風雨飄搖看房市商業(yè)地產(chǎn)露鋒芒北京銀聯(lián)信投資顧問有限責任公司展態(tài)勢。因此，各大房地產(chǎn)開發(fā)商如萬達、否再創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)奇跡？讓我們通過研究重 第二章商業(yè)地產(chǎn)市場運行分析 第三章一線城市與二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對比分析 三、一線城市與二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場對比 第四章影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素 第二部分商業(yè)地產(chǎn)市場運行情況及授信分析 第五章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)授信分析 （一）城市化、人均收入等宏觀數(shù)據(jù)支持商業(yè) 第六章重點商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運行狀況研究 （三）企業(yè)最新發(fā)展動態(tài)與策略——立足北京，面向全國 從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟高度發(fā)達地區(qū)產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)2009年，商業(yè)地產(chǎn)的價格漲幅相對于住宅來說并不讓人滿但是商業(yè)房地產(chǎn)的需求會維持高速增長，2019年中國商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展新2019年，萬科將進軍商業(yè)地產(chǎn)，連曾經(jīng)聲稱只得租戶處于有利的市場地位-危機導致了租金下行和空置率的上升用地供應16143平方米，占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的產(chǎn)土地市場供應量的增加，2019年下半年，政府將加大土地供應，屆時商業(yè)地產(chǎn)的供應量將大幅超越往年，房地產(chǎn)開圖表1：2019年1-8月全國商業(yè)地產(chǎn)項目供需情況單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理從上圖我們可以看出，2019年以來，商業(yè)地產(chǎn)項目新開工面積遠遠大于竣當前房地產(chǎn)市場調控的主要目標為住宅市場，積的逐月提高逐步來開了與銷售面積之間的差距，供應遠遠大于需求。但從6圖表2：2019年1-8月全國商業(yè)地產(chǎn)項目銷售額情況單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理從上表可以看出，2019年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的銷售額圖表3：2019年1-8月全國商業(yè)地產(chǎn)項目銷售價格情況單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理從銷售價格來看，2019年商業(yè)地產(chǎn)處于一個向上發(fā)展的圖表4：2019年北京市商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析單位：萬平方米（數(shù)據(jù)為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房之和）單位：萬平方米（數(shù)據(jù)為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房之和）商業(yè)地產(chǎn)新開工面積40.7780.9488.26171.06197.98235.67數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理商業(yè)地產(chǎn)竣工面積44.1570.28156.06203.97221.59235.57商業(yè)地產(chǎn)銷售面積40.0569.58圖表5：2019年北京市商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表6：2019年北京市辦公樓市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表7：2019年北京市商業(yè)營業(yè)用房市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理趨勢稍有不同。2009年隨著實體經(jīng)濟的回暖，來自國內企業(yè)的辦公需求升，辦公樓銷售面積開始回升。2019年辦公樓銷售延續(xù)去年的增長趨勢，從4圖表8：2019年北京市商業(yè)地產(chǎn)價格分析單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理缺乏領導現(xiàn)代商業(yè)以及復合型的購物中心項目，尤市接近飽和，但其他高品質零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)先入駐，而軌道交通區(qū)域的商業(yè)市場成為企業(yè)爭奪的首選目標，地鐵1、2、5通苑、回龍觀、通州、順義。這些區(qū)域居住人口城市的規(guī)模，而且有軌道交通，但商業(yè)配套卻嚴圖表9：2019年上海市商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析單位：萬平方米（數(shù)據(jù)為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房之和）商業(yè)地產(chǎn)竣工面積58.3993.06商業(yè)地產(chǎn)新開工面積26.16商業(yè)地產(chǎn)銷售面積34.6561.9485.32數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局200.08235.69294.12銀聯(lián)信整理“地鐵商業(yè)”在規(guī)模、范圍、功能上有了進一步擴展的余地。