目錄TOC\o"1-3"\u第一局部桐廬城市 31城市簡介 31.1地理區(qū)位 31.2行政區(qū)劃 31.3交通條件 31.4人文研究 42宏觀經濟 42.1經濟概況 42.2指標分析 43開展規(guī)劃 7第二局部房地產市場研判 101一級市場分析 101.1土地供給分析 101.2土地出讓特征 112二級市場分析 122.1房地產市場總體運行特點 122.2未來房地產市場開展預測 143政策分析 153.1國家政策 153.2當地政策 174市場競爭分析 184.1板塊劃分 184.2樓盤分析 184.3重點個案 20第三局部工程SWOT分析 331土地屬性分析 331.1工程區(qū)位 331.2地塊四至 341.3規(guī)劃指標 341.4宗地現狀 361.5周邊配套 361.6交通條件 372區(qū)域規(guī)劃分析 383SWOT分析 393.1優(yōu)勢 393.2劣勢 393.3時機點 403.4風險性 404開展方向預判 404.1藍海戰(zhàn)略 414.2紅海戰(zhàn)略 415工程開展方向 42第四局部市場客群分析 431桐廬客群特征 431.1年齡特征 431.2經濟能力 431.3置業(yè)動機 431.4物業(yè)關注要素 442本工程客群鎖定 45第五局部工程總體定位 461工程定位 461.1定位思考 461.2定位詮釋 471.3功能及檔次 472產品建議 472.1業(yè)態(tài)構成 472.2用地設想 482.3規(guī)劃設計 482.4戶型配比 542.5設計建議 543價格建議 59

第一局部桐廬城市1城市簡介1.1地理區(qū)位桐廬縣位于浙江省西北部，地處錢塘江中游，東接諸暨，南連浦江、建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安，總面積1825平方公里。全縣地勢，西北和東南向富春江沿岸降低，以丘陵山區(qū)為主，平原稀少。1.2行政區(qū)劃現桐廬縣轄2個街道、7個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)〔包括1個民族鄉(xiāng)〕，全縣人口39.8萬，其中縣城區(qū)人口余10萬人。1.3交通條件交通運輸、公路路網建設快速開展。2007年末境內公路通車里程達1661.97公里〔包括等外公路479.99公里〕。國、省道及縣(鄉(xiāng))公路繼續(xù)得到改善，16省道和320國道連接線工程已根本完成；20省道桐廬段改建工程全面完成路基工程；桐廬綜合碼頭已完成80%工程量。杭千高速的全線貫穿更使桐廬占據了優(yōu)勢的地理位置。1.4人文研究安土重遷。安于本鄉(xiāng)外鄉(xiāng)，不愿輕易遷移。但在現代社會的日益更新下，走出去是當前新桐廬人的普遍想法。追求享受。講究吃穿，日常消費高，極愛門面，偏愛浮華。崇尚和諧。注重與自然山水的和諧，人與人之間注重關系的平衡和協(xié)調，不喜歡拋頭露面，做事講究陳規(guī)，守秩序。安于現狀。對生活品質要求不高，缺乏創(chuàng)業(yè)精神和動力，但逐漸學會在安于現狀中思考，并從中尋找時機，申通快遞便是其中的佼佼者。敢為人先。房改、旅游民營化、國有資產轉制以及政府精簡機構等改革，都走在了前列，盡管預期效果不如人意，但也有其正面意義。2宏觀經濟2.1經濟概況按照“強工業(yè)、優(yōu)農業(yè)、興三產〞的總體要求，桐廬目前已經形成了以旅游休閑產業(yè)為主開展三產效勞行業(yè)，以服裝針織和制筆為龍頭開展制造業(yè)，同時培育蜂蜜和茶葉等優(yōu)質農產業(yè)，三駕馬車并駕齊驅，共同推動桐廬縣整體經濟的大力開展。2.2指標分析國內生產總值中原觀點：經濟總量不大，增長方式相對粗放的問題依然存在，且其中第三產業(yè)比例缺乏30%，仍以6成以上的第二產業(yè)為主。目前，預計08年全市人均生產總值為41700元，達6100美元。對于房地產市場而言，根據興旺國家經驗，一般來說，住宅消費分為4個階段：第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000——8000美元為數量開展期；第三階段，人均GDP到達8000－1.5萬美元為質量期；第四階段，人均GDP超過1.5萬美元為個性舒適期，即別墅概念。這意味著在今后較長的一段時期內桐廬房地產開發(fā)將處于高速開展階段，以追求品質生活為主。固定資產投資中原觀點：受國家宏觀調控政策影響，投資結構繼續(xù)調整，固定資產投資呈現平穩(wěn)增長態(tài)勢，這也為全市的各項城市建設提供了有力的經濟保障，有助于城市開展水平的持續(xù)提高，防止因經濟過熱而導致的泡沫性開展。在2021年全國固定資產投資的情況來看，一股大跌的冷風中，桐廬卻依然預計保有13%的增長幅度，且較07年還上浮1個百分點，說明桐廬城市經濟泡沫較少，投資力度加大，投資增幅上升，后市開展強勁。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中原觀點：經濟社會的健康快速開展，使得桐廬居民人均可支配收入平穩(wěn)增長，給老百姓帶來了較多的實惠，同時也為房地產的開展奠定了良好的根底。預計08年人均可支配收入突破2萬元大關，達20030元，繼續(xù)保持著每年10%以上的增速。桐廬居民收入的提高，意味著更強的支付能力和對價格上漲的承受能力。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出中原觀點：桐廬城鎮(zhèn)居民消費近年來保持10%左右的高速增長，全市恩格爾系數35.5%，根據聯合國糧農組織判定，恩格爾系數60%以上為貧困，50-60為溫飽，40-50%為小康，40%以下為富裕。我們因此可以判斷，桐廬城鎮(zhèn)居民生活條件日益改善，對住宅品質及生活舒適的關注會越來越高。3開展規(guī)劃規(guī)劃期限——2006——2021年城市性質——縣域行政、商業(yè)、文化中心，以山水風光為特色的風景旅游城市，杭州大西部的衛(wèi)星副城。人口規(guī)?！?021年：縣域實際居住人口可達54.5萬人，其中常住人口53萬，第二居住地人口1.5萬；縣城人口為15萬+1.5萬，用地規(guī)模為20.59平方公里。2021年：縣域實際居住人口可達75萬，其中常住人口68萬，第二居住地人口7萬；縣城人口為23.5萬+4萬，用地規(guī)模為29.62平方公里?？h域格局——兩軸兩周，一主一副五級縣城開展——江南新城“丁〞字型開展方向，即東北-西南沿江帶和西北-東南迎春南路沿線。居住規(guī)劃——老城居住片區(qū)：依托老城開展，逐步改造現有危舊房，增加公共配套設施。中心居住片區(qū)：依托江南新城中心區(qū)，結合行政商貿中心，開展中高端住宅。城西居住片區(qū)：依托城西開發(fā)，為青山工業(yè)組團開展生活配套。大奇山居住片：依托大奇山生態(tài)環(huán)境，開展第二居所特色的高端住宅。中原觀點：因桐廬縣地域狹小，雖然規(guī)劃板塊分為七局部，但空間距離感較弱。四大居住區(qū)中仍以新城中心居住區(qū)最為看好，縣政府、法院、建設局等政府部門的新近搬遷使得該地區(qū)配套逐漸成熟。老城中心區(qū)受地理空間限制，除舊城改造外，新供開發(fā)用地有限。本工程地塊處于江南新城“丁〞字形開展的中心節(jié)點，黃金優(yōu)勢地段，潛力巨大。預計未來5年內，在經濟建設大力開展，城市化進程不斷開展的前提下，桐廬房地產市場將呈現供需兩旺的勢態(tài)。

