目 錄1、四代宅發(fā)展歷程：經(jīng)歷四個(gè)階段發(fā)展，支持政策頻出 42、四代宅特點(diǎn)：得房率提升，居住體驗(yàn)優(yōu)化 6、花園露臺(tái)全贈(zèng)送提高得房率 6、錯(cuò)層分布，高垂直空間增強(qiáng)采光面積 8、LDKBG一體化，增強(qiáng)無(wú)界互動(dòng)空間 10、垂直花園體系，展現(xiàn)綠色建筑理念 3、市場(chǎng)表現(xiàn)：多城四代宅入市，整體去化優(yōu)秀 12、蘇州：2025年8個(gè)四代宅項(xiàng)目有望入市 12、武漢：2024年四季度后集中入市 13、南京：四代宅集中供應(yīng)帶動(dòng)市場(chǎng)熱度回升 14、西安：四代宅成交占比近四成 144、好房子趨勢(shì)：產(chǎn)品力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力 15、低容積率地塊明顯增加 15、建筑新規(guī)下得房率提升 16、大戶型改善產(chǎn)品更受青睞 175、投資建議 186、風(fēng)險(xiǎn)提示 19圖表目錄圖1：國(guó)內(nèi)住宅發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)階段 4圖2：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)有南側(cè)露臺(tái) 6圖3：廣州招商林嶼境82平戶型得房率可達(dá)128% 7圖4：西安綠城熙海棠140平戶型實(shí)際得房率最高可達(dá)138% 8圖5：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目露臺(tái)層高為2個(gè)住宅自然層高 9圖6：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目143平戶型奇偶數(shù)層分布為雙南錯(cuò)位分布 9圖7：西安綠城熙海棠140平戶型則采用了L型和南北雙露臺(tái)、以及U字型露臺(tái)的設(shè)計(jì) 10圖8：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目LDKBG一體化設(shè)計(jì) 10圖9：廣州招商林嶼境四代宅項(xiàng)目LDKBG一體化設(shè)計(jì) 圖10：蘇州蠡棠森嶼四代宅項(xiàng)目LDKBG一體化設(shè)計(jì) 圖四代宅露臺(tái)防水設(shè)計(jì)規(guī)范較高 12圖12：2025年各城市擬供應(yīng)四代宅依然較多 12圖13：三座核心二線城市低容積率宅地成交增加 15圖14：不同能級(jí)城市宅地成交平均容積率2024年以來(lái)明顯下降 16圖15：2024年四房及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長(zhǎng) 17圖16：2024年140平及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長(zhǎng) 17圖17：2024年三四線城市四房戶型成交占比更高 18圖18：2024年二三四線城市平以上戶型產(chǎn)品已成為市場(chǎng)主流成交產(chǎn)品 18表1：四代宅政策主要源于2021年中國(guó)工程標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)文件 4表2：2023年以來(lái)超30城出臺(tái)四代宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)文件 5表3：核心二線城市對(duì)于四代宅的設(shè)計(jì)要求有一定差異 7表4：核心二線城市對(duì)于四代宅的層高要求均為≥2個(gè)住宅自然層 8表5：蘇州2025年待入市第四代住宅項(xiàng)目約8個(gè) 13表6：武漢四代宅較傳統(tǒng)住宅去化表現(xiàn)更好 13表7：南京入市四代宅項(xiàng)目去化表現(xiàn)均較優(yōu)秀 14表8：2024年西安港務(wù)區(qū)第四代住宅開盤去化率有所下降 14表9：西安各區(qū)域關(guān)于四代宅報(bào)規(guī)報(bào)建規(guī)范有所差異 15表10：北京出臺(tái)技術(shù)要點(diǎn)提高商品房得房率 16表受益標(biāo)的為融資有優(yōu)勢(shì)、投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的房企 191、四代宅發(fā)展歷程：經(jīng)歷四個(gè)階段發(fā)展，支持政策頻出圖1：國(guó)內(nèi)住宅發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)階段央廣網(wǎng)央廣網(wǎng)資料來(lái)源：006資料來(lái)源：時(shí)間 標(biāo)準(zhǔn)及文件表1：四代宅政策主要源于2021年中國(guó)工程標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)文件時(shí)間 標(biāo)準(zhǔn)及文件2006年 住建部發(fā)布首部綠色建筑方面的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，即《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2006。財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于加快推動(dòng)中國(guó)綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》，進(jìn)一步深入推進(jìn)建筑節(jié)能，加快發(fā)展綠色建筑，促20122013

