公司物業(yè)工程管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司物業(yè)工程管理，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主生活和工作的正常秩序，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業(yè)項目的工程管理工作，包括但不限于房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化等的維護(hù)、保養(yǎng)、維修及更新改造。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將安全放在首位，確保工程施工和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行過程中不發(fā)生安全事故，保障人員生命財產(chǎn)安全。2.質(zhì)量至上原則：嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行工程建設(shè)、維修和保養(yǎng)工作，確保工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良水平。3.預(yù)防為主原則：加強(qiáng)日常巡檢和維護(hù)保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和排除潛在問題，預(yù)防故障和事故的發(fā)生。4.成本控制原則：在保證工程質(zhì)量和服務(wù)水平的前提下，合理控制工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）工程管理部門1.部門職責(zé)負(fù)責(zé)制定和完善物業(yè)工程管理制度、操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案。組織實施物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、維修及更新改造工作。負(fù)責(zé)工程物資的采購、驗收、儲存和發(fā)放管理。負(fù)責(zé)工程施工隊伍的選擇、管理和考核。負(fù)責(zé)與業(yè)主、供應(yīng)商、相關(guān)政府部門等的溝通協(xié)調(diào)工作。負(fù)責(zé)收集和整理工程檔案資料，建立健全工程管理檔案。2.崗位設(shè)置及職責(zé)工程經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)工程管理工作，制定工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。負(fù)責(zé)工程團(tuán)隊的建設(shè)和管理，提高團(tuán)隊整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。負(fù)責(zé)與業(yè)主、公司其他部門及相關(guān)單位的溝通協(xié)調(diào)，及時解決工程管理中出現(xiàn)的問題。負(fù)責(zé)審核工程預(yù)算、決算，控制工程成本，確保工程費(fèi)用合理支出。負(fù)責(zé)組織工程質(zhì)量檢查和驗收工作，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。工程主管協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)具體工程管理任務(wù)的組織實施。負(fù)責(zé)制定工程維修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場的管理，確保施工安全和質(zhì)量。負(fù)責(zé)工程物資的管理，合理控制物資庫存和使用。負(fù)責(zé)工程資料的收集、整理和歸檔工作。維修工程師負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，及時排除故障，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造和升級，提高設(shè)施設(shè)備的性能和效率。負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄和技術(shù)檔案。參與工程質(zhì)量檢查和驗收工作，提供技術(shù)支持和建議。水電工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的水電設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作。負(fù)責(zé)水電設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，確保水電供應(yīng)正常。負(fù)責(zé)及時處理水電故障和突發(fā)事件，保障業(yè)主生活和工作的正常秩序。負(fù)責(zé)水電計量器具的抄表、統(tǒng)計和分析工作。電梯工負(fù)責(zé)電梯的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作，確保電梯安全運(yùn)行。負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行管理，按照操作規(guī)程操作電梯，保障乘客安全。負(fù)責(zé)及時處理電梯故障和突發(fā)事件，做好應(yīng)急救援工作。負(fù)責(zé)電梯機(jī)房的清潔和設(shè)備的巡查工作?？照{(diào)工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作。負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行管理，根據(jù)季節(jié)和天氣變化合理調(diào)整空調(diào)運(yùn)行參數(shù)。