第二局部房地產市場研判1一級市場分析1.1土地供給分析2007年縣城同類性質出讓地塊明細單位：平方米、萬元、萬元/畝地塊坐落土地性質占地面積容積率成交價格單價原桐君制藥廠地塊商業(yè)、居住98251.651463.999.4石馬安置小區(qū)東側商業(yè)辦公居住39975N/A779.512513.0大聯路和閬苑路交叉口居住兼商業(yè)、辦公11695N/A3500.85199.7梅林溪西側、春江路邊居住兼商業(yè)、辦公34820N/A5570.12106.7迎春南路電力大樓對面商業(yè)、金融、辦公819541278.42104.1迎春南路電力大樓對面商業(yè)、金融、辦公769641200.576104.1迎春南路新天地花園對面商業(yè)、金融、辦公825241287.312104.1迎春南路新天地花園對面商業(yè)、金融、辦公941141468.116104.1迎春南路審計局東南側商業(yè)、金融、辦公99103.21555.87104.7迎春南路審計局東南側商業(yè)、金融、辦公126453.21972.62104.1合387.852021年縣城同類性質出讓地塊明細單位：平方米、萬元、萬元/畝地塊坐落土地性質占地面積容積率成交價格單價迎春南路與金堂山路叉口大型商場兼辦公166002.352689.2108.1二橋橋頭南端西側地塊商服業(yè)用地60866.581743.639191.1平陽山E區(qū)居住兼商業(yè)、辦公413952.428444.58136.1縣城新區(qū)58號地塊居住、商業(yè)容辦公114872.64411.008256.1富春江二橋南側2#地塊商服(賓館)用地77301.51646.49142.1桐廬桐君街道喬林路商住用地21678N/A2926.5390.0汽車站地塊B-Ⅱ區(qū)塊商業(yè)金融業(yè)用地73945.3998.1990.0汽車站地塊B-Ⅰ區(qū)塊商業(yè)金融業(yè)用地69785.5942.0390.0縣城新區(qū)47號地塊居住兼商業(yè)、辦公564011.76965.523582.4富春江二橋南側3＃地塊商業(yè)金融業(yè)、辦公119774.54078.1685227.1合36123.801.2土地出讓特征根據縣國土資源部的統(tǒng)計，2007年至2021年，桐廬縣共出讓土地219宗，總計面積299.2萬平方米，但其中工業(yè)性質及專業(yè)市場用地由165宗，占總面積的78.4%。由此可見，夾雜在千島湖和杭州之間的桐廬，在旅游產業(yè)上心有余而力缺乏，政府也開始大搞工業(yè)經濟，以尋求城市的進一步開展。除開工業(yè)用地外，近2年來桐廬縣所出讓的219宗土地中有24宗〔34.5萬平方米〕商業(yè)類用地和30宗居住類用地，上述07年和08年所列出的20宗用地均屬商業(yè)類用地，且根本上全局部布于縣城中心，另有4宗商業(yè)類用地分布于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但30宗〔30.3萬平方米〕居住類用地根本全局部布于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。由此可見，土地的稀缺，桐廬縣城將是未來的行政、商業(yè)、金融、辦公中心，住宅價值將會進一步提升。從供給量方面來看，07和08兩年無論是商業(yè)類還是居住類用地都不算大，但商業(yè)類用地主要集中于縣城中心，且僅余10萬人的有限需求，加劇了后市商業(yè)類物業(yè)的競爭，相反，居住類物業(yè)能夠相對均勻的分布于其他各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，得以平衡住宅需求，因此也可以看出縣城中心上市供給的住宅樓盤中，新盤較少，未來價值可觀。從土地價格方面，以縣城中心商業(yè)類土地為例，我們不難看出，08年平均每畝123.8萬的成交均價較07年上漲了40.9%，這與國內各大中城市的下降形成了鮮明的比照，再一次說明了桐廬房地產市場近年來不溫不火的局面使得泡沫較少，在其他城市遭遇寒流的時候，桐廬能否成為炙手可熱的香餑餑還有待市場的檢驗。隨著土地市場的日益標準，以及開發(fā)商面臨的資金壓力，土地開發(fā)周期較之以往將明顯縮短，近幾年土地供給勢必會形成在今后相當一段時期內，市場始終能提供穩(wěn)定大量的工程供給，市場競爭壓力及風險會有顯著提升。從近2年城市商業(yè)類土地供給來看，本工程潛在競爭對手較多，尤其以勵駿會置業(yè)在08年初獲取的4幅地塊〔總建面18萬方〕為最大競爭對手，所以防止同質化競爭，尋求差異化產品，引領桐廬房地產開展是重點思考方向。2二級市場分析2.1房地產市場總體運行特點進入初期：大杭州范圍內存在反市場規(guī)律房地產作為桐廬縣國民經濟中的一個新興產業(yè)，近年來受市場需求拉動和政府招商引資開展迅猛，投資額逐漸增長，但相對整個大杭州來說，2%左右的市場份額缺乏以引起眾多開發(fā)企業(yè)的關注，也正是因此，出現了與大杭州相反的市場規(guī)律。從增長率方面可以看出，04年和06年出現較為明顯的反差。究其原因，概括為兩點，一那么桐廬當地剛性需求為主，外來投資需求不強；二那么受宏觀政策影響較小，緊縮時成為“避風港〞，寬松時成為“雞肋〞。開發(fā)當中：當地開發(fā)企業(yè)從眾效應明顯2006整個大杭州市場投資水平增長降到近5年來的新低7.8%，桐廬商品房竣工面積大幅縮減，負增長31.8%，說明當地開發(fā)商見勢不妙放慢工程開發(fā)進度，都在等待整個市場的回暖。2007年大勢所趨，全國市場一片紅火，桐廬商品房竣工面積大增101.7%，說明當地開發(fā)商也想趁此大勢加快出貨速度。銷售終端：價格泡沫較少，成交逆勢奇葩桐廬房價素來平穩(wěn)增長聞名已久，從04年到08年的連續(xù)五屆房交會中價格增長幅度均控制在5%~10%左右，泡沫成分相當之少，主要原因是由于外來投資需求較弱，價格水平較為穩(wěn)定，并未出現大城市價格起伏不定的局面。去年成交量更是出現逆勢奇葩，07年整個杭州成交量增長51.1%，桐廬增長55.4%是大勢所趨，而08年整個杭州成交量下降37.7%，桐廬卻增長26.1%，主要原因是整個大杭州范圍內桐廬房價處于最低位，平穩(wěn)增長且市場泡沫較少，在各大城市遭遇寒流的時候，以本地剛性需求為主的三四級縣市開展就會如火如荼。