中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)電話來3年杭城住宅供給體量或超6000萬方，板塊供給失衡問題凸顯未來3年杭城住宅供給體量或超6000萬方，板塊供給失衡問題凸顯2021年3月【報(bào)告要點(diǎn)】1.供給總量：未來3年杭城樓市供給密集，住宅供給體量或超6000萬方2.住宅供給結(jié)構(gòu)：供給房源主要集中于在售工程續(xù)推房源，區(qū)域分化凸顯3.板塊分析：臨平副城、余杭組團(tuán)兩大郊區(qū)板塊供給“挑大梁〞，板塊分化加劇，后期需重點(diǎn)警惕十大高風(fēng)險(xiǎn)板塊4.小結(jié)與建議：樓市分化特征明顯，房企應(yīng)針對不同板塊謹(jǐn)慎制定經(jīng)營策略研究主持：中國指數(shù)研究院杭州分院數(shù)據(jù)支持：CREIS中指數(shù)據(jù)，研究成員：丁曉、高院生、黃曉娟、劉雪瑞、潘歡寅、龐子健、徐逸凡、陳茂華、蔣東方、吳望生【報(bào)告正文】1.供給總量：未來3年杭城樓市供給密集，住宅供給總量或超6000萬方1.1未來3年內(nèi)全市或?qū)⑿纬捎?000萬方商品房供給，去化時(shí)間近10年近3年內(nèi)或?qū)⒂谐?00個(gè)工程供給9331萬平方米體量商品房源。一般樓市供給量由三個(gè)局部組成：1、在售工程所形成的庫存量；2、在售工程未領(lǐng)取預(yù)售許可證的剩余供給量；3、已出讓未開發(fā)的土地所形成的潛在供給量。基于此，中國指數(shù)研究院杭州分院監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截止2021年2月28日，杭城〔含余杭、蕭山〕預(yù)計(jì)有近700個(gè)工程有房源供給，供給總量到達(dá)9331萬平方米的“驚人數(shù)字〞，假設(shè)以2021年杭城新上市房源套均100平方米的面積來計(jì)算，未來總體可預(yù)計(jì)商品房供給套數(shù)近95萬套。如果以2021-2021年近3年商品房平均去化速度〔935.7萬平方米〕來計(jì)算，全部去化完畢需要近10年的時(shí)間。表1：未來3年杭州市商品房供給總量供給總量=在售工程可售存量+在售工程未售余量+新增潛在供給量及結(jié)構(gòu)組成供給總量=在售工程可售存量+在售工程未售余量+新增潛在供給量供給類型供給總量〔萬㎡〕占比〔%〕在售工程可售存量是指已領(lǐng)取預(yù)售證，但尚未達(dá)成銷售的房源總量是指已領(lǐng)取預(yù)售證，但尚未達(dá)成銷售的房源總量1793.819.2%在售工程未售余量是指分期開盤(開發(fā))的單個(gè)樓盤(已有開盤記錄)，尚未領(lǐng)取預(yù)售證的后續(xù)房源或剩余未開發(fā)土地所產(chǎn)生的供給量是指分期開盤(開發(fā))的單個(gè)樓盤(已有開盤記錄)，尚未領(lǐng)取預(yù)售證的后續(xù)房源或剩余未開發(fā)土地所產(chǎn)生的供給量4715.850.5%新增潛在供給量是指已取得土地、但尚未開發(fā)或從未進(jìn)行過銷售的新增潛在房源體量〔本報(bào)告僅計(jì)算2021年以后出讓的土地〕是指已取得土地、但尚未開發(fā)或從未進(jìn)行過銷售的新增潛在房源體量〔本報(bào)告僅計(jì)算2021年以后出讓的土地〕2821.430.3%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，從供給結(jié)構(gòu)來看，以在售工程所形成的供給量占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，占比近70%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2月28日全市共計(jì)有超450個(gè)工程在售，大概估算有超6500萬平方米體量的房源仍未銷售，其中可售存量高達(dá)1793.8萬平方米，尚未領(lǐng)取預(yù)售證的后續(xù)房源體量那么高達(dá)4715.8萬平方米，占供給總量的50.5%。