進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)。友好型社會(huì)。時(shí)間 標(biāo)準(zhǔn)及文件時(shí)間 標(biāo)準(zhǔn)及文件2016年

針。2017年 住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要，全面推進(jìn)綠色建筑發(fā)展。2018年 住建部頒布《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50180-2018，對(duì)居住區(qū)的綠化、環(huán)境等配套設(shè)施提出了更高要求。2019年 住建部發(fā)布《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019，重新構(gòu)建了綠色建筑評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布了編號(hào)為T/CECS855-2021的《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)城市森林花園住資料來(lái)源：2021年資料來(lái)源：

宅做了定義并提出了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。住建部、財(cái)政部等、開源證券研究所住建部、財(cái)政部等、開源證券研究所20172019見。20222023個(gè)2023時(shí)間城市四代宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)文件2023年1月重慶時(shí)間城市四代宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)文件2023年1月重慶《中心城區(qū)立體綠化住宅試點(diǎn)工作細(xì)則》2023年3月益陽(yáng)《益陽(yáng)市打好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主動(dòng)仗若干政策措施》2023年6月龍巖《龍巖市中心城區(qū)開展立體生態(tài)住宅試點(diǎn)實(shí)施方案(試行)》鄭州《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》南通《關(guān)于試點(diǎn)立體園林綠色生態(tài)建筑的實(shí)施方案》郴州《郴州市中心城區(qū)第(準(zhǔn))四代住宅試點(diǎn)實(shí)施方案(試行)》南平《南平市"立體生態(tài)住宅"試點(diǎn)實(shí)施方案(試行)》2023年9月寧德《關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》連云港《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》2023年8月2023年10月2023年12月20241月

上饒 《上饒市中心城區(qū)立體生態(tài)住宅建筑實(shí)施管理辦法試行》《襄陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于開展城市森林花園建筑(第四代建襄陽(yáng)筑)試點(diǎn)工作的通知》贛州 《關(guān)于試點(diǎn)建設(shè)城市森林花園住宅的實(shí)施方案》安順 《安順市推進(jìn)立體生態(tài)型住宅試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案試行泉州 《泉州市中心城區(qū)開展立體生態(tài)住宅試點(diǎn)實(shí)施方案試行》廈門 《廈門市立體生態(tài)住宅項(xiàng)目規(guī)劃管控要求》紹興越城區(qū) 《關(guān)于試點(diǎn)立體生態(tài)建筑的實(shí)施方案試行》《進(jìn)一步優(yōu)化土地開發(fā)相關(guān)政策的意見(試行)》福州2024年2月

《福州市房產(chǎn)與規(guī)劃建筑面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》《福州市房產(chǎn)測(cè)算參考圖示》2024年3月

