2022GMJ公司拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估case

analysisPART

01案例背景PART

02案例思路PART

03案例內(nèi)容PART

04案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)CONTENTS目錄PART

05延伸思考第一部分案例背景PARTONEPARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）案例簡述XD資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司接受FS市NH區(qū)SS鎮(zhèn)拆遷辦公室LC工作站的委托，對(duì)該工作站擬拆遷補(bǔ)償涉及GMJ擁有的位于FS市NH區(qū)SS鎮(zhèn)ZD村的建筑物、構(gòu)筑物、水電設(shè)施、可搬遷設(shè)備、不可搬遷設(shè)備、存貨、其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)、花木，以2015年6月5日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估結(jié)果為委托方確定被拆遷資產(chǎn)貨幣補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。PARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例相關(guān)知識(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)（1）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的一般格式規(guī)范；（2）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要的寫作要求；（3）評(píng)估目的與價(jià)值類型的內(nèi)在關(guān)聯(lián)；（4）不同評(píng)估對(duì)象以什么價(jià)值作為補(bǔ)償?shù)倪x擇方法；（5）評(píng)估基準(zhǔn)日選取注意事項(xiàng)；（6）評(píng)估方法的選擇；（7）評(píng)估一般過程；（8）評(píng)估假設(shè)預(yù)設(shè)；（9）評(píng)估計(jì)算過程；（10）評(píng)估數(shù)據(jù)來源說明；（11）法律事項(xiàng)說明。第二部分案例思路PARTTWO1、方法選取

評(píng)估目的是為了給拆遷補(bǔ)償提供價(jià)值參考，因此，所選擇的價(jià)值類型為補(bǔ)償價(jià)值，主要采用成本法。2、建筑物、構(gòu)筑物

按重置價(jià)值補(bǔ)償其中，重置價(jià)值可以用重置單價(jià)乘以面積來確定，且重置單價(jià)的確定可以依據(jù)該市建筑安裝工程定額以及該市工程造價(jià)信息、GD省園林花木綜合定額來確定?！に悸贩治?、材料水電設(shè)施、不可搬遷設(shè)備按扣除殘余價(jià)值的市場價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，先計(jì)算重置價(jià)值，再估算成新率，最后扣減殘余價(jià)值。4、可搬遷設(shè)備、存貨、其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)、花木

按市場搬遷費(fèi)用補(bǔ)償。其中（1）設(shè)備、存貨、辦公資產(chǎn)可按照單車搬遷費(fèi)用乘以數(shù)量（2）花木搬遷要考慮移植費(fèi)用和移植損耗，移植費(fèi)用要考慮起挖費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、種植費(fèi)和成活保養(yǎng)費(fèi)。思路分析第三部分案例內(nèi)容PARTTHREEPARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與相關(guān)評(píng)估基本要素1.委托方情況委托方名稱：FS市NH區(qū)SS鎮(zhèn)拆遷辦公室。產(chǎn)權(quán)持有者名稱：GMJ2.評(píng)估對(duì)象和范圍評(píng)估對(duì)象：拆遷補(bǔ)償涉及GMJ擁有的位于FS市NH區(qū)SS鎮(zhèn)ZD村的建筑物、構(gòu)筑物、水電設(shè)施、可搬遷設(shè)備、不可搬遷設(shè)備、存貨、其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)、花木的補(bǔ)償價(jià)值。評(píng)估范圍：拆遷補(bǔ)償涉及GMJ擁有的位于FS市NH區(qū)SS鎮(zhèn)ZD村的建筑物共20項(xiàng)、構(gòu)筑物共35項(xiàng)、水電設(shè)施共1項(xiàng)、可搬遷設(shè)備共80項(xiàng)、不可搬遷設(shè)備共11項(xiàng)、存貨4項(xiàng)、其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)1項(xiàng)、花木共18項(xiàng)。3.評(píng)估目的為委托方確定被拆遷資產(chǎn)貨幣補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與相關(guān)評(píng)估基本要素4.評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日為二○一五年六月五日。