不動產(chǎn)評估內(nèi)控管理制度一、總則1.目的為了加強公司不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制，規(guī)范評估行為，提高評估質(zhì)量，防范評估風險，保障公司穩(wěn)健運營，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司內(nèi)部涉及不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的所有部門和人員。3.基本原則獨立客觀公正原則：評估人員應(yīng)獨立于評估業(yè)務(wù)的利益相關(guān)方，秉持客觀公正的態(tài)度開展評估工作，確保評估結(jié)果真實可靠。專業(yè)勝任原則：從事不動產(chǎn)評估的人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識、技能和經(jīng)驗，能夠勝任所承擔的評估工作。質(zhì)量控制原則：建立健全評估業(yè)務(wù)質(zhì)量控制體系，對評估過程和結(jié)果進行嚴格監(jiān)督和管理，確保評估質(zhì)量符合相關(guān)標準和要求。保密性原則：評估人員應(yīng)對評估過程中知悉的商業(yè)秘密、個人隱私等信息予以保密，不得泄露。二、評估業(yè)務(wù)流程1.業(yè)務(wù)承接客戶溝通：業(yè)務(wù)部門與客戶進行初步溝通，了解評估目的、評估對象、評估范圍等基本情況，判斷是否具備承接條件。項目立項：對于符合承接條件的項目，由業(yè)務(wù)部門填寫項目立項申請表，詳細說明項目基本情況、評估要求、時間安排等，經(jīng)部門負責人審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。簽訂業(yè)務(wù)約定書：項目立項通過后，由業(yè)務(wù)部門與客戶簽訂業(yè)務(wù)約定書，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括評估服務(wù)內(nèi)容、收費標準、完成時間、保密條款等。2.評估準備組建評估小組：根據(jù)評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度，組建由評估師、助理評估師等組成的評估小組，并明確小組各成員的職責分工。收集評估資料：評估小組應(yīng)收集與評估對象相關(guān)的各種資料，包括產(chǎn)權(quán)證書、土地出讓合同、房屋租賃合同、財務(wù)報表、市場交易案例等，確保資料的真實性、完整性和合法性。制定評估方案：評估小組根據(jù)評估目的、評估對象特點、資料收集情況等，制定詳細的評估方案，包括評估方法的選擇、評估參數(shù)的確定、評估工作步驟及時間安排等。評估方案經(jīng)部門負責人審核后報公司質(zhì)量控制部門備案。3.現(xiàn)場勘查制定勘查計劃：評估小組根據(jù)評估方案制定現(xiàn)場勘查計劃，明確勘查的時間、地點、內(nèi)容、人員安排等。實施現(xiàn)場勘查：評估人員按照勘查計劃對評估對象進行實地勘查，了解其現(xiàn)狀、地理位置、周邊環(huán)境、使用情況等，并拍照、記錄相關(guān)信息。在勘查過程中，應(yīng)與相關(guān)人員進行溝通，核實有關(guān)情況。撰寫勘查記錄：現(xiàn)場勘查結(jié)束后，評估人員應(yīng)及時撰寫勘查記錄，詳細記錄勘查情況，包括勘查時間、地點、評估對象概況、勘查發(fā)現(xiàn)的問題等，并由勘查人員簽字確認。4.評估計算選擇評估方法：評估人員根據(jù)評估對象的特點、評估目的、資料收集情況等，選擇合適的評估方法，如市場比較法、收益法、成本法等。對于同一評估對象，應(yīng)選用兩種以上評估方法進行評估，并對不同方法的評估結(jié)果進行分析比較。確定評估參數(shù)：評估人員根據(jù)市場調(diào)查、行業(yè)數(shù)據(jù)、評估對象自身情況等，合理確定評估方法中所需的各種參數(shù)，如市場比較法中的可比實例價格、交易日期修正系數(shù)等，收益法中的收益額、資本化率等，成本法中的重置成本、成新率等。進行評估計算：評估人員按照選定的評估方法和確定的評估參數(shù)，進行詳細的評估計算，得出評估結(jié)果。在計算過程中，應(yīng)確保計算依據(jù)充分、計算方法正確、計算結(jié)果準確。5.撰寫評估報告報告初稿撰寫：評估人員根據(jù)評估計算結(jié)果，按照相關(guān)評估準則和規(guī)范要求，撰寫評估報告初稿。評估報告應(yīng)包括封面、目錄、正文、附件等內(nèi)容，正文應(yīng)詳細闡述評估目的、評估對象和評估范圍、評估基準日、評估方法、評估過程、評估結(jié)果、特別事項說明、評估報告使用限制等內(nèi)容。報告審核：評估報告初稿完成后，先由評估小組組長進行審核，審核內(nèi)容包括報告內(nèi)容的完整性、準確性、邏輯性、格式規(guī)范性等。審核通過后，報部門負責人審核。部門負責人應(yīng)從業(yè)務(wù)角度對報告進行全面審核，提出審核意見，并簽字確認。