負(fù)責(zé)及時處理空調(diào)故障和突發(fā)事件，確保空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能管理，降低能耗。弱電工程師負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)弱電系統(tǒng)的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作，包括監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等。負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的運(yùn)行管理，確保系統(tǒng)穩(wěn)定可靠。負(fù)責(zé)及時處理弱電系統(tǒng)故障和突發(fā)事件，保障業(yè)主生活和工作的安全。參與弱電系統(tǒng)的升級改造和項目建設(shè)，提供技術(shù)支持和建議。（二）其他部門1.客服部門負(fù)責(zé)收集業(yè)主關(guān)于工程維修方面的需求和意見，并及時反饋給工程管理部門。協(xié)助工程管理部門做好與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)工作，解釋工程維修情況和進(jìn)度。2.財務(wù)部門負(fù)責(zé)審核工程預(yù)算、決算，確保工程費(fèi)用的合理性和合規(guī)性。負(fù)責(zé)工程費(fèi)用的核算和支付工作，按照財務(wù)制度進(jìn)行賬務(wù)處理。3.采購部門負(fù)責(zé)根據(jù)工程管理部門提供的物資采購計劃，進(jìn)行物資的采購工作。負(fù)責(zé)與供應(yīng)商進(jìn)行談判，簽訂采購合同，確保物資的質(zhì)量和價格符合要求。負(fù)責(zé)物資的驗收、入庫和發(fā)放工作，建立物資采購檔案。三、工程維修管理（一）維修流程1.業(yè)主報修：業(yè)主通過電話、微信、上門等方式向客服部門報修，客服人員詳細(xì)記錄報修內(nèi)容、業(yè)主信息和聯(lián)系方式，并及時將報修信息傳遞給工程管理部門。2.派工：工程管理部門接到報修信息后，根據(jù)維修內(nèi)容和緊急程度，安排相應(yīng)的維修人員進(jìn)行維修，并告知客服人員預(yù)計維修時間。3.維修準(zhǔn)備：維修人員接到派工任務(wù)后，攜帶必要的工具和材料前往維修現(xiàn)場。在維修前，維修人員應(yīng)與業(yè)主溝通，了解具體情況，制定維修方案。4.維修實施：維修人員按照維修方案進(jìn)行維修工作，確保維修質(zhì)量。在維修過程中，維修人員應(yīng)注意保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)和環(huán)境，盡量減少對業(yè)主生活和工作的影響。5.維修驗收：維修完成后，維修人員應(yīng)進(jìn)行自檢，確認(rèn)維修質(zhì)量符合要求后，通知業(yè)主進(jìn)行驗收。業(yè)主驗收合格后，在維修記錄上簽字確認(rèn)。如業(yè)主對維修結(jié)果不滿意，維修人員應(yīng)及時進(jìn)行整改，直至業(yè)主滿意為止。6.維修記錄：維修人員應(yīng)詳細(xì)記錄維修內(nèi)容、維修時間、維修人員、維修材料等信息，形成維修記錄。維修記錄應(yīng)及時歸檔，作為工程管理檔案的重要組成部分。（二）緊急維修處理1.對于影響業(yè)主正常生活和工作的緊急維修情況，如水電故障、電梯故障等，維修人員應(yīng)在接到報修信息后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。2.在緊急維修過程中，維修人員應(yīng)采取必要的安全措施，確保維修工作安全進(jìn)行。同時，應(yīng)盡快恢復(fù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，減少對業(yè)主的影響。3.緊急維修完成后，維修人員應(yīng)及時填寫緊急維修記錄，并在24小時內(nèi)將維修情況報告給工程主管。工程主管應(yīng)組織對緊急維修情況進(jìn)行分析總結(jié)，制定相應(yīng)的預(yù)防措施，避免類似情況再次發(fā)生。（三）維修質(zhì)量控制1.工程管理部門應(yīng)建立健全維修質(zhì)量管理制度，明確維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法。2.維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照維修操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修工作，確保維修質(zhì)量。在維修過程中，應(yīng)接受工程主管或其他質(zhì)量管理人員的監(jiān)督檢查。3.工程管理部門應(yīng)定期對維修質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估，對維修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的維修項目，應(yīng)及時要求維修人員進(jìn)行整改，直至達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為止。同時，應(yīng)對維修人員進(jìn)行相應(yīng)的考核和處罰。四、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理（一）維護(hù)保養(yǎng)計劃1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用情況、運(yùn)行狀況和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定年度、季度和月度維護(hù)保養(yǎng)計劃。