5.評(píng)估依據(jù)（1）法律法規(guī)依據(jù)：略（2）準(zhǔn)則依據(jù)：略（3）行為依據(jù)：與委托方簽訂的《GD省資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》（4）權(quán)屬依據(jù)：委托方提供的《GMJ評(píng)估項(xiàng)目確認(rèn)表》。（5）取價(jià)依據(jù)：《FS市工程造價(jià)信息》（2015年第一季度）；《GD省建筑與裝飾工程綜合定額》(2010)；《GD省安裝工程綜合定額》(2010)；《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》（2013年）；《GD省園林花木綜合定額》(2010)；公司評(píng)估人員現(xiàn)場勘察、核查、驗(yàn)證以及市場調(diào)查收集到的有關(guān)資料、信息及評(píng)估人員專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與相關(guān)評(píng)估基本要素6.評(píng)估假設(shè)（1）交易假設(shè)（2）公開市場假設(shè)7.價(jià)值類型根據(jù)本項(xiàng)目特定評(píng)估目的，本次評(píng)估所選用的價(jià)值類型為補(bǔ)償價(jià)值。8.評(píng)估方法（1）資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場法、收益法和成本法。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法；成本法是指首先估測被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法；收益法是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與相關(guān)評(píng)估基本要素（2）評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法的選擇，要根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。本項(xiàng)目根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估對(duì)象的具體情況，建筑物、構(gòu)筑物、水電設(shè)施、可搬遷設(shè)備、不可搬遷設(shè)備、存貨、其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)、花木采用成本法。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）評(píng)估程序依據(jù)上述資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估方法的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估人員履行了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序，評(píng)估操作時(shí)間從二○一五年六月五日至二○一五年七月五日，具體實(shí)施過程如下：（1）接受委托方委托，現(xiàn)場確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、明確評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日等基本事項(xiàng)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；（2）編制評(píng)估計(jì)劃書，設(shè)計(jì)評(píng)估技術(shù)路徑，確定評(píng)估技術(shù)方案；（3）開展市場調(diào)查和詢價(jià)工作；（4）進(jìn)行評(píng)定估算工作；（5）編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，經(jīng)三級(jí)審核確定，與委托方交換評(píng)估意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）評(píng)估程序在本項(xiàng)目中，補(bǔ)償價(jià)值具體是指根據(jù)《GD省資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》委托方確定的補(bǔ)償方案，建筑物、構(gòu)筑物按照重置價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，水電設(shè)施、不可搬遷設(shè)備按扣除殘余價(jià)值的市場價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，可搬遷設(shè)備、存貨、其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)、花木按市場搬遷費(fèi)用補(bǔ)償，基于此補(bǔ)償方案的估計(jì)數(shù)額。建筑物、構(gòu)筑物按照重置價(jià)值是按照重置單價(jià)乘以面積來計(jì)算。水電設(shè)施、不可搬遷設(shè)備先計(jì)算重置價(jià)值，再乘以成新率，最后扣減殘余價(jià)值?？砂徇w資產(chǎn)，直接以搬遷費(fèi)用計(jì)。最后，將所有資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值加總，得到總的評(píng)估價(jià)值。