3房地產(chǎn)市場3.1房地產(chǎn)市場基本認識3.1.1房地產(chǎn)市場概念1．市場概念實際上，市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，通常包括兩重含義：一是指買賣雙方交易的場所，二是指交易活動發(fā)生的過程及系統(tǒng)。綜合來看，市場是全社會商品交易活動及各種交換關(guān)系的總和。

市場可以是有形的，如購物商場等；市場也可以是無形的，如電子商務(wù)市場等。作為一個市場，其框架結(jié)構(gòu)通常由三方面組成：一是進行交換的對象，即市場客體；二是進行交換的個人或組織，即市場主體；三是進行交換的環(huán)境，即市場環(huán)境。2．房地產(chǎn)市場概念廣義的房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)交易中一切經(jīng)濟關(guān)系的總和，狹義的房地產(chǎn)市場可以指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒拥膱鏊?.1.2房地產(chǎn)市場類型1．按照用途劃分房地產(chǎn)市場按用途可以分為住宅市場、工業(yè)廠房及倉儲市場、寫字樓市場、商場及店鋪市場、特殊用途房地產(chǎn)市場及土地市場等。每一類又可以進一步細分，如住宅市場可以細分為普通住宅市場、高級公寓市場、別墅市場等。2．按照市場層次（或存量增量）劃分房地產(chǎn)市場按照層次可以分為：房地產(chǎn)一級市場，即土地使用權(quán)出讓市場；房地產(chǎn)二級市場，即土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售及抵押等的市場；房地產(chǎn)三級市場，主要指存量房地產(chǎn)交易市場。有時還提到房地產(chǎn)四級市場，主要指房地產(chǎn)相關(guān)的證券、保險等市場。按照增量存量的方式，還可以將土地市場分為：土地一級市場，即土地使用權(quán)出讓市場；土地二級市場，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。需要注意的是，住房或房屋市場的細分不應(yīng)與房地產(chǎn)市場的細分混淆。住房或房屋市場分為：一級房屋（住房）市場，主要指增量市場或一手房市場；二級房屋（住房）市場，主要指存量市場或二手房市場。存量市場與增量市場具有互動關(guān)系，存量市場活躍，有利于促進增量市場的發(fā)展。3．按照交易形式劃分4．按照影響范圍（區(qū)域范圍）劃分5．按照購買者目的劃分6．其他劃分方式3房地產(chǎn)市場3.2房地產(chǎn)市場的特征3.2.1房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性和開放性對于一個完全競爭市場，必須同時具備四個條件：第一，市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者。這樣，單個生產(chǎn)者或消費者對市場價格難以形成大的影響，市場價格由眾多生產(chǎn)者和消費者共同行為決定。第二，市場上產(chǎn)品是同質(zhì)的。也就是對消費者來說，所有生產(chǎn)者的產(chǎn)品可以相互完全替代。第三，資源完全自由流動。即資源可以自由進出，不存在任何障礙，不存在行業(yè)堡壘。第四，市場信息是完全暢通的。3.2.2房地產(chǎn)市場的不完全競爭性3.2.3房地產(chǎn)市場的地區(qū)性3.2.4房地產(chǎn)市場的供求特殊性在供應(yīng)方面表現(xiàn)為：供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動性、獨一無二性，是非標準化的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場成為一個產(chǎn)品差異化的市場；供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品在短期內(nèi)很難有大幅度的增減，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場成為一個供應(yīng)缺乏彈性的市場；供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及投資巨大性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場成為一個具有相當(dāng)壟斷性的市場。在需求方面表現(xiàn)為：需求具有廣泛性；需求具有穩(wěn)定性；需求具有多樣性。3.2.5房地產(chǎn)市場的交易特殊性一是房地產(chǎn)市場交易是房地產(chǎn)權(quán)益的交易。

二是房地產(chǎn)市場交易是需要專業(yè)服務(wù)的交易。三是房地產(chǎn)市場交易是一般人非經(jīng)常參與的交易。

四是房地產(chǎn)市場交易是耗時的交易五是房地產(chǎn)市場交易往往需要金融機構(gòu)的信貸支持。3.2.6房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性3.2.7房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)影響性3.2.8房地產(chǎn)市場的其他特征3房地產(chǎn)市場3.3房地產(chǎn)市場的規(guī)律3.3.1房地產(chǎn)市場需求與供應(yīng)1．房地產(chǎn)市場的需求（1）概念房地產(chǎn)市場需求是房地產(chǎn)市場上所有消費者在某一特定時期內(nèi)和每一價格水平下，愿意并且能夠購買的某種（或各類）房地產(chǎn)或勞務(wù)的數(shù)量。（2）影響因素房地產(chǎn)市場的需求由多種因素決定，一般情況下，一種房地產(chǎn)需求量的主要影響因素有：消費者偏好、消費者收入水平、該種房地產(chǎn)的價格水平、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平、消費者對未來的預(yù)期等。（3）需求曲線，表現(xiàn)某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。

簡化圖（4）需求函數(shù)D=f(x1,x2,x3,…,xn)2．房地產(chǎn)市場的供給（1）概念房地產(chǎn)市場供給是房地產(chǎn)市場上所有開發(fā)商和擁有者（賣者）在某一特定時期內(nèi)和每一價格水平下，愿意并且能夠出售的某種（或各類）房地產(chǎn)或勞務(wù)的數(shù)量。（2）影響因素房地產(chǎn)市場的供給由多種因素決定，一般情況下，一種房地產(chǎn)供給量的主要影響因素有：該種房地產(chǎn)的價格水平、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、政府的政策、開發(fā)商對未來的預(yù)期等。（3）供給曲線，表現(xiàn)某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。簡化圖（4）供給函數(shù)S=ψ(x1,x2,x3,…,xn)3．房地產(chǎn)市場供求均衡4．房地產(chǎn)市場供求彈性3.3.2房地產(chǎn)市場的周期1．房地產(chǎn)市場周期的概念與原理1）含義房地產(chǎn)市場周期，簡稱房地產(chǎn)周期，是指對于房地產(chǎn)市場，從長期來看，房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入產(chǎn)出等呈現(xiàn)出一種有規(guī)律的上升和下降的周期性變化。這個周期不是數(shù)學(xué)上嚴格意義的周期，而是大體的每隔一段時間出現(xiàn)市場行情的上漲和下跌。2）一般模式房地產(chǎn)市場周期從周期波動的階段來看，通常可分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段。各階段的主要特點3）新周期理論的市場平衡點2．房地產(chǎn)市場周期的類型3．房地產(chǎn)市場周期與宏觀經(jīng)濟周期4．關(guān)于房地產(chǎn)市場泡沫3房地產(chǎn)市場3.4房地產(chǎn)市場的調(diào)控3.4.1房地產(chǎn)市場調(diào)控基本概念房地產(chǎn)市場調(diào)控是指國家為使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，在遵循房地產(chǎn)市場運行客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟、法律、行政、教育及輿論和信息引導(dǎo)等的手段，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給和總需求基本平衡、資源配置優(yōu)化、收益