第四章市場比較法教學(xué)時數(shù)：6課時教學(xué)目的與要求：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握市場比較法的基本原理，掌握交易實例的收集與可比實例的選取，掌握估價對象房地產(chǎn)比較修正，掌握市場比較法應(yīng)用舉例與分析教學(xué)重點：交易實例的收集與可比實例的選取教學(xué)難點：估價對象房地產(chǎn)比較修正教學(xué)手段和方法：以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段，結(jié)合案例教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié)基本原理一、市場法的概念1、市場法又稱為市場比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現(xiàn)行市價法等，簡稱為市場法或者比較法，是指將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象房地產(chǎn)價值的方法。2、市場法是房地產(chǎn)估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值?！愃品康禺a(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)——估價對象房地產(chǎn)：一個具體項目中需要估價的房地產(chǎn)——前提：交易市場已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價格3、理論依據(jù)：替代原理4、公式：待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易情況修正系數(shù)×估價期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)二、適用條件與對象適用：房地產(chǎn)市場較為發(fā)達情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時，才是有效方法。不適用的情況：——沒有房地產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實很少的房地產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對估價人員要求：廣博的知識和豐富的經(jīng)驗（需要進行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個別情況的修正）三、市場比較法的操作步驟①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎(chǔ)④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區(qū)域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價格第二節(jié)搜集交易實例應(yīng)具有充足的初級資料——盡可能搜集較多的交易實例，是運用此法的先決條件，如果太少，不僅會影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌龇o法使用。搜集交易實例要日積月累，時刻留意。一、途徑1、查閱政府資料2、報刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解二、搜集交易實例的內(nèi)容1、雙方交易情況與交易目的2、交易實例的房地產(chǎn)狀況3、成交價格4、付款方式5、成交日期三、交易實例調(diào)查表，建立交易實例資料數(shù)據(jù)庫第三節(jié)選取可比實例雖然估價人員搜集和積累的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為估價中用于參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實例應(yīng)符合4個方面的要求：(1)區(qū)位、權(quán)益和實物狀況均與估價對象的相同或相近，即為估價對象的類似房地產(chǎn)；(2)交易類型與估價目的吻合；(3)成交日期與估價時點接近；(4)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

在實際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點：1．可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。2．可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。3．可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡易結(jié)構(gòu)。4．可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。5．可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實例。6．可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應(yīng)選取一般買賣的交易實例為可比實例。7．可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以進行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。8．可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。上述選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實例；為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實例；為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當(dāng)?shù)男拚?，即可求得估價對象土地的價格。選取可比實例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。第四節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑地產(chǎn)狀況的修正，以及它們中的某些具體因素的修正(如交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正、土地使用年限修正)，可視具體情況采用百分率法、差額法和回歸分析法等。下面僅以連乘形式、采用百分率法來進一步說明比較法的綜合修正計算。由于房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，因此，較具體化的綜合修正計算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種：上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以成交日期時的價格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。2．間接比較修正公式：上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。二、將多個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各項修正之后，都會相應(yīng)地得出一個比準(zhǔn)價格，但這些比準(zhǔn)價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準(zhǔn)價格，以此作為比較法的估算結(jié)果。從理論上講，綜合的方法有下列4種：（1）平均數(shù)；（2）中位數(shù)；（3）眾數(shù)；（4）其他方法。（一）平均數(shù)平均數(shù)又有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。1、簡單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出來的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。設(shè)V1，V2，V2，…Vn為修正出的n個價格，則其簡單算術(shù)平均數(shù)的計算公式如下：（二）中位數(shù)中位數(shù)是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當(dāng)項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。（三）眾數(shù)眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。（四）其他方法還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術(shù)平均。第七節(jié)市場法總結(jié)與運用舉例應(yīng)用實例一估價對象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日1、選擇估價方法在估價對象所在地區(qū)和近鄰地區(qū)，該類型土地存在較多的買賣實例，所以采用市場比較法進行估價。2、搜集有關(guān)資料搜集估價對象資料（略）。搜集買賣實例資料。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實例，均可作為可比實例。實例A的面積為166m2，成交單價120元/m2，交易日期2000年4月1日；實例B的面積為374m2，成交單價102元/m2，交易日期2000年3月1日；實例C的面積為300m2，成交單價83元/m2，交易日期1999年6月1日；實例D的面積為457m2，成交單價94元/m2，交易日期1999年7月1日；實例E的面積為76m23、確定修正系數(shù)確定交易情況修正系數(shù)。實例A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正；實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估計偏低2%，實例C估計偏低5%，實例D估計偏低3.5%。各宗可比實例的交易情況修正系數(shù)如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實例的交易日期修正系數(shù)如下：實例A：（1+1%×6）=實例B：（1+1%×7）=實例C：（1+1%×16)=實例D：（1+1%×15）=實例E：（1+1%×7）=確定區(qū)域因素修正系數(shù)。實例A與估價對象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實例B、C、D都為估價對象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進行比較的結(jié)果，如下表所示。區(qū)域因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D繁華程度2020192013道路通達度101081011公交便捷度1010101010對外交通559513環(huán)境質(zhì)量10108109景觀555512城市基礎(chǔ)設(shè)施151511158社會公共設(shè)施151591511規(guī)劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：（4）確定個別因素修正系數(shù)。估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。所以各宗可比實例的個別因素修正系數(shù)如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：4、進行因素綜合修正項目實例A實例B實例C實例D實例E實際成交單價1201028394145交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格1311321051161485、計算估價結(jié)果將上述五個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為最終的估價結(jié)果，則有：估價對象土地的單價=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）應(yīng)用實例二：為了評估某商品住宅在2000年9月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實例，有關(guān)資料見下表。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素4500人民幣元／m21999年11月1日－５％＋２％－３％600美元／m22000年１月１日0％＋３％＋５％5000人民幣元／m22000年６月１日＋２％－２％－２％在表中，交易情況比較中的正（負(fù)）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；在區(qū)域因素、個別因素比較時，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準(zhǔn)，正（負(fù)）值表示可比實例的區(qū)域因素和個別因素優(yōu)（劣）于估價對象的區(qū)域因素和個別因素所導(dǎo)致的價格差異幅度。另外，假設(shè)2000年１月１日人民幣與美元的市場匯價為１：8.5，2000年9月1日人民幣與美元的市場匯價為1：8.3；該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格在1999年6月1日至2000年2月28日之間平均每月比上月上漲1%，在2000年3月1日至2000年9月1日之間平均每月比上月下降1.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該商品住宅在2000年9月1日的正常市場價格。估算該商品住宅于2000年9月1日的正常市場價格如下。1、計算公式采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估?；竟?/p>