5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目與工程勘察，設(shè)計勘察、設(shè)計是房地產(chǎn)項目前期準備工作至關(guān)重要的一步，它是規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及項目建設(shè)的基礎(chǔ)。工程勘察是指為了滿足工程建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計、施工、運營及綜合活動等方面的需要，對地形、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪勘探、測試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動。沿途工程中勘測、設(shè)計、處理、監(jiān)測活動也屬于工程勘察范疇。工程設(shè)計是運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標準，對新建、擴建、改建項目的工藝、土建工程、公共設(shè)施、環(huán)境保護等進行綜合設(shè)計及技術(shù)經(jīng)濟分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的活動。工程建設(shè)時房地產(chǎn)開發(fā)項目運作過程中最為具體的一個階段。在工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)中，勘察是基礎(chǔ)，是設(shè)計的依據(jù)，而設(shè)計是整個工作建設(shè)的靈魂，他們對工程的質(zhì)量和效益都起這至關(guān)重要的作用，因此勘察、設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重要組成部分。工程勘察工作勘察工作是設(shè)計前必須做好的準備工作，它是設(shè)計、施工的基礎(chǔ)，是共享建設(shè)的先行工作。（1）勘察工作的主要任務(wù)和目的勘察工作的主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)情況，確保原始資料數(shù)據(jù)的準確性，結(jié)合實際地質(zhì)情況和開發(fā)項目的具體要求，提出明確的評價、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評價工作?？辈旃ぷ鞯哪康木褪菫樵O(shè)計、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計施工工作得以順利進行，在保證開發(fā)項目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，降低造價，為項目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。（2）勘察工作的主要程序①承接勘察任務(wù)②搜集已有資料，包括與相鄰地質(zhì)資料以備校核；③現(xiàn)場勘察，編制勘察綱要；④出工前的準備；⑤野外調(diào)查、測繪、勘探；⑥試驗、整理數(shù)據(jù)、分析資料；⑦編制樣圖及編制勘察報告。（3）勘察過程的分類由于勘察數(shù)據(jù)用途不同，可將勘察過程一下幾類。①資料分析。對工程的穩(wěn)定性和適宜性做出評價，編制反映地形、地貌1：5000的地形圖，為選擇場址提供資料。這類勘察稱為選擇場址勘察。開發(fā)商一般可通過規(guī)劃部門的地形圖獲知。②初步勘查。初步看下一般在選擇場址勘察之后進行。對場地的穩(wěn)定性，是否適宜建設(shè)做出地質(zhì)評價，提出1：2000的地形圖作為建設(shè)總平面布置、主要建筑場地地基基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計的依據(jù)。③詳細勘察。詳細勘察是在初步勘察的基礎(chǔ)上對建筑場地進行進一步勘察，做出工程地質(zhì)評價，為地基基礎(chǔ)設(shè)計的低級處理與加固、不良地質(zhì)現(xiàn)象防治提供地址資料并繪出1：1000的地形圖。④施工勘察。多數(shù)開發(fā)項目都不會進行施工勘察，只有在地址比較復雜，工程要求高的情況下，對與施工有關(guān)的工程地質(zhì)問題進行勘察，為制定施工方案提供相應(yīng)的工程地質(zhì)資料。由以上所述可知，這幾種勘察工程由粗到細，逐步為工程建設(shè)提供了詳細的相關(guān)數(shù)據(jù)，這樣才能保證開發(fā)項目的工程質(zhì)量。