協(xié)鑫工程

物業(yè)參謀效勞方案

編制:深圳市保利物業(yè)效勞

目錄

一、參謀效勞目標(biāo)及整體設(shè)想--------------------------------------------2

二、指導(dǎo)機(jī)制建設(shè)-------------------------------------------------------8

三、參謀效勞方式------------------------------------------------------12

四、參謀合作方式及報(bào)價(jià)------------------------------------------------15

五、參謀T作詳細(xì)T作內(nèi)容----------------------------------------------18

一、參謀效勞目標(biāo)及整體設(shè)想

針對(duì)協(xié)鑫工程的實(shí)際情況，我們確立了物業(yè)管理效勞的目標(biāo)和整體設(shè)想。

協(xié)鑫工程不管在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、都圍繞外鄉(xiāng)文化特色，將傳統(tǒng)文化與

現(xiàn)代景觀巧妙的結(jié)合形成文化。高檔次的客戶群和樓盤定位，要求有高素質(zhì)、高

水平的物業(yè)管理，我們將利用保利物業(yè)豐富而成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及現(xiàn)代化、

高效率的管理手段，為工程提供全方位的參謀管理效勞。

我們的目標(biāo)是：在雙方的合作期內(nèi)，通過對(duì)協(xié)鑫工程物業(yè)資源的全面

了解掌握，使物業(yè)管理商和業(yè)主能合理高效地使用物業(yè)資源，同時(shí)在工

程運(yùn)營(yíng)管理方面進(jìn)行創(chuàng)新。使協(xié)鑫工程的物業(yè)管理在員工效勞意識(shí)、環(huán)境

衛(wèi)生、平安保障、設(shè)備管理、文化氣氛等方面成為北海物業(yè)效勞的典范，

樹立起獨(dú)樹一幟的名牌物業(yè)形象。我們將通過專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管

理參謀效勞，指導(dǎo)協(xié)鑫工程效勞中心在接管伊始就按IS09000質(zhì)量體系進(jìn)

行標(biāo)準(zhǔn)化管理，建立高效、科學(xué)的管理系統(tǒng)c

（一）指導(dǎo)建設(shè)協(xié)鑫工程品牌的創(chuàng)立

塑造品牌對(duì)于地產(chǎn)工程的開發(fā)至關(guān)重要，并關(guān)乎到工程開發(fā)的成敗。

保利物業(yè)是全國(guó)最具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)效勞企業(yè)之一，是物業(yè)效勞

行業(yè)品牌效勞的范例。作為一家成功的企業(yè)，保利物業(yè)最鮮明的特色是

敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)效勞行業(yè)理念的創(chuàng)

新。

保利物業(yè)與開發(fā)商合作后，我們將利用保利物業(yè)品牌創(chuàng)立的成功經(jīng)

驗(yàn)，對(duì)協(xié)鑫工程全面導(dǎo)入保利物業(yè)效勞的先進(jìn)模式與科學(xué)的管理方法，使

協(xié)鑫工程在管理效勞中充分融入保利物業(yè)的品牌管理，推進(jìn)協(xié)鑫工程品牌

的創(chuàng)立，從而全面提升協(xié)鑫工程在物業(yè)管理方面的品牌形象。

(二)指導(dǎo)員工隊(duì)伍建設(shè)

在實(shí)施建設(shè)協(xié)鑫工程物業(yè)管理參謀效勞的過程中，我們將指導(dǎo)協(xié)鑫工程

建設(shè)一支與協(xié)鑫工程實(shí)際情況全面結(jié)合的專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理報(bào)務(wù)人員

隊(duì)伍。我們將指導(dǎo)協(xié)鑫工程推行“物業(yè)管理人員職業(yè)化〃的管理主題，指

導(dǎo)物業(yè)管理公司有方案地選拔、培養(yǎng)管理人才，為協(xié)鑫工程物業(yè)管理效勞

的持續(xù)開展和提高培養(yǎng)、儲(chǔ)藏人才，為協(xié)鑫工程的開發(fā)提供管理上的人才

保障。我們將為協(xié)鑫工程建立一套與物業(yè)效勞相適應(yīng)的理論學(xué)習(xí)與實(shí)際演

練相結(jié)合的人員培訓(xùn)機(jī)制和方法。在雙方合作期間里，我們將指導(dǎo)物業(yè)

