目標(biāo)成本中開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用測(cè)算的七大要點(diǎn)01費(fèi)用計(jì)算，有依有據(jù)02費(fèi)用來(lái)源，責(zé)任劃分無(wú)證罰款，是否計(jì)入0304收費(fèi)減免，分清狀況目

錄05配套費(fèi)用，口徑明確06人防繳費(fèi)，需要論證07交底跟蹤，要后評(píng)估一、費(fèi)用計(jì)算，有依有據(jù)所有開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用后面要進(jìn)行備注”收費(fèi)文件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)計(jì)算方式、減免情況”。如果確實(shí)是沒(méi)有依據(jù)的至少要說(shuō)明“收費(fèi)的計(jì)算方式”或者“費(fèi)用計(jì)算邏輯”。標(biāo)明以后，任何一個(gè)層級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)在審核開(kāi)發(fā)報(bào)建的目標(biāo)成本的時(shí)候，都可以查看依據(jù)，而且不需要再次詢問(wèn)當(dāng)事人就能一目了然。示例如下：二、費(fèi)用來(lái)源，責(zé)任劃分開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用的來(lái)源是“開(kāi)發(fā)報(bào)建部門”，所以應(yīng)該在編制目標(biāo)成本之前，將所有費(fèi)用項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)報(bào)建的同事一同進(jìn)行梳理，梳理完成之后，“公司內(nèi)部郵件或者部門之間文件流轉(zhuǎn)”的方式，讓開(kāi)發(fā)報(bào)建部門同事提供收費(fèi)清單。最終開(kāi)發(fā)報(bào)建部門要為此部分費(fèi)用的“相對(duì)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)”；說(shuō)明：準(zhǔn)確性由開(kāi)發(fā)報(bào)建部門負(fù)責(zé)（郵件提供），費(fèi)用控制與落地也由開(kāi)發(fā)報(bào)建部門負(fù)責(zé)（責(zé)任成本）三、無(wú)證罰款，是否計(jì)入環(huán)境背景：在快周轉(zhuǎn)仍然是主流模式的時(shí)候，基本上不可避免無(wú)證施工（無(wú)施工許可證進(jìn)行施工），那么無(wú)證施工很有可能會(huì)涉及到行政罰款。集團(tuán)層面有時(shí)候是否計(jì)入此項(xiàng)成本，一般會(huì)有兩個(gè)考慮：一是，此項(xiàng)成本的產(chǎn)生具有不確定性，如果目標(biāo)成本中計(jì)入，而且最后沒(méi)有發(fā)生，怕區(qū)域公司/項(xiàng)目公司挪作他用。二是，如果不計(jì)入目標(biāo)成本，最終很有可能會(huì)發(fā)生，而導(dǎo)致無(wú)法繳費(fèi)，而且目標(biāo)成本超支。三、無(wú)證罰款，是否計(jì)入第一種解決方案：一是、此項(xiàng)費(fèi)用按照會(huì)產(chǎn)生的情況計(jì)入目標(biāo)成本。二是、發(fā)文要求區(qū)域公司及項(xiàng)目對(duì)于此項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行“?？顚Ｓ谩?，不可挪作他用。三是、二級(jí)科目一下目標(biāo)成調(diào)整控制權(quán)限雖然是在區(qū)域，但是調(diào)整流程需要需要同時(shí)抄送集團(tuán)，后期作為審計(jì)關(guān)注項(xiàng)，看是否符合集團(tuán)規(guī)定要求。按照以上三個(gè)思路，既可以保證不超目標(biāo)成本，又可以讓區(qū)域公司對(duì)于該筆費(fèi)用進(jìn)行“?？顚Ｓ谩?，而且不會(huì)因?yàn)槭率聦徟良瘓F(tuán)，導(dǎo)致效率低下；第二種解決方案：一是、上報(bào)的給集團(tuán)的目標(biāo)成本中，注明不含此部分費(fèi)用（風(fēng)險(xiǎn)提示）；二是、后期如果一旦發(fā)生，如果整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用還有結(jié)余，則直接利用結(jié)余費(fèi)用即可。三是、如果整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用科目沒(méi)有結(jié)余，則直接向集團(tuán)申請(qǐng)，進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)增；四、收費(fèi)減免，分清狀況第一種：政府部門近期明文規(guī)定的行政事業(yè)性收費(fèi)的減免；目標(biāo)成本中對(duì)待第一種情況，需要開(kāi)發(fā)報(bào)建部門同事提供政府發(fā)文，作為目標(biāo)成本編制的依據(jù)；四、收費(fèi)減免，分清狀況第二種：通過(guò)跟政府部門談判書(shū)面明確的行政事業(yè)性收費(fèi)的減免；目標(biāo)成本中對(duì)待第二種情況，需要開(kāi)發(fā)報(bào)建部門提供書(shū)面文件，作為目標(biāo)成本編制的依據(jù)。但是這種基于規(guī)則之外的書(shū)面依據(jù)，會(huì)因?yàn)檎块T的換屆而存在風(fēng)險(xiǎn)。在提交目標(biāo)成本時(shí)，需要針對(duì)這部分進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明；第三種：通過(guò)跟政府溝通確定，口頭約定可以進(jìn)行部分減免，但沒(méi)有書(shū)面文件明確的；目標(biāo)成本中針對(duì)第三種情況，建議不能按照減免后的費(fèi)用計(jì)取，要按照減免前的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算目標(biāo)成本。因?yàn)榭陬^的溝通有很大的不確定性。但是可以備注，這部分費(fèi)用后期存在減免的空間，需要進(jìn)一步溝通落實(shí)。五、配套費(fèi)用、口徑明確城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)是一筆很大的費(fèi)用，不同的公司其成本的口徑有所不同。有的公司計(jì)入土地成本，有的公司計(jì)入開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用。所以明確這部分費(fèi)用的計(jì)取口徑十分重要。而且不同的口徑，最終責(zé)任成本的落實(shí)部門有可能有所不同，比如：如果屬于土地費(fèi)用，則責(zé)任成本的落實(shí)部門為投資拓展部門，如果是劃分開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用，則責(zé)任成本的落實(shí)部門為開(kāi)發(fā)報(bào)建部。五、配套費(fèi)用、口徑明確六、人防繳費(fèi)、需要論證目標(biāo)成本中有一筆較大的費(fèi)用就是人防異地建設(shè)費(fèi)用，是否繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用要區(qū)分情況考慮。如果當(dāng)?shù)卣畬?duì)于自建人防/繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用，建設(shè)方有選擇的空間，則分為以下三種情況：第一種情況：全部繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，不建設(shè)人防地庫(kù)；