除在售樓盤之外，2021年或?qū)⒂?50個(gè)全新工程上市，或?qū)⑿纬?821.4萬平方米體量的新房源，占比30.3%。1.2住宅、商業(yè)冰火兩重天，住宅供給總量超6000萬方，但去化壓力相對較小住宅供給體量占比65.7%，但去化情況尚可，而商業(yè)房源出清周期近23年，去化形勢非常嚴(yán)峻。從供給物業(yè)結(jié)構(gòu)來看，未來3年，商品住宅供給依然占據(jù)市場主導(dǎo)，預(yù)計(jì)供給總量超6000萬平方米，占比65.7%；商業(yè)地產(chǎn)供給體量相對較小，共計(jì)3210萬平方米。盡管從量上看，商品住宅供給體量較大，但從去化情況來看，如果按近3年住宅市場平均去化近800萬平方米的速度來估算，在正常開發(fā)、正常銷售狀態(tài)下，住宅供給總量全部去化完畢僅需7.7年的時(shí)間；而商業(yè)地產(chǎn)按照近3年平均去化141.7萬平方米的速度來估算，出清周期高達(dá)22.7年，去化形勢嚴(yán)峻，嚴(yán)重拖市場后腿。近年來，隨著住宅市場調(diào)控，大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，但市場整體去化情況一般，由此杭州商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供給嚴(yán)重過剩的局面。圖1：未來3年杭州市商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)供給總量及出清周期比照數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2.住宅供給結(jié)構(gòu)：供給房源主要集中于在售工程續(xù)推房源，區(qū)域分化凸顯2.1在售工程續(xù)推房源占比超5成，新亮相工程或?qū)⒊?00個(gè)，供給體量次之圖2：未來3年杭州市商品住宅供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，據(jù)中國指數(shù)研究院杭州分院不完全統(tǒng)計(jì)，未來3年內(nèi)，杭州市預(yù)計(jì)有近500個(gè)住宅工程有房源在售，總體量超6000萬平方米，其中以在售工程未售余量占比最大，高達(dá)58.2%。在售工程可售庫存體量近1200萬平方米，庫存市場相對健康。2021年以來，杭州樓市庫存量持續(xù)攀升，“高庫存〞成為杭城樓市新常態(tài)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前杭城有超370個(gè)商品住宅工程在售，截止2021年2月28日，住宅可售面積高達(dá)1193.5萬平方米，處于歷史較高水平。如果按近3年住宅平均去化速度〔794萬平方米〕來計(jì)算，出清周期為1.5年，尚處于正常范圍內(nèi)，市場相對健康。在售工程續(xù)推房源超3500萬平方米，消化周期預(yù)計(jì)近4.5年，亟需重點(diǎn)警惕。本次研究中，在售住宅工程預(yù)計(jì)續(xù)推房源超3500萬方，消化時(shí)間需要4.5年。從房源分布情況來看，多數(shù)房源主要集中在臨平副城、余杭組團(tuán)、湘湖新城、蕭山老城及南部臥城等遠(yuǎn)郊板塊。以上板塊早期拿地的工程體量均較大，同時(shí)供給的劣質(zhì)庫存仍去化困難，至今仍沉淀著，以致后期房源無法推出，由此積壓了大體量的房源未上市。2021年有望新亮相工程或?qū)⒊?00個(gè)，總體量高達(dá)1365.9萬平方米。在2021年供給房源中，新工程也占有較大比例，2021年、2021年兩波供地潮形成的庫存尚未完全消耗。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年有望上市的新工程〔包括未開盤已立案名和未立案名地塊〕或?qū)⒊?00個(gè)，新增潛在供給量1365.9萬平方米，占比23%，消化時(shí)間需要1.7年。