2019年上海將擁圖表10：2019年上海市商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理從下面兩圖可以看出來，2019年一季度商業(yè)地產(chǎn)中辦公樓市場拉大，形成供大于求的局面。即使市場冷淡，但圖表11：2019年上海市辦公樓市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表12：2019年上海市商業(yè)營業(yè)用房市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表13：2019年上海市商業(yè)地產(chǎn)價格分析單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理略，從長遠出發(fā)，分析所處商圈的發(fā)展方向，采圖表14：2019年廣州市商業(yè)地產(chǎn)市場供應分析單位：萬平方米（數(shù)據(jù)為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房之和）商業(yè)地產(chǎn)單月供應面積6.055.4624.8428.8822.188.13商業(yè)地產(chǎn)累計供應面積9.5339.8368.7190.8999.02數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理代流通服務業(yè)，將規(guī)劃建設琶洲-員村地區(qū)、白云新城、白鵝潭、珠江新城、番4月份銷量激增之外，其余月份基本保持在5萬平方米左右。由此可見，南京市圖表15：2019年南京市商業(yè)地產(chǎn)市場各月供求分析單位：萬平方米元/平方米（數(shù)據(jù)為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房之和）商業(yè)地產(chǎn)供應面積36.379.323.433.603.16商業(yè)地產(chǎn)銷售面積9.514.766.445.813.913.474.84商業(yè)地產(chǎn)成交均價數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表16：2019年南京市辦公樓供求分析單位：平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表17：2019年南京市商業(yè)營業(yè)用房供求分析單位：平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表18：2019年南京市商業(yè)地產(chǎn)價格分析單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理面雖然有所發(fā)展，相比上海、北京、深圳等圖表19：2019年重慶市商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析單位：萬平方米（數(shù)據(jù)為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房之和）商業(yè)地產(chǎn)竣工面積51.2879.4493.20商業(yè)地產(chǎn)新開工面積61.86145.40163.50217.27246.60商業(yè)地產(chǎn)銷售面積28.2041.5450.8866.8882.76數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理從下圖可以看出，2019年以來，重慶商業(yè)地產(chǎn)竣工面積圖表20：2019年重慶市商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表21：2019年重慶市辦公樓市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表22：2019年重慶市商業(yè)營業(yè)用房市場供求分析單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表23：2019年重慶市商業(yè)地產(chǎn)價格分析單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理圖表24：2009年8月-2019年8月鄭州市非住宅銷售面積和銷售均價變化單位：萬平方米元/平方米數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地產(chǎn)管理局銀聯(lián)信整理城市，由于城市布局較小，城市發(fā)展較慢，地域但隨著城市化進程的不斷加快，二三線城市商業(yè)發(fā)展水平。商業(yè)地產(chǎn)投資風險高、利潤格不同，在一線城市，商鋪的平均銷售價格足，而且通過內外交流、優(yōu)勢互補、組合配影響力；便捷的交通，增加了區(qū)域商業(yè)的輻然會形成商業(yè)需求，從而使商業(yè)街、商業(yè)中心、向，對于商業(yè)地產(chǎn)市場，主要是關于影響商業(yè)地作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對象的土地投入量，直接影影響，導致商業(yè)地產(chǎn)逐步下滑。租售后，商社區(qū)商業(yè)、地下商業(yè)、交通樞紐商業(yè)等等，以及近些年方興未艾的一些總部經(jīng)濟、CBD、樓家也指出，2019年，將是商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)很多開發(fā)商面臨著資金、招商、運營、人才展所面臨的艱巨挑戰(zhàn)。針對此現(xiàn)象，銀行在如房屋抵押貸款政策、稅收政策、金融政策政策對項目的開發(fā)有的有直接的影響，有非成“組合拳”有打有壓，非常復雜，就需要認真底商不得用作餐廳、飯店、酒店等存在油煙污染在辦公樓市場最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，長沙、西安的10年期末一次性償清。這與一些銀行在住宅貸款市場中所推出的“氣球貸”4500億元保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)，幾乎可一個商業(yè)地產(chǎn)項目從建造到招商，再到后期運營管理，通常需要長達3-5對REITs產(chǎn)品的標的資產(chǎn)、收益權發(fā)行、信息披露“商務地產(chǎn)”為發(fā)行主體的可能性大。