上海甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2025年第一季度/research第一季度，上海整體寫字樓市場租金繼續(xù)下跌至每天每平方米人民幣6.74元，市場空置率繼續(xù)維持小幅升勢至22.2%。在供應(yīng)方面，四個新項(xiàng)目總計(jì)219,053平方米的辦公面積竣工交付。第一季度甲級寫字樓的市場凈吸納量僅為5,027平方米，較上季度大幅下降力下繼續(xù)增加0.6個百分點(diǎn)至22.2%。金融、TMT、零售以及專業(yè)服務(wù)企業(yè)成為市場需求的主要來源。3月份政府工作報告的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為市場信心提振帶來有力支持，不過關(guān)稅壓力對于貿(mào)易出口帶來的負(fù)面影響預(yù)計(jì)將增加經(jīng)濟(jì)走向的不確定性，對于寫字樓市場而言，市場仍將面臨巨大挑戰(zhàn)。2025年市場還將有接近140萬平方場競爭。我們認(rèn)為，隨著全球性的加征關(guān)別是出口貿(mào)易相關(guān)企業(yè)的成本將大幅增加，將進(jìn)一步抑制其對辦公空間的需求。我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場租金仍將維持下行趨勢，市場空置率將持續(xù)增加。圖一：上海甲級寫字樓市場參考指標(biāo)[1]2025年第一季度凈吸納量5,0272025年第一季度凈吸納量5,027平方米2025年第一季度租金6.74元/平方米/天2025年第一季度空置率22.2%2025年第一季度新增供應(yīng)219,053平方米按季變幅：4.1%按季變幅：4.1%按季變幅：85.6%按季變幅：0.6個百分點(diǎn)資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2025-2028年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米●楊浦區(qū)(五角場、大連路、楊浦濱江)3,0002,000●徐匯區(qū)(徐家匯、徐匯濱江、淮海中路)普陀區(qū)(長風(fēng)-真如)2,000浦東新區(qū)(陸家嘴、竹園、花木、世紀(jì)大道、前灘、后世博、洋涇及源深)●閔行區(qū)(虹橋商務(wù)區(qū)、莘莊)●南靜安區(qū)(南京西路)●黃浦區(qū)(人民廣場、淮海中路、外灘、后世博)虹口區(qū)(北外灘、四川北路)500●長寧區(qū)(中山公園、新虹橋、臨空商務(wù)區(qū))●北靜安區(qū)(大寧、上海火車站、蘇河灣)5000資料來源:萊坊研究部企業(yè)續(xù)租及搬遷占市場比重達(dá)到80%個新項(xiàng)目入市，為市場帶來219,053平方米的新供面積。其中，浦東成為新增供應(yīng)的主力區(qū)域，共有三個項(xiàng)目竣工交付，包括位于浦東后世博的博峰中心（97,216平方米）、浦東前灘的前灘尚（74,837平方米）以及位于世紀(jì)大道的世紀(jì)財(cái)富廣場路商圈的四季酒店改造項(xiàng)目——豐盛商業(yè)中心也在本季度竣工交付，為市場帶來17,000平方米的辦公面積。第一季度的市場租賃成交主要來自于企業(yè)的續(xù)租以及搬遷活動，市場占比達(dá)到80%。由于業(yè)主方在續(xù)約租期和租金方面給到更多的靈活性，促使不少租約到期企業(yè)在比較搬遷成本和續(xù)約支出之后，選擇續(xù)租現(xiàn)有寫字樓。而在本季度的市場搬遷租賃活動中，近兩年交付的伴有成熟的商業(yè)配套的新項(xiàng)目獲得有搬遷需求企業(yè)的青睞，例如位于花木的保利浦開金融中心、新天地的太平洋新天地商業(yè)中心在本季度都錄得多宗租賃交易。而市場內(nèi)更多的搬遷需求還是來自于企業(yè)對于租賃預(yù)算控制的被動選擇。值得注意的是在本季圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率凈吸納(左軸)空置率(右軸)新供(左軸)千平方米3,0002,5002,0001,5001,00030%25%20%15%10%5005%圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率凈吸納(左軸)空置率(右軸)新供(左軸)千平方米3,0002,5002,0001,5001,00030%25%20%15%10%5005%00%20192020202120222023202425Q1資料來源:萊坊研究部度新租成交中，國內(nèi)專業(yè)服務(wù)企業(yè)以及外資汽車制造企業(yè)在上海設(shè)點(diǎn)的需求增多，這些企業(yè)在新興商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公租賃面積在1,000平方米以上的租賃成交有所增第一季度，上海甲級寫字樓市場的租賃需求主要來源于金融、TMT、零售以及專業(yè)服務(wù)企業(yè)。在零售、專業(yè)服務(wù)和汽車制造行業(yè)，歐美企業(yè)的租賃需求依舊顯著。融與專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。與此同時，企業(yè)對靈活辦公的需求持續(xù)攀升，這促使聯(lián)合辦公品牌在本季度寫字樓租賃市場中出現(xiàn)了眾多大面積租用場地開展業(yè)務(wù)的案例，這類租賃案例數(shù)量有所提升。第一季度，甲級寫字樓市場租金繼續(xù)環(huán)比下跌4.1%至每天每平方米人民幣6.74元，各個寫字樓子市場均有不同程度的租金下滑。中央商務(wù)區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)的市場租金下跌顯著，環(huán)比跌幅分別為4.3%和4.6%至每天每平方米人民幣6.49元和5.63元。