稅收籌劃在不動產(chǎn)轉讓中的應用O張丹在我國稅制下，不動產(chǎn)轉讓涉及的稅種較多，主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅及契稅，稅負也較重，尤其是土地增值稅采用的是超率累進，隨著增值率的增長適用稅率也不斷提高，而不同程度的增值又正是不動產(chǎn)區(qū)別于其他財產(chǎn)的重要特征之一。因此，不動產(chǎn)轉讓過程中的稅收籌劃越來越受到納稅人的關注。一、案例簡介A公司和B公司均為非房地產(chǎn)企業(yè)，2011年5月A公司購入辦公樓一棟，建筑面積IOOOO平方米，購入價格9000萬元；2012年5月，A公司擬擴大經(jīng)營規(guī)模，為籌措資金，與B公司達成框架協(xié)議，以市場價格16000元／平方米轉讓該辦公樓，轉讓價款16000萬元。假設轉讓環(huán)節(jié)涉及的適用稅率如下：營業(yè)稅5%，城市維護建設稅7%，教育費附加3%，契稅3%。二、案例分析從上述案例可以看出，A公司辦公樓購入1年之后產(chǎn)生了很大的增值，在轉讓過程中如何能實現(xiàn)稅收成本最低、稅后收益最大，本文利用現(xiàn)行各項稅收優(yōu)惠政策，運用不同的交易模式設計了四套納稅方案，對比分析不同方案下的成本和收益，從稅收籌劃的角度提出最優(yōu)方案，以便參考和借鑒。方案一：不動產(chǎn)直接轉讓交易模式：A公司將辦公樓直接轉讓給B公司，其應納稅額的計算與分析如下：1．營業(yè)稅金及附加：按照《營業(yè)稅條例》及《實施細則》規(guī)定，不動產(chǎn)轉讓應按“銷售不動產(chǎn)’’稅目申報繳納營業(yè)稅，并附征城市維護建設稅和教育費附加；同時，按照《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。因此，A公司轉讓辦公樓應繳納營業(yè)稅金及附加為：(16000-9000)×5%×(1+7%+3%)=385（萬元）。2．印花稅：按照《印花稅條例》規(guī)定，不動產(chǎn)所有權轉讓應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”科目依0.5‰的稅率由交易雙方分別計算貼花。A公司、B公司均應分別繳納印花稅為8萬元(16000×0.5‰)。3．土地增值稅：按照《上地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，應當繳納土地增值稅；同時《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。土地增值稅扣除項目金額9843萬元(9000×1.05+385+8)，增值額為6157萬元（16000-9843），增值率62.55%，適用稅率40%，速算扣除數(shù)5%，A公司轉讓辦公樓應納土地增值稅為1970.65萬元(6157×40%-9843×5%)。4．企業(yè)所得稅：A公司轉讓辦公樓應納企業(yè)所得稅=(16000-9000-385–8-1970.65)×25%=1159.09（萬元）。5．契稅：B公司承受辦公樓應納契稅=16000×3%=480（萬元）。綜上所述，在直接買賣的交易模式下應納稅款總額4010.74萬元(385+8+1970.65+1159.09+480+8)，綜合稅負為25.07%。方案二：整體產(chǎn)權轉讓交易模式：A公司將寫字樓，以及與其相關聯(lián)的債權、債務和勞動力一并轉讓給B公司，其應納稅額的計算與分析如下：1．營業(yè)稅金及附加：按照《國家稅務總局關于納稅人資產(chǎn)重組有關營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號，以下簡稱“51號公告”）規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓，不征收營業(yè)稅。2．印花稅：按照《印花稅條例》規(guī)定，整體產(chǎn)權轉讓應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”科目依0.5‰的稅率由交易雙方分別計算貼花oA公司、B公司均應分別繳納印花稅為8萬元(16000×0.5‰)。3．土地增值稅：按照《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物。其中，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為；同時國家稅務總局也明確規(guī)定，整體產(chǎn)權轉讓不屬于營業(yè)稅征稅范圍中的“銷售不動產(chǎn)”行為，因此也不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅。4．企業(yè)所得稅：A公司轉讓辦公樓應納企業(yè)所得稅為=(16000-9000-8)×25%=1748（萬元）。為0.1%。三、不同方案下的稅收成本及風險通過以上計算及分析可以看出，方案一為不進行任何稅收籌劃的原始方案，完全遵從稅法的各項基本規(guī)定，其稅負最高，風險最小；方案二與方案一相比，稅負大幅降低，但土地增值稅政策規(guī)定不太明確，需要主管稅務機關認可，存在一定的稅收風險；方案三在方案二的基礎上稅負又略有降低，但是契稅優(yōu)惠政策的適用存在一定的爭議，母公司對其全資