比鄰客?！厣黝}連鎖客棧工程籌劃深圳市西沖比鄰客棧工程名稱:__比鄰客棧—特色主題連鎖客棧___工程負責人:_________莊茂林_______________移動:___________:_____深圳市西沖鶴藪村比鄰客棧__郵政編碼:__________5198000_____________E-mail:_____pepinn@sina______QQ:_____________594873590__________2021年9月１０日目錄工程背景--------------------------------------------3〔一〕旅游業(yè)前景分析--------------------------------------3〔二〕主題客棧行業(yè)分析------------------------------------3〔三〕西沖旅游及客?，F(xiàn)狀----------------------------------4二、客棧定位---------------------------------------------5〔一〕主題客棧介紹----------------------------------------5〔二〕客棧定位--------------------------------------------6三、客棧介紹---------------------------------------------6〔一〕地理概況--------------------------------------------6〔二〕客棧狀況--------------------------------------------7〔三〕設(shè)計改造--------------------------------------------7四、產(chǎn)品及效勞------------------------------------------9〔一〕住宿效勞--------------------------------------------9〔二〕其他綜合效勞----------------------------------------9五、競爭分析--------------------------------------------10〔一〕星級賓館分析----------------------------------------10〔二〕海邊木屋分析----------------------------------------11〔三〕家庭旅館分析----------------------------------------11六、營銷策略-------------------------------------------12〔一〕體驗式營銷-----------------------------------------12〔二〕網(wǎng)絡(luò)營銷--------------------------------------------13〔三〕促銷策略-------------------------------------------14〔五〕價格策略-------------------------------------------14七、開展規(guī)劃--------------------------------------------15〔一〕建立開展階段---------------------------------------16〔二〕完善提升階段------------------------------------16〔三〕模式拓展階段------------------------------------17八、財務(wù)分析-----------------------------------------17〔一〕投入預(yù)算-----------------------------------------17〔二〕盈利預(yù)測