蘇州吳江區(qū) 《關(guān)于支持立體生態(tài)住宅規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施方案試行江蘇 《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》常州 《常州市高品質(zhì)住宅規(guī)劃管理實(shí)施意見試行》武漢 《武漢市住宅陽(yáng)臺(tái)及空中花園規(guī)劃管理細(xì)則試行成都天府新 川天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定(2024)》時(shí)間 城市 四代宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)文件時(shí)間 城市 四代宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)文件資料來(lái)源：區(qū)資料來(lái)源：2024年4月 武漢 《關(guān)于推進(jìn)新型住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新試點(diǎn)工作的通知》克而瑞、各地住建部等、開源證券研究所克而瑞、各地住建部等、開源證券研究所2、四代宅特點(diǎn)：得房率提升，居住體驗(yàn)優(yōu)化我們以蘇州龍湖未來(lái)御湖境項(xiàng)目143平戶型為例，一般露臺(tái)水平投影位置處于南側(cè)、東側(cè)或者西側(cè)；出挑尺寸一般在6米以內(nèi)，部分城市對(duì)露臺(tái)長(zhǎng)款比有一定要求；開敞面一般大于兩個(gè)且大于露臺(tái)周長(zhǎng)一半，露臺(tái)面積不大于建筑面積30%，并且最大面積在50平以內(nèi)，綠化覆土深度大于半米且綠化面積大于60%。圖2：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)有南側(cè)露臺(tái)房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來(lái)源：對(duì)比核心二線城市對(duì)于四代宅的設(shè)計(jì)要求可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)的露臺(tái)，政策上都提供了不計(jì)入容積率的激勵(lì)。對(duì)于露臺(tái)位置、進(jìn)深、面積、綠化面積和覆土深度等細(xì)化指標(biāo)，各城市標(biāo)準(zhǔn)有一定差異。資料來(lái)源：資料來(lái)源：表3：核心二線城市對(duì)于四代宅的設(shè)計(jì)要求有一定差異資料來(lái)源：城市套內(nèi)建筑面積位置出挑尺寸面積綠化覆土深度綠化面積開敞面成都≥144㎡每戶可設(shè)置一處4-6m，長(zhǎng)寬比≥3.2≤25%，≤50㎡≥0.5m≥60%≥20周長(zhǎng)南京-不得設(shè)置于北側(cè)≤3m≤15%或≤10㎡---武漢≥100㎡-≤6m≤30%≥0.5m≥50%≥20周長(zhǎng)合肥≥120㎡-≤6m≤40%，28-50㎡≥0.5m≥40%≥20周長(zhǎng)廈門島內(nèi)≥200㎡島外≥144㎡相鄰上下層水平投影不重疊＞1.8m≤30%≥0.6m-≥2個(gè)福州-不得設(shè)置于北側(cè)1.8-3.6m不受陽(yáng)臺(tái)比例限制≥0.5m≥60%-蘇州（吳江區(qū)）＞120㎡起居室外或建筑轉(zhuǎn)角處≤4.2m≤單層面積12%≥0.6m≥60%≥2個(gè)濟(jì)南-不得設(shè)置于北側(cè)2.4-6m≤30%≥0.5m-≥20周長(zhǎng)重慶≥110㎡≥2個(gè)完整的開敞面≤6m≤40%，≤50㎡≥0.5m-≥20周長(zhǎng)貴陽(yáng)≥90㎡-2.5-4.5m-≥0.5m≥60%≥20周長(zhǎng)青島--2.1-4m≤25%---各城市住建局、研究所140%25%40%105借U140220138%。圖3：廣州招商林嶼境82平戶型得房率可達(dá)128%克而瑞、開源證券研究所克而瑞、開源證券研究所圖4：西安綠城熙海棠140平戶型實(shí)際得房率最高可達(dá)138%克而瑞陜西、開源證券研究所克而瑞陜西、開源證券研究所資料來(lái)源：資料來(lái)源：2城市 層高表4：核心二線城市對(duì)于四代宅的層高要求均為≥2個(gè)住宅自然層城市 層高成都 ≥2個(gè)住宅自然層，≥6m南京 ≥2個(gè)住宅自然層武漢 ≥2個(gè)住宅自然層，≥5.6m合肥 ≥2個(gè)住宅自然層廈門 ≥2個(gè)住宅自然層福州 ≥2個(gè)住宅自然層蘇州（吳江區(qū)） ≥2個(gè)住宅自然濟(jì)南 ≥2個(gè)住宅自然重慶 ≥2個(gè)住宅自然層貴陽(yáng) ≥2個(gè)住宅自然層，≥5.6m各城市住建局、開源證券研究所資料來(lái)源：青島 ≥2個(gè)住宅自然層各城市住建局、開源證券研究所資料來(lái)源：資料來(lái)源：圖5：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目露臺(tái)層高為2個(gè)住宅自然層高資料來(lái)源：房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來(lái)源：185L而西安綠城熙海棠140平戶型則采用了LU14.9270資料來(lái)源：圖6：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目143平戶型奇偶數(shù)層分布為雙南錯(cuò)位分布房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來(lái)源：圖7：西安綠城熙海棠140平戶型則采用了L型和南北雙露臺(tái)、以及U字型露臺(tái)的設(shè)計(jì)資料來(lái)源：克而瑞陜西、開源證券研究所克而瑞陜西、開源證券研究所資料來(lái)源：LDKBG一體化，增強(qiáng)無(wú)界互動(dòng)空間資料來(lái)源：第四代住宅由于露臺(tái)的加入，讓每棟樓的可視面最大化，與景觀無(wú)界融合。