其中，已立案名未上市的工程達(dá)46個(gè)，預(yù)計(jì)總體量高達(dá)727.9萬平方米。此外，2021年以來未立案名的土地有近60宗，預(yù)計(jì)總上市體量高達(dá)638萬方。2.2主城、余杭為供給集中營，蕭山庫存去化風(fēng)險(xiǎn)不斷累積從區(qū)域分布結(jié)構(gòu)來看，杭城三大區(qū)中，主城區(qū)以2537.6萬平方米的供給總量，41.5%的占比位居三區(qū)之首；其次，余杭區(qū)占比36.8%，供給體量共計(jì)2251.7萬平方米；蕭山區(qū)供給體量最小，占比21.7%。從去化情況來看，按照近3年區(qū)域住宅平均去化面積來計(jì)算，蕭山區(qū)去化形勢最為嚴(yán)峻，供給房源需要12.2年才能全部消化完畢，且區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷累積；主城和余杭去化情況相對較為樂觀，出清周期7年。圖3：杭城三大區(qū)近3年商品住宅供給總量及出清周期數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3.板塊分析：臨平副城、余杭組團(tuán)兩大郊區(qū)板塊供給“挑大梁〞，板塊分化加劇，后期需重點(diǎn)警惕十大高風(fēng)險(xiǎn)板塊3.1供給房源板塊分布嚴(yán)重失衡，臨平副城、余杭組團(tuán)領(lǐng)跑從板塊分布來看，目前杭州樓市供給分布不均衡現(xiàn)象較為嚴(yán)重，28個(gè)板塊大致可以分為四個(gè)梯級：第一梯級是臨平副城、余杭組團(tuán)兩大板塊，未來供給均在800萬平方米以上，分別到達(dá)861萬平方米和802萬平方米的巨大體量，占全市總量的27.1%，兩大板塊將是杭城競爭最為劇烈的板塊。從兩大板塊房源組成來看，供給房源以在售工程剩余房源的持續(xù)消化為主，尤其是臨平組團(tuán)近70%的供給房源來源于在售工程后續(xù)供給，局部工程由于拿地時(shí)間早，產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，去化困難，房源積壓嚴(yán)重，屬于劣質(zhì)庫存，而相對來說，由于近兩年土地供給較少，板塊新增潛在供給缺乏15萬平方米；第二梯級為200-600萬平方米區(qū)間的供給總量，這類板塊較為集中，有9個(gè)，包括良渚組團(tuán)、大城東、錢江世紀(jì)城、蕭山老城及南部臥城、湘湖新城、市中心板塊、之江轉(zhuǎn)塘、蕭山開發(fā)區(qū)、西溪板塊，供給總占比近5成；100-200萬平方米為第三梯級，共計(jì)有6個(gè)板塊，庫存壓力尚可；第四梯級板塊供給總量在100萬平方米以下，共計(jì)11個(gè)板塊，主要集中在濱江區(qū)和下沙區(qū)，以上板塊近兩年土地供給稀少，目前區(qū)域主要以在售工程的可售庫存和剩余體量的持續(xù)消化為主，后續(xù)新盤稀缺。圖4：杭州市28大板塊供給體量分布圖數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3.3板塊分化及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警從上述局部的分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)杭城住宅市場整體供給體量高企，但從出清周期來看壓力尚可，相對較為健康。值得重點(diǎn)關(guān)注的是，由于不同板塊在供給總量、價(jià)格水平、去化情況等方面的差異，不同板塊面臨的去化壓力出現(xiàn)嚴(yán)重分化，供給分布不均衡所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。