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）評(píng)估程序依據(jù)上述資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估方法的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估人員履行了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序，評(píng)估操作時(shí)間從二○一五年六月五日至二○一五年七月五日，具體實(shí)施過程如下：（1）接受委托方委托，現(xiàn)場確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、明確評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日等基本事項(xiàng)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；（2）編制評(píng)估計(jì)劃書，設(shè)計(jì)評(píng)估技術(shù)路徑，確定評(píng)估技術(shù)方案；（3）開展市場調(diào)查和詢價(jià)工作；（4）進(jìn)行評(píng)定估算工作；（5）編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，經(jīng)三級(jí)審核確定，與委托方交換評(píng)估意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（三）資產(chǎn)核查情況說明1.本次評(píng)估根據(jù)委托方提供的《GMJ評(píng)估項(xiàng)目確認(rèn)表》數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估，委托方對(duì)提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，本公司不對(duì)該數(shù)據(jù)作任何形式的保證。2.本次評(píng)估是對(duì)拆遷補(bǔ)償可能發(fā)生的費(fèi)用及損失作出預(yù)測性的估計(jì)，而非必然發(fā)生的費(fèi)用或損失。評(píng)估價(jià)值僅為拆遷各方協(xié)商提供價(jià)值參考依據(jù)，具體補(bǔ)償金額應(yīng)由拆遷各方協(xié)商確定。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論1.建筑物評(píng)估示例

（1）項(xiàng)目名稱：20棟廠房和辦公樓（2）建筑概況建筑面積為2748.23m2，廠房和辦公樓，鋼混結(jié)構(gòu)四層，外墻貼方磚，鋁窗。廠房部分:首二層600*600或500*500地磚，1.5m高瓷磚墻裙，內(nèi)墻及天花扇灰，首層層高4.8m，二層層高3.8m；三層為鋼結(jié)構(gòu)棚，2008年建，油漆地面，工字鋼支撐，三面1m高外貼方磚內(nèi)抹灰的24磚墻+上部夾芯板圍護(hù)，工字鋼槽鋼架夾芯板頂，層高5.9m。辦公樓部分：首層800*800地磚，石膏板吊頂，大廳墻磚到頂，層高4.8m；木扶手鐵藝樓梯臺(tái)階鋪花崗巖；二層800*800地磚，內(nèi)墻扇灰，石膏板吊頂，層高3.8m，三層800*800地磚，內(nèi)墻扇灰，夾板吊頂，層高3.1m，四層為梯間和天面，內(nèi)設(shè)華凱貨梯一部，維護(hù)保養(yǎng)較好。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論（3）計(jì)算公式評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值＝重置單價(jià)×面積其中：重置單價(jià)＝建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)+管理費(fèi)用+投資利息+利潤（4）重置價(jià)值計(jì)算1)建安工程費(fèi)：根據(jù)評(píng)估對(duì)象建筑物的結(jié)構(gòu)、室外裝飾、水電設(shè)施等狀況，按目前國內(nèi)的建筑技術(shù)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和《佛山工程造價(jià)信息》2015年第一季度，確定評(píng)估對(duì)象建安工程費(fèi)為1247元/㎡。2)前期工程費(fèi)：為建安工程費(fèi)的5%，得：前期工程費(fèi)＝建安工程費(fèi)×5%＝1247×5%≈62（元/㎡）3)管理費(fèi)用：為建筑開發(fā)成本的2%，得：管理費(fèi)用＝建筑開發(fā)成本×2%＝（1247+62）×2%≈26（元/㎡）PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論4)投資利息：假設(shè)建設(shè)期為267天，利息按一年期貸款利率取5.1%計(jì)算，且資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，得：投資利息＝(建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)+管理費(fèi)用）×[（1+5.1%）267/(365*2)－1]＝（1247+62+26）×[（1+5.1%）267/(365*2)－1]≈25（元/㎡）5)利潤：是在正常條件下開發(fā)所能獲得的平均利潤，工業(yè)用房的成本利潤率取10%，得：利潤