西安商品房市場月度分析報告——2021年04月份西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2021-05目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、宏觀運行背景 21.1政策法規(guī) 21.2規(guī)劃建設(shè) 31.3熱點動態(tài) 5二、土地市場 62.14月全國土地市場動態(tài) 62.24月全國土地市場概況 82.34月西安土地市場分析 9三、2021年4月西安商品房市場運行情況 153.1商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長乏力4月商品房交易量回落4.87% 173.2西安商品房供給環(huán)比下滑32.21%仍處高位放量過程 183.3住宅銷售占比回漲12個百分點 193.44月西安商辦物業(yè)成交悖行商服物業(yè)銷售形勢依然嚴峻 20四、2021年4月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場情況 214.12021年4月西安普通住宅市場運行情況 214.1.1市場供給——4月住宅供給較上年度月均上漲61.3% 214.1.2市場交易——剛需觀望漸融4月西安住宅銷量再創(chuàng)新高 214.1.3西安住宅均價——高價成交拉動住宅均價再漲3.35% 234.22021年4月西安商服用房市場運行情況 324.2.1城南區(qū)高價商鋪成交拉動均價上漲50.51% 324.2.24月西安商業(yè)地產(chǎn)成交乏力環(huán)比降幅超7成 324.32021年4月西安寫字樓市場運行情況 33寫字樓市場成交漸穩(wěn)成交均價環(huán)比微漲2.7% 334.3.24月西安寫字樓銷量漲23.5% 344.42021年4月西安別墅市場運行情況 344.4.1價格表現(xiàn) 344.4.2銷量走勢 35五、2021年4月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運行情況 365.1城南區(qū) 365.1.1城南區(qū)普通住宅市場運行情況 385.1.2城南區(qū)商辦物業(yè)情況 415.1.3城區(qū)營銷情況 425.1.4城區(qū)新盤介紹 445.1.5城區(qū)動態(tài) 475.1.6典型樓盤介紹 485.2城北區(qū) 495.2.1城北區(qū)普通住宅市場運行情況 515.2.2城北區(qū)商辦物業(yè)情況 54城區(qū)營銷情況 55城區(qū)新盤簡介 56區(qū)域熱點分析 57典型樓盤介紹 585.3城西區(qū) 595.3.1城西區(qū)普通住宅市場運行情況 615.3.2城西區(qū)商辦物業(yè)情況 635.3.3城區(qū)營銷情況 655.3.4城區(qū)新盤簡介 655.3.5區(qū)域熱點分析 665.3.6典型樓盤介紹 675.4城內(nèi)區(qū) 695.4.1城內(nèi)區(qū)域普通住宅市場運行情況 715.4.2城內(nèi)區(qū)域商服用房 735.4.3本月城內(nèi)區(qū)市場動態(tài) 755.4.4典型樓盤介紹 765.5高新區(qū) 775.5.1高新區(qū)普通住宅市場運行情況 795.5.2高新區(qū)商辦物業(yè)情況 815.5.3城區(qū)營銷活動 835.5.4城區(qū)新盤簡介 83本月高新區(qū)市場動態(tài) 84典型樓盤介紹 855.6城東區(qū) 875.6.1城東區(qū)普通住宅市場運行情況 895.6.2城東區(qū)商辦物業(yè)情況 915.6.3城區(qū)營銷情況 935.6.4城區(qū)新盤簡介 935.6.5區(qū)域熱點分析 935.6.6典型樓盤分析 95一、宏觀運行背景1.1政策法規(guī)時間政策名稱公布部門主要內(nèi)容及影響4.13決不讓房地產(chǎn)調(diào)控反復(fù)國務(wù)院國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析一季度經(jīng)濟形勢，會議部署堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。會議指出，總的看，我國經(jīng)濟的根本面是好的，經(jīng)濟增速處于合理區(qū)間;經(jīng)濟開展具備很大潛力，宏觀調(diào)控政策具有較大盤旋余地。會議對下一階段重點工作做了繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控、著力擴大內(nèi)需等9方面部署，要求穩(wěn)固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。4.14?關(guān)于建立保障性安居工程統(tǒng)計制度的通知?國家統(tǒng)計局為防止地方政府夸大或虛報保障性安居工程建設(shè)進度，中央政府已經(jīng)由國家統(tǒng)計局牽頭，建立八部委共同參與的保障性安居工程聯(lián)合統(tǒng)計監(jiān)察制度，并已在試行之中。在此之前，國務(wù)院辦公廳已將?關(guān)于建立保障性安居工程統(tǒng)計制度的通知?下發(fā)至各地方政府，通知要求地方統(tǒng)計、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、發(fā)改委等相關(guān)部門，聯(lián)合統(tǒng)計匯總與保障性安居工程建設(shè)進度、開工情況、資金使用、土地供給相關(guān)的全部數(shù)據(jù)。4.17保障房用地應(yīng)保盡保單獨報批國土部國土資源部17日在召開會議，總結(jié)2021年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作并部署2021年土地調(diào)控工作。國土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供給工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運行;以促進形成住房有效供給為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房用地供給和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。為此要進一步細化有關(guān)措施，對保障性住房用地應(yīng)保盡保，單獨報批，鼓勵使用存量土地;合理增加普通商品住房用地供給，及時編制住房供地方案并向社會公布;及時依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進已供土地盡快開發(fā)建設(shè)。4.19?關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)中介效勞管理的通知?省住建廳、省物價局為加強房地產(chǎn)中介效勞管理，省住建廳、省物價局聯(lián)合下發(fā)?關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)中介效勞管理的通知?，從今年6月起，我省將實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊制度，不合格的機構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。自2021年6月份起，全省實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊制度。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理3年(注冊期)內(nèi)須至少參加繼續(xù)教育1次，以不斷更新從業(yè)人員的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和法律知識，切實提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和效勞水平。2021年1月起，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀、咨詢機構(gòu)必須具有兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理，不合格的機構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。4.24醞釀刺激剛需政策調(diào)控大方向不變住建部近日，有消息稱，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對居民購置首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。4.25住建部調(diào)研住房公積金條例修改使用范圍或擴大住建部目前全國多個二三線城市開始放松公積金提取和貸款政策，針對首套房的政策傾向愈加明確。據(jù)了解，目前住建部正在各地就公積金條例的修改良行全面調(diào)研，公積金使用范圍有望進一步擴大。另據(jù)悉，公積金針對購置首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暫不會對此出臺統(tǒng)一政策。1.2規(guī)劃建設(shè) 時間主題內(nèi)容及影響4.1西安500億打造國際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園西安國際港務(wù)區(qū)與臨潼臨潼新房區(qū)合作共建“西安國際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園〞協(xié)議簽署，副市長韓松、任軍號出席簽約儀式。