維護(hù)保養(yǎng)計劃應(yīng)明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時間、責(zé)任人等。2.維護(hù)保養(yǎng)計劃應(yīng)提前向相關(guān)部門和人員進(jìn)行通報，確保各項維護(hù)保養(yǎng)工作能夠按時、有序進(jìn)行。同時，應(yīng)根據(jù)實際情況對維護(hù)保養(yǎng)計劃進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保計劃的科學(xué)性和合理性。（二）維護(hù)保養(yǎng)實施1.維修人員應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計劃的要求，認(rèn)真做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。在維護(hù)保養(yǎng)過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，確保維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。2.維護(hù)保養(yǎng)工作完成后，維修人員應(yīng)填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄，詳細(xì)記錄維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時間、結(jié)果等信息。維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)及時歸檔，作為設(shè)施設(shè)備管理檔案的重要組成部分。3.工程管理部門應(yīng)定期對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查和評估，對維護(hù)保養(yǎng)工作不到位的情況，應(yīng)及時要求維修人員進(jìn)行整改，確保設(shè)施設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。（三）設(shè)施設(shè)備巡檢1.工程管理部門應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備巡檢制度，明確巡檢的內(nèi)容、時間、頻次和責(zé)任人等。巡檢人員應(yīng)按照巡檢制度的要求，認(rèn)真做好設(shè)施設(shè)備的巡檢工作。2.巡檢人員在巡檢過程中，應(yīng)仔細(xì)檢查設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、外觀情況、連接部位等，及時發(fā)現(xiàn)和排除潛在問題。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備存在故障或安全隱患，應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，并及時報告工程主管。3.工程管理部門應(yīng)定期對設(shè)施設(shè)備的巡檢情況進(jìn)行分析總結(jié)，針對巡檢中發(fā)現(xiàn)的共性問題和薄弱環(huán)節(jié)，制定相應(yīng)的改進(jìn)措施，不斷提高設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理水平。五、工程物資管理（一）物資采購1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)工程維修和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要，編制物資采購計劃。物資采購計劃應(yīng)明確物資的名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量、采購時間等。2.采購部門應(yīng)按照工程管理部門提供的物資采購計劃，進(jìn)行物資的采購工作。在采購過程中，應(yīng)選擇合格的供應(yīng)商，確保物資的質(zhì)量和價格符合要求。同時，應(yīng)簽訂采購合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.物資采購?fù)瓿珊?，采購部門應(yīng)及時通知工程管理部門進(jìn)行驗收。工程管理部門應(yīng)組織相關(guān)人員對物資進(jìn)行驗收，確保物資的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量等符合采購合同的要求，質(zhì)量合格。（二）物資驗收1.物資到貨后，采購部門應(yīng)及時通知工程管理部門進(jìn)行驗收。工程管理部門應(yīng)組織維修人員、倉庫管理人員等相關(guān)人員對物資進(jìn)行驗收。2.驗收人員應(yīng)按照采購合同的要求，對物資的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等進(jìn)行仔細(xì)檢查。如發(fā)現(xiàn)物資存在質(zhì)量問題或與采購合同不符的情況，應(yīng)及時與供應(yīng)商聯(lián)系，要求供應(yīng)商進(jìn)行處理。3.物資驗收合格后，驗收人員應(yīng)填寫物資驗收單，簽字確認(rèn)。物資驗收單應(yīng)作為物資入庫的依據(jù)，同時應(yīng)及時傳遞給財務(wù)部門進(jìn)行賬務(wù)處理。（三）物資儲存1.倉庫管理人員應(yīng)按照物資的類別、規(guī)格、型號等進(jìn)行分類存放，確保物資擺放整齊、有序。同時，應(yīng)做好物資的標(biāo)識工作，便于識別和管理。2.