長沙縣開元東路91畝房地產工程籌劃建議開發(fā)單位：長沙方略投資開展建議單位:深圳市新摩爾商業(yè)管理2021年9月29日目錄一、工程根本概況及周邊規(guī)劃條件研究二、工程的區(qū)位、周邊自然資源的價值〔一〕、工程的區(qū)位及周邊的價值〔二〕、工程的主要競爭對手的分析〔三〕、工程所在的區(qū)域思考：提出三個核心問題三、工程的產品的初步思考建議四、工程的商業(yè)規(guī)劃與規(guī)劃設計的建議五、工程的盈利模式的初步思考建議六、公司的根本簡介〔包含相關操作團隊介紹〕七、工程總體籌劃與概念性規(guī)劃設計報價一、工程根本概況及周邊規(guī)劃條件研究本工程占地91畝(60734萬平方米),容積率為4.5建筑面積為27萬平方米本工程北側臨近地塊是五星酒店等產品定位,北側800米就是松雅湖濕地公園。工程西側為恒基兆業(yè)的高尚住宅工程。91畝地塊91畝地塊圖1地塊相片二、工程的區(qū)位、周邊自然資源的價值本工程在長沙縣城東四線與開元東路圍合的東北角落〔一〕、工程的區(qū)位及周邊的價值1、本工程處于開元東路，擁有交通便捷的價值優(yōu)勢。2、北側距松雅湖800米，屬于松雅湖的二線湖景，自然景觀價值的表達不明顯。3、周邊的自然綠色生態(tài)環(huán)境較好，自然生態(tài)綠色的價值可以很好的表達出來，屬于未來高尚湖居生活區(qū)域。4、工程處于松雅湖自然景觀旅游資源的范圍，擁有良好的旅游資源的價值。5、工程緊鄰的西側是恒基兆業(yè)的凱旋門工程，未來的直接競爭對手?！捕?、工程的主要競爭對手的分析：恒基凱旋門的工程分析：1、工程的根本概況：2、規(guī)劃布局：采用圍合式布局，營造高度的私密性，100米超寬樓間距，樓棟北高男低，錯落有致，層次感強。33層觀景效果從凱旋門33層頂層觀看松雅湖3、戶型配比：工程以中小戶型產品為主導，90㎡以下戶型占到63%以上，4、戶型分析：周正通透、適用率高；入戶花園、凸窗設計，附加值高。5、園林規(guī)劃：8萬㎡超大主題式中心園林景觀，尊貴別致，展現(xiàn)港資的勢力品牌。6、豪華會所配置：打造國際級港式尊貴生活7、工程的評價：優(yōu)勢：香港實力品牌開發(fā)商，工程品質感強，全新的港式文化生活。劣勢：工程一期的價格為4000-4500元左右,升值空間較大,工程二期湖景住宅價格為7500元左右,最高將到達8000元價格。成功點：將港式的文化的尊貴內涵演繹的淋漓盡致幸福里二期工程地處長沙經濟技術開發(fā)區(qū)、幸福里一期工程的東部，占地面積267畝，總建筑面積為64萬平米，擁有完善的生活配套設施如：沿街商鋪、集中商業(yè)、小學、幼兒園、游泳池等，以自然、生態(tài)為核心理念的現(xiàn)代園林景觀，住宅在充分利用原有地形的根底上，依山而建，戶戶朝南，通風采光良好。以小高層和高層為主，是獨一無二的城市中心淺丘水岸生態(tài)住宅。總平面布局根據長沙縣縣城總體規(guī)劃要求，做到“起點高、立意新、功能全、環(huán)境美。〞一期工程包括TOWNHOUSE公寓、青年公寓、會所、大型超市。所有別墅、TOWNHOUSE公寓依山而建，通過多變的形體，圍合出各自的庭院空間，使每一戶都享受到不同的景觀。工程南側有幸福里工程,規(guī)劃有4萬平方米商業(yè)。工程由高層和洋房以及別墅組成,目前正在出售高層。工程開發(fā)商為湖南兆佳實業(yè).幸福里二期主要推出三種戶型80平方米,120平方米和158.5平方米戶型。普通住宅銷售價格從3900元開始起價TOWNHOUSE價格將會密切關注.