top地產(chǎn)成本管理制度總則目的本制度旨在規(guī)范TOP地產(chǎn)公司成本管理流程，加強(qiáng)成本控制，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過明確成本管理的職責(zé)、流程和方法，優(yōu)化資源配置，降低運(yùn)營成本，提升公司在房地產(chǎn)市場的競爭力。適用范圍本制度適用于TOP地產(chǎn)公司及其下屬各項(xiàng)目公司、分公司、部門和全體員工?；驹瓌t1.成本效益原則：在成本管理過程中，充分權(quán)衡成本與收益的關(guān)系，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。2.全面性原則：成本管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，涵蓋項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售、售后等各個(gè)環(huán)節(jié)，涉及公司各部門和全體員工。3.權(quán)責(zé)對等原則：明確各部門和人員在成本管理中的職責(zé)和權(quán)限，確保權(quán)、責(zé)、利相統(tǒng)一，做到誰負(fù)責(zé)、誰管理、誰承擔(dān)成本控制責(zé)任。4.動(dòng)態(tài)管理原則：根據(jù)市場變化、項(xiàng)目進(jìn)展和公司實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和方法，確保成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。5.相互制約原則：建立健全成本管理的各項(xiàng)流程和制度，各環(huán)節(jié)相互監(jiān)督、相互制約，防止成本失控和舞弊行為的發(fā)生。成本管理組織與職責(zé)成本管理委員會1.組成：由公司總經(jīng)理擔(dān)任主任，副總經(jīng)理擔(dān)任副主任，財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、工程部、營銷部、采購部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員。2.職責(zé)負(fù)責(zé)制定公司成本管理戰(zhàn)略、方針和目標(biāo)。審議重大成本管理決策和制度，如成本預(yù)算、成本控制方案、成本核算方法等。協(xié)調(diào)各部門之間在成本管理方面的工作，解決成本管理中的重大問題。監(jiān)督成本管理工作的執(zhí)行情況，對成本管理工作進(jìn)行考核和評價(jià)。成本管理部門（財(cái)務(wù)部）1.職責(zé)負(fù)責(zé)制定公司成本管理制度和流程，并組織實(shí)施。編制公司年度成本預(yù)算，分解成本指標(biāo)，下達(dá)給各責(zé)任部門和項(xiàng)目公司。負(fù)責(zé)成本核算和成本分析工作，定期編制成本報(bào)表，為公司決策提供成本信息支持。監(jiān)控項(xiàng)目成本執(zhí)行情況，對成本偏差進(jìn)行預(yù)警和分析，提出成本控制建議和措施。參與項(xiàng)目招投標(biāo)、合同談判、工程結(jié)算等工作，審核相關(guān)成本費(fèi)用支出。配合審計(jì)部門對項(xiàng)目成本進(jìn)行審計(jì)，提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。成本管理相關(guān)部門職責(zé)1.設(shè)計(jì)部在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制設(shè)計(jì)成本。配合成本管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)概算的編制和審核，確保設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)合理。對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，評估變更對成本的影響，并及時(shí)通知成本管理部門。2.工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程建設(shè)的組織實(shí)施，嚴(yán)格按照合同和設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量，控制工程進(jìn)度。加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，合理安排施工順序，減少施工浪費(fèi)，降低工程成本。負(fù)責(zé)工程簽證和工程變更的審核與管理，及時(shí)與成本管理部門溝通，控制簽證和變更費(fèi)用。配合成本管理部門進(jìn)行工程結(jié)算工作，提供相關(guān)工程資料和數(shù)據(jù)。3.營銷部制定合理的營銷策劃方案和銷售策略，控制營銷費(fèi)用支出。配合成本管理部門進(jìn)行營銷成本預(yù)算的編制和審核，確保營銷活動(dòng)的成本效益。及時(shí)反饋市場信息，為公司成本管理提供市場動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)和建議。4.采購部負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資設(shè)備的采購工作，建立供應(yīng)商評估和選擇機(jī)制，確保采購物資設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格合理。進(jìn)行采購成本控制，通過招標(biāo)、詢價(jià)、談判等方式降低采購價(jià)格，節(jié)約采購資金。