2.2未來房地產市場開展預測2.2.1后市供給激增，去化根據?桐廬縣“十一五〞房地產業(yè)開展規(guī)劃?綱要，1997年至2005年桐廬縣的房地產投資規(guī)模平均增長率為38.09%，考慮到宏觀調控和存量房地產的影響，“十一五〞期間年均增長率為15%，也就是說未來兩年總投資應到達25億元左右，與06和07兩年的水平根本相當，應該可以實現。由此我們可以認為，綱要中所指桐廬縣今后5年每年投放市場50萬平方米商品房總量的預測也是相差無幾，所以依照目前前三年商品房消化總量75萬平方米計算，未來兩年桐廬縣商品房存量和新增供給將超過175萬平方米，同時根據前面所列出的07和08兩年商業(yè)類土地出讓計算，未來兩年在這175萬平方米中約有90萬平方米的商業(yè)類物業(yè)產品，與本工程形成了較大的競爭。2.2.2新增人口較多，有效需求根據政府預測，到“十一五〞期末，桐廬縣的城市化率將從現在的46.7%提高到60%，“一主一副四極〞將集聚新增人口10萬左右，按照目前桐廬城鎮(zhèn)居民人均面積30平方米計算，新增城市人口對商品房將產生約300萬平方米左右的較大需求。但是按照目前年均25萬平方米的消化速度來看，10萬新增人口中真正的有效需求缺乏，主要是因為隨著桐廬經濟的快速開展，工業(yè)強縣政策的貫徹所帶來的外來務工人員和科技人才的增加，對廉租房、人才公寓會產生更大量的需求，而商品房的有效需求還在于本地居民。2.2.3房價收入合理，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住建筑面積和房價有直接的關系，國際上一般比擬認同的理論是：家庭人均可支配收入之和的3-6倍為住房總價是較為合理的。2005年桐廬居民家庭人均可支配收入為14708元，房價3300元/平方米，按三口之家人均面積為21平方米計算，房價收入比為4.7倍。預期2021年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之和為66348元(22116×3=66348)，人均建筑面積30平方米，假設按房價收入比6倍計算，到2021年商品房控制在40萬元/套，那么均價為4400元/平方米，未來兩年合計增長10%左右，尚屬合理范圍。2.2.4大戶型存量多，根據建設局房管科的最新統(tǒng)計，到去年底為止，累計未銷售住宅商品房39.71萬平方米，合計3135套，即平均戶型面積到達126.7平方米，而其中90平方米以下戶型面積僅有4.71萬平方米，合計643套，占全部存量房的12%。這就存在兩種可能性，其一，與06年國家出臺的“70/90〞政策極大不符，在桐廬表達的政策滯后效應會使得未來中小戶型供給劇增；其二，90以下中小戶型在桐廬市場需求力度超過大戶型甚多。所以無論哪種可能，未來桐廬市場的中小戶型都值得期待。3政策分析3.1國家政策時期類型內容目的第一季度金融央行公布?經濟適用住房開發(fā)貸款管理方法?針對經濟適用房開發(fā)房地產企業(yè)的優(yōu)惠貸款政策住房建設部發(fā)布?關于做好住房建設規(guī)劃與住房建設年度方案制定工作的指導意見?重申新批商品房建設面積70%須90平米以下的原那么住房兩會中溫家寶的政府工作報告提出“抓緊建立住房保障體系〞政府對建立住房保障體系的力度加大第二季度稅費杭州市農稅中心取消二手房(不包括商鋪、寫字樓等非住宅)交易評估降低交易本錢，促進二手住宅交易稅費國家稅務總局發(fā)布?關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知?調控從緊，嚴控稅收土地管理?國有建設用地使用權出讓合同?示范文本出臺標準土地出讓管理第三季度金融央行行決定下調人民幣貸款基準利率和存款準備金率，從9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27%，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調原那么作相應調整；存款利率不變。六年來首次下調貸款利率，財政政策轉向積極第四季度金融央行從10月15日起下調存款準備金率0.5個百分點；從10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，國務院決定自9日起對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。九年來首次下調所有存款類金融機構人民幣存款準備金率。

房地產管理杭州市政府出臺?關于杭州市房地產市場健康穩(wěn)定開展的假設干意見?。24條新政，政府出臺救市措施金融財政部下發(fā)通知，從11月1日起，對個人首次購置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購置住房暫免征收印花稅。同時，央行決定自10月27日起，最低首付款比例調整為20%，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。降低交易稅費，降低按揭支出金融10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率和貸款基準利率各下調0.27個百分點，第三次降息，繼續(xù)調控經濟國務院出臺擴大內需十措施，確定4萬億元投資方案刺激經濟，拉動內需住房杭州市政府印發(fā)杭州市區(qū)廉租住房保障實施細那么〔試行〕的通知明確了廉租房在管理、申請、核定方面的具體細那么金融11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。12月5日起，下調大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點降息幅度加大，調控力度增強房地產管理杭州市物價局下發(fā)了?關于標準商品房交易價格行為的通知?自2009年1月1日起正式執(zhí)行標準市場房地產管理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康開展的政策措施。放寬第二套房貸，減免營業(yè)稅房地產管理國務院辦公廳發(fā)布?關于促進房地產市場健康開展的假設干意見?加大保障性住房力度，鼓勵住房消費，支持開發(fā)企業(yè)積極應對變化金融12月23日起，下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現利率。從12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。第五次降息，持續(xù)調控稅費國務院公布了第546號令，廢止?城市房地產稅暫行條例?。