工程西側有筑夢佳園工程,工程占地68畝,建筑面積14.2萬平方米商業(yè)街區(qū)面積1.38萬平方米.目前售價4300元左右。推出了少量3480元特價房.工程戶型特點以小戶型為主,以93平方米戶型為例,兩室配備,一個衛(wèi)生間,一個書房和大廳,配備入戶花園主要針對三口之家設計,突出經濟和實惠。107平方米比93戶型相比增加了衛(wèi)生間,加大了客廳面積。93平方米戶型107平方米戶型大戶型主要有127平方米,三室兩衛(wèi),一個大廳,廚房與入戶花園連接,突出面積較大的入戶花園?！踩?、工程所在的區(qū)域思考：提出三個核心問題。1、自身資源有特色但不唯一，如何整合外圍資源并創(chuàng)造新的自身資源打造差異化的競爭力？2、工程所在的區(qū)域認知度看好，如何利用松雅湖片區(qū)的良好的規(guī)劃最大化的實現(xiàn)工程品質和形象的打造？3、在定位規(guī)劃高度之下，如何對工程整體進行開發(fā)策略定性？如何實現(xiàn)工程商業(yè)價值的最大化？三、工程的產品的初步思考建議1．房地產政策對星沙房地產市場的影響國家出臺4.15新政以后,大于90平方米的首付到達30%以及最近停止三套住房的嚴厲政策出臺后,顧客購置住宅非常挑剔和猶豫90-130㎡市場供給量大，未來競爭劇烈,缺乏過硬景觀,品質一般的125-140之間的銷售也成為瓶頸。2、工程的產品初步思考建議以及物業(yè)組合比例假設模型27萬平方米住宅比例為60%商業(yè)比例為40%高層建筑公寓3萬平方米住宅13.2萬平方米寫字樓2萬平方米商業(yè)2萬平方米商業(yè)街區(qū)1萬平方米SOHO5.8萬平方米地下建筑面積具體物業(yè)比例需要根據市場情況進行深入的研究,此后推算規(guī)劃條件,做好概念性規(guī)劃方案,最后得到規(guī)劃局認可,形成最優(yōu)的盈利模式,實現(xiàn)可持續(xù)的最正確盈利目標。住宅戶型初步建議:濱湖的大戶型占有總比例20%(160平方米-200平方米),中等戶型占有10%,小戶型占有70%.可變戶型占有30%,可以組合成為120平方米戶型。50%戶型都要有入戶觀景花園。本工程寫字樓建議高度為100米,16層中下局部以SOHO為主,滿足商住的要求,建議工程16層以上作為定制湖景寫字樓出現(xiàn),同時滿足局部大客戶的定制要求,充分利用松雅湖的規(guī)劃優(yōu)勢。SOHO戶型建議為80平方米為主,可以根據需要組合為160平方米,適合中心企業(yè)辦公。工程營銷策略1.戶型比例的精確化策略任何主觀構思的戶型比例和市場都有差異,新摩爾結合在青島定制高端住宅的操作經驗,擬采取如下策略:高端戶型定制開展個性化住宅戶型征集和調研活動,表達顧客對理想家園的追求提供相關獎品中小戶型比例有獎征求顧客意見活動公開邀請潛在客戶參與設計,將設計成為公開性活動評出最正確建議客戶,贈送液晶電視目標客戶問卷調查做好1000份問卷調查精心選擇訪談對象,把握房地產心政后顧客購置的心理變化2.推出空姐式效勞營銷面對中高端顧客的挑剔要求,我們將應用在青島已經成功的空姐式營銷策略,引進重慶大連等地高素質營銷人員結合本地優(yōu)秀銷售人員,嚴格培訓,為顧客提供空姐式售樓效勞。將空姐式效勞引入到地產營銷中工程的總體定位的初步思考建議考慮到工程自身的條件，以及周邊市場的開展情況，建議工程定位于松雅湖片區(qū)高層工程的領導者，以靠近主干道的地段優(yōu)勢，以塑造長沙市西湖公園的旅游文化特色，以建筑主題文化特色，以高品質的產品，高性價比價格作為工程的核心競爭力和整體開展策略。