目錄TOC\o"1-3"\u第一局部桐廬城市 31城市簡介 31.1地理區(qū)位 31.2行政區(qū)劃 31.3交通條件 31.4人文研究 42宏觀經(jīng)濟(jì) 42.1經(jīng)濟(jì)概況 42.2指標(biāo)分析 43開展規(guī)劃 7第二局部房地產(chǎn)市場研判 101一級(jí)市場分析 101.1土地供給分析 101.2土地出讓特征 112二級(jí)市場分析 122.1房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行特點(diǎn) 122.2未來房地產(chǎn)市場開展預(yù)測(cè) 143政策分析 153.1國家政策 153.2當(dāng)?shù)卣?174市場競爭分析 184.1板塊劃分 184.2樓盤分析 184.3重點(diǎn)個(gè)案 20第三局部工程SWOT分析 331土地屬性分析 331.1工程區(qū)位 331.2地塊四至 341.3規(guī)劃指標(biāo) 341.4宗地現(xiàn)狀 361.5周邊配套 361.6交通條件 372區(qū)域規(guī)劃分析 383SWOT分析 393.1優(yōu)勢(shì) 393.2劣勢(shì) 393.3時(shí)機(jī)點(diǎn) 403.4風(fēng)險(xiǎn)性 404開展方向預(yù)判 404.1藍(lán)海戰(zhàn)略 414.2紅海戰(zhàn)略 415工程開展方向 42第四局部市場客群分析 431桐廬客群特征 431.1年齡特征 431.2經(jīng)濟(jì)能力 431.3置業(yè)動(dòng)機(jī) 431.4物業(yè)關(guān)注要素 442本工程客群鎖定 45第五局部工程總體定位 461工程定位 461.1定位思考 461.2定位詮釋 471.3功能及檔次 472產(chǎn)品建議 472.1業(yè)態(tài)構(gòu)成 472.2用地設(shè)想 482.3規(guī)劃設(shè)計(jì) 482.4戶型配比 542.5設(shè)計(jì)建議 543價(jià)格建議 59

第一局部桐廬城市1城市簡介1.1地理區(qū)位桐廬縣位于浙江省西北部，地處錢塘江中游，東接諸暨，南連浦江、建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安，總面積1825平方公里。全縣地勢(shì)，西北和東南向富春江沿岸降低，以丘陵山區(qū)為主，平原稀少。1.2行政區(qū)劃現(xiàn)桐廬縣轄2個(gè)街道、7個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)〔包括1個(gè)民族鄉(xiāng)〕，全縣人口39.8萬，其中縣城區(qū)人口余10萬人。1.3交通條件交通運(yùn)輸、公路路網(wǎng)建設(shè)快速開展。2007年末境內(nèi)公路通車?yán)锍踢_(dá)1661.97公里〔包括等外公路479.99公里〕。國、省道及縣(鄉(xiāng))公路繼續(xù)得到改善，16省道和320國道連接線工程已根本完成；20省道桐廬段改建工程全面完成路基工程；桐廬綜合碼頭已完成80%工程量。杭千高速的全線貫穿更使桐廬占據(jù)了優(yōu)勢(shì)的地理位置。1.4人文研究安土重遷。安于本鄉(xiāng)外鄉(xiāng)，不愿輕易遷移。但在現(xiàn)代社會(huì)的日益更新下，走出去是當(dāng)前新桐廬人的普遍想法。追求享受。講究吃穿，日常消費(fèi)高，極愛門面，偏愛浮華。崇尚和諧。注重與自然山水的和諧，人與人之間注重關(guān)系的平衡和協(xié)調(diào)，不喜歡拋頭露面，做事講究陳規(guī)，守秩序。安于現(xiàn)狀。對(duì)生活品質(zhì)要求不高，缺乏創(chuàng)業(yè)精神和動(dòng)力，但逐漸學(xué)會(huì)在安于現(xiàn)狀中思考，并從中尋找時(shí)機(jī)，申通快遞便是其中的佼佼者。敢為人先。房改、旅游民營化、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)制以及政府精簡機(jī)構(gòu)等改革，都走在了前列，盡管預(yù)期效果不如人意，但也有其正面意義。2宏觀經(jīng)濟(jì)2.1經(jīng)濟(jì)概況按照“強(qiáng)工業(yè)、優(yōu)農(nóng)業(yè)、興三產(chǎn)〞的總體要求，桐廬目前已經(jīng)形成了以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為主開展三產(chǎn)效勞行業(yè)，以服裝針織和制筆為龍頭開展制造業(yè)，同時(shí)培育蜂蜜和茶葉等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)業(yè)，三駕馬車并駕齊驅(qū)，共同推動(dòng)桐廬縣整體經(jīng)濟(jì)的大力開展。2.2指標(biāo)分析國內(nèi)生產(chǎn)總值中原觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)總量不大，增長方式相對(duì)粗放的問題依然存在，且其中第三產(chǎn)業(yè)比例缺乏30%，仍以6成以上的第二產(chǎn)業(yè)為主。目前，預(yù)計(jì)08年全市人均生產(chǎn)總值為41700元，達(dá)6100美元。對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，根據(jù)興旺國家經(jīng)驗(yàn)，一般來說，住宅消費(fèi)分為4個(gè)階段：第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000——8000美元為數(shù)量開展期；第三階段，人均GDP到達(dá)8000－1.5萬美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過1.5萬美元為個(gè)性舒適期，即別墅概念。這意味著在今后較長的一段時(shí)期內(nèi)桐廬房地產(chǎn)開發(fā)將處于高速開展階段，以追求品質(zhì)生活為主。固定資產(chǎn)投資中原觀點(diǎn)：受國家宏觀調(diào)控政策影響，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，這也為全市的各項(xiàng)城市建設(shè)提供了有力的經(jīng)濟(jì)保障，有助于城市開展水平的持續(xù)提高，防止因經(jīng)濟(jì)過熱而導(dǎo)致的泡沫性開展。在2021年全國固定資產(chǎn)投資的情況來看，一股大跌的冷風(fēng)中，桐廬卻依然預(yù)計(jì)保有13%的增長幅度，且較07年還上浮1個(gè)百分點(diǎn)，說明桐廬城市經(jīng)濟(jì)泡沫較少，投資力度加大，投資增幅上升，后市開展強(qiáng)勁。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中原觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康快速開展，使得桐廬居民人均可支配收入平穩(wěn)增長，給老百姓帶來了較多的實(shí)惠，同時(shí)也為房地產(chǎn)的開展奠定了良好的根底。預(yù)計(jì)08年人均可支配收入突破2萬元大關(guān)，達(dá)20030元，繼續(xù)保持著每年10%以上的增速。桐廬居民收入的提高，意味著更強(qiáng)的支付能力和對(duì)價(jià)格上漲的承受能力。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出中原觀點(diǎn)：桐廬城鎮(zhèn)居民消費(fèi)近年來保持10%左右的高速增長，全市恩格爾系數(shù)35.5%，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織判定，恩格爾系數(shù)60%以上為貧困，50-60為溫飽，40-50%為小康，40%以下為富裕。我們因此可以判斷，桐廬城鎮(zhèn)居民生活條件日益改善，對(duì)住宅品質(zhì)及生活舒適的關(guān)注會(huì)越來越高。3開展規(guī)劃規(guī)劃期限——2006——2021年城市性質(zhì)——縣域行政、商業(yè)、文化中心，以山水風(fēng)光為特色的風(fēng)景旅游城市，杭州大西部的衛(wèi)星副城。人口規(guī)?！?021年：縣域?qū)嶋H居住人口可達(dá)54.5萬人，其中常住人口53萬，第二居住地人口1.5萬；縣城人口為15萬+1.5萬，用地規(guī)模為20.59平方公里。2021年：縣域?qū)嶋H居住人口可達(dá)75萬，其中常住人口68萬，第二居住地人口7萬；縣城人口為23.5萬+4萬，用地規(guī)模為29.62平方公里?？h域格局——兩軸兩周，一主一副五級(jí)縣城開展——江南新城“丁〞字型開展方向，即東北-西南沿江帶和西北-東南迎春南路沿線。居住規(guī)劃——老城居住片區(qū)：依托老城開展，逐步改造現(xiàn)有危舊房，增加公共配套設(shè)施。中心居住片區(qū)：依托江南新城中心區(qū)，結(jié)合行政商貿(mào)中心，開展中高端住宅。城西居住片區(qū)：依托城西開發(fā)，為青山工業(yè)組團(tuán)開展生活配套。大奇山居住片：依托大奇山生態(tài)環(huán)境，開展第二居所特色的高端住宅。中原觀點(diǎn)：因桐廬縣地域狹小，雖然規(guī)劃板塊分為七局部，但空間距離感較弱。四大居住區(qū)中仍以新城中心居住區(qū)最為看好，縣政府、法院、建設(shè)局等政府部門的新近搬遷使得該地區(qū)配套逐漸成熟。老城中心區(qū)受地理空間限制，除舊城改造外，新供開發(fā)用地有限。本工程地塊處于江南新城“丁〞字形開展的中心節(jié)點(diǎn)，黃金優(yōu)勢(shì)地段，潛力巨大。預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)大力開展，城市化進(jìn)程不斷開展的前提下，桐廬房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供需兩旺的勢(shì)態(tài)。