----------------------------------------23九、風險分析及控制對策------------------------------23〔一〕市場風險及控制---------------------------------24〔二〕管理風險及控制---------------------------------24〔三〕財務(wù)風險及控制---------------------------------25一、工程背景〔一〕旅游業(yè)前景分析旅游業(yè)在現(xiàn)代全球經(jīng)濟中，以成為開展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。我國社會經(jīng)濟經(jīng)過三十年的高速開展，人民生活水平持續(xù)上升，2021年國內(nèi)GDP總量達致39.79萬億元，人均達致2.9萬元，社會居民的旅游需求日益高漲，旅游業(yè)進入快速開展時期。我國經(jīng)濟還將保持持續(xù)快速增長的勢頭，旅游行業(yè)也將隨著經(jīng)濟的進一步增長而開展。據(jù)美國商業(yè)戰(zhàn)略咨詢機構(gòu)波士頓咨詢公司最近公布數(shù)據(jù)預(yù)測，在未來幾年中，中國國內(nèi)游市場每年將以16%的速度增長，到2021年市場價值將增至39萬億元人民幣，同時該報告稱中國的旅游需求主要來自于非常渴望見識新世界的年輕人，年輕人將是未來中國旅游主要消費者。因此，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)存在重大的投資時機，針對年輕群體的旅游效勞存在巨大市場空間。〔二〕主題客棧行業(yè)現(xiàn)狀中國酒店業(yè)隨著今年來旅游業(yè)的開展，賓館酒店的數(shù)量與規(guī)模呈現(xiàn)較快增長。國內(nèi)星級賓館數(shù)從2004年的10888個增長到2007年的13583個。即使有這么快的增長，但星級賓館也僅占所有賓館數(shù)的4%，并且由于星級賓館的價格較高、數(shù)量有限，與年輕人追求時尚、創(chuàng)意等的口味有差距，遠不能滿足青年旅游者的住宿效勞需求。因此各大旅游景區(qū)的家庭式旅游、青年旅館、客棧等與年輕人旅游市場相關(guān)的旅游住宿效勞遍地開發(fā)。但是由于這些客棧、旅館的開辦者良莠不齊，品牌化程度低，且經(jīng)營分散，從預(yù)定到入住體驗等效勞均不完善，難以給年輕驢友們的旅游體驗帶來順暢的效勞?！踩澄鳑_西沖旅游及客棧現(xiàn)狀深圳西沖位于深圳東南大鵬半島的最南端，是個尚未開發(fā)的漁村。西沖沙灘號稱全國最優(yōu)美八大海灘之一，是全深圳最大的沙灘。由于開發(fā)程度較低，這里擁有更加天然的安靜與蔚藍，漁村的淳樸與醇厚，遠離城市的喧囂，成為深圳乃至周邊城市夏日避暑休閑的首選地。近年來，接待的游客數(shù)量逐年迅速增長，由2021年的60多萬人次每年，到2021年的80多萬人次，2021年更是突破百萬人次。2021年底，深圳成立大鵬新區(qū)，著手開展大鵬半島的旅游開發(fā)，在交通等根底設(shè)施將有大規(guī)模投入，這勢必改善以西沖為主要構(gòu)成的大鵬半島旅游的配套效勞。西沖海灘在未來幾年將有更大的開展，接待的游客將更大幅度的上升。圖一：近年西沖海灘接待游客量但是目前由于西沖海灘的開發(fā)程度較低，周邊的商業(yè)配套設(shè)施不完善，目前僅有住宿效勞。并且住宿方面，除了西沖酒店等兩三家較大型的酒店外，更多的住宿效勞由本地居民自主經(jīng)營的家庭旅館來提供，這些旅館一般是本地人自家住宅改造成的，效勞較為單一，并且由于效勞意識低下效勞標準沒有建立，效勞質(zhì)量難以保證。今年由于西沖旅游的開展，也出現(xiàn)了少量的根據(jù)家庭旅館改造的主題客棧，這些客棧的雖然局部改善了當?shù)氐穆糜涡?，但是客棧?shù)量少，自身經(jīng)營由于是個人小本經(jīng)營，缺乏專業(yè)化、品牌化、配套化的運營，難以滿足游客包括住宿在內(nèi)的多樣化需求。