物業(yè)設(shè)施保障管理制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施的管理與維護(hù)，確保物業(yè)設(shè)施的正常運(yùn)行，為業(yè)主提供安全、舒適、便捷的居住和工作環(huán)境，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的所有物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備，包括但不限于房屋建筑、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、智能化系統(tǒng)等。（三）職責(zé)分工1.物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)設(shè)施管理計(jì)劃和方案，并組織實(shí)施。對物業(yè)設(shè)施的運(yùn)行狀況進(jìn)行日常巡查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患。組織協(xié)調(diào)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、更新等工作，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)建立物業(yè)設(shè)施檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的基本信息、運(yùn)行維護(hù)情況等。2.工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的技術(shù)支持和指導(dǎo)，協(xié)助物業(yè)管理部門制定設(shè)施設(shè)備管理計(jì)劃和方案。參與設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、更新等工作，提供技術(shù)保障。對設(shè)施設(shè)備的技術(shù)改造和升級提出建議，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料管理，包括圖紙、說明書、操作規(guī)程等。3.采購部門負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)物資的采購工作，確保采購的物資符合質(zhì)量要求和使用標(biāo)準(zhǔn)。建立物資采購檔案，記錄采購物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、供應(yīng)商等信息。負(fù)責(zé)采購物資的驗(yàn)收、入庫、保管等工作，確保物資的安全和完好。4.財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施管理費(fèi)用的預(yù)算編制和審核，確保費(fèi)用的合理使用。對物業(yè)設(shè)施管理費(fèi)用的支出進(jìn)行核算和監(jiān)督，確保費(fèi)用支出的合規(guī)性。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)、更新等費(fèi)用的結(jié)算和支付工作。5.業(yè)主委員會(huì)（如有）參與物業(yè)設(shè)施管理計(jì)劃和方案的制定，提出意見和建議。監(jiān)督物業(yè)設(shè)施管理工作的實(shí)施，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。協(xié)助物業(yè)管理部門做好設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、更新等工作，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關(guān)系。二、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備檔案管理1.建立物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案，檔案內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)施設(shè)備的基本信息、安裝調(diào)試記錄、運(yùn)行維護(hù)記錄、維修保養(yǎng)記錄、故障處理記錄、更新改造記錄等。2.設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)分類存放，便于查閱和管理。檔案管理人員應(yīng)定期對檔案進(jìn)行整理和更新，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。3.設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)妥善保管，防止丟失、損壞或泄露。如有需要查閱檔案，應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)歸還。（二）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識管理1.對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識，標(biāo)識應(yīng)清晰、準(zhǔn)確、醒目，包括設(shè)備名稱、型號、規(guī)格、編號、運(yùn)行狀態(tài)等信息。2.設(shè)施設(shè)備標(biāo)識應(yīng)采用統(tǒng)一的格式和標(biāo)準(zhǔn)，確保標(biāo)識的一致性和規(guī)范性。標(biāo)識應(yīng)安裝在設(shè)備的顯著位置，便于識別和操作。3.定期對設(shè)施設(shè)備標(biāo)識進(jìn)行檢查和維護(hù)，如有損壞或褪色應(yīng)及時(shí)更換，確保標(biāo)識的清晰和完整。（三）設(shè)施設(shè)備巡檢管理1.制定設(shè)施設(shè)備巡檢計(jì)劃，明確巡檢的時(shí)間、路線、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。巡檢人員應(yīng)按照巡檢計(jì)劃進(jìn)行巡檢，確保設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況得到及時(shí)監(jiān)控。2.巡檢人員應(yīng)認(rèn)真填寫巡檢記錄，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)、外觀狀況、存在問題等信息。巡檢記錄應(yīng)及時(shí)整理和分析，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告并處理。3.對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)根據(jù)問題的嚴(yán)重程度進(jìn)行分類處理。一般問題應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修，重大問題應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。（四）設(shè)施設(shè)備維修管理1.建立設(shè)施設(shè)備維修管理制度，規(guī)范維修流程和維修標(biāo)準(zhǔn)。維修人員應(yīng)按照維修管理制度進(jìn)行維修工作，確保維修質(zhì)量和安全。2.