LDKBG“客-餐-廚-陽(yáng)臺(tái)-花園”一體化游動(dòng)線，減少墻體占用，將五大空間一體化，既保持空中院館的面積，豐富了室內(nèi)動(dòng)線，又實(shí)現(xiàn)了空間多區(qū)域聯(lián)動(dòng)和場(chǎng)景的多元互動(dòng)。圖8：蘇州龍湖未來(lái)御湖境四代宅項(xiàng)目LDKBG一體化設(shè)計(jì)房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所圖9：廣州招商林嶼境四代宅項(xiàng)目LDKBG一體化設(shè)計(jì)房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來(lái)源：圖10：蘇州蠡棠森嶼四代宅項(xiàng)目LDKBG一體化設(shè)計(jì)資料來(lái)源：房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來(lái)源：資料來(lái)源：第四代住宅的另一大創(chuàng)意在于其垂直花園體系。這種設(shè)計(jì)讓植物可以在垂直空間內(nèi)自由生長(zhǎng)，呈現(xiàn)出一個(gè)立體的綠化效果，四代宅的庭院樓板上還要有排水層、防水層、阻根層等設(shè)計(jì)，以防止花木根系對(duì)主體結(jié)構(gòu)造成破壞。通過(guò)這些綠植，建筑不僅在外觀上更具吸引力，還能有效改善城市的微氣候，增加空氣濕度，降低熱島效應(yīng)，增強(qiáng)城市生態(tài)系統(tǒng)的多樣性。通過(guò)優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)和采用可再生能源，第四代住宅在降低碳排放和節(jié)約能源上表現(xiàn)卓越。圖11：四代宅露臺(tái)防水設(shè)計(jì)規(guī)范較高新浪財(cái)經(jīng)新浪財(cái)經(jīng)資料來(lái)源：3、市場(chǎng)表現(xiàn)：多城四代宅入市，整體去化優(yōu)秀資料來(lái)源：根據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，2025年各城市擬供應(yīng)第四代住宅將保持增長(zhǎng)，明確要打造四代宅的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將突破70個(gè)，其中，南京、西安已明確的四代宅項(xiàng)目分別為16個(gè)和14個(gè)，預(yù)計(jì)四代宅供應(yīng)將成為市場(chǎng)主力。圖12：2025年各城市擬供應(yīng)四代宅依然較多1212020242106 64779151416394035302520151050南京 西安 合肥 蘇州 重慶 武漢 福州 廈門 成都 鄭州2024年主力在售個(gè)數(shù)（個(gè)） 2025年擬入市個(gè)數(shù)（個(gè)）數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所20258個(gè)四代宅項(xiàng)目有望入市蘇州第四代住宅主要分布在相城區(qū)，2024年是蘇州迎來(lái)四代宅土地供應(yīng)高峰，2058100·94.5區(qū)域板塊項(xiàng)目主要開發(fā)房企產(chǎn)品戶型進(jìn)展相城高鐵新城龍湖未來(lái)·御湖境龍湖區(qū)域板塊項(xiàng)目主要開發(fā)房企產(chǎn)品戶型進(jìn)展相城高鐵新城龍湖未來(lái)·御湖境龍湖16棟10-11F純洋房約125/143/185平三批次已入市，均價(jià)3.3萬(wàn)/平豐隆超高層新加坡城發(fā)250米超塔+6棟44-45F高層(20層以下部分樓層引入第四代住宅概念)/已出規(guī)劃相城經(jīng)開區(qū)蠡棠森嶼相城經(jīng)開國(guó)控、旭輝管理20棟12-17F小高層約150/185/220平已入市蘇地2022-WG-32號(hào)地塊漕湖置地17棟16-26F高層約108/128/143/185平已出規(guī)劃黃埭聯(lián)勝&江南國(guó)際59號(hào)地塊項(xiàng)目聯(lián)勝置業(yè)、江南國(guó)際8棟16-17F小高層/已出規(guī)劃吳江太湖新城吳江城投&斜港&朗詩(shī)21號(hào)地塊吳江城投、斜港置業(yè)、朗詩(shī)9棟8-14F洋房、小高層/已出規(guī)劃藍(lán)城亨通湖亭望月藍(lán)城、亨通文旅合院、大平層約300-700平示范區(qū)即將開放吳中甪直蘇地2023-WG-68號(hào)地塊朗詩(shī)(預(yù)計(jì))13棟住宅,其中8棟4F疊墅、5棟24-25F高層(第四代住宅)/已出規(guī)劃樂居網(wǎng)蘇州、研究所2024年四季度后集中入市20243100100平方12推售套數(shù) 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 