圖二：西沖住宿效勞構(gòu)成圖二、工程定位1、主題客棧介紹主題式的客棧，實質(zhì)上是文化的升華，客人在消費中體會一種文化的享受，從設(shè)計、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營、效勞都注重客棧獨特的主題內(nèi)涵，突出客棧的文化品味，形成客棧的個性，從而在市場上形成鮮明的主題形象。把效勞工程溶入到主題中去，以全新的個性化的效勞代替刻板的傳統(tǒng)效勞模式，從而表達對客人的信任與尊重，給住宿者帶來個性化的獨特體驗。這種主題客棧在國內(nèi)現(xiàn)已經(jīng)開始開展，但是還沒有形成品牌化、流程化、連鎖化運作，這給比鄰工程帶來了良好的創(chuàng)業(yè)機遇和充分的開展空間，挖掘主題式客棧連鎖化經(jīng)營的品牌化運作模式，拓展主題式客棧的市場空間。2、比鄰客棧定位客棧將以滿足游客住宿為主體，開展主題式商務(wù)接待及主題化高端住宿效勞，并圍繞住宿效勞開展涵蓋旅游設(shè)備租賃、旅游線路開發(fā)、公司戶外拓展培訓等旅游一體化效勞，打造立基于西沖的比鄰旅游品牌及標準化效勞體系。這意味著比鄰客棧將由單純的接待型旅館，向以“視野〔人文、創(chuàng)意、旅行〕、藝術(shù)〔書、畫、影、音〕、生活〔發(fā)愣、運動、咖啡〕〞為文化核心的復(fù)合型客棧轉(zhuǎn)變。以文化體驗為核心，構(gòu)造新型的住宿感受，滿足年輕群體的舒適、創(chuàng)意的全新體驗需求。三、客棧介紹〔一〕地理概況客棧位于深圳市南澳街道西沖社區(qū)的鶴藪村內(nèi)，毗鄰西沖海灘三四號大門入口大路，距離公交站步行約5分鐘，距離西沖海灘步行約10分鐘?？蜅Ｅ赃呌行“儇?、早餐店、海鮮餐廳等配套設(shè)施，位于西沖商業(yè)配套較為完善的重點地段。客棧三面環(huán)山，面對西沖海灘，從頂樓天臺可看到西沖海景，情人島假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)，景色非常宜人。客棧周圍景點有：西沖海灘浴場、海灘燒烤場、西沖天文臺、西沖海灘情人島、三門島等。〔二〕客棧狀況客棧原來為本地村民自營家庭旅館，里面各項設(shè)施齊全，接手即可經(jīng)營，但是設(shè)計普通設(shè)施較為單一，作為主題客棧運營的還需再設(shè)計改造。方案客棧由前后兩棟的民宅組成，一棟有四層、房間數(shù)13個、面積550平方米，一棟五層、房間數(shù)23個、面積780平方米，兩棟總面積1300多平方米，共有房間數(shù)36個，平均每個房間面積約36平方米。客棧租金一棟8萬/年，一棟9萬/年，租金共17萬/年，平均每個房間租金約500元/年?！踩吃O(shè)計改造1、設(shè)計理念：既然以“主題〞客棧為定位，客棧將以“文藝、書籍、沙龍、藝術(shù)〞等為主要設(shè)計要素，意在創(chuàng)造一個恬靜、舒適、典雅、清潔的居住空間，融合和諧、思考、但不單調(diào)的娛樂氣氛，建立健康、美味、地道的餐飲風格，但同時也要摒除現(xiàn)代酒店的浮華，不求精貴，不求豪華，沒有俗氣的鋪張。從而做到“人無我有，人有我精，人精我異〞，這個“異〞，不是硬件上的比拼，而是一種環(huán)境和氣氛的塑造。將輕松舒適恬靜的“書式生活〞變成一種人們向往的生活方式。2、設(shè)計設(shè)想：以書吧、咖啡、花草等相結(jié)合塑造的小資情調(diào)；以畫廊、墻繪、沙龍等相配合營造的文化氣息；以單車、桌游、影音等相搭配打造的健康生活；通過分享、自由、愜意等實時互動造就的純度假住宿體驗。3、設(shè)計改造方案：裝飾改造——打造更具設(shè)計感和時代感的空間?！?〕主方向：大體黑白灰，鮮艷色塊提亮；藝術(shù)裝飾品提高品位。〔2〕外墻：路邊一面加以整面巨型墻繪,夜晚燈光亮化〔自下而上〕。