接到設(shè)施設(shè)備維修通知后，維修人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，對故障進(jìn)行診斷和分析，制定維修方案并組織實(shí)施。維修工作完成后，應(yīng)進(jìn)行維修質(zhì)量驗(yàn)收，確保維修工作符合要求。3.對設(shè)施設(shè)備的維修情況進(jìn)行記錄，包括維修時(shí)間、維修內(nèi)容、維修人員、維修費(fèi)用等信息。維修記錄應(yīng)作為設(shè)施設(shè)備檔案的重要組成部分，便于查閱和統(tǒng)計(jì)分析。（五）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)管理1.制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，明確保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。保養(yǎng)人員應(yīng)按照保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)工作，確保設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。2.設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)。日常保養(yǎng)由設(shè)施設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)，一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)由專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)。保養(yǎng)工作完成后，應(yīng)進(jìn)行保養(yǎng)質(zhì)量驗(yàn)收，確保保養(yǎng)工作符合要求。3.對設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)情況進(jìn)行記錄，包括保養(yǎng)時(shí)間、保養(yǎng)內(nèi)容、保養(yǎng)人員等信息。保養(yǎng)記錄應(yīng)作為設(shè)施設(shè)備檔案的重要組成部分，便于查閱和統(tǒng)計(jì)分析。（六）設(shè)施設(shè)備更新改造管理1.根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和業(yè)主的需求，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃。更新改造計(jì)劃應(yīng)包括更新改造的項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間、預(yù)算等信息。2.設(shè)施設(shè)備更新改造項(xiàng)目應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行立項(xiàng)、審批和招標(biāo)。更新改造項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，確保更新改造工作順利進(jìn)行。3.設(shè)施設(shè)備更新改造工作完成后，應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收和評估。驗(yàn)收合格后，應(yīng)及時(shí)辦理固定資產(chǎn)入賬手續(xù)，并將更新改造相關(guān)資料歸檔保存。三、給排水系統(tǒng)管理（一）供水系統(tǒng)管理1.定期對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，包括水泵、水箱、管道等，確保供水設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.加強(qiáng)對水質(zhì)的檢測和管理，定期對供水水質(zhì)進(jìn)行檢測，確保水質(zhì)符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)問題，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。3.做好供水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，包括供水時(shí)間、供水量、壓力等信息。根據(jù)運(yùn)行記錄，分析供水情況，及時(shí)調(diào)整供水參數(shù)，確保供水的穩(wěn)定性和可靠性。（二）排水系統(tǒng)管理1.定期對排水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，包括排水管道、檢查井、化糞池等，確保排水設(shè)施設(shè)備的暢通無阻。2.加強(qiáng)對排水水質(zhì)的監(jiān)測和管理，防止污水、廢水等對環(huán)境造成污染。如發(fā)現(xiàn)排水水質(zhì)異常，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。3.做好排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，包括排水時(shí)間、排水量、水位等信息。根據(jù)運(yùn)行記錄，分析排水情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理排水故障。四、供電系統(tǒng)管理（一）高壓供電系統(tǒng)管理1.建立高壓供電系統(tǒng)運(yùn)行管理制度，規(guī)范運(yùn)行操作流程和安全管理措施。運(yùn)行人員應(yīng)嚴(yán)格按照運(yùn)行管理制度進(jìn)行操作，確保高壓供電系統(tǒng)的安全運(yùn)行。2.定期對高壓供電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢和維護(hù)，包括變壓器、開關(guān)柜、電纜等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備故障和安全隱患。3.加強(qiáng)對高壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行監(jiān)測，實(shí)時(shí)掌握系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)和狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，并向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。（二）低壓供電系統(tǒng)管理1.定期對低壓供電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，包括配電箱、配電柜、電線電纜等，確保低壓供電設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.加強(qiáng)對低壓供電系統(tǒng)的負(fù)荷管理，合理分配用電負(fù)荷，避免過載運(yùn)行。如發(fā)現(xiàn)用電負(fù)荷異常，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。3.做好低壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，包括供電時(shí)間、用電量、電壓等信息。根據(jù)運(yùn)行記錄，分析供電情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理供電故障。