負(fù)責(zé)采購合同的簽訂、執(zhí)行和結(jié)算工作，嚴(yán)格控制采購合同成本。定期向成本管理部門提供采購成本信息和采購價(jià)格變動(dòng)情況。成本預(yù)算管理成本預(yù)算編制原則1.合法性原則：成本預(yù)算的編制應(yīng)符合國家法律法規(guī)和公司相關(guān)制度的要求。2.準(zhǔn)確性原則：成本預(yù)算應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和市場行情進(jìn)行科學(xué)預(yù)測和估算，確保預(yù)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠。3.完整性原則：成本預(yù)算應(yīng)涵蓋項(xiàng)目開發(fā)全過程的各項(xiàng)成本費(fèi)用，不得遺漏。4.彈性原則：考慮到項(xiàng)目開發(fā)過程中的不確定性因素，成本預(yù)算應(yīng)具有一定的彈性，便于在實(shí)際執(zhí)行過程中進(jìn)行調(diào)整。成本預(yù)算編制流程1.項(xiàng)目啟動(dòng)階段：項(xiàng)目公司成立后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對項(xiàng)目進(jìn)行初步規(guī)劃和估算，確定項(xiàng)目成本預(yù)算的編制基礎(chǔ)和框架。2.部門預(yù)算編制：各部門根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和職責(zé)分工，分別編制本部門的成本預(yù)算，包括但不限于土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用等。3.成本預(yù)算匯總與審核：成本管理部門對各部門提交的成本預(yù)算進(jìn)行匯總，形成項(xiàng)目總體成本預(yù)算草案。組織相關(guān)部門和專家對預(yù)算草案進(jìn)行審核，對不合理的預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和修正。4.成本預(yù)算審批：成本預(yù)算草案經(jīng)審核通過后，提交成本管理委員會審議，報(bào)公司總經(jīng)理審批。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的成本預(yù)算作為項(xiàng)目成本控制的依據(jù)。成本預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.預(yù)算分解與下達(dá)：成本管理部門將批準(zhǔn)后的成本預(yù)算分解為月度或季度預(yù)算指標(biāo)，下達(dá)給各責(zé)任部門和項(xiàng)目公司，并明確各部門的成本控制目標(biāo)和責(zé)任。2.預(yù)算執(zhí)行跟蹤：各部門按照下達(dá)的預(yù)算指標(biāo)組織實(shí)施，成本管理部門定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和分析，及時(shí)掌握成本支出動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)預(yù)警。3.預(yù)算調(diào)整：如遇項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生重大變更、市場價(jià)格波動(dòng)等原因?qū)е略A(yù)算無法執(zhí)行時(shí)，各部門應(yīng)及時(shí)提出預(yù)算調(diào)整申請，經(jīng)成本管理部門審核、成本管理委員會審批后進(jìn)行調(diào)整。成本核算管理成本核算對象與項(xiàng)目劃分1.成本核算對象：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)和管理要求，確定成本核算對象，一般以獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目、單項(xiàng)工程或單位工程為成本核算對象。2.成本項(xiàng)目劃分：按照房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，將成本項(xiàng)目劃分為土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等六大類。成本核算方法1.成本核算原則：采用制造成本法進(jìn)行成本核算，即只將與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)的成本計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，將期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益。2.成本核算程序確定成本核算對象和成本項(xiàng)目。設(shè)置成本核算賬戶，如“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”等。收集和整理成本核算資料，包括發(fā)票、合同、工程進(jìn)度報(bào)表等。按照成本核算對象和成本項(xiàng)目歸集和分配成本費(fèi)用。計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的總成本和單位成本。編制成本核算報(bào)表，如成本計(jì)算單、成本明細(xì)表等。成本核算資料管理1.資料收集：各部門負(fù)責(zé)收集和整理本部門與成本核算相關(guān)的資料，并及時(shí)提交給成本管理部門。成本管理部門負(fù)責(zé)匯總和審核全公司的成本核算資料。2.資料歸檔：成本核算資料應(yīng)按照檔案管理的要求進(jìn)行歸檔保存，確保資料的完整性和可追溯性。