第二局部房地產(chǎn)市場研判1一級(jí)市場分析1.1土地供給分析2007年縣城同類性質(zhì)出讓地塊明細(xì)單位：平方米、萬元、萬元/畝地塊坐落土地性質(zhì)占地面積容積率成交價(jià)格單價(jià)原桐君制藥廠地塊商業(yè)、居住98251.651463.999.4石馬安置小區(qū)東側(cè)商業(yè)辦公居住39975N/A779.512513.0大聯(lián)路和閬苑路交叉口居住兼商業(yè)、辦公11695N/A3500.85199.7梅林溪西側(cè)、春江路邊居住兼商業(yè)、辦公34820N/A5570.12106.7迎春南路電力大樓對(duì)面商業(yè)、金融、辦公819541278.42104.1迎春南路電力大樓對(duì)面商業(yè)、金融、辦公769641200.576104.1迎春南路新天地花園對(duì)面商業(yè)、金融、辦公825241287.312104.1迎春南路新天地花園對(duì)面商業(yè)、金融、辦公941141468.116104.1迎春南路審計(jì)局東南側(cè)商業(yè)、金融、辦公99103.21555.87104.7迎春南路審計(jì)局東南側(cè)商業(yè)、金融、辦公126453.21972.62104.1合387.852021年縣城同類性質(zhì)出讓地塊明細(xì)單位：平方米、萬元、萬元/畝地塊坐落土地性質(zhì)占地面積容積率成交價(jià)格單價(jià)迎春南路與金堂山路叉口大型商場兼辦公166002.352689.2108.1二橋橋頭南端西側(cè)地塊商服業(yè)用地60866.581743.639191.1平陽山E區(qū)居住兼商業(yè)、辦公413952.428444.58136.1縣城新區(qū)58號(hào)地塊居住、商業(yè)容辦公114872.64411.008256.1富春江二橋南側(cè)2#地塊商服(賓館)用地77301.51646.49142.1桐廬桐君街道喬林路商住用地21678N/A2926.5390.0汽車站地塊B-Ⅱ區(qū)塊商業(yè)金融業(yè)用地73945.3998.1990.0汽車站地塊B-Ⅰ區(qū)塊商業(yè)金融業(yè)用地69785.5942.0390.0縣城新區(qū)47號(hào)地塊居住兼商業(yè)、辦公564011.76965.523582.4富春江二橋南側(cè)3＃地塊商業(yè)金融業(yè)、辦公119774.54078.1685227.1合36123.801.2土地出讓特征根據(jù)縣國土資源部的統(tǒng)計(jì)，2007年至2021年，桐廬縣共出讓土地219宗，總計(jì)面積299.2萬平方米，但其中工業(yè)性質(zhì)及專業(yè)市場用地由165宗，占總面積的78.4%。由此可見，夾雜在千島湖和杭州之間的桐廬，在旅游產(chǎn)業(yè)上心有余而力缺乏，政府也開始大搞工業(yè)經(jīng)濟(jì)，以尋求城市的進(jìn)一步開展。除開工業(yè)用地外，近2年來桐廬縣所出讓的219宗土地中有24宗〔34.5萬平方米〕商業(yè)類用地和30宗居住類用地，上述07年和08年所列出的20宗用地均屬商業(yè)類用地，且根本上全局部布于縣城中心，另有4宗商業(yè)類用地分布于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但30宗〔30.3萬平方米〕居住類用地根本全局部布于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。由此可見，土地的稀缺，桐廬縣城將是未來的行政、商業(yè)、金融、辦公中心，住宅價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步提升。從供給量方面來看，07和08兩年無論是商業(yè)類還是居住類用地都不算大，但商業(yè)類用地主要集中于縣城中心，且僅余10萬人的有限需求，加劇了后市商業(yè)類物業(yè)的競爭，相反，居住類物業(yè)能夠相對(duì)均勻的分布于其他各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，得以平衡住宅需求，因此也可以看出縣城中心上市供給的住宅樓盤中，新盤較少，未來價(jià)值可觀。從土地價(jià)格方面，以縣城中心商業(yè)類土地為例，我們不難看出，08年平均每畝123.8萬的成交均價(jià)較07年上漲了40.9%，這與國內(nèi)各大中城市的下降形成了鮮明的比照，再一次說明了桐廬房地產(chǎn)市場近年來不溫不火的局面使得泡沫較少，在其他城市遭遇寒流的時(shí)候，桐廬能否成為炙手可熱的香餑餑還有待市場的檢驗(yàn)。隨著土地市場的日益標(biāo)準(zhǔn)，以及開發(fā)商面臨的資金壓力，土地開發(fā)周期較之以往將明顯縮短，近幾年土地供給勢(shì)必會(huì)形成在今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)，市場始終能提供穩(wěn)定大量的工程供給，市場競爭壓力及風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有顯著提升。從近2年城市商業(yè)類土地供給來看，本工程潛在競爭對(duì)手較多，尤其以勵(lì)駿會(huì)置業(yè)在08年初獲取的4幅地塊〔總建面18萬方〕為最大競爭對(duì)手，所以防止同質(zhì)化競爭，尋求差異化產(chǎn)品，引領(lǐng)桐廬房地產(chǎn)開展是重點(diǎn)思考方向。2二級(jí)市場分析2.1房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行特點(diǎn)進(jìn)入初期：大杭州范圍內(nèi)存在反市場規(guī)律房地產(chǎn)作為桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，近年來受市場需求拉動(dòng)和政府招商引資開展迅猛，投資額逐漸增長，但相對(duì)整個(gè)大杭州來說，2%左右的市場份額缺乏以引起眾多開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，也正是因此，出現(xiàn)了與大杭州相反的市場規(guī)律。從增長率方面可以看出，04年和06年出現(xiàn)較為明顯的反差。究其原因，概括為兩點(diǎn)，一那么桐廬當(dāng)?shù)貏傂孕枨鬄橹?，外來投資需求不強(qiáng)；二那么受宏觀政策影響較小，緊縮時(shí)成為“避風(fēng)港〞，寬松時(shí)成為“雞肋〞。開發(fā)當(dāng)中：當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)從眾效應(yīng)明顯2006整個(gè)大杭州市場投資水平增長降到近5年來的新低7.8%，桐廬商品房竣工面積大幅縮減，負(fù)增長31.8%，說明當(dāng)?shù)亻_發(fā)商見勢(shì)不妙放慢工程開發(fā)進(jìn)度，都在等待整個(gè)市場的回暖。2007年大勢(shì)所趨，全國市場一片紅火，桐廬商品房竣工面積大增101.7%，說明當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也想趁此大勢(shì)加快出貨速度。銷售終端：價(jià)格泡沫較少，成交逆勢(shì)奇葩桐廬房價(jià)素來平穩(wěn)增長聞名已久，從04年到08年的連續(xù)五屆房交會(huì)中價(jià)格增長幅度均控制在5%~10%左右，泡沫成分相當(dāng)之少，主要原因是由于外來投資需求較弱，價(jià)格水平較為穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大城市價(jià)格起伏不定的局面。去年成交量更是出現(xiàn)逆勢(shì)奇葩，07年整個(gè)杭州成交量增長51.1%，桐廬增長55.4%是大勢(shì)所趨，而08年整個(gè)杭州成交量下降37.7%，桐廬卻增長26.1%，主要原因是整個(gè)大杭州范圍內(nèi)桐廬房價(jià)處于最低位，平穩(wěn)增長且市場泡沫較少，在各大城市遭遇寒流的時(shí)候，以本地剛性需求為主的三四級(jí)縣市開展就會(huì)如火如荼。