基于此，本次研究將從供給總量、近兩年去化速度、出清周期、價(jià)格水平、資源稟賦等方面來綜合評判各大板塊未來所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，最終將28大板塊劃分為以下三類：表2：杭州樓市28大板塊風(fēng)險(xiǎn)評判及預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)程度板塊供給總量〔萬㎡〕近兩年平均去化〔萬㎡〕出清周期〔年〕競爭程度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)錢江世紀(jì)城4032715大供給量巨大，去化情況一般，庫存積壓嚴(yán)重，后期仍有不少潛在房源上市，風(fēng)險(xiǎn)程度高湘湖新城3252413大潛在供給量大，未來競爭劇烈，去化情況一般，抗跌能力差，2021年價(jià)格跌幅最大田園半山1551312一般去化差，購房者認(rèn)可度不高，企業(yè)運(yùn)營壓力大之江轉(zhuǎn)塘2562311大購房者對板塊認(rèn)可度不高，去化情況差，存在一定的劣質(zhì)庫存蕭山開發(fā)區(qū)2422510大新上市樓盤較多，潛在供給量大，未來競爭劇烈蕭山老城及南部臥城360399一般潛在供給少，但在售工程存量大，劣質(zhì)庫存多，去化一般良渚組團(tuán)475578大盡管板塊出清周期較短，但供給體量大，競爭劇烈，未來新盤也將集中上市，風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積臨平副城8631336大板塊供給量位居28大板塊之首，存在一些劣質(zhì)庫存較難去化，板塊風(fēng)險(xiǎn)較大余杭組團(tuán)8021376大板塊近兩年低價(jià)優(yōu)勢去化情況較好，同時(shí)同城一體化的推進(jìn)對板塊銷售帶來一定利好，但供給體量巨大，樓盤云集，競爭劇烈中等風(fēng)險(xiǎn)錢江新城1911414大近兩年板塊供給劇增，價(jià)格高，受眾面小，開發(fā)商運(yùn)營壓力大，但板塊占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)資源，板塊認(rèn)可度高，未來風(fēng)險(xiǎn)可控三墩125149一般盡管新增潛在供給量小，但板塊去化差，在售工程未售余量較大，個(gè)別工程運(yùn)營壓力較大大城東433509大供給總量大，競爭劇烈，考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營能力，但板塊去化良好，市場熱度好，風(fēng)險(xiǎn)程度一般運(yùn)河城北5778小供給量小，但去化速度慢，消化周期長申花118187大板塊去化良好，但供給量大，競爭劇烈，存在一定的競爭風(fēng)險(xiǎn)瓶窯組團(tuán)115167一般板塊去化差，但供給量也較小，風(fēng)險(xiǎn)一般濱江一橋南浦沿97157一般供給量在濱江四大板塊中最大，但去化情況良好，風(fēng)險(xiǎn)一般，局部高端工程去化困難下沙沿江89137小潛在供給量小，存在一定的劣質(zhì)庫存丁橋111176一般板塊認(rèn)可度不高，去化一般，但低價(jià)優(yōu)勢明顯西興長河91166一般去化情況一般，個(gè)別工程去化周期長，但供給總量小，未來風(fēng)險(xiǎn)中等石橋華豐3966一般供給總量小，新盤較少，但板塊去化情況一般低風(fēng)險(xiǎn)市中心286388一般供給量大，價(jià)格高，但板塊地段好，抗跌能力強(qiáng)，房企資金壓力小，風(fēng)險(xiǎn)較小西溪217327小供給量相對較小，板塊認(rèn)同感強(qiáng)，去化較好下沙金沙湖6197小供給量小，在售工程以尾盤去化為主，后續(xù)新盤主要為商業(yè)工程，住宅市場風(fēng)險(xiǎn)小濱江區(qū)政府60125小在售樓盤少，購房者需求集中，去化壓力小北部軟件園3494小在售樓盤多處于尾盤銷售階段，后續(xù)供