)設計意圖。確保控制材料(設備)的品質及價格。關鍵控制點材料員負責調查材料〔設備〕市場情況，并編寫?建筑材料〔設備〕選型比照一覽表?。招標委員會負責成立材料〔設備〕招標小組，并提出?建筑材料〔設備〕選型方案??？偨浝碡撠煂Σ牧线x型進行決策把關，審批?建筑材料〔設備〕選型方案?。工作程序及內容建筑材料〔設備〕的定義建筑三材：鋼筋、水泥、木材三種主要材料。建筑材料：包括建筑內、外墻、地面、門、窗、天花等建筑裝修材料。建筑設備：包括衛(wèi)生潔具、廚房設備、通排風設備、給排水設備、電氣〔照明設備〕、通訊設備等建筑配套設施。材料(設備)選型的前期準備在施工圖設計完成后，規(guī)劃設計部各專業(yè)工程師按照施工圖設計的要求，對各自領域內的材料〔設備〕的選型提出專業(yè)方面的選型建議，送交材料室。各專業(yè)工程師在提出選型建議以前必須掌握各自專業(yè)領域內的材料〔設備〕的性能和應用狀況以及最新技術開展動態(tài)，以確保專業(yè)選型建議能充分表達工程定位和設計意圖。建筑材料〔設備〕選型建議應主要依據施工圖紙，內容包括各種材料〔設備〕的類型、規(guī)格、品牌、主要技術參數(shù)指標等等，對外形復雜或有特殊要求的材料〔設備〕應提供設計簡圖及有關技術說明。材料員跟蹤了解各種建筑材料〔設備〕的市場，依據規(guī)劃設計部提供的建筑材料〔設備〕選型建議，搜集不少于三種符合要求的材料〔設備〕樣本，并提供較詳細資料包括供貨期及工程價格，填寫?建筑材料〔設備〕選型比照一覽表?，連同規(guī)劃設計部提供的建筑材料〔設備〕選型建議送交招標委員會。?建筑材料〔設備〕選型方案?的制定招標委員會牽頭組建材料〔設備〕招標小組。招標小組成員應包括工程部各專業(yè)工程師，材料室人員以及各相關負責人。工程部經理任招標小組組長，負責主持和安排招標小組的各項工作。招標小組召開材料選型辦公會議，討論建筑材料〔設備〕選型事宜。選型過程中，必須依據建筑材料〔設備〕選型建議和?建筑材料〔設備〕選型比照一覽表?，同時考慮到設計意圖和所選材料(設備)的經濟性。辦公會議形成的有關決議，最后整理形成?建筑材料〔設備〕選型方案?。?建筑材料〔設備〕選型方案?的內容應包括材料的名稱、規(guī)格、適用部位、生產廠家、參考價格、技術參數(shù)等等?？偨浝韺ㄖ牧稀苍O備〕選型進行決策把關，負責審批?建筑材料〔設備〕選型方案?。審批通過后，下發(fā)至相關部門執(zhí)行。建筑材料〔設備〕供給商招標材料〔設備〕招標小組根據審批通過的?建筑材料〔設備〕選型方案?以及工程方案的要求，開始進行對重要材料〔設備〕供給商的招標工作。材料〔設備〕供給商招標具體實施參見?工程招標流程?。

第二節(jié)材料采購適用范圍適用于公司房地產開發(fā)工程所需的由材料室負責采購的材料?？刂颇繕舜_保所采購的材料價格合理并符合規(guī)定的質量要求及工期要求。關鍵控制點現(xiàn)場指揮部審核施工單位材料采購方案。工程部經理負責審核?工程材料采購方案?。工程副總經理審批?工程材料采購方案?。監(jiān)理單位負責審核?月度材料采購方案??，F(xiàn)場指揮部主管審核?月度材料采購方案?。預算室負責審核?月度材料采購方案?。工程部經理審核?月度材料采購方案?。計財部經理審核?月度材料采購方案?。工程部經理審核?供給商報價單?。工程副總經理審批?供給商報價單?。工作程序及內容材料采購范圍的制訂現(xiàn)場指揮部主管根據施工合同中材料供給的相關條款，征詢材料室主管意見后，填寫?