開盤均價(jià)項(xiàng)目分類 項(xiàng)目名稱 板塊 開盤時(shí)間 推售產(chǎn)品 首日去化率（套）（套）推售套數(shù) 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 開盤均價(jià)項(xiàng)目分類 項(xiàng)目名稱 板塊 開盤時(shí)間 推售產(chǎn)品 首日去化率（套）（套）（元/平）城投金沙樾徐東2月14日高層88-108平三房12812295%15800(毛坯)準(zhǔn)四代住城投金沙樾徐東2月26日小高層86-104平三房686190%16293(毛坯)宅 武漢城建萬(wàn)科云后湖 2月22日高層109-143平三四房754020500(含300053%泊江岸精裝)光谷中央公園 大關(guān)山 2月23日高層109-125平三房1324030%18900(毛坯)光谷中心寶業(yè)璞園 2月23日高層110-140平三四房1762514%19423(毛坯)老規(guī)產(chǎn)品城北御璟上城盤龍城2月28日高層98-140平三四房208159600(含20007%克而瑞、開源證券研究所資料來(lái)源：精裝)克而瑞、開源證券研究所資料來(lái)源：2024725%20249區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商開盤時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商開盤時(shí)間戶型 去化表現(xiàn)河西南江南玖序中海2024年9月16200-38510月全南京新房樓盤月度“三冠王”江北核心區(qū)江韻瑧悅保利&揚(yáng)子國(guó)投2024年10月105-143 5億銷售額招商金陵序招商&北科建2024年11月150/170/220 220套房源兩開兩罄合璽東方中建八局2024年12月190/235/26844套房源首開告捷，去化約8成江寧東山金寧風(fēng)華中天2024年12月98-1431-2月銷售額3.93億河西中資料來(lái)源：江浦 央璟頌 龍湖亞倫 2024年12月 120-150資料來(lái)源：

項(xiàng)目首開6、8號(hào)樓，僅用時(shí)約1小時(shí)就成功售罄克而瑞、樂生活網(wǎng)等、開源證券研究所克而瑞、樂生活網(wǎng)等、開源證券研究所202439%8pct2024TOP20，而剛需銷售TOP2040%1-842.3%46.7%。表8：2024年西安港務(wù)區(qū)第四代住宅開盤去化率有所下降開盤當(dāng)日平均認(rèn)開盤時(shí)間 分類 累計(jì)推出套數(shù)購(gòu)率

同比變化2023年20241-8

第四代住宅 3233 76.2% /非第四代住宅 5390 68.5% /第四代住宅 3936 42.3% -44.5%非第四代住宅 894 46.7% -20.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞、研究所西安各區(qū)域關(guān)于四代宅報(bào)規(guī)報(bào)建溝通空間寬裕，同時(shí)各區(qū)在露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送比例、進(jìn)深等落地執(zhí)行中存在差異。區(qū)域露臺(tái)贈(zèng)送設(shè)計(jì)要求曲江新區(qū)區(qū)域露臺(tái)贈(zèng)送設(shè)計(jì)要求曲江新區(qū)2.4m不可飄窗+露臺(tái)方式設(shè)置面積的40%設(shè)置不小于300mm厚的種植覆土，露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)用欄桿進(jìn)行分隔不能聯(lián)通；單層露臺(tái)面寬小于總面寬的1/2高新區(qū)（5或陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)方式設(shè)置種植覆土及厚度沒要求，單層露臺(tái)面寬小于總面寬的1/2港務(wù)區(qū)125㎡以上且改善型戶型可設(shè)置露臺(tái)，且每戶僅可設(shè)置一處露臺(tái)露臺(tái)進(jìn)深無(wú)要求，不可飄窗+露臺(tái)方式設(shè)置，面積的40%設(shè)置不小于300mm厚的種植覆土單層露臺(tái)面寬小于總面寬的1/2航天新城2.2米，可以飄窗或陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)方式設(shè)置單層露臺(tái)面寬小于總面寬的1/2；，克而瑞陜西、研究所4、好房子趨勢(shì)：產(chǎn)品力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力2024年以來(lái)，各地成交宅地中，容積率1.5以下的地塊明顯增加，包括蘇州、1.01.5202338%1.520236%15%1.0圖13：三座核心二線城市低容積率宅地成交增加數(shù)據(jù)來(lái)源：、研究所35520222023-2024交平均容積率逐月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中一線城市2023年中旬以后下調(diào)明顯。整體上看，未來(lái)剛改和改善型產(chǎn)品有望成為未來(lái)供應(yīng)主流。