＝(建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)）×成本利潤率＝(1247+62)×10%≈131（元/㎡）重置單價(jià)＝1247+62+26+25+131＝1491（元/㎡）重置總價(jià)＝重置單價(jià)×建筑面積＝1491×2748.23≈4097611（元）（計(jì)算結(jié)果取整）根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》，建筑物部分按重置價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，運(yùn)用上述方法，計(jì)算得出其補(bǔ)償價(jià)值為8762818元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論2.構(gòu)筑物評(píng)估示例

（1）項(xiàng)目名稱：水泥道路，（2）項(xiàng)目概況：水泥道路面積1827.17m2，厚15厘米，維護(hù)保養(yǎng)一般。（3）計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值＝重置單價(jià)×面積其中：重置單價(jià)＝建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)+其他費(fèi)用（4）重置價(jià)值計(jì)算1)建安工程費(fèi)：根據(jù)評(píng)估對(duì)象構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)、建筑材料、施工方式等狀況，按目前國內(nèi)的建筑技術(shù)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和《佛山工程造價(jià)信息》2015年第一季度，確定評(píng)估對(duì)象建安工程費(fèi)為100元/m2。2)前期工程費(fèi)：為建安工程費(fèi)的1%，得：前期工程費(fèi)＝建安工程費(fèi)×1%＝100×1%＝1（元/m2）PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論3)其它費(fèi)用：為建筑物開發(fā)成本的2%，得：其它費(fèi)用＝建筑物開發(fā)成本×2%＝（100+1）×2%≈2（元/m2）重置單價(jià)＝建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)+其它費(fèi)用＝100+1+2＝103（元/m2）重置總價(jià)＝重置單價(jià)×面積＝103×1827.17≈188199（元）（計(jì)算結(jié)果取整）根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》，構(gòu)筑物部分按重置價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，運(yùn)用上述方法，計(jì)算得出其補(bǔ)償價(jià)值為670802元，PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論3.水電設(shè)施評(píng)估示例（1）項(xiàng)目名稱：動(dòng)力線，（2）規(guī)格型號(hào)：120mm2（3）數(shù)量：612.2米（4）使用狀況：使用正常（5）計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率-殘余價(jià)值其中：殘余價(jià)值＝重置價(jià)值×殘值率（6）重置價(jià)值計(jì)算1）重置單價(jià)的確定：根據(jù)《FS市工程造價(jià)信息》2015年第一季度，電線（120mm2銅線）的材料購置價(jià)為74.12元/米；根據(jù)《GD省安裝工程綜合定額》（2010）、《最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》及國內(nèi)同類工程安裝技術(shù)水平，合理估算損耗為材料費(fèi)的5%，安裝費(fèi)為材料費(fèi)的20%，重置單價(jià)=74.12+74.12×5%+74.12×20%＝92.65（元/米）。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論2）重置價(jià)值的確定：重置價(jià)值＝重置單價(jià)×數(shù)量＝92.65×612.2＝56720（元）3）成新率的確定根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)場查勘該動(dòng)力線狀況，結(jié)合《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》，確定該動(dòng)力線成新率為70%。4）殘余價(jià)值計(jì)算根據(jù)動(dòng)力線材質(zhì)組成及重量，結(jié)合金屬價(jià)格市場行情，該設(shè)備殘值率取15%殘余價(jià)值=重置價(jià)值×殘值率＝56720×15%＝8508(元)PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論5）評(píng)估價(jià)值計(jì)算評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率-殘余價(jià)值＝56720×70%-8508＝31196（元）（計(jì)算結(jié)果取整）通過運(yùn)用以上計(jì)算方法，測算出納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的水電設(shè)施拆遷費(fèi)用評(píng)估值合計(jì)為31196元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論4.