據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園方案總投資超過500億元。西安國際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園面積約12平方公里，方案總投資超過500億元。根據(jù)兩區(qū)共建西安國際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園協(xié)議規(guī)定，該產(chǎn)業(yè)園將以開展加工制造、倉儲物流、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)為主。4.2西安北至北京西、漢口、洛陽龍門動車正式運行上午8時40分，隨著西安北開往洛陽龍門的首趟動車組列車發(fā)出，標志著增開的西安北至北京西、漢口、洛陽龍門的3對動車組列車正式開始運行。4.8西安年內(nèi)新增6000泊車位根據(jù)各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會對轄區(qū)可利用土地資源的摸底情況，今年1月份，市停車辦向各區(qū)、開發(fā)區(qū)共下達6000個泊位的建設(shè)方案。其中，碑林、蓮湖、雁塔、未央、新城、經(jīng)開、浐灞、曲江、城投各500個泊位;高新、航天600個泊位;灞橋300個泊位。各區(qū)共確定工程28個。截至目前，碑林廣豐國際(60個)、鐵路局鐵永坊(560個)，雁塔省軍區(qū)(超配建300個)，灞橋紡西街(300個)等4個工程已經(jīng)開工，其余工程正在進行工程前期準備工作。4.6西安航天基地將建8.5萬平方米超五星酒店4月6日，西安航天基地簽約兩大工程，總投資額15億元。其中，總投資13億元人民幣的普宇世尊國際酒店及普宇廣場工程，將在航天基地建設(shè)一個總建筑面積約為8.5萬平方米、含400間客房的超五星級酒店，以及總建筑面積約7萬平方米的高端商務(wù)寫字樓?？偼顿Y額2億元的新型集成大功率LED產(chǎn)業(yè)化工程1期，工程全部建成后，預(yù)計可以年產(chǎn)大功率LED燈具6萬盞(套)以上。4.7國際港務(wù)區(qū)攜手交大一附院建陸港醫(yī)院國際港務(wù)區(qū)昨日簽約6個工程。其中國際陸港醫(yī)院工程由國際港務(wù)區(qū)管委會和西安交通大學醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院合作，將建一所集衛(wèi)生、醫(yī)療、教學、科研、保健、休閑養(yǎng)生為一體的國際化三級甲等綜合醫(yī)院，設(shè)計床位1500張，總投資約14億元人民幣。4.9西安投資13.2億建10座過街天橋和地下通道西安市委、市政府將“實施緩堵保暢工程〞確定為今年要重點辦好市民群眾最關(guān)心、最急迫的十件實事之首。今年將投資13.2億元，開建7座立交工程，增設(shè)10座過街天橋和地下通道;實施76項城市干道支路建設(shè)改造，實施60處路段和交叉口改造;優(yōu)化改造60處公交港灣，建設(shè)40公里公交專用道。4.11西安擬建99米"長安門"將矗立南北主軸張家堡廣場西安擬在未央張家堡廣場建設(shè)一座標志性雕塑，西安市規(guī)劃局在全國范圍內(nèi)廣泛征集雕塑設(shè)計方案，經(jīng)屢次評審，最終選定“長安長安新房門〞為可實施方案。4.17西安世博園28日盛大開園重新定位形成三大展區(qū)從世園投資集團了解到，2012年4月28日西安世博園盛大開園，眾多展園將精彩亮相。安世博園將對展園進行區(qū)域劃分，包括省內(nèi)園、國內(nèi)園、國際園、大師園、創(chuàng)意園、專類園、世界庭院，為豐富展園內(nèi)容，在此根底上對局部國內(nèi)和國際園進行重新定位，形成了民俗文化區(qū)、文化藝術(shù)展示區(qū)、花卉園藝展覽區(qū)三大區(qū)域。4.19西安長樂路將拓寬為雙向八車道預(yù)計10月底前建成從西安市及新城區(qū)相關(guān)部門得悉，長樂路綜合改造工程將于近期啟動，目前改造方案正報市上審批，長樂路全線擬拓寬為雙向8車道。改造的范圍從環(huán)城東城東新房路至東三環(huán)，設(shè)計道路規(guī)劃紅線寬50米(規(guī)劃建筑線之間的寬度)，為雙向8車道，預(yù)計10月底前將完成快車道建設(shè)，屆時長樂路的交通狀況有望得到根本性的改觀。1.3熱點動態(tài)時間主題內(nèi)容及影響4.1西咸新區(qū)涇河新城首批30個重點工程開工西咸西咸新房新區(qū)涇河新城重點工程集中開工暨秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園奠基儀式舉行，標志著西咸新區(qū)涇河新城打造大西安北部中心戰(zhàn)略正式進入全面實施階段。2021年，西咸新區(qū)涇河新城共規(guī)劃建設(shè)工程45個，總投資額到達上千億元，方案今年完成固定資產(chǎn)投資約107億元，本次以秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園為龍頭的30個重大工程集中開工，涉及核心概念、根底設(shè)施、環(huán)境民生、文化旅游、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、都市農(nóng)業(yè)七大領(lǐng)域，總投資約800億元，另有15個工程將陸續(xù)開工，6月底前實現(xiàn)工程全面開工。4.1西安1867套經(jīng)適房搖號1157戶選房家家不落空日前，1157戶通過審核的申購家庭在西安市房管局、市糾風辦、漢唐公證處等部門的全程監(jiān)督下進行了搖號，確定了經(jīng)適房的選房順序。此次，搖號申購的經(jīng)適房是：位于雁塔區(qū)丈八北路206號的鴻基新城·沁園一期(9~15號樓)，以及位于高新區(qū)科技路西延伸線富裕路與西三環(huán)交界處的金泰·怡景花園一期(1、2、5、6號樓)經(jīng)適房工程。4.1西安西洽會已確定簽約工程125個今年西洽會開幕在即，各項籌備工作正在沖刺之時。經(jīng)過各方共同努力，目前本屆西洽會各項籌備工作已根本就緒。其中，截至目前西安分團已確定簽約工程125個，總投資1562億元，邀請客商1384人，確定95個展團參展，并制訂了安保、交管、食品平安等方面詳細預(yù)案。4.2西安高新區(qū)引來單個招商工程300億美元大投資在西安市委常委、西安高新高新新房區(qū)黨工委書記、管委會主任趙紅專接掌西安高新區(qū)宏大建設(shè)事業(yè)一周年之際，改革開放以來中國西部地區(qū)引進的最大規(guī)模外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工程——投資300億美元的三星電子閃存芯片工程已經(jīng)敲定選址西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。這對于整個西安市乃至全省的招商引資工作都具有重要的意義。4.22西安今年建設(shè)工程376個67個民生工程擬投310億市政府辦公廳日前下發(fā)?關(guān)于印發(fā)西安市2021年重點建設(shè)工程方案的通知?，今年我市安排重點建設(shè)工程376個，總投資9066億元，年方案投資1100億元，其中67個民生工程工程年方案投資310億元，占年度方案總投資的28.2%，所占比例為各行業(yè)最高。二、土地市場2.14月全國土地市場動態(tài)溫家寶：盡快出臺預(yù)調(diào)微調(diào)措施4月1日至3日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在廣西欽州，福建泉州、莆田、福州等地就經(jīng)濟運行情況進行調(diào)研。他還在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經(jīng)濟形勢座談會。溫家寶指出，當前我國經(jīng)濟運行情況總體是好的，一些主要經(jīng)濟指標雖然有所回落，但仍然處在合理水平，國民經(jīng)濟運行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向開展。同時，也要保持清醒頭腦，增強憂患意識，密切關(guān)注經(jīng)濟運行中的新情況、新問題，實行靈活審慎的宏觀政策，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展，確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會開展目標。國土資源部：加強住房用地供給和開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管國土資源部17日部署2021年房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管工作時強調(diào)，充分估計一些地方可能松動調(diào)控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作。國土資源部指出，從去年以來房地產(chǎn)用地供給的態(tài)勢看，土地市場運行逐步趨穩(wěn)、景氣下行：土地供給量開始有所回調(diào)；監(jiān)測地價和成交價款大幅回落，市場趨于謹慎；處于在建狀態(tài)的已供土地數(shù)量充足。2021年，各地要充分估計宏觀調(diào)控持續(xù)推進可能面臨的困難：房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿下降，穩(wěn)定供給的難度進一步增大；閑置、囤地等違法違規(guī)現(xiàn)象可能增加；保障性安居工程落地任務(wù)仍然比擬重；一些地方可能松動調(diào)控政策。