審核通過后的報告再提交公司質(zhì)量控制部門進行質(zhì)量審核。質(zhì)量控制部門應(yīng)按照質(zhì)量控制標準對報告進行嚴格審核，檢查評估程序是否合規(guī)、評估方法是否恰當、評估參數(shù)是否合理、評估結(jié)果是否準確等。對于審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時反饋給評估小組進行修改完善。報告出具：評估報告經(jīng)質(zhì)量控制部門審核通過后，由公司領(lǐng)導(dǎo)審批。審批通過后，加蓋公司公章，正式出具評估報告，并按照業(yè)務(wù)約定書的要求及時送達客戶。6.檔案管理資料整理：評估項目完成后，評估小組應(yīng)及時對評估過程中形成的各種資料進行整理，包括業(yè)務(wù)約定書、評估方案、勘查記錄、評估計算底稿、評估報告等，確保資料齊全、完整。檔案歸檔：整理后的評估資料應(yīng)按照公司檔案管理規(guī)定及時歸檔，由公司檔案室統(tǒng)一保管。檔案室應(yīng)對檔案進行分類、編號、登記等管理，建立檔案目錄索引，方便查閱。檔案保管期限：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和公司實際情況，確定評估檔案的保管期限。一般情況下，評估檔案的保管期限不少于[X]年。在保管期限內(nèi)，應(yīng)確保檔案的安全，防止檔案丟失、損壞或泄密。檔案查閱：因工作需要查閱評估檔案的，應(yīng)按照公司檔案查閱規(guī)定辦理查閱手續(xù)。查閱人應(yīng)填寫查閱申請表，注明查閱目的、查閱內(nèi)容、查閱時間等，經(jīng)部門負責人審批后，到檔案室查閱。查閱過程中，應(yīng)嚴格遵守檔案管理制度，不得擅自涂改、復(fù)印、抽取檔案材料等。查閱結(jié)束后，應(yīng)及時歸還檔案，并在查閱登記表上簽字確認。三、人員管理1.人員資質(zhì)要求從事不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的人員應(yīng)具備國家注冊資產(chǎn)評估師資格證書，并在有效期內(nèi)。助理評估師應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識和一定的評估實踐經(jīng)驗，經(jīng)公司內(nèi)部培訓(xùn)考核合格后，方可協(xié)助評估師開展工作。2.人員培訓(xùn)與考核公司定期組織不動產(chǎn)評估人員參加各類業(yè)務(wù)培訓(xùn)，包括法律法規(guī)、評估準則、評估技術(shù)方法、行業(yè)動態(tài)等方面的培訓(xùn)，不斷提高評估人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。建立評估人員考核制度，對評估人員的工作業(yè)績、專業(yè)技能、職業(yè)道德等方面進行定期考核?？己私Y(jié)果與薪酬待遇、晉升晉級等掛鉤，激勵評估人員不斷提高工作質(zhì)量和效率。3.人員職業(yè)道德規(guī)范評估人員應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信，勤勉盡責，不得從事?lián)p害公司利益和聲譽的行為。評估人員應(yīng)保持獨立性，不得與評估業(yè)務(wù)的利益相關(guān)方存在利害關(guān)系或經(jīng)濟利益往來。在評估過程中，不得接受客戶或其他相關(guān)方的賄賂、回扣或其他不正當利益。評估人員應(yīng)保守評估業(yè)務(wù)中知悉的商業(yè)秘密、個人隱私等信息，不得泄露給無關(guān)人員。未經(jīng)客戶書面同意，不得向第三方提供評估報告或相關(guān)評估資料。四、質(zhì)量控制1.質(zhì)量控制體系公司建立健全不動產(chǎn)評估質(zhì)量控制體系，明確質(zhì)量控制的目標、范圍、流程、方法和責任等內(nèi)容，確保評估業(yè)務(wù)質(zhì)量符合相關(guān)標準和要求。質(zhì)量控制體系應(yīng)包括質(zhì)量控制政策、質(zhì)量控制程序、質(zhì)量控制監(jiān)督檢查等方面，形成一個完整的質(zhì)量控制閉環(huán)。2.質(zhì)量控制程序項目承接階段質(zhì)量控制：業(yè)務(wù)部門在承接評估項目時，應(yīng)進行充分的風險評估，判斷項目的可行性和風險程度。對于風險較大的項目，應(yīng)制定相應(yīng)的風險應(yīng)對措施。同時，應(yīng)對項目的評估要求、時間安排、收費標準等進行審核，確保項目承接環(huán)節(jié)符合質(zhì)量控制要求。評估準備階段質(zhì)量控制：評估小組在制定評估方案時，質(zhì)量控制部門應(yīng)參與審核，確保評估方案的科學(xué)性、合理性和可操作性。對于評估資料的收集，質(zhì)量控制部門應(yīng)監(jiān)督檢查資料的完整性、真實性和合法性，確保評估工作有充分的數(shù)據(jù)支持。