同時，自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，將與內資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇〞，依照?中華人民共和國房產稅暫行條例?繳納房產稅。取消城市房地產稅中原點評：2021年的政策可謂前緩后疾。應對中國經濟所面臨的外冷內熱的局面，以及全球性金融風暴的影響，各項政策在下半年頻頻出臺，力度之大頻度之高為近年來所罕見。今年的前二季度以嚴控土地，鼓勵融資、加強稅收為主，尚是防范和控制的基調，后二季度在金融和房地產兩個領域多箭齊發(fā)，救市政策頻出，那么已經是保持和防護的態(tài)度了。時勢變化之快出乎意料，房地產行業(yè)在下半年完全進入下滑期，在地方和中央政府頻出利好政策的情況下，在年末才初步顯現出企穩(wěn)的態(tài)勢，但危機并未消除，巨大的供給和脆弱的消費信心都是橫亙在前面的障礙，后市的開展需要更多的政策支持。3.2當地政策去年底，桐廬縣第六屆房地產展示交易會開幕前一天，桐廬縣人民政府出臺了?關于促進房地產市場健康開展的假設干意見?，以進一步完善房地產市場調控政策，合理引導住房消費與住房開發(fā)建設，促進全縣房地產市場健康穩(wěn)定開展。實行購置商品房契稅補貼，印花稅、土地增值稅免征。實行存量房交易稅收補貼。暫停征收房產登記等相關收費。對房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預征。鼓勵房地產企業(yè)使用新材料、新設備、新工藝，推進節(jié)能減排。落實購房入戶政策，外地購房入戶享受同城待遇。放寬住房公積金貸款政策、最高額度由25萬元提高到30萬元。鼓勵拆遷房貨幣化安置，放寬建設工程開、竣工期限。適度調整經營性房地產用地出讓價款支付期限。中原觀點：從當地政策明顯可以看出，在房地產大勢不濟的時候，為使得房地產行業(yè)逐步成為桐廬縣的支柱產業(yè)，創(chuàng)造良好的住房消費環(huán)境、鼓勵推行房屋拆遷貨幣化安置、優(yōu)化房地產業(yè)投資開展環(huán)境、營造房地產業(yè)開展的良好社會氣氛，以政策引導產業(yè)開展，致力于形成"供需根本平衡、結構根本合理、價格根本穩(wěn)定、調控穩(wěn)妥有效"的房地產開展格局。相信在新政組合拳下，桐廬營造"抗跌房"步伐將進一步邁大，"山水福地、人居佳景"品牌將得到有力的提升。4市場競爭分析4.1板塊劃分由于桐廬縣城地形特點，被富春江分為南北兩局部，而且政府也由此制定了江南桐君街道新城區(qū)和江北舊縣街道老城區(qū)兩大主要開展區(qū)域，但購房需求仍是南北互動，對整體市場競爭局面產生一定影響?；谶@樣的背景，根本可以按此劃分為三大房產板塊，一是老城0板塊，二是沿江板塊，三是腹地板塊，其中，本工程屬于江南新城沿江板塊。如下圖：沿江板塊腹地板塊老城板塊沿江板塊腹地板塊老城板塊4.2樓盤分析樓盤名稱物業(yè)類型主力戶型〔平方米〕銷售均價〔元/平米〕房型總體量〔平方米〕去化率桐君廣場精裝SOHO40~6052001-1-110000100%山水半島洋房排屋別墅160~250240~290400~65050008000140003-2-24-2-35-3-55000030%65%80%三清繡苑多層小高層110~13047003-2-22700060%桐江花園多層小高層110~1304000-55003-1500050%老城板塊475046%濱江花園多層小高層120~13036003-2-211000090%20%香樟花園多層江景高層120~1303500~50003-2-23600090%40%聆江景苑多層小高層90~1603080起3040起3-2-110000090%水岸華庭多層高層40~7090~14035001-1-13-2-15000080%陽光華庭多層小高層1303000~50003-2-211000080%沿江板塊380070%影城嘉園高層100~14042002-2-13-2-28500060%青青庭院小高層高層14035003-2-111000060%桂花園平層官邸排屋小高層120~35054004-3-213000080%海陸世貿中心單身公寓LOFT45-809042001-1-12-1-14000080%腹地板塊430070%合計420065%中原觀點：整個桐廬房地產市場以多層為主，且大局部是沿街底商板式多層，真正意義上的純多層住宅小區(qū)已逐漸面向市場；同時，市場已逐漸出現少量小高層、高層，接受度一般；建筑風格和綠化景觀極其普通，高品質感樓盤除綠城桂花園以外甚缺。從戶型面積來看，最小的主要集中在90~100平方米左右，最大集中在140～150平方米左右，這兩局部戶型面積也是眾多樓盤中剩余比擬多的。120～130平米左右的三室兩廳是最熱銷的戶型，市場上除06年售罄的桐君廣場和比擬暢銷的海陸世貿廣場外根本沒有單身公寓類產品目前4200元/平米的市場均價較之07年底，漲幅到達400～500元/平米左右，后市空間仍然很大。老城板塊憑借自然景觀，價格較高，但是限于配套較為落后，生活品質不高，去化較慢；沿江板塊價格較腹地板塊略低，主要是因為沿江開發(fā)新近出臺，市民還處于轉變接受過程當中，市政府搬遷至腹地板塊，使得該區(qū)域最先開展起來，但從去化率上仍然可以看出，兩者根本一樣。隨著桐廬城市經濟的整體開展，房地產開發(fā)水平的不斷提高，相當規(guī)模的樓盤開發(fā)也逐漸增多，目前面市工程大都在10萬方左右。因為政府大量供地，本錢低廉，外來開發(fā)商逐漸進入，后市供給劇增，但市場產品如出一轍，無差異化可尋，抓住客群主流需求，差異化定位，可主導市場。4.3重點個案宋都·桐君廣場總體規(guī)劃桐君廣場位于整個桐江花園工程的最東端位置，北鄰天目路，東靠開元路，西依廣場路。廣場集休閑娛樂、旅游觀光、商貿、餐飲等諸多功能于一體，首創(chuàng)了桐廬江景精裝修小戶型商務公寓、主題商業(yè)步行街，桐江花園近千戶的入住業(yè)主與周邊眾多小區(qū)業(yè)主構成龐大的商業(yè)消費群體。建筑設計桐君廣場占地面積約30000㎡，建筑總面積達16000㎡，商業(yè)局部由近3000㎡的四層江景餐飲娛樂城與40席時尚沿街尊鋪組成。40席沿江尊鋪構筑起桐廬首個休閑時尚主題街區(qū)，成為桐廬休閑生活購物的首選之地，此外，桐君廣場前沿江規(guī)劃的約20000㎡市民綠化廣場將是人們休閑聚會的新天地。單身公寓單身公寓景觀設計地面積31000平方米的桐君廣場，其中觀攬建筑和景觀建筑用地5000平方米，綠地面積周邊環(huán)境