給房源少下沙大學(xué)城北39153小房源存量小，風(fēng)險(xiǎn)較小橋西53242小市區(qū)成熟板塊，購房者認(rèn)同感強(qiáng)，樓盤較少，在售樓盤去化情況也較好，風(fēng)險(xiǎn)小奧體博覽城25181小供給量小，房源稀缺，出清周期僅1年數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，；中指院杭州分院研究成果高風(fēng)險(xiǎn)板塊：錢江世紀(jì)城、湘湖新城、田園半山、之江轉(zhuǎn)塘、蕭山開發(fā)區(qū)、蕭山老城及南部臥城、良渚組團(tuán)、臨平副城、余杭組團(tuán)該類板塊多位于遠(yuǎn)郊，板塊內(nèi)購房者購置能力相對較弱，開發(fā)商云集，競爭劇烈、存在板塊認(rèn)可度低、出清周期長、去化速度慢、存量供給或新增潛在供給量大、積壓局部劣質(zhì)庫存等問題，在面臨市場調(diào)整的時(shí)候，板塊抗跌能力差，多采取以價(jià)換量的方式應(yīng)對嚴(yán)峻的市場形勢。如湘湖新城板塊在年初杭城樓市極度冷清，購房者觀望情緒濃郁的背景下，成為率先降價(jià)板塊之一，全年價(jià)格水平同比下跌27%，其余板塊成交均價(jià)也有不同程度的下跌。圖5：杭州市高風(fēng)險(xiǎn)板塊2021年成交均價(jià)及同比漲跌幅數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，值得注意的是，盡管局部板塊出清周期相對較低，在10年以下，但基于價(jià)格水平、競爭程度、供給量等各方面的考慮也將其列入高風(fēng)險(xiǎn)板塊。如余杭組團(tuán)出清周期僅6年，但板塊供給總量僅次于臨平組團(tuán)，板塊內(nèi)尤其是未來科技城區(qū)域供給體量高企，開發(fā)商云集，從2021年開始，已有近30個(gè)開發(fā)商入駐未來科技城核心區(qū)域，同時(shí)據(jù)?杭州市區(qū)2021推地方案?公布，后期未來科技城將有14宗宅地陸續(xù)推出，板塊潛在供給體量將持續(xù)擴(kuò)大，競爭愈演愈烈，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。中等風(fēng)險(xiǎn)板塊：錢江新城、三墩、大城東、運(yùn)河城北、申花、瓶窯組團(tuán)、濱江一橋南浦沿、下沙沿江、丁橋、西興長河、石橋華豐這類板塊大致也可以分為兩類：一類是如石橋華豐、三墩、丁橋、瓶窯組團(tuán)、運(yùn)河城北、西興長河這樣的板塊，供給總量不大，但購房者認(rèn)可度不高，去化差，出清周期相對較長，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。另一類是錢江新城、大城東、濱江一橋南浦沿、申花板塊，盡管供給量高企，板塊內(nèi)開發(fā)商云集，競爭劇烈，但去化情況良好，市場熱度高，未來風(fēng)險(xiǎn)可控，但不排除局部高端工程面臨著較大的經(jīng)營壓力。以錢江新城為例，板塊自2021年下半年以來多宗地塊的入市，這些地塊自2021年下半年開始持續(xù)入市，由此導(dǎo)致板塊內(nèi)住宅可售房源持續(xù)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2月28日，板塊出清周期高達(dá)14年。此外，錢江新城板塊另一大特征就是板塊內(nèi)區(qū)域分化也較為明顯。南星單元是板塊開展最為成熟的區(qū)域，配套豐富，生活氣氛濃郁，產(chǎn)品品質(zhì)高端，區(qū)域內(nèi)工程根本能獲得較好的銷售行情，如望江府工程2021年底首開去化8成以來，每次開盤均能受購房者青睞，2021年以14.6億元的亮眼銷售成績位居2021年杭城住宅銷售金額第11位。相對而言，三堡單元由于起步晚，區(qū)域開展不成熟，配套匱乏，購房者尚未完全認(rèn)同，但區(qū)域內(nèi)住宅供給量大，工程多拿地本錢較高，面臨著較嚴(yán)重的經(jīng)營壓力，如中海御道路一號、中企御品灣、東方御府等。