管理公司員工的全面培訓(xùn)，并將派出高水平的培訓(xùn)人員到協(xié)鑫工程進(jìn)行現(xiàn)

場(chǎng)培訓(xùn)，我們堅(jiān)信在雙方合作期內(nèi)，能夠指導(dǎo)、協(xié)助協(xié)鑫工程培育一支既

有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)效勞專業(yè)隊(duì)伍。

(三)指導(dǎo)提升協(xié)鑫工程物業(yè)效勞水平的具體措施

1、指導(dǎo)推行保利物業(yè)“人性化物業(yè)效勞模式〃

指導(dǎo)物業(yè)管理公司在協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞中推行“人性化物業(yè)管理模

式〃，全面提高協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞檔次。保利“人性化物業(yè)管理模式〃

可以表述為：

(1)關(guān)注員工和商鋪業(yè)主不同層次的需求；

(2)協(xié)鑫工程建設(shè)中人性化因素的融入；

(3)對(duì)商鋪業(yè)主在管理效勞過程中的“親情式關(guān)心〃；

(4)現(xiàn)代文明物業(yè)效勞精神的塑造。

簡(jiǎn)言之，就是在效勞、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、

相互尊敬，又有明確行為規(guī)那么約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氣

氛，使顧客在購(gòu)物、觀光、休閑、文化娛樂等各方面的品味需求均得到

滿足。通過指導(dǎo)推行人性化物業(yè)效勞模式，必將使協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞在

檔次上、質(zhì)量上得到全面提高。

2、指導(dǎo)推行個(gè)性化效勞

作為效勞性行業(yè)，保利物業(yè)在管理效勞上不斷追求創(chuàng)新，在行業(yè)內(nèi)較

早地提出個(gè)性化效勞理念并在物業(yè)管理實(shí)踐中探索，以適應(yīng)社會(huì)開展與

消然細(xì)分的市場(chǎng)趨弱。我們從過去的著眼于滿足商鋪業(yè)主的群體需求、

一般需求，提高到在滿足商鋪業(yè)主上述需求的根底上，最大可能地滿足

于商鋪業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為商鋪業(yè)主提供

關(guān)心心靈、關(guān)注人性的深層次的效勞。因此，保利物業(yè)在效勞的各種類

型的物業(yè)中將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)

性化效勞。我們將根據(jù)協(xié)鑫工程各類商鋪業(yè)主的不同需求，指導(dǎo)物業(yè)管理

公司提供更適合不同層面、不同類型的個(gè)性化物業(yè)效勞內(nèi)容，實(shí)行有效

的“愛好分類、個(gè)性效勞〃，將以往物業(yè)效勞的大面積、大分類和大時(shí)

段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、效勞細(xì)分的更人性化的效勞。

3、指導(dǎo)推行“即時(shí)效勞和隱性管理〃相結(jié)合的管理

我們將指導(dǎo)協(xié)鑫工程在物業(yè)效勞中引入保利物業(yè)“即時(shí)效勞〃和“隱

性管理〃相結(jié)合的管理理念?！凹磿r(shí)效勞〃，就是對(duì)協(xié)鑫工程商鋪業(yè)主的效

勞需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急效勞隊(duì)〃，保證

在商鋪業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時(shí)滿意的效勞，強(qiáng)調(diào)

的是效勞的快捷性和業(yè)主的滿意度。“隱性管理〃是保利物業(yè)在長(zhǎng)期的物

業(yè)效勞實(shí)踐中摸索出的一種管理方法，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空

間和生活的私密性，而在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次的個(gè)性

化效勞。通過指導(dǎo)即時(shí)效勞與隱性管理的推行，將使協(xié)鑫工程的物業(yè)管理

水平到達(dá)一個(gè)新的高度。

4.指導(dǎo)推行實(shí)施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程

mMIS系統(tǒng)：物業(yè)管理效勞的各種信息快速反響并及時(shí)處理十分重

要，為了保證協(xié)鑫工程信息反響渠道通暢，確保所有信息都能得到及時(shí)處

理，我們將指導(dǎo)物業(yè)管理公司在效勞中心監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及