迎春街—商業(yè)主干道、開元街—商業(yè)老街、天目路—沿江休閑商業(yè)帶共帶共囊起桐廬主城區(qū)首屈一指的黃金商圈。得益于老城區(qū)的成熟配套資源，工程周邊聚集了衣食住行各方面的大型商家，包括服裝特色街、副食品一條街、古玩一條街等多各專題商業(yè)區(qū)。新近交付的桐君廣場作為桐廬商業(yè)核心新地標，坐落于黃金商圈中臨江位置，必將帶動桐廬商業(yè)飛躍到達新境界。主要購置客群當地公務員和一些已有自己住房又兼?zhèn)渫顿Y功能的客群，桐廬周遍小鎮(zhèn)上的私營業(yè)主，小老板。旺銷或滯銷分析桐君廣場首創(chuàng)了桐廬江景精裝修小戶型商務公寓、主題商業(yè)步行街，位于老城中心區(qū)域，加上風景名勝桐君山、20000多平方米廣場帶來的觀光旅游、休閑娛樂人流,地理位置極其優(yōu)越,所以在銷售非常好，06年開盤即售罄，且當時價格已到達現在憑水平。綠城·桂花園總體規(guī)劃綠城.桐廬桂花園位于桐廬江南新區(qū)核心，西北臨白云源路，東南至云棲路，與桐廬中學、政府大樓、行政審批中心、博物館以及市民中心廣場等緊密相鄰。建筑設計園區(qū)占地約161畝，住宅總建筑面積近12.9萬平方米，以端莊典雅、精致高貴的多層和高層平層官邸為主，輔以少量排屋。風格設計整個園區(qū)位處青山環(huán)抱之中，內擁5700平方米自然湖泊；綠城.桐廬桂花園規(guī)劃采用多層次、小組團、半開放式的布局，形成靈活有序的空間形態(tài)，并以沉穩(wěn)典雅、和諧浪漫的氣質風格為營造取向；配備奢華會所、風情商業(yè)街區(qū)及各類現代化生活效勞設施，是“低樓層、低密度、低容積率、高綠化率〞的大型現代生活園區(qū)。主力戶型點評128平米兩室兩廳兩衛(wèi)3陽臺：戶型方正，布局合理，全明設計128平米兩室兩廳兩衛(wèi)3陽臺：戶型方正，布局合理，全明設計整體戶型過于狹窄動靜分區(qū)，廚衛(wèi)全明三陽臺設計，景觀視覺較好客廳和主窩朝南，采光極佳主人房和客廳外接南向陽臺餐廳客廳相容連接，氣韻貫穿，展現大氣主要購置客群綠城品牌追隨者，桐廬本地一些高收入群體，當地公務員，地方政府官員，機關人員以及百分之5左右的杭州周遍市場投資客需求特點：知名開發(fā)商企業(yè)，屬于當地一線產品的高端工程，價格敏感度低，大戶型，豪華配套。旺銷或滯銷分析綠城的品牌效應是該工程最大的法寶，在桐廬當地市場這類型高端品質的工程還是非常缺乏，當地的高收入人群往往追隨著綠城在杭州或其他大城市已經有諸多投資物業(yè)，雖然該工程在當地市場價格高昂，戶型面積也非常奢侈，但是對于當地富豪來說還是非常具有沖擊力的，也吸引了很多達官顯貴購置。4.3.3海陸·世貿中心總體規(guī)劃海陸世貿中心位于浙江杭州桐廬江南新區(qū)內，南臨交通主干道320國道，東接新城市中心商業(yè)街迎春南路，直面新客運中心。建筑設計

海陸世貿中心規(guī)模宏大，占地110畝，總建筑面積13.7萬方，南北地塊分期開發(fā)，整個建筑群體包括世貿中心大酒店、世貿商城、世貿創(chuàng)業(yè)園等。氣勢雄偉，具游龍之勢，是桐廬規(guī)?？涨暗牡貥私ㄖ?。一、二期規(guī)劃南地塊分兩期開發(fā)，整體由世貿中心大酒店和世貿商城兩局部組成。世貿中心大酒店沿街局部做世貿精品商鋪，一層將是大堂與咖啡吧，裙樓局部擬設會展功能〔滿足政府、企事業(yè)單位的會議、展覽、人才交流等會展需求〕；主樓以精裝修酒店式公寓為主，提供酒店管理效勞。世貿商城局部一期以餐飲、娛樂為主，其它互補性業(yè)態(tài)為輔的組合型業(yè)態(tài)；二期

以大賣場或大型超市為主力店，3C電器城、世貿特區(qū)、家裝家飾區(qū)等為輔助的綜合業(yè)態(tài)布局。三期規(guī)劃北地塊的產品定位力求往住宅方面過度。北地塊的世貿創(chuàng)業(yè)園將以世貿創(chuàng)業(yè)中心、商務官邸、人才驛站、專家樓等表象亮相，其產品實體是單身公寓、商務辦公以及純寫字樓等。主力戶型點評單身公寓47平米一室一廳一衛(wèi)：戶型方正，全明，南北通透47平米一室一廳一衛(wèi)：戶型方正，全明，南北通透動靜未能區(qū)分主臥帶大飄窗，采光好LOFT戶型87平米LOFT戶型：戶型方正，布局合理87平米LOFT戶型：戶型方正，布局合理使用面積較大，可隔成兩層，87方的建筑面積經過設計可達120-130方。層高只有4.9米，略顯壓抑。自由分割的格局受年輕人喜愛。主要購置客群主要購置者為工程周遍一些企業(yè)的白領階層，同路本地的局部郵資客群。需求特點：戶型時尚，有較高品位和稀缺性，總價合理，區(qū)域整體環(huán)境優(yōu)越，交通便利，生活配套完善。旺銷或滯銷分析海陸世貿中心推出了概念較為新穎時尚的LOLT戶型還有毛坯單身公寓，這兩種戶型推出后取得的銷售成績都非常好，40多方單身公寓總價低，正好貼合了周遍工作的單身白領的需求，自住投資皆可，70幾方單身公寓那么略顯的比擬難銷售。而LOFT戶型本身就屬于稀缺戶型，再加上是桐廬當地唯一打這個概念的樓盤，自然也受到了不錯銷售成績，80幾方的LOFT戶型實際面積可達120方，既滿足了當地人對大戶型的喜好，在總價上又較平層120方的實惠，所以銷售一空。而該工程的普通住宅較前兩種提到的戶型銷售上要遜色很多，因為競爭對手多，產品差異化比擬小，比擬缺乏賣點。廣業(yè)·影城嘉園總體規(guī)劃位于新城區(qū)白云源路和大奇山路交匯處。毗鄰最大的公共休閑綠地中心廣場而與縣政府大樓南北相望。建筑設計影城嘉園規(guī)劃6幢純高層景觀花園洋房。上下不同，錯落有秩，形成現代都市獨有的天際線，以桐廬劇院為中軸，由6幢高樓構成“浙江小三峽〞的幽雅意境，全部設計為弧型外立面結構，建筑線條圓潤流暢，增加景觀視野。主力戶型點評105.6平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：贈送入戶花園或空中花園面積105.6平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：贈送入戶花園或空中花園面積戶型不夠方正，浪費面積較多雙臥室朝南，采光佳主臥連接陽臺動靜別離衛(wèi)生間都未連接主臥，私密性較差主要購置客群政府公務員以及當地一些改善型購房群體以及一些剛結婚的年輕群體需求特點：地理位置優(yōu)越，周遍配套完善，交通便利，總價適宜，戶型多樣，滿足不同購房群體的需求。旺銷或滯銷分析該工程地理位置優(yōu)越，緊鄰縣政府以及當地最大的中心花園，在戶型上銷售最好的是120方左右三房的戶型，可以說是個比擬符合當地人的購房理念的一個工程，無論在位置上，面積上，價格上，品質上都突顯了桐廬人對于改善型住宅的一種追求。該工程首推字母套，可合并銷售，也可拆開銷售，這種戶型也頗受歡送，合并銷售137方加47方的組適宜合三代同堂的居住結構，而拆開來買137方適合大局部桐廬人一家三口的購置要求，而47方也滿足了由于資金緊張的首次置業(yè)年輕群體。水岸華庭建筑設計工程以“桐廬首席純水岸加洲風情住品〞為開發(fā)定位，將桐廬山水人文資源與加洲異域風情完美結合，總建筑面積5萬余方，容積率2.3。綠化率約22%，規(guī)劃多層，高層，沿街商鋪街三類經典建筑形態(tài)。