可搬遷設(shè)備評(píng)估示例（1）項(xiàng)目名稱：數(shù)控沖床，（2）規(guī)格型號(hào)及數(shù)量：AMADA30T358，日本生產(chǎn)；1臺(tái)（3）使用狀況：正常使用。（4）計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值＝拆卸費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+損毀零部件損耗；（5）計(jì)算過程1)拆卸費(fèi)的確定：根據(jù)通過市場調(diào)查及向生產(chǎn)廠家咨詢后確認(rèn)，同等規(guī)格數(shù)控沖床的市場購置價(jià)格為1500000元/套，拆卸費(fèi)用約為設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)的二分之一，安裝調(diào)試費(fèi)用約為設(shè)備購置價(jià)的3%，即45000元/套，則拆卸費(fèi)用為22500元/套。2)運(yùn)雜費(fèi)的確定：根據(jù)數(shù)控沖床的體積和重量，且確定運(yùn)輸距離為30公里內(nèi)的前提下，合理估算該設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)約為設(shè)備購置價(jià)的1.5%，即22500元/套。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論3)安裝調(diào)試費(fèi)的確定：通過市場調(diào)查及咨詢生產(chǎn)廠家，根據(jù)數(shù)控沖床的安裝技術(shù)要求，安裝調(diào)試費(fèi)用約為設(shè)備購置價(jià)的3%，即45000元/套。4)損毀零部件損耗的確定：通過市場調(diào)查及咨詢生產(chǎn)廠家，對(duì)該設(shè)備實(shí)施拆卸及運(yùn)輸后，再重新組裝所產(chǎn)生的損耗，約為設(shè)備購置價(jià)的1.5%，即22500元/套。5)數(shù)控沖床的搬遷費(fèi)用＝（22500+22500+45000+22500）×1＝112500（元）通過運(yùn)用以上計(jì)算方法，測算出納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的各類可搬遷設(shè)備的搬遷費(fèi)用評(píng)估值合計(jì)為547853元，PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論5．不可搬遷設(shè)備評(píng)估示例（1）項(xiàng)目名稱：變配電工程，（2）主要設(shè)備規(guī)格型號(hào)如下：2006年安裝160KVA，2013年增容為315KVA，含電纜溝槽、變壓器、高低壓電柜等，不含建筑物。（3）數(shù)量：1套（4）使用狀況：正常使用（5）計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率-殘余價(jià)值（6）重置價(jià)值確定根據(jù)通過市場調(diào)查及甬大電梯部件有限公司提供的電氣安裝工程承包合同，確認(rèn)該變配電工程的市場重置價(jià)格為400000元/套。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論（7）成新率的確定根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)場查勘該變配電工程，結(jié)合《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》，確定該變配電設(shè)備成新率為75%。（8）殘余價(jià)值計(jì)算根據(jù)該變配電工程設(shè)備組成及重量，該設(shè)備殘值率取15%殘余價(jià)值=重置價(jià)值×殘值率＝400000×15%＝60000(元)（9）評(píng)估價(jià)值計(jì)算評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率-殘余價(jià)值＝400000×75%-6000＝240000（元）（計(jì)算結(jié)果取整）通過運(yùn)用以上計(jì)算方法，測算出納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的各類不可搬遷設(shè)備的拆遷費(fèi)用評(píng)估值合計(jì)為403440元，PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論6．存貨評(píng)估示例（1）項(xiàng)目名稱：車間半成品、裝箱成品等，（2）搬運(yùn)對(duì)象：車間半成品、裝箱成品等（3）數(shù)量：25車（4）計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值＝每車裝卸運(yùn)輸費(fèi)用×數(shù)量（5）計(jì)算過程：1)裝卸、運(yùn)輸費(fèi)的確定：根據(jù)委托方和產(chǎn)權(quán)持有方協(xié)商確定，本次評(píng)估設(shè)定運(yùn)輸距離為30公里內(nèi)，通過車間半成品、裝箱成品的形狀和重量及對(duì)南海區(qū)大型搬運(yùn)公司的詢價(jià)，確定載重30噸的運(yùn)輸貨車在30公里運(yùn)距的條件下，每車裝卸運(yùn)輸費(fèi)用為1300元。