處理系統(tǒng)，對(duì)協(xié)鑫工程所有信息進(jìn)行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出

后進(jìn)行跟蹤管理。

(2)CIS系統(tǒng)：我們將利用保利物業(yè)在物業(yè)形象設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)

協(xié)鑫工程進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括工程標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的

色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、管理人員的服裝、綠化景觀的建造等，這些設(shè)計(jì)

完成并實(shí)施以后，協(xié)鑫工程將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高

協(xié)鑫工程的形象，文化品味。

(3)CS系統(tǒng)：我們將指導(dǎo)物業(yè)管理公司在協(xié)鑫工程的物業(yè)效勞中實(shí)施

顧客滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、業(yè)主的需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為保利物

業(yè)管理效勞的目標(biāo)，使協(xié)鑫工程業(yè)主和客戶充分感受到高水平管理效勞的

價(jià)值。

5、指導(dǎo)推行協(xié)鑫工程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理

實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的

關(guān)鍵所在。我們將提供全套的信息管理資料，并指導(dǎo)協(xié)鑫工程在管理中推

行計(jì)算機(jī)管理，從向全面提高協(xié)鑫工程的物業(yè)管理水平。

6、指導(dǎo)實(shí)施IS09000質(zhì)量體系

實(shí)施IS09000質(zhì)量體系是進(jìn)行協(xié)鑫工程標(biāo)準(zhǔn)化管理的保證，保利物業(yè)

作為率先通過國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)效勞企業(yè)，在質(zhì)量管理和質(zhì)量控

制上有獨(dú)到之處。我們將指導(dǎo)協(xié)鑫工程在物業(yè)效勞中全面導(dǎo)入IS09000的

質(zhì)量體系，保證協(xié)鑫工程的管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。

7、指導(dǎo)建立治安快速反響系統(tǒng)

平安防范是物業(yè)管理第一要素。我們將根據(jù)保利物業(yè)多年平安管理的

經(jīng)驗(yàn)，全面指導(dǎo)協(xié)鑫工程的在治安工作中加強(qiáng)平安防范，執(zhí)行監(jiān)控中心統(tǒng)

一指揮調(diào)度制度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反響系統(tǒng)。該系統(tǒng)既強(qiáng)

調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援

的命令后及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即協(xié)

鑫工程治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面

防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保協(xié)鑫工程周邊治安防范萬無一失。

8、指導(dǎo)協(xié)鑫工程增加物業(yè)效勞的技術(shù)含量

未來的物業(yè)效勞行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，也是管理效勞中技術(shù)含量的比

拼，技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。協(xié)鑫工程的智能化配套先進(jìn)，智能化程度

高，因而技術(shù)在管理中十分重要。在雙方的合作期內(nèi)，我們將根據(jù)保利

物業(yè)多年智能化管理的經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)協(xié)鑫JL程逐步加大技術(shù)投入力度。

9、“顧客是上帝，上帝永遠(yuǎn)是對(duì)的〃

保利物業(yè)多年的物業(yè)效勞經(jīng)驗(yàn)是“顧客是上帝，上帝永遠(yuǎn)是對(duì)的”，

只有把顧客效勞好了，才有我們的市場(chǎng)，才有我們的品牌。我們將指導(dǎo)協(xié)

鑫工程在物業(yè)效勞中推行“以顧客為中心〃，倡導(dǎo)“以人為本〃的全方位

個(gè)性化的顧客效勞。

(1)在提供效勞時(shí)，不僅對(duì)物業(yè)管理職能的實(shí)施效果有一致性的要

求，特別應(yīng)注重實(shí)施過程中的'業(yè)主的感受差異，在物業(yè)效勞范疇中，盡

所能滿足其差異效勞。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主效勞為

中心”的理念，充分推行全方位個(gè)性化效勞模式。

(2)協(xié)鑫工程效勞工作的指導(dǎo)方針(效勞誡條)：

?業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。

?微笑。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好效勞的開始。

?溝通。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好效勞關(guān)系的紐帶。

?快捷。根據(jù)業(yè)主的效勞要求和投訴問題，及時(shí)采取行動(dòng)，時(shí)刻關(guān)

