PAGEPAGE6房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人申報(bào)填寫業(yè)務(wù)示例某房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅一般納稅人，2016年5月發(fā)生下列業(yè)務(wù)：1、銷售自行開發(fā)的適用一般計(jì)稅方法房地產(chǎn)取得收入4440萬元（含稅），開具增值稅專用發(fā)票，對(duì)應(yīng)土地價(jià)款1500萬元；2、銷售自行開發(fā)的適用簡易計(jì)稅方法的房產(chǎn)，取得收入1050萬元（含稅），開具增值稅普通發(fā)票；3、當(dāng)期收取預(yù)收款111萬元，適用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，向購房方開具增值稅普通發(fā)票。4.購買電梯一部，用于建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得增值稅專用發(fā)票，票面金額100萬元，稅額17萬元。5.向地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方支付建筑款1030萬，該項(xiàng)目采用簡易計(jì)稅方法，取得增值稅專用發(fā)票，票面金額1000萬，稅額30萬。6.支付各類配套工程費(fèi)用2220萬元（含稅），增值稅專用發(fā)票上注明稅額220萬元。7.購進(jìn)鋼筋水泥117萬元（含稅），取得增值稅專用發(fā)票上注明稅額17萬元；支付法律咨詢費(fèi)21.2萬元（含稅），取得增值稅專用發(fā)票上注明稅額1.2萬元；業(yè)務(wù)用車開展經(jīng)營過程中取得高速公路通行費(fèi)票據(jù)（非財(cái)政票據(jù)）51.5萬元。8.購進(jìn)白酒一箱用于宴請(qǐng)，取得增值稅專用發(fā)票，票面金額0.1萬元，稅額0.017萬元。9.購買稅控盤，支付820元。上述業(yè)務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票均已認(rèn)證相符。綜合上述業(yè)務(wù)，該企業(yè)2016年6月增值稅申報(bào)表填寫情況如下：一、填寫附表1《本期銷售情況明細(xì)表》業(yè)務(wù)1中，一般計(jì)稅方法銷售房地產(chǎn)，取得含稅銷售收入4440萬元，則不含稅收入為4000萬元，銷項(xiàng)稅額440萬元。其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款可以從銷售收入中扣除。業(yè)務(wù)1中其允許扣除的土地價(jià)款為1500萬元，則扣除后含稅銷售收入為2940萬元，對(duì)應(yīng)銷項(xiàng)稅額291.35萬元。上述數(shù)字分別填寫在附表1第4行第1、2、9-14列次。業(yè)務(wù)2中，銷售自行開發(fā)的適用簡易計(jì)稅方法的房產(chǎn)，取得收入1050萬元，開具增值稅普通發(fā)票，換算不含稅銷售額1000萬元，稅款50萬元，簡易計(jì)稅方法無差額扣除項(xiàng)目。將上述業(yè)務(wù)填寫在附表1第9b行對(duì)應(yīng)列次。業(yè)務(wù)3中，收取適用于一般計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)收款111萬，開具增值稅普通發(fā)票，不含稅金額100萬元，稅額11萬元。根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)并未發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)按照3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。該企業(yè)需預(yù)繳稅款：111÷（1+11%）×3%=3萬元，該筆預(yù)繳稅款需在申報(bào)前填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)繳申報(bào)。正式納稅申報(bào)時(shí)，如納稅人預(yù)收款開具的為收據(jù)，則不需在附表1中反映；如開具發(fā)票，為保證票表比對(duì)的一致性，使納稅人能夠順利申報(bào)，暫按以下方法填寫（如后期有調(diào)整，按調(diào)整后的填報(bào)方法執(zhí)行）：將預(yù)收款的開票數(shù)據(jù)金額100萬元，稅額11萬元，填入附表1第4行第3、4欄列。同時(shí)在附表1第4行第5、6欄列分別填寫-100萬元、-11萬元，用相應(yīng)負(fù)數(shù)進(jìn)行沖減，相當(dāng)于該筆預(yù)收款僅預(yù)繳稅款，未在當(dāng)期申報(bào)納稅。以后月份納稅人在收到全部價(jià)款后，在納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月，應(yīng)在未開票收入欄次填入相應(yīng)正數(shù)，沖減前期填報(bào)的未開票發(fā)票欄次負(fù)數(shù)金額，將前期負(fù)數(shù)沖減的預(yù)收款在納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)月全額申報(bào)繳納稅款，同時(shí)根據(jù)最后一次發(fā)票開具情況填寫對(duì)應(yīng)欄次。具體本業(yè)務(wù)，如該企業(yè)7月份收到全部價(jià)款1000萬元（不含稅），先開具紅字發(fā)票金額100萬元沖減之前開具發(fā)票100萬（不含稅），再開具藍(lán)字發(fā)票1000萬元，沖減后該筆銷售收入發(fā)票金額為900萬，同時(shí)，在未開具發(fā)票欄次填寫未開票收入100萬（不含稅），沖減前期未開具發(fā)票-100萬元，處理后當(dāng)期申報(bào)納稅銷售額為全部收入1000萬元。