2)搬遷費(fèi)總價(jià)＝每車裝卸運(yùn)輸費(fèi)×數(shù)量＝1300×25=32500（元）通過運(yùn)用以上計(jì)算方法，測算出納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的存貨的搬遷費(fèi)用評(píng)估值為46400元，PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論7．其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)評(píng)估示例（1）項(xiàng)目名稱：廚房、宿舍、辦公樓物品，（2）搬運(yùn)對(duì)象：廚房、宿舍、辦公樓物品（3）數(shù)量：16車（4）計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值＝每車裝卸運(yùn)輸費(fèi)用×數(shù)量（5）計(jì)算過程：1)裝卸、運(yùn)輸費(fèi)的確定：根據(jù)委托方和產(chǎn)權(quán)持有方協(xié)商確定，本次評(píng)估設(shè)定運(yùn)輸距離為30公里內(nèi)，通過該類辦公資產(chǎn)的形狀和重量及對(duì)南海區(qū)大型搬運(yùn)公司的詢價(jià)，確定載重5噸的運(yùn)輸貨車在30公里運(yùn)距的條件下，每車裝卸運(yùn)輸費(fèi)用為800元。2)搬遷費(fèi)總價(jià)＝每車裝卸運(yùn)輸費(fèi)×數(shù)量＝800×16=12800（元）測算出納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用評(píng)估值為12800元，PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論8.花木評(píng)估示例（1）品種：龍眼樹（2）數(shù)量：1株（3）規(guī)格：胸徑24cm，高7m（4）計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=移植費(fèi)用+移植損耗其中：移植費(fèi)用=起挖費(fèi)+運(yùn)輸費(fèi)+種植費(fèi)+成活保養(yǎng)費(fèi)移植損耗=市場價(jià)值×移植損耗率（5）計(jì)算過程：1）移植費(fèi)用的確定：根據(jù)市場調(diào)查和《GD省園林花木綜合定額》2010年，合理估算同等規(guī)格花木的起挖費(fèi)為150元/株，運(yùn)輸費(fèi)為120元/株，種植費(fèi)為150元/株，成活保養(yǎng)費(fèi)為90元/株，則移植費(fèi)用單價(jià)為150＋120＋150＋90＝510（元/株）。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）評(píng)估測算過程和評(píng)估結(jié)論2）移植損耗的確定：花木移植過程中，會(huì)產(chǎn)生一定的損耗。根據(jù)市場調(diào)查并咨詢相關(guān)花木專家，合理估算該品種植物移植損耗率約為10%。經(jīng)市場調(diào)查，龍眼樹（胸徑24cm）市場價(jià)值為3000元/株，則移植損失補(bǔ)償單價(jià)為3000×10%＝300（元/株）。3）移植補(bǔ)償單價(jià)的確定：移植補(bǔ)償單價(jià)＝單株移植費(fèi)用+單株移植損耗＝510＋300＝810（元/株）4）龍眼樹的移植補(bǔ)償總價(jià)為＝810×1＝810（元）通過運(yùn)用以上計(jì)算方法，測算出納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的花木搬遷費(fèi)用評(píng)估值合計(jì)為10671元。第四部分案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)PARTFOURPARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）案例要點(diǎn)分析（1）要明確資產(chǎn)評(píng)估的委托方、產(chǎn)權(quán)的持有者，以及評(píng)估報(bào)告的使用者主體分別是誰，要明確該評(píng)估事項(xiàng)中的法律關(guān)系和法律責(zé)任界限。本例中，評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單及相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性、完整性，以及恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。（2）評(píng)估工作人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，但現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以觸及的部分，均依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估，必須明確評(píng)估人員的責(zé)任范圍。（3）委托方的評(píng)估目的，直接決定了評(píng)估的價(jià)值類型，也會(huì)影響評(píng)估方法的選擇，因此，評(píng)估第一步，應(yīng)明確委托方的評(píng)估目的。