房地產(chǎn)估價第一章房地產(chǎn)估價概論1、某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。()2、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價值。

A.發(fā)明、B.發(fā)現(xiàn)、C.創(chuàng)造、D.確定3、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值最大、D.不可移動和用途多樣。4、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務。

A.傳統(tǒng)評估業(yè)務、B.價值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟損失評估、D.價值減損評估1、×2、C3、B4、C第二章房地產(chǎn)及其描述1、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是（）元/平方米五通一平：道路、供水、排水、電力、電信、場地平整2、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A.易受限制、B.相互影響、C.獨一無二、D.不可移動3、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.戶型、B.樓層、C.層高、D.裝修4、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。A.土地總量有限、B.規(guī)劃限制、C.房地產(chǎn)不可移動、D.價值量大1、982、D3、B4、C第三章房地產(chǎn)價格和價值1、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。（）2、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格；

B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格；

C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格；

D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價。3、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。A.折舊費B.維修費C.管理費D.保險費E.房產(chǎn)稅4、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。

A.原始價值高于賬面價值、B.投資價值高于市場價值

C.謹慎價值低于市場價值、D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值5、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）A.謹慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現(xiàn)價值6、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）

A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格7、.某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有（）。

A.該廠房的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格8、在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元每平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元每平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清。丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率10%，這4個可比實例單價分別是多少？1、×2、C3、ABCE4、B5、B6、C7、ABC8、第四章房地產(chǎn)價格影響因素1、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是（）A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購房貸款利率2.一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。（）3.下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。A.居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格的上升B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大4.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應5.下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層1、C2、×3、ABCD4、B5、ACDE第五章房地產(chǎn)估價原則1、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預期使用者

C.管理部門D.中立2、估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中（）是龍頭。3、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

11、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。12、某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（）。13、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是（）。

A.報酬率是投資回收與投入資本的比率

B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低，反之，報酬率應高

C.當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率14、下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是（）。

A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法15、某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表7-4。假定報酬率為10%，請求取其資本化率。

某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流16、購買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額償還本息。通過可比實例房地產(chǎn)計算出的自有資金資本化率為12%。請計算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。1、A=80萬Y=8.5%n=442、 見答案紙3、4920步驟見答案紙4、5、6、該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計算如下：

令A-（n-1）b=0

有25-（n-1）×2=0

n=25÷2+1=13.5（年）

該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：

A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（萬元）

該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：

A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（萬元）

所以合理經(jīng)營年限為13.5年。

該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：7、8、9、10、11、12、13、14、15、某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值求出了該宗房地產(chǎn)的價值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即：16、第八章成本法及其運用1、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）2、某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價是1.2億元，開發(fā)成“五通一平”（7氣熱，少燃氣和供熱）熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）3、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。

A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E.正常使用的磨損4、某建筑物的建筑面積為500m2,重置價格為3600/m2,經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為600元/m2,平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請計算建筑物的物質(zhì)折舊額。1、該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計算如下：土地投資1000萬

開發(fā)成本和管理費用1200萬

投資利息1000*[（1+10%）1.5-1]+1200*[（1+10%）0.75-1]=242.61銷售費用3000*2%=60

銷售稅費3000*5.5%=165

銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39

銷售利潤率=332.39/3000=11.08%2、3、CD4、門窗等損壞的修復費用=2（萬元）裝飾裝修的折舊額=600×500×1/5×3=18（萬元）設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40（萬元）長壽命項目的折舊額=（3600×500-20000-600×500-600000）×1/50×10=17.6（萬元）該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6（萬元）第十章長期趨勢法1、某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/m2.

A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.002、某類房地產(chǎn)2005年-2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2010年得價格為（）元/平方米A.8460B.8500C.8790D.88381、2、B第十一章地價評估和地價分攤1、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元。2、某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%？3、一面臨街矩形土地的價值計算圖中是一塊臨街深度為15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元/m2。根據(jù)表中的臨街深度價格修正率，計算該塊臨街土地的單價和總價。4、前后兩面臨街矩形土地的價值計算下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。5、矩形街角地的價值計算采用正旁兩街分別輕重估價法先求出高價街（正街）的價值，再計算低價街（旁街）的影響加價，最后加總。6、某幢樓房的建筑面積1000m2，土地總面積500m2，某人擁有其中80m2的建筑面積。請按照建筑面積進行分攤的方法計算該人占有的土地份額及分攤的土地面積。7、某幢大廈為六層綜合樓，其中一至三層為商場，四至六層為寫字樓，商場為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有。該大廈的土地價值為3500萬元，房地總價值為5000萬元，其中