3-14不動產(chǎn)評估隨堂練習(xí)及課后作業(yè)參考答案及解析3-1隨堂練習(xí)一單項選擇題1.【正確答案】B【答案解析】按不動產(chǎn)的用途可分為居住、商業(yè)產(chǎn)、工業(yè)及特殊不動產(chǎn)等。2.【正確答案】A【答案解析】五通一平指土地開發(fā)時進(jìn)行的通電、通路、通給水、通排水、通訊及土地平整工作。即20+25+14+16+8+15=98元/㎡3.【正確答案】D【答案解析】樓面地價=180萬元/6000m2=300元/㎡土地單價=樓面地價*容積率=300*3=900元/㎡多項選擇題1.【正確答案】ABCD2.【正確答案】ACD【答案解析】朝向樓層為不動產(chǎn)實物狀況描述。3-2隨堂練習(xí)二單項選擇題1.【正確答案】D2.【正確答案】C多項選擇題1.【正確答案】ABCD2.【正確答案】ABCD3.【正確答案】ABC3-4隨堂練習(xí)三多項選擇題1.【正確答案】AB【答案解析】選取可比實例應(yīng)符合下列要求:①是估價對象的類似不動產(chǎn)；②成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；③成交價格為正常價格或可修正為正常價格。2.【正確答案】AD【答案解析】可比實例肯定是交易實例，交易實例需要滿足條件才能成為可比實例。3.【正確答案】ABCD3-5隨堂練習(xí)四單項選擇題1.【正確答案】A【答案解析】5000*100/95=5263元/平方米2.【正確答案】B【答案解析】5000*100/1055=4762元/平方米3.【正確答案】A【答案解析】8000*1.05*1.092*1.125*1.181=12187.21元/平方米4．【正確答案】A【答案解析】8000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝9753（元/m2）多項選擇題1.【正確答案】ABD【答案解析】容積率修正屬于權(quán)益因素修正。2.【正確答案】BCD【答案解析】用市場法對不動產(chǎn)進(jìn)行估價時，需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。3.【正確答案】ABCD【答案解析】選取可比實例應(yīng)符合下列要求:①是估價對象的類似不動產(chǎn)；類似不動產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與評估對象相同或相近的不動產(chǎn)。②成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；③成交價格為正常價格或可修正為正常價格。3-7隨堂練習(xí)五單項選擇題1.【正確答案】C2.【正確答案】B3.【正確答案】A4.【正確答案】C【答案解析】土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。5.【正確答案】A【答案解析】具體內(nèi)容包括：土地補(bǔ)償費，青苗補(bǔ)償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補(bǔ)償費，安置補(bǔ)助費，耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅，土地登記費及征地管理費，征地動遷費，水利水電工程、水庫淹沒處理補(bǔ)償費等。3-8隨堂練習(xí)六單線選擇題1.【正確答案】D2.【正確答案】D3.【正確答案】A【答案解析】實際凈收益由于受到多種特殊的、偶然的因素的影響，會存在偏差，一般不能直接用于評估，只有正常的、客觀的凈收益才能作為評估的依據(jù)。多項選擇題1.【正確答案】ABC2.【正確答案】ACD【答案解析】客觀總費用通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等各項（付現(xiàn)）支出，不包含折舊費。3.【正確答案】ABD【答案解析】運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)，需滿足三個前提條件，即凈收益a,還原利率r,收益年限n可以獲取。3-9隨堂練習(xí)七單項選擇題1.【正確答案】C2.【正確答案】C【答案解析】利息的計提基數(shù)應(yīng)為開發(fā)項目全部投入的資本，包括需要求取的待開發(fā)不動產(chǎn)的價值、投資者購買待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費、開發(fā)成本和管理費用、銷售費用。3.【正確答案】A【答案解析】500×[（1＋8%）1-1]＋1000×[（1＋8%）0.5-1]＝79.23萬元。多項選擇題1.【正確答案】ACD【答案解析】在假設(shè)開發(fā)法中，需要根據(jù)調(diào)查的不動產(chǎn)市場及自身狀況，在城市規(guī)劃及法律法規(guī)等限制所允許的范圍內(nèi)，確定地塊的最佳利用方式，包括確定用途、建筑規(guī)模檔次、建筑容積率、土地覆蓋率等。2.【正確答案】ABCD3.【正確答案】CD【答案解析】能夠正確地判斷不動產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，能夠正確地預(yù)測未來開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值和各項成本，這是假設(shè)開發(fā)法能夠準(zhǔn)確運(yùn)用的關(guān)鍵因素。課后作業(yè)答案：1.【正確答案】該寫字樓20×9年10月31日的正常市場價格如下：(1)計算公式：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×不動產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)比準(zhǔn)價格A＝5000人民幣元／平方米×（100/102）×(1-1%)4×(100/99)＝4756.36人民幣元／平方米(3)比準(zhǔn)價格B＝5200人民幣元／平方米×(100/100)×(1-1%)4×(100/98)＝4948.58人民幣元／平方米(4)比準(zhǔn)價格C＝4900人民幣元／平方米×(100/97)×(1-1%)3×(100/101)＝4852.98人民幣元／平方米(5)將上述每個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：估價對象價格（單價）＝（4756.36+4948.58+4852.98）人民幣元／平方米÷3＝4853人民幣元／平方米2.