整個園區(qū)引入智能科技化配套設施，除了報警、監(jiān)控、管理巡更等設施外，工程還投入了高本錢的電梯召喚系統(tǒng)，體驗人性化科技生活。景觀設計以富春江山水為背景，內以水系精妙布局，配之中心大花園，營造出“曲水流殤、步移景移〞的視覺效果。主力戶型點評70.37平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：戶型不夠方正，得房率不高70.37平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：戶型不夠方正，得房率不高主臥帶陽臺朝南，采光佳動靜別離，私密性較好戶型全明南北雙陽臺設計衛(wèi)生間離臥室太遠，便利性不強47平米一房一廳一衛(wèi)戶型：戶型方正，全明戶型47平米一房一廳一衛(wèi)戶型：戶型方正，全明戶型小面積功能區(qū)劃清楚顯，分區(qū)合理，功能化分合理主要購置客群當地改善型購房群體，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)如橫村~中埠一代的紡織行業(yè)的私營業(yè)主，少量外來投資客需求特點：位置優(yōu)越，景觀稀缺，樓盤具有品質感，價格戶型合理。旺銷或滯銷分析該工程還未開始銷售，但預定情況較好，該工程臨江的幾幢都是小高層戶型較大的房源，目前還未銷售，即將推出的是面積在48到70方的多層單身公寓，一期已經有80%的房源被預定。勵駿置地中心總體規(guī)劃地處春江路與大奇山路交叉口，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃了2幢12層高的小高層公寓板樓以及沿街商鋪。主力戶型點評該工程暫規(guī)劃為80%以下都是114平方米兩房兩廳的公寓住宅，預計上市時間為2021年9月左右。從地段位置和產品類型上來看，與本工程存在一定競爭性，所以應盡快上市，同時尋求差異化路線。

第三局部工程SWOT分析1土地屬性分析1.1工程區(qū)位本案●★本案●★1.2地塊四至1.3規(guī)劃指標用地性質商業(yè)金融業(yè)、辦公用地占地面積11977平方米容積率3.5≤R≤4.5地上面積41900～53890建筑密度30％≤R≤45%地下空間14436平方米限高控制整體100米以內，裙房高度控制在26米以內，地下高度控制在9.5米以內。車位比濱江路，沿迎春南路、富春江方向不得設置出入口，地面停車位不得超過總車位的10%。日照間距與周圍地塊的建筑物必須滿足相關標準的要求建筑退界地上建筑：東側后退方家路道路邊線不小于15.0米，南側后退濱江路道路邊線不小于10.0米，西側后退用地紅線不小于5.0米，北側后退用地紅線5.0米，高層建筑應必須布置在高層建筑控制線東側，建筑層數地上可建高層，裙房控制在5層以內，地下可建2層。當地下室作為商業(yè)、倉儲等用途時，地下室面積計入計算容積率的總建筑面積內；當地下室僅用作為地下車庫及消防等配套設施時，地下室面積可不計入計算容積率的總建筑面積內。配套要求必須配置建筑物外部夜景燈光，燈光組合要透視建筑必要的輪廓，且要與江水形成互動，營造富有活力的燈光效果。必須采用集中〔中央〕空調系統(tǒng)，不得采用分體式空調并外掛室外。業(yè)主可與勵駿工程協(xié)調考慮將本地塊地下空間穿越迎春南路與勵駿會酒店地下空間通連。其他設計要求：地塊內的建筑物的設計要滿足消防、交通等相關標準的要求，同時要注重沿江面的通透感，盡量保持梧桐路與江邊視線的通暢，建議該處建筑底層采用架空層或騎樓等形式。建筑外形必須要突破使用功能的約束，建筑形式追求現代化，表達時代感，力求建筑造型新穎大氣，富有藝術美感，注重與周圍環(huán)境及建筑的協(xié)調性，尤其要重視建筑沿江面的立面處理。必須提供不少于二套的設計方案，以供論證比擬，并要求在方案報批時按照比例制作模型一同報批。建筑外觀、材料和色彩要與迎春南路景觀及周圍環(huán)境協(xié)調考慮，外墻面必須要采用石材等高檔次、現代化的材料。由于地塊所處位置的特殊性，裙房樓層較高，體量較大，因此裙房4-5層必須做一定的退臺處理〔特別是沿迎春南路和富春江方向〕，并到達明顯退臺效果，以緩解建筑物本身的笨重感，減弱建筑物對周圍的壓迫感，同時要求高層主樓有兩個面或方向無裙房，直接落地。為鼓勵地下空間的利用，地下空間可超出規(guī)劃紅線外使用，但不得超出規(guī)劃確定的范圍。地下建筑超出規(guī)劃紅線以外局部不管作何種功能使用都不得確權辦證，同時考慮二橋頭整個公共綠地廣場及管線的布置需要，超出規(guī)劃紅線范圍的地下室屋頂結構高程必須要低于迎春南路路面1.0米以上。1.4宗地現狀舊房拆遷已盡完成，地塊平整尚未進行；土質堅實，較為平整，前期投入費用不大；舊房拆遷已盡完成，地塊平整尚未進行；土質堅實，較為平整，前期投入費用不大；地塊內部電線桿應予撤除，二橋修繕影響交通。1.5周邊配套1.6交通條件中原觀點：宗地面：目前地塊內部舊房拆遷已盡完成，但地塊平整尚未進行；由于土質堅實，且較為平整，所以前期投入費用不大；地塊內部電線桿應予撤除，二橋修繕影響交通。指標面：規(guī)劃設計方面要求比擬嚴格，包括退臺處理，立面建材，高度限制，配套照應等方面，主要目的是要建成區(qū)域乃至整個縣城中心的標志性建筑，可見本工程在未來開展的重要性。配套面：工程位于江南新城中心，周邊交通便利，配套成熟，主要商業(yè)集中在春江路和迎春南路上，但品質和檔次不高，是本工程的一大時機點。2區(qū)域規(guī)劃分析中原觀點：從工程地塊周邊的開展規(guī)劃來看，屬于城市的絕對核心地段，位于規(guī)劃富春江廣場中心，幾乎容納了一個城市所應具備的所有配套設施，包括行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑公園等，承接濱江地區(qū)旅游、商貿、休閑、餐飲等功能，對工程自身價值的提升起到了積極的作用。321321中原觀點：1號勵駿大酒店與2號本工程交相照應，產品不同，可相互補充，共同提升區(qū)域形象和人氣。3號工程地塊尚未出讓，但產品類型與2號本工程根本相同，應抓緊時機盡快上市去化，防止直接競爭。3SWOT分析3.1優(yōu)勢S1：區(qū)域內本工程用于銷售局部的物業(yè)體量不大，可把握最正確上市時機快速去化；S2：目前工程周邊交通便利，比鄰迎春南路主干道，方便連接新老城區(qū)；S3：沿江規(guī)劃富春江廣場目前市場認可度較高，政府投入力度較大，有良好開展空間；S4：地塊土質堅實，較為方正平整，利于規(guī)劃，前期投入費用不大。3.2劣勢W1：地塊東北部安置小區(qū)建設和富春江沿岸破敗景觀，將影響工程整體形象；W2：地塊西北側緊鄰富春江二橋下橋口，快速車流會對交通產生一定影響；W3：地塊土地本錢較高，定價過高會對后市銷售產生壓力；W4：地塊屬性為商業(yè)金融辦公，與純住宅物業(yè)在年限和貸款方面處于弱勢。