工程材料采購范圍?，明確由材料室采購材料的名稱、數(shù)量、用途等，報材料室主任。?工程材料采購范圍?的填寫、審批應在施工合同簽訂后兩周內完成。當采購范圍有變化時，應按4.1.1規(guī)定重新填寫?工程材料采購范圍?，并在采購前一個月發(fā)至材料室。材料采購方案的制訂施工單位應在施工合同簽訂后兩周內向現(xiàn)場指揮部主管提交?材料分析及供給方案?，并經監(jiān)理審批后，報現(xiàn)場指揮部主管審核，通過后提交材料室主任。材料室主管根據?建筑材料選型方案?、?工程材料采購范圍?及?材料分析及供給方案?，編制工程材料采購方案，報工程部經理、工程副總經理審批。材料員將審批通過后的?工程材料采購方案?留存，并送工程部及計財部備案。?工程材料采購范圍?變更時，按4.2.2和4.2.3條的程序執(zhí)行，對?工程材料采購方案?做出相應修改。月度材料采購方案的制訂施工單位每月25日前向建筑監(jiān)理提供下月?月度材料采購方案?，但下月10日前需要的方案應在當月15日前提供。建筑監(jiān)理必須在48小時內將施工單位提交的?月度材料采購方案?審核完畢，并將審核通過的?月度材料采購方案?轉交現(xiàn)場指揮部主管?，F(xiàn)場指揮部主管根據工程進度情況，審核施工單位提交的?月度材料采購方案?是否符合實際需要，通過后轉交預算室?，F(xiàn)場指揮部主管的審核也必須在48小時內完成。預算室根據預算金額與資金使用狀況審核?月度材料采購方案?，審核通過后報計財部經理審批。計財部根據公司資金收支平衡情況考慮是否能保證采購資金來審核。經過預算室、工程部經理、計財部經理審核后。形成正式的月度采購方案，提交給材料室。材料室主任根據月度材料需求方案，至少要求三家材料供給商報價，并形成供給商報價單。材料室將供給商報價單提交工程部經理審核、工程副總審批。必須分別在24小時內審批完畢，將審批通過的?供給商報價單?下發(fā)至材料室組織采購。采購實施材料員按照?月度材料采購方案?和?供給商報價單?規(guī)定的材料規(guī)格、數(shù)量、品牌、價格、交貨時間等等要求實施采購。對于事先已確定供給商的材料，材料員可直接與材料供給商簽訂采購合同，下達采購訂單。對于事先未確定供給商的材料，材料員至少提供三家供給商報價，報上級確定供給商后，負責簽訂采購合同，下達采購訂單。材料員及時跟蹤采購訂單，催促供給商按時交貨，確保材料的及時供給。材料員在實施采購時，應依據?工程材料采購方案?，了解采購方案實施進程，為下一步的采購做出相應的準備。材料進場后，進入材料檢驗流程。

第三節(jié)材料〔設備〕檢驗管理適用范圍適用于施工過程中甲供、乙購的所有材料〔設備〕的檢驗?？刂颇繕舜_保建筑材料〔設備〕經過檢驗或試驗合格后才投入使用。關鍵控制點工程部專業(yè)工程師負責組織有關人員對所購材料〔設備〕進行直觀檢驗，并負責不合格甲供材料〔設備〕的處理。監(jiān)理人員參與所購材料〔設備〕的直觀檢驗，負責判定和組織甲供材料〔設備〕的送外委托檢驗，并負責對乙購材料和現(xiàn)場配置材料實施抽查檢驗和相應的結果處理。材料供給部材料員負責配合施工單位在采購材料〔設備〕進場后進行數(shù)量清點和初步檢查。施工單位配合甲方現(xiàn)場指揮部和監(jiān)理人員進行材料〔設備〕檢驗。工作程序及內容材料〔設備〕檢驗的相關定義。直觀檢驗：通過尺量、觸摸、觀察、敲打、調試、比照樣板等方法進行檢驗驗證。