〔3〕院子：外欄桿顏色重新刷漆，院落種植綠色圓葉植物，假山石，鵝卵石輔助，木質(zhì)條桌凳或傘式休閑椅2-3張；附屬不銹鋼藝術(shù)品〔北京798肌肉男式〕等?！?〕房間：墻壁采用統(tǒng)一色，每間房以一面墻做各種的墻繪，突出主題?！?〕一樓大廳：去繁就簡——入門右側(cè)大廳為咖啡吧，旁邊置書架，左側(cè)為酒吧，靠墻位置放置桌球臺。因地制宜——入門左側(cè)柱子環(huán)繞型小吧臺供客人喝東西，右側(cè)柱子和樓梯周圍環(huán)繞沙發(fā)，做休息及等待緩沖區(qū)，前臺置兩部共用電腦。特別點綴——大廳選一面沖門整體墻壁畫花的墻繪；輔以暖光?！?〕天臺：加傘式休閑桌椅兩套，加綠色植物及白色裝飾，可選配水景。左側(cè)為自助洗衣處，留有晾衣服的空間；右側(cè)加望遠鏡一部觀海，如假設(shè)燒烤加燒烤臺兩組。4、娛樂設(shè)施匯總：有臺球、飛鏢、望遠鏡、單車、電影、KTV、陶藝等。圖三：客棧內(nèi)部及外部環(huán)境效果圖四、產(chǎn)品及效勞〔一〕客房及輔助效勞比鄰主題客棧擁有30間多客房，客房類型設(shè)想有：主題標準雙人房〔7間〕、主題標準商務(wù)房〔7間〕、創(chuàng)意現(xiàn)代多人房〔7間〕、榻榻米特色房〔6間〕、活動Party房〔3間〕等。圖四：客棧效勞房型房間內(nèi)部提供WIFI無線網(wǎng)絡(luò)效勞、全天候二十四小時熱水效勞、數(shù)字電視、空調(diào)冷氣等根本輔助效勞?！捕称渌C合效勞比鄰主題客棧，提供一體化的餐飲供給、全天候提供特色夏日冰飲。比鄰客棧還設(shè)有，桌游房、水吧大廳、閱讀書房、會議室等商務(wù)休閑配套娛樂設(shè)施，給住戶全新的一站式度假體驗。圖五：客棧綜合業(yè)務(wù)體系五、競爭分析〔一〕西沖星級賓館分析西沖海灘據(jù)統(tǒng)計，共有星級賓館〔準三星配置〕數(shù)家，其中以西沖酒店、西貢賓館為主，其中西沖酒店最大，共有客房50間，床位大約100個，西貢賓館約有房間40來個，床位約有80來個，其他幾家床位總數(shù)大約200左右，根據(jù)測算整個西沖星級賓館的床位數(shù)，總計400-500個之間。西沖星級賓館的房間價位大約在300-500之間，價位適中，但是由于數(shù)量有限，往往在旺季周末階段供不應(yīng)求。并且由于價位與目標客戶群的差異，跟比鄰客棧形不成直接的競爭。〔二〕海邊木屋分析海邊木屋是指沿著西沖海邊海岸線修建的度假小木房，由于其面朝大海，可以看到海景，聽到海浪，直接感受大海的自然氣息，頗受西沖游客青睞。據(jù)我們統(tǒng)計，西沖海岸線上的木屋總數(shù)大約有400多家，提供的床位數(shù)大約為800個左右，定價由于是私人經(jīng)營，價位浮動較大，從150元到800元之間，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研，一般價位旺季非周末及淡季為250元，旺季周末500元左右。木屋提供的床位總數(shù)總體來說也滿足不了游客的總體需求，并且價位相對來說比擬高，大量游客的住宿由家庭旅館提供，因此海邊木屋跟比鄰客棧在旺季也形不成直接的競爭，只是在淡季階段，由于其價格較低，床位較空，可能會吸引局部游客選擇入住，構(gòu)成局部威脅。〔三〕村民家庭旅館分析本地村民利用自家房子改造的家庭旅館是西沖住宿的主要提供者，據(jù)不完全統(tǒng)計，這種民居在整個西沖總共有將近50—60棟，提供床位大約占到西沖總床位的70%以上。這些民居由于設(shè)施較簡單且本錢較低，經(jīng)營者沒有經(jīng)營壓力，在定價上隨意性較強，整個市場價格比擬混亂，從100元-300元之間均有，根據(jù)調(diào)查這類旅館定價大約在150元之間，比擬合理。這類家庭旅館，是比鄰客棧的主要競爭者。但是，由于在市場營銷、效勞優(yōu)勢、以及硬件設(shè)備上比鄰的條件均優(yōu)于他們，這些家庭旅館的與比鄰主題客棧的競爭相比，除了在價格上以外，缺乏競爭優(yōu)勢。因此，比鄰客棧將在實際運營中制定適宜的參考價格。