五、供暖系統(tǒng)管理（一）供暖設(shè)施設(shè)備管理1.定期對供暖設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，包括鍋爐、換熱器、循環(huán)泵、管道等，確保供暖設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.加強(qiáng)對供暖水質(zhì)的檢測和管理，定期對供暖水質(zhì)進(jìn)行檢測，確保水質(zhì)符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)問題，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。3.做好供暖設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，包括供暖時(shí)間、供熱量、溫度等信息。根據(jù)運(yùn)行記錄，分析供暖情況，及時(shí)調(diào)整供暖參數(shù)，確保供暖的質(zhì)量和效果。（二）供暖運(yùn)行管理1.制定供暖運(yùn)行計(jì)劃，明確供暖時(shí)間、供暖溫度、供暖壓力等參數(shù)。供暖運(yùn)行人員應(yīng)按照供暖運(yùn)行計(jì)劃進(jìn)行操作，確保供暖系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。2.加強(qiáng)對供暖系統(tǒng)的運(yùn)行監(jiān)測，實(shí)時(shí)掌握系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)和狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，并向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。3.做好供暖期間的服務(wù)工作，及時(shí)處理業(yè)主反映的供暖問題，確保業(yè)主的正常生活和工作。六、消防系統(tǒng)管理（一）消防設(shè)施設(shè)備管理1.建立消防設(shè)施設(shè)備管理制度，規(guī)范消防設(shè)施設(shè)備的配置、維護(hù)、檢查等工作。消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其性能完好。2.消防設(shè)施設(shè)備包括消防水泵、消防水箱、消火栓、滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行配置和安裝，并確保其處于正常運(yùn)行狀態(tài)。3.對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識管理，明確其位置和用途。消防設(shè)施設(shè)備標(biāo)識應(yīng)清晰、醒目，便于識別和操作。（二）消防巡查管理1.制定消防巡查計(jì)劃，明確巡查的時(shí)間、路線、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。消防巡查人員應(yīng)按照巡查計(jì)劃進(jìn)行巡查，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好和消防通道的暢通。2.巡查人員應(yīng)認(rèn)真填寫巡查記錄，記錄消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、存在問題等信息。巡查記錄應(yīng)及時(shí)整理和分析，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告并處理。3.對巡查中發(fā)現(xiàn)的消防隱患，應(yīng)立即采取措施進(jìn)行整改。對重大消防隱患，應(yīng)及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并制定整改方案，限期整改。（三）消防演練管理1.制定消防演練計(jì)劃，定期組織消防演練。消防演練應(yīng)包括火災(zāi)報(bào)警、滅火撲救、人員疏散等內(nèi)容，提高員工的消防意識和應(yīng)急處置能力。2.消防演練結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)對演練效果進(jìn)行評估和總結(jié)。針對演練中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，不斷完善消防應(yīng)急預(yù)案。3.消防演練記錄應(yīng)作為消防檔案的重要組成部分，便于查閱和統(tǒng)計(jì)分析。七、電梯管理（一）電梯運(yùn)行管理1.建立電梯運(yùn)行管理制度，規(guī)范電梯的操作流程和安全管理措施。電梯操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照運(yùn)行管理制度進(jìn)行操作，確保電梯的安全運(yùn)行。2.定期對電梯進(jìn)行巡檢和維護(hù)，包括電梯機(jī)房、轎廂、井道等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理電梯故障和安全隱患。3.加強(qiáng)對電梯運(yùn)行的監(jiān)測，實(shí)時(shí)掌握電梯的運(yùn)行參數(shù)和狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，并向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。（二）電梯安全管理1.電梯應(yīng)定期進(jìn)行安全檢驗(yàn)，確保其符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。安全檢驗(yàn)合格后方可投入使用。2.電梯內(nèi)應(yīng)張貼安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志，提醒乘客正確使用電梯。電梯操作人員應(yīng)在電梯運(yùn)行期間保持警惕，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理異常情況。3.建立電梯應(yīng)急救援機(jī)制，制定電梯應(yīng)急預(yù)案。如發(fā)生電梯故障或事故，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織救援工作，確保乘客的生命安全。八、智能化系統(tǒng)管理（一）智能化設(shè)施設(shè)備管理1.建立智能化設(shè)施設(shè)備管理制度，規(guī)范智能化設(shè)施設(shè)備的配置、維護(hù)、檢查等工作。智能化設(shè)施設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其性能完好。2.智能化設(shè)施設(shè)備包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等。應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行配置和安裝，并確保其處于正常運(yùn)行狀態(tài)。3.對智能化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識管理，明確其位置和用途。智能化設(shè)施設(shè)備標(biāo)識應(yīng)清晰、醒目，便于識別和操作。（二）智能化系統(tǒng)運(yùn)行管理1.制定智能化系統(tǒng)運(yùn)行計(jì)劃，明確系統(tǒng)的運(yùn)行