法國(guó)留學(xué)應(yīng)注意法律常識(shí)簡(jiǎn)要說(shuō)明臺(tái)灣旅法巴黎律師郭麗秋郭麗秋律師事務(wù)所CabinetKUO-ROBERT15RueduTemple–75004ParisFranceTél：(33)144545520 Fax：(33)144545547GSM:(33)607721021E-mail：kuo.robert@wanadoo.fr/網(wǎng)站：

(一)租屋，您的權(quán)利與義務(wù)(I)房屋租賃契約說(shuō)明

房屋租賃契約

Bail

*(contratdebail;contratd'habitation;contratdelocation)租賃契約主要法律條文是由Loi

du6juillet1989來(lái)規(guī)範(fàn).但此法律條文主要是針對(duì)民間無(wú)附帶家具的租賃契約(Logementvide)所以,以下的租賃情況可以不適用:有附帶家具的租賃契約(但一般法律相關(guān)概念雷同)學(xué)生宿舍短期季節(jié)性的租賃(海邊或滑雪等渡假租賃)租約當(dāng)事人

(lesparties)

房東(lebailleur/lepropriétaire)

房東的代表(mandataire,

如房屋仲介) *注意:押金被騙的問(wèn)題學(xué)生充當(dāng)二房東的問(wèn)題(sous-location)2.房客或承租人(locataire/preneur)請(qǐng)注意二人以上一起分租的問(wèn)題

最好每位都各自有一份契約:取得房補(bǔ)(APL)必須有個(gè)人的租屋契約.其中一位離開,另一位的契約不會(huì)受影響.防止連帶責(zé)任問(wèn)題:其中一位房客不付房租,另一位不須代墊.如在同一個(gè)租約上,注意:有關(guān)租金必須:是?

conjointe

?(各自給付自己的一部份租金),而非?

solidaire

?(房東在其中一位不付時(shí),可以要求另一位負(fù)擔(dān)全部金額).

B.租約的期限

(Duréedubail)

租約必須註明期限與開始的日期原則:3年如果房東是個(gè)人或是一個(gè)四等親內(nèi)組成的不動(dòng)產(chǎn)公司)例外:1年:假設(shè)房東有意因家庭或職業(yè)因素在一年後取回住處.在此情況下,房東必須在租約到期的兩個(gè)月前以掛號(hào)信或請(qǐng)司法直達(dá)員通知是否此因素確認(rèn)存在.6年:假設(shè)是由不動(dòng)產(chǎn)公司租賃假設(shè)在到期前雙方無(wú)提出解約(donnercongé)則自動(dòng)延期(reconductiontacite).租金(LoyerHTHC/Montantduloyerhorstaxehorscharges):租金金額:原則上由房東自由訂定如果房客認(rèn)為他所付的租金比所住鄰近地區(qū)的租金高,可以在簽約後的兩個(gè)月內(nèi)向調(diào)解委員會(huì)(commissiondeconciliation)提出.假設(shè)無(wú)法得到雙方的共識(shí),則由地區(qū)一審法院來(lái)裁定租金(Tribunald’Instance).租金年度調(diào)整(Révisionannuelledesloyers)原則上每年依指數(shù)(indice)來(lái)調(diào)整假設(shè)房東未於每年調(diào)整,他仍可以在五年內(nèi)作此追加的動(dòng)作.C.租金與雜費(fèi)

(Loyeretcharges)付款方式(Modedepaiementduloyer):最好用支票付,如用現(xiàn)金一定要索取收據(jù)(quittancedeloyer)房東沒(méi)有權(quán)利要求用銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)帳(prélèvementautomatique)的方式來(lái)付款,所以,假設(shè)契約中有此條文,則視作無(wú)效. 注意:銀行匯款virementbancaire與prélèvementautomatique不同涵義付款時(shí)間(datedepaiementduloyer):按月付(payementmensuel)按季付(payementtrimestriel)預(yù)付:payabled’avance/payableavantterme住後付款:payableàtermeéchu由房客負(fù)擔(dān)的雜費(fèi)可分三大類:服務(wù)費(fèi):如水,電,大樓的電梯,暖氣設(shè)備;修繕費(fèi):指共用部份的修護(hù),除非屬於建築上的瑕疵而引起的修繕

;地方稅:

指由房客享有之服務(wù)而產(chǎn)生的地方稅,如垃圾清潔稅.預(yù)支費(fèi):一般房東會(huì)在租金同時(shí)每月收雜費(fèi)預(yù)支費(fèi),接下來(lái)每年以實(shí)際費(fèi)用多退少補(bǔ).時(shí)效:5年內(nèi)可追繳.