圖未來松雅湖東側土地性質定位和可能的產品功能分區(qū)建議區(qū)域總體定位為：長沙市的松雅湖公園RBD旅游休閑商務區(qū)本工程總體定位為：松雅湖公園RBD旅游休閑商務建筑綜合體對城市RBD的詮釋：RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)〞，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)〞、“休閑商務區(qū)〞等。RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量旅游者的一個特定零售商業(yè)區(qū)。松雅湖片區(qū)的RBD休閑商務區(qū)的功能架構四、工程的商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃的建議商業(yè)街區(qū):充分利用東四線和開元東路兩個主要臨街面的優(yōu)勢設置1萬平方米的商業(yè)街區(qū)主力商場為2萬平方米,我們將與主力商場溝通,引進租賃的主力店.91畝規(guī)劃示意圖4F社區(qū)商業(yè)中心和會所4F社區(qū)商業(yè)中心和會所松雅湖景觀28FSOHO4F社區(qū)商業(yè)中心和會所東四線游泳池33F33F28F28F28F28F33F33F33F33F兩層商鋪28FSOHO4F社區(qū)商業(yè)中心和會所東四線游泳池33F33F28F28F28F28F33F33F33F33F兩層商鋪開元東路新摩爾公司與大潤發(fā),WALMART,人人樂,步步高等擁有良好的合作關系。工程規(guī)劃設計建議：1.空中花園和地面景觀立體化2.設置小型文化休閑廣場3.考慮工程的主題文化元素例如,法國文化主題等4.工程會所放在商業(yè)頂層5.一層設置入戶大廳和無障礙通道6.大戶型需要較大力度創(chuàng)新,設置入戶花園。參考模型如下：東四線開元東路東四線開元東路五、工程的盈利模式的初步思考建議工程地價為每畝300萬元,我們將在產品籌劃的同時,結合工程概念設計,對工程的投入產出進行認真的分析,提出分期的開發(fā)策略,有效提升工程價值,供甲方決策參考。1、工程物業(yè)提升價值策略策略1引進著名品牌商家引進著名酒店品牌,例如,運達廣場就是成功案例通過引進著名酒店品牌提升公寓價值,一般在銷售時候能夠提升2000-5000元/平方米引進著名商業(yè)賣場品牌提升商業(yè)物業(yè)價值引進或聯(lián)合經營國外折扣百貨(設置在街區(qū)端點)有效提升商業(yè)街區(qū)商鋪價值長沙運達商業(yè)綜合體成功案例:運達國際廣場"運達國際廣場"位于長沙市中心金融、商務辦公區(qū)，地處長沙市最繁華的地段，東臨城市主干道芙蓉路，北臨展覽館路，用地呈方形,地勢平坦，入口前設有1500平方米的主題廣場。"運達國際廣場“倡導國際商務潮流，完美融合商務辦公、酒店、娛樂、購物、居家于一體，鑄造長沙CBD金字塔頂?shù)奈逍羌壣虅蘸侥?，它將不僅成為長沙市又一標志性建筑?！斑\達國際廣場〞四大國際商務業(yè)態(tài)：圖9-1長沙運達國際廣場城市綜合體白金五星級酒店工程地段是長沙市已趨于成熟的中央商務區(qū)，在這里創(chuàng)立標志性的國際一流酒店SPG，為前來入住的客人提供白金五星級的效勞，并依托高級酒店的超豪華氣派，提升工程的整體品位和檔次，同時可盡享酒店的會議、餐飲、休閑等高尚配套設施及貼心效勞。建筑面積到達6萬平方米左右，引進喜來登酒店管理公司，采用利潤分成方式，支付管理公司固定費用，所引進的酒店設計公司和設計方案均須得到喜來登的認可。設置空中花園和游泳池，環(huán)境規(guī)劃非常精細。