委托試驗：委托政府部門對材料進行試驗，化驗驗證?，F(xiàn)場測試:對現(xiàn)場配制材料和配制還未成形的材料進行計量、稠度、塌落度等的測試。材料設備的直觀檢驗建筑材料〔設備〕進場后，材料員配合施工單位根據采購合同，對材料〔設備〕進行數(shù)量清點，并檢查材料〔設備〕的廠家、顏色、規(guī)格、型號等是否符合采購要求，檢查無誤后簽收。簽收后的建筑材料〔設備〕由現(xiàn)場指揮部各對口專業(yè)工程師組織監(jiān)理人員、施工單位質檢人員等相關人員根據材料檢驗的有關規(guī)定，對材料的廠家、外觀、規(guī)格、型號、性能、材質、出廠合格證等聯(lián)合進行直觀檢驗。直觀檢驗檢驗的結果由參與直觀檢驗的三方簽名確認。直觀檢驗不合格的材料應由施工單位做好“不合格，嚴禁使用〞的標識；工程部專業(yè)人員根據直觀檢驗的具體情況和材料〔設備〕的類型、使用部位，做出降級使用、退貨、換貨等處理，并通知相關部門實行。直觀檢驗合格后，監(jiān)理根據有關規(guī)定，判斷是否需要對材料〔設備〕送政府指定檢測部門作進一步檢驗〔重點材料設備，如鋼材，一般都需送外委托檢驗〕。不需進一步檢驗的材料〔設備〕，施工單位在辦理相關手續(xù)后即可投入使用。材料〔設備〕的委托檢驗需要進一步檢驗的材料〔設備〕，監(jiān)理聯(lián)合工程部、施工單位相關專業(yè)人員共同參與取樣并送政府指定的質檢中心。取樣時，同一材料共取兩組，一組送政府檢測部門，一組留存監(jiān)理部。在檢驗報告出來之前，專業(yè)技術人員應要求施工單位在材料堆放場地或倉庫標記“待檢、嚴禁使用〞的標識。委托檢驗的材料，專業(yè)技術人員應審核檢驗報告，確認材料質量是否符合標準要求。當委托檢驗的結果為不合格時，由工程部相關人員根據材料的類型、使用部位等情況確定處理意見，如退貨、重新取樣送檢，降級使用等，并通知相關部門實行。當委托檢驗的結果為合格時，施工單位辦理相關手續(xù)后即可投入使用。材料設備的現(xiàn)場檢驗現(xiàn)場配制材料例如砂漿、混凝土、防水材料等，監(jiān)理人員應對其配合比計算進行測量，對于不符合設計要求，應立即通知施工單位整改。現(xiàn)場施工過程中，現(xiàn)場配制而未成形的材料，例如：砂漿、混凝土等現(xiàn)場監(jiān)理人員進行稠度、塌落度的測試。當測試結果超出標準要求時，應立即通知施工單位整改。對于現(xiàn)場配制的材料例如：砂漿、混凝土等，現(xiàn)場監(jiān)理人員根據有關規(guī)定不定時間和部位進行取樣、編號等，并送到指定的地點養(yǎng)護，等到齡期后，同施工單位質檢員一起將試樣送至政府部門指定的有建材試驗資格的試驗室。當現(xiàn)場配制的材料試驗不合格時，監(jiān)理應立即通知施工單位整改，并與工程部共同討論確定處理意見。第六章營銷籌劃管理營銷籌劃管理是房地產公司的核心業(yè)務流程，是房地產公司價值創(chuàng)造過程中的最后一躍，通過營銷籌劃管理使房地產公司所創(chuàng)價值最大化。營銷籌劃管理的主要流程為工程立項和報批管理、銷售控制管理和客戶投訴管理。工程立項和報批適用于房地產公司開發(fā)經營所有的工程前期立項和報批報建工作。確保工程實施過程中，及時得到相關部門的審批，并滿足國家的相關法律、法規(guī)的要求。報批報建主要包括施工前的報批和施工圖的審批以及銷售許可證等的辦理的有關控制。營銷籌劃管理包括銷售控制管理和客戶投訴管理，營銷籌劃過程貫穿工程的始終，從工程立項開始到客戶入伙的每個環(huán)節(jié)都存在籌劃管理，它是工程利潤最大化的重要保證。通過對銷售代理公司的銷售控制活動，對客戶意見和投訴進行妥善處理。維護公司的銷售業(yè)績。銷售控制流程包括認購，合同管理，款項交納，付款方式、房號、業(yè)主戶名更改的辦理，退房的辦理，公證的辦理，按揭的辦理，入伙的辦理等流程進行控制和管理。