六、營銷策略〔一〕體驗式營銷由于比鄰主題客棧所提供的各項效勞具有很強的新穎性，且創(chuàng)立之初比鄰品牌的知名度與客戶信任度不夠高，因此前期首要采取體驗式的營銷策略，即通過讓目標客戶親身體驗本校驢的各項特色優(yōu)質(zhì)效勞，打造“比鄰〞品牌。１、免費體驗局部特色主題房間在“背包客〞、“登山族〞等年輕旅游群體中，交往圈子一般重疊，并且由于出游頻繁，某些組織能力及經(jīng)驗豐富的驢友經(jīng)常成為“領(lǐng)頭型〞的組織者，在驢友圈中有著很強的號召力和影響力，公司將以免費贈送體驗形式讓這些“領(lǐng)頭型〞驢友免費享受局部特色主題房間，讓他們無形中成為公司的代言人，從而到達宣傳比鄰品牌，提升企業(yè)形象與知名度的目的，同時通過參與者的切身體驗向身邊的人宣傳比鄰客棧的特色效勞。2、志愿者公益活動比鄰主題客棧將整合西沖景區(qū)資源，以“健康、環(huán)保、低碳〞等理念，開展“穿越東西沖〞活動，在各個聯(lián)合公開招募環(huán)保旅游的青年志愿者，由比鄰客棧作為組織，沿西沖海岸線清理海邊垃圾，比鄰提供住宿及必要的效勞。這樣一方面讓自愿者親身體驗客棧優(yōu)質(zhì)的特色效勞，另一方面有助于樹立比鄰客棧的良好形象，提高客棧的知名度和影響力，讓整個社會在活動中受益，也讓比鄰品牌在活動中得到宣傳。〔二〕網(wǎng)絡(luò)營銷策略網(wǎng)絡(luò)已成為現(xiàn)代生活的一種方式，大學生上網(wǎng)已成為一種必須，我們立足于現(xiàn)狀，建構(gòu)比鄰客棧網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂平臺，效勞于廣闊青年旅游者。同時，我們也將充分利用互聯(lián)網(wǎng)資源展開營銷。1、電子郵件營銷：借助各種旅游效勞平臺，逐步建立用戶電子郵箱名錄，采取分類信息訂閱形式，定期發(fā)送電子雜志，推廣比鄰客棧的效勞，營造廣告效應(yīng)。2、博客營銷：于新浪、搜狐等國內(nèi)各大型門戶網(wǎng)站，開通博客賬號，由專人負責撰寫旅游行業(yè)信息、景點推薦、旅游分享等等信息，發(fā)布公司簡介、比鄰客棧的住宿實況介紹等信息，形成專門化博客，到達推廣目的。３、微博營銷：在新浪微博、騰訊微博等開通賬號，籌劃話題活動，引起關(guān)注，到達推廣效果。4、網(wǎng)絡(luò)話題營銷：通過創(chuàng)作精品帖子、視頻或者創(chuàng)造網(wǎng)絡(luò)事件，于各大論壇及人氣網(wǎng)站，引起圍觀，到達推廣效果。〔三〕促銷策略1、住宿獎券促銷：從現(xiàn)代人的消費心理角度分析，我們可參照各大商場或企業(yè)對其產(chǎn)品進行有獎促銷。在我們的開展的節(jié)日燈主題活動中，我們將舉行一些抽獎活動，抽選幸運住客，給予物質(zhì)獎勵，活潑住宿的氣氛，調(diào)動顧客來住的積極性，在顧客心目中樹立比鄰的良好形象。2、積分反應(yīng)策略：通過發(fā)行會員卡，積累客戶信息，實行積分累積與會員折扣等措施，鼓勵住宿者多住，并且形成一定的會員粘性?！菜摹硰V告策略年輕全體的消費偏好一般趨同，且驢友間的信息傳播具有“范圍廣、速度快〞的特點，因而我們在廣告宣傳時，將傳統(tǒng)廣告宣傳方式與獨特的節(jié)約式宣傳相結(jié)合，以期獲得良好宣傳效果。例如：籌劃專題DM進行宣傳。針對特定主題及比鄰效勞，與旅游景區(qū)及旅游提供者等合作，籌劃集合交通信息、景區(qū)介紹、住宿美食等一系列內(nèi)容的創(chuàng)新型旅游ＤＭ雜志，采取共同營銷方式，通過融合創(chuàng)意的效果，到達比鄰文化品牌宣傳效果，同時節(jié)約宣傳費用，運營得當還將獲得收益。圖六：比鄰設(shè)計針對畢業(yè)生主題創(chuàng)新DM雜志樣刊〔四〕價格策略年輕全體處于創(chuàng)業(yè)初期，經(jīng)濟實力有限，對價格相對敏感只有合理的定價，才能吸引更多顧客。１、根據(jù)不同的時間和空間制定不同的價格：旅游景區(qū)有熱、溫、冷景區(qū)之分，旅游時間有旺、淡季之分。