與北京把商業(yè)地產(chǎn)作為REITs標的物相人士預計，如果進展順利，未來三年間，保利投入商業(yè)地產(chǎn)的資金將達到300大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級酒店、商務酒購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體作用。而且，中國房企海外融資是用高額利息換2019年以來召開的三次商業(yè)地產(chǎn)會議將處于熱潮中的商業(yè)地產(chǎn)推持，聯(lián)合獨家網(wǎng)絡媒體搜狐焦點網(wǎng)共同舉辦的“2019中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會”視臺《第一房產(chǎn)》聯(lián)手策動的本次論壇，會聚了為中國零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)領域最高規(guī)格的行業(yè)論地產(chǎn)領域。壞的方面，受資金收緊政策影響，企貸款、下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦會形成很大的風險。缺乏良好的金融外部環(huán)境是商業(yè)利能力較強、資質等級高、信用記錄好、具有土條件的同時，也消化了一部分虧損嚴重，效標客戶、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結構、提高資產(chǎn)質量大資金壓力。在這樣的情況下，萬達選擇了將成熟物業(yè)打包為REITs，再將基金目前萬達已經(jīng)和17家跨國企業(yè)(包括沃爾瑪、時代華納、百勝和麥當勞等世界500強)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。除了北京和）；）；）；圖表25：萬達集團業(yè)務結構圖數(shù)據(jù)來源：萬達集團銀聯(lián)信整理一旦萬達發(fā)現(xiàn)擴張的短板出現(xiàn)，任何可能的選擇便會被予以實施。2019年巨資改造改建電影院外，2019年以后投資的所有萬達商業(yè)廣場都要有全資興建的大連金石國際文化產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃占地面積3000畝，總建筑面積50萬平方米?；匕ň坝^區(qū)、攝影區(qū)、后期沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美合，2000年雙方在長春合作了一個長春類資產(chǎn)，九成是由信托基金持有的。萬達接產(chǎn)業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂心競爭力，萬達集團在全國范圍內實現(xiàn)了萬圖表26：“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”——萬達地產(chǎn)盈利模式的精髓數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理2019年度，是萬達擴張最快的一年。自2019年年底起，萬達開始頻頻抄底拆遷公告，一座使用壽命不到3年的沈陽萬達商業(yè)廣場就被拆除重建。雖然在上海、寧波、成都、南京、蘇州、重慶等大業(yè)內享有“中國商業(yè)地產(chǎn)航母”之稱的上市公司世茂股份，總資產(chǎn)逾200要親自招商，與商家進行談判，還要對商家造更舒適的辦公環(huán)境。鬧中取靜，出則繁華，入梯、四管制VAV中央空調，完全符合國際一流企業(yè)辦公所需。2019年6月，在財務效益指標中，銷售毛利率為42.33%，圖表27：盈利能力指標報告日期扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(億元)息稅前利潤率(%)營業(yè)利潤率(%)銷售毛利率(%)銷售凈利率(%)成本費用利潤率(%)凈資產(chǎn)收益率(加權)(%)總資產(chǎn)利潤率(%)非經(jīng)常性損益比率(%)2010-6-3032.2529.2942.3321.8838.024.4042.182009-06-300.2321.0916.6944.2310.9318.732.000.3431.412008-06-300.3226.8422.0943.6215.7728.312.242.223.08數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站銀聯(lián)信整理經(jīng)營管理水平不如上期。10年資產(chǎn)盈利能力較上期有所提高，說量使用分期付款結算的行業(yè)現(xiàn)金流，指標有可能偏離正確的方向。10年因應收圖表28：營運能力指標圖報告日期2010-6-302009-6-302008-6-30應收賬款周轉率(%)應收賬款周轉天數(shù)(天)19.8821.7218.76存貨周轉率(%)0.120.050.21存貨周轉天數(shù)(天)3100.786557.38固定資產(chǎn)周轉率(%)41.864.124.34股東權益周轉率(%)0.240.100.26流動資產(chǎn)周轉率(%)0.140.070.22流動資產(chǎn)周轉天數(shù)(天)2601.165120.91總資產(chǎn)周轉率(%)0.100.050.14總資產(chǎn)周轉天數(shù)(天)3560.837003.892551.38存貨資產(chǎn)構成率(%)61.7972.4162.29數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站銀聯(lián)信整理圖表29：成長能力指標報告日期報告日期每股收益增長率(%)每股現(xiàn)金流增長率(%)主營收入增長率(%)營業(yè)利潤增長率(%)利潤總額增長率(%)凈利潤增長率(%)息稅前利潤增長率(%)總資產(chǎn)增長率(%)2009-12-3137.93145.72118.57237.46135.60488.622008-12-31-8.06-283.54-61.55-50.14-41.90-8.03-53.42-13.202007