國際五星級寫字樓國際五星級寫字樓高28層，約26880m2，從5000元開始起步，現(xiàn)均價8000元/平方米。它配備設施一流，管理制度先進，表達著以人為本的精神。五星級國際公寓五星級國際公寓高30層，約27600m2，它是以人為本、環(huán)保、科技以致虔誠的設計主旨，嚴格執(zhí)行國際一流公寓的品質標準。售價到達2萬元，是比擬成功的產品定位。國際名品走廊運達國際廣場，特辟大規(guī)模精品購物廣場，營造星城獨樹一幟的國際名品之都，將世界時尚名品，展示給長沙市民。目前以訂進入的有LV，都彭等合作方式是租金或是扣點形式。從整體上講購物廣場是走高端精品路線。商業(yè)面積6000平方米。策略2做好工程視覺形象規(guī)劃,采用正確的設計和招商順序,通過主題文化吸引顧客,有效提升物業(yè)價值城市綜合體設計的科學流程啟動商業(yè)規(guī)劃與產品定位啟動商業(yè)規(guī)劃與產品定位初步的規(guī)劃設計任務書初步的規(guī)劃設計任務書招商手冊設計概念性規(guī)劃設計招商手冊設計概念性規(guī)劃設計招商摸底與確定正式設計任務書招商摸底與確定正式設計任務書規(guī)劃設計與建筑設計方案規(guī)劃設計與建筑設計方案購物中心設計塔樓設計酒店設計購物中心設計塔樓設計酒店設計商業(yè)視覺形象設計優(yōu)化與節(jié)能設計商業(yè)視覺形象設計優(yōu)化與節(jié)能設計裝修設計裝修設計設計完成設計完成楊寶民先生提出的城市綜合體設計流程圖參考案例---美國凱撒宮綜合體圖9-2撒酒店和購物中心以及劇院綜合體圖9-4天幕的環(huán)境與景觀營造六、公司的根本簡介〔包含相關操作團隊介紹〕公司簡介星聯(lián)國際集團是一家以投資銀行業(yè)務和不動產相關業(yè)務和品牌管理業(yè)務為主業(yè)的國際資本和產業(yè)運營綜合效勞機構。機構發(fā)端于新加坡，由國際和中國伙伴共同籌建，已經在中國走過了第九個年頭。目前，在美國、新加坡、中國有公司和直接辦事機構。集團中國總部目前設立于北京。星聯(lián)國際集團下設有深圳新摩爾商業(yè)管理公司等多家公司,以深圳公司作為華南區(qū)土地一級開發(fā)效勞簽約單位,整個集團給予后臺支持,統(tǒng)一配置專家資源。星聯(lián)國際業(yè)務內容：金融效勞+不動產效勞+品牌管理效勞。1、金融效勞：包括投資銀行業(yè)務、創(chuàng)業(yè)投資和基金管理三大板塊。其中，投資銀行業(yè)務涵蓋私募股權投資和海外上市及金融參謀管理、中介業(yè)務多個方面。創(chuàng)業(yè)投資版塊包括私募股權基金業(yè)務和政府引導基金管理業(yè)務?；鸸芾戆鎵K包括不動產私募股權基金、創(chuàng)業(yè)風險投資基金，政府引導基金，房地產上市信托基金(REITs)的募集、管理、投資業(yè)務。2、不動產效勞：包括不動產投資管理、不動產開發(fā)管理和品牌運營三大板塊。1〕不動產投資管理業(yè)務包括不動產基金管理和不動產融資管理兩大塊。不動產基金管理是運用基金管理的運作模式，由專業(yè)基金管理與房地產專業(yè)投資人士共同組成管理團隊，面向社會募集基金形成封閉型基金，定向直接投資開發(fā)和并購相結合的多種模式，以開發(fā)型收益型基金和REITS型基金為多種收益模式。不動產融資管理是對不動產工程進行資產評估和融資模式設計及融資的管理業(yè)務。2〕不動產開發(fā)運營管理是中國不動產業(yè)的第三方管理的革命性突破，它由國際國內頂尖專業(yè)人士組成專業(yè)復合的管理隊伍，對第三方工程進行全面專業(yè)化、標準化、連鎖化、系統(tǒng)化、規(guī)?