總體而言，錢江新城板塊由于整體去化良好，再加上近期國家對改善性需求的政策支持，未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般，但板塊內(nèi)局部化也較嚴(yán)重，需重點(diǎn)警惕三堡單元由于供給龐大、地價(jià)過高所帶來的去化風(fēng)險(xiǎn)。表3：錢江新城板塊典型在售及待售工程一覽表板塊工程名稱拿地時(shí)間總建面〔萬㎡〕樓面均價(jià)〔元/㎡〕首開時(shí)間首開均價(jià)〔元/㎡〕首開去化情況南星單元融創(chuàng)大家望江府2021年8.91188582021年11月3700080%濱江錢塘印象202112月4150090%杭房錢江御府2021年91月3600070%金隅學(xué)府2021年5.225803預(yù)計(jì)2021年6月47500/融創(chuàng)大家侯潮府2021年8.0625177///華聯(lián)錢塘公館2021年6.24/2021年上半年//三堡單元萬科大家錢塘府2021年1812月2900080%德信大家錢江府2021年20124402021年11月20500/東方御府2021年14.8895452021年12月2650050%中海御道路一號2021年50179532021年4月37500/中企御品灣2021年19.4318206預(yù)計(jì)2021年3月35000/萬科大都會(huì)79號2021年11.1518723預(yù)計(jì)2021年3月//天陽景芳40號地塊2021年3.4816606///平安三堡4號地塊2021年15.8116447///數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，低風(fēng)險(xiǎn)板塊：市中心、西溪、下沙金沙湖、濱江區(qū)政府、北部軟件園、下沙大學(xué)城北、橋西、奧體博覽城該類板塊風(fēng)險(xiǎn)較小，一方面由于板塊占據(jù)城市優(yōu)勢資源、配套完善，購房者認(rèn)同感高；另一方面，受眾群體購置能力較強(qiáng)，對價(jià)格并不是太敏感。因此板塊去化情況良好，抗跌能力強(qiáng)，能夠有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如市中心、西溪、濱江區(qū)政府、橋西、奧體博覽城等板塊。另外也有個(gè)別板塊，如下沙金沙湖、北部軟件園、下沙大學(xué)城北3大板塊，盡管去化情況一般，但板塊整體供給量小，板塊內(nèi)開發(fā)商面臨的競爭較小，未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也有限。4.1小結(jié)：未來3年杭城住宅房源供給體量巨大，3大分化表現(xiàn)需重點(diǎn)關(guān)注通過對杭城住宅市場整體供給表現(xiàn)和各板塊去化壓力的分析，我們可以總結(jié)出以下結(jié)論：未來3年杭城樓市供給體量龐大，開發(fā)商去庫存壓力較凸顯。用一組數(shù)據(jù)來表示，未來3年內(nèi)，商品房供給總量：9331萬平方米，近95萬套；出清周期：10年；樓市分化加劇，不均衡風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。具體表現(xiàn)為以下三大分化特征：物業(yè)分化：住宅、商業(yè)冰火兩重天，住宅供給總量超6000萬方，占比65.7%，但去化壓力相對較小，出清周期7.7年；商業(yè)供給體量相對較小，共計(jì)3210萬平方米，但呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供給過剩的現(xiàn)象，出清周期近23年；區(qū)域分化：主城、余杭區(qū)住宅供給量占全市比重均超35%，但整體去化相對樂觀，出清周期為7年。