二、填寫附表3《服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)》業(yè)務(wù)1中，該企業(yè)適用一般計(jì)稅方法銷售房產(chǎn)，取得全部收入16504440萬，其中允許扣除對(duì)應(yīng)的土地出讓金價(jià)款6001500萬元，在填寫完附表1后將扣除情況填寫在附表3（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）中。三、填寫附表2《本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)》納稅人取得的專用發(fā)票，不論是否允許抵扣，均應(yīng)先進(jìn)行認(rèn)證，再根據(jù)不同情形相應(yīng)填寫附表2。業(yè)務(wù)4、5、6、7中，取得的專用發(fā)票本期認(rèn)證相符且按規(guī)定允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，按取得專用發(fā)票的份數(shù)、金額、稅額合計(jì)填寫附表2第1欄、第2欄。金額合計(jì)為：100+1000+2000+100+20=3220萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為17+30+220+17+1.2=285.2萬元。業(yè)務(wù)7中，高速公路通行費(fèi)票據(jù)51.5萬元，允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為51.5/1.03*0.03=1.5萬元，應(yīng)填寫在第4欄、第8欄“其他”。業(yè)務(wù)8納稅人交際應(yīng)酬屬于個(gè)人消費(fèi)，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，因購進(jìn)時(shí)即確定不能抵扣，則不應(yīng)填寫附表二“一、申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，因此，將業(yè)務(wù)78進(jìn)項(xiàng)填入第26欄、第27欄、第28欄。業(yè)務(wù)9購進(jìn)稅控設(shè)備，可以全額抵減增值稅稅款，不得作為扣稅憑證再抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，不應(yīng)填寫附表二“一、申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，因此，將業(yè)務(wù)9進(jìn)項(xiàng)填入第26欄、第27欄、第28欄。本期所有認(rèn)證相符的專用發(fā)票，不論是否申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，均應(yīng)填寫第35欄。四、填寫《本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表》按不同稅率、征稅率或項(xiàng)目，將附表二申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相應(yīng)填入《進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表》欄次。將業(yè)務(wù)4、7中17%的進(jìn)項(xiàng)填寫在該表第2欄。將業(yè)務(wù)5中3%的進(jìn)項(xiàng)合計(jì)填寫在該表第18欄，同時(shí)填入第22欄“建筑安裝服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)”。將業(yè)務(wù)6中11%的進(jìn)項(xiàng)合計(jì)填寫在該表第5欄，同時(shí)填入第8欄“建筑安裝服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)”。將業(yè)務(wù)8中通行費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)填寫在該表第30欄。五、填寫附表4《稅額抵減情況表》業(yè)務(wù)9購進(jìn)稅控設(shè)備全額抵減增值稅填寫在本表第1欄。業(yè)務(wù)3中，納稅人收取預(yù)收款已預(yù)繳稅額3萬元，填入附表4（稅額抵減情況表）第4欄。第1欄“增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備費(fèi)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)”，還應(yīng)填寫《減免稅申報(bào)明細(xì)表》的第1欄、第2欄，該抵減金額反映在主表第23欄，不在主表第28欄反映。六、填寫《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》業(yè)務(wù)9中，購進(jìn)的稅控設(shè)備，符合增值稅減免政策規(guī)定，應(yīng)將對(duì)應(yīng)金額填入《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》第1欄、第2欄。該抵減金額應(yīng)同時(shí)填寫主表第23欄。七、填寫增值稅納稅申報(bào)主表1.銷售額部分將業(yè)務(wù)1中，填寫扣除前的不含稅銷售額4000萬元銷售額填在主表第1欄。業(yè)務(wù)2中，簡易計(jì)稅的銷售額1000萬填入主表第5欄。2.稅款計(jì)算部分將業(yè)務(wù)1中對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅額2913513.51元（附表1第4行第14列）填入第11欄。將業(yè)務(wù)2中對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅額（附表1第14列第9b欄）填入第21欄“簡易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額”。將本期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，即附表2第12欄稅額2867000元，填入主表第12欄。將業(yè)務(wù)8可全額抵減的稅控設(shè)備金額820元填入第23欄。