3.3時機點O1：桐廬縣整個房地產市場處于良性開展階段，具有較大的開展空間；O2：2021年城區(qū)人口規(guī)模新增10萬左右，住房需求新增近300萬平方米；O3：區(qū)域內樓盤開發(fā)水平不高，同質化現象明顯，品質較低，利于本工程引領市場；O4：工程西南側緊鄰規(guī)劃勵駿大酒店，產品方面不存在競爭可共同培育區(qū)域市場。3.4風險性T1：目前國內房地產市場整體處于低潮期，消費者觀望氣氛甚濃；T2：江南新城區(qū)域多宗同類商業(yè)地塊出讓，未來兩年形成90萬方市場競爭壓力；T3：春江路與迎春南路交叉已形成商圈中心，短期內北移壓力較大；T4：目前市場創(chuàng)新產品不多，受地塊屬性限制，走差異化路線勢必存在一定風險。4開展方向預判根據前期對桐廬城市經濟、宏觀市場、競爭樓盤、土地屬性、開展規(guī)劃等研究，我們對本地塊工程做出了兩大可能性開展方向的預判，即藍海戰(zhàn)略和紅海戰(zhàn)略?！沧ⅲ阂蛲恋貙傩韵拗?，地下兩層做超市，地上1~5層裙房做百貨，開發(fā)商持有經營視為既定業(yè)態(tài)，本工程開展方向僅對地上5層以上可銷售物業(yè)形態(tài)進行預判。〕開展方向釋義本工程藍海戰(zhàn)略企業(yè)突破紅海的殘酷競爭，不把主要精力放在打敗競爭對手上，而主要放在全力為買方與企業(yè)自身創(chuàng)造價值飛躍上，并由此開創(chuàng)新的“無人競爭〞的市場空間、徹底甩脫競爭，開創(chuàng)屬于自己的一片藍海。單身公寓紅海戰(zhàn)略在已有的市場空間競爭，在這里你相對于你對手是本錢比他低，或是比他更加可以到達差異化的戰(zhàn)略兩者取其一，按照既定游戲規(guī)那么，進行針鋒相對的競爭。高層大戶4.1藍海戰(zhàn)略優(yōu)勢：市場空白，競爭壓力較??；桐君廣場等已有案例的良好銷售支持；單身公寓面積靈活，宜居宜商；黃金地段，低總價，較大增值空間。劣勢：投資屬性較強，存在一定風險；開發(fā)本錢較高，加精裝修，定價可能脫離市場；總戶數約400套，去化速度較慢。4.2紅海戰(zhàn)略優(yōu)勢：中大戶型市場主流，風險較??；江景資源，核心地段，增值潛力大；總戶數約150套左右，去劃較快。劣勢：土地屬性限制，產權年限及按揭貸款受影響；地處鬧市且無社區(qū)環(huán)境，壓縮自住需求；同類產品，后市供給激增，壓力較大；本地人高層居住接受力度不強。5工程開展方向立標桿立標桿資源取勝同質化高性價比概念化個性定制創(chuàng)新化市場細分2134區(qū)域成熟度區(qū)域競爭度1：區(qū)域不成熟、市場競爭不劇烈2：區(qū)域不成熟、市場競爭劇烈3：區(qū)域成熟、市場競爭劇烈4：區(qū)域成熟、市場競爭不劇烈四個象限：突破方向通過對藍海戰(zhàn)略和紅海戰(zhàn)略的優(yōu)劣比照分析，再結合區(qū)域屬性所對應的房地產開發(fā)策略，我們更傾向于創(chuàng)新化市場細分為工程開展的突破方向，即選擇藍海戰(zhàn)略。

第四局部市場客群分析1桐廬客群特征客戶的性格特征、消費觀念、購置行為在市場中的表現是形成市場趨勢的內在動因。為使工程客群定位更貼近市場趨勢，我們有必要對客戶年齡、經濟、動機、要素等進行分析研究，為工程客群定位提供參考與依據。1.1年齡特征受桐廬城市區(qū)位、經濟狀況、民風民俗等客觀原因影響，目前縣城區(qū)購房人員大多有長期的資金積累和穩(wěn)定的收入，年齡以35~45歲之間的人群為主，也有局部年齡在25-35歲左右剛剛成立新婚家庭，年齡相對較小的人群。最主要的購置人群集中在35歲至45歲之間的社會中堅力量。1.2經濟能力購房人群大局部均有穩(wěn)定的收入和積蓄，家庭年均收入在60000元以上，由于桐廬當地一套普通住宅的總價在40～50萬元左右，一般購房者均能夠承受2000元/月左右的按揭還款額度，首期房款支付金額在12～15萬元左右，而目前的購房人群大局部收入狀況或者經濟狀況要好于上述的標準。1.3置業(yè)動機第一類：本地首次置業(yè)型這類型購房者多為年齡層比擬低的人，多為新婚夫婦或父母買給子女暫時居住的，這類型購房群體比擬多考慮價格因素，對于價格的敏感度比擬高，他們通常選擇面積較小，樓層景觀比擬差的低價房源。第二類：外地休閑娛樂型這類購房群體多為外地人員，大多數是當地有親朋好友，或者經常往返于該城市，這一類型購房群體那么會買景觀資源或者位置較好的房源，對于環(huán)境，地段比擬看中，交通便利，周圍環(huán)境好，以便于他們走親訪友，度假，但使用率比擬低。第三類：本地改善自住型這類型購房群體在桐廬當地占了較大比重，大多數購房者都是為了改善居住條件而購置新物業(yè)。特別是桐廬周遍一些小鎮(zhèn)上的人群會比擬多購置市區(qū)位置比擬好的大戶型房源。這類型購房者年齡相對年長一些，思維比擬落后，手頭上一有錢就會想到購置物業(yè)，買大面積的房子。第四類：投資型這類型購房群體包括了本地和外來人員，其實就桐廬當地的市場來看，投資客還是比擬少的，大多為自住型，但是進幾年來隨著浙江周遍有錢人四處投資房產的趁勢，桐廬市場還是吸引了局部投資客，但大多為桐廬周邊一些城市，一些私營業(yè)主和一些企業(yè)高管也趁著桐廬房價還比擬低的時候選擇投資。在當地市場投資者通常選擇兩種物業(yè)進行投資，一就是黃金地段的物業(yè)，另外就是江景房，而對于那些普通公寓而言，投資者很少。第五類：奢侈型這類型購房者毫無疑問肯定是當地最高端物業(yè)的追隨者，別墅排屋市場的主要購置群，在桐廬高端群體還是比擬看中有天有地，獨門獨院的物業(yè)，但這些物業(yè)大都集中在山地之間，離城市中心較遠，與公寓類物業(yè)并不產生直接競爭。1.4物業(yè)關注要素戶型大?。菏紫仍趹粜徒Y構上，桐廬當地人根本選擇都是以120方以上的大戶型，三室兩廳兩衛(wèi)是比擬受追捧的主流戶型，140方以上的面積也是當地非常熱銷的面積，大多數當地人都會選擇面積比擬大的舒適性戶型，尤其對于衛(wèi)生間，當地人比擬多的選擇兩衛(wèi)的戶型。在當地90方左右的小戶型相比照擬少，接受的客戶大多是當地首次置業(yè)的年輕群體，消費能力不強的新婚人士。而面積相對較小的單身公寓在當地其實還是比擬空白的一塊，在當地市場上這類型的在售房源幾乎沒有，而之前已經推出的單身公寓房源，比方桐君廣場，因為較好的地段，還是取得了理想的銷售業(yè)績，購置這類物業(yè)的群體也比擬廣泛，從本地購房者到周遍一些城市的人都有，相對投入比擬低，而從已售單身公寓的出租情況來看，反映也是比擬好的。建筑類型：在桐廬，多層建筑還是最受購房者歡送的，當地人的消費觀念還是比擬落后，傳統(tǒng)的6~7層多層住宅仍是大家購房的首選。但是隨著市中心土地的稀缺，以及政府規(guī)劃的導向，沿江一帶的小高層和高層也逐漸被當地人所接受，其實當地人對于地段的敏感性高于對建筑類型的敏感性，地段較好的小高層和高層也是相比照擬受歡送的，很多人購房的第一要素還是地段。而江景房也因為其的稀缺性還是有比擬大的市場的?？傮w來說，桐廬當地人對于物業(yè)建筑類型的接受上已經從原來的多層慢慢轉變?yōu)殚_始接受高層，小高層。只要地段好，又有景觀資源在當地還是有很大的市場的。另外像別墅排屋市場一直以來都是銷售情況很好的，購房者多喜歡選擇獨棟或者位置比擬好的房源，而類似東邊套這些采光比擬差的銷售率明顯比擬低。2本工程客群鎖定根據本工程開展方向，結合桐廬市場客戶群特征，我們鎖定本工程目標客戶群如下：重點客戶群核心客戶群重點客戶群核心客戶群外來桐廬工作的新貴人士和當地擁有一套以上住房具有小資情調的富裕人群〔看中較低總價和黃金地段〕。桐廬縣當地私營企業(yè)主〔尋找宜居宜商宜投資物業(yè)〕；鄰近外地桐廬人〔追求5+2生活模式〕偶得客戶群桐廬周邊縣市房產投資客〔房地產低潮期尋找價值低估且增值潛力較大的物業(yè)〕。