國土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供給工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運行；以促進形成住房有效供給為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房用地供給和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。2.24月全國土地市場概況1、供給量：供給宗數(shù)同比環(huán)比雙雙出現(xiàn)增加4月，全國300個城市共推出土地2880宗，環(huán)比增加35%，同比增加6%；推出土地面積11300萬平方米，環(huán)比增加32%，同比減少7%，其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕753宗，環(huán)比增加34%，同比減少6%；推出土地面積3401萬平方米，環(huán)比增加25%，同比減少21%。2、成交量：市場略有復(fù)蘇，成交量較上個月有所上漲4月，全國300個城市共成交土地1720宗，環(huán)比增加10%，同比減少25%；成交面積6622萬平方米，環(huán)比增加1%，同比減少31%，其中，住宅用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合用地〕413宗，環(huán)比增加10%，同比減少36%；成交面積1865萬平方米，環(huán)比增加9%，同比減少46%。3、成交價格：成交樓面價有所回落4月，全國300個城市成交樓面價為794元/平米，環(huán)比下跌3%，同比上漲13%；其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕成交樓面價為1196元/平米，環(huán)比下跌2%，同比上漲29%。4、溢價率：溢價率仍處于低位4月，全國300個城市土地平均溢價率為6%，較上月增加了1個百分點，較去年同期減少12個百分點；其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕平均溢價率為5%，較上個月減少0.5個百分點，較去年同期減少13個百分點。2.34月西安土地市場分析4月，從全國到西安，房地產(chǎn)市場有所回暖，相應(yīng)的，西安市住宅銷量同比環(huán)比均出現(xiàn)上漲。房地產(chǎn)市場的回暖并沒有帶動土地市場的回暖，在目前這個行情下，開發(fā)商拿地依然謹慎。本月，政府依然保持土地放量，土地供給量維持在較高水平，相反，土地成交市場萎靡，土地流拍率繼續(xù)居高不下。數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心4月份，西安市共掛牌出讓土地34宗，出讓面積110.47萬平米，環(huán)比下滑20.46%；共成交土地10宗，成交面積34.16萬平方米，環(huán)比下滑10.8%。本月，西安市土地市場供給量和成交量雙雙出現(xiàn)下滑；成交金額為134141萬元，環(huán)比增加35.95%。本月成交的10宗土地，以商業(yè)和住宅用地為主，而且集中在西安主城區(qū)，所以成交價格相對來說比擬高。4月份，成交樓面價為1196.87元/平米，環(huán)比上漲24.05%。土地成交結(jié)構(gòu)的變化，拉動了成交樓面價的上升。土地供給：4月西安市供給土地分布圖從本月西安市供給土地分布圖我們可以看出，4月份，西安市土地供給分布比擬平均，幾個主城區(qū)均有不同數(shù)量的土地供給，而本月，表現(xiàn)最明顯的是城西區(qū)，供給量明顯增加，城西由于區(qū)域經(jīng)濟開展整體比擬落后，以前就是一些老的廠房，廠區(qū)，隨著目前西電集團改遷世紀大道，空余出來大量土地，區(qū)域房地產(chǎn)市場開展迎來契機，而政府有意加快城西區(qū)的規(guī)劃開展，所以推出大量土地。城南區(qū)土地主要集中在曲江一塊，城東集中在國際港務(wù)區(qū)，城北集中在鳳城路一帶。主城區(qū)土地市場有限，政府有意加大主城區(qū)周邊區(qū)域的開展，大量土地入市，從而帶動了一些熱門區(qū)域的房地產(chǎn)市場開展。住宅商業(yè)商住綜合工業(yè)3月土地供給19.3613.8935.7469.894月土地供給24.348.1559.1418.84本月，住宅和商住綜合用地供給量增加明顯，商業(yè)和工業(yè)用地供給量有所減少。其中，就商住綜合用地占到整月供給量的54%。住宅類用地〔包含住宅的〕供給量增加明顯。主要原因，本月供給的土地集中在熱門區(qū)域，目前該區(qū)域人氣還不旺，居住氣氛比擬差，隨著后期人氣的增加，居住氣氛的提升，才能帶動整個區(qū)域環(huán)境的開展。土地成交4月份西安市土地成交具體信息地籍編號城區(qū)面積〔萬平方米〕用途樓面價〔元/平米〕容積率不大于成交價〔萬元〕GW3-〔4〕-4城東13.63工業(yè)160.532.55470GW2-(10)-2城東3.7商業(yè)343.783.754770GW2-(8)-1城東0.93商業(yè)467.383.521530GW2-(18)-3城東0.235商業(yè)510.642.5300CA1-16-5-2長安0.98住宅744.053.842800QJ10-11-26-3城北1.87住宅1164.854.610020QJ10-8-422城北6.2住宅2177.82454010QJ10-8-423-1城北3.63住宅2569.853.532650QJ10-8-423-2城北2.33住宅2575.113.521000HT01-1-28城南0.64住宅710.273.51591數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心本月，成交的10宗土地主要集中在城北和城東，其中城北全部以住宅用地為主，城東以商業(yè)用地為主。城北地塊主要集中在鳳城路，城東主要集中在國際港務(wù)區(qū)，在土地市場整體低迷的情況下，開發(fā)商對于一些熱門區(qū)域的地塊情有獨鐘。3、4月西安土地市場特征1〕、土地市場仍舊處于低位運行本月，西安市共掛牌土地34宗，成交10宗，成交率還不到3成。4月份，樓市有一定的回暖，但是這似乎并不能提高開發(fā)商的拿地意愿，樓市的回暖也主要是得益于開發(fā)商降價跑量，急于消化庫存量。土地市場依舊低迷，處于低位運行。2〕、成交的土地主要集中在熱門區(qū)域成交的10宗土地，主要集中在西安國際港務(wù)區(qū)和鳳城路一帶，隨著西安整體的擴張開展，政府尤其重視規(guī)劃一些重點區(qū)域的開展，這些區(qū)域為房地產(chǎn)市場開展帶來機遇，土地市場競爭比擬劇烈，在土地市場整體低迷的情況下，開發(fā)商對這些區(qū)域的土地還是情有獨鐘。典型地塊分析地塊根本信息該宗地編號為QJ10-8-423-1，該地塊位于鳳城二路以北，太華北路以東，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地；地塊面積為3.63萬平方米，容積率為3.5；地塊已經(jīng)掛牌成交，成交時間為2012年4月20日，競得人為西安龍湖錦城置業(yè)；最后成交價格為32650萬元，根據(jù)最后規(guī)劃指標和最后成交結(jié)果來看，最后樓面價為2570元/平米。宗地編號土地位置土地面積土地使用規(guī)劃指標要求性質(zhì)年限容積率QJ10-8-423-1鳳城二路以北，太華北路以東3.63萬平方米住宅70年≤3.5地塊開展前景分析城北的開展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟，亂，差的北城在近幾年已華美轉(zhuǎn)身成功，現(xiàn)如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北，隨著大明宮國家遺址公園的建設(shè)，火車北客站的建設(shè)，市政府北遷工作的進一步實施，城北面臨的將會是更好的房展。地塊SWOT分析及應(yīng)對策略內(nèi)容應(yīng)對方式strengths地塊位于百花村居住圈，百花村居住圈內(nèi)的公共配套根本上能夠滿足居民的日常生活需求，但是從城北整體的開展來看，北城的整體地位在不斷地提高，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套隨之也會得到進一步提升，這樣才能夠與新城北的整體區(qū)域開展水平相一致，并且能夠吸引更多的購房者前來安家置業(yè)深入研究市場走勢及銷售動向，充分挖掘客戶特征，定位合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，建設(shè)中注重小區(qū)的舒適度和實用性配套建設(shè)、協(xié)調(diào)投資和自主的戶型配比，以迎合區(qū)域居民自主或投資以及多樣或?qū)Ｒ皇袌鲂枨?。weaknesses周邊配套有待提升社區(qū)可以考慮配套一些商業(yè)效勞，以滿足周邊配套的缺乏opportunities城北的開展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟，亂，差的北城在近幾年已華美轉(zhuǎn)身成功，現(xiàn)如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北，隨著大明宮國家遺址公園的建設(shè)，火車北客站的建設(shè)，市政府北遷工作的進一步實施，城北面臨的將會是更好的開展打造符合都市生活節(jié)奏的品質(zhì)社區(qū)，相對周邊的在售樓盤，有差異地打造個性化，差異化、品質(zhì)化的樓盤，以博得客戶的認可threats目前居住圈在售工程以經(jīng)濟適用房和城改房為主，商品房比擬少深入研究長安區(qū)市場主力客戶的需求特征，推出適合市場需求的產(chǎn)品，降低市場風險；注意產(chǎn)品本身的品質(zhì)，無論是規(guī)劃設(shè)計還是現(xiàn)代科技的應(yīng)用。