2.2未來房地產(chǎn)市場開展預(yù)測(cè)2.2.1后市供給激增，去化根據(jù)?桐廬縣“十一五〞房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃?綱要，1997年至2005年桐廬縣的房地產(chǎn)投資規(guī)模平均增長率為38.09%，考慮到宏觀調(diào)控和存量房地產(chǎn)的影響，“十一五〞期間年均增長率為15%，也就是說未來兩年總投資應(yīng)到達(dá)25億元左右，與06和07兩年的水平根本相當(dāng)，應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)。由此我們可以認(rèn)為，綱要中所指桐廬縣今后5年每年投放市場50萬平方米商品房總量的預(yù)測(cè)也是相差無幾，所以依照目前前三年商品房消化總量75萬平方米計(jì)算，未來兩年桐廬縣商品房存量和新增供給將超過175萬平方米，同時(shí)根據(jù)前面所列出的07和08兩年商業(yè)類土地出讓計(jì)算，未來兩年在這175萬平方米中約有90萬平方米的商業(yè)類物業(yè)產(chǎn)品，與本工程形成了較大的競爭。2.2.2新增人口較多，有效需求根據(jù)政府預(yù)測(cè)，到“十一五〞期末，桐廬縣的城市化率將從現(xiàn)在的46.7%提高到60%，“一主一副四極〞將集聚新增人口10萬左右，按照目前桐廬城鎮(zhèn)居民人均面積30平方米計(jì)算，新增城市人口對(duì)商品房將產(chǎn)生約300萬平方米左右的較大需求。但是按照目前年均25萬平方米的消化速度來看，10萬新增人口中真正的有效需求缺乏，主要是因?yàn)殡S著桐廬經(jīng)濟(jì)的快速開展，工業(yè)強(qiáng)縣政策的貫徹所帶來的外來務(wù)工人員和科技人才的增加，對(duì)廉租房、人才公寓會(huì)產(chǎn)生更大量的需求，而商品房的有效需求還在于本地居民。2.2.3房價(jià)收入合理，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住建筑面積和房價(jià)有直接的關(guān)系，國際上一般比擬認(rèn)同的理論是：家庭人均可支配收入之和的3-6倍為住房總價(jià)是較為合理的。2005年桐廬居民家庭人均可支配收入為14708元，房價(jià)3300元/平方米，按三口之家人均面積為21平方米計(jì)算，房價(jià)收入比為4.7倍。預(yù)期2021年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之和為66348元(22116×3=66348)，人均建筑面積30平方米，假設(shè)按房價(jià)收入比6倍計(jì)算，到2021年商品房控制在40萬元/套，那么均價(jià)為4400元/平方米，未來兩年合計(jì)增長10%左右，尚屬合理范圍。2.2.4大戶型存量多，根據(jù)建設(shè)局房管科的最新統(tǒng)計(jì)，到去年底為止，累計(jì)未銷售住宅商品房39.71萬平方米，合計(jì)3135套，即平均戶型面積到達(dá)126.7平方米，而其中90平方米以下戶型面積僅有4.71萬平方米，合計(jì)643套，占全部存量房的12%。這就存在兩種可能性，其一，與06年國家出臺(tái)的“70/90〞政策極大不符，在桐廬表達(dá)的政策滯后效應(yīng)會(huì)使得未來中小戶型供給劇增；其二，90以下中小戶型在桐廬市場需求力度超過大戶型甚多。所以無論哪種可能，未來桐廬市場的中小戶型都值得期待。3政策分析3.1國家政策時(shí)期類型內(nèi)容目的第一季度金融央行公布?經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理方法?針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠貸款政策住房建設(shè)部發(fā)布?關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度方案制定工作的指導(dǎo)意見?重申新批商品房建設(shè)面積70%須90平米以下的原那么住房兩會(huì)中溫家寶的政府工作報(bào)告提出“抓緊建立住房保障體系〞政府對(duì)建立住房保障體系的力度加大第二季度稅費(fèi)杭州市農(nóng)稅中心取消二手房(不包括商鋪、寫字樓等非住宅)交易評(píng)估降低交易本錢，促進(jìn)二手住宅交易稅費(fèi)國家稅務(wù)總局發(fā)布?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知?調(diào)控從緊，嚴(yán)控稅收土地管理?國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?示范文本出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)土地出讓管理第三季度金融央行行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，從9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27%，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)原那么作相應(yīng)調(diào)整；存款利率不變。六年來首次下調(diào)貸款利率，財(cái)政政策轉(zhuǎn)向積極第四季度金融央行從10月15日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，國務(wù)院決定自9日起對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。九年來首次下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。

房地產(chǎn)管理杭州市政府出臺(tái)?關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展的假設(shè)干意見?。24條新政，政府出臺(tái)救市措施金融財(cái)政部下發(fā)通知，從11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購置住房暫免征收印花稅。同時(shí)，央行決定自10月27日起，最低首付款比例調(diào)整為20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。降低交易稅費(fèi)，降低按揭支出金融10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率和貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，第三次降息，繼續(xù)調(diào)控經(jīng)濟(jì)國務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十措施，確定4萬億元投資方案刺激經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)內(nèi)需住房杭州市政府印發(fā)杭州市區(qū)廉租住房保障實(shí)施細(xì)那么〔試行〕的通知明確了廉租房在管理、申請(qǐng)、核定方面的具體細(xì)那么金融11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。12月5日起，下調(diào)大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)降息幅度加大，調(diào)控力度增強(qiáng)房地產(chǎn)管理杭州市物價(jià)局下發(fā)了?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)商品房交易價(jià)格行為的通知?自2009年1月1日起正式執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)市場房地產(chǎn)管理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的政策措施。放寬第二套房貸，減免營業(yè)稅房地產(chǎn)管理國務(wù)院辦公廳發(fā)布?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的假設(shè)干意見?加大保障性住房力度，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，支持開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)變化金融12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。第五次降息，持續(xù)調(diào)控稅費(fèi)國務(wù)院公布了第546號(hào)令，廢止?城市房地產(chǎn)稅暫行條例?。