注業(yè)主。

?職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問侯和主動(dòng)向效勞對(duì)象咨詢效勞

感受。

?職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以自己經(jīng)過修飾的儀表容貌為驕傲；

注意個(gè)人衛(wèi)生；時(shí)刻留意員工就是公司的形象的表達(dá)者。

?團(tuán)體合作?；ブ献?，良好的效勞不僅僅是每一位員工的努力行

為，而且更應(yīng)是集體的精神表達(dá)。工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)

準(zhǔn)，始終如一保持專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理效勞。

(3)業(yè)主效勞感受描述：

?平安方面有職業(yè)儀表、工作標(biāo)準(zhǔn)的平安巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、

折射“紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素〃的平安防范行為。

?優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。

?整潔儀表、操作標(biāo)準(zhǔn)的清潔人員，24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境。

?任何時(shí)侯需要，通過信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞，隨即配送所需要的商務(wù)用

品；且常備“紅十字〃應(yīng)急醫(yī)藥，以備不時(shí)之需。

?公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的維修效勞，便可商居無憂。

?組織有主題的文化娛樂和體育活動(dòng)，常保心身開朗。

通過提升物業(yè)管理效勞的實(shí)施，將使協(xié)鑫工程在效勞上更上一個(gè)臺(tái)

階，在物業(yè)管理方面樹立自己的品牌形象。

二、指導(dǎo)機(jī)制建設(shè)

（一）、運(yùn)作機(jī)制指導(dǎo)

1、全面質(zhì)量管理指導(dǎo)

深圳市保利物業(yè)效勞作為國(guó)家壹級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，建立了--整套有保

利管理特色的質(zhì)量管理體系。在雙方合作期內(nèi)，我們將根據(jù)IS0900Q質(zhì)

量體系的有關(guān)要求，指導(dǎo)協(xié)鑫工程物業(yè)管理商全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量

目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，使工作質(zhì)量不斷提高，到達(dá)業(yè)

主滿意的效果。

2、方案目標(biāo)管理指導(dǎo)

指導(dǎo)物'業(yè)管理商制定各項(xiàng)管理指標(biāo)和責(zé)任目標(biāo)，各職能管理人員責(zé)

任與權(quán)利明確，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的

檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文

字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)。

3、協(xié)調(diào)管理指導(dǎo)

指導(dǎo)協(xié)鑫工程效勞中心運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理效勞過程

中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與

業(yè)主之間的矛盾和沖突。

4、督導(dǎo)管理指導(dǎo)

指導(dǎo)協(xié)鑫工程效勞中心采用保利物業(yè)成熟的督導(dǎo)管理模式，對(duì)各職

能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。

5、管理運(yùn)作機(jī)制的制訂

根據(jù)協(xié)鑫工程效勞中心的實(shí)際情況制訂實(shí)用、有效的運(yùn)作機(jī)制。

（二）、鼓勵(lì)機(jī)制指導(dǎo)

鼓勵(lì)機(jī)制是鼓質(zhì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互

制約及鼓勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力〃。

——實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性。

一一實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。

一一依法管理，管教結(jié)合，融情于管。

（三）、監(jiān)督機(jī)制指導(dǎo)

監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，

防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證協(xié)鑫工程管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依

法辦事。

——管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。

一一業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)

督體系。

一一通過信息反響等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證協(xié)

鑫工程物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。

（四）、自我約束機(jī)制指導(dǎo)

——經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)

象、對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。

——目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)

人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機(jī)制。

權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈

條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。

(五)、信息反響及控制機(jī)制指導(dǎo)

1、信息反響渠道：

2.信息反響控制方式：

(1)監(jiān)控中心通過投訴、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對(duì)講機(jī)

等現(xiàn)代工具，及時(shí)反響工程每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。

(2)通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作。

(3)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。

(4)效勞中心經(jīng)理、管理員的每月(日)檢查，通過總結(jié)評(píng)比獲取反

響信息。

(5)通過反響信息的總評(píng)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理效勞上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，

以便改良工作，提高效勞質(zhì)量。

(六)量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作指導(dǎo)

1、量化管理指導(dǎo)

(1)指導(dǎo)協(xié)鑫工程效勞中心每年根據(jù)IS09000質(zhì)量方針，確定年度

質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理

率等做出量化要求。

(2)指導(dǎo)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，對(duì)效勞中心效勞目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化