-12-31-44.4820.98-41.38-31.90-36.01-44.56-23.489.572006-12-31-30.36209.9796.9086.1252.66數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站銀聯(lián)信整理圖表30：償債能力分析指標圖報告日期流動比率(%)速動比率(%)現(xiàn)金比率(%)資產(chǎn)負債率(%)產(chǎn)權比率(%)長期債務與營運資金比率(%)資本化比率(%)固定資產(chǎn)凈值率(%)清算價值比率(%)固定資產(chǎn)比率(%)總資產(chǎn)(億元)2010-6-300.7533.360.5933.3365.330.23203.79數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站2009-6-302.910.8061.6148.2586.990.4027.2353.61221.750.75銀聯(lián)信整理2008-6-300.7340.2858.670.1757.94283.1431.40產(chǎn)權比率高是高風險、高報酬的財務結構，本期世茂股份的資產(chǎn)負債率為59.3，資產(chǎn)負債20多個城市地標綜合體項目，包括酒店其一是戰(zhàn)略導向下的綠色公司體系。2019年萬通地產(chǎn)正式提出，把綠色公2019年推出了包括自我規(guī)范和保障中小投2019年6月，在財務效益指標中，銷售毛利率為45.54圖表31：盈利能力指標報告日期扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(億元)息稅前利潤率(%)營業(yè)利潤率(%)銷售毛利率(%)銷售凈利率(%)成本費用利潤率(%)三項費用率(%)凈資產(chǎn)收益率(加權)(%)總資產(chǎn)利潤率(%)非經(jīng)常性損益比率(%)2010-6-30-0.194.4445.544.2824.860.090.22784.572009-6-300.3315.1355.5719.6434.0915.642.6054.722008-6-302.6429.9530.2952.7922.5845.825.896.43數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站銀聯(lián)信整理圖表32：營運能力指標圖報告日期應收賬款周轉率(%)應收賬款周轉天數(shù)(天)存貨周轉率(%)存貨周轉天數(shù)(天)固定資產(chǎn)周轉率(%)股東權益周轉率(%)流動資產(chǎn)周轉率(%)流動資產(chǎn)周轉天數(shù)(天)總資產(chǎn)周轉率(%)總資產(chǎn)周轉天數(shù)(天)存貨資產(chǎn)構成率(%)2010-6-302.330.057531.380.160.065787.780.056654.3470.342009-6-3070.280.066486.49 25.5 0.18 0.094072.400.084651.1670.372008-6-300.210.770.290.2765.36數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站銀聯(lián)信整理圖表33：成長能力指標報告日期報告日期每股收益增長率(%)每股現(xiàn)金流增長率(%)主營收入增長率(%)營業(yè)利潤增長率(%)利潤總額增長率(%)凈利潤增長率(%)息稅前利潤增長率(%)總資產(chǎn)增長率(%)2009-12-31-73.96-49.10-61.44-55.97-47.94-58.8828.632008-12-31219.79-178.59122.44185.66172.84219.78195.17-8.552007-12-3160.56768.01770.56846.19465.39946.6274.03數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站銀聯(lián)信整理在成長能力指標中，可以看出凈利潤增長率下降47.94%，主營收入增長率09年結算的重點天津地區(qū)可供結算面積較少，際一期、天津新城東路一期、天津廣廈富城二期以及交大綠嶺一期，09年上半圖表34：償債能力分析指標圖報告日期2010-6-30流動比率(%)1.96速動比率(%)0.58現(xiàn)金比率(%)51.28資產(chǎn)負債率(%)69.06產(chǎn)權比率(%)192.34長期債務與營運資金比率(%)0.34資本化比率(%)32.32固定資產(chǎn)凈值率(%)76.06資本固定化比率(%)39.81清算價值比率(%)168.04固定資產(chǎn)比率(%)0.50總資產(chǎn)(億元)103.27數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站2009-6-300.5932.8161.010.4432.2571.0039.630.3783.16銀聯(lián)信整理2008-6-300.6239.9363.190.3024.6256.0322.970.1686.58服務設施，包括地下交通、停車場、電站、公司在全面加快金融街建設步伐，2019年全面完成金融街建設，最終形成一個資金密集、信息暢通、交易活躍、圖表35：盈利能力指標報告日期扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(億元)息稅前利潤率(%)營業(yè)利潤率(%)銷售毛利率(%)銷售凈利率(%)成本費用利潤率(%)三項費用率(%)凈資產(chǎn)收益率(加權)(%)總資產(chǎn)利潤率(%)非經(jīng)常性損益比率(%)2010-6-3032.2325.4452.3025.5344.4319.4133.532009-6-300.4875.0168.4244.9450.7481.4119.302.4893.662008-6-300.9614.6739.6711.7016.6215.840.5130.48數(shù)據(jù)來源：騰訊財經(jīng)網(wǎng)站銀聯(lián)信整理出租物業(yè)方面，公司出租物業(yè)建筑面積約為33萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入2.16圖表36：營運能力指標圖報告日期應收賬款周轉率(%)應收賬款周轉天數(shù)(天)存貨周轉率(%)存