成本核算資料的保管期限按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。成本控制管理設(shè)計(jì)階段成本控制1.方案設(shè)計(jì)優(yōu)化：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期，組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行多方案比選，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、功能等方面綜合評估各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，降低設(shè)計(jì)成本。2.限額設(shè)計(jì)：明確設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)單位在限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)。成本管理部門參與設(shè)計(jì)過程，對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行成本審核，確保設(shè)計(jì)方案滿足成本控制要求。3.設(shè)計(jì)變更控制：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，對于確需變更的，應(yīng)按照規(guī)定的流程進(jìn)行審批。變更前應(yīng)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，評估變更對成本的影響，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。招標(biāo)采購階段成本控制1.招標(biāo)管理：制定招標(biāo)管理制度，規(guī)范招標(biāo)流程。采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等方式選擇供應(yīng)商和承包商，確保招標(biāo)過程公平、公正、公開，降低采購成本。2.合同管理：加強(qiáng)合同管理，明確合同條款，特別是價(jià)格條款、付款方式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。對合同執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，確保合同嚴(yán)格履行，避免合同風(fēng)險(xiǎn)和成本增加。3.采購成本控制：建立供應(yīng)商評估和選擇機(jī)制，定期對供應(yīng)商進(jìn)行考核和評價(jià)。通過市場調(diào)研、詢價(jià)、談判等方式，選擇性價(jià)比高的物資設(shè)備和服務(wù)，降低采購成本。施工階段成本控制1.工程進(jìn)度控制：合理安排工程進(jìn)度，確保各施工環(huán)節(jié)銜接緊密，避免因工期延誤導(dǎo)致成本增加。加強(qiáng)施工過程中的協(xié)調(diào)和管理，及時(shí)解決施工中出現(xiàn)的問題，保證工程順利進(jìn)行。2.工程質(zhì)量控制：嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致返工和維修費(fèi)用增加。加強(qiáng)對施工質(zhì)量的監(jiān)督和檢查，確保工程質(zhì)量符合設(shè)計(jì)和規(guī)范要求。3.工程簽證與變更管理：規(guī)范工程簽證和變更程序，明確簽證和變更的審批權(quán)限和流程。現(xiàn)場管理人員應(yīng)及時(shí)記錄簽證和變更事項(xiàng)，經(jīng)相關(guān)部門審核后作為結(jié)算依據(jù)。嚴(yán)格控制簽證和變更費(fèi)用，避免不合理的費(fèi)用支出。4.現(xiàn)場成本管理：加強(qiáng)施工現(xiàn)場成本管理，合理安排施工材料和設(shè)備的堆放和使用，減少浪費(fèi)?？刂剖┕がF(xiàn)場的水電費(fèi)、管理費(fèi)等間接費(fèi)用支出，降低工程成本。營銷階段成本控制1.營銷策劃方案審核：對營銷策劃方案進(jìn)行審核，確保營銷活動(dòng)的目標(biāo)明確、策略合理、成本可控。避免不必要的營銷費(fèi)用支出，提高營銷活動(dòng)的效果和效益。2.營銷費(fèi)用控制：制定營銷費(fèi)用預(yù)算，嚴(yán)格控制營銷費(fèi)用支出。對營銷費(fèi)用的使用情況進(jìn)行跟蹤和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正不合理的費(fèi)用支出。成本分析與考核管理成本分析1.定期分析：成本管理部門定期編制成本分析報(bào)告，對項(xiàng)目成本預(yù)算執(zhí)行情況、成本構(gòu)成、成本變動(dòng)原因等進(jìn)行分析。通過對比分析、趨勢分析等方法，找出成本管理中的問題和不足，為成本控制提供決策依據(jù)。2.專項(xiàng)分析：針對項(xiàng)目開發(fā)過程中的重大成本事項(xiàng)或成本異常變動(dòng)情況，進(jìn)行專項(xiàng)成本分析。深入剖析原因，提出針對性的解決方案和措施，確保成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本考核1.考核指標(biāo)：建立成本考核指標(biāo)體系，包括成本預(yù)算完成率、成本節(jié)約率、成本偏差率等指標(biāo)。對各責(zé)任部門和項(xiàng)目公司的成本管理工作進(jìn)行量化考核。2.考核周期：成本考核分為月度考核、季度考核和年度考核。月度考核和季度考核主要對成本預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和評價(jià)，年度考核全面評價(jià)各部