【正確答案】估算該寫字樓20×9年10月1日的正常市場價格如下：計算公式：求取交易情況修正系數(shù)：可比實例A：100/103可比實例B：100/99可比實例C：100/102交易日期修正系數(shù)：可比實例A:(1+1.2%)2×(1+1.8%)4=1.0999可比實例B:(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265可比實例C:(1+1.2%)×(1+1.8%)4=1.0869不動產(chǎn)狀況修正系數(shù)：(1)因素權(quán)重值的計算因素1權(quán)重＝4/（1+1.67+4）＝0.6因素2權(quán)重＝1.67/（1+1.67+4）＝0.25因素3權(quán)重＝1/（1+1.67+4）＝0.15（2）不動產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算可比實例A：可比實例B：可比實例C：計算比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格A=6000×(100/103)×1.0999×(100/101)=6343.75（元/平方米）比準(zhǔn)價格B=5800×(100/99)×1.1265×(100/102)=6470.29（元/平方米）比準(zhǔn)價格C=6120×(100/102)×1.0869×(100/101)=6456.83（元/平方米）將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法的估算結(jié)果，則有：評估對象價格（單價）=（6343.75+6470.29+6456.83）元/平方米÷3=6423.62元/平方米3.【正確答案】（1）年有效毛收入=300×45×365×（1-20%）=394.20（萬元）（2）年運(yùn)營費用=394.2×30%=118.26（萬元）（3）年凈收益=394.2-118.26=275.94（萬元）（4）旅館價值=275.94/10%=2759.4（萬元）4.【正確答案】采用報酬資本化法進(jìn)行計算。其公式如下：運(yùn)用該方法進(jìn)行估價時，凈收益和報酬率的確定是最為關(guān)鍵的。在確定凈收益時，我們既要考慮不動產(chǎn)的實際收益，又要考慮不動產(chǎn)的客觀收益，即排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在確定報酬率時，主要考慮安全利率、風(fēng)險調(diào)整率、物價指數(shù)等因素。1.年凈收益的確定（1）年有效毛收入計算目前市場上臨近物業(yè)的月租金在330~390元/m2之間，考慮到有關(guān)因素的調(diào)整，確定估價對象的市場租金為345元/m2?月。年租金收入=345×12×1600=6624000（元）（2）年運(yùn)營費用計算1）各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市建設(shè)稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8%計算，即各種稅費=6624000×8%=529920（元）2）管理費用，包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費，按年總收入的15%計算，即管理費用=6624000×15%=993600（元）3）年運(yùn)營費用為1523520元，4）年凈收益（A）=6624000–1523520=5100480（元）2.報酬率的確定8.3997%3.估價價值計算5.【正確答案】商店一層價格的估算：租約期內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬元）租約期外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬元）一層的租賃價格：（萬元）商店二層價格的估算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬元）（萬元）該商店的正常價格＝商店一層的價格＋商店二層的價格＝375.69＋229.21＝604.90（萬元）6.【正確答案】（1）運(yùn)用成本法計算公式為：舊不動產(chǎn)價格=土地重置成本+建筑物重置成本－折舊（2）求土地的重新取得價格：土地使用權(quán)為35年的價格為：390.94萬元（3）計算建筑物的重新購建價格：①建安成本=600萬元②管理費用=600×3%=18萬元③投資利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5－1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5－1]=33.54萬元④銷售稅費=90萬元⑤開發(fā)利潤=120萬元建筑物的重置成本=600+18+33.54+90+120=861.54萬元（4）該不動產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54－170.44=1082.04萬元7.【正確答案】分析：確定成新率（1）年限法成新率的確定年限法成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%＝49.5÷（49.5＋0.5）×100%＝99%確定年限法成新率為99%。（2）打分法成新率的確定成新率＝（結(jié)構(gòu)打分×評分修正系數(shù)＋裝修打分×評分修正系數(shù)＋設(shè)備打分×評分修正系數(shù)）÷100×100%＝（98×0.80＋98×0.10十98×0.10）÷100×100%＝98%（取整）（3）綜合成新率的確定綜合成新率采用加權(quán)平均，年限法權(quán)數(shù)取0.4，打分法權(quán)數(shù)取0.6，則綜合成新率為綜合成新率＝年限法成新率×權(quán)數(shù)＋打分法成新率×權(quán)數(shù)＝99%×0.4十98%×0.6＝98%（取整）（4）確定評估值房屋建筑物評估值＝重置成本×綜合成新率＝46686304.34×98%＝45752578（元）（取整）8.【正確答案】設(shè)該成片生地的總價為V：該成片生地開發(fā)完成后的總價值=1200×3000000×70%=25.2（億元）土地開發(fā)費用=3.5×3=10.5（億元）專業(yè)費用=10.5×3％=0.315（億元）投資利息=（V+V×4％）[（1+10％）2－1]+（10.5+0.315）×70％×[（1+10％）1.5－1]+（10.5+0.315）×30％×[（1+10％）0.5－1]=0.