景區(qū)的酒店也應(yīng)根據(jù)出游時間和空間的不同，制定不同的價格。這樣既可利用淡季和溫、冷景區(qū)的優(yōu)惠價格吸引游客，又可充分合理利用價格優(yōu)勢，提高客棧的入住率。２、提供多層次的房間給予選擇，分別標價：這樣子既可降低使效勞多樣化，同時又可讓客戶根據(jù)自身經(jīng)濟條件選擇住宿房間，使其選擇更加多樣化，增強比鄰的競爭力。七、開展規(guī)劃〔一〕建立開展階段建立開展階段歷時一年，主要是工程的建設(shè)及根本流程和標準制定及完善時期。１、目標：客棧設(shè)計、裝修、整體形象設(shè)計完成，客棧內(nèi)部管理流程、對外效勞標準及效勞管控流程確定并最終完善。２、具體工作內(nèi)容及時間：〔１〕2021年3月—2021年4月，客棧設(shè)計、整體形象設(shè)計、內(nèi)部管理流程及對外效勞流程制定完成；〔２〕2021年4月—2021年6月，客棧裝修完畢、內(nèi)部管控流程制定完畢；〔３〕2021年6月—2021年12月，客棧各項標準及流程不斷調(diào)整改良?！捕惩晟铺嵘A段歷時一年，主要是工程的流程和標準成熟時期、及工程一體化效勞整合期。１、目標：工程運營內(nèi)部管控流程完善并最終確定，對外效勞標準成熟并最終確定。２、具體工作內(nèi)容及時間：〔１〕2021年1月—2021年1月，客棧設(shè)備租賃及商務(wù)接待、公司戶外拓展業(yè)務(wù)重點開展，并尋求與客棧住宿效勞開展整合營銷，形成Pep-inn初步品牌效應(yīng)；〔２〕2021年1月—2021年1月，客棧內(nèi)部管理流程建設(shè)根本完成、對外效勞標準最終完善，形成工程的核心競爭力并且可快速移植復(fù)制?！踩衬Ｊ酵卣闺A段１、目標：客棧工程已經(jīng)具備向外擴張，形成比鄰主題客棧品牌，具備連鎖化開展的能力。２、具體工作內(nèi)容及時間：2021年—2021年，爭取在深圳大鵬、南澳、珠海、汕尾等濱海地帶擇機開第二至第三家Pep-inn客棧。八、財務(wù)分析〔一〕投入預(yù)算投入分為三局部：裝修改造投入、物資采購?fù)度耄粘＿\營投入，總投入約80萬。１、裝修改造投入兩棟客棧裝修改造，總建筑面積約為5000ｍ2，改造本錢根據(jù)改造方案，大約50元/ｍ2，總投入約25萬。具體清單如下：序號設(shè)施名稱單位單價總預(yù)算備注1墻繪400ｍ2200元/ｍ280000包人工與顏料2燈飾50200/張100003墻壁翻新3000ｍ230ｍ290000包人工原料4其他//70000包花草等總計250000２、物資采購?fù)度肟蜅５慕ㄔO(shè)設(shè)備主要分為三局部：一樓綜合效勞；頂樓配套設(shè)施；其他樓層的主題客房，總共需要投入20萬。〔1〕一樓綜合效勞：一樓效勞設(shè)備總投入約2.6萬，具體清單如下：序號效勞設(shè)施單價總預(yù)算備注1燈光50元/個5002電線2元/米4003音響1000元/套1000包括播放器4吧臺680元/米10000人工，大芯板，實木線條收邊，油漆，不含五金配件5收銀機2000元/臺2000按0.5G內(nèi)存，40G硬盤計算6冰箱3000元/臺3000按200升總?cè)萘浚?70厘米高計算7制冰機4000元/臺4000按日出冰量50公斤、機肚可儲冰量25公斤計8榨汁機200元/臺400按果汁杯容量:801-1000ml，果肉渣滓盒容量:2001ml以上計算9酒杯6元/只300按杯口直徑7.5CM，高8CM，容量約250ML計算10水杯6元/只60按300ML計算11托盤17元/個170按38CM*25CM，木質(zhì)計算12碗2元/只100陶瓷13碟5元/個500陶瓷14調(diào)匙1.5元/個100陶瓷15筷子15元/10雙50竹筷16桌子100元/張1000木制17椅子50元/張2000硬塑2、主題客房：一樓效勞設(shè)備總投入預(yù)算共15萬元，具體清單如下：客棧房間標配價目表序號設(shè)施規(guī