同時(shí)，自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇〞，依照?中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例?繳納房產(chǎn)稅。取消城市房地產(chǎn)稅中原點(diǎn)評(píng)：2021年的政策可謂前緩后疾。應(yīng)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)所面臨的外冷內(nèi)熱的局面，以及全球性金融風(fēng)暴的影響，各項(xiàng)政策在下半年頻頻出臺(tái)，力度之大頻度之高為近年來所罕見。今年的前二季度以嚴(yán)控土地，鼓勵(lì)融資、加強(qiáng)稅收為主，尚是防范和控制的基調(diào)，后二季度在金融和房地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域多箭齊發(fā)，救市政策頻出，那么已經(jīng)是保持和防護(hù)的態(tài)度了。時(shí)勢(shì)變化之快出乎意料，房地產(chǎn)行業(yè)在下半年完全進(jìn)入下滑期，在地方和中央政府頻出利好政策的情況下，在年末才初步顯現(xiàn)出企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但危機(jī)并未消除，巨大的供給和脆弱的消費(fèi)信心都是橫亙?cè)谇懊娴恼系K，后市的開展需要更多的政策支持。3.2當(dāng)?shù)卣呷ツ甑?，桐廬縣第六屆房地產(chǎn)展示交易會(huì)開幕前一天，桐廬縣人民政府出臺(tái)了?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的假設(shè)干意見?，以進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)與住房開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)全縣房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展。實(shí)行購置商品房契稅補(bǔ)貼，印花稅、土地增值稅免征。實(shí)行存量房交易稅收補(bǔ)貼。暫停征收房產(chǎn)登記等相關(guān)收費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預(yù)征。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)使用新材料、新設(shè)備、新工藝，推進(jìn)節(jié)能減排。落實(shí)購房入戶政策，外地購房入戶享受同城待遇。放寬住房公積金貸款政策、最高額度由25萬元提高到30萬元。鼓勵(lì)拆遷房貨幣化安置，放寬建設(shè)工程開、竣工期限。適度調(diào)整經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款支付期限。中原觀點(diǎn)：從當(dāng)?shù)卣呙黠@可以看出，在房地產(chǎn)大勢(shì)不濟(jì)的時(shí)候，為使得房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為桐廬縣的支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造良好的住房消費(fèi)環(huán)境、鼓勵(lì)推行房屋拆遷貨幣化安置、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資開展環(huán)境、營造房地產(chǎn)業(yè)開展的良好社會(huì)氣氛，以政策引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)開展，致力于形成"供需根本平衡、結(jié)構(gòu)根本合理、價(jià)格根本穩(wěn)定、調(diào)控穩(wěn)妥有效"的房地產(chǎn)開展格局。相信在新政組合拳下，桐廬營造"抗跌房"步伐將進(jìn)一步邁大，"山水福地、人居佳景"品牌將得到有力的提升。4市場競爭分析4.1板塊劃分由于桐廬縣城地形特點(diǎn)，被富春江分為南北兩局部，而且政府也由此制定了江南桐君街道新城區(qū)和江北舊縣街道老城區(qū)兩大主要開展區(qū)域，但購房需求仍是南北互動(dòng)，對(duì)整體市場競爭局面產(chǎn)生一定影響?；谶@樣的背景，根本可以按此劃分為三大房產(chǎn)板塊，一是老城0板塊，二是沿江板塊，三是腹地板塊，其中，本工程屬于江南新城沿江板塊。如下圖：沿江板塊腹地板塊老城板塊沿江板塊腹地板塊老城板塊4.2樓盤分析樓盤名稱物業(yè)類型主力戶型〔平方米〕銷售均價(jià)〔元/平米〕房型總體量〔平方米〕去化率桐君廣場精裝SOHO40~6052001-1-110000100%山水半島洋房排屋別墅160~250240~290400~65050008000140003-2-24-2-35-3-55000030%65%80%三清繡苑多層小高層110~13047003-2-22700060%桐江花園多層小高層110~1304000-55003-1500050%老城板塊475046%濱江花園多層小高層120~13036003-2-211000090%20%香樟花園多層江景高層120~1303500~50003-2-23600090%40%聆江景苑多層小高層90~1603080起3040起3-2-110000090%水岸華庭多層高層40~7090~14035001-1-13-2-15000080%陽光華庭多層小高層1303000~50003-2-211000080%沿江板塊380070%影城嘉園高層100~14042002-2-13-2-28500060%青青庭院小高層高層14035003-2-111000060%桂花園平層官邸排屋小高層120~35054004-3-213000080%海陸世貿(mào)中心單身公寓LOFT45-809042001-1-12-1-14000080%腹地板塊430070%合計(jì)420065%中原觀點(diǎn)：整個(gè)桐廬房地產(chǎn)市場以多層為主，且大局部是沿街底商板式多層，真正意義上的純多層住宅小區(qū)已逐漸面向市場；同時(shí)，市場已逐漸出現(xiàn)少量小高層、高層，接受度一般；建筑風(fēng)格和綠化景觀極其普通，高品質(zhì)感樓盤除綠城桂花園以外甚缺。從戶型面積來看，最小的主要集中在90~100平方米左右，最大集中在140～150平方米左右，這兩局部戶型面積也是眾多樓盤中剩余比擬多的。120～130平米左右的三室兩廳是最熱銷的戶型，市場上除06年售罄的桐君廣場和比擬暢銷的海陸世貿(mào)廣場外根本沒有單身公寓類產(chǎn)品目前4200元/平米的市場均價(jià)較之07年底，漲幅到達(dá)400～500元/平米左右，后市空間仍然很大。老城板塊憑借自然景觀，價(jià)格較高，但是限于配套較為落后，生活品質(zhì)不高，去化較慢；沿江板塊價(jià)格較腹地板塊略低，主要是因?yàn)檠亟_發(fā)新近出臺(tái)，市民還處于轉(zhuǎn)變接受過程當(dāng)中，市政府搬遷至腹地板塊，使得該區(qū)域最先開展起來，但從去化率上仍然可以看出，兩者根本一樣。隨著桐廬城市經(jīng)濟(jì)的整體開展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的不斷提高，相當(dāng)規(guī)模的樓盤開發(fā)也逐漸增多，目前面市工程大都在10萬方左右。因?yàn)檎罅抗┑?，本錢低廉，外來開發(fā)商逐漸進(jìn)入，后市供給劇增，但市場產(chǎn)品如出一轍，無差異化可尋，抓住客群主流需求，差異化定位，可主導(dǎo)市場。4.3重點(diǎn)個(gè)案宋都·桐君廣場總體規(guī)劃桐君廣場位于整個(gè)桐江花園工程的最東端位置，北鄰天目路，東靠開元路，西依廣場路。廣場集休閑娛樂、旅游觀光、商貿(mào)、餐飲等諸多功能于一體，首創(chuàng)了桐廬江景精裝修小戶型商務(wù)公寓、主題商業(yè)步行街，桐江花園近千戶的入住業(yè)主與周邊眾多小區(qū)業(yè)主構(gòu)成龐大的商業(yè)消費(fèi)群體。建筑設(shè)計(jì)桐君廣場占地面積約30000㎡，建筑總面積達(dá)16000㎡，商業(yè)局部由近3000㎡的四層江景餐飲娛樂城與40席時(shí)尚沿街尊鋪組成。40席沿江尊鋪構(gòu)筑起桐廬首個(gè)休閑時(shí)尚主題街區(qū)，成為桐廬休閑生活購物的首選之地，此外，桐君廣場前沿江規(guī)劃的約20000㎡市民綠化廣場將是人們休閑聚會(huì)的新天地。單身公寓單身公寓景觀設(shè)計(jì)地面積31000平方米的桐君廣場，其中觀攬建筑和景觀建筑用地5000平方米，綠地面積周邊環(huán)境