蕭山區(qū)盡管供給體量最小，但去化形勢最為嚴(yán)峻，供給房源需要12.2年才能全部消化完畢，且區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷累積；板塊分化：杭州樓市供給板塊分布不均衡現(xiàn)象較為嚴(yán)重，同時(shí)板塊未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)也存在差異性。以錢江世紀(jì)城、臨平副城、余杭組團(tuán)、之江轉(zhuǎn)塘等為代表的高風(fēng)險(xiǎn)板塊，是杭城住宅房源的主要集中地，板塊去化明顯跟不上供給，且存在一定的劣質(zhì)房源，出清周期居高不下，未來面臨較為嚴(yán)重的市場風(fēng)險(xiǎn)；而以錢江新城、大城東、三墩、申花等為代表的中等風(fēng)險(xiǎn)板塊，盡管板塊內(nèi)多競爭劇烈，供給體量也較大，去化面臨一定的壓力，但板塊開展相對成熟，去化情況良好，風(fēng)險(xiǎn)程度一般；以市中心、西溪、奧體博覽城等為代表的低風(fēng)險(xiǎn)板塊，由于占據(jù)城市核心資源，板塊認(rèn)可度高，供給相對稀缺，未來風(fēng)險(xiǎn)程度較小。4.2策略建議：企業(yè)應(yīng)理性應(yīng)對，針對不同板塊謹(jǐn)慎制定拿地及推盤策略根據(jù)以上結(jié)論，我們建議，針對不同風(fēng)險(xiǎn)程度的板塊，房企應(yīng)謹(jǐn)慎制定進(jìn)入或推盤策略。高風(fēng)險(xiǎn)板塊供給端明顯過剩，但需求相對有限，未來去化風(fēng)險(xiǎn)較大。對此，企業(yè)應(yīng)減少拿地，或?qū)⒛玫啬繕?biāo)向低風(fēng)險(xiǎn)板塊聚集，隨時(shí)關(guān)注市場形勢，適時(shí)調(diào)整拿地策略。對于在板塊內(nèi)有工程的開發(fā)商，應(yīng)積極調(diào)整營銷策略，加快去化，尤其是一些存在劣質(zhì)庫存的工程假設(shè)不做出快速、較大幅度的讓利，難以得到市場認(rèn)可；中等風(fēng)險(xiǎn)板塊未來去化風(fēng)險(xiǎn)可控，潛在需求相對較旺盛，但板塊競爭劇烈，對開發(fā)商的經(jīng)營能力有較強(qiáng)的要求。對此，房企應(yīng)適當(dāng)調(diào)整營銷策略加快去化現(xiàn)有庫存，同時(shí)適當(dāng)增加優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)藏，待現(xiàn)有存量得到一定消化之后，再尋找開發(fā)和推盤時(shí)機(jī)；或者考慮與其他品牌房企合作拿地，優(yōu)勢互補(bǔ)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；低風(fēng)險(xiǎn)板塊潛在需求旺盛，房源消化較快，未來預(yù)期樂觀，房企可考慮重點(diǎn)進(jìn)入。但是該類局部板塊拿地本錢較高，房企拿地時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮本身的現(xiàn)金流，深入研究拿地后所面臨的經(jīng)營壓力，防止高價(jià)拿地。

附錄表1：2021年杭州各板塊在售住宅工程可售存量及剩余體量一覽表板塊在售工程可售存量〔萬㎡〕在售工程剩余體量〔萬㎡〕代表工程市中心61.37198.73世茂天宸、遠(yuǎn)洋公館綠園、運(yùn)河天城國際、武林壹號、龍?jiān)獤|新府、嘉璟華庭、九龍倉君璽等西溪28.98190.56濱江西溪明珠、萬科西廬、融創(chuàng)河濱之城、復(fù)地黃龍和山、香溪等錢江新城24.33133.98萬科大家錢塘府、望江府、中海御道路一號、錢江御府、錢江府等三墩29.02113.44首開國風(fēng)美域、金地申花里、協(xié)安紫郡、中旅紫金名門等橋西24.1040.20九龍倉碧璽、圣奧綠城運(yùn)河宸園、天鴻香榭里等申花26.5583.84三江花園道壹號、