；芾?。工程來源于投資基金委托的直投工程或REITS工程或第三方委托的不動產開發(fā)管理業(yè)務。3〕品牌運營業(yè)務包括自有品牌輸出和品牌運營管理兩大塊。目前集團自有品牌包括資本管理、慈善管理、商業(yè)地產、酒店類物業(yè)、教育地產、醫(yī)療地產、工業(yè)地產、養(yǎng)老地產等多個方面。星聯(lián)國際愿與業(yè)界同仁共同開展進步！機構網站：://starunion星聯(lián)國際集團下屬深圳新摩爾商業(yè)管理公司簡介深圳市新摩爾商業(yè)管理〔簡稱NEWMALL公司〕是一家國際化的專業(yè)商業(yè)管理公司，擁有中日韓新多國多名商業(yè)房地產與旅游房地產規(guī)劃設計專家、招商、銷售籌劃專家、運營管理專家，理論知識與實踐經驗一流，在一級土地開發(fā),商業(yè)房地產與旅游房地產設計、籌劃、銷售和經營管理咨詢方面具有獨特的核心競爭力。NEWMALL擁有一批多學科城市規(guī)劃、土地推廣包裝高級經營人材和國內外豐富的商業(yè)資源，注重商業(yè)、地產、旅游、電腦多學科人才的組合，在土地一級開發(fā)、商業(yè)地產、旅游房地產、大型千畝住宅區(qū)、大型休閑購物商場的設計、籌劃、銷售和經營管理方面，已經完成了一批有影響的大型工程,包括長春經開區(qū)25平方公里一級土地開發(fā)籌劃和概念設計以及土地推廣。對于區(qū)域規(guī)劃完善和城市綜合體以及商業(yè)規(guī)劃工程落地均有實際操作經驗,能夠配合土地一級開發(fā)建設公司完善片區(qū)城市規(guī)劃，整合大型房地產投資公司主動參加，積累了豐富的一級以及二級開發(fā)聯(lián)動專業(yè)經驗。1、集團聯(lián)席主席：蔡家聲星聯(lián)國際集團聯(lián)席主席，新加坡蔡家聲特許建筑師〔CKSP〕總裁；新加坡規(guī)劃部門早期領導人，全球著名規(guī)劃及建筑大師。澳洲墨爾本大學建筑系學士，澳洲墨爾本大學專熱帶建筑系碩士；澳洲皇家建筑學會會員，英國皇家建筑學會會員，新加坡與馬來西亞建筑學會會員。20世紀中后期任職于新加坡規(guī)劃部門，主持新加坡城市規(guī)劃工作。后期同全球著名華裔建筑師貝聿銘和全球著名華裔機構師林同炎合作規(guī)劃設計了新加坡的著名建筑新門廣場獨立完成了新加坡地鐵規(guī)劃，新加坡著名豪宅空中花園的規(guī)劃設計，以及中國深圳福田五平方公里綠化規(guī)劃，深圳豪宅沙河世紀村、海口建設銀行等著名建筑的規(guī)劃設計；本世紀完成了印尼亞齊地區(qū)10平方公里災后重建規(guī)劃，中國北京及眾多城市和工程的規(guī)劃、建筑設計、園林設計工作。2、集團董事總經理：江合星聯(lián)國際集團董事總經理，星聯(lián)投資管理董事長。美中經濟貿易促進會不動產委員會主席，美國萬通投資銀行地產金融委員會主任，新加坡CKSP建筑師首席代表，北京大學金融投資聯(lián)合會秘書長，北京大學人居環(huán)境中心專家委員會副主任，兼職教授。清華大學房地產碩士；北京大學國家開展研究院國際MBA；金融學博士。江合先生2004年獲得“中國十大籌劃專家〞稱號；2007獲得“中國行業(yè)領軍人物〞獎；2021年獲頒中國生產力學會與中國籌劃聯(lián)合會聯(lián)合頒發(fā)的“改革開放30年中國籌劃標志人物〞獎；江合先生作為北京大學和建設部相關單位的專家委員，為中國房地產及其他產業(yè)理論和實踐工作做出了大量奉獻。