地塊的分析預(yù)測及計算1〕、地塊本錢分析根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研分析，對于目前西安市普通商品住宅工程各項本錢計算標準明細如下：類別多層小高層中高層高層超高層土地本錢〔樓面地價〕1000-1400前期費用80-90設(shè)計費用50建筑安裝工程費600-900900-120014001800-23002200-2500裝修費用300-2000政府配套費150售后效勞費30-35營銷費100-130財務(wù)費用90-140管理費30-50稅金〔營業(yè)稅及附加、土地增值稅〕按工程的一定比例提取不可預(yù)見費根據(jù)以上指標，最后計算出待分析地塊總本錢為60230萬元。2〕、土地利潤預(yù)測目前居住圈內(nèi)房價均價在6000元/平米，考慮到政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的不放松，居住圈房價上漲的勢頭得到了遏制，未來區(qū)域房價還可能有微幅下滑，如果考慮區(qū)域整體規(guī)劃開展，一定程度上又要推動房價上漲，我們保守估計，在工程建成后還能維持現(xiàn)在的價格，不考慮其他因素影響，那么工程建成后，銷售總額為76230萬元。工程總本錢〔萬元〕總收益〔萬元〕利潤〔萬元〕銷售利潤率結(jié)果60230762301600021%綜上分析，待工程建成以后，銷售利潤將到達16000萬元，銷售利潤率到達21%。三、2021年4月西安商品房市場運行情況2021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表〔單位：套〕車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北42203554201——2332城東24157216——21614城南322114751512237城內(nèi)——101311——34城西63391779——441高新21914127225——1287全市1256984302531379452021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表〔單位：平方米〕車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北65122066221695040309.13——270393.13城東2111168299877——721.08172021.08城南2397231536.0355525617436.79245538.82城內(nèi)——625859585——2069城西1793099821113254——36542高新668861431317818039——118028全市11867724223.033952767804.131157.87844579.032021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積環(huán)比變動一覽表環(huán)比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北-14.43%44.20%-61.58%221.67%——30.28%城東-42.77%25.51%-98.91%——-17.14%-21.56%城南-42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94%城內(nèi)——-35.72%-69.61%15.47%——-58.78%城西-52.91%-36.54%-47.30%-10.34%——-35.73%高新-25.01%-28.11%-26.49%-37.14%——-29.47%總計-31.91%10.82%-74.99%23.58%-70.82%-4.87%2021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積同比變動一覽表同比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北489.11%55.16%-72.08%232.30%——30.56%城東463.84%92.59%-60.71%————85.00%城南238.52%132.21%-60.30%16.33%——105.93%城內(nèi)——-87.50%54.24%————-62.78%城西-88.97%-53.10%46.42%1064.22%——-47.38%高新-91.71%10.98%91.76%-55.99%——-11.61%總計0.02%54.43%-53.93%10.76%——34.52%2021年4月西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區(qū)樓盤名稱成交套數(shù)〔套〕成交面積〔平方米〕1城北百花家園55552041.752城南東泰·城市之光32830639.483城北海璟臺北灣25524727.734城東中新浐灞半島A11區(qū)15317860.835城南中鐵鉑豐尚都城16217840.286城南萬科金域曲江12316570.537城東華清學府城17716439.688城東新興·天第15115329.459城東海璟印象城14715262.0610城南中海國際社區(qū)·御湖公館9511483.013.1商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長乏力4月商品房交易量回落4.87%西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心4月份對全國各主要城市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：在監(jiān)測的40個城市中，4月八成城市成交量環(huán)比下跌，逾五成城市成交價格回調(diào)，多數(shù)城市庫存有所增加。4月，除北京、青島庫存量下降外，其余城市庫存均有不同程度增長。南充、廣州、蘇州庫存增量都超過20萬平方米，上海、深圳、廈門、福州那么超過10萬平方米。10個重點城市中僅杭州成交環(huán)比小幅上漲，其余城市均有不同程度下跌。成交價格穩(wěn)中有升，上海、成都環(huán)比分別上漲14.44%、16.82%，其余城市波動不大。而在西安，在今年以來首付比例、貸款利率未有明顯政策傾斜的背景下，剛需置業(yè)持續(xù)放量，4月住宅市場銷量再現(xiàn)增長之勢；同時市場主體樓盤已連續(xù)兩月呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)之勢，在行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)深化影響的背景下，西安置業(yè)者購房支出較2021年已呈現(xiàn)明顯回落。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安市商品房銷售面積共計84.46萬平方米，較上月環(huán)比下滑4.87%，與去年同期相比增長41.39%。從分物業(yè)銷售環(huán)比表現(xiàn)來看，寫字樓及住宅物業(yè)均有不同程度上揚，而作為商業(yè)物業(yè)銷售那么呈現(xiàn)明顯回落。3月份以華南城為主體的西安商業(yè)物業(yè)銷售猛增至15.8萬平方米，本月恢復(fù)至1、2月市場交易水平，成交面積為3.95萬平方米，環(huán)比上月下滑75%，也成為本月商品房銷售整體回落的主要影響因素。3.2西安商品房供給環(huán)比下滑32.21%仍處高位放量過程西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)網(wǎng)簽合同備案及樓盤市場調(diào)研統(tǒng)計顯示：與3月房企扎堆開盤，搶占西安春季住博會先機的“壯景〞相比，4月市場供給量略有回落。2021年4月，西安市商品房新批預(yù)售面積為172.38萬平方米，盡管環(huán)比下降32.1%，但較上年同期仍增長38.63%，與上年度月均供給量相比超出40.07%。2021年西安樓市供給總體呈現(xiàn)上漲之勢，也可以看出在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企也已逐步放棄等待政策松動的“僥幸〞心理。隨著政策調(diào)控深化、剛需置業(yè)松動，盡管房企進退尤艱，但等待觀望只能讓趨金的資金鏈更為，房企唯有迎難而上，加大針對剛需人群的房源供給并輔以低價推市、讓利并舉，方有開展之機。3.3住宅銷售占比回漲12個百分點4月，趁著西安春季住博會，樓市促銷大戰(zhàn)“愈演愈烈〞。數(shù)據(jù)顯示，全市住宅銷量較三月呈現(xiàn)了較大的上漲，而與上月相反的是，商業(yè)物業(yè)銷量迅速下滑。2021年4月，西安住宅市場銷售占比環(huán)比上漲12.1%，商業(yè)物業(yè)銷售占比環(huán)比減少13.1%，恢復(fù)至1、2月的水平線。3.44月西安商辦物業(yè)成交悖行商服物業(yè)銷售形勢依然嚴峻在華南城集中成交結(jié)束后，4月西安商服物業(yè)的銷量歸于“平淡〞；而從寫字樓市場走勢來看，卻呈現(xiàn)了連續(xù)4月的上漲勢頭。在樓市調(diào)控不放松的形勢下，房企出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，而投資人群也將目光鎖定在不限購的商辦物業(yè)上。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安商服用房成交面積為3.95萬平方米，環(huán)比下滑了73.3%，同比下滑54%；寫字樓成交面積為6.66萬平米，環(huán)比上漲21.3%，同比上漲8.8%。