迎春街—商業(yè)主干道、開元街—商業(yè)老街、天目路—沿江休閑商業(yè)帶共帶共囊起桐廬主城區(qū)首屈一指的黃金商圈。得益于老城區(qū)的成熟配套資源，工程周邊聚集了衣食住行各方面的大型商家，包括服裝特色街、副食品一條街、古玩一條街等多各專題商業(yè)區(qū)。新近交付的桐君廣場作為桐廬商業(yè)核心新地標(biāo)，坐落于黃金商圈中臨江位置，必將帶動(dòng)桐廬商業(yè)飛躍到達(dá)新境界。主要購置客群當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和一些已有自己住房又兼?zhèn)渫顿Y功能的客群，桐廬周遍小鎮(zhèn)上的私營業(yè)主，小老板。旺銷或滯銷分析桐君廣場首創(chuàng)了桐廬江景精裝修小戶型商務(wù)公寓、主題商業(yè)步行街，位于老城中心區(qū)域，加上風(fēng)景名勝桐君山、20000多平方米廣場帶來的觀光旅游、休閑娛樂人流,地理位置極其優(yōu)越,所以在銷售非常好，06年開盤即售罄，且當(dāng)時(shí)價(jià)格已到達(dá)現(xiàn)在憑水平。綠城·桂花園總體規(guī)劃綠城.桐廬桂花園位于桐廬江南新區(qū)核心，西北臨白云源路，東南至云棲路，與桐廬中學(xué)、政府大樓、行政審批中心、博物館以及市民中心廣場等緊密相鄰。建筑設(shè)計(jì)園區(qū)占地約161畝，住宅總建筑面積近12.9萬平方米，以端莊典雅、精致高貴的多層和高層平層官邸為主，輔以少量排屋。風(fēng)格設(shè)計(jì)整個(gè)園區(qū)位處青山環(huán)抱之中，內(nèi)擁5700平方米自然湖泊；綠城.桐廬桂花園規(guī)劃采用多層次、小組團(tuán)、半開放式的布局，形成靈活有序的空間形態(tài)，并以沉穩(wěn)典雅、和諧浪漫的氣質(zhì)風(fēng)格為營造取向；配備奢華會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)及各類現(xiàn)代化生活效勞設(shè)施，是“低樓層、低密度、低容積率、高綠化率〞的大型現(xiàn)代生活園區(qū)。主力戶型點(diǎn)評(píng)128平米兩室兩廳兩衛(wèi)3陽臺(tái)：戶型方正，布局合理，全明設(shè)計(jì)128平米兩室兩廳兩衛(wèi)3陽臺(tái)：戶型方正，布局合理，全明設(shè)計(jì)整體戶型過于狹窄動(dòng)靜分區(qū)，廚衛(wèi)全明三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，景觀視覺較好客廳和主窩朝南，采光極佳主人房和客廳外接南向陽臺(tái)餐廳客廳相容連接，氣韻貫穿，展現(xiàn)大氣主要購置客群綠城品牌追隨者，桐廬本地一些高收入群體，當(dāng)?shù)毓珓?wù)員，地方政府官員，機(jī)關(guān)人員以及百分之5左右的杭州周遍市場投資客需求特點(diǎn)：知名開發(fā)商企業(yè)，屬于當(dāng)?shù)匾痪€產(chǎn)品的高端工程，價(jià)格敏感度低，大戶型，豪華配套。旺銷或滯銷分析綠城的品牌效應(yīng)是該工程最大的法寶，在桐廬當(dāng)?shù)厥袌鲞@類型高端品質(zhì)的工程還是非常缺乏，當(dāng)?shù)氐母呤杖肴巳和冯S著綠城在杭州或其他大城市已經(jīng)有諸多投資物業(yè)，雖然該工程在當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格高昂，戶型面積也非常奢侈，但是對(duì)于當(dāng)?shù)馗缓纴碚f還是非常具有沖擊力的，也吸引了很多達(dá)官顯貴購置。4.3.3海陸·世貿(mào)中心總體規(guī)劃海陸世貿(mào)中心位于浙江杭州桐廬江南新區(qū)內(nèi)，南臨交通主干道320國道，東接新城市中心商業(yè)街迎春南路，直面新客運(yùn)中心。建筑設(shè)計(jì)

海陸世貿(mào)中心規(guī)模宏大，占地110畝，總建筑面積13.7萬方，南北地塊分期開發(fā)，整個(gè)建筑群體包括世貿(mào)中心大酒店、世貿(mào)商城、世貿(mào)創(chuàng)業(yè)園等。氣勢(shì)雄偉，具游龍之勢(shì)，是桐廬規(guī)模空前的地標(biāo)建筑集群。一、二期規(guī)劃南地塊分兩期開發(fā)，整體由世貿(mào)中心大酒店和世貿(mào)商城兩局部組成。世貿(mào)中心大酒店沿街局部做世貿(mào)精品商鋪，一層將是大堂與咖啡吧，裙樓局部擬設(shè)會(huì)展功能〔滿足政府、企事業(yè)單位的會(huì)議、展覽、人才交流等會(huì)展需求〕；主樓以精裝修酒店式公寓為主，提供酒店管理效勞。世貿(mào)商城局部一期以餐飲、娛樂為主，其它互補(bǔ)性業(yè)態(tài)為輔的組合型業(yè)態(tài)；二期

以大賣場或大型超市為主力店，3C電器城、世貿(mào)特區(qū)、家裝家飾區(qū)等為輔助的綜合業(yè)態(tài)布局。三期規(guī)劃北地塊的產(chǎn)品定位力求往住宅方面過度。北地塊的世貿(mào)創(chuàng)業(yè)園將以世貿(mào)創(chuàng)業(yè)中心、商務(wù)官邸、人才驛站、專家樓等表象亮相，其產(chǎn)品實(shí)體是單身公寓、商務(wù)辦公以及純寫字樓等。主力戶型點(diǎn)評(píng)單身公寓47平米一室一廳一衛(wèi)：戶型方正，全明，南北通透47平米一室一廳一衛(wèi)：戶型方正，全明，南北通透動(dòng)靜未能區(qū)分主臥帶大飄窗，采光好LOFT戶型87平米LOFT戶型：戶型方正，布局合理87平米LOFT戶型：戶型方正，布局合理使用面積較大，可隔成兩層，87方的建筑面積經(jīng)過設(shè)計(jì)可達(dá)120-130方。層高只有4.9米，略顯壓抑。自由分割的格局受年輕人喜愛。主要購置客群主要購置者為工程周遍一些企業(yè)的白領(lǐng)階層，同路本地的局部郵資客群。需求特點(diǎn)：戶型時(shí)尚，有較高品位和稀缺性，總價(jià)合理，區(qū)域整體環(huán)境優(yōu)越，交通便利，生活配套完善。旺銷或滯銷分析海陸世貿(mào)中心推出了概念較為新穎時(shí)尚的LOLT戶型還有毛坯單身公寓，這兩種戶型推出后取得的銷售成績都非常好，40多方單身公寓總價(jià)低，正好貼合了周遍工作的單身白領(lǐng)的需求，自住投資皆可，70幾方單身公寓那么略顯的比擬難銷售。而LOFT戶型本身就屬于稀缺戶型，再加上是桐廬當(dāng)?shù)匚ㄒ淮蜻@個(gè)概念的樓盤，自然也受到了不錯(cuò)銷售成績，80幾方的LOFT戶型實(shí)際面積可達(dá)120方，既滿足了當(dāng)?shù)厝藢?duì)大戶型的喜好，在總價(jià)上又較平層120方的實(shí)惠，所以銷售一空。而該工程的普通住宅較前兩種提到的戶型銷售上要遜色很多，因?yàn)楦偁帉?duì)手多，產(chǎn)品差異化比擬小，比擬缺乏賣點(diǎn)。廣業(yè)·影城嘉園總體規(guī)劃位于新城區(qū)白云源路和大奇山路交匯處。毗鄰最大的公共休閑綠地中心廣場而與縣政府大樓南北相望。建筑設(shè)計(jì)影城嘉園規(guī)劃6幢純高層景觀花園洋房。上下不同，錯(cuò)落有秩，形成現(xiàn)代都市獨(dú)有的天際線，以桐廬劇院為中軸，由6幢高樓構(gòu)成“浙江小三峽〞的幽雅意境，全部設(shè)計(jì)為弧型外立面結(jié)構(gòu)，建筑線條圓潤流暢，增加景觀視野。主力戶型點(diǎn)評(píng)105.6平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：贈(zèng)送入戶花園或空中花園面積105.6平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：贈(zèng)送入戶花園或空中花園面積戶型不夠方正，浪費(fèi)面積較多雙臥室朝南，采光佳主臥連接陽臺(tái)動(dòng)靜別離衛(wèi)生間都未連接主臥，私密性較差主要購置客群政府公務(wù)員以及當(dāng)?shù)匾恍└纳菩唾彿咳后w以及一些剛結(jié)婚的年輕群體需求特點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，周遍配套完善，交通便利，總價(jià)適宜，戶型多樣，滿足不同購房群體的需求。旺銷或滯銷分析該工程地理位置優(yōu)越，緊鄰縣政府以及當(dāng)?shù)刈畲蟮闹行幕▓@，在戶型上銷售最好的是120方左右三房的戶型，可以說是個(gè)比擬符合當(dāng)?shù)厝说馁彿坷砟畹囊粋€(gè)工程，無論在位置上，面積上，價(jià)格上，品質(zhì)上都突顯了桐廬人對(duì)于改善型住宅的一種追求。該工程首推字母套，可合并銷售，也可拆開銷售，這種戶型也頗受歡送，合并銷售137方加47方的組適宜合三代同堂的居住結(jié)構(gòu)，而拆開來買137方適合大局部桐廬人一家三口的購置要求，而47方也滿足了由于資金緊張的首次置業(yè)年輕群體。水岸華庭建筑設(shè)計(jì)工程以“桐廬首席純水岸加洲風(fēng)情住品〞為開發(fā)定位，將桐廬山水人文資源與加洲異域風(fēng)情完美結(jié)合，總建筑面積5萬余方，容積率2.3。綠化率約22%，規(guī)劃多層，高層，沿街商鋪街三類經(jīng)典建筑形態(tài)。整個(gè)園區(qū)引入智能科技化配套設(shè)施，除了報(bào)警、監(jiān)控、管理巡更等設(shè)施外，工程還投入了高本錢的電梯召喚系統(tǒng)，體驗(yàn)人性化科技生活。景觀設(shè)計(jì)以富春江山水為背景，內(nèi)以水系精妙布局，配之中心大花園，營造出“曲水流殤、步移景移〞的視覺效果。