2.

雜費(fèi)

(Chargeslocatives)

D.押金

(Dép?tdegarantie/caution)額度:押金不能超過(guò)一個(gè)月的租金(1moisdeloyerhorscharges)在APL等所謂的‘Logementprivéconventionné’可以是兩個(gè)月的押金.假設(shè)租約是一次預(yù)付超過(guò)兩個(gè)月,則房東不能要求押金.目的:彌補(bǔ)房客損壞住處的損失,而非用來(lái)當(dāng)做最後一個(gè)月的租金.押金不能依指數(shù)調(diào)漲也不生利息.E.

擔(dān)保人(Caution)

在法國(guó)的caution一般都有連帶責(zé)任.其所要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用包含全部的依該契約可能產(chǎn)生的損失,所以,最好不要簽署任何擔(dān)保人的相關(guān)契約.擔(dān)保人不能解約;所以,沒(méi)有權(quán)利但相同義務(wù).F.

無(wú)效的濫用條款

G.

補(bǔ)充資訊Bruit

噪音Risquesnaturelsettechnologiques

水旱等天災(zāi)Diagnosticdeperformanceénergétique

電瓦斯Modernisationdeladiffusionaudiovisuelleetàlatélévisiondufutur

電視收訊Risqued‘expositionauplomb(immeubledatéd’avant1949).含鉛

SuffraceLoiCarrez(valables10ans)租屋面積

H.房屋狀況表

(Etatdeslieux)

房屋狀況表的擬定與相關(guān)問(wèn)題房屋狀況表的擬定擬定兩次:搬入時(shí)(Etatdeslieuxd’entrée).還鑰匙時(shí)(Etatdeslieuxdesortie)一式兩份(endeuxexemplaires)雙方各在每一份上簽字: 房東與房客各自保存一份重要性:用前後兩份文件來(lái)比較,房東可以認(rèn)定在租屋期間房客所損壞之處而要求房客賠償,所以,要非常謹(jǐn)慎.假設(shè)搬入時(shí)沒(méi)有房屋狀況表,依法視作搬入時(shí)房屋狀況良好.假設(shè)房東不願(yuàn)意作房屋狀況表房客必須寄一封雙掛號(hào)的催告信函(miseendemeureparlettrerecommandéeavecavisderéception)要求房東作房屋狀況表.假設(shè)收信8天候房東仍不作則可以直接請(qǐng)司法直達(dá)員(huissier)來(lái)作.即使最後沒(méi)有請(qǐng)司法直達(dá)員來(lái)作房屋狀況表至少可以推翻房屋狀況良好的推斷作房屋狀況表的相關(guān)費(fèi)用.如果是huissier作,則雙方各自負(fù)擔(dān)一半的費(fèi)用,否則是免費(fèi).如果是房東的Agent來(lái)做,房東不能要求您付一半Agence作此房屋狀況表的費(fèi)用,因Agent是代替房東的,不是您們共同請(qǐng)來(lái)的.2.房屋狀況表的相關(guān)問(wèn)題3.房屋狀況表的補(bǔ)充搬入後假設(shè)發(fā)現(xiàn)其他的不良狀況,要儘快告訴房東.有關(guān)暖氣,則開始使用後的一個(gè)月內(nèi),仍可以通知房東暖氣相關(guān)的使用問(wèn)題.假設(shè)暖氣開了,但仍無(wú)法達(dá)到正常標(biāo)準(zhǔn),可請(qǐng)huissier來(lái)鑑定則房東必須維修(依契約說(shuō)明而定).最好用雙掛號(hào)信函,假設(shè)可能付上相片寄給房東(要保存影印本文件及掛號(hào)信函回條).(II)租約雙方的義務(wù)