（4）勘察工作原則①勘察工作必須遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹國家有關(guān)經(jīng)濟建設(shè)方針。政策和基本建設(shè)程序，要貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟效益和促進技術(shù)進步的方針。⑵勘察成果要反映客觀地形、地質(zhì)情況，確保原始資料的準確性，結(jié)合工程具體特點和要求提出明確的評價、結(jié)論和建議。③勘察工作既要防止技術(shù)保守或片面追求產(chǎn)值，任意加大工作量，又要防止不適當?shù)販p少工作量而影響勘察成果的質(zhì)量，給工程建設(shè)造成事故或浪費。④要積極采用新理論、新技術(shù)、新方法、新手段。應(yīng)結(jié)合工程和勘察地區(qū)的具體情況，因地制宜地采用先進可靠的看出手段和評價方法，努力提高勘察水平。⑤勘察工作不僅要評價當前環(huán)境和地質(zhì)條件對工程建設(shè)的適應(yīng)性，而且要預測工程建設(shè)對地址和環(huán)境條件的影響。要從環(huán)境出發(fā)，做好環(huán)境地質(zhì)評價工作。⑥勘察工作前期應(yīng)全面搜集、綜合分析、充分使用已有的看出資料。⑦要加強對勘察職工安全生產(chǎn)教育，嚴格遵守安全規(guī)程，防止人身、機具和工程事故。（5）勘察工作的具體內(nèi)容①地形測量依據(jù)國家相關(guān)規(guī)范、標準、規(guī)定，使用測量工具，運用測量方法，將地表面上的各種地形沿鉛垂方向投影到水平面上，按一定比例尺縮小繪制成圖，成之為地形圖。地形圖的繪制是地形測量中的重要組成部分。地形測量的范圍應(yīng)包括整個建筑工地及全部有關(guān)的重要地段。在地形測量中，要特別注意搜集區(qū)域地質(zhì)、地形、地貌、地震、礦產(chǎn)及附近地區(qū)的工程地質(zhì)資料，并進行全面分析，最好能夠從以往的工程施工中汲取經(jīng)驗和教訓，以便及早采取相應(yīng)措施。②工程勘察地質(zhì)鉆探、挖探槽是工程地質(zhì)勘察常用的兩種方式。通過這兩種方式，可以查明建筑場地的土質(zhì)、結(jié)構(gòu)、地層和地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況、巖石的性質(zhì)、土壤的性質(zhì)、地下水狀況等。在進行建筑物基礎(chǔ)網(wǎng)管設(shè)計時，這些資料都可以作為依據(jù)。③地下水、地表水的勘探在施工前，必須查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向，誰的化學成分，能否與混凝土發(fā)生化學反應(yīng)，是否會引起鋼筋銹蝕，以及地層的透水性，以確定施工方案。同時也應(yīng)查明附近河流、湖海的水流量、水位等資料，為在夏季施工時的防洪排水提供依據(jù)。④氣象調(diào)查氣象調(diào)查是因地區(qū)不同、季節(jié)變化而會有大相徑庭的結(jié)果的。其內(nèi)容應(yīng)該包括空氣的濕度、溫度及風向、雨雪、不凍季節(jié)的延續(xù)、凍土層的深度等資料，為設(shè)計和施工提供依據(jù)。工程設(shè)計工作項目開發(fā)商一般以各種方式參與設(shè)計工作的全過程，同時把自己的精神和理念貫徹于設(shè)計之中，因而設(shè)計工作是房地產(chǎn)開發(fā)成果"具體化"和"形象化"最為重要的步驟。設(shè)計工作一般通過委托或招標等方式選擇技術(shù)力量雄厚、設(shè)計質(zhì)量優(yōu)良的設(shè)計部門來完成。1）設(shè)計工作的原則和依據(jù)（1）設(shè)計工作的原則①要遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和基本建設(shè)程序，特別應(yīng)貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟效益和促進技術(shù)進步的方針。②要采取節(jié)約能源的措施，對北方需要供暖的開發(fā)項目要提倡區(qū)域性供暖，重視余熱利用。③應(yīng)積極改進工藝，采用行之有效的技術(shù)措施，防止各種有害因素對環(huán)境的污染，并進行綜合治理和利用，使設(shè)計符合國家規(guī)定的標準。④開發(fā)項目的選址必須因地制宜，提高土地利用率。