主力戶型點(diǎn)評(píng)70.37平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：戶型不夠方正，得房率不高70.37平米兩房兩廳一衛(wèi)戶型：戶型不夠方正，得房率不高主臥帶陽臺(tái)朝南，采光佳動(dòng)靜別離，私密性較好戶型全明南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間離臥室太遠(yuǎn)，便利性不強(qiáng)47平米一房一廳一衛(wèi)戶型：戶型方正，全明戶型47平米一房一廳一衛(wèi)戶型：戶型方正，全明戶型小面積功能區(qū)劃清楚顯，分區(qū)合理，功能化分合理主要購置客群當(dāng)?shù)馗纳菩唾彿咳后w，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)如橫村~中埠一代的紡織行業(yè)的私營業(yè)主，少量外來投資客需求特點(diǎn)：位置優(yōu)越，景觀稀缺，樓盤具有品質(zhì)感，價(jià)格戶型合理。旺銷或滯銷分析該工程還未開始銷售，但預(yù)定情況較好，該工程臨江的幾幢都是小高層戶型較大的房源，目前還未銷售，即將推出的是面積在48到70方的多層單身公寓，一期已經(jīng)有80%的房源被預(yù)定。勵(lì)駿置地中心總體規(guī)劃地處春江路與大奇山路交叉口，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃了2幢12層高的小高層公寓板樓以及沿街商鋪。主力戶型點(diǎn)評(píng)該工程暫規(guī)劃為80%以下都是114平方米兩房兩廳的公寓住宅，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為2021年9月左右。從地段位置和產(chǎn)品類型上來看，與本工程存在一定競爭性，所以應(yīng)盡快上市，同時(shí)尋求差異化路線。

第三局部工程SWOT分析1土地屬性分析1.1工程區(qū)位本案●★本案●★1.2地塊四至1.3規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)金融業(yè)、辦公用地占地面積11977平方米容積率3.5≤R≤4.5地上面積41900～53890建筑密度30％≤R≤45%地下空間14436平方米限高控制整體100米以內(nèi)，裙房高度控制在26米以內(nèi)，地下高度控制在9.5米以內(nèi)。車位比濱江路，沿迎春南路、富春江方向不得設(shè)置出入口，地面停車位不得超過總車位的10%。日照間距與周圍地塊的建筑物必須滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求建筑退界地上建筑：東側(cè)后退方家路道路邊線不小于15.0米，南側(cè)后退濱江路道路邊線不小于10.0米，西側(cè)后退用地紅線不小于5.0米，北側(cè)后退用地紅線5.0米，高層建筑應(yīng)必須布置在高層建筑控制線東側(cè)，建筑層數(shù)地上可建高層，裙房控制在5層以內(nèi)，地下可建2層。當(dāng)?shù)叵率易鳛樯虡I(yè)、倉儲(chǔ)等用途時(shí)，地下室面積計(jì)入計(jì)算容積率的總建筑面積內(nèi)；當(dāng)?shù)叵率覂H用作為地下車庫及消防等配套設(shè)施時(shí)，地下室面積可不計(jì)入計(jì)算容積率的總建筑面積內(nèi)。配套要求必須配置建筑物外部夜景燈光，燈光組合要透視建筑必要的輪廓，且要與江水形成互動(dòng)，營造富有活力的燈光效果。必須采用集中〔中央〕空調(diào)系統(tǒng)，不得采用分體式空調(diào)并外掛室外。業(yè)主可與勵(lì)駿工程協(xié)調(diào)考慮將本地塊地下空間穿越迎春南路與勵(lì)駿會(huì)酒店地下空間通連。其他設(shè)計(jì)要求：地塊內(nèi)的建筑物的設(shè)計(jì)要滿足消防、交通等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，同時(shí)要注重沿江面的通透感，盡量保持梧桐路與江邊視線的通暢，建議該處建筑底層采用架空層或騎樓等形式。建筑外形必須要突破使用功能的約束，建筑形式追求現(xiàn)代化，表達(dá)時(shí)代感，力求建筑造型新穎大氣，富有藝術(shù)美感，注重與周圍環(huán)境及建筑的協(xié)調(diào)性，尤其要重視建筑沿江面的立面處理。必須提供不少于二套的設(shè)計(jì)方案，以供論證比擬，并要求在方案報(bào)批時(shí)按照比例制作模型一同報(bào)批。建筑外觀、材料和色彩要與迎春南路景觀及周圍環(huán)境協(xié)調(diào)考慮，外墻面必須要采用石材等高檔次、現(xiàn)代化的材料。由于地塊所處位置的特殊性，裙房樓層較高，體量較大，因此裙房4-5層必須做一定的退臺(tái)處理〔特別是沿迎春南路和富春江方向〕，并到達(dá)明顯退臺(tái)效果，以緩解建筑物本身的笨重感，減弱建筑物對(duì)周圍的壓迫感，同時(shí)要求高層主樓有兩個(gè)面或方向無裙房，直接落地。為鼓勵(lì)地下空間的利用，地下空間可超出規(guī)劃紅線外使用，但不得超出規(guī)劃確定的范圍。地下建筑超出規(guī)劃紅線以外局部不管作何種功能使用都不得確權(quán)辦證，同時(shí)考慮二橋頭整個(gè)公共綠地廣場及管線的布置需要，超出規(guī)劃紅線范圍的地下室屋頂結(jié)構(gòu)高程必須要低于迎春南路路面1.0米以上。1.4宗地現(xiàn)狀舊房拆遷已盡完成，地塊平整尚未進(jìn)行；土質(zhì)堅(jiān)實(shí)，較為平整，前期投入費(fèi)用不大；舊房拆遷已盡完成，地塊平整尚未進(jìn)行；土質(zhì)堅(jiān)實(shí)，較為平整，前期投入費(fèi)用不大；地塊內(nèi)部電線桿應(yīng)予撤除，二橋修繕影響交通。1.5周邊配套1.6交通條件中原觀點(diǎn)：宗地面：目前地塊內(nèi)部舊房拆遷已盡完成，但地塊平整尚未進(jìn)行；由于土質(zhì)堅(jiān)實(shí)，且較為平整，所以前期投入費(fèi)用不大；地塊內(nèi)部電線桿應(yīng)予撤除，二橋修繕影響交通。指標(biāo)面：規(guī)劃設(shè)計(jì)方面要求比擬嚴(yán)格，包括退臺(tái)處理，立面建材，高度限制，配套照應(yīng)等方面，主要目的是要建成區(qū)域乃至整個(gè)縣城中心的標(biāo)志性建筑，可見本工程在未來開展的重要性。配套面：工程位于江南新城中心，周邊交通便利，配套成熟，主要商業(yè)集中在春江路和迎春南路上，但品質(zhì)和檔次不高，是本工程的一大時(shí)機(jī)點(diǎn)。2區(qū)域規(guī)劃分析中原觀點(diǎn)：從工程地塊周邊的開展規(guī)劃來看，屬于城市的絕對(duì)核心地段，位于規(guī)劃富春江廣場中心，幾乎容納了一個(gè)城市所應(yīng)具備的所有配套設(shè)施，包括行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑公園等，承接濱江地區(qū)旅游、商貿(mào)、休閑、餐飲等功能，對(duì)工程自身價(jià)值的提升起到了積極的作用。321321中原觀點(diǎn)：1號(hào)勵(lì)駿大酒店與2號(hào)本工程交相照應(yīng)，產(chǎn)品不同，可相互補(bǔ)充，共同提升區(qū)域形象和人氣。3號(hào)工程地塊尚未出讓，但產(chǎn)品類型與2號(hào)本工程根本相同，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)盡快上市去化，防止直接競爭。3SWOT分析3.1優(yōu)勢(shì)S1：區(qū)域內(nèi)本工程用于銷售局部的物業(yè)體量不大，可把握最正確上市時(shí)機(jī)快速去化；S2：目前工程周邊交通便利，比鄰迎春南路主干道，方便連接新老城區(qū)；S3：沿江規(guī)劃富春江廣場目前市場認(rèn)可度較高，政府投入力度較大，有良好開展空間；S4：地塊土質(zhì)堅(jiān)實(shí)，較為方正平整，利于規(guī)劃，前期投入費(fèi)用不大。3.2劣勢(shì)W1：地塊東北部安置小區(qū)建設(shè)和富春江沿岸破敗景觀，將影響工程整體形象；W2：地塊西北側(cè)緊鄰富春江二橋下橋口，快速車流會(huì)對(duì)交通產(chǎn)生一定影響；W3：地塊土地本錢較高，定價(jià)過高會(huì)對(duì)后市銷售產(chǎn)生壓力；W4：地塊屬性為商業(yè)金融辦公，與純住宅物業(yè)在年限和貸款方面處于弱勢(shì)。3.3時(shí)機(jī)點(diǎn)O1：桐廬縣整個(gè)房地產(chǎn)市場處于良性開展階段，具有較大的開展空間；O2：2021年城區(qū)人口規(guī)模新增10萬左右，住房需求新增近300萬平方米；O3：區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)水平不高，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，品質(zhì)較低，利于本工程引領(lǐng)市場；O4：工程西南側(cè)緊鄰規(guī)劃勵(lì)駿大酒店，產(chǎn)品方面不存在競爭可共同培育區(qū)域市場。