本例中的評(píng)估目的非常明確，即為被拆遷資產(chǎn)貨幣補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)，因此，本次評(píng)估所選用的價(jià)值類型為補(bǔ)償價(jià)值。（4）評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇，必須考慮實(shí)地勘察日、評(píng)估報(bào)告交付日等因素，為保證評(píng)估的客觀性和準(zhǔn)確性，以這些日期盡可能相近為原則。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）案例要點(diǎn)分析（5）評(píng)估依據(jù)必須明確。在評(píng)估報(bào)告中涉及到政策的確定、原則的依據(jù)、數(shù)據(jù)的來源、方法的規(guī)范等必須注明詳細(xì)依據(jù)，做到有據(jù)可查。（6）三大評(píng)估基本方法必須熟練。每種方法的邏輯思路、優(yōu)缺點(diǎn)、適用范圍、前提條件、數(shù)據(jù)要求等關(guān)鍵知識(shí)能夠熟練應(yīng)用，才能根據(jù)本案例的評(píng)估目的、價(jià)值類型、現(xiàn)有資料條件等因素確定最佳評(píng)估方法。（7）資產(chǎn)評(píng)估過程實(shí)施需要規(guī)范，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書同樣需要規(guī)范。需要做到過程規(guī)范、執(zhí)行規(guī)范、結(jié)果規(guī)范。（8）評(píng)估假設(shè)不能忽視。一般而言，評(píng)估假設(shè)是本評(píng)估結(jié)果成立的前提條件，假設(shè)一旦改變，評(píng)估結(jié)果將失效。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）案例要點(diǎn)分析

（9）現(xiàn)場勘察的情況必須詳細(xì)記錄。在本案例中，建筑物的面積、外墻內(nèi)墻、門窗、地面、結(jié)構(gòu)、層高、維修保養(yǎng)情況等主要參數(shù)要做為估價(jià)參考；構(gòu)筑物的主要范圍、主要尺寸、維護(hù)保養(yǎng)情況；水電設(shè)施的規(guī)格型號(hào)需要詳細(xì)記錄；不可搬遷設(shè)備的類型、使用年限、使用程度、維護(hù)保養(yǎng)情況等是評(píng)估依據(jù)；可搬遷設(shè)備主要記錄數(shù)量、體積、重量等信息。（10）具體資產(chǎn)的估算過程思路和數(shù)據(jù)來源一定要清楚。在本案例中，建筑物按重置成本計(jì)算，計(jì)算重置單價(jià)需要有建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、利潤等數(shù)據(jù)，其中，建安工程費(fèi)是根據(jù)《FS市工程造價(jià)信息》2015年第一季度來確定的，前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、利潤等都是按照一定的比例根據(jù)建安工程費(fèi)來計(jì)算的。本案例中，可搬遷設(shè)備的評(píng)估價(jià)值，根據(jù)拆卸費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、損毀零件費(fèi)等來確定，其中一些費(fèi)用是根據(jù)市場調(diào)查得來。而不可搬遷設(shè)備，評(píng)估值要根據(jù)重置價(jià)值、成新率和殘余價(jià)值來確定?？梢?，不同種類的資產(chǎn)，其計(jì)算思路均不相同，所需要數(shù)據(jù)也不同。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例難點(diǎn)分析（1）三大評(píng)估基本方法的熟練選擇與應(yīng)用每種方法的邏輯思路、優(yōu)缺點(diǎn)、適用范圍、前提條件、數(shù)據(jù)要求等關(guān)鍵知識(shí)能夠熟練應(yīng)用，才能根據(jù)本案例的評(píng)估目的、價(jià)值類型、現(xiàn)有資料條件等因素確定最佳評(píng)估方法。本案例中，就是根據(jù)委托方的評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估對(duì)象的具體情況，最終確定用成本法來評(píng)估。但是，評(píng)估對(duì)象繁多，具體到不同對(duì)象時(shí)，所采用的具體的成本法又不一樣，建筑物、構(gòu)筑物按照重置價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，水電設(shè)施、不可搬遷設(shè)備按扣除殘余價(jià)值的市場價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，可搬遷設(shè)備、存貨、其他生產(chǎn)生活辦公資產(chǎn)、花木按市場搬遷費(fèi)用補(bǔ)償。可見，評(píng)估方法的選擇是一個(gè)大難點(diǎn)，既要學(xué)會(huì)從大的方面出發(fā)，從三大方法中選擇其一或多個(gè)，又要熟練應(yīng)用每種方法中的不同思路，確保所選方法最恰當(dāng)。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例難點(diǎn)分析（2）評(píng)估實(shí)施過程要履行到位雖然教科書上的評(píng)估步驟都比較簡單，但是實(shí)際工作中，要把這些步驟履行到位，需要涉及繁雜的工作，需要與多方溝通意見，需要多地調(diào)研，需要擬定行動(dòng)計(jì)劃，需要反復(fù)斟酌，確保每個(gè)關(guān)鍵信息收集齊全、應(yīng)用恰當(dāng)，每個(gè)評(píng)估對(duì)象不遺漏、不馬虎，每個(gè)過程落實(shí)到位。