四、2021年4月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場情況4.12021年4月西安普通住宅市場運行情況市場供給——4月住宅供給較上年度月均上漲61.3%隨著“銀四〞以及西安住博會這一傳統(tǒng)銷售旺季的到來，尤其是剛需置業(yè)松動的背景下，房企紛紛推陳出新。西安普通住宅新批預(yù)售153.05萬平方米，同比上年同期增長44.2%，與上年度月均供給量比超出61.3%?？傮w來看，西安住宅市場供給依然處于高位放量的過程。4.1.2市場交易——剛需觀望漸融4月西安住宅銷量再創(chuàng)新高在房企低價換量的刺激下，西安普通住宅交易量再創(chuàng)年度以來月銷售新高。進入2021年之后，樓市促銷、打折優(yōu)惠連連開啟，以價換量的銷售策略成為更多房企的共同選擇。在“金三銀四〞銷售旺季，房企更是大打促銷牌，紛紛“開閘〞爭奪客源。如天朗·西子湖聯(lián)手八百家特推88套52-146平方米特價房，抄底5450元起、封頂6500元；陸港金海岸推出90-150平方米房源并“0元認籌萬元優(yōu)惠〞活動等等。在樓市的多重優(yōu)惠下，剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價比〞樓盤已經(jīng)成為當前以首置剛需為主導(dǎo)下市場的主流。800j觀點：以價換量依然是房企首選銷售市場呈現(xiàn)兩極分化1〕住宅市場以價換量已成常態(tài)隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的到來，樓市促銷大戰(zhàn)也已拉開帷幕，尤其是在西安春季住博會、五一小長假等時間節(jié)點，房企順勢推出了多種多樣的優(yōu)惠，贈面積、打折、抽獎、送旅游、零元首付、電商等，以吸引購房者關(guān)注而取得一定成交。剛需松動下，低價走量已成為房企的共同選擇。2〕首置及改善人群入市抄底之勢顯化自從中央明確表示堅持樓市調(diào)控不放松的態(tài)度后，投資、投機人群已被迫撤離住宅市場；而隨著首套房利率降低、首付比例降低等利好，樓市剛需逐漸松動。一方面，首置人群積極入市；另一方面，首次改善型的置業(yè)者已有入市抄底端倪。從4月西安樓市的銷售情況來看，除了適合剛需的高性價比中端房源大力成交之外，品質(zhì)化的高端住宅也呈現(xiàn)放量之勢。3〕政策調(diào)控下西安置業(yè)者購房支出下降2.05%根據(jù)市政府公布的2021年西安經(jīng)濟運行情況：2021年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25981元，相比2021年的22244元，實際增長10.6%(扣除物價因素)。而從去年持續(xù)性的“三限〞政策影響下，置業(yè)者購房支出水平卻呈現(xiàn)回落態(tài)勢。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2021年4月西安平均單套住宅購房款為70.28萬元，較2021年個人平均單套住宅購房支出減少了2.05%。居民購房支出持續(xù)增長的背景下，購房者置業(yè)本錢支出卻呈現(xiàn)出下降之勢，這一市場表現(xiàn)的背景，是投資、改善需求受抑回落、首置剛需占據(jù)市場主體，以及房企以價換量等市場深層次變局下的綜合反映。4〕商品房各物業(yè)庫存量持續(xù)高壘伴隨著今年以來西安商品房月度供給持續(xù)放量，而以剛需為主體的市場交易雖有上揚，銷售增長速度乏力，使得4月份以來市場各物業(yè)庫存量再度呈現(xiàn)“壘高〞之勢。其中商品房整體庫存量環(huán)比增長8.5%，住宅市場增長8.2%，而商業(yè)物業(yè)環(huán)比漲幅更達10.2%；對于已有工程運作的房企而言，一方面需要加大供給以迎合更多市場置業(yè)者選擇，以刺激銷售，但另一方面供大于求的格局持續(xù)擴大，后續(xù)運營風險也進一步擴大。住宅辦公樓商業(yè)4月末結(jié)轉(zhuǎn)可售量〔萬㎡〕1284.71127.11384.67同比2021年4月末42.3%29%19.2%月均銷化量〔萬㎡/月〕51.863.967同比2021年4月末-44.2%-20.5%16.5%存量去化周期〔月〕24.7732.154.95從上表中可以看出，截至今年4月底，住宅、辦公、商業(yè)的庫存量持續(xù)加大，其中住宅庫存同比去年4月末增加42.3%，庫存壓力最大。此外，住宅月均消化量為51.86萬平米，同比去年下滑了44.2%，下滑幅度最大；商業(yè)月均消化量那么較去年同比上漲16.5%。在樓市持續(xù)調(diào)控下，西安商業(yè)物業(yè)的投資價值凸顯，市場去化較快。西安住宅均價1、高價成交拉動住宅均價再漲3.35%樓盤市場已現(xiàn)低價趨穩(wěn)之勢西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安普通住宅成交均價6777元/平米，環(huán)比上漲3.35%，同比去年4月上漲2.61%。從成交價格增長的原因方面進行分析，本月主要受高價格樓盤成交比例大幅上漲拉動直接相關(guān)，2月份西安經(jīng)適房比重占到23%，而3、4月份持續(xù)低于10%，而高價工程交易持續(xù)放量，帶動整體成交價格上揚；西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認為：隨著年初以來首置剛需的觀望釋放，帶動樓市交易持續(xù)走高，而改善型需求也已呈現(xiàn)“入市抄底〞的端倪，從4月高端住宅物業(yè)如中海國際社區(qū)御湖公館、御湖一號、萬科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈現(xiàn)高位上揚之勢。但從目前西安樓盤市場價格來看，已開始呈現(xiàn)低價趨穩(wěn)之勢，從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的典型樓盤價格環(huán)比變動分析，海璟臺北灣、東尚·蜂鳥、海璟印象城、天朗·大興郡、中海國際社區(qū)·御湖公館等以剛需為主力的中、高端工程，成交均價已經(jīng)連續(xù)兩個月平穩(wěn)；而龍湖香醍國際社區(qū)、萬科金域曲江等品質(zhì)住宅價格卻呈現(xiàn)出不同程度的價格上漲。4月份西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區(qū)樓盤名稱成交套數(shù)〔套〕成交面積〔平方米〕1城北百花家園55552041.752城南東泰·城市之光32830639.483城北海璟臺北灣25524727.734城東中新浐灞半島A11區(qū)15317860.835城南中鐵鉑豐尚都城16217840.286城南萬科金域曲江12316570.537城東華清學府城17716439.688城東新興駿景園·天第15115329.459城東海璟印象城14715262.0610城南中海國際社區(qū)·御湖公館9511483.014月份全市普通住宅成交前十名中，城南、城東區(qū)各占4席，城北占有2席。本月城東區(qū)后勁十足，除了華清學府城、海璟印象城依然延續(xù)了3月的良好銷量之后，中新浐灞半島A11區(qū)、新興駿景園·天第本月躋身全市前十甲。2、價格呈現(xiàn)兩極分化說明首置剛需及改善型需求的集中入市從本月西安住宅市場的均價表現(xiàn)來看，3500-4000元/平米成交占比環(huán)比上漲2.8%，幅度較大；同時，7000-7500元/平米以及大于100000元/平米的成交比重也呈現(xiàn)了較為明顯的上升態(tài)勢。西安住宅市場呈現(xiàn)了低價保障房、高價高端房的價格分化，由此可以窺見以首置剛需及改善型需求的全面入市。從下列圖可以看出，全市普通住宅銷量集中于6000-6500元/平米，共成交1041套，占全市普通住宅總銷量的15%。3、西安住宅“40指數(shù)〞顯示4月西安房價已呈現(xiàn)低位上揚基于目前住宅成交價格受成交個案的結(jié)構(gòu)性變化影響，使得西安住宅整體成交價格與樓盤個案的走勢表現(xiàn)差異較大，為了更為客觀、科學的評價西安房價變動情況，在此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心在早期發(fā)布的40指數(shù)進行升級，選擇40個典型樓盤進行成交價格的連續(xù)監(jiān)測，40指數(shù)樓盤選擇標準：1、城區(qū)覆蓋原那么；2、結(jié)合區(qū)域規(guī)劃傳統(tǒng)區(qū)域及新興板塊覆蓋原那么；3、影響力工程覆蓋原那么：全市及城區(qū)影響力工程為主體；4、外埠及外鄉(xiāng)品牌企業(yè)工程覆蓋原那么；5、產(chǎn)品品質(zhì)覆蓋原那么：高端、中低、低端(蓋原那么，同一工程階段性產(chǎn)品級別相同?！?0指數(shù)〞采用房地產(chǎn)價格及交易量指數(shù)編制方法中的典型樓盤特征指數(shù)法。特征指數(shù)法的核心思路是：選取城市房地產(chǎn)中的典型樓盤，將異質(zhì)性的住宅分解為眾多同質(zhì)性的特征，以一簇最具典型性的住宅特征組合成為市場中最具代表性的、同質(zhì)化的標準住宅；在大樣本量交易數(shù)據(jù)的支持下，利用多元線形回歸形式的特征模型求解該標準住宅在各期的價格及量并指數(shù)化，從而以標準住宅的數(shù)量及價格變化來代表和反映市場的整體走勢。因此，特征價格法能夠在同質(zhì)可比的根底上，單純考察供求關(guān)系等市場因素決定的價格及交易量變動。以2021年10月做為環(huán)比基期，對2021年10月至2021年4月的西安住宅“40指數(shù)〞進行統(tǒng)計，從指數(shù)環(huán)比情況來看，盡管前述成交價格從2月至4月表現(xiàn)為持續(xù)上揚過程，但40指數(shù)的走勢線那么表現(xiàn)出1-3月住宅價格40指數(shù)持續(xù)回落，跌幅分別在1.2%、1.5%及3%，而至4月指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上揚，說明住宅價格已呈現(xiàn)低位小幅上揚之勢。