和量化，做出具體要求。

(3)指導(dǎo)效勞中心對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、

內(nèi)容及課時(shí)。

(4)指導(dǎo)效勞中心實(shí)行年度考核量化，年度鹵位輪換率10%,采取“甲

A、甲B〃淘汰制。

(5)指導(dǎo)效勞中心財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，

對(duì)效勞中心各工程采取方案控制本錢的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。

2、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理

(1)指導(dǎo)貫徹IS09000物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操

作要求運(yùn)行。

(2)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)效勞中心員工的行為，提倡專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)、文明的行為

表率。

(3)指導(dǎo)發(fā)揮計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。

(4)指導(dǎo)實(shí)施企業(yè)形象系統(tǒng)。

三、參謀效勞方式

參謀管理是保利物業(yè)公司利用自身人材、經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理體系

等，從深圳保利物業(yè)效勞引進(jìn)先進(jìn)、科學(xué)的管理模式，吸取保利豐富的

管理經(jīng)驗(yàn)，引入保利先進(jìn)的運(yùn)作機(jī)制，同時(shí)結(jié)合協(xié)鑫工程的實(shí)際狀況和商

鋪業(yè)主的需求，建立健全的管理質(zhì)量體系與效勞體系，使協(xié)鑫工程的物業(yè)

效勞專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，樹立協(xié)鑫工程高尚物業(yè)的形象。

協(xié)鑫工程由開發(fā)商成立的物業(yè)公司直接管理，負(fù)責(zé)全部投資、收益及

債權(quán)、債務(wù)。開發(fā)商對(duì)保利物業(yè)的參謀效勞工作實(shí)施監(jiān)督檢查，并進(jìn)行

考核評(píng)定，同時(shí)應(yīng)積極配合保利物業(yè)展開的參謀工作，以到達(dá)預(yù)期的管

理效果。

（一）參謀對(duì)象

對(duì)協(xié)鑫工程物業(yè)進(jìn)行管理的物業(yè)管理部門。

（二）參謀效勞的范圍

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、

梁、柱、內(nèi)外墻體和根底等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、

門廳、設(shè)備機(jī)房等。

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行效勞，包

括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、供水

設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、智能系統(tǒng)等；

3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,

包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路

燈、自行車房棚、停車場(chǎng)等；

4、規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套效勞設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、房屋

建筑共用部位；

6、交通、車輛行駛及停泊；

7、配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行平安監(jiān)控和巡視等保安工作；

8、組織開展文化娛樂活動(dòng)：

9、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；

10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處

理。

11、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理和其它事項(xiàng)。

（三）參謀效勞內(nèi)容

1、工程前期和施工期間，根據(jù)協(xié)鑫工程的設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理的角

度就規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、機(jī)電設(shè)備、園林景觀、公共設(shè)施、便民效勞設(shè)

施等方面提供專業(yè)建議方案。

2、提供機(jī)電設(shè)備選型、安裝的咨詢、建議，指導(dǎo)進(jìn)行工程設(shè)備的檔案

建立、運(yùn)行過程記錄及設(shè)備清單等工作。

3、實(shí)地考察及物業(yè)管理方窠的制定：根據(jù)實(shí)地考察及相關(guān)協(xié)鑫工程實(shí)

際情況，以工程本身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案，使其符合保利物業(yè)效勞模

式的一般性又切合協(xié)鑫工程自身的特殊性。

4、入伙方案：指導(dǎo)進(jìn)行入伙期間效勞中心組織架構(gòu)，人員編制，交接

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和操作程序，及入伙前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作包括擬定方案，制定收樓文

件，入伙文件。

5、管理制度建設(shè)：依據(jù)保利物業(yè)管理制度體系指導(dǎo)、充實(shí)、完善協(xié)鑫

工程物業(yè)管理商的管理制度，使協(xié)鑫工程物業(yè)管理商在較短時(shí)間內(nèi)到達(dá)保

利物業(yè)制度的高質(zhì)素、高標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)性及實(shí)用性。