本案例中，評(píng)估實(shí)施過程用時(shí)1個(gè)月，步驟緊湊，估算仔細(xì)。首先，接受委托方委托，現(xiàn)場確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、明確評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日等基本事項(xiàng)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。這些都是評(píng)估工作真正開始前的準(zhǔn)備工作。其次，編制評(píng)估計(jì)劃書，設(shè)計(jì)評(píng)估技術(shù)路線，確定評(píng)估技術(shù)方案。這一步，非常關(guān)鍵，要依據(jù)前期掌握的資料，確定最佳路線和方案，一般需要由資深評(píng)估師來敲定。計(jì)劃書包括內(nèi)容非常多，有按時(shí)間進(jìn)度來安排工作進(jìn)程，有各部門人員的分工安排，有按資產(chǎn)種類來細(xì)分的不同評(píng)估思路等等。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例難點(diǎn)分析然后，開展市場調(diào)查和詢價(jià)工作。需要派有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員，按照結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化的問卷或提綱走訪市場，由此獲得大量的一手資料，用于后續(xù)評(píng)估工作中。例如，本案例中可搬遷的資產(chǎn)和辦公用品，可咨詢市場上的物流等類似機(jī)構(gòu)，按現(xiàn)行實(shí)價(jià)來確定搬遷運(yùn)費(fèi)；花木移栽等過程也可以通過調(diào)查當(dāng)前花木行業(yè)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)。接下來，應(yīng)用前面步驟所得到的信息和資料，進(jìn)行評(píng)定估算。這項(xiàng)工作需要細(xì)致耐心，既要熟悉估算的方法，也要注意估算過程的完整性和正確性。在本案例中，由于涉及的評(píng)估對(duì)象繁多，需要分類列表格計(jì)算。最后，編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，經(jīng)過三級(jí)審核確定，與委托方交換評(píng)估意見后，才向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。這一步驟需要注意資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的格式規(guī)范，根據(jù)情況分別編制結(jié)果報(bào)告書和技術(shù)報(bào)告書，根據(jù)反饋意見進(jìn)行修改，最后正式定稿。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例難點(diǎn)分析（3）評(píng)估中的數(shù)據(jù)來源確定難評(píng)估中的數(shù)據(jù)，一部分來源于評(píng)估人員現(xiàn)場勘察記錄，一部分來源于評(píng)估對(duì)象所在地的一些政策文件規(guī)定，一部分來源于評(píng)估準(zhǔn)則，一部分來源于行業(yè)經(jīng)驗(yàn)性數(shù)據(jù)，還有一部分來源于市場調(diào)查。評(píng)估測算過程中，不同類型的資產(chǎn)所適用的具體評(píng)估思路不同，所需要用到的數(shù)據(jù)均不相同，評(píng)估人員查找所需數(shù)據(jù)需要花費(fèi)一定時(shí)間，也非?？简?yàn)評(píng)估人員的業(yè)務(wù)水平和毅力水平。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（三）案例啟發(fā)（1）資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)復(fù)雜的過程，涉及到的人員比較多，資產(chǎn)種類較多，評(píng)估方法較多，實(shí)施過程步驟多，收集的信息多，評(píng)估過程計(jì)算多，評(píng)估報(bào)告字?jǐn)?shù)多，修改優(yōu)化次數(shù)多，這就決定了專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員必須是高素質(zhì)的綜合性人才。（2）資產(chǎn)評(píng)估過程中需要涉及評(píng)估對(duì)象的各種參數(shù)，要求評(píng)估人員對(duì)各類資產(chǎn)的主要參數(shù)熟悉。本案例中，涉及到建筑物、構(gòu)筑物、水電設(shè)備、不可搬遷機(jī)器設(shè)備、可搬遷設(shè)備、存貨、花木等，每種資產(chǎn)的參數(shù)都不相同，相應(yīng)地，現(xiàn)場勘察人員就必須非常熟練地掌握這些知識(shí)，才能更好地服務(wù)于評(píng)估工作。PARTFOUR案例要點(diǎn)、難點(diǎn)及啟發(fā)

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