月份指數(shù)指數(shù)環(huán)比變動2021.10月100%0.0%2021.11月99.0%-1.0%2021.12月101.9%1.9%2021.01月98.8%-1.2%2021.02月98.5%-1.5%2021.03月97.0%-3.0%2021.04月103.5%3.5%由于受剛性需求釋放、成交相對前兩個月較為活潑的影響下，局部性價比擬高的樓盤降價打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價的空間有所縮小，商品住宅銷售價格出現(xiàn)了波動。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對作為市場主體的中檔樓盤價格進行分析，這一類樓盤已經(jīng)開始普遍呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)，個別工程已有小幅提價或推出針對改善人群為主的高品質(zhì)高價房源的跡象，同時市場局部以中低端工程為主體的工程降價依舊，目前從市場各工程價格的差異化表現(xiàn)也可以看出樓盤呈現(xiàn)階段性的分化表現(xiàn)，也意味著房價進入低位調(diào)整期，從4月的40指數(shù)反映出的結(jié)果，西安房價已有低位上探動向?？腿悍治?、年齡分布——25-30歲剛需人依然主力50-60歲改善人群大增小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2021.03月1115091401120010069105985111332021.04月141561162313391067828568683151占比變動0.47%0.82%3.48%2.18%0.96%-1.29%-0.47%2.70%0.28%從普通住宅購置人群年齡分布圖可以看出，4月，25-30歲年齡段占比依舊最大，占23.31%。而隨著本月開發(fā)商優(yōu)惠力度的不斷加大，35歲以上年齡段購房者比例上漲顯著，其中50-60歲年齡段比例漲幅最大，環(huán)比上月上漲2.7個百分比，漲幅最大；另外，35-40歲年齡段占比擬上月有近1個百分點的增長；可見，在樓市促銷不斷加大的情況下，西安房地產(chǎn)改善型人群也積極入市。剛需占據(jù)絕對主力購房年齡本月微滑隨著樓市優(yōu)惠力度的加大，以及政策方面的微傾，剛性需求大力釋放，在本月的成交比重又有所加大。從本月西安住宅購房人群平均年齡走勢來看，2021年4月，西安住宅購房平均年齡為36.4歲，較上月下滑0.1個百分點，但在改善型人群的積極入市下，與去年同期相比上漲了0.4個百分點。2、客戶來源——本市購房人群比重再度回漲從全市普通住宅購房人群來源分布來看，2021年4月，本市購房人群比例占89.52%，較上月回漲1.73個百分點；而外省市購房人群比重與上月相比呈現(xiàn)了小幅上漲，環(huán)比上漲1個百分點。而從外來人群購置各區(qū)域的情況來看，限購后，城北及城南兩個城區(qū)成為了外來置業(yè)者的首選區(qū)域，兩區(qū)的成交比重集中在75%以上。從近兩個月各城區(qū)外來購房人群占比的變動來看，城北區(qū)、城南區(qū)再次呈現(xiàn)上漲之勢，4月城北區(qū)外來購房人群環(huán)比增長11.47%、城南區(qū)環(huán)比增長3.29%。可見，在西安樓市促銷力度加大的形勢下，宜居的城南區(qū)以及性價比擬高的城北區(qū)成為外省人群的首選。3、戶型需求結(jié)構(gòu)1〕剛需主導(dǎo)下中小戶型依然是主力西安市2021年4月份普通住宅各面積段銷售套數(shù)單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月36156416251647101655140111764332021.04月5005201959162210575234891578750占比變動〔%〕1.5%-1.4%2.7%-2.5%-0.7%-1.1%0.7%0.4%0.2%0.2%從西安住宅各面積段分布來看，2021年4月，70-90和90-110平米兩個面積段仍舊是市場的主導(dǎo)面積段，分別占28.1%和23.3%；在改善型人群入市的情形下，130平方米以上的房源所占比重與上月根本持平。2〕中偏大戶型市場供不應(yīng)求從西安普通住宅各面積段供銷情況來看，2021年4月，70-90、90-110、110-130、144-180平米面積段繼續(xù)處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，其中，90-110平米面積段供銷差距最大，達8.6%。其余各面積段比例那么呈現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，130-144平米房源供過于求較為顯著，存量達8.1%。在房企大力促銷的作用下，本月西安普通住宅市場暢銷戶型偏大，住宅平均面積呈現(xiàn)上漲的走勢。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安普通住宅市場月均面積為103.98平米，較上月上漲9個百分點。4.22021年4月西安商服用房市場運行情況4.2.1城南區(qū)高價商鋪成交拉動均價上漲50.51%2021年4月，西安商服用房均價為16745元/平米，環(huán)比上月上漲50.51%，同比上漲56.16%。從本月來看，城南區(qū)商業(yè)成交顯著，其中泰華.世紀新城二期、珠江時代廣場、華城萬象二期等工程成交顯著，并且成交均價均在2萬元/平方米左右，帶動本月商服用房成交均價的大力攀升。4.2.24月西安商業(yè)地產(chǎn)成交乏力環(huán)比降幅超7成西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月西安市商服物業(yè)共成交3.95萬平米，較3月環(huán)比下滑75%；同比上年下滑29.2%。自從去年限購政策出臺，商業(yè)地產(chǎn)就成為房企、投資人群重點關(guān)注的對象，此后西安商業(yè)物業(yè)也呈現(xiàn)了明顯增長勢頭。上月，在華南城的大力成交下，西安商業(yè)物業(yè)銷量迅速被拉高；而當個案“高燒〞褪去、政策傾斜于住宅、再加上公積金、住房貸款等金融政策松動，以剛需為主導(dǎo)的住宅重回西安房地產(chǎn)市場的重心地位。4.32021年4月西安寫字樓市場運行情況4.3.1寫字樓市場成交漸穩(wěn)成交均價環(huán)比微漲2.7%本月寫字樓成交均價及變動比率走勢圖上看，寫字樓成交價格為7859元/平方米，與上月相比上漲2.70%，相比去年同期同比下跌0.89%。從上圖可以看出，西安寫字樓成交均價整體呈現(xiàn)了趨穩(wěn)的態(tài)勢。從本月各城區(qū)銷售情況來看，高新區(qū)的綠地中央廣場-領(lǐng)海AB座、都市之門C、D座售價較高，帶動本月寫字樓價格的上幅。4.3.24月西安寫字樓銷量漲23.5%西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安市寫字樓成交面積為6.78萬平方米，環(huán)比上漲23.5%，同比上漲10.8%。其中，綠地中央廣場-領(lǐng)海AB座成交64套、鹽東村城改工程成交50套、高山流水·和城成交54套，成為本月西安寫字樓市場銷售的前三甲。4.42021年4月西安別墅市場運行情況4.4.1價格表現(xiàn)從本月別墅成交均價及變動比率走勢圖可以看出，本月西安別墅類物業(yè)成交均價為21112元/平方米，環(huán)比上漲51.57%。其中，城南區(qū)的金地湖城大境3號地售價4余元/平方米，對本月的成交均價上漲有明顯的拉升作用。4.4.2銷量走勢本月西安別墅物業(yè)成交面積為1157.87平方米，環(huán)比下滑70.82%。從交易數(shù)據(jù)來看，本月別墅成交主要來自城南區(qū)的金地湖城大境后市預(yù)警——1、西安樓市后市交易量難以樂觀維持現(xiàn)有水平從2021年1季度及2021年1季度人們的置業(yè)目的的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無住房不得不買房及結(jié)婚購房比重顯著上漲，分別上漲11.1%和11.7%。而投資〔出售或出租〕及改善居住條件比重那么在減少，分別下滑13.1%和13.6%。在2021年的限購政策影響下，改善性需求比例降至缺乏五成，投資人群逐步退市，而剛需觀望氣氛濃郁。至2021年，2月以來從全國樓市至西安普遍呈現(xiàn)的銷售回暖，更多在于上年度需求集中性釋放，但從置業(yè)人群構(gòu)成分析，首置人群比例及規(guī)模有限，投資需求持續(xù)受限，而改善型需求也僅靠刺激首套房需求難對于有效推動整體樓市的交易放量，作為前兩月在局部城市出現(xiàn)的面對首置人群推出的8.5折利率優(yōu)惠目前已開始剎車，工行從5月開始全面將利率恢復(fù)至基準利率，而一線城市從四月份開始已經(jīng)呈現(xiàn)剛需放量勢頭減弱，樓市交易下滑。因此綜合來看，西安市場市場交易量且難以樂觀維持現(xiàn)有交易水平，尤其隨著天氣轉(zhuǎn)熱，傳統(tǒng)清淡期到來，西安樓市交易或?qū)⒊尸F(xiàn)止?jié)q回落之勢。2、房企應(yīng)理性制訂價格策略穩(wěn)應(yīng)是當前樓市理性開展的主線從目前西安樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出的首置剛需觀望釋放，改善型需求已有入市抄底的端倪，對于當前樓市的銷售走高帶動不遺余力，而局部房企也在此背景下在工程價格方面有上調(diào)之勢。但基于上面述及的樓市交易難有大幅起色，房企的冒然抬價只會讓已經(jīng)形成的剛需為主體的交易放量局面重回萎縮狀態(tài)，因此房企應(yīng)理性訂價，防止剛需受坐挫后樓市整體重回萎彌。