房客的義務(wù)2.房客必須盡到不作以下行為的義務(wù)(obligationdenepasfaire):不能轉(zhuǎn)讓(céder)租約或

轉(zhuǎn)租(souslouer);除非得到房東事先書面同意或契約明文允許.不能修改房子的結(jié)構(gòu)或變更房?jī)?nèi)的原有設(shè)備;除非有房東事先書面同意(房東可以要求在離開前變回原狀).不能阻礙公用部份的修繕或改建.不能阻礙房東進(jìn)行緊急修繕.如果房東的修繕或改建工程超過(guò)40天,房客可以要求降低租金(但經(jīng)常租約上,房東明文要求房客放棄此權(quán)利).房東的義務(wù)

如果房東不處理其份內(nèi)的修繕工程

(III)

租約終止;預(yù)先告知(Findubail,préavis).A.

預(yù)先告知

(préavis):房客提出解約時(shí)間:任何時(shí)後都可以提出預(yù)告期: -3個(gè)月(郵差送件日起起算) -1個(gè)月假設(shè)是找到新工作方式:用雙掛號(hào)信或由司法直達(dá)員房客義務(wù):須付房租,即使他在預(yù)告期間搬離住處.但假設(shè)房東在預(yù)告期間已將房屋租給他人,而後者也搬入(也就是房東沒(méi)有任何損失),則房東必須退還預(yù)告期間的房租.Lettredepréavis

(解約信函)?

Jevousdonneparlaprésentecongédubailavecunpréavisde__mois,soitjusqu’au__________.

??

Jevousrestituerailesclésle_________aprèsl’établissementdel’étatdeslieuxdesortie

?.?

Mercidebienvouloirmecontacterafindefixerl’heurequ’ilvousconvientpourl’étatdeslieux

?. 2.房東提出解約預(yù)告期:6個(gè)月(郵差送件日起起算)方式:用雙掛號(hào)信或由司法直達(dá)員房客義務(wù):假設(shè)他在預(yù)告期間搬離住處,不須付房租.房東可以提出解約的理由B.租約終止做離開時(shí)的房屋狀況表很重要,會(huì)影響屆時(shí)房東要求修繕的事宜.押金(dép?tdegarantie)原則上是不生利息的.房東必須在繳還鑰匙後的兩個(gè)月內(nèi)退還押金,否則可以生利息. 2.房東提出解約預(yù)告期:6個(gè)月(郵差送件日起起算)方式:用雙掛號(hào)信或由司法直達(dá)員房客義務(wù):假設(shè)他在預(yù)告期間搬離住處,不須付房租.(IV)附帶家具的租賃契約(locationmeublée)之特殊規(guī)定附帶家具的租賃契約定義:指所有生活必須的家具都已齊備條件:必須要有明文的契約(假設(shè)是房客的主要住所)押金原則上可由契約規(guī)定2.租約期限(duréedubail)一般是一年(到期後,原則上契約自動(dòng)延期一年)如果是租給學(xué)生,可以減為9個(gè)月.在此情況下,自動(dòng)延期條款是不能適用.注意:假設(shè)使用

“unanferme〞則指在一年期間內(nèi)不能解約,假設(shè)搬離開仍須付全部費(fèi)用.3.解約預(yù)告期(duréedepréavis)假設(shè)是房客提出1個(gè)月不須理由假設(shè)是房東提出3個(gè)月要收回自己住(或近親居住)要賣出其他嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碛?特別是房客不履行義務(wù))(二)生活點(diǎn)滴，應(yīng)注意的法律常識(shí)居住稅

(taxed’habitation)學(xué)生打工學(xué)生健保與房屋補(bǔ)助駕照臺(tái)灣駕照可以在進(jìn)入法國(guó)後使用一年.接下來(lái)要在拿到居留證後一年內(nèi)(目前OFII簽證應(yīng)指進(jìn)入法國(guó)起),到所住地區(qū)的préfecture(或sous-préfecture)申請(qǐng)換駕照.假設(shè)持有法國(guó)駕照,則返臺(tái)時(shí),必須申請(qǐng)先申請(qǐng)國(guó)際駕照才能在臺(tái)灣使