深圳市新摩爾商業(yè)管理董事長：楊寶民清華大學商業(yè)地產總裁班客座教授，1998年擔任王志綱工作室高級籌劃師，曾任營銷總監(jiān)，物業(yè)管理總經理、深圳茂業(yè)集團主管房地產營銷與百貨公司營銷籌劃工作副總經理職務。主持長春經開區(qū)25平方公里土地一級市場總體籌劃和老區(qū)3平方公里醫(yī)藥工業(yè)園土地變性一級開發(fā)籌劃,同時成功主持長沙經開區(qū)CBD區(qū)域2000畝土地一級開發(fā)總籌劃,負責板倉路綜合體工程含住宅總體籌劃工程總體籌劃張中增先生新摩爾高級建筑參謀,建筑設計專家職稱：高級建筑師、國家一級注冊建筑師。一九八一年九月考入天津大學建筑系建筑學專業(yè)，一九八五年九月繼續(xù)攻讀碩士研究生，一九八八年畢業(yè)分配到北京市建筑設計研究院，師從中國建筑大師劉力教授，專門從事大型商業(yè)建筑設計及研究?，F(xiàn)為深圳市中匯建筑設計事務所董事長，深圳市注冊建筑師協(xié)會理事、深圳市建筑學會理事、深港地產研究專家參謀團專家、深圳市城市建設專家?guī)斐蓡T，西安建筑科技大學客座教授，深圳萬科地產公司商業(yè)建筑設計參謀。負責規(guī)劃設計嚴屴博士現(xiàn)任深圳市新摩爾商業(yè)管理總規(guī)劃師，1998.04－2001.03，上海同濟大學建筑城規(guī)學院建筑學專業(yè)建筑學碩士，日本大分大學工學部城市規(guī)劃專業(yè)環(huán)境工學博士。主持完成山東青島海洋資源與生態(tài)環(huán)境研發(fā)基地概念規(guī)劃設計，永新國際廣場建筑設計〔商業(yè)綜合體〕35萬平方米等重大工程。主持完成長沙經開區(qū)CBD以及長春經開區(qū)25平方公里概念性規(guī)劃設計工程，受到好評。負責方案設計研究張亮博士重慶大學城市規(guī)劃博士,估價師,長期從事土地一級市場籌劃工程組成員資歷職責歐陽凱先生現(xiàn)任深圳市新摩爾商業(yè)管理湖南區(qū)域總經理，1966年8月出生，中共黨員，經濟師，MBA碩士。參與長沙經開區(qū)CBD區(qū)域2000畝土地一級開發(fā)總籌劃初期負責工程籌劃事宜張芳先生現(xiàn)任深圳市新摩爾商業(yè)管理董事,工程高級機電參謀,畢業(yè)于華南理工大學電力自動化專業(yè),負責區(qū)域根底設施和電力設施規(guī)劃研究負責工程機電系統(tǒng)方案賴格園先生深圳市新摩爾商業(yè)管理副總經理，原茂業(yè)百貨市場部市場調查經理，具有豐富的房地產和零售業(yè)務市場調查與研究經驗。參與長沙經開區(qū)CBD區(qū)域2000畝土地一級開發(fā)總籌劃負責工程戶型比例研究王煜王煜先生現(xiàn)任深圳市新摩爾商業(yè)管理商業(yè)規(guī)劃總監(jiān)；曾任萬達集團商管公司副總經理；河北新朝陽購物中心副總經理；具有豐富的商業(yè)籌劃及招商管理經驗。負責工程商業(yè)規(guī)劃熊杰先生現(xiàn)任深圳新摩爾商業(yè)管理公司招商與運營總監(jiān),曾任深圳人人樂公司店長。參與新摩爾公司杭州農都綜合體和國大購物中心等多個工程商業(yè)規(guī)劃和經營管理方案制定工作。負責工程招商邵林先生深圳新摩爾商業(yè)管理公司工程經理，中國房地產籌劃聯(lián)誼協(xié)會會員，曾操過5400畝的高爾夫別墅銘雅歐洲城工程、百萬平米的華輝新都工程、南昌梅嶺國家4A級旅游風景區(qū)的梅嶺康都工程、安徽休寧縣的舊城改造以及新城區(qū)的一級土地籌劃等大型的工程,參與新摩爾公司株洲財富中心等多個大型商業(yè)地產工程籌劃。系統(tǒng)研究過長沙縣土地