應(yīng)盡量利用荒地、劣地，不占或少占耕施合同的競爭過程，招標人和投標人均需遵循招標投標法律和法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動。按照招標人和投標人參與程度，可將招標過程粗略劃分成招標準備階段、資格預審階段、招標投標階段和決標成交階段。1）招標準備招標準備階段的工作由招標人單獨完成，投標人不參與。主要工作包括以下幾個方面。（1）選擇招標方式①根據(jù)工程特點和招標人的管理能力確定發(fā)包范圍②依據(jù)工程建設(shè)總進度計劃確定開發(fā)項目建設(shè)過程中的招標次數(shù)和每次招標的工作內(nèi)容③按每次招標前準備工作的完成情況、選擇合同的計價方式。如施工招標時，已完成施工圖設(shè)計的中小型工程，可采用總價合同；若為初步設(shè)計完成后的大型復雜工程，則采用估計工程量單價合同。④依據(jù)工程項目的特點，招標前準備工作的完成情況、合同類型等因素的影響程度，最終確定招標方式。（2）辦理招標備案招標人想建設(shè)行政主管部門辦理申請招標手續(xù)。招標備案文件應(yīng)說明：招標工作范圍，招標方式，計劃工期，對招標人的資質(zhì)要求，招標項目的前期準備工作的完成，自行招標還是委托代理招標等內(nèi)容。獲得認可才可以開展招標工作。（3）編制招標有關(guān)文件招標準備階段應(yīng)編制好招標過程中可能涉及的有關(guān)文件，保證招標活動的正常進行。這些文件大致包括：招標廣告、資格審查文件、招標文件、合同協(xié)議書，以及資格預審和評標的方法。2）對投標人進行資格預審對投標人進行資格預審是工程招標過程中的第一個重要步驟，其目的是為了解決投標者的經(jīng)歷和過去履行類似合同的情況，人員、設(shè)備、施工方面的能力，財務(wù)狀況，以確定有資格的公司名單，淘汰不合格的投標者，減少評標階段的工作時間，減少評審費用，排除將合同授予不合格的投標者的風險，還要保證具有一定的競爭性，為業(yè)主選擇一個優(yōu)秀詩文投標者打下良好的基礎(chǔ)；同時，還可以為不合格者節(jié)約購買招標文件、現(xiàn)場考察及招標等費用。資格預審的程序包括業(yè)主編制資格預審文件，通過刊登廣告等方式邀請承包商參加資格預審，向承包商出售資格預審文件，承包商填寫資格預審文件并送交業(yè)主方，由業(yè)主方對所有的資格預審文件進行審查，最后確定銅鼓資格預審的公司，并通知所有的申請人。（1）資格預審的程序①編制資格預審文件。一般由業(yè)主委托咨詢公司或設(shè)計單位編制，或由業(yè)主直接組織有關(guān)專業(yè)人員編制。資格預審文件的主要內(nèi)容：工程項目簡介，對投標者的要求，各種附表等②刊登資格預審公告。在有關(guān)媒體上發(fā)布資格預審公告，要求有意參加投標的承包商申請資格審查。資格預審通知一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主和工程師的名稱；工程所在位置、概況和合同包含的工作范圍；資金來源；資格預審文件的發(fā)售日期、時間、地點和價格；預期的計劃(授予合同的日期、竣工日期及其他關(guān)鍵日期)；招標文件頒發(fā)和提交招標文件的計劃日期；申請資格預審須知；提交資格預審文件的地點及截止日期、時間；最低資格要求等。③出售資格預審文件。在指定的時間、地點出售資格預審文件。④對資格預審文件的答疑。在資格預審文件發(fā)售后，購買文件的投標者可能由于各種原因，對資格預審文件提出各種疑問，投標者應(yīng)將這些疑問以書面形式提交業(yè)主；業(yè)主應(yīng)以書面形式回答，并同時通知所有購買資格預審文件者。⑤報送資格預審文件。投標者應(yīng)在規(guī)定的截止日期之前報送資格預審文件，已報送的文件在規(guī)定的截止日期后不得修改。⑥資格預設(shè)文件澄清。業(yè)主可就報送的資格預審文件中的疑點要求投標者進行澄清，投標者應(yīng)按實際情況回答，但不容許投標者修改資格預審文件中的實質(zhì)內(nèi)容。⑦資格預審文件評審。業(yè)主方組成資格預審評審委員會，對資格預審文件進行評審。⑧向參加者通知評審結(jié)果。業(yè)主以書面形式向所有參加資格預審的投標者通知評審結(jié)果，在規(guī)定的時間、地點向通過資格預審的投標者出售招標文件。（2）資格預審的主要審查內(nèi)容業(yè)主進行資格預審的根本目的是想尋找有資格。有能力的投標人，以順利實現(xiàn)自己的項目目標。因此資格預審主要從以下幾個方面對投資者能力進行判斷。①財務(wù)狀況。投標者的財務(wù)狀況將依據(jù)資格預審申請文件中提交的財務(wù)報表，以及銀行開具的資金情況報表來判斷。