6、實(shí)施1S09000質(zhì)量體系模式，使協(xié)鑫工程物業(yè)管理商的管理制度在

極短時(shí)間內(nèi)符全I(xiàn)S09000運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)。

7、根據(jù)保利多年的物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助提高經(jīng)濟(jì)效益，

進(jìn)行財(cái)務(wù)分析指導(dǎo)，并根據(jù)保利完善的經(jīng)營(yíng)管理體系，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)工程籌戈”，

并負(fù)責(zé)商鋪經(jīng)營(yíng)方案的制定及租售業(yè)務(wù)的指導(dǎo)。

四、參謀合作方式及報(bào)價(jià)

（一）參謀合作方式

物業(yè)管理參謀

（二）參謀合作期限

參謀合作期限內(nèi)分為三個(gè)階段：參謀前期介入期、參謀實(shí)操指導(dǎo)期、

參謀跟蹤效勞期

1、參謀前期介入期：工程簽約至工程入伙前三個(gè)月

2、參謀實(shí)操指導(dǎo)期：工程入伙前三個(gè)月至工程入伙后兩個(gè)月

3、參謀跟蹤效勞期：工程結(jié)束后三個(gè)月

（三）參謀派駐方式

階段參謀工作組（工程經(jīng)理+專業(yè)參謀工作組）

（四）參謀人員職責(zé)

工程經(jīng)理：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)參謀工作，提供物業(yè)公司及工程團(tuán)隊(duì)成立專業(yè)

建議，階段性進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)工作。

參謀工作組；根據(jù)甲方要求，及時(shí)提供參謀參考資料，并根據(jù)約定

定期到現(xiàn)場(chǎng)提供參謀咨詢。

（五）具體參謀工作安排及報(bào)價(jià)（見下表）

按三期方案實(shí)施

參謀人

工作階段工作期限工作方式現(xiàn)場(chǎng)工作安排管理目標(biāo)

員

提供品牌使用與品牌宣

自合同簽

、、電子傳資料。

駐場(chǎng)經(jīng)訂之bl起』1??「石?駐場(chǎng)經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)駐

郵件等溝通方A人「&*主要針對(duì)開發(fā)商效勞需

前期介入理1人至本物業(yè)場(chǎng)1個(gè)月：參謀

式；遠(yuǎn)程支持咨33ES求，協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)

階段參謀團(tuán)3一期入伙團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)3次，

詢；參謀團(tuán)定期廣、J,〃一公司和管理架構(gòu)，包括物

人之E前3個(gè)每次4個(gè)工作日

赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)業(yè)管理方案籌劃、費(fèi)用測(cè)

月

算、人員配備等方面入

手，同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理角

度提供合理化建議，為今

后開展物管工作及控制

管理本錢打下良好的根

底，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)

階段做好充分的準(zhǔn)備工

作。

自物業(yè)入

保證集中入伙、裝修

伙之日前3駐場(chǎng)經(jīng)理常駐現(xiàn)

實(shí)操指導(dǎo)期和正常管理工作的

駐場(chǎng)經(jīng)個(gè)月起計(jì)5期場(chǎng)檸導(dǎo)場(chǎng)，參謀團(tuán)到現(xiàn)

階段有序開展，協(xié)助管理

理2人個(gè)月（指一日、場(chǎng)2次，每次4

（一期）商進(jìn)行物業(yè)正常管理

期工程入個(gè)工作日

期的各項(xiàng)工作。

伙）

繼續(xù)完善本工程物業(yè)

二期物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)指管理工作，對(duì)出現(xiàn)的

入伙前半導(dǎo)；、，二期入伙前半個(gè)物業(yè)管理問題提供合

實(shí)操指導(dǎo)

駐場(chǎng)經(jīng)個(gè)月，駐場(chǎng)電子郵件等溝月起參謀經(jīng)理連理化、建設(shè)性的建議

階段

理1人經(jīng)理到場(chǎng)通；遠(yuǎn)程咨詢指續(xù)駐場(chǎng)工作共和整改措施，并在此

（二）

指導(dǎo)，連續(xù)導(dǎo)；參謀團(tuán)定期1.5月。階段協(xié)助甲方自有物

一個(gè)半月赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)業(yè)公司完成評(píng)優(yōu)申優(yōu)