)格單位網(wǎng)價商家價商家名備注1床120*20011張258258宜家單人床2180*20011張238238宜家雙人床3椅子40張5298家具城4桌子22張118未知需要定做，貼墻式5床頭柜22個150150家具城6熱水壺九陽22個9898九陽企業(yè)7拖鞋60雙1010非一次性8洗漱用品60套1515一次性9電視23寸20臺1000康佳10電腦19寸6臺40004000組裝平均11鏡子30*12022個188200梳妝鏡12普通22臺303013網(wǎng)線2m30條5050電信每月14線2m22條與網(wǎng)絡(luò)綁定15信號接口未知16衣架10扎151517毛巾44條151518四件套44套20020019空調(diào)被44張15015020空調(diào)22個15991650小1匹格力21窗簾標準窗22張363622防火設(shè)備16個5050滅火筒23床頭燈22個4550掛墻式3、頂樓配套設(shè)施：一樓效勞設(shè)備總投入預(yù)算共2.8萬元序號設(shè)施名稱單位單價總預(yù)算備注1桌子及椅子141000元/套14000木制2桌球臺25000/張10000硬塑3燈光30100元/個3000吊燈4電線4002元/米800雙絞線總計27800３、運營本錢構(gòu)成運營投入主要是客棧租金的墊付，由于客棧租金支付方式是半年支付一次，加上簽訂合約的押金，總共需要數(shù)量為12萬，另外預(yù)備9萬-10萬元買輛商務(wù)車，作為采購物資及接待客人等運營需要?？倲?shù)約22萬?？偟那鍐螛?gòu)成為：序號名稱單位單價總數(shù)11號客棧租金66700元/月4000021號客棧押金//2000032號客棧租金67500/月4500042號客棧租金//200005國產(chǎn)商務(wù)車195000/輛95000〔二〕盈利預(yù)測１、客房收入〔1〕入住率測算客房收入構(gòu)成，按旺季周末、旺季非周末、淡季周末、淡季非周末等階段劃分，其中旺季時間約為7個月〔4月—10月〕，淡季約為4個月〔因2個月為冷冬且在春節(jié)期間，游客較少〕，全年按照11個月算。旺季周末，周六入住率100%，周五入住率約60%，以此測算旺季周末平均入住率為80%，旺季非周末入住率根據(jù)調(diào)查約在30%，根據(jù)公式〔{8*80%+60%*22}/30〕，可測算旺季每天入住率為43%。淡季周六入住率約80%〔因與旅行社合作，有團客保證〕，淡季周五入住率約30%，其他時間假定為0，淡季每天入住率為14.3%。因此根據(jù)公式〔{7*43%+14.3%*4}/12〕可測算全年入住率約為29%?！?〕根據(jù)西沖家庭旅館的價位，按照保守算法，價位設(shè)定為150元/間/晚，按照30間客房，29%的入住率，進行測算，由公式〔330晚*30間*150元/間/晚〕可得，148.5萬的收入。在保守估計，由于天氣等不可意料原因，導致測算誤差，誤差設(shè)定為30%，收入約為100萬。2、盈利分析〔1〕運營本錢客棧運營本錢主要為人力本錢及租金?？蜅＿\營架構(gòu)如下，設(shè)經(jīng)理一人，下由四個部門構(gòu)成，每個部門人員初步規(guī)劃為2人。圖七：客棧運營結(jié)構(gòu)其中經(jīng)理工資設(shè)定為4000元/月，其他員工平均工資1500元/月，包吃住本錢約為2000元/月。據(jù)此，客棧年人力本錢為15萬?？蜅５哪曜饨鸨惧X為17萬，外加水電等運營投入，估計約20萬?？偟倪\營本錢為35萬/年。〔2〕盈利分析根據(jù)以上分析可知，保守估計客棧年總收入約100萬，年運營本錢為35萬，估計年盈利能力為65萬。固定資產(chǎn)投入約75萬，按照五年周期〔合約為五年期合約〕平均折舊測算，每年折舊15萬。減掉折舊，年盈利能力為50萬。年回報率為〔50萬/75萬〕66.7%，總回報為250萬，總回報率超過300%。九、風險分析及控制對策〔一〕市場風險及控制客棧的開始知名度低，缺乏相關(guān)的代言等