3.4風(fēng)險(xiǎn)性T1：目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體處于低潮期，消費(fèi)者觀望氣氛甚濃；T2：江南新城區(qū)域多宗同類商業(yè)地塊出讓，未來兩年形成90萬方市場競爭壓力；T3：春江路與迎春南路交叉已形成商圈中心，短期內(nèi)北移壓力較大；T4：目前市場創(chuàng)新產(chǎn)品不多，受地塊屬性限制，走差異化路線勢(shì)必存在一定風(fēng)險(xiǎn)。4開展方向預(yù)判根據(jù)前期對(duì)桐廬城市經(jīng)濟(jì)、宏觀市場、競爭樓盤、土地屬性、開展規(guī)劃等研究，我們對(duì)本地塊工程做出了兩大可能性開展方向的預(yù)判，即藍(lán)海戰(zhàn)略和紅海戰(zhàn)略?！沧ⅲ阂蛲恋貙傩韵拗?，地下兩層做超市，地上1~5層裙房做百貨，開發(fā)商持有經(jīng)營視為既定業(yè)態(tài)，本工程開展方向僅對(duì)地上5層以上可銷售物業(yè)形態(tài)進(jìn)行預(yù)判?！抽_展方向釋義本工程藍(lán)海戰(zhàn)略企業(yè)突破紅海的殘酷競爭，不把主要精力放在打敗競爭對(duì)手上，而主要放在全力為買方與企業(yè)自身創(chuàng)造價(jià)值飛躍上，并由此開創(chuàng)新的“無人競爭〞的市場空間、徹底甩脫競爭，開創(chuàng)屬于自己的一片藍(lán)海。單身公寓紅海戰(zhàn)略在已有的市場空間競爭，在這里你相對(duì)于你對(duì)手是本錢比他低，或是比他更加可以到達(dá)差異化的戰(zhàn)略兩者取其一，按照既定游戲規(guī)那么，進(jìn)行針鋒相對(duì)的競爭。高層大戶4.1藍(lán)海戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)：市場空白，競爭壓力較??；桐君廣場等已有案例的良好銷售支持；單身公寓面積靈活，宜居宜商；黃金地段，低總價(jià)，較大增值空間。劣勢(shì)：投資屬性較強(qiáng)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)本錢較高，加精裝修，定價(jià)可能脫離市場；總戶數(shù)約400套，去化速度較慢。4.2紅海戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)：中大戶型市場主流，風(fēng)險(xiǎn)較??；江景資源，核心地段，增值潛力大；總戶數(shù)約150套左右，去劃較快。劣勢(shì)：土地屬性限制，產(chǎn)權(quán)年限及按揭貸款受影響；地處鬧市且無社區(qū)環(huán)境，壓縮自住需求；同類產(chǎn)品，后市供給激增，壓力較大；本地人高層居住接受力度不強(qiáng)。5工程開展方向立標(biāo)桿立標(biāo)桿資源取勝同質(zhì)化高性價(jià)比概念化個(gè)性定制創(chuàng)新化市場細(xì)分2134區(qū)域成熟度區(qū)域競爭度1：區(qū)域不成熟、市場競爭不劇烈2：區(qū)域不成熟、市場競爭劇烈3：區(qū)域成熟、市場競爭劇烈4：區(qū)域成熟、市場競爭不劇烈四個(gè)象限：突破方向通過對(duì)藍(lán)海戰(zhàn)略和紅海戰(zhàn)略的優(yōu)劣比照分析，再結(jié)合區(qū)域?qū)傩运鶎?duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)策略，我們更傾向于創(chuàng)新化市場細(xì)分為工程開展的突破方向，即選擇藍(lán)海戰(zhàn)略。

第四局部市場客群分析1桐廬客群特征客戶的性格特征、消費(fèi)觀念、購置行為在市場中的表現(xiàn)是形成市場趨勢(shì)的內(nèi)在動(dòng)因。為使工程客群定位更貼近市場趨勢(shì)，我們有必要對(duì)客戶年齡、經(jīng)濟(jì)、動(dòng)機(jī)、要素等進(jìn)行分析研究，為工程客群定位提供參考與依據(jù)。1.1年齡特征受桐廬城市區(qū)位、經(jīng)濟(jì)狀況、民風(fēng)民俗等客觀原因影響，目前縣城區(qū)購房人員大多有長期的資金積累和穩(wěn)定的收入，年齡以35~45歲之間的人群為主，也有局部年齡在25-35歲左右剛剛成立新婚家庭，年齡相對(duì)較小的人群。最主要的購置人群集中在35歲至45歲之間的社會(huì)中堅(jiān)力量。1.2經(jīng)濟(jì)能力購房人群大局部均有穩(wěn)定的收入和積蓄，家庭年均收入在60000元以上，由于桐廬當(dāng)?shù)匾惶灼胀ㄗ≌目們r(jià)在40～50萬元左右，一般購房者均能夠承受2000元/月左右的按揭還款額度，首期房款支付金額在12～15萬元左右，而目前的購房人群大局部收入狀況或者經(jīng)濟(jì)狀況要好于上述的標(biāo)準(zhǔn)。1.3置業(yè)動(dòng)機(jī)第一類：本地首次置業(yè)型這類型購房者多為年齡層比擬低的人，多為新婚夫婦或父母買給子女暫時(shí)居住的，這類型購房群體比擬多考慮價(jià)格因素，對(duì)于價(jià)格的敏感度比擬高，他們通常選擇面積較小，樓層景觀比擬差的低價(jià)房源。第二類：外地休閑娛樂型這類購房群體多為外地人員，大多數(shù)是當(dāng)?shù)赜杏H朋好友，或者經(jīng)常往返于該城市，這一類型購房群體那么會(huì)買景觀資源或者位置較好的房源，對(duì)于環(huán)境，地段比擬看中，交通便利，周圍環(huán)境好，以便于他們走親訪友，度假，但使用率比擬低。第三類：本地改善自住型這類型購房群體在桐廬當(dāng)?shù)卣剂溯^大比重，大多數(shù)購房者都是為了改善居住條件而購置新物業(yè)。特別是桐廬周遍一些小鎮(zhèn)上的人群會(huì)比擬多購置市區(qū)位置比擬好的大戶型房源。這類型購房者年齡相對(duì)年長一些，思維比擬落后，手頭上一有錢就會(huì)想到購置物業(yè)，買大面積的房子。第四類：投資型這類型購房群體包括了本地和外來人員，其實(shí)就桐廬當(dāng)?shù)氐氖袌鰜砜矗顿Y客還是比擬少的，大多為自住型，但是進(jìn)幾年來隨著浙江周遍有錢人四處投資房產(chǎn)的趁勢(shì)，桐廬市場還是吸引了局部投資客，但大多為桐廬周邊一些城市，一些私營業(yè)主和一些企業(yè)高管也趁著桐廬房價(jià)還比擬低的時(shí)候選擇投資。在當(dāng)?shù)厥袌鐾顿Y者通常選擇兩種物業(yè)進(jìn)行投資，一就是黃金地段的物業(yè)，另外就是江景房，而對(duì)于那些普通公寓而言，投資者很少。第五類：奢侈型這類型購房者毫無疑問肯定是當(dāng)?shù)刈罡叨宋飿I(yè)的追隨者，別墅排屋市場的主要購置群，在桐廬高端群體還是比擬看中有天有地，獨(dú)門獨(dú)院的物業(yè)，但這些物業(yè)大都集中在山地之間，離城市中心較遠(yuǎn)，與公寓類物業(yè)并不產(chǎn)生直接競爭。1.4物業(yè)關(guān)注要素戶型大?。菏紫仍趹粜徒Y(jié)構(gòu)上，桐廬當(dāng)?shù)厝烁具x擇都是以120方以上的大戶型，三室兩廳兩衛(wèi)是比擬受追捧的主流戶型，140方以上的面積也是當(dāng)?shù)胤浅徜N的面積，大多數(shù)當(dāng)?shù)厝硕紩?huì)選擇面積比擬大的舒適性戶型，尤其對(duì)于衛(wèi)生間，當(dāng)?shù)厝吮葦M多的選擇兩衛(wèi)的戶型。在當(dāng)?shù)?0方左右的小戶型相比照擬少，接受的客戶大多是當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)的年輕群體，消費(fèi)能力不強(qiáng)的新婚人士。而面積相對(duì)較小的單身公寓在當(dāng)?shù)仄鋵?shí)還是比擬空白的一塊，在當(dāng)?shù)厥袌錾线@類型的在售房源幾乎沒有，而之前已經(jīng)推出的單身公寓房源，比方桐君廣場，因?yàn)檩^好的地段，還是取得了理想的銷售業(yè)績，購置這類物業(yè)的群體也比擬廣泛，從本地購房者到周遍一些城市的人都有，相對(duì)投入比擬低，而從已售單身公寓的出租情況來看，反映也是比擬好的。建筑類型：在桐廬，多層建筑還是最受購房者歡送的，當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀念還是比擬落后，傳統(tǒng)的6~7層多層住宅仍是大家購房的首選。但是隨著市中心土地的稀缺，以及政府規(guī)劃的導(dǎo)向，沿江一帶的小高層和高層也逐漸被當(dāng)?shù)厝怂邮?，其?shí)當(dāng)?shù)厝藢?duì)于地段的敏感性高于對(duì)建筑類型的敏感性，地段較好的小高層和高層也是相比照擬受歡送的，很多人購房的第一要素還是地段。而江景房也因?yàn)槠涞南∪毙赃€是有比擬大的市場的。總體來說，桐廬當(dāng)?shù)厝藢?duì)于物業(yè)建筑類型的接受上已經(jīng)從原來的多層慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)殚_始接受高層，小高層。只要地段好，又有景觀資源在當(dāng)?shù)剡€是有很大的市場的。另外像別墅排屋市場一直以來都是銷售情況很好的，購房者多喜歡選擇獨(dú)棟或者位置比擬好的房源，而類似東邊套這些采光比擬差的銷售率明顯比擬低。2本工程客群鎖定根據(jù)本工程開展方向，結(jié)合桐廬市場客戶群特征，我們鎖定本工程目標(biāo)客戶群如下：重點(diǎn)客戶群核心客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群外來桐廬工作的新貴人士和當(dāng)?shù)負(fù)碛幸惶滓陨献》烤哂行≠Y情調(diào)的富裕人群〔看中較低總價(jià)和黃金地段〕。桐廬縣當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)主〔尋找宜居宜商宜投資物業(yè)〕；鄰近外地桐廬人〔追求5+2生活模式〕偶得客戶群桐廬周邊縣市房產(chǎn)投資客〔房地產(chǎn)低潮期尋找價(jià)值低估且增值潛力較大的物業(yè)〕。