景瑞申花壹號院、黃龍金茂悅、融信藍(lán)孔雀、黃龍金茂悅、濱江紫金府等濱江區(qū)政府3.5854.75寰宇天下、龍湖春江酈城等濱江一橋南浦沿25.1788.42萬科璞悅灣、銀杏匯、錢江水晶瀾軒、世茂之西湖、綠城巧園等奧體博覽城12.9425.00綠地旭輝城、萊蒙水榭春天、龍湖春江此岸西興長河20.2847.69綠城明月江南、中天官河錦庭、玲瓏府、瑞立東方花城等大城東55.22266.31紫玉福邸、招商雍華府、萬科公園大道、世茂東壹號、德信東望等田園半山37.51140.53漢嘉柒號、綠城西子田園牧歌、金地格林格林、聯(lián)合畔上居等石橋華豐6.6240.39萬泰新語、元都新苑等丁橋16.3289.59中旅城仕公館、龍湖名景臺、廣闊融城印象、陽光城翡麗灣等下沙沿江25.9789.44宋都晨光國際、金隅江城府、保利江語海等下沙大學(xué)城北17.2727.77宋都東郡國際、杭州碧桂園、保利城市果嶺等下沙金沙湖3.5957.82龍湖滟瀾山、德信中外公寓、和達(dá)御觀邸等運(yùn)河城北12.4556.64紫元尚堂、大家運(yùn)河之星、廣宇錦繡桃源、宋都香悅郡等北部軟件園12.4434.21耀翔悅尚、方正荷塘月色、德信曉宸、寶嘉譽(yù)峰等之江轉(zhuǎn)塘49.82165.74中天之江誠品、綠城之江1號、華潤新鴻基之江九里、融科璦驪山、嘉里云荷廷、綠城云棲玫瑰園等臨平副城251.70845.85理想銀泰城、經(jīng)緯御賢府、新城山語院、贊成龍興道一號、贊成杭家、元茂欣苑、貝利棲溪望府、上億中央郡、朗詩花漫里等余杭組團(tuán)140.52604.06歐美金融城〔EFC〕、新城西溪逸境、景瑞御藍(lán)灣、西溪盛悅居、富力十號、合景疊彩園、合景瑜翠園等良渚組團(tuán)78.72309.46贊成贊城、萬科良渚文化村未來城、萬科北宸之光、星匯悅城、恒基旭輝府、嘉凱城名城博園、凱喜雅錦河灣、寶麗金庭等瓶窯組團(tuán)21.92102.48龍湖香醍溪岸、恒和依山郡、春花秋月公寓等蕭山老城及南部臥城79.06313.56綠城九龍倉錢塘明月、萬科金辰之光、眾安朝陽8號、綠都南江壹號、恒大帝景、GDC金地德圣中心、高運(yùn)高莊等錢江世紀(jì)城58.51244.50濱江金色江南、新世界瑯琴灣、興耀星悅灣、科爾世紀(jì)外灘等蕭山開發(fā)區(qū)43.38129.75郡望府、中國鐵建青秀城、順發(fā)恒園、江盛江南岸等湘湖新城24.99259.16綠都御景藍(lán)灣、綠都金域蘭庭、三江匯中心、云都美濃小鎮(zhèn)等表2：2021年杭州各板塊有望新上市工程〔含已立案名、未立案名〕一覽表板塊工程名稱規(guī)劃建筑面積〔萬㎡〕市中心融信杭州公館21.06錢江西溪新座9.00綠地華家池1號20.99濱江華家池公寓24.56北京英藍(lán)大關(guān)單元B1/B2/R21-C01地塊11.83西溪西溪龍御10.10萬科玉泉12.76坤和西穆塢村B-83地塊0.95坤和西穆塢村B-65地塊2.79錢江新城中企御品灣22.29萬科大都會(huì)79號3.50金隅學(xué)府5.20華聯(lián)錢塘公館6.24平安三堡單元地塊15.81天陽景芳單元FG02-R21-12地塊3.48三墩寶嘉譽(yù)府11.57橋西凱德湖墅13.03申花招商雍景灣12.48萍水街一號3.16天陽申花單元R21-15地塊3.25江蘇新城申花單元R21-04地塊2.20河北天成慶隆單元局部調(diào)整規(guī)劃R21-01地塊10.91河北天成慶隆單元R21-05地塊2.37濱江區(qū)政府升華悅晟中心5.50濱江一橋南浦沿三聯(lián)春上6.42富匯豪庭2.47西興長河濱江西興單元BJ13-R21-11地塊1.46中南白馬湖壹號28.72嘉凱城云上13.40大城東天城府18.54江蘇華廣房產(chǎn)8號地塊3.45淮礦彭埠單元R21-32地塊5.98濱江彭埠單元R21-08地塊12.68平安汽車東站地塊18.96杭州武林廣場地鐵工程54.00江蘇地華彭埠單元R21-10-1地塊3.91德信彭埠單元R21-11地塊11.97新天地天城單元R21-45