為了吸引潛在租戶，新興商務(wù)區(qū)內(nèi)新項(xiàng)目周邊的存量項(xiàng)目紛紛推出一系列優(yōu)惠舉措，不僅持續(xù)降低租金，還提供個性化定制服務(wù)，甚至給予裝修補(bǔ)貼，競爭非常激烈。而在有限的市場需求下，核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)渥位置、新興商務(wù)區(qū)的樓齡新和租金低等優(yōu)勢因素與中央商務(wù)區(qū)形成錯位競爭，加劇了中央商務(wù)區(qū)各子市場的去化壓力，導(dǎo)致本季度中央商務(wù)區(qū)業(yè)主大幅調(diào)低市場租金報價。第一季度，核心商務(wù)區(qū)的市場租金下跌至每天每平方米人民幣9.21元，環(huán)比跌幅3.7%。核心商務(wù)區(qū)的企業(yè)續(xù)租在當(dāng)季企業(yè)圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/天864220242025圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/天8642202420252014201520162017201820192020202120222023資料來源:萊坊研究部租賃活動和企業(yè)續(xù)租行為中的比重十分突出，分別占比16%和43%。業(yè)主繼續(xù)降租以及提供更大的優(yōu)惠力度，是促成到期租戶愿意續(xù)租的重要因素。第一季度，南京西路區(qū)域的市場租金環(huán)比下跌4.3%至每天每平方米人民幣9.91元，是核心區(qū)租金下跌最大的子市場，同時在專業(yè)服務(wù)、零售貿(mào)易續(xù)租需求釋放的促動下，南京西路也是核心區(qū)續(xù)租活動最頻繁的子市場。表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2025年第一季度小陸家嘴金茂大廈美華銀行2,500續(xù)租人民廣場仙樂斯廣場CC空間2,250新租南京西路會德豐廣場托德斯商貿(mào)2,100續(xù)租保利浦開金融中心領(lǐng)克汽車1,300搬遷虹橋商務(wù)區(qū)虹橋天地一汽豐田1,000新租淮海中路太平洋新天地商業(yè)中心羅夏信律所900搬遷資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)2025年第一季度，上海寫字樓投資市場錄得7宗大宗交易，涉及總金額在人民幣128億元左右。大部分的交易案例均為交易金額十億元級別以下的甲級辦公樓以及位于商務(wù)園內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。自于中郵保險發(fā)起的博華廣場收購案。1月份，中郵人壽保險宣布，公司作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)正式簽約上海博華廣場不動產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議。此次交易中，中郵保險作為收購方基金的領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，美國漢斯集團(tuán)旗下子公司為博華廣場的開發(fā)商及運(yùn)營商，也將作為收購方基金的普通合伙人繼續(xù)參與管理運(yùn)營，阿布扎比投資局（ADIA）也會成為收購方基金的投資方之一，與中郵保險共同持有博華廣場。據(jù)博華廣場總用地面積約17,900平方米，總建筑面積約18.4萬平方米，由一幢地上60層的超高層辦公塔樓、一座地上4層的多功能大型商業(yè)裙房與4層地下室組成。2025年第一季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率●虹橋商務(wù)區(qū)存量:142.2租金:4.60空置率:25.3%北外灘存量:104.7租金:6.02空置率:36.4%存量:88.7空置率:16.4%存量:145.2租金:9.91●虹橋商務(wù)區(qū)存量:142.2租金:4.60空置率:25.3%北外灘存量:104.7租金:6.02空置率:36.4%存量:88.7空置率:16.4%存量:145.2租金:9.91空置率:13.7%存量:47.9租金:6.20空置率:18.8%存量:70.0租金:8.15空置率:18.9%存量:78.4租金:5.88空置率:21.9%存量:93.6租金:4.68空置率:20.2%核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)新興商務(wù)區(qū)2,686核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)新興商務(wù)區(qū)2,686●新虹橋存量:155.4租金:5.69●徐家匯存量:60.1租金:7.42空置率:13.2%●徐匯濱江租金:5.39空置率:38.0%●前灘租金:6.47空置率:19.5%●淮海中路租金:8.24空置率:17.6%小陸家嘴存量:278.7租金:9.28空置率:7.8%●世紀(jì)大道租金:6.57空置率:14.0%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/天，空置率為平均空置率如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部上海商業(yè)物業(yè)服務(wù)部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@殷元敖上海研究及咨詢部高級經(jīng)理+862160321730mars.yin