第五局部工程總體定位1工程定位1.1定位思考本工程地塊位于桐廬江南新城中心，市場形象相對(duì)高端，同時(shí)處于沿江規(guī)劃開發(fā)包圍之中，周邊拆遷基盡完成，未來區(qū)域內(nèi)市場開發(fā)競爭壓力將高于桐廬其他區(qū)域。因此在工程定位方面應(yīng)考慮在桐廬當(dāng)前開發(fā)水平的根底上有所超越，同時(shí)鑒于土地屬性的限制，尋求差異化開發(fā)以達(dá)利益最大化，以區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)的引領(lǐng)者姿態(tài)進(jìn)入市場，樹立市場同類產(chǎn)品的標(biāo)桿地位，從而跳出狹隘的區(qū)域市場競爭環(huán)境，站在整個(gè)桐廬市場的大局高度來吸引更寬泛更高素質(zhì)的消費(fèi)群體，最終為工程贏得更多的提升空間。工程核心價(jià)值提煉城市中心工程核心價(jià)值提煉城市中心金領(lǐng)生活商業(yè)引導(dǎo)力——現(xiàn)有商業(yè)配套、規(guī)劃商業(yè)配套以及本工程商業(yè)配套將打造未來的城市中心。產(chǎn)品訴求力——公建屬性，體量不大，精裝引領(lǐng)，總價(jià)適中。核心競爭力——城市中心、沿江景觀、商業(yè)中心，高端品質(zhì)。1.2定位詮釋工程市場定位描述：引領(lǐng)桐廬城市進(jìn)程的首席金領(lǐng)公寓秉持適度領(lǐng)先的市場開發(fā)策略，產(chǎn)品品質(zhì)做到超越目前區(qū)域開發(fā)水平；針對(duì)桐廬現(xiàn)有樓盤景觀及物業(yè)管理水平相對(duì)較低的現(xiàn)狀，引入酒店式效勞管理概念，借城市中心未來開展規(guī)劃，打造金領(lǐng)品牌；以桐廬25~35歲左右，外來工作的新貴人士或當(dāng)?shù)負(fù)碛幸惶滓陨献》烤哂行≠Y情調(diào)的富裕人群，看中適中總價(jià)和黃金地段，對(duì)生活品位有一定追求的人群為核心目標(biāo)客群。1.3功能及檔次結(jié)合桐廬房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本案產(chǎn)品組合及檔次定位如下：公寓：高層，高檔，精裝，SMART公寓——雖然面積不大，總價(jià)不高，但是單價(jià)在市場價(jià)格的根底上應(yīng)有所超越，表達(dá)出來的是一種內(nèi)在的精致品質(zhì)，打造桐廬的頂級(jí)產(chǎn)品。商業(yè)：縣城中心，區(qū)域中心，高檔大型，百貨商業(yè)——商業(yè)在滿足業(yè)主的消費(fèi)需要同時(shí)，主要輻射于整個(gè)桐廬縣城，且檔次應(yīng)屬桐廬最高水平，拉升區(qū)域整體消費(fèi)，打造名副其實(shí)的商業(yè)航母。2產(chǎn)品建議2.1業(yè)態(tài)構(gòu)成針對(duì)目前桐廬市場情況，可以明確一點(diǎn)，居住需求仍以多層為主，小高層和高層具有一定抗性，相比之下，高層更難消化。鑒于本地塊土地屬性限制，且容積率不大于4.5，建筑密度不大于45%，總建筑面積合計(jì)為54000平方米，其中地下兩層做超市〔包括在54000平方米內(nèi)〕，地上1~5層裙房做百貨，開發(fā)商持有經(jīng)營視為既定業(yè)態(tài)，本工程地面5層以上為可銷售物業(yè)形態(tài)，各業(yè)態(tài)面積配比方下。地下超市：6裙房百貨：2高層公寓：2人防配套：1000平方米2.2用地設(shè)想本案所處地塊西側(cè)至迎春南路規(guī)劃為城市綠地景觀，減少了富春江二橋南向車流的沖擊，但地塊西側(cè)紅線距迎春南路有55米之寬，綠地面積較大，對(duì)本工程商場人行入口有一定遮擋影響，同時(shí)為使商業(yè)局部與迎春南路主干道緊密聯(lián)系，入口應(yīng)盡量設(shè)置于地塊西南側(cè)，為使公寓江景資源和公共綠地價(jià)值最大化，應(yīng)盡量設(shè)置于地塊北側(cè)。2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)2.2.1整體形態(tài)BOX&TOWER——注意建筑高度的控制及高層公寓朝向、采光、通風(fēng)等要求。BOX&PLANK——注意建筑高度不應(yīng)過高，可分為兩棟錯(cuò)位排于裙房之上,相比獨(dú)棟塔樓更有本錢優(yōu)勢(shì)。2.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5.2條：要注重沿江面的通透感，盡量保持梧桐路與江邊視線的通暢，建議該處建筑底層采用架空層或騎樓等形式。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5.5條：由于地塊所處位置的特殊性，裙房樓層較高，體量較大，因此裙房4-5層必須做一定的退臺(tái)處理〔特別是沿迎春南路和富春江方向〕，并到達(dá)明顯退臺(tái)效果，以緩解建筑物本身的笨重感，減弱建筑物對(duì)周圍的壓迫感。由于工程地處桐廬縣城黃金地段，且定位于高端商業(yè)，所以首先務(wù)必從建筑立面上表達(dá)，應(yīng)具有一定的視覺沖擊，玻璃元素和色彩跳動(dòng)的運(yùn)用既經(jīng)濟(jì)又具有現(xiàn)代，時(shí)尚，大氣的感覺。入口廣場受迎春南路沿線55米寬公共綠化帶影響，設(shè)置入口廣場于地塊西南側(cè)，沿規(guī)劃濱江路為人行入口，同時(shí)可與迎春南路西側(cè)規(guī)劃勵(lì)駿大酒店相互呼映，且便于地下通道的修建。同時(shí)由于沿街面價(jià)值較小，建議設(shè)計(jì)為港灣式廣場以聚集人氣。2.2.由于土地屬性限制，盡量運(yùn)用類公建立面，同時(shí)展現(xiàn)一種現(xiàn)代，時(shí)尚，大氣的建筑風(fēng)格，與西側(cè)勵(lì)駿大酒店相照應(yīng)，形成區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性顯著。其中，板式更具居住屬性，后期針對(duì)住宅客戶容易銷售；塔樓更具辦公屬性，后期針對(duì)住宅客戶抗性較大。2.2.5由于本工程除公共綠化外根本無其他綠化，建議裙房做屋頂綠化，結(jié)合太陽能收集系統(tǒng)，樓板采用隔聲材料，建筑主體利用公共鏤空空間種植立體綠化。2.2.6現(xiàn)代主義風(fēng)格的大堂，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、高檔次、設(shè)計(jì)唯美，從某種程度上代表了物業(yè)的檔次和形象，打造出高檔次、高品質(zhì)、折射出現(xiàn)代建筑美學(xué)的大堂有助于產(chǎn)品形象的提升。如大面積玻璃的應(yīng)用，精美的觀光電梯，全天侯的效勞接待臺(tái)等。2.2.7建筑物類型計(jì)算單位機(jī)動(dòng)車住宅戶均建筑面積≥200m車位/戶2.0140m2≤戶均建筑面積﹤車位/戶1.2100m2≤戶均建筑面積﹤車位/戶1.080m2≤戶均建筑面積﹤車位/戶0.8戶均建筑﹤80m車位/戶0.4辦公樓企業(yè)及高層辦公樓車位/100m21.2普通辦公樓車位/100m21.0商業(yè)場所商業(yè)中心〔建筑面積大于5000m2車位/100m21.5普通商業(yè)樓〔建筑面積1000～5000m2〕車位/100m20.8大中型超市車位/100m21.5～2.0農(nóng)貿(mào)市場車位/100m21.0餐飲娛樂旅館建筑面積＞1000m2車位/100m22.5建筑面積≤1000m2車位/100m21.5普通旅館車位/每客房0.3學(xué)校中學(xué)車位/100名學(xué)生0.8小學(xué)車位/100名學(xué)生0.6幼兒園車位/100名學(xué)生0.5城市公園車位/100m0.07工業(yè)廠房區(qū)車位/100m20.2考慮到商業(yè)和公寓的共用性，且兼顧車行交通的便利性，設(shè)置于地塊南側(cè)沿規(guī)劃濱江路，車行可從春江路沿梧桐路或方家路駛?cè)?，同時(shí)與地塊南側(cè)住宅小區(qū)形成有效阻隔。機(jī)動(dòng)車位的配置、停車場〔庫〕設(shè)置按浙江