倉庫應(yīng)保持良好的通風(fēng)、防潮、防火、防盜等條件，確保物資的質(zhì)量不受影響。對于易燃易爆、有毒有害等危險物資，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行單獨(dú)存放和管理。3.倉庫管理人員應(yīng)定期對物資進(jìn)行盤點，確保物資的賬實相符。如發(fā)現(xiàn)物資短缺或損壞等情況，應(yīng)及時查明原因，并進(jìn)行相應(yīng)的處理。（四）物資發(fā)放1.維修人員因工作需要領(lǐng)取物資時，應(yīng)填寫物資領(lǐng)用單，注明物資的名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量等，并經(jīng)工程主管簽字批準(zhǔn)后，到倉庫領(lǐng)取物資。2.倉庫管理人員應(yīng)按照物資領(lǐng)用單的要求，發(fā)放物資，并在物資領(lǐng)用單上簽字確認(rèn)。物資發(fā)放后，倉庫管理人員應(yīng)及時登記物資臺賬，更新物資庫存信息。3.工程管理部門應(yīng)定期對物資的領(lǐng)用情況進(jìn)行統(tǒng)計和分析，合理控制物資的消耗，避免浪費(fèi)。六、工程施工管理（一）施工計劃1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)維修、改造等工作的需要，制定工程施工計劃。施工計劃應(yīng)明確施工項目、施工時間、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量要求、施工安全措施等。2.施工計劃應(yīng)提前向相關(guān)部門和人員進(jìn)行通報，確保各項施工工作能夠按時、有序進(jìn)行。同時，應(yīng)根據(jù)實際情況對施工計劃進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保計劃的科學(xué)性和合理性。（二）施工組織1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)施工計劃，組織施工隊伍進(jìn)行施工。在施工前，應(yīng)向施工隊伍進(jìn)行技術(shù)交底，明確施工要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.施工隊伍應(yīng)按照施工計劃和技術(shù)交底的要求，組織施工人員進(jìn)行施工。在施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保施工質(zhì)量。同時，應(yīng)做好施工安全管理工作，確保施工安全。3.工程管理部門應(yīng)加強(qiáng)對施工過程的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決施工中出現(xiàn)的問題。如發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量不符合要求或存在安全隱患等情況，應(yīng)及時要求施工隊伍進(jìn)行整改，直至達(dá)到要求為止。（三）施工質(zhì)量控制1.工程管理部門應(yīng)建立健全施工質(zhì)量管理制度，明確施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法。施工隊伍應(yīng)嚴(yán)格按照施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保施工質(zhì)量。2.在施工過程中，工程管理部門應(yīng)定期對施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估，對施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的施工項目，應(yīng)及時要求施工隊伍進(jìn)行整改，直至達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為止。同時，應(yīng)對施工隊伍進(jìn)行相應(yīng)的考核和處罰。3.施工完成后，工程管理部門應(yīng)組織相關(guān)人員對施工質(zhì)量進(jìn)行驗收。驗收合格后，應(yīng)辦理竣工驗收手續(xù)。如驗收不合格，施工隊伍應(yīng)負(fù)責(zé)整改，直至驗收合格為止。（四）施工安全管理1.工程管理部門應(yīng)建立健全施工安全管理制度，明確施工安全責(zé)任和安全措施。施工隊伍應(yīng)嚴(yán)格遵守施工安全管理制度，確保施工安全。2.在施工前，施工隊伍應(yīng)制定施工安全方案，明確施工安全措施和應(yīng)急救援預(yù)案。同時，應(yīng)向施工人員進(jìn)行安全交底，提高施工人員的安全意識。3.施工過程中，施工隊伍應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。同時，應(yīng)加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。如發(fā)生安全事故，應(yīng)立即啟動應(yīng)急救援預(yù)案，進(jìn)行救援和處理，并及時報告工程管理部門和相關(guān)部門。七、工程檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.工程管理檔案應(yīng)包括物業(yè)工程管理的各項文件、資料、記錄等，如工程管理制度、操作規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案、維修記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、物資采購合同、施工圖紙、竣工驗收報告等。2.工程管理檔案應(yīng)按照類別和時間順序進(jìn)行分類整理，確保檔案資料的完整性和系統(tǒng)性。（二）檔案管理1.工程管理