的工作。

繼續(xù)完善本工程物業(yè)

三期物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)指管理工作，對(duì)出現(xiàn)的

入伙前半導(dǎo)；、，三期入伙前半個(gè)物業(yè)管理問題提供合

實(shí)操指導(dǎo)

駐場(chǎng)經(jīng)個(gè)月，駐場(chǎng)電子郵件等溝月起參謀經(jīng)理連理化、建設(shè)性的建議

階段

理1人經(jīng)理到場(chǎng)通；遠(yuǎn)程咨詢指續(xù)駐場(chǎng)工作共和整改措施，并在此

（三期）

指導(dǎo)，連續(xù)導(dǎo)；參謀團(tuán)定期1.5月。階段協(xié)助甲方自有物

一個(gè)半月赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)業(yè)公司完成評(píng)優(yōu)申優(yōu)

的工作。

一期入伙后三個(gè)完本錢工程物業(yè)管理

自駐場(chǎng)工月參謀團(tuán)至現(xiàn)場(chǎng)參謀結(jié)案工作，提交

作結(jié)束之、，電子一次；二期入伙參謀工作總結(jié)，對(duì)照

日起至本郵件等溝通；遠(yuǎn)前參謀團(tuán)至現(xiàn)場(chǎng)效勞目標(biāo)和質(zhì)量體系

質(zhì)量跟蹤參謀團(tuán)

工程三期程支持咨詢；顧一次；二期入伙完成期間物業(yè)管理整

階段4人

開發(fā)完約定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察后兩個(gè)月參謀團(tuán)體評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)

計(jì)一年，兩指導(dǎo)至現(xiàn)場(chǎng)一次；三果提出整改完善方向

期工程期入伙前參謀團(tuán)和方案，并提出本工

至現(xiàn)場(chǎng)一次；三程物業(yè)管理遠(yuǎn)期開展

期入伙后兩個(gè)月規(guī)劃。如果效勞未達(dá)

參謀團(tuán)至現(xiàn)場(chǎng)一效勞目標(biāo)，那么根據(jù)

次；共計(jì)五次，實(shí)際情況，延長(zhǎng)1-2

每次3天。個(gè)月無償效勞期限。

費(fèi)用合計(jì)人民幣：76萬元（不含往來差旅食宿費(fèi)）

說明：

1、人員安排：

1）前期介入階段，參謀團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、電梯、

空調(diào)、消防、樓宇智能化等工程方面專業(yè)人仕，園藝綠化、

形象籌劃等專業(yè)人仕將依據(jù)工程實(shí)際需要予以選派。

2）實(shí)操指導(dǎo)階段，由參加過創(chuàng)優(yōu)工作兩年以上工程經(jīng)理?yè)?dān)任

駐場(chǎng)經(jīng)理，其他參謀團(tuán)均由平安、環(huán)境、機(jī)電等專業(yè)人仕

組織。

2、有關(guān)費(fèi)用：

1）參謀效勞費(fèi)用的制定綜合考慮了以下各因素：本物業(yè)的實(shí)

際情況、貴司物業(yè)管理根底、效勞深度與范圍廣度、參謀

團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)工作量、給管理商提供IS09000質(zhì)量體系模式的

系統(tǒng)資料、保利公司的品牌效應(yīng)等。

2）參謀團(tuán)、駐場(chǎng)參謀往返本工程現(xiàn)場(chǎng)所需的各項(xiàng)差旅費(fèi)月、

餐費(fèi)及住宿費(fèi)用由甲方據(jù)實(shí)支付。

3、本方案之參謀工作安排和工作期限的界定均以本物業(yè)工程首

期入伙為根底，如物業(yè)入伙日期有所變動(dòng)，那么工作安排和

工作期限將相應(yīng)做出調(diào)整。

五、參謀工作詳細(xì)內(nèi)容（駐場(chǎng)人員可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行調(diào)整）

參謀工作方案

責(zé)

任

實(shí)

工

施

作

參謀

作內(nèi)

部

工

序

號(hào)

日

階段

容

工

門

期

程/

人

責(zé)

實(shí)

任

工

施

作

部

參謀工作內(nèi)

日

工

序號(hào)門

階段容

期

程/

人

指導(dǎo)

并

協(xié)