現(xiàn)場勘查階段質(zhì)量控制：質(zhì)量控制部門應(yīng)安排人員對現(xiàn)場勘查過程進行監(jiān)督，檢查勘查人員是否按照勘查計劃進行勘查，勘查記錄是否真實、完整。如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時要求勘查人員進行整改。評估計算階段質(zhì)量控制：評估人員在進行評估計算時，質(zhì)量控制部門應(yīng)定期檢查計算過程和計算結(jié)果，確保計算依據(jù)充分、計算方法正確、計算結(jié)果準確。對于不同評估方法的評估結(jié)果差異較大的情況，應(yīng)要求評估人員進行詳細分析說明。報告撰寫與審核階段質(zhì)量控制：評估報告初稿完成后，應(yīng)按照規(guī)定的審核流程進行審核。質(zhì)量控制部門應(yīng)嚴格按照質(zhì)量控制標準進行審核，重點檢查評估程序是否合規(guī)、評估方法是否恰當、評估參數(shù)是否合理、評估結(jié)果是否準確、報告格式是否規(guī)范等。對于審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時反饋給評估小組進行修改完善，直至審核通過。3.質(zhì)量控制監(jiān)督檢查公司定期對不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進行質(zhì)量控制監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括評估項目的質(zhì)量控制執(zhí)行情況、評估報告質(zhì)量、評估人員工作表現(xiàn)等方面。質(zhì)量控制監(jiān)督檢查可以采取內(nèi)部自查、交叉檢查、外部抽查等方式進行。檢查結(jié)束后，應(yīng)形成檢查報告，對發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，并跟蹤整改落實情況。對于質(zhì)量控制工作不力、導(dǎo)致評估業(yè)務(wù)出現(xiàn)重大質(zhì)量問題的部門和人員，公司將按照相關(guān)規(guī)定進行嚴肅處理。五、風險防范1.風險識別與評估公司建立不動產(chǎn)評估風險識別與評估機制，定期對評估業(yè)務(wù)中可能面臨的各種風險進行識別和評估。風險識別應(yīng)涵蓋政策法規(guī)風險、市場風險、技術(shù)風險、人員風險、道德風險等方面。對于識別出的風險，應(yīng)采用科學(xué)的方法進行評估，分析其發(fā)生的可能性和影響程度，并根據(jù)風險評估結(jié)果制定相應(yīng)的風險應(yīng)對策略。2.風險應(yīng)對措施政策法規(guī)風險應(yīng)對：密切關(guān)注國家政策法規(guī)的變化，及時調(diào)整評估業(yè)務(wù)操作流程和方法，確保評估工作符合相關(guān)政策法規(guī)要求。加強與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，及時了解政策動態(tài)，避免因政策法規(guī)不明導(dǎo)致的風險。市場風險應(yīng)對：加強市場調(diào)研和分析，及時掌握市場動態(tài)和價格走勢，合理確定評估參數(shù)。在評估過程中，充分考慮市場波動因素，對評估結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整和風險提示。同時，建立評估項目市場風險預(yù)警機制，及時發(fā)現(xiàn)和處理潛在的市場風險。技術(shù)風險應(yīng)對：不斷加強評估人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高評估技術(shù)水平，確保評估方法的正確選擇和評估參數(shù)的合理確定。鼓勵評估人員開展技術(shù)創(chuàng)新和研究，引進先進的評估技術(shù)和工具，提高評估工作的科學(xué)性和準確性。此外，建立評估技術(shù)咨詢專家?guī)欤谟龅綇?fù)雜技術(shù)問題時及時咨詢專家意見。人員風險應(yīng)對：加強評估人員的招聘、培訓(xùn)、考核和管理，確保評估人員具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。建立合理的人員激勵機制，提高評估人員的工作積極性和責任心。同時，合理安排評估人員的工作任務(wù)，避免因人員不足或過度勞累導(dǎo)致的工作失誤和風險。道德風險應(yīng)對：加強職業(yè)道德教育，提高評估人員的道德意識和自律能力。建立健全職業(yè)道德監(jiān)督機制，對評估人員的職業(yè)道德行為進行監(jiān)督檢查。對于違反職業(yè)道德的行為，應(yīng)嚴肅處理，直至取消其從業(yè)資格。同時，加強與客戶及相關(guān)方的溝通交流，樹立公司良好的形象和聲譽，減少因道德問題引發(fā)的風險。3.風險監(jiān)控與預(yù)警建立不動產(chǎn)評估風險監(jiān)控體系，對評估業(yè)務(wù)風險進行實時監(jiān)控。監(jiān)控內(nèi)容包括風險識別與評估