圖14：不同能級(jí)城市宅地成交平均容積率2024年以來(lái)明顯下降3.303.102.902.702.502.302.101.901.702018年2018年1月2018年5月2018年9月2019年1月2019年5月2019年9月2020年1月2020年5月2020年9月2021年1月2021年5月2021年9月2022年1月2022年5月2022年9月2023年1月2023年5月2023年9月2024年1月2024年5月2024年9月2025年1月一線 二線 三四線數(shù)據(jù)來(lái)源：、開源地產(chǎn)研究所、建筑新規(guī)下得房率提升第四代住宅提升得房率的措施主要在于占比較高的陽(yáng)臺(tái)（贈(zèng)送一半面積）（2025210014080%90%表10：北京出臺(tái)技術(shù)要點(diǎn)提高商品房得房率設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要求計(jì)容要求封閉或開敞陽(yáng)臺(tái)水平投影面積小于套內(nèi)建面10%，進(jìn)深不大于1.8米普通陽(yáng)臺(tái)1/2計(jì)容，錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)不計(jì)容豐富居住空間建面大于140平可設(shè)置挑空平臺(tái)，水平投影面積小于套內(nèi)建面25%且小于50平按水平投影計(jì)容，超出部分按2倍計(jì)容底層架空空間集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地附近的住宅建筑底層設(shè)置架空層，集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地附近的住宅建筑底層設(shè)置架空層，面積小于建筑基地面積50%且高度4.9米以下標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)不計(jì)容，面積大于建筑基地面積50%及高度4.9米米以上部分計(jì)容開敞式風(fēng)雨連廊將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、游園等公共空間相互連接連廊不封閉時(shí)不計(jì)容鄰里共享公共空間鄰里共享公共空間的建筑面積按照700平方米/千戶計(jì)算，建成后由開發(fā)建設(shè)企業(yè)自持，面向全體居民運(yùn)營(yíng)單處最大面積700平，不計(jì)容建筑高度局部彈性管控建筑控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔，局部上浮水平投影面積≤地塊基底面積25%，局部上浮建面≤地上總建面30%鼓勵(lì)提升建筑立面品質(zhì)筑外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質(zhì)材料的，其飾面層不計(jì)入容積率北京規(guī)自委、研究所19320242.829.2%0.2pct2.1%，整體趨勢(shì)上功能性和適配性更強(qiáng)的大戶型改善產(chǎn)品更受市場(chǎng)青睞。面積段也呈現(xiàn)出大戶型202414018.8%1.7pct。圖15：2024年四房及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長(zhǎng)54.0%29.2%54.0%29.2%12.0%1.8%2.1%0.8%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%一房 兩房 三房 四房 五房及以上 其他2023 2024數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所圖16：2024年140平及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長(zhǎng)5.0%

43.5%43.5%37.8%14.1%4.7%110內(nèi) 110-140 140-180 180以上2023 2024數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所2022-20245.1pct27.9%202430%140平以圖17：2024年三四線城市四房戶型成交占比更高1 %2 %1 %2 %2 %2 %2 % 2 % 2 % 2 %3 %5 %6 %6 %5 % 5 % 5%5 %5 %5 %16.4%202211.4%2023一線城市8.5%202412.9%202213.3%2023二線城市12.8%202414.7%202213.2%202312.0%20245.77.92.00.34.37.26.42.44.85.04.68.46.46.30.07.91.62.8100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%兩房 三房 四房數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所圖18：2024年二三四線城市110平以上戶型產(chǎn)品已成為市場(chǎng)主流成交產(chǎn)品6.9% 7.7%20.9% 6.9% 7.7%20.9% 20.9%7.9%21.6%13.9% 14.9