第一節(jié)工程立項及報批適用范圍本程序適用于公司開發(fā)經營的房地產工程前期的立項和報批報建?？刂颇繕舜_保工程立項及報批報建工作能夠及時適應和配合工程的開發(fā)建設和經營。關鍵控制點營銷副總負責公司對外工程立項及與有關的報批報建的工作安排，以及報批報建過程中重要問題的處理。前期開展專員負責開發(fā)前期、規(guī)劃、設計和整個工程前期各種報批報建資料的收集和手續(xù)的辦理。工作程序及內容營銷副總根據工程總體方案和實施進度，安排工程立項和報批報建工作。前期立項和報批報建的主要工作內容包括。前期開展專員匯總材料到計委立項審批。通過計委立項審批后，前期開展專員到國土局辦理?建設工程呈報說明書?、辦理?評估、評估、勘測定界報告書?。前期開展專員匯總以上資料到國土局申請?土地使用證?；取得?土地使用證?后，前期開展專員拿?土地使用證?到規(guī)劃局辦理選址意見書、選址范圍紅線圖、規(guī)劃初步設計條件；前期開展專員請國土局出具的地塊地貌證明；以上資料齊備后，前期開展專員向規(guī)劃局申請?建設用地規(guī)劃許可證?；根據規(guī)劃局的規(guī)劃設計條件，設計院進行初步設計，前期開展專員把初步設計、施工圖報規(guī)劃局審批；取得?建設用地規(guī)劃許可證?、施工圖批復后，前期開展專員向規(guī)劃局申請?建設工程規(guī)劃許可證?；前期開展專員到市政管理處辦理?市政工程規(guī)劃許可證?，到相關部門分別辦理給排水、供電、煤氣、通訊、有線電視等建設手續(xù)；取得?建設工程規(guī)劃許可證?后，前期開展專員攜帶?施工合同?和?監(jiān)理合同?，到建設局申請?施工許可證?；取得?施工許可證?后，前期開展專員匯總以上資料到房地產管理局申請?商品房預〔銷〕售許可證?。前期開展專員根據報批報建方案安排，收集和準備相關資料，在進行報批報建工作過程中、相關部門應給予必要的配合，按照要求在規(guī)定的時間內提供資料。前期開展專員負責聯(lián)系審批過程中的相關事宜，如有重大問題，報營銷副總確定處理意見。前期開展專員在獲得工程立項批文和各種許可證后，將此項工作記錄于?工程立項及報建工作記錄表?。

第二節(jié)銷售控制管理適用范圍本程序適用于公司房地產銷售工作及房款回收工作的管理。控制目標確保對銷售全過程進行控制。確保公司房地產銷售工作的標準化。確保銷售房款的及時回收。關鍵控制點總經理負責審批退房申請；銷售副總經理負責審核退房申請以及購房合同；營銷籌劃部經理負責審核退房申請以及購房合同；營銷籌劃部負責審核按揭資料。工作程序及內容認購階段營銷籌劃部負責回收提供給代理公司的全部認購書公司留存聯(lián)(作廢認購書須一式三聯(lián)全部回收)，假設代理公司現(xiàn)場銷售人員未能返還已經簽收的全部認購書，須請其出具經代理公司經理簽署的書面說明。財務部收款員負責向代理公司現(xiàn)場銷售人員提供空白認購書，