綜合權(quán)衡：穩(wěn)，是當前樓市應(yīng)對政策、應(yīng)對市場變動的最正確狀態(tài)。五、2021年4月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運行情況5.1城南區(qū)從城南區(qū)近4個月的成交走勢情況來看銷量呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升，4月份城南區(qū)商品房單月銷量到達24.55萬平米，成交量繼續(xù)維持攀升態(tài)勢,但是上漲幅度相對前幾月呈現(xiàn)明顯下滑.銷量逐漸維穩(wěn).當前成交量的上揚主要由于剛性需求的釋放,而刺激剛需的主要因素為調(diào)控政策層面的微調(diào)、供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)惠幅度的增大以及傳統(tǒng)銷售旺季的根底。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2021年4月份，城南區(qū)商品房銷量為24.55萬平方米，環(huán)比上升5.94%，同比上漲105.93%。本月商品房銷量的上揚完全是住宅銷量帶動的，從數(shù)據(jù)上可以看出其他物業(yè)本月銷量均呈現(xiàn)不同程度的下滑。當前樓市商品房銷量依然是以住宅為主體，商服類和寫字樓類物業(yè)銷量波動幅度較大。城南區(qū)各物業(yè)銷售情況：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房成交套數(shù)〔套〕322114751512237成交面積〔㎡〕2397231536.0355525617436.79245538.82城南區(qū)2021年4月各物業(yè)銷售變動情況成交面積車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房環(huán)比-42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94%同比238.52%132.21%-60.30%16.33%——105.93%從城南區(qū)4月份各物業(yè)成交情況來看，4月份，城南區(qū)除住宅銷量呈現(xiàn)漲勢外其余物業(yè)銷量均出現(xiàn)不同程度下滑。本月普通住宅成交23.15萬平占到城南區(qū)商品房總成交量的95%，環(huán)比上漲12.11%，同比漲幅達132.21%。商服類本月成交0.56萬平，環(huán)比下滑34.93%而同比下滑60.30%，商服類成交均價為23917元/平米，環(huán)比上漲32.43%,同比上漲62.39%。寫字樓方面銷量為0.56萬平，銷量環(huán)比下滑40.71%同比上漲16.33%,均價為9631元/平米，環(huán)比下滑1.25%，同比上漲18.47%。城南區(qū)普通住宅市場運行情況4月，城南區(qū)普通住宅共成交231536.03平米，環(huán)比上升12.11%，同比上漲132.21%。。三、四月樓市成交量雖然有所走高，但高庫存帶給房企的壓力仍然未釋。加之來臨的5月是傳統(tǒng)樓市銷售旺季，諸多開發(fā)商想利用這次時機，大力推盤以實現(xiàn)資金的快速回籠。隨著大量新樓盤的陸續(xù)推出，開發(fā)商促銷手段也由虛轉(zhuǎn)實，加上政策資源不斷向首次購房貸款需求傾斜，房企對剛需客戶的爭奪戰(zhàn)愈演愈烈。5.1.1.1城南單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月641844554622892031535735152021.04月108232550443238195173994724占比變動〔%〕1.78%1.40%2.34%-3.09%-3.79%-1.34%0.22%1.72%0.40%0.36%從4月城南區(qū)普通住宅面積區(qū)間段月度走勢情況可以看出：本月70-110平米區(qū)間所占比例為47.1%相比上月下滑0.6%，其中70-90平米區(qū)間占到26.1%，90-110平米區(qū)間所占比例為21%。50-70平米區(qū)間所占比例為11%。中小戶型剛需產(chǎn)品依舊是城南區(qū)當前市場成交的主力。5.1.1.2城南單位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.03月104832261512662021.04月5601218132222占比變動〔%〕-0.3%0.3%-1.1%-0.5%-1.6%-3.3%單位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.03月2542691891522732472021.04月341304232144338300占比變動〔%〕2.9%0.4%1.1%-1.1%1.8%1.3%從各價格段的整體成交情況來看相比上月份，各價格段的成交變動并未出現(xiàn)明顯波動。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品較為多樣所以各個價格段成交比例呈現(xiàn)均衡。數(shù)據(jù)顯示:8000-10000元/平米區(qū)間占到了16%相比上月上升1.8%，6500-7000元/平米所占比例為14.4%相比上月上漲0.4%、6000-6500元/平米區(qū)間占到16.2%相比上月上漲3%，5500-6000元/平米占到了10.5%相比上月下滑3.4%。5.1.1.3城南本市本省其他地區(qū)外省市境外2021.03月16881765302021.04比變動0.63%-2.60%1.97%0.00%從城南區(qū)近購房人群統(tǒng)計情況來看：本市戶口購房比例占到了絕大多數(shù)，其中4月份本市購房者比例為88.8%，本省其他地區(qū)購房比例為6.6%。主要是以本市購房者為主。城南區(qū)商辦物業(yè)情況5.1.24月份，城南區(qū)商服用房共銷售5552平方米，環(huán)比下滑34.93%，成交均價23917元/平米，環(huán)比下滑60.30%。商服類用房本月下滑幅度較為明顯。5.1.24月份城南區(qū)寫字樓方面，銷量為5617環(huán)比下滑40.71%同比上漲16.33%,均價為9631元/平米，環(huán)比下滑2.25%，同比上漲18.47%。售價、租金雙線飄紅以及寫字樓市場的供不應(yīng)求，一方面催生了一線城市寫字樓市場的絕佳投資環(huán)境，另一方面也增加了企業(yè)的辦公本錢。很多企業(yè)開始考察新的戰(zhàn)略基地，而作為中國未來開展主戰(zhàn)場的西部那么成為他們的首選，未來城南區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銮熬翱春谩?.1.3城區(qū)營銷情況銷售優(yōu)惠曲江大道居住圈曲江諸子階房價特惠最高可優(yōu)惠9個點

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西洽會西八里改造工程成功簽約總投資120億

文化曲江發(fā)力西洽會880億元工程重磅落戶曲江新區(qū)

中鐵建設(shè)100億元開發(fā)東八里綜合體新寶龍攜手西安地鐵120億簽約西洽會

5.1.4城區(qū)新盤介紹工程名稱：曲江鳳凰池開發(fā)商：陜西興亞集團工程地址：曲江池北路漢武泉橋東重陽廣場對面工程：4008110822轉(zhuǎn)8047預(yù)售證：辦理中推出產(chǎn)品：住宅,別墅開盤時間：5月份動態(tài)信息〔價格、房源、優(yōu)惠〕：曲江鳳凰池，目前別墅處于咨詢狀態(tài),別墅分為疊加、雙拼、獨棟，面積300-1200平米。洋房面積200—360平米，均價25000元/平，一房一價。工程名稱：銀座花園開發(fā)商：曲江國際會展投資控股工程地址：雁展路與翠華路十字以南200米路西工程：400-811-0822轉(zhuǎn)8308預(yù)售證：辦理中推出產(chǎn)品：住宅,商鋪,寫字樓開盤時間：5月份動態(tài)信息〔價格、房源、優(yōu)惠〕：目前曲江銀座花園處于前期咨詢排號中，樣板間可到場參觀，目前均價12000元/平米,排號交1萬抵2萬，戶型主要是65-147平米的兩室、三室工程名稱：拓銳未來世界開發(fā)商：陜西玖遠房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：曲江會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)N8地塊東北角，東側(cè)緊鄰翠華路，北側(cè)為燕南五路工程：400-811-0822轉(zhuǎn)8200預(yù)售證：辦理中推出產(chǎn)品：寫字樓開盤時間：5月份動態(tài)信息〔價格、房源、優(yōu)惠〕：拓銳?未來視界工程前期咨詢中，房源面積65-1500㎡，均價12000元/平米，一次性6%優(yōu)惠，按揭3%5.1.5城區(qū)動態(tài)2021“商〞者為王，逐鹿曲江隨著?關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃?的啟動，西安將成為繼北京、上海之后人口千萬以上的第三大國際化大都市，西安經(jīng)濟的開展也成為中國經(jīng)濟增長的下一個引擎。而位于西安城南的曲江，在2002年曲江管委會成立后，成為中國文化產(chǎn)業(yè)開展的重要領(lǐng)地，不斷突破原有的功能模式，在旅游勝地、歷史文脈的盛名下進一步升級為集文化產(chǎn)業(yè)、文娛商業(yè)、高端商業(yè)、高端居住為一體的世界級商務(wù)港，成為全球知名企業(yè)總部基地的首選。曲江新區(qū)在短短10年的時間里，開展成果已可比肩西安高新區(qū)20年的開展。