第五局部工程總體定位1工程定位1.1定位思考本工程地塊位于桐廬江南新城中心，市場形象相對高端，同時處于沿江規(guī)劃開發(fā)包圍之中，周邊拆遷基盡完成，未來區(qū)域內市場開發(fā)競爭壓力將高于桐廬其他區(qū)域。因此在工程定位方面應考慮在桐廬當前開發(fā)水平的根底上有所超越，同時鑒于土地屬性的限制，尋求差異化開發(fā)以達利益最大化，以區(qū)域內房產開發(fā)的引領者姿態(tài)進入市場，樹立市場同類產品的標桿地位，從而跳出狹隘的區(qū)域市場競爭環(huán)境，站在整個桐廬市場的大局高度來吸引更寬泛更高素質的消費群體，最終為工程贏得更多的提升空間。工程核心價值提煉城市中心工程核心價值提煉城市中心金領生活商業(yè)引導力——現有商業(yè)配套、規(guī)劃商業(yè)配套以及本工程商業(yè)配套將打造未來的城市中心。產品訴求力——公建屬性，體量不大，精裝引領，總價適中。核心競爭力——城市中心、沿江景觀、商業(yè)中心，高端品質。1.2定位詮釋工程市場定位描述：引領桐廬城市進程的首席金領公寓秉持適度領先的市場開發(fā)策略，產品品質做到超越目前區(qū)域開發(fā)水平；針對桐廬現有樓盤景觀及物業(yè)管理水平相對較低的現狀，引入酒店式效勞管理概念，借城市中心未來開展規(guī)劃，打造金領品牌；以桐廬25~35歲左右，外來工作的新貴人士或當地擁有一套以上住房具有小資情調的富裕人群，看中適中總價和黃金地段，對生活品位有一定追求的人群為核心目標客群。1.3功能及檔次結合桐廬房地產市場現狀，本案產品組合及檔次定位如下：公寓：高層，高檔，精裝，SMART公寓——雖然面積不大，總價不高，但是單價在市場價格的根底上應有所超越，表達出來的是一種內在的精致品質，打造桐廬的頂級產品。商業(yè)：縣城中心，區(qū)域中心，高檔大型，百貨商業(yè)——商業(yè)在滿足業(yè)主的消費需要同時，主要輻射于整個桐廬縣城，且檔次應屬桐廬最高水平，拉升區(qū)域整體消費，打造名副其實的商業(yè)航母。2產品建議2.1業(yè)態(tài)構成針對目前桐廬市場情況，可以明確一點，居住需求仍以多層為主，小高層和高層具有一定抗性，相比之下，高層更難消化。鑒于本地塊土地屬性限制，且容積率不大于4.5，建筑密度不大于45%，總建筑面積合計為54000平方米，其中地下兩層做超市〔包括在54000平方米內〕，地上1~5層裙房做百貨，開發(fā)商持有經營視為既定業(yè)態(tài)，本工程地面5層以上為可銷售物業(yè)形態(tài)，各業(yè)態(tài)面積配比方下。地下超市：6裙房百貨：2高層公寓：2人防配套：1000平方米2.2用地設想本案所處地塊西側至迎春南路規(guī)劃為城市綠地景觀，減少了富春江二橋南向車流的沖擊，但地塊西側紅線距迎春南路有55米之寬，綠地面積較大，對本工程商場人行入口有一定遮擋影響，同時為使商業(yè)局部與迎春南路主干道緊密聯系，入口應盡量設置于地塊西南側，為使公寓江景資源和公共綠地價值最大化，應盡量設置于地塊北側。2.3規(guī)劃設計2.2.1整體形態(tài)BOX&TOWER——注意建筑高度的控制及高層公寓朝向、采光、通風等要求。BOX&PLANK——注意建筑高度不應過高，可分為兩棟錯位排于裙房之上,相比獨棟塔樓更有本錢優(yōu)勢。2.2.2規(guī)劃設計要求5.2條：要注重沿江面的通透感，盡量保持梧桐路與江邊視線的通暢，建議該處建筑底層采用架空層或騎樓等形式。規(guī)劃設計要求5.5條：由于地塊所處位置的特殊性，裙房樓層較高，體量較大，因此裙房4-5層必須做一定的退臺處理〔特別是沿迎春南路和富春江方向〕，并到達明顯退臺效果，以緩解建筑物本身的笨重感，減弱建筑物對周圍的壓迫感。由于工程地處桐廬縣城黃金地段，且定位于高端商業(yè)，所以首先務必從建筑立面上表達，應具有一定的視覺沖擊，玻璃元素和色彩跳動的運用既經濟又具有現代，時尚，大氣的感覺。入口廣場受迎春南路沿線55米寬公共綠化帶影響，設置入口廣場于地塊西南側，沿規(guī)劃濱江路為人行入口，同時可與迎春南路西側規(guī)劃勵駿大酒店相互呼映，且便于地下通道的修建。同時由于沿街面價值較小，建議設計為港灣式廣場以聚集人氣。2.2.由于土地屬性限制，盡量運用類公建立面，同時展現一種現代，時尚，大氣的建筑風格，與西側勵駿大酒店相照應，形成區(qū)域內的標志性顯著。其中，板式更具居住屬性，后期針對住宅客戶容易銷售；塔樓更具辦公屬性，后期針對住宅客戶抗性較大。2.2.5由于本工程除公共綠化外根本無其他綠化，建議裙房做屋頂綠化，結合太陽能收集系統(tǒng)，樓板采用隔聲材料，建筑主體利用公共鏤空空間種植立體綠化。2.2.6現代主義風格的大堂，強調品質、高檔次、設計唯美，從某種程度上代表了物業(yè)的檔次和形象，打造出高檔次、高品質、折射出現代建筑美學的大堂有助于產品形象的提升。如大面積玻璃的應用，精美的觀光電梯，全天侯的效勞接待臺等。2.2.7建筑物類型計算單位機動車住宅戶均建筑面積≥200m車位/戶2.0140m2≤戶均建筑面積﹤車位/戶1.2100m2≤戶均建筑面積﹤車位/戶1.080m2≤戶均建筑面積﹤車位/戶0.8戶均建筑﹤80m車位/戶0.4辦公樓企業(yè)及高層辦公樓車位/100m21.2普通辦公樓車位/100m21.0商業(yè)場所商業(yè)中心〔建筑面積大于5000m2車位/100m21.5普通商業(yè)樓〔建筑面積1000～5000m2〕車位/100m20.8大中型超市車位/100m21.5～2.0農貿市場車位/100m21.0餐飲娛樂旅館建筑面積＞1000m2車位/100m22.5建筑面積≤1000m2車位/100m21.5普通旅館車位/每客房0.3學校中學車位/100名學生0.8小學車位/100名學生0.6幼兒園車位/100名學生0.5城市公園車位/100m0.07工業(yè)廠房區(qū)車位/100m20.2考慮到商業(yè)和公寓的共用性，且兼顧車行交通的便利性，設置于地塊南側沿規(guī)劃濱江路，車行可從春江路沿梧桐路或方家路駛入，同時與地塊南側住宅小區(qū)形成有效阻隔。機動車位的配置、停車場〔庫〕設置按浙江