第二種情況：全部建設(shè)人防地庫(kù)，不繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用；第三種情況：部分繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，部分建設(shè)人防地庫(kù)；三種情況如何選用要以當(dāng)?shù)胤揽詹块T的規(guī)定以及結(jié)合人防方案的經(jīng)濟(jì)性測(cè)算（將地庫(kù)作為單獨(dú)的一種業(yè)態(tài)進(jìn)行利潤(rùn)測(cè)算）進(jìn)行決策，采用利潤(rùn)最高（或者虧損最低）的方案進(jìn)行實(shí)施。六、人防繳費(fèi)、需要論證六、人防繳費(fèi)、需要論證備注：此測(cè)算模型及思路來(lái)源于碧桂園集團(tuán)人防方案測(cè)算模板六、人防繳費(fèi)、需要論證從以上測(cè)算成果得知：方案一：地庫(kù)虧損1407.45萬(wàn)元，方案二：地庫(kù)虧損1039.00萬(wàn)元，方案三：地庫(kù)虧損1223.23萬(wàn)元，從而得出方案二虧損最低，則采用完全繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用，不建人防地下室。如果是全部自建人防方案最佳，則不需要繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用。說(shuō)明：模型不可隨意套用，不同地區(qū)與項(xiàng)目，測(cè)算邏輯相同，但是測(cè)算套表需要進(jìn)行調(diào)整。特殊情況：有的地區(qū)，對(duì)于“繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用”和“自建人防”并沒(méi)有可選擇的余地，此時(shí)則不需要進(jìn)行測(cè)算，按照當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行即可。七、交底跟蹤，要后評(píng)估開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用目標(biāo)成本完成測(cè)算以后，需要進(jìn)行“成本交底，跟蹤實(shí)施，后期評(píng)估”，最終可以指導(dǎo)新項(xiàng)目測(cè)算，從而形成工作的閉環(huán)；七、交底跟蹤，要后評(píng)估成本交底：目標(biāo)成本編制完成，通過(guò)集團(tuán)審批以后，將開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用進(jìn)行責(zé)任成本分解，將落實(shí)責(zé)任分配至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建相關(guān)經(jīng)辦人，并且進(jìn)行費(fèi)用明細(xì)交底，形成交底會(huì)議紀(jì)要。整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很有可能會(huì)有人事變動(dòng)，有了交底紀(jì)要避免后期開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用超標(biāo)將責(zé)任推卸給成本部門。跟蹤實(shí)施：開(kāi)發(fā)報(bào)建整個(gè)實(shí)施過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許多情況，比如：

A、很多小項(xiàng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用沒(méi)有考慮到位。B、文件規(guī)定是一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際有可談判的空間；C、目標(biāo)成本編制過(guò)程中收費(fèi)基數(shù)有偏差，比如你是按照總建筑面積測(cè)算（細(xì)節(jié)疏忽），實(shí)際只需要按照住宅地上建筑面積測(cè)算即可（比如：有限電視費(fèi)用）等等，在實(shí)施過(guò)程中將原來(lái)目標(biāo)成本測(cè)算過(guò)程中未考慮到位的地方進(jìn)行記錄。后期評(píng)估：將整個(gè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行收集，歸類，整理，然后在項(xiàng)目成本后評(píng)估的時(shí)候，加入開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用成本執(zhí)行情況的后評(píng)估。最終形成相對(duì)真實(shí)的數(shù)據(jù)，用來(lái)指導(dǎo)后期新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用測(cè)算及合約規(guī)劃的編制；教大家回答面試問(wèn)題開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用你是如何編制的？報(bào)建提供清單：要求開(kāi)發(fā)報(bào)建部門提供費(fèi)用清單，能提供文件的盡量提供文件，成本每條仔細(xì)核實(shí)；對(duì)標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)：如果是首次進(jìn)入城市，盡量對(duì)標(biāo)已進(jìn)入本地區(qū)的標(biāo)桿企業(yè)的收費(fèi)清單；人防異地建設(shè)費(fèi)用：結(jié)合政府規(guī)定對(duì)人防經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行論證，“繳費(fèi)”與“自建”那個(gè)方案經(jīng)濟(jì)性更好；如何控制開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用的成本？利用合作方的力量：如果是與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作，對(duì)方一般與政府關(guān)系更好，有可能減免費(fèi)用；