老一輩的西高新寫字樓市場已趨于飽和，有限的土地供給已不能滿足寫字樓市場的需求。而隨著曲江區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的日漸成熟，加之生態(tài)美景對全球化生態(tài)辦公的響應(yīng)，曲江的寫字樓市場前景將無比燦爛。西洽會推波助瀾，曲江商務(wù)逐鹿世界幅員2012年4月5日，中國第十六屆西洽會在西安曲江國際會展中心盛大開幕。此次西洽會不僅吸引了10余萬境內(nèi)外客商，而且傳遞出中國產(chǎn)業(yè)開展的最新動向——文化產(chǎn)業(yè)成為繼環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)后的又一大亮點。曲江作為中國文化產(chǎn)業(yè)開展的戰(zhàn)略新區(qū)理所當然的被賦予了承接世界文化產(chǎn)業(yè)和中國下一個經(jīng)濟成長發(fā)動機的角色。5.1.6典型樓盤介紹卡布奇諾國際社區(qū)工程介紹工程地址雁塔南路與航天大道交匯處西300米開發(fā)商陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積23萬平方米綠化率30%物業(yè)類型住宅成交均價均價5100元/平方米所處居住圈雁塔南路居住圈工程解析卡布奇諾國際社區(qū)位于雁塔南路與航天大道交匯處西300米，卡布奇諾國際社區(qū)總占地49499平方米，總建筑面積23萬平方米，由高層和板式小高層組成，車位共2000個，地上1600個，地下400個，綠化率30%，共計2800余戶。小區(qū)內(nèi)部配套有8000平米綠化公園以及10000平米景觀廣場。開發(fā)商是陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)，資質(zhì)等級二級，曾在本地開發(fā)過卡布奇諾公館。工程動態(tài)布奇諾國際社區(qū)推出房源面積為60-130平米，均價5100元/平米，具體一房一價，2021年交房入住。工程優(yōu)勢工程位于航天區(qū)是國家級民用航天基地，當前已成為半成熟黃金居住區(qū)域，工程南側(cè)正對著航天大道，航天經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的主干道，目前區(qū)域內(nèi)在建的新工程比擬多，未來開展前景比擬好戶型設(shè)計方正、緊湊，根本做到了南北通透或純朝南，以中小戶型為主，實用性較強。開發(fā)商在本地曾開發(fā)過工程，經(jīng)驗豐富車位配比充足，提升內(nèi)部居住品質(zhì)工程劣勢附近公交線路較少，出行便利度不高缺乏生活配套，生活便利度不高小區(qū)內(nèi)部配套稍顯薄弱，雖然綠化景觀比擬豐富，但是生活配套以及幼兒園等配套比擬少。5.2城北區(qū)天氣的回暖，經(jīng)過一冬的陰霾，無論開發(fā)商還是購房者都開始躍躍欲試。購房者，開始走出房門，實地考察樓盤，打探市場行情，在政策傾斜的情況下，部門剛需族開始出手；開發(fā)商方面，經(jīng)過幾個月的銷售低迷，庫存量不斷積壓，資金鏈短缺，趁著樓市的回暖，開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出迎合市場需求的產(chǎn)品，在產(chǎn)品銷售上大打優(yōu)惠牌，一定程度上拉動了銷量的上漲，在3月份，西安市普通住宅銷量無論同比環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，在嘗到了甜頭，4月份，開發(fā)商繼續(xù)加緊推貨，降價跑量，取得了不錯的效果。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2021年4月份，城北區(qū)商品房銷量為27.04萬平方米，環(huán)比上漲30.31%，同比上漲30.56。4月份，城北區(qū)商品房銷量繼續(xù)保持3月份上漲的勢頭。不過，總體來看，4月份的銷量也只能到達去年全年的平均水平，在庫存量不斷積壓，城北區(qū)商品房銷量依然面臨著很打的壓力。城北區(qū)各物業(yè)銷售情況：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房成交套數(shù)〔套〕42203554201——2332成交面積〔㎡〕65122066221695040309.13——270393.13城北區(qū)2021年4月各物業(yè)銷售變動情況成交面積車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房環(huán)比-14.43%44.20%-61.58%221.67%——30.28%同比489.11%55.16%-72.08%232.30%——30.56%從城北區(qū)4月份各物業(yè)銷售情況來看，4月份，普通住宅與寫字樓物業(yè)銷量漲幅明顯，分別較上個月上升了44.2%，221.67%。商服用房成交量反而出現(xiàn)了下滑，環(huán)比下滑了61.58%。4月份，城北區(qū)住宅市場以價換量效果顯著，相反，在住宅市場一片熾熱的情況下，商業(yè)市場顯得低迷。城北區(qū)普通住宅市場運行情況4月份，城北區(qū)普通住宅共成交206622平方米，環(huán)比上漲44.2%，同比上漲55.16%。這已經(jīng)是城北區(qū)普通住宅銷量連續(xù)3個月出現(xiàn)上漲。從上個月開始，開發(fā)商就實行“降價跑量〞的策略，從市場反響來看，此舉收到了不錯的效果。5.2.1單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月7512226639027877118271072021.04月130926974444039612330215占比變動〔%〕0.92%-4.38%14.89%-6.62%-0.46%-0.90%-2.56%-0.49%-0.63%0.23%從近兩個月城北區(qū)普通住宅面積區(qū)間段月度走勢情況可以看出：4月份，變化最明顯的是70－90平米區(qū)間段，70－90平米區(qū)間段普通住宅共成交697套，占城北區(qū)總銷量的34.3%，較3月份增加了14.89個百分點。從這種變化趨勢，我們可以看出，剛性需求者逐漸占據(jù)了市場的主角，實用性兩房受到市場的歡送。5.單位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.03月919261127623152021.04月1586453014072290占比變動〔%〕1.1%25.1%-3.0%-2.4%-1.0%-8.7%單位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.03月1961811186055122021.04月26817812367554占比變動〔%〕-1.1%-4.4%-2.6%-1.1%-1.3%-0.7%從城北區(qū)4月份普通住宅各價格段銷量分布圖我們可以看出，4月份，銷售最好的是3500-4000元/平米價格段，共成交了645套，占城北成交總量的31.8%，較上個月增加了25.1個百分點。還有個有意思的現(xiàn)象，本月，3500元/平米以上的價格區(qū)間占比情況均出現(xiàn)了下滑，這說明，價格在市場中起著主導(dǎo)因素，只要價格降到適宜的范圍，置業(yè)者會考慮出手。.3城北區(qū)普通住宅購房人群來源分析本市本省其他地區(qū)外省市境外2021.03月11281637902021.04比變動2.37%-2.70%0.33%0.00%從城北區(qū)近購房人群統(tǒng)計情況來看：4月份，城北區(qū)本市購房者比例為84.7%，占整個月的比重較3月份上升了2.37。本月，本省其他地區(qū)購房者所占整個月的比例下滑明顯，較3月份下滑2.7個百分點。城北區(qū)商辦物業(yè)情況5.4月份，城北區(qū)商服用房銷量為1.7萬平方米，環(huán)比下滑61.58%，同比下滑72.08%。商服用房成交量在3月份迎來爆發(fā)期，單月成交量突破4萬平方米，創(chuàng)幾個月的最高值，本月，又恢復(fù)到平常水平。5.4月份，城北區(qū)寫字樓物業(yè)共成交4.03萬平方米，環(huán)比增加221.67%，同比增加232.3%，本月城北區(qū)寫字樓銷量漲幅比擬明顯，創(chuàng)近一年以來最高值。城北區(qū)區(qū)域整體的開展，帶動了寫字樓市場的興起。5.2.3城區(qū)營銷情況銷售優(yōu)惠中天錦庭目前銷售最低價6600元/平米，均價7600元/平米，最高售價8100元/平米。一次性優(yōu)惠3個點，按揭優(yōu)惠2個點。白樺林間價格區(qū)間8500-9000元/平米，全款97折優(yōu)惠，分期付款99折優(yōu)惠。宮園壹號在售1#、2#、4#號樓及商鋪，毛坯房源面積148-166平米，均價8000元/平米，精裝房源面積為38-75平米，均價10000元/平米，精裝修標準1200元/平米，全款98折，按揭99折優(yōu)惠天朗御湖目前均價7000-8000元/平米，全款9折，按揭92折優(yōu)惠香繽國際城均價4000元，3500元/平起。交1萬抵2萬唐樾六和坊參考均價8000元/平米，一次性97折，按揭98折。華遠君城五期東璟均價6500元/㎡，一次性優(yōu)惠3個點，按揭1個點。榮華北經(jīng)城目前最低價格5798，最高價格7800元/平米。均價7800元/平米，大戶型全款優(yōu)惠9個點，按揭優(yōu)惠6個點。匯鑫?群賢北府毛坯房均價4600元，精裝均價5600元，一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠頤和盛世參考均價3996元/㎡，一次性付款97折，按揭付款99折龍記帝景灣，面積區(qū)間在80-120平米，目前均價6900元/㎡，一次性95折，按揭98折，更有額外優(yōu)惠活動。雅荷藍灣：優(yōu)惠政策為首付40%，優(yōu)惠1%