其中特別需要考慮的是承擔新工程所需財務(wù)能力，未完工程合同的數(shù)量及其目前的進度，投標者必須有足夠的資金承擔新的工程。②施工經(jīng)驗與過去履約情況。投標者應(yīng)提供在過去幾年中，所完成的相似類型和規(guī)模，以及復雜程度相當?shù)墓こ添椖康氖┕で闆r；此外，資格預審時還要考慮投標者過去的履約情況。③人員情況。投標者應(yīng)認真填寫擬選派的主要工地管理人員、技術(shù)人員，以及監(jiān)督人員的姓名及有關(guān)資料供審查。投標者不能派出有足夠經(jīng)驗的人員將導致其資格審查不合格。④施工設(shè)備。參加資格預審的投標者應(yīng)清楚地填寫擬用于該項目的主要施工設(shè)備，設(shè)備的類型應(yīng)適合工程的具體情況，數(shù)量和能力應(yīng)滿足項目施工的需要。3）招標階段的主要工作內(nèi)容（1）招標文件的發(fā)售招標人根據(jù)招標項目特點和需要編制招標文件。它是投標人編制投標文件和報價的一句，因此應(yīng)當包括招標項目的所有實質(zhì)性要求和條件。招標文件應(yīng)對有資格的投標人進行發(fā)售活動。招標文件通常分為招標須知、合同條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙和加護資料、工程量清單幾大部分內(nèi)容。（2）現(xiàn)場考察招標人在投標細致規(guī)定的時間組織招標人自費進行現(xiàn)場考察。設(shè)置此程序的目的，一方面讓投標人了解工程項目的形成情況、自然情況、施工條件及周圍環(huán)境條件，以便于編制投標書；另一方面也是要求投標人通過自己的實地考察確定投標的原則和策略，避免合同履行過程中投標人以比了解現(xiàn)場情況為理由推卸應(yīng)承擔的責任。（3）解答投標人的質(zhì)疑投標人研究招標文件和現(xiàn)場考察后會以書面形式提出某些質(zhì)疑問題，招標人應(yīng)及時給予書面解答。招標人對任何一位投標人所提問題的回答。必須發(fā)送給每一個投標人保證招標的公開與公平，但不必說明問題的來源?；卮鸷鳛檎袠宋募慕M成部分，如果書面解答的問題與招標文件中不規(guī)定不一致，以函件的解答為準。4）決標成交階段的主要工作內(nèi)容從開標日到簽訂合同這一期間稱為決標成交階段，是對各投標書進行評審比較。最終確定中標人的過程。（1）開標公開招標和邀請招標均應(yīng)舉行開標會議，體現(xiàn)指標的公平、公正和公開原則。在投標須知規(guī)定的時間和地點由招標人主持會議，所有投標人均應(yīng)參加。并邀請項目建設(shè)有關(guān)部門代表出席。開標時，由投標人或其推選的代表檢驗投標文件的密封情況。確認無誤后，工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他內(nèi)容。所有在投標致函中提出的附加條件、補充說明、優(yōu)惠條件、替代條件等均應(yīng)宣讀，如果有標底也應(yīng)公布。開標過程應(yīng)當記錄，并存檔備查。開標后，任何投標人都不允許更改投標書的內(nèi)容和標價，也不允許在增加優(yōu)惠條件。投標書經(jīng)啟封后不得再更改招標文件中說明的評標、定標辦法。（2）評標評標是對各評標書優(yōu)劣的比較，以便最終確定中標人，由評標委員會負責評標工作。①評標委員會。評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)、其中招標人以外的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。專家人選應(yīng)來自國務(wù)院有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市政府有關(guān)部門提供的專家名冊，或從招標代理機構(gòu)的專家?guī)熘幸噪S機抽取方式確定。與投標人有利害關(guān)系的人不得進入評標委員會，已經(jīng)進入的應(yīng)當更換，保證評標的公平和公正。②評標工作程序。大型工程項目的評標通常分成初評和祥評兩個階段進行。初評。評標委員會以招標文件為依據(jù)，審查各投標書是否為響應(yīng)性投標，確定投標書的有效性。檢查內(nèi)容包括：投標人的資格、投標保證有效性、報送資料的完整性、投標書與招標文件的要求有無實質(zhì)性背離。報價計算的正確性等。詳評。評標委員會對各投標書實施方案和計劃進行實質(zhì)性評價與比較。評審時不應(yīng)再采用招標文件中要求投標人考慮因素以外的任何條件作為標準。設(shè)有標底的，評標時應(yīng)參考標底。詳評通常分為兩個步驟進行。首先對各投標書進行技術(shù)和商