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計(jì)算，當(dāng)期主表第24欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”為545693.51元。3.稅款繳納部分將業(yè)務(wù)3預(yù)繳3萬元稅款情況（對(duì)應(yīng)附表4稅額抵減情況表）填入主表第28行。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計(jì)算，當(dāng)期第34欄“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”為515693.51元。注意：第28欄為當(dāng)期可實(shí)際抵減金額稅額，如納稅人當(dāng)期應(yīng)納稅額較小而預(yù)繳稅款較大，則應(yīng)按較小值填寫本欄，不足抵減部分通過附表4稅額抵減情況表的期末余額結(jié)轉(zhuǎn)至下期抵減。八、填寫《營改增稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表》提示：先將主表填寫完畢后，方可填寫本表。1.項(xiàng)目及欄次部分根據(jù)業(yè)務(wù)1、業(yè)務(wù)2對(duì)應(yīng)應(yīng)稅項(xiàng)目，分別填入本表“應(yīng)稅項(xiàng)目代碼及名稱”部分。將業(yè)務(wù)1對(duì)應(yīng)稅率11%，業(yè)務(wù)3對(duì)應(yīng)征收率5%，分別填入本表“增值稅稅率或征收率”。將建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)原營業(yè)稅對(duì)應(yīng)稅率5%，填入“營業(yè)稅稅率”注意：不同應(yīng)稅項(xiàng)目或同一應(yīng)稅項(xiàng)目適用不同計(jì)稅方法，均應(yīng)分別填寫。2.增值稅部分第1列將業(yè)務(wù)1、2對(duì)應(yīng)不含稅銷售額填入，第2列將業(yè)務(wù)1、2對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額填入，按計(jì)算公式，第3列將業(yè)務(wù)1、2對(duì)應(yīng)價(jià)稅合計(jì)數(shù)填入，按公式計(jì)算。第4列將業(yè)務(wù)1對(duì)應(yīng)扣除部分填入，業(yè)務(wù)2為簡易計(jì)稅項(xiàng)目，土地價(jià)款不能扣除，不需填寫本列。第5列將業(yè)務(wù)1、2對(duì)應(yīng)扣除后銷售額填入。第6列將業(yè)務(wù)1、2對(duì)應(yīng)扣除后銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額填入。第7列分別按填表說明公式計(jì)算填入。具體為：業(yè)務(wù)1中，適用一般計(jì)稅方法，則第7列＝第6列對(duì)應(yīng)各行次÷《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表第11欄“銷項(xiàng)稅額”“一般項(xiàng)目”和“即征即退項(xiàng)目”“本月數(shù)”之和×《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表第19欄“應(yīng)納稅額”“一般項(xiàng)目”和“即征即退項(xiàng)目”“本月數(shù)”之和。該欄次=2913513.51÷2913513.51×46513.51=46513.51元。業(yè)務(wù)2中，適用簡易計(jì)稅方法，則第7列＝第6列對(duì)應(yīng)各行次=50000元。3.營業(yè)稅部分第8列，6月申報(bào)5月稅款時(shí)，期初余額均為0。以后該列本月數(shù)等于上月該表第12列“期末余額”數(shù)第9列，填寫業(yè)務(wù)2、3本期扣除發(fā)生額。該列為按營業(yè)稅制度可差額扣除項(xiàng)目，需要注意的是增值稅制度下，適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以扣除土地價(jià)款，但營業(yè)稅制度下不允許扣除土地價(jià)款，該企業(yè)不填寫扣除額。第10列，填寫業(yè)務(wù)2、3按原營業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除項(xiàng)目本期應(yīng)扣除的金額。本列各行次＝第8列對(duì)應(yīng)各行次+第9列對(duì)應(yīng)各行次。第11列填寫按原營業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除的金額。1.當(dāng)?shù)?0列各行次≤第3列對(duì)應(yīng)行次時(shí)本列各行次＝第10列對(duì)應(yīng)各行次。2.當(dāng)?shù)?0列各行次>第3列對(duì)應(yīng)行次時(shí)本列各行次＝第3列對(duì)應(yīng)各行次。第12列填寫按原營業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除項(xiàng)目本期期末結(jié)存的金額。本列各行次＝第10列對(duì)應(yīng)各行次-第11列對(duì)應(yīng)各行次。第13列“應(yīng)稅營業(yè)額”：反映納稅人按原營業(yè)稅規(guī)定，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的應(yīng)稅營業(yè)額。本列各行次＝第3列對(duì)應(yīng)各行次-第11列對(duì)應(yīng)各行次。第14列“營業(yè)稅應(yīng)納稅額”：反映納稅人按原營業(yè)稅規(guī)定，計(jì)算出的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的營業(yè)稅應(yīng)納稅額。本列各行次＝第13列對(duì)應(yīng)各行次×對(duì)應(yīng)行次營業(